Contrato de arrendamiento residencial de Florida gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Florida gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Florida configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la Parte II del Capítulo 83 de los Florida Statutes (Fla. Stat. ch. 83, Part II) tal como está vigente hoy — aviso de 24 horas para entrar a reparar, la rendición de cuentas del depósito en 15 / 30 días y el aviso de riesgo de inundación de 2025.

Florida Fla. Stat. ch. 83 Sin límite de depósito PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Florida — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que fija el plazo, la renta y el depósito de una unidad de vivienda que se rige por la Parte II del Capítulo 83 de los Florida Statutes (Estatutos de Florida), la Florida Residential Landlord and Tenant Act (Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Florida). La ley de Florida completa mucho de lo que el contrato no dice — y, lo que es más importante, prevalece sobre cualquier cosa que el contrato diga en contra de ella. Un arrendador de Florida puede cobrar cualquier monto de depósito de seguridad, porque el estado no fija un límite, pero debe indicar cómo se guarda el depósito y debe cumplir un plazo doble para rendir cuentas: quince días para devolverlo completo o treinta días para enviar por correo certificado un aviso de su intención de hacer un reclamo. Entrar para hacer reparaciones requiere un aviso de veinticuatro horas, no de doce. Un arrendamiento de mes a mes ahora termina con un aviso de treinta días, no de quince. Y desde 2025 un contrato con un plazo de un año o más requiere un documento separado de aviso de riesgo de inundación. El generador de abajo crea un contrato que refleja cada una de esas reglas tal como están vigentes hoy.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Florida como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios y cada aviso que marque. El contrato generado cita la ley de Florida que aplica en cada punto, para que las partes puedan ver qué términos vienen del contrato y cuáles vienen del Capítulo 83. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves a cualquier persona, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación, pero la verificación decide si usted quiere esa relación. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Florida (en inglés), para que la rendición de cuentas del depósito al final del arrendamiento se apoye en un estado documentado y no en la memoria.

Florida reconoce varios tipos distintos de arreglos de renta, y el tipo determina las reglas de aviso para terminarlos. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado, casi siempre doce meses, y termina por sí solo — aunque el Fla. Stat. 83.575 permite que el contrato exija un aviso previo sobre si el arrendamiento continuará. Un arrendamiento de mes a mes no tiene fecha de fin y se renueva cada periodo hasta que cualquiera de las partes da un aviso de treinta días. Según el Fla. Stat. 83.46(2), cuando un contrato no indica una duración, la duración se determina por el periodo por el que se paga la renta: la renta semanal crea un arrendamiento de semana a semana, la renta mensual un arrendamiento de mes a mes y la renta anual un arrendamiento de año a año. Esa regla supletoria es la razón por la que un acuerdo verbal de pagar renta mensual es un arrendamiento de mes a mes por disposición de la ley, aunque nadie haya escrito nada.

Además de esos dos tipos básicos, un contrato de renta de cuarto o de compañeros de vivienda cubre a un inquilino que renta un solo cuarto en una vivienda ocupada; un subarrendamiento pasa el interés de un inquilino a un subinquilino, pero el inquilino original sigue siendo responsable ante el arrendador, y solo se permite cuando el contrato lo autoriza; y un contrato de renta con opción a compra (lease-to-own o lease-option) agrega un derecho de compra a un arrendamiento y se debe redactar con un abogado, porque los términos de compra quedan fuera del Capítulo 83. Dos categorías quedan completamente fuera de este formulario. Una renta vacacional o transitoria de corta duración se rige por el Capítulo 509 y no por la Parte II del Capítulo 83, y un contrato comercial se rige por la Parte I del Capítulo 83, que da a un inquilino comercial muchas menos protecciones legales que a uno residencial. No use un contrato residencial para un local comercial ni para una renta vacacional de corto plazo.

Hay un detalle propio de Florida que merece atención: una unidad dentro de un condominio o de una asociación de propietarios (HOA) puede estar sujeta a la aprobación de la asociación, a cuotas de verificación y a reglas que obligan al inquilino por separado del contrato. Los Capítulos 718 y 719 permiten que las asociaciones exijan aprobar un contrato de arrendamiento y, en muchas comunidades, que cobren una cuota de transferencia o de verificación. Un arrendador que firma un contrato antes de que la asociación apruebe al inquilino se arriesga a tener que deshacerlo. Revise la declaración y las reglas de la asociación antes de firmar el contrato, y adjunte las reglas de la asociación como anexo para que el inquilino las conozca.

Como mínimo, un contrato de arrendamiento residencial de Florida debe identificar a las partes y la propiedad, indicar el plazo, indicar la renta y cuándo vence, indicar el depósito y cómo se guarda, asignar los servicios y el mantenimiento, e incluir los avisos obligatorios. Florida no fija un formulario oficial de contrato, así que la ley funciona dando reglas supletorias y anulando las disposiciones que la contradicen. Eso hace que la pregunta de redacción sea menos “qué debe decir el contrato” y más “qué dirá la ley si el contrato no dice nada, y puede el contrato cambiarlo”.

Algunos términos el contrato los puede fijar libremente: el monto del depósito, el cargo por pago atrasado y cualquier periodo de gracia, si se permiten mascotas, si el inquilino tiene seguro del inquilino y cómo se reparten los servicios. Otros términos el contrato solo los puede fijar dentro de ciertos límites: el aviso al final del contrato debe ser de entre treinta y sesenta días según el Fla. Stat. 83.575, y un cargo por terminación anticipada según el Fla. Stat. 83.595(2)(a) no puede pasar de dos meses de renta ni exigir más de sesenta días de aviso, y solo se puede hacer cumplir si ambas partes firmaron un anexo separado que elige ese recurso. Y algunos términos el contrato no los puede fijar en absoluto: no puede renunciar al aviso de veinticuatro horas para entrar a reparar, no puede renunciar a los plazos para rendir cuentas del depósito, no puede renunciar al derecho del inquilino a los honorarios de abogado y no puede renunciar a ningún otro derecho o recurso creado por la Parte II del Capítulo 83. El Fla. Stat. 83.47 hace nula esa disposición y permite que la parte afectada recupere los daños reales por haberla incluido.

Florida exige cuatro avisos relacionados con el contrato, y uno de ellos es federal. La lista es mucho más corta de lo que sugieren la mayoría de las plantillas, y las plantillas que la inflan con avisos al estilo de California también suelen omitir los dos que Florida sí exige.

Gas radón — Fla. Stat. 404.056(5). Todo contrato de renta residencial en Florida debe llevar un aviso sobre el radón, y la ley fija el texto. Por lo menos un documento firmado al momento de firmar el contrato de renta, o antes, debe decir: “RADON GAS: Radon is a naturally occurring radioactive gas that, when it has accumulated in a building in sufficient quantities, may present health risks to persons who are exposed to it over time. Levels of radon that exceed federal and state guidelines have been found in buildings in Florida. Additional information regarding radon and radon testing may be obtained from your county health department.” (GAS RADÓN: El radón es un gas radiactivo natural que, cuando se ha acumulado en un edificio en cantidades suficientes, puede representar riesgos para la salud de las personas expuestas a él con el tiempo. Se han encontrado en edificios de Florida niveles de radón que exceden las pautas federales y estatales. Puede obtener información adicional sobre el radón y las pruebas de radón en el departamento de salud de su condado.) Se exceptúa la ocupación transitoria de cuarenta y cinco días o menos. Este es el aviso que más a menudo falta en las plantillas genéricas, y es el que Florida exige por su nombre.

Identificación del arrendador — Fla. Stat. 83.50. El arrendador debe informar por escrito, al inicio del arrendamiento o antes, el nombre y la dirección del arrendador o de la persona autorizada para recibir avisos y requerimientos en nombre del arrendador. Parece un trámite administrativo, pero es fundamental: todo aviso legal que entrega un inquilino se envía a esa dirección, y un arrendador que nunca la dio ha debilitado su propia posición sobre las notificaciones.

Depósito de seguridad — Fla. Stat. 83.49. Dentro de los treinta días siguientes a recibir un depósito o una renta por adelantado, el arrendador debe dar un aviso por escrito que indique cómo se guarda el dinero, la tasa de interés si hay, cuándo se paga el interés, y el nombre y la dirección de la institución depositaria. La ley también fija un aviso que informa al inquilino que las rentas pagadas por adelantado se pueden pasar a la cuenta del arrendador a medida que vencen, y que el inquilino debe dar una dirección nueva al mudarse para que se le puedan enviar los avisos sobre el depósito.

Riesgo de inundación — Fla. Stat. 83.512. Creado por el capítulo 2025-166 (chapter 2025-166), es el requisito más nuevo y el que casi ninguna plantilla de la competencia cubre. Para cualquier contrato con un plazo de un año o más, el arrendador debe dar al posible inquilino un aviso de riesgo de inundación al momento de firmar o antes, en un documento separado. El texto legal advierte que el seguro del inquilino no cubre los daños por inundación y recomienda al inquilino hablar con un agente de seguros sobre un seguro contra inundaciones por separado, y el formulario pide al arrendador indicar si la propiedad se ha inundado durante el tiempo en que ha sido dueño, si se ha presentado un reclamo al seguro por inundación y si se ha recibido ayuda por inundación. El recurso tiene fuerza: si el arrendador no da el aviso y después el inquilino sufre una pérdida o un daño sustancial de sus bienes personales por una inundación, el inquilino puede terminar el contrato con un aviso por escrito de treinta días. Como la ley exige un documento separado, imprimir el texto dentro del cuerpo del contrato no cumple con ella.

Pintura con base de plomo — federal, 42 U.S.C. 4852d. Toda vivienda construida antes de 1978 requiere el aviso federal, el folleto de la EPA y cualquier registro o informe conocido. No es una regla de Florida, pero aplica en Florida y conlleva sanciones federales.

Lo que Florida no exige puede importar más, porque ahí es donde se equivocan las plantillas infladas. No hay una ley de Florida que obligue a dar un aviso sobre chinches de cama, sobre moho, sobre asbesto, sobre contaminación por metanfetamina, sobre la cercanía de municiones militares, ni una advertencia de sustancias peligrosas al estilo de la Proposición 65 — esos vienen de California y de otros estados. Florida tampoco exige en un contrato residencial un aviso del arrendador sobre el registro de delincuentes sexuales. Y el aviso de protección contra incendios para edificios de más de tres pisos, que muchas plantillas de Florida todavía imprimen citando el Fla. Stat. 83.50, se eliminó de esa sección en 2013; la sección 83.50 actual solo trata el nombre y la dirección del arrendador. Incluir un aviso voluntario no hace daño, pero citar una ley derogada para justificarlo sí: indica un documento que nadie ha comparado con la ley vigente.

Florida no fija un límite al depósito de seguridad residencial. Un arrendador puede pedir un mes, dos meses o más, y el Fla. Stat. 83.49 no dice nada sobre el monto. Lo que la ley regula en su lugar es la custodia y la rendición de cuentas, y regula ambas de forma estricta.

En cuanto a la custodia, un arrendador que guarda un depósito o una renta pagada por adelantado tiene exactamente tres opciones legales según el Fla. Stat. 83.49(1). El dinero puede estar en una cuenta separada que no genera intereses en una institución bancaria de Florida, guardado en beneficio del inquilino y sin mezclarse con los fondos del arrendador. Puede estar en una cuenta separada que genera intereses, en cuyo caso el inquilino tiene derecho, a elección del arrendador, al 75% de la tasa de interés promedio anualizada que paga esa cuenta o a un interés simple del 5% anual. O el arrendador puede depositar una fianza de garantía (surety bond) ante el secretario de la corte de circuito y pagar al inquilino un interés simple del 5% anual. Sea cual sea la opción, el arrendador debe informar al inquilino por escrito, dentro de los treinta días siguientes a recibir el dinero, cuál es y dónde está el dinero.

En cuanto a la rendición de cuentas, Florida usa el plazo doble característico descrito arriba: quince días para devolver el depósito completo si el arrendador no hace ningún reclamo, o treinta días para enviar por correo certificado a la última dirección conocida del inquilino un aviso por escrito de la intención de hacer un reclamo, que detalle el motivo y el monto de cada descuento. Después, el inquilino tiene quince días desde que lo recibe para objetar por escrito. La consecuencia de no cumplir el plazo de treinta días es la regla más dura de la ley de depósitos de Florida: el arrendador pierde el derecho a hacer cualquier reclamo sobre el depósito, por real que sea el daño, y debe devolverlo — y solo le queda como recurso una demanda aparte. Si va a enviar esa rendición de cuentas, el formulario de detalle del depósito de seguridad de Florida (en inglés) arma el estado de cuenta detallado, y las reglas más a fondo están en nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de Florida (en inglés).

Desde julio de 2023, el Fla. Stat. 83.491 ofrece una alternativa: un arrendador puede permitir que el inquilino pague un cargo periódico en lugar de un depósito de seguridad. La ley impone muchas condiciones. El arrendador debe informar por escrito que el cargo no es un depósito de seguridad y no libera al inquilino de ninguna obligación del contrato, que el inquilino puede elegir pagar un depósito en su lugar en cualquier momento, si el cargo es reembolsable, y cuánto cuesta cada opción. El cargo no se puede aumentar durante el plazo. El inquilino puede terminar el acuerdo del cargo pagando el monto del depósito, y el arrendador no puede reportarlo de forma negativa. Y un arrendador no puede usar en contra del solicitante, durante la verificación, que haya elegido la opción del cargo. La opción puede bajar mucho el costo de mudarse para un inquilino, pero un arrendador que la ofrezca debe documentarla correctamente.

La renta se paga sin necesidad de requerimiento ni de aviso al inicio de cada periodo de pago de la renta salvo que el contrato diga otra cosa, según el Fla. Stat. 83.46(1). La renta se puede prorratear día por día, y eso es lo que hace legal un primer o último mes prorrateado. Florida no da un periodo de gracia legal: si la renta vence el día primero, está atrasada el día dos salvo que el contrato cree un periodo de gracia. Muchos contratos crean en la práctica un periodo de gracia de tres o cinco días, y eso es un término del contrato, no un derecho legal.

En cuanto a los cargos por pago atrasado, Florida es poco común porque no fija ningún límite ni ninguna regla legal. Algunos estados limitan el cargo a un porcentaje de la renta; Florida no. Eso tiene dos consecuencias. La primera es que el contrato debe indicar el cargo para que se pueda cobrar — no hay un cargo por pago atrasado supletorio al cual recurrir. La segunda es que el único límite real es judicial: un cargo excesivo se puede impugnar como abusivo según el Fla. Stat. 83.45, que permite a una corte negarse a hacer cumplir la disposición, o como una penalidad que no se puede hacer cumplir en lugar de un cálculo genuino de la pérdida del arrendador. Mantener el cargo proporcional a los costos reales es la defensa práctica.

Vale la pena señalar un error de cita porque aparece en muchísimas plantillas de contrato y artículos de Florida que ocupan los primeros lugares: el Fla. Stat. 83.808 no rige los cargos por pago atrasado residenciales. La Parte III del Capítulo 83 es la Self-Storage Facility Act (Ley de Instalaciones de Autoalmacenaje), y la sección 83.808 está dentro de ella. Un contrato residencial que cita el 83.808 para su cláusula de cargo por pago atrasado está citando una ley totalmente distinta. Lo mismo pasa al citar el Fla. Stat. 83.43 como fundamento de un cargo por pago atrasado; la sección 83.43 es la sección de definiciones de la ley residencial y no crea ninguna regla de cargos.

Por lo menos veinticuatro horas para reparaciones, y solo entre las 7:30 a. m. y las 8:00 p. m. El Fla. Stat. 83.53(2) define el “aviso razonable” para hacer reparaciones como un aviso dado por lo menos veinticuatro horas antes de entrar, y el “horario razonable” como el periodo entre las 7:30 de la mañana y las 8:00 de la noche. Es la regla que con más frecuencia aparece mal en las plantillas de contrato de Florida, que por costumbre imprimen doce horas.

La ley también enumera los casos en que el arrendador puede entrar sin ese aviso: con el consentimiento del inquilino; en caso de emergencia; cuando el inquilino niega su consentimiento sin motivo razonable; o cuando el inquilino está ausente de la propiedad por un periodo igual a la mitad del periodo de pago de la renta. Aparte, el arrendador puede entrar en cualquier momento para la protección o conservación de la propiedad — el caso de las persianas contra huracanes y de la tubería rota. Lo que el arrendador no puede hacer es abusar del derecho de acceso ni usar entradas repetidas para acosar al inquilino. Y como el Fla. Stat. 83.47 anula cualquier disposición que renuncie a un derecho legal, una cláusula del contrato que pretenda dar acceso ilimitado o renunciar al aviso no se puede hacer cumplir, sin importar quién la firmó. Nuestro formulario de aviso de entrada de Florida (en inglés) produce un aviso con fecha que documenta el cumplimiento.

El Fla. Stat. 83.51 pone la carga estructural y de habitabilidad sobre el arrendador. El arrendador debe cumplir con los códigos de construcción, vivienda y salud que apliquen o, donde no apliquen esos códigos, debe mantener el techo, las ventanas, las puertas, los pisos, los escalones, los porches, las paredes exteriores, los cimientos y los demás componentes estructurales en buen estado y capaces de resistir las fuerzas y cargas normales, y mantener la plomería en condiciones razonables de funcionamiento. Se deben instalar mosquiteros al inicio del arrendamiento y repararlos cada año según haga falta. Se deben instalar detectores de humo que funcionen al inicio del arrendamiento.

Para apartamentos y otras viviendas de varias unidades, la sección 83.51(2)(a) agrega deberes que no se pueden trasladar al inquilino: el exterminio de ratas, ratones, cucarachas, hormigas, organismos que destruyen la madera y chinches de cama; las cerraduras y las llaves; las condiciones limpias y seguras de las áreas comunes; la recolección de basura y los recipientes exteriores; y el funcionamiento de la calefacción durante el invierno, del agua corriente y del agua caliente. Para una casa unifamiliar o un dúplex, el cálculo cambia: las partes pueden acordar por escrito trasladar varios de esos puntos al inquilino. Por eso el campo de tipo de propiedad del formulario de arriba no es decorativo — determina qué asignaciones puede hacer legalmente el contrato.

El Fla. Stat. 83.52 fija la parte del inquilino: cumplir las obligaciones de los códigos, mantener limpia y sanitaria la parte que ocupa, sacar la basura de forma adecuada, mantener limpios y en buen estado los accesorios de plomería, usar de forma razonable los sistemas eléctricos, de plomería, de calefacción, de ventilación y de aire acondicionado, no destruir ni desfigurar la propiedad, y comportarse de manera que no moleste sin razón a los vecinos.

Cuando el arrendador no repara, el inquilino tiene un camino definido y no un derecho a actuar por su cuenta. Según el Fla. Stat. 83.60(1)(b), antes de retener la renta el inquilino debe entregar al arrendador un aviso por escrito que especifique el incumplimiento e indique la intención de no pagar la renta por ese motivo, y deben pasar siete días. Solo entonces el incumplimiento importante se convierte en una defensa en una demanda de posesión por falta de pago. Y un inquilino que presenta cualquier defensa distinta del pago en un caso de desalojo por lo general debe depositar la renta acumulada en el registro de la corte (court registry); si no lo hace dentro de cinco días laborables (business days), renuncia a todas las defensas excepto la del pago y le da al arrendador una sentencia por falta de respuesta (default). Los inquilinos pierden con frecuencia casos de reparaciones que podían ganar por ese punto procesal. Un formulario de solicitud de mantenimiento de Florida (en inglés) con fecha crea el registro por escrito que la ley da por hecho.

Depende de si el arrendamiento tiene una duración específica. Para un arrendamiento sin un plazo específico, el Fla. Stat. 83.57 fija los plazos de aviso: no menos de sesenta días antes del final de un periodo anual para uno de año a año; treinta días para uno de trimestre a trimestre; treinta días antes del final de un periodo mensual para uno de mes a mes; y siete días para uno de semana a semana. La cifra de mes a mes es la que hay que vigilar, porque la regla anterior de Florida era de quince días y muchísimas plantillas, e incluso algunos artículos actuales, todavía imprimen quince.

Para un contrato con una duración específica, rige el Fla. Stat. 83.575. El contrato puede exigir que el inquilino dé aviso antes de desocupar al final del plazo, pero no puede exigir menos de treinta días ni más de sesenta días, y el arrendador debe dar al inquilino el mismo aviso cuando no piensa renovar. Si el contrato impone daños y perjuicios preestablecidos (liquidated damages) por no dar ese aviso, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino la obligación y todos los cargos aplicables dentro de los quince días antes de que empiece el periodo de aviso. Un inquilino que se queda después del plazo sin dar el aviso requerido puede ser responsable de un mes adicional de renta.

Si un inquilino rompe el contrato antes de tiempo, el Fla. Stat. 83.595 da al arrendador cuatro opciones: dar el contrato por terminado y recuperar la posesión, lo que pone fin a la responsabilidad posterior del inquilino; recuperar la posesión por cuenta del inquilino y hacerlo responsable de la diferencia, mientras hace un esfuerzo de buena fe por volver a rentar; no hacer nada y hacer responsable al inquilino de la renta a medida que vence; o cobrar daños y perjuicios preestablecidos o un cargo por terminación anticipada. Esa última opción está disponible solo si ambas partes firmaron un anexo separado que la elige, y el cargo no puede pasar de dos meses de renta ni exigir más de sesenta días de aviso de la terminación anticipada. Nuestra guía de leyes sobre romper un contrato en Florida (en inglés) explica cuándo un inquilino puede irse sin responsabilidad.

Además, hay dos derechos legales de salida anticipada. Un miembro del servicio militar puede terminar según el Fla. Stat. 83.682 con un aviso por escrito de treinta días, acompañado de una copia de las órdenes oficiales o de una verificación por escrito de su comandante, cuando recibe órdenes de cambio permanente de base que exigen mudarse treinta y cinco millas o más, cuando es dado de baja de forma prematura o involuntaria, cuando recibe órdenes de vivir en alojamiento del gobierno, o cuando recibe órdenes de servicio temporal o de servicio activo estatal de más de sesenta días que exigen mudarse treinta y cinco millas o más — y solo es responsable de la renta prorrateada hasta la fecha en que surte efecto. Y según el Fla. Stat. 83.512, un inquilino que nunca recibió el aviso de inundación requerido y después sufre una pérdida sustancial de sus bienes personales por una inundación puede terminar el contrato con un aviso por escrito de treinta días.

Florida exige un aviso por escrito antes de la demanda, y cuál aviso depende del incumplimiento. Por renta no pagada, el Fla. Stat. 83.56(3) exige un aviso de tres días que exija la renta o la posesión — y los tres días no cuentan sábados, domingos ni días feriados legales, que es la regla de conteo en la que más se equivocan los arrendadores. Si lo entrega un día antes, el desalojo puede ser desestimado. Por un incumplimiento importante que se puede corregir, como una mascota o un ocupante no autorizados o no mantener la unidad limpia y sanitaria, la sección 83.56(2)(b) exige un aviso de siete días para corregir; si la misma conducta se repite dentro de doce meses, el arrendador puede terminar sin dar otra oportunidad de corregir. Por un incumplimiento que no se puede corregir — la destrucción intencional de la propiedad o seguir molestando sin razón a los vecinos —, la sección 83.56(2)(a) permite un aviso incondicional de siete días para terminar. Los avisos se pueden entregar por correo, en mano, dejando una copia en la vivienda si el inquilino está ausente, o de forma electrónica cuando aplica el Fla. Stat. 83.505. Nuestro aviso de tres días para pagar la renta o desocupar de Florida (en inglés) maneja el caso de falta de pago con el conteo correcto de días.

Lo que un arrendador de Florida nunca puede hacer es tomar la posesión sin pasar por la corte. El Fla. Stat. 83.67 prohíbe cortar o interrumpir cualquier servicio, cambiar las cerraduras o negar de otra forma el acceso al inquilino, quitar las puertas exteriores, las cerraduras, el techo, las paredes o las ventanas excepto para dar mantenimiento, y sacar los bienes personales del inquilino excepto después de una entrega, un abandono o un desalojo legal. Un arrendador que haga cualquiera de esas cosas es responsable de los daños reales y consecuentes o de tres meses de renta, lo que sea mayor, más las costas y los honorarios de abogado. El desalojo por cuenta propia es el error más caro que puede cometer un arrendador de Florida.

Al final de un arrendamiento surgen dos preguntas distintas: si la unidad se abandonó y qué hacer con las pertenencias. Sobre el abandono, el Fla. Stat. 83.59(3)(c) dispone que, a falta de conocimiento real, se presume que un inquilino abandonó la unidad de vivienda si estuvo ausente por un periodo igual a la mitad del periodo de pago de la renta — unos quince días en un arrendamiento mensual. La presunción no aplica si la renta está al corriente o si el inquilino avisó por escrito al arrendador de una ausencia planeada. Actuar con base en una suposición equivocada de abandono mientras la renta está pagada es la forma en que los arrendadores terminan del lado equivocado de la sección 83.67.

Sobre las pertenencias, los Fla. Stat. 715.104 a 715.109 dan el procedimiento. El arrendador da un aviso por escrito que describe los bienes lo suficiente para que el dueño los identifique, e indica dónde se pueden reclamar y que se pueden aplicar costos de almacenaje. Después, el inquilino tiene diez días para reclamarlos si el aviso se entregó en persona, o quince días si se envió por correo, contados desde la fecha del envío. Los baúles, las maletas y los recipientes similares cerrados con llave se pueden describir de forma general sin hacer un inventario de su contenido. Los bienes no reclamados se pueden vender o desechar según las demás secciones. Un contrato puede adoptar el procedimiento legal por referencia, lo que pone al inquilino al tanto del plazo antes de que importe.

El Fla. Stat. 83.47 anula cualquier disposición del contrato de renta que pretenda renunciar a un derecho, recurso o requisito de la Parte II del Capítulo 83, o impedirlo, o que pretenda limitar la responsabilidad de cualquiera de las partes que surja de la ley. Incluir esa disposición no solo es ineficaz: si cualquiera de las partes sufre un perjuicio porque se incluyó, la parte afectada puede recuperar los daños reales. En la práctica, las cláusulas que fallan son las conocidas — una renuncia a los plazos para rendir cuentas del depósito, un consentimiento general para entrar sin aviso, una renuncia al derecho del inquilino a los honorarios de abogado, un acuerdo de que el arrendador puede cambiar las cerraduras por falta de pago, o una renuncia a los deberes de mantenimiento del arrendador en un edificio de apartamentos.

Los honorarios de abogado merecen una nota aparte. Según el Fla. Stat. 83.48, en cualquier demanda civil para hacer cumplir el contrato o la Parte II del Capítulo 83, la parte que prevalezca puede recuperar de la parte que no prevalezca los honorarios de abogado razonables y las costas judiciales — y ese derecho no se puede renunciar en un contrato de arrendamiento. Una cláusula de honorarios de un solo lado que favorezca solo al arrendador no sobrevive a esta sección. El Fla. Stat. 83.64 agrega una regla contra las represalias: un arrendador no puede aumentar la renta de forma discriminatoria, reducir los servicios, ni presentar o amenazar con presentar una demanda de posesión principalmente como represalia porque el inquilino se quejó ante una agencia del gobierno por una violación del código, organizó o se unió a una organización de inquilinos, se quejó ante el arrendador según la sección 83.56(1), terminó el contrato como miembro del servicio militar o ejerció sus derechos de vivienda justa. La causa justificada — una falta de pago real o una violación real del contrato — sigue siendo una defensa.

No. Florida no exige testigos firmantes ni notarización para un contrato de arrendamiento residencial, sin importar la duración del plazo. Vale la pena decirlo con claridad, porque probablemente es el mito más persistente en la redacción de contratos de Florida. El Fla. Stat. 689.01 en general exige dos testigos firmantes para un instrumento que crea un derecho o interés sobre un inmueble por un plazo de más de un año — y después dice, en la misma oración, que “no subscribing witnesses shall be required for a lease of real property or any such instrument pertaining to a lease of real property” (no se exigirán testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento de ese tipo relacionado con un arrendamiento de bienes inmuebles). Esa excepción para los arrendamientos la agregó el capítulo 2008-35 (chapter 2008-35). Un libro de formularios anterior a 2008, o una plantilla copiada de uno, todavía le dirá que un contrato de Florida de más de un año necesita dos testigos. No es así.

Nada impide que las partes agreguen testigos o un bloque para notario de forma voluntaria, y en un contrato de largo plazo o de alto valor algunos arrendadores todavía lo hacen. Pero un contrato de arrendamiento residencial de Florida sin testigos y sin notarizar, firmado por ambas partes, se puede hacer cumplir plenamente, y no se le debe decir otra cosa a un inquilino como condición para mudarse.

• Imprimir un aviso de entrada de doce horas. El Fla. Stat. 83.53(2) exige veinticuatro horas para entrar a reparar. Un arrendador que se basa en una cláusula de doce horas entra sin un aviso legal, y de todos modos la cláusula es nula según la sección 83.47.
• Imprimir un aviso de terminación de mes a mes de quince días. El plazo es de treinta días según el Fla. Stat. 83.57(3). Un aviso corto no termina el arrendamiento, y un desalojo presentado con base en él puede ser desestimado.
• Citar el Fla. Stat. 83.808 o el 83.43 para los cargos por pago atrasado. La sección 83.808 pertenece a la ley de autoalmacenaje; la sección 83.43 es la sección de definiciones. Florida no tiene ninguna ley de cargos por pago atrasado para vivienda.
• Omitir el aviso de radón. El Fla. Stat. 404.056(5) fija el texto exacto y aplica a prácticamente todo contrato de renta residencial. Es el aviso obligatorio que más a menudo falta en los contratos de Florida.
• Esconder el aviso de inundación dentro del contrato. El Fla. Stat. 83.512 exige un documento separado para contratos de un año o más. Una cláusula dentro del contrato no cumple, y el incumplimiento puede dar al inquilino un derecho a terminar después de una pérdida por inundación.
• Nunca enviar el aviso de cómo se guarda el depósito. El aviso por escrito de cómo y dónde se guarda el depósito vence dentro de los treinta días siguientes a recibir el dinero según el Fla. Stat. 83.49(2), no al mudarse.
• No cumplir el aviso de reclamo de treinta días. La regla de pérdida del derecho es absoluta: sin un aviso a tiempo por correo certificado, no hay reclamo contra el depósito, sin importar qué tan bien documentado esté el daño.
• Contar mal el aviso de tres días. Los sábados, domingos y días feriados legales no cuentan. Entregarlo un día antes es la razón más común por la que un desalojo en Florida se desestima por los papeles.
• Escribir un cargo por terminación anticipada en el cuerpo del contrato. El Fla. Stat. 83.595(2)(a) exige un anexo separado firmado por ambas partes, limita el cargo a dos meses de renta y limita el aviso requerido a sesenta días.
• Exigir dos testigos. El Fla. Stat. 689.01 exceptúa a los contratos de arrendamiento del requisito de testigos firmantes. Insistir en ellos indica una plantilla escrita antes de 2008.
• Usar un contrato residencial para una renta vacacional o un local comercial. Las rentas transitorias de corto plazo se rigen por el Capítulo 509 y los arrendamientos comerciales por la Parte I del Capítulo 83; ninguno se rige por la ley residencial.
• Firmar antes de que apruebe el condominio o la asociación de propietarios. Los Capítulos 718 y 719 permiten que muchas asociaciones aprueben o rechacen a un inquilino y cobren una cuota de verificación. La aprobación va antes de la firma, no después.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si hay una disputa. Los indicadores más fuertes de un arrendamiento tranquilo son los que se pueden ver antes de firmar el contrato: ingresos comprobables, un historial de pagos limpio y ninguna demanda de desalojo anterior. Como Florida no da al arrendador ningún atajo para retener la renta ni ningún recurso por cuenta propia — todo desalojo pasa por la corte del condado según el Fla. Stat. 83.59 —, el costo de poner al inquilino equivocado en Florida se mide en meses. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo, cuando esté disponible. Primero verifique y después documente el arrendamiento con este contrato.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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