Guía de leyes estatales · Actualizada en 2026

Leyes de verificación de inquilinos por estado: el mapa de cumplimiento del arrendador

La verificación de inquilinos se apoya en un mínimo federal formado por la FCRA y la Ley de Vivienda Justa, pero cada estado y muchas ciudades agregan su propia capa. Esta guía explica las categorías de reglas que todo arrendador debe revisar y luego enlaza una guía de verificación para los 50 estados y el Distrito de Columbia.

Verificar a un inquilino en cualquier parte de Estados Unidos empieza con las mismas dos leyes federales y luego se ajusta al estado y a la ciudad donde está la propiedad. El proceso federal es constante; lo que cambia es la capa estatal y local, y pasar por alto una sola regla local es la forma en que un arrendador, por lo demás cuidadoso, termina con una queja por discriminación en la vivienda o con un cargo de verificación que tiene que devolver sin esperarlo.

Esta guía hace dos cosas. Primero, explica las categorías de reglas estatales y locales de verificación para que usted sepa qué buscar en cualquier jurisdicción. Segundo, le da una tabla de los 50 estados más D.C. que enlaza una guía específica de las leyes de verificación de cada estado. Si el proceso en sí es nuevo para usted, nuestra explicación de cómo verificar inquilinos paso a paso (en inglés) complementa bien las reglas de abajo.

Puntos clave: leyes de verificación de inquilinos por estado

• La ley federal es el mínimo, no el máximo. La FCRA y la Ley de Vivienda Justa aplican en todas partes; los estados y las ciudades agregan requisitos que casi siempre son adicionales, nunca sustitutos.
• Cinco categorías estatales y locales que se repiten: protección por fuente de ingresos, límites de “oportunidad justa” (fair chance) sobre los antecedentes penales, restricciones sobre los registros de desalojo, límites al cargo por la solicitud y límites al uso del crédito, además de las divulgaciones propias de cada estado.
• La ley de la ciudad a menudo va más lejos que la ley estatal, así que no basta con revisar el nivel estatal; confirme también las ordenanzas de su condado y su ciudad.
• Una estructura de verificación, cincuenta capas. Mantenga constante el núcleo federal y aplique las reglas de cada estado a partir de la tabla de abajo, donde cada estado y D.C. enlaza a su propia guía.

La estructura de dos capas: mínimo federal, agregados estatales y locales

Toda decisión de verificación de inquilinos en Estados Unidos se apoya en dos leyes federales. La Ley de Informe Justo de Crédito (Fair Credit Reporting Act, FCRA) (en inglés) rige cómo usted obtiene un informe del consumidor y cómo actúa con base en él, incluido el propósito permitido que debe tener y el aviso de acción adversa que debe enviar. La Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) (en inglés) prohíbe la discriminación por sus siete clases protegidas: raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar y discapacidad.

Esas leyes fijan el mínimo nacional. Luego los estados construyen encima y, dentro de los estados, las ciudades y los condados agregan todavía más. El principio clave para los arrendadores es que las reglas estatales y locales casi siempre son requisitos adicionales, no reemplazos. Cumplir con la FCRA no lo libera del límite estatal al cargo de verificación, y cumplir con la ley de su estado no lo libera de una ordenanza municipal más estricta.

Por eso un arrendador con propiedades en varios lugares no puede aplicar una sola política de verificación en todas partes. El proceso federal se mantiene constante; la capa estatal y local cambia según la ubicación de la propiedad, y justo para ayudarle a manejar eso está hecha la tabla que aparece más abajo en esta página.

La FCRA: propósito permitido y acción adversa

Obtener un informe de verificación sobre un solicitante es legal porque la verificación de inquilinos es un propósito permitido (permissible purpose) según la Ley de Informe Justo de Crédito, pero solo cuando existe una transacción de renta genuina iniciada por el solicitante. Usted solo puede usar el informe para evaluar a ese solicitante para la vivienda; usarlo para cualquier otra cosa, u obtenerlo sin un propósito permitido, es exactamente el tipo de mal uso que la FCRA se escribió para detener.

La otra mitad de la obligación de la FCRA es la acción adversa (adverse action). Siempre que la información de un informe del consumidor contribuya, total o parcialmente, a un rechazo o a condiciones menos favorables, como un depósito más alto o el requisito de un cofirmante, usted debe dar al solicitante un aviso de acción adversa. Ese aviso nombra a la compañía de verificación, dice claramente que la compañía no tomó la decisión e informa al solicitante que tiene derecho a una copia gratis del informe y derecho a impugnar cualquier dato inexacto. Nuestra guía del aviso de acción adversa recorre los elementos obligatorios, y varios estados agregan contenido además de la base federal.

Categoría 1: protección por fuente de ingresos

Una de las categorías de ley estatal y local que más rápido crece es la protección por fuente de ingresos, que significa que un arrendador no puede rechazar a un solicitante solo porque sus ingresos legales vienen de una fuente determinada. Lo más común es que la fuente protegida sea un vale del Programa de Vales de Elección de Vivienda (Sección 8), pero la protección a menudo alcanza también el Seguro Social, los ingresos por discapacidad, los beneficios para veteranos, la manutención de menores y otros ingresos legales que no son salario.

En 2026, aproximadamente veinte estados tienen protección estatal por fuente de ingresos, y un número grande y creciente de ciudades y condados tiene sus propias ordenanzas. En esta categoría es frecuente que exista una ley municipal aunque no haya ley estatal, así que el nivel local siempre merece una revisión aparte.

Categoría 2: antecedentes penales y reglas de “oportunidad justa”

La forma en que se pueden usar los antecedentes penales en la verificación está en un periodo de cambio real a nivel federal. La guía de 2016 de la Oficina del Asesor Jurídico General de HUD sobre el uso de antecedentes penales en la vivienda fue retirada con efecto a partir del 25 de septiembre de 2025 (expediente n.º FR-6617-N-01, publicado el 17 de julio de 2026), sin una guía que la sustituya, y otros documentos de orientación sobre vivienda justa se retiraron en el mismo aviso y en avisos paralelos. Por separado, la propuesta de HUD del 14 de enero de 2026 para eliminar su regla de impacto desigual (24 CFR 100.500) sigue siendo solo una propuesta, y una regla propuesta complementaria publicada el 10 de agosto de 2026 reabrió el periodo de comentarios hasta el 9 de octubre de 2026. Nada de eso deroga la propia Ley de Vivienda Justa, y los tribunales siguen aplicando el análisis de impacto desigual según la ley, así que un filtro penal general sigue conllevando un riesgo de discriminación en la vivienda aun con la guía retirada.

Además del panorama federal, un número creciente de estados y ciudades ha aprobado leyes específicas de vivienda con “oportunidad justa” que van más lejos. Varían mucho, pero suelen incluir alguna combinación de:

• Límites de tiempo que prohíben preguntar por antecedentes penales hasta después de una oferta condicional, o hasta una etapa posterior de la verificación.
• Límites de antigüedad que restringen qué tan atrás en el tiempo se pueden considerar las condenas.
• Requisitos de evaluación individualizada que le obligan a sopesar la naturaleza, la antigüedad y la relevancia de un delito en lugar de aplicar una prohibición general.
• Exclusión de ciertos registros como los arrestos que no terminaron en condena, los expedientes sellados o borrados y los registros de menores de edad.
• Derechos de aviso y apelación que exigen decirle al solicitante qué registro motivó la decisión y darle la oportunidad de responder.

Categoría 3: restricciones sobre los registros de desalojo

Las demandas de desalojo son una parte habitual de los informes de verificación de inquilinos, pero varios estados y ciudades ahora restringen cómo se pueden usar esos registros. Las restricciones comunes de esta categoría son:

• Límites de antigüedad que prohíben considerar demandas de desalojo con más de cierto número de años.
• Una distinción entre demanda y fallo que restringe el uso de demandas de desalojo que no terminaron en un fallo contra el inquilino, o que fueron desestimadas o se resolvieron por acuerdo.
• Reglas de expedientes sellados, según las cuales algunas jurisdicciones sellan ciertos registros de desalojo y ya no se pueden usar en la verificación.
• Protecciones de la época de la pandemia, ya que varias jurisdicciones aprobaron reglas duraderas sobre los desalojos presentados durante periodos específicos.

La preocupación de fondo que atienden estas leyes es que una demanda de desalojo no equivale a un inquilino que hizo algo malo. Los casos se presentan y luego se desestiman, se resuelven por acuerdo o se deciden a favor del inquilino, así que las jurisdicciones con estas reglas exigen que el arrendador mire el resultado y la antigüedad del registro, no solo que exista.

Categoría 4: límites al cargo por la solicitud y reglas del cargo por verificación

Muchos estados regulan lo que un arrendador puede cobrarle a un solicitante por la verificación, y lo que debe pasar con ese dinero. Las reglas se agrupan en unas pocas formas previsibles.

Categoría 5: límites al uso de la información de crédito y divulgaciones

La verificación basada en el crédito es legal según la ley federal, pero un número creciente de jurisdicciones pone límites a cómo se puede usar la información de crédito en las decisiones de vivienda. Las reglas de esta categoría pueden incluir restricciones o prohibiciones sobre el uso de puntajes de crédito para solicitantes que usan asistencia para la vivienda, requisitos de considerar la información de crédito en su contexto en lugar de aplicar un límite rígido, requisitos de permitir que los solicitantes den información que explique los datos negativos, y una interacción con la protección por fuente de ingresos, donde una norma de crédito no puede usarse como forma indirecta de descartar a quienes tienen un vale.

Además del crédito, muchos estados imponen sus propias obligaciones de divulgación y aviso. Estas pueden incluir exigir que el arrendador dé a los solicitantes los criterios de verificación por adelantado, agregar contenido estatal al aviso de acción adversa además de los elementos federales, dar derechos a recibir una copia del informe, exigir que se acepte un informe reciente y reutilizable que el solicitante ya pagó, y obligar a entregar un aviso estatal de los derechos del solicitante. Para los principios de la verificación basada en el crédito y por qué el informe completo importa más que el puntaje, vea nuestra guía del puntaje de crédito mínimo (en inglés).

Leyes de verificación de inquilinos por estado: los 50 estados y D.C.

Use la tabla de abajo como punto de partida. Cada estado enlaza a una guía específica (en inglés) que explica cómo ese estado agrega sus reglas de fuente de ingresos, de “oportunidad justa”, de registros de desalojo, de cargos y de divulgación encima del mínimo federal. Elija el estado donde está su propiedad y luego confirme cualquier ordenanza de la ciudad o del condado, porque la ley local en estas categorías con frecuencia va más lejos que la del estado.

Cómo armar un proceso que cumpla la ley en varias jurisdicciones

Si usted opera en más de un estado, o incluso en más de una ciudad, la meta es un proceso con una estructura constante que aplique correctamente la capa de cada lugar. El marco federal de criterios uniformes, autorización correcta, avisos de acción adversa y documentación es lo que hace defendible cualquier proceso de verificación; la capa estatal y local es lo que lo mantiene legal en su ubicación específica, y usted necesita las dos.

¿Qué es una verificación de inquilinos que cumple la FCRA?

Una verificación de inquilinos que cumple la FCRA significa obtener y usar el informe del consumidor de un solicitante de renta de la forma que permite la Ley de Informe Justo de Crédito: con un propósito permitido según 15 U.S.C. sección 1681b(a)(3)(F)(i), por medio de una agencia de informes del consumidor que tiene su certificación de ese propósito, evaluado con criterios escritos que se aplican por igual a todos los solicitantes, y seguido de un aviso de acción adversa según la sección 1681m(a) siempre que el informe contribuya a un rechazo o a condiciones menos favorables.

La sección 1681b(a)(3)(F)(i) otorga ese propósito permitido como una necesidad comercial legítima en relación con una transacción comercial iniciada por el consumidor, y la sección 1681b(f) prohíbe obtener un informe salvo que sea para un propósito autorizado según la sección 1681b y certificado de acuerdo con la sección 1681e.

Una obligación federal genuina previa al informe todavía puede alcanzar a un arrendador. Según la sección 1681d(a), cuando se pide un informe investigativo del consumidor — información sobre el carácter, la reputación general o el modo de vida obtenida mediante entrevistas personales — se debe entregar un aviso por escrito a más tardar tres días después de que se pidió el informe por primera vez. California (en inglés) establece una obligación paralela de tres días en la sección 1786.16(a)(3) del Código Civil para un informe que se pide en relación con la renta de una unidad de vivienda.

¿Qué debe decir un aviso de acción adversa según la FCRA?

La sección 1681m(a) exige cuatro cosas en el aviso: que se tomó una acción adversa; el nombre, la dirección y el número de teléfono de la agencia de informes del consumidor que proporcionó el informe, incluido su número gratuito si la agencia informa a nivel nacional; una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar sus razones específicas; y un aviso del derecho del solicitante a una copia gratis del informe de esa agencia dentro de sesenta días y a impugnar cualquier dato inexacto o incompleto.

El plazo de sesenta días tiene su propio lugar en la ley. La sección 1681j(b) le da al solicitante una divulgación gratis de su expediente por parte de la agencia si la pide a más tardar sesenta días después de recibir la notificación de la sección 1681m, así que el aviso es el hecho que pone en marcha el conteo.

Lo que activa el aviso es más amplio que un rechazo. La sección 1681a(k)(1)(B)(iv) define la acción adversa como cualquier acción tomada en relación con una solicitud de un consumidor que sea contraria a los intereses de ese consumidor, y la sección 1681m(a) aplica siempre que una decisión se base total o parcialmente en un informe del consumidor, así que un depósito más grande, una renta más alta o el requisito de un cofirmante obligan a dar el aviso igual que un rechazo. La sección 1681m(c) da la única defensa expresa: no hay responsabilidad por una infracción de la sección 1681m si el arrendador demuestra, por preponderancia de la prueba, que en ese momento mantenía procedimientos razonables para asegurar el cumplimiento, lo que depende de la plantilla y la rutina más que del resultado de un solo expediente.

Los estados construyen sobre esa lista de elementos en lugar de reemplazarla, y los agregados vienen de las leyes estatales equivalentes a la FCRA, las llamadas “mini-FCRA” — la CCRAA y la ICRAA de California, o la sección 380 de la GBL de Nueva York —, que agregan requisitos al mínimo federal. California (en inglés) exige el mismo aviso por escrito según la sección 1785.20(a) del Código Civil, parte de la CCRAA; Colorado (en inglés) agrega un aviso de rechazo por escrito y, cuando la solicitud produjo un informe del consumidor, una copia de ese informe con una advertencia sobre el derecho a impugnarlo según la sección 38-12-904(2)(a)(I)(B); Oregón (en inglés) agrega una declaración de razones dentro de catorce días según la sección 90.304.

¿Cuáles son las sanciones por infringir la FCRA?

Una infracción intencional expone al arrendador, según la sección 1681n, a los daños reales del solicitante o a daños establecidos por ley (statutory damages) de no menos de cien ni más de mil dólares por infracción — la sección 1681n(a)(1)(A) los establece como alternativas, no como una suma —, más los daños punitivos que el tribunal permita según la sección 1681n(a)(2) y las costas de una demanda exitosa con honorarios razonables de abogado según la sección 1681n(a)(3); una infracción por negligencia según la sección 1681o conlleva los daños reales más las costas y honorarios razonables de abogado, sin un mínimo de daños establecidos por ley y sin daños punitivos.

Los daños establecidos por ley no requieren prueba de un perjuicio, y por eso la intención es la cuestión que se disputa en estos casos, y por eso un solo formulario que no cumple la ley o un aviso que se omite por costumbre se multiplica en cada solicitud que tocó.

El acceso indebido tiene su propio nivel. Según la sección 1681n(a)(1)(B), una persona física que obtiene un informe con pretextos falsos o sabiendo que no tiene un propósito permitido es responsable ante el consumidor, y la sección 1681n(b) la hace responsable también ante la agencia de informes del consumidor. Una sola consulta indebida genera responsabilidad en dos direcciones.

El traslado de los honorarios es lo que impulsa los litigios, y funciona en ambos sentidos: las secciones 1681n(a)(3) y 1681o(a)(2) otorgan costas y honorarios razonables de abogado al consumidor que gana, mientras que las secciones 1681n(c) y 1681o(b) imponen los honorarios a favor de la parte vencedora cuando un escrito se presentó de mala fe o para acosar. Las leyes estatales de verificación suman sus propios remedios — Colorado (en inglés) impone una sanción por cada infracción más las costas judiciales y los honorarios de abogado según la sección 38-12-905(1) de los Estatutos Revisados de Colorado, y Oregón (en inglés) impone daños establecidos por ley por un incumplimiento relacionado con el cargo de verificación según la sección 90.295(6)(b). La sanción de Colorado no es incondicional: no aplica si el arrendador corrige la infracción dentro de los siete días después de recibir el aviso, y el solicitante debe notificar al arrendador por lo menos siete días naturales antes de presentar la demanda (sección 38-12-905(3) y (2)).

¿Cuánto tiempo debe guardar un informe de verificación y cómo debe desecharlo?

La Regla de Eliminación de la FTC (Disposal Rule), en 16 CFR 682.3(a), exige que toda persona que tenga información del consumidor para un fin comercial la deseche tomando medidas razonables para proteger contra el acceso o el uso no autorizado al desecharla, lo que para un arrendador significa triturarla, quemarla o borrarla de forma segura, en lugar de echarla al bote de reciclaje o a una carpeta eliminada.

La regla alcanza de lleno a un arrendador común. La información del consumidor se define en 16 CFR 682.1(b) como cualquier registro sobre una persona, en papel, en forma electrónica o de otra forma, que sea un informe del consumidor o que provenga de uno, y 16 CFR 682.2(b) aplica la regla a toda persona bajo la jurisdicción de la FTC que tenga esa información para un fin comercial. Un solo expediente de solicitante que contenga un informe de verificación entra en la definición. La sección 1681w de la FCRA es la disposición que ordenó a las agencias federales redactar, en primer lugar, reglas para la eliminación correcta de la información del consumidor.

La conservación es la mitad más difícil, porque la FCRA no fija un solo plazo para que un arrendador guarde su expediente de verificación. La opción práctica por defecto es mantener completo el expediente de la decisión — la solicitud, la autorización firmada, el informe, los criterios escritos que se aplicaron, la razón vinculada a un criterio específico y una copia de cualquier aviso de acción adversa enviado — mientras todavía se pueda presentar un reclamo relacionado donde está la propiedad, y luego desechar la parte de la verificación según 16 CFR 682.3 cuando ya no se necesite.

¿Qué obligaciones de la FCRA son suyas y cuáles son de la compañía de verificación?

Según la FCRA, el arrendador es el usuario de un informe del consumidor y la compañía de verificación es la agencia de informes del consumidor, y sus obligaciones no se superponen: el arrendador debe tener un propósito permitido, certificarlo y enviar el aviso de acción adversa, mientras que la agencia debe seguir procedimientos razonables, respetar los límites de tiempo para informar y volver a investigar un dato impugnado — por lo general dentro de treinta días según la sección 1681i.

Tres de las obligaciones de la agencia se relacionan directamente con el arrendador y conviene conocerlas por su nombre. La sección 1681e(a) obliga a la agencia a obtener la certificación del propósito del usuario, verificar la identidad y los usos declarados de un usuario nuevo y negarse a entregar un informe cuando tenga motivos razonables para creer que el propósito no es permitido. La sección 1681e(d)(1)(B) la obliga a dar a cada usuario un aviso de las responsabilidades de ese usuario según la ley, el “Aviso a los usuarios de informes del consumidor” (Notice to Users of Consumer Reports); si un proveedor nunca se lo envió, pídalo. La sección 1681e(c) prohíbe que una agencia impida a un usuario revelar el contenido del informe al consumidor una vez que se tomó una acción adversa con base en él.

Los límites de tiempo para informar son trabajo de la agencia, no suyo, pero determinan en qué puede apoyarse usted. La sección 1681c limita las bancarrotas a diez años y la mayoría de los demás datos negativos — fallos civiles, gravámenes fiscales pagados, cuentas en cobranza y cuentas canceladas como incobrables, registros de arrestos — a siete. Los registros de condenas penales no tienen un límite de tiempo federal, aunque muchos estados imponen su propio límite de siete años. Un dato de un informe con más antigüedad que su límite es un posible error de datos: no actúe con base en él e infórmeselo a la agencia.

La nueva investigación le corresponde de lleno a la agencia. Cuando un solicitante dice que un dato está mal, el arrendador no es el investigador, y cuando los tiempos lo permiten, dejar que se haga la nueva investigación de la sección 1681i es una posición más sólida que rechazar por un dato impugnado.

¿Lo rechazaron por un informe de verificación de inquilinos? Cómo funciona la impugnación

Un solicitante rechazado por un informe de verificación de inquilinos puede pedir una copia gratis de su expediente a la agencia de informes del consumidor nombrada en el aviso de acción adversa dentro de sesenta días según la sección 1681j(b), impugnar ante esa agencia cualquier dato inexacto o incompleto — la agencia por lo general debe volver a investigar dentro de treinta días según la sección 1681i — y lograr que se corrija o se borre lo que la agencia no pueda verificar.

Nombrar a la agencia es el propósito central del aviso, así que el solicitante que recibió uno ya tiene la dirección a la que escribir. El solicitante que no recibió ningún aviso todavía tiene el camino: preguntar al arrendador qué compañía de verificación proporcionó el informe y luego llevar la impugnación a esa compañía.

Varios estados dan al solicitante más que el mínimo federal. Minnesota (en inglés), en la sección 504B.241, permite al solicitante ver el expediente de verificación de inquilinos y sus fuentes, gratis cuando el informe se usó en los últimos treinta días para negar la renta o aumentar el depósito o la renta, y obliga al servicio a volver a investigar, borrar lo inexacto o no verificable y notificar a quienes lo recibieron antes. California (en inglés), en la sección 1950.6(f) del Código Civil, exige que el arrendador que cobró un cargo de verificación entregue al solicitante una copia del informe de crédito del consumidor dentro de los siete días después de que el arrendador lo recibe, sea cual sea el resultado. Colorado (en inglés), en la sección 38-12-904(2)(a)(I)(B), exige que el aviso de rechazo, cuando la solicitud produjo un informe del consumidor, lleve una copia de ese informe y una advertencia sobre el derecho a impugnar su exactitud.

Para un arrendador, la lectura práctica es que una impugnación documentada es una razón para hacer una pausa y no para apresurarse, y que las disposiciones sobre honorarios de las secciones 1681n(a)(3) y 1681o(a)(2) explican por qué un solicitante rechazado por un informe del que nunca le avisaron puede encontrar fácilmente a un abogado de derecho del consumidor que presente el reclamo.

¿Qué estados exigen sus criterios de verificación por escrito antes de cobrar un cargo?

Varios estados convierten los criterios de verificación por escrito de una buena práctica en una condición legal: Texas (en inglés), en la sección 92.3515 del Código de Propiedad, exige un aviso impreso de los criterios de selección de inquilinos y de los motivos de rechazo en el momento en que se entrega al solicitante una solicitud de renta; Washington (en inglés), en RCW 59.18.257, exige un aviso por escrito de lo que se va a revisar y de los criterios que podrían llevar a un rechazo; y Oregón (en inglés), en la sección 90.295(3), exige que el arrendador adopte criterios escritos de verificación o de admisión y entregue al solicitante un aviso por escrito antes de aceptar cualquier pago.

Oregón detalla lo que debe contener ese aviso. El aviso de la sección 90.295(3) debe indicar el monto del cargo, los criterios, el proceso de verificación, el derecho del solicitante a impugnar la exactitud de la información que proporcione una compañía de verificación o una agencia de informes de crédito, cualquier derecho de apelación, la política contra la discriminación, los montos de la renta y del depósito, y cualquier requisito de seguro de responsabilidad para inquilinos.

Dos de las tres leyes vinculan el aviso con el dinero, así que lo que cuenta para cumplir es el orden de los pasos más que el papeleo. En Washington y en Oregón, un cargo de verificación cobrado antes de enviar el aviso de criterios se cobra de forma ilegal por buenos que sean los criterios, y la sección 92.3515(e) del Código de Propiedad de Texas exige devolver el cargo por la solicitud y cualquier depósito de solicitud cuando se rechaza a un solicitante sin que el aviso de criterios haya estado disponible.

Un criterio fijado por escrito antes de publicar el anuncio es el único que usted puede demostrar después que aplicó de forma idéntica, así que redacte la norma como una lista corta en la que cada línea sea un número o un dato de sí o no, en lugar de un juicio: un umbral de ingresos, comúnmente ingresos mensuales brutos de por lo menos dos veces y media a tres veces la renta; una expectativa mínima de crédito; una norma de historial de renta; un requisito de estabilidad en el empleo o en los ingresos; y políticas declaradas sobre mascotas, fumar y antecedentes penales. Los registros de desalojo entran en la lista como demandas y fallos anteriores, dentro de los límites de tiempo para informar y de cualquier restricción estatal. Los antecedentes penales reciben una evaluación individualizada en lugar de una prohibición general — condenas en lugar de arrestos, la naturaleza y lo reciente del delito, su relación con la seguridad y cualquier regla local de “oportunidad justa”.

La línea de ingresos es la que cambia según la jurisdicción. Colorado (en inglés), en la sección 38-12-904(1)(d), prohíbe exigir a un solicitante que renta sin subsidio un ingreso anual mayor al doscientos por ciento de la renta anual, así que el múltiplo de dos veces y media a tres veces la renta mencionado arriba es ilegal allí, salvo cuando una entidad gubernamental, cuasigubernamental o sin fines de lucro que financia la vivienda exige calificar por ingresos para una unidad con restricción de ingresos. La lista de buenas prácticas de verificación (en inglés) explica cómo armar esa norma escrita única.

Leyes de verificación de inquilinos por estado: preguntas frecuentes

¿Qué controla, la ley federal de verificación o la ley estatal?

Las dos, porque se suman en capas. La Ley de Informe Justo de Crédito y la Ley de Vivienda Justa fijan el mínimo nacional, y las leyes estatales y locales agregan requisitos encima. Las reglas estatales y locales casi siempre son adicionales, no sustitutos: cumplir con la ley federal no lo libera de un límite estatal al cargo, y cumplir con la ley estatal no lo libera de una ordenanza municipal más estricta. Usted debe cumplir con todas las capas que apliquen.

¿Qué es la protección por fuente de ingresos?

Es una ley estatal o local que prohíbe al arrendador rechazar a un solicitante solo porque sus ingresos legales vienen de una fuente determinada, casi siempre un vale del Programa de Vales de Elección de Vivienda de la Sección 8, pero con frecuencia también el Seguro Social, la discapacidad, los beneficios para veteranos o la manutención de menores. Usted todavía puede verificar que los ingresos sean reales y suficientes; solo que no puede rechazarlos por no ser salario. En 2026, aproximadamente veinte estados y muchas ciudades y condados tienen estas leyes.

¿Puedo negarme a rentarle a cualquier persona con antecedentes penales?

Una política general de “ningún antecedente penal” es una de las posiciones más expuestas legalmente que puede tomar un arrendador. Aunque la guía de HUD de 2016 sobre antecedentes penales se retiró con efecto a partir del 25 de septiembre de 2025 y HUD propuso eliminar su regla de impacto desigual en 24 CFR 100.500, con el periodo de comentarios reabierto hasta el 9 de octubre de 2026, la propia Ley de Vivienda Justa no ha cambiado y los tribunales siguen aplicando el análisis de impacto desigual, así que una prohibición general sigue siendo riesgosa. Muchos estados y ciudades también tienen leyes de vivienda con “oportunidad justa” que restringen o prohíben las prohibiciones generales. La evaluación individualizada es el enfoque defendible.

¿Hay límites para usar los registros de desalojo en la verificación?

En un número creciente de estados y ciudades, sí. Las restricciones comunes incluyen límites de antigüedad que prohíben considerar demandas con más de cierto número de años, distinciones entre demandas de desalojo y fallos reales que restringen el uso de casos desestimados o resueltos por acuerdo, y reglas de expedientes sellados. El principio es que una demanda de desalojo no prueba que el inquilino haya hecho algo malo, así que el resultado y la antigüedad importan.

¿Cuánto puedo cobrar por la solicitud de renta?

Depende de su estado. Muchos estados limitan el cargo de verificación a una cantidad fija o al costo real de la verificación para el arrendador, y algunos exigen recibos detallados o devoluciones en ciertas circunstancias. La verificación pagada por el solicitante, en la que el solicitante le paga directamente a la compañía de verificación, reduce gran parte de esta complejidad en el manejo de los cargos, pero usted igual necesita conocer las reglas de su estado.

¿Tengo que darles a los solicitantes mis criterios de verificación?

En algunos estados, sí. Exigen que los arrendadores informen a los solicitantes sus criterios de verificación, a veces por adelantado. Algunos estados también exigen entregar una copia del informe de verificación, aceptar un informe reciente y reutilizable que el solicitante ya pagó, o incluir contenido estatal en el aviso de acción adversa. Revise los requisitos de divulgación de su estado.

¿Cuál es el propósito permitido de la FCRA para la verificación de inquilinos?

La verificación de inquilinos es un propósito permitido según la Ley de Informe Justo de Crédito cuando existe una transacción de renta genuina iniciada por el solicitante. Solo puede usar el informe para evaluar al solicitante para la vivienda, y debe enviar un aviso de acción adversa siempre que la información de un informe del consumidor contribuya, total o parcialmente, a un rechazo o a condiciones menos favorables.

Tengo propiedades en varios estados. ¿Necesito un proceso de verificación distinto para cada uno?

Su proceso central debe mantenerse constante, construido sobre el mínimo federal: propósito permitido según la FCRA, criterios escritos uniformes y avisos de acción adversa. Lo que cambia según la jurisdicción es la capa: reglas de fuente de ingresos, límites de “oportunidad justa” sobre antecedentes penales, restricciones sobre registros de desalojo, límites a los cargos, límites al uso del crédito y requisitos de divulgación. Tenga una política de verificación escrita para cada jurisdicción, con la misma estructura y una capa propia de cada lugar, y pida a un abogado local que revise cada una.

Guías relacionadas de verificación de inquilinos y cumplimiento

• Guía de la FCRA para arrendadores (en inglés) – autorización, propósito permitido y acción adversa.
• Guía de la Ley de Vivienda Justa (en inglés) – las siete clases protegidas y el impacto desigual.
• Cómo verificar inquilinos (en inglés) – el proceso de verificación paso a paso.
• Aviso de acción adversa – el aviso obligatorio cuando un informe lleva a un rechazo.
• Verificar los ingresos del inquilino (en inglés) – confirme los ingresos sin una norma ilegal contra los vales.
• Puntaje de crédito mínimo (en inglés) – por qué el informe completo vale más que un solo puntaje.
• Aceptar o rechazar solicitudes (en inglés) – cómo tomar la decisión de forma defendible.
• Leyes del cargo por la solicitud por estado (en inglés) – qué estados limitan, prohíben o condicionan el cargo de verificación, con una cita legal en cada fila.
• Plazos para devolver el depósito por estado (en inglés) – el número de días y el hecho que realmente inicia el plazo.

Verifique de forma uniforme en cada jurisdicción

Pida informes de crédito, penales y de desalojos preparados para la FCRA que le den el mismo conjunto completo de datos dondequiera que estén sus propiedades, para que su proceso se mantenga uniforme mientras aplica las reglas de cada estado. El informe de verificación se entrega en inglés.

Comenzar la verificación de inquilinos Comparar las opciones de informes

Sobre el autor

Publicado por Tenant Screening Background Check · Equipo Editorial

Fundada en 2004. Nuestro equipo editorial ha pasado dos décadas ayudando a arrendadores y administradores de propiedades a hacer verificaciones de inquilinos legales y conformes a la FCRA en los 50 estados y el Distrito de Columbia. Traducimos los códigos estatales de arrendadores e inquilinos y las reglas federales de verificación en procesos que usted realmente puede seguir.

Actualizado en 2026

Aviso legal

Esta página ofrece un panorama general de las categorías de leyes estatales y locales de verificación de inquilinos en 2026. No es una referencia legal jurisdicción por jurisdicción ni es asesoría legal. Las leyes de verificación de inquilinos cambian con frecuencia, y las ordenanzas de las ciudades y los condados a menudo imponen requisitos más estrictos que la ley estatal. La orientación federal también está cambiando: la guía de HUD sobre antecedentes penales se retiró con efecto a partir del 25 de septiembre de 2025 y HUD propuso eliminar su regla de impacto desigual en 24 CFR 100.500, con el periodo de comentarios reabierto hasta el 9 de octubre de 2026, mientras que la propia Ley de Vivienda Justa sigue vigente. Confirme las reglas vigentes para su jurisdicción en las leyes estatales de arrendadores e inquilinos, con su autoridad local de vivienda y con un abogado con licencia en su zona. Leer esta página no crea una relación abogado-cliente. Esta es una traducción de cortesía; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés.