Verificación de inquilinos · Informe de muestra comentado

Informe de muestra de verificación de inquilinos

Un informe de verificación completo, sección por sección, de un solicitante ficticio, y junto a cada sección, cómo leerla de verdad y qué obligaciones le genera a usted.

Un informe de verificación de inquilinos no es un solo documento: son alrededor de una docena de búsquedas en bases de datos distintas, reunidas bajo una misma portada. Comienza con la verificación de identidad (la verificación del número de Seguro Social y la búsqueda en el archivo de personas fallecidas); luego viene una sección de crédito con un puntaje y las cuentas que lo respaldan; después, los registros públicos como fallos y gravámenes; luego, una búsqueda de desalojos a nivel nacional; después, las búsquedas de antecedentes penales, del registro de delincuentes sexuales y de la lista de vigilancia de la OFAC; luego, el historial de domicilios y los miembros del hogar; después, el historial de empleo, cuando esté disponible. Algunos productos de verificación terminan con un puntaje de riesgo o con una recomendación de aprobar o rechazar; este informe no: cuando las búsquedas encuentran una señal de alerta, termina con una advertencia específica sobre cada una, y la decisión sigue siendo suya. Cada módulo es una búsqueda propia, con su propia cobertura, sus propias fallas y sus propias implicaciones legales. Leer el informe significa leer cada sección, no un solo número.

La mayoría de las páginas de “informe de muestra” le enseñan el documento y se detienen ahí, o explican el concepto y nunca le enseñan nada. Esta página hace las dos cosas. Abajo encontrará un informe completo de Jordan A. Sample (un solicitante ficticio, inventado para esta guía, que no contiene datos de ninguna persona real), con un panel de interpretación debajo de cada módulo que explica qué significan los campos, qué es una señal y qué es ruido, y qué hallazgos generan una obligación legal bajo la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA, por sus siglas en inglés; vea la guía de la FCRA (en inglés)). El expediente de Jordan es mixto a propósito, y no impecable, porque un informe limpio no le enseña nada.

Puntos clave

• Un informe es un conjunto de búsquedas independientes. El crédito, los desalojos, los antecedentes penales, la identidad, el empleo y el historial de domicilios funcionan o fallan cada uno por su lado. Un resultado “limpio” en un módulo no dice nada de los demás.
• El puntaje es el resumen, no la prueba. Lea el historial de pagos mes a mes, las cuentas en cobranza y qué tan recientes son los datos negativos que hay debajo. Un puntaje modesto con un historial reciente limpio es mejor que un puntaje alto con pagos atrasados recientes.
• La identidad determina la cobertura. La verificación del número de Seguro Social y el historial de domicilios deciden en qué condados se busca. Una coincidencia de identidad débil reduce, sin que se note, todas las búsquedas que vienen después.
• Los límites de reporte varían según el tipo de dato bajo 15 U.S.C. sección 1681c(a): siete años para cuentas en cobranza, fallos y arrestos (o el plazo de prescripción, el que sea mayor), diez años para las bancarrotas y ningún límite federal para las condenas penales.
• Actuar con base en el informe genera una obligación. Cualquier rechazo, depósito más alto o exigencia de un cofirmante motivados por el informe requiere un aviso de acción adversa bajo 15 U.S.C. sección 1681m, que incluya el puntaje numérico que usted tomó en cuenta.

Qué cubre esta página

1. La portada y el resumen
2. Identidad y verificación del número de Seguro Social
3. Historial de domicilios y cobertura de la búsqueda
4. Resumen de crédito y rangos de puntaje
5. Cuentas de crédito e historial de pagos
6. Cuentas en cobranza, fallos y gravámenes
7. Historial de desalojos
8. Antecedentes penales
9. Registro de delincuentes sexuales y búsquedas de la OFAC
10. Historial de empleo (cuando esté disponible)
11. Historial de domicilios y miembros del hogar
12. Evaluación de mascotas
13. Las advertencias de señales de alerta
14. Lo que el informe no le dirá
15. Cuánto tarda cada módulo
16. Costo, tarifas y límites estatales
17. Informes portátiles y reutilizables
18. Obligaciones de la FCRA y acción adversa
19. Vivienda justa y verificación de antecedentes penales
20. Para solicitantes: su propio informe
21. Errores y expedientes mezclados
22. Cómo convertir el informe en una decisión
23. Preguntas frecuentes

1. La portada: puntaje, estado y resumen

Respuesta directa: la portada es un resumen de los módulos que tiene debajo, y es la parte del informe en la que menos debe confiar por sí sola. Condensa una docena de búsquedas en un puntaje y una marca de estado de una palabra. Esa síntesis sirve para clasificar a veinte solicitantes y es peligrosa como base de una decisión, porque la portada no le puede decir si la marca “REVIEW” (revisar) salió de un delito menor de hace doce años o de una demanda de desalojo presentada la primavera pasada.

Por qué 648 es un puntaje “regular”

Fíjese en la etiqueta de la escala: FICO® Score (puntaje FICO), de 300 a 850. Es un puntaje de crédito genérico: predice si alguien pagará el dinero que pidió prestado, no cómo se comportará como inquilino. FICO llama regular al rango de 580 a 669 y considera bueno a partir de 670, así que el 648 de Jordan es un puntaje regular: ni deficiente ni bueno. Es el rango en el que el número decide menos por sí solo y el historial de pagos que tiene debajo es el que decide, por eso las secciones 4 y 5 importan más que el número de la portada.

La consecuencia práctica: indique el modelo de puntaje en sus criterios. Un FICO, un VantageScore y los puntajes específicos para rentas que muestran algunos otros productos de verificación son modelos distintos, y un 648 en uno no es un 648 en otro. Si sus criterios por escrito dicen “mínimo 650”, debe especificar qué puntaje, o su estándar no se puede hacer cumplir y se aplicará de forma inconsistente, lo cual es un problema de vivienda justa y no solo de descuido. Nuestra guía para fijar un puntaje de crédito mínimo para rentar (en inglés) explica cómo redactar un límite defendible.

2. La identidad y la verificación del número de Seguro Social

Respuesta directa: la identidad es el módulo del que dependen todos los demás, y es el que los arrendadores leen por encima. Un informe de verificación solo es un informe sobre su solicitante si las búsquedas se hicieron con los datos de identificación verdaderos de su solicitante. Si la verificación del número de Seguro Social falla o la coincidencia del nombre es débil, las búsquedas de antecedentes penales y de desalojos pueden haberse hecho con una identidad parcial o equivocada, y un resultado “limpio” no significa absolutamente nada.

Las señales de alerta de identidad que importan

• La verificación devuelve otro nombre. Un número asociado principalmente con otra persona es la señal clásica de una identidad prestada o robada. Deténgase y pida documentos antes de seguir.
• Coincidencia en el archivo de personas fallecidas. Los números de personas fallecidas son una vía de fraude conocida. Esto es un alto total, no un tema de conversación.
• La verificación no devuelve domicilios. Un número sin historial de domicilios detrás es nuevo (algo creíble en un solicitante joven o recién llegado) o sintético. La diferencia importa y vale la pena conversarla.
• La lista de domicilios contradice la solicitud. Si el solicitante anotó dos domicilios anteriores y la verificación muestra cinco en tres estados, pregunte por qué. A veces es correspondencia de su cónyuge. A veces son los dos años que esperaba que usted no buscara.

3. El historial de domicilios: el módulo que decide qué se busca

Respuesta directa: el historial de domicilios no es una biografía; es un plan de búsqueda. En los Estados Unidos, los antecedentes penales están en los juzgados de cada condado y en los archivos estatales, no en una sola bóveda nacional. La “base de datos penal nacional” es una recopilación con vacíos reales. Lo que cierra esos vacíos es saber dónde vivió de verdad la persona, para que la compañía de verificación pueda pedir búsquedas a nivel de condado en esas jurisdicciones. Eso es lo que produce este módulo.

Cómo leer los vacíos

Las verificaciones de domicilios se construyen con datos del encabezado de crédito, lo que significa que van con retraso respecto a la realidad y no detectan a quienes viven fuera del sistema de crédito. Cuente con que no serán perfectas: una mudanza reciente puede tardar meses en aparecer, y alguien que ha rentado de manera informal o ha vivido con familiares puede mostrar un historial escaso sin tener ninguna culpa. La conclusión que debe sacar de un historial escaso es “aquí tengo menos cobertura de la que creo”, no “esta persona oculta algo”. Pregunte, y luego decida con la respuesta en la mano.

La trampa también funciona al revés. Si su solicitante vivió en un condado que la verificación no detectó, la búsqueda de antecedentes penales nunca cubrió ese condado, y su informe dirá “no se encontraron registros” con total seguridad. “No se encontraron registros” significa “no se encontró nada en los lugares donde buscamos”. Saber dónde se buscó es todo el propósito de este módulo.

4. El resumen de crédito y qué significan los rangos de puntaje

Respuesta directa: el módulo de crédito responde una sola pregunta (¿esta persona paga a tiempo sus obligaciones recurrentes?) y el puntaje es un resumen imperfecto de la respuesta. Lea el resumen para orientarse y luego pase a las cuentas de crédito. Dos solicitantes con puntajes idénticos pueden tener perfiles de riesgo opuestos.

Los códigos de motivo del puntaje: por qué el número es el que es

La mayoría de los informes incluyen códigos de motivo: frases cortas que indican los factores que más bajaron el puntaje. Son lo más parecido a una explicación que ofrece el expediente, y también son lo que usted necesitará si el puntaje motiva un rechazo, porque el aviso de acción adversa debe revelar el puntaje y los factores clave que lo explican. En el informe, los códigos aparecen en inglés; abajo los mostramos tal cual, con su explicación en español.

Rangos de puntaje de crédito

Estos rangos son los que usa FICO para su escala de 300 a 850. Describen el puntaje, no un estándar legal, y ningún rango lo obliga a hacer nada.

El 648 de Jordan cae en la fila Regular (580-669). Tome el consejo de esa fila al pie de la letra: en el rango regular el puntaje no resuelve la pregunta, y el historial de pagos de la siguiente sección sí. Si el informe que tiene delante muestra otro modelo de puntaje, como un VantageScore o un puntaje específico para rentas, léalo con los rangos de ese mismo modelo y nunca con esta tabla.

5. Las cuentas de crédito y el historial de pagos

Respuesta directa: la sección de cuentas de crédito es la prueba, y el historial de pagos que contiene es lo más predictivo de todo el informe. Todo lo anterior es un resumen de esto. Cada línea es una cuenta: con quién es, cuándo se abrió, cuánto se debe y un registro, mes a mes, de si se pagó a tiempo. En el informe, esta tabla aparece en inglés, como abajo.

Cómo descifrar lo que acaba de leer

• El código de calificación es una letra más un número. La letra es el tipo de cuenta: R de rotativa (revolving), I de préstamo a plazos (installment), M de hipoteca (mortgage), O de cuenta abierta (open). El número es el comportamiento de pago, desde 1 (pagada según lo acordado) hasta 9 (cancelada como incobrable o en cobranza). Así, R1 es una tarjeta de crédito pagada a tiempo, e I3 es un préstamo a plazos que llegó a tener de 60 a 89 días de atraso.
• El designador ECOA indica quién es legalmente responsable. Individual significa que solo el solicitante la debe. Joint significa responsabilidad compartida. Authorized user (usuario autorizado) significa que puede usar la cuenta pero no es responsable de ella, y esta es la trampa silenciosa. Un solicitante cuyas únicas cuentas impecables son de usuario autorizado ha tomado prestado el historial de otra persona, no ha construido el suyo.
• El historial tiene una marca por mes. OK significa a tiempo; un número son los días de atraso. Léalo de izquierda a derecha y hágase dos preguntas: ¿el problema es reciente? ¿se repite?

El historial de Jordan cuenta una historia concreta. El préstamo del auto llegó a 60 días de atraso, luego a 30, y después se recuperó: un solo episodio, hace unos catorce meses, en la obligación fija más grande del expediente. La tarjeta de tienda tuvo una sola marca de 30 días. Todo lo demás está limpio, incluida una tarjeta de nueve años y un préstamo estudiantil que nunca se atrasó. Esa forma (un grupo de atrasos concentrado en un solo periodo y luego el regreso a la normalidad) casi siempre refleja un acontecimiento, no un hábito: un cambio de trabajo, una cuenta médica, un divorcio. Vale la pena preguntar, y la respuesta suele ser común y verificable. Nuestra guía completa para entender los códigos del informe de crédito (en inglés) descifra cada código de calificación y de estado que encontrará.

6. Cuentas en cobranza, fallos y gravámenes

Respuesta directa: este módulo contiene el historial de dinero adeudado que no es una cuenta de crédito normal, y para un arrendador, una categoría de ese historial es más predictiva que cualquier cosa en el puntaje de crédito. Un fallo civil que obtuvo un arrendador anterior no es solo una deuda: es la conclusión de un tribunal sobre cómo terminó un arrendamiento.

Límites de reporte de los registros públicos

Bajo 15 U.S.C. sección 1681c(a), los periodos que se pueden reportar varían según el tipo de dato, y aquí es donde la intuición de los arrendadores suele equivocarse:

Dos de estos datos suelen sorprender. La bancarrota es de diez años, no de siete, algo que la regla simplificada de los siete años oculta. Y las condenas no tienen vencimiento federal: la regla de siete años de la FCRA para “cualquier otro dato negativo” excluye expresamente los registros de condenas penales, así que una condena de hace veinte años se puede reportar según la ley federal. Ese es un mínimo federal, no toda la ley. Muchos estados y ciudades imponen periodos de revisión más cortos para los antecedentes penales, y las ordenanzas de oportunidad justa (fair chance) restringen su uso sin importar si se pueden reportar. Revise su jurisdicción.

7. Historial de desalojos

Respuesta directa: el historial de desalojos es el módulo más predictivo del informe y el que más se malinterpreta, porque el dato que importa no es “¿hubo una demanda?”, sino “¿qué pasó con ella?”. Una búsqueda de desalojos devuelve demandas presentadas en los tribunales. Una demanda es una acusación. La verdad está en el resultado del caso.

Los campos que distinguen una demanda de un desalojo

• Resultado del caso. Desestimado, resuelto por acuerdo, fallo a favor del demandante, fallo a favor del demandado o todavía pendiente. Este es el campo que más importa, y es el que las tablas de resumen omiten.
• Fallo monetario. ¿Se dictó uno? ¿por cuánto? ¿está pagado? Un fallo por renta sin pagar es un hecho considerablemente peor que una demanda.
• Mandamiento de posesión. ¿El tribunal ordenó de verdad el desalojo físico? Un mandamiento significa que el proceso llegó hasta el final.
• Tipo. La falta de pago es un problema de dinero. Un caso por quedarse después de vencido el contrato, por molestias o por violar el contrato describe otra cosa, y a veces algo peor.
• Qué parte presentó la demanda. A veces el solicitante es el demandante: un inquilino que demandó a un arrendador, a menudo por las condiciones de habitabilidad. Eso no es un hecho negativo sobre el solicitante, y tratarlo como tal es un riesgo real de represalia. Vea nuestro resumen de leyes de habitabilidad por estado (en inglés).
• Qué tan reciente es y cuántas hay. Una demanda de hace cuatro años que se resolvió pagando no es lo mismo que tres demandas en cinco años. El patrón es la señal.

8. Antecedentes penales

Respuesta directa: este es el módulo con la mayor distancia entre lo que los arrendadores creen que dice y lo que legalmente les permite hacer. Los datos son desiguales, la diferencia entre arresto y condena es decisiva, y los rechazos generales por antecedentes penales son un riesgo en materia de vivienda justa, más que una política de seguridad.

Arresto frente a condena

Un arresto es una acción de la policía. Una condena es la conclusión de un tribunal. Los cargos se retiran, los casos se desestiman y las personas resultan absueltas, y todo eso puede dejar un registro de arresto. La guía de abril de 2016 del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) dice de forma explícita que filtrar por arrestos que no terminaron en condena no puede cumplir la carga de la prueba de un proveedor de vivienda, porque un arresto no demuestra que la conducta haya ocurrido. Bajo 15 U.S.C. sección 1681c(a)(2), los registros de arresto también están sujetos al límite de siete años (o al plazo de prescripción, el que sea mayor), mientras que las condenas no tienen límite de tiempo federal. Si en su informe aparece un arresto sin condena, lo correcto es no tomarlo en cuenta.

Por qué la “base de datos penal nacional” promete más de lo que da

No existe un único sistema nacional de antecedentes penales al que tengan acceso las compañías de verificación. La llamada base de datos nacional es una recopilación armada con archivos estatales, departamentos correccionales y otras fuentes, y su cobertura es realmente desigual: algunas jurisdicciones aportan poco o nada, y la frecuencia de actualización varía. Precisamente por eso importa la verificación de domicilios: dirige las búsquedas a nivel de condado que llenan los vacíos. Lea “national database: searched” (base de datos nacional: buscada) como una primera pasada amplia, no como prueba de un historial limpio, y trate cualquier resultado de esa base como una pista que se debe confirmar en el juzgado, no como un hecho sobre el cual actuar.

9. Registro de delincuentes sexuales y lista de vigilancia de la OFAC

Respuesta directa: estas dos búsquedas son casi universales, rápidas y casi siempre salen limpias, y precisamente por eso un resultado exige verificación y no una reacción automática. Las dos comparan el nombre con listas públicas, y la comparación por nombre es imprecisa.

10. Historial de empleo (cuando esté disponible)

Respuesta directa: este módulo muestra los empleadores reportados del solicitante cuando esos datos están disponibles, y no todos los informes lo incluyen. Es historial reportado, no una llamada al empleador, y no muestra ingresos. El sueldo lo verifica usted mismo, con los documentos que le entrega el solicitante.

Las cuentas para decidir: renta frente a ingresos y deuda frente a ingresos

Dos proporciones convierten la cifra de ingresos en un juicio. La cifra de ingresos sale de los documentos que usted reúne (talones de pago, una carta de oferta de empleo, estados de cuenta bancarios), no del informe de verificación. Las dos proporciones son convenciones, no leyes.

Renta frente a ingresos. El estándar común es que el ingreso bruto mensual sea al menos tres veces la renta mensual. Suponga que los talones de pago de Jordan documentan sesenta y ocho mil dólares anuales. Eso equivale a cinco mil seiscientos sesenta y siete dólares brutos al mes, lo que alcanza para una renta de hasta unos mil ochocientos ochenta y nueve dólares con la regla de 3 veces. En una unidad de mil seiscientos dólares, Jordan está en el 28 por ciento de su ingreso bruto: cómodamente dentro del estándar.

Deuda frente a ingresos. Esta se suele omitir, y no debería. Jordan tiene seiscientos noventa dólares en obligaciones de deuda mensuales. Si se suman los mil seiscientos dólares de renta, las obligaciones totales son de dos mil doscientos noventa dólares frente a cinco mil seiscientos sesenta y siete dólares brutos: alrededor del 40 por ciento. Es manejable, pero sin mucho margen, y explica el 43 por ciento de uso del crédito con más honestidad que el puntaje. La prueba de renta frente a ingresos, por sí sola, no lo habría detectado.

11. Historial de domicilios y miembros del hogar

Respuesta directa: este módulo muestra los domicilios reportados del solicitante y las demás personas reportadas en esos domicilios (los miembros del hogar), y no es una referencia de arrendador. Nadie llama a un arrendador anterior como parte del informe. Le dice dónde ha vivido el solicitante y con quién; cómo fueron esos arrendamientos lo sabe usted llamando al arrendador.

Su propia llamada de referencia: las preguntas que dan respuestas reales

1. ¿Puede confirmar las fechas del arrendamiento y el monto de la renta? Empiece aquí. Así comprueba que habla con un arrendador real y no con un amigo del solicitante. Si las fechas no coinciden con la verificación de domicilios, deténgase.
2. ¿Cuántas veces se atrasó la renta, y por cuánto tiempo? Pida cifras, no impresiones.
3. ¿Se entregó algún aviso? Una pregunta concreta y objetiva: un arrendador que no quiere opinar sobre un inquilino sí le confirmará los trámites.
4. ¿En qué condiciones quedó la unidad al mudarse, y se devolvió el depósito? La respuesta sobre el depósito es el informe de daños más honesto que obtendrá. Vea las leyes de depósitos de seguridad por estado (en inglés).
5. ¿Le volvería a rentar? Pregúntelo al final. La duda antes de responder suele decir más que la respuesta.

12. Evaluación de mascotas

Respuesta directa: la información sobre mascotas no forma parte de nuestro informe (viene de su propia solicitud y de los documentos que le entregue el solicitante), y la línea legal entre una mascota y un animal de asistencia es donde los arrendadores se meten en problemas.

13. Las advertencias de señales de alerta

Respuesta directa: este informe no aprueba ni rechaza al solicitante: cuando las búsquedas encuentran una señal de alerta, le da una advertencia específica sobre cada una, y la decisión sigue siendo suya. La CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) describe los informes de verificación de inquilinos como documentos que pueden contener un puntaje de riesgo o una recomendación basados en criterios elegidos por el arrendador. Este no contiene ninguno de los dos: indica lo que se encontró y la sección donde está el registro, para que sean sus propios criterios por escrito, y no la fórmula de un proveedor, los que decidan qué significa cada hallazgo.

14. Lo que el informe no le dirá

Respuesta directa: un informe de verificación reduce la incertidumbre, pero no la elimina, y conocer sus puntos ciegos es lo que distingue a un lector competente de uno ingenuo. Esto es lo que de verdad falta en el documento de arriba.

El problema del expediente escaso merece una mención aparte. Los solicitantes jóvenes, las personas que llegaron recientemente al país, quienes salen de un periodo de inestabilidad de vivienda y cualquier persona que haya vivido a propósito fuera del sistema de crédito producirán un informe escaso. Un expediente escaso es una ausencia de pruebas, y tratarlo como prueba de riesgo perjudica sistemáticamente justo a los grupos que protege la ley de vivienda justa. Cuando el expediente es escaso, consiga más información (referencias, estados de cuenta bancarios, una conversación sobre un cofirmante) en lugar de interpretar el vacío como un hallazgo.

15. Cuánto tarda cada módulo

Respuesta directa: los resultados se entregan el mismo día, después de que un investigador revisa el informe; la tabla muestra qué puede complicar cada sección. Las comprobaciones que dependen de que una persona conteste el teléfono (llamar a un arrendador anterior, confirmar un empleo, revisar los documentos de ingresos) no forman parte del informe; son pasos que usted da por su cuenta, así que empiécelos el mismo día en que pida el informe.

La lección práctica para organizarse: pida el informe el mismo día en que reciba una solicitud completa, no el día antes de querer firmar. Y si el expediente de un solicitante está congelado en una agencia de crédito, eso no es evasión: congelar el crédito es una práctica de seguridad sensata y es su derecho. Lo descongela y usted sigue adelante.

16. Costo, tarifas y los límites estatales que las rigen

Respuesta directa: en el mercado, la verificación suele costar aproximadamente de treinta a setenta y cinco dólares por solicitante adulto; la mayoría de los estados permiten que el arrendador la cobre como cargo por la solicitud, y varios estados limitan lo que se puede cobrar. Los límites son reales, se hacen cumplir y a menudo se citan mal en internet.

¿Quién paga, y es reembolsable el cargo?

El solicitante puede pagar: en la mayoría de los estados, el arrendador puede cobrarle ese costo al solicitante como un cargo por la solicitud o por la verificación que se cobra junto con la solicitud. Si es reembolsable varía y a menudo se entiende mal: varios estados exigen que el arrendador devuelva cualquier parte del cargo que no se haya gastado realmente en la verificación. California es explícita en esto: si el arrendador no hace la verificación, o gasta menos de lo que cobró, debe devolver la parte no usada. La postura más segura en todas partes es cobrar solo lo que realmente cuesta la verificación, detallarlo y devolver la diferencia.

17. Informes de verificación portátiles y reutilizables

Respuesta directa: un informe de verificación de inquilinos portátil es uno que el solicitante compra una vez y reutiliza en varias solicitudes, y en 2026 siete estados tienen leyes sobre ellos: Colorado, Illinois, Nueva York, Rhode Island, Maryland, Washington y California. Las leyes son tan distintas que la pregunta “¿tengo que aceptarlo?” tiene siete respuestas.

Lo que tienen en común los siete: un periodo de treinta días de antigüedad máxima, el requisito de un proveedor que cumpla con la FCRA y una obligación de divulgación. La objeción habitual de los arrendadores (que un informe que pidió el solicitante puede estar seleccionado o alterado) es legítima, y la respuesta es exigir que lo entregue directamente el proveedor y no como un archivo que el solicitante le envía por correo electrónico. Donde la ley no obliga a aceptarlos, aceptarlos de todos modos suele ser una buena práctica: amplía su grupo de solicitantes sin costo para usted.

18. La FCRA: propósito permitido, uso preciso y acción adversa

Respuesta directa: obtener un informe de verificación lo coloca dentro de una ley federal, y se le aplican tres obligaciones: tener un propósito permitido antes de obtenerlo, usar el informe con precisión y enviar un aviso de acción adversa cuando el informe le cueste algo al solicitante.

Primero, el propósito permitido

No puede obtener un informe del consumidor solo por curiosidad. Bajo 15 U.S.C. sección 1681b(a)(3)(F)(i), un usuario puede obtener un informe cuando tiene una necesidad comercial legítima de la información en relación con una transacción comercial iniciada por el consumidor. Una solicitud de renta completa es ese inicio. Sin solicitud, no hay propósito permitido. Para un informe que incluye crédito, también se requiere la autorización firmada del solicitante: nuestro formulario de consentimiento para la verificación de crédito (en inglés) la recoge, y la solicitud de renta establece la transacción.

Acción adversa: el aviso que debe enviar

Si la información del informe lo lleva a rechazar la solicitud, exigir un cofirmante, pedir un depósito más alto u ofrecer condiciones menos favorables, eso es una acción adversa, y 15 U.S.C. sección 1681m(a) exige un aviso. Esto es lo que el aviso debe contener, y fíjese en el elemento que casi todos los arrendadores omiten:

• El aviso de la acción adversa en sí: verbal, escrito o electrónico. El escrito es el que podrá demostrar después.
• El puntaje de crédito numérico que usted tomó en cuenta, más la información sobre el puntaje que exige 15 U.S.C. sección 1681g(f): el rango, la fecha, la fuente y los factores clave que lo afectaron negativamente. Esto es la sección 1681m(a)(2), y es el requisito que más se omite.
• El nombre, el domicilio y el número de teléfono de la agencia de informes del consumidor que proporcionó el informe.
• Una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede dar los motivos específicos.
• El aviso del derecho a una copia gratuita del informe de la agencia, si la pide dentro de sesenta días, bajo 15 U.S.C. sección 1681j(b).
• El aviso del derecho a impugnar la exactitud o la integridad de la información directamente ante la agencia, bajo 15 U.S.C. sección 1681i.

Cómo se ve el aviso

Abajo hay un aviso de acción adversa ilustrativo para nuestro solicitante ficticio, con los elementos requeridos en su lugar. Es un ejemplo educativo, no asesoría legal ni un formulario para presentar.

La precisión, y la trampa de actuar por un resultado que nunca abrió

La agencia de verificación tiene obligaciones de precisión al preparar el informe. Su obligación es distinta pero cercana: usar el informe con precisión. Si un resultado penal o de desalojo es una coincidencia de nombre que su propio informe marca como no confirmada, actuar como si fuera un hecho establecido es a la vez un riesgo legal y un error de hecho. El orden correcto es verificar, luego contarle al solicitante lo que encontró y después decidir. Los solicitantes corrigen errores reales con sorprendente frecuencia, porque los errores son comunes.

19. Vivienda justa y verificación de antecedentes penales

Respuesta directa: la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) alcanza a las políticas de verificación que son neutrales en apariencia pero discriminatorias en su efecto, y la guía de abril de 2016 del HUD aplicó ese principio directamente a los antecedentes penales. Este es el marco legal que convierte “nunca ningún antecedente penal” en un riesgo, más que en una política.

El razonamiento del HUD: como las tasas de encarcelamiento varían mucho según la raza y el origen nacional, una exclusión general por antecedentes penales puede tener un efecto discriminatorio sobre grupos protegidos aunque el arrendador no tenga ninguna intención discriminatoria. Las reclamaciones se analizan con un marco de tres pasos en el que la carga de la prueba cambia de una parte a otra:

1. El demandante o el HUD debe demostrar que los criterios causan un impacto desigual sobre un grupo protegido por su raza u origen nacional.
2. La carga pasa al proveedor de vivienda, que debe demostrar que los criterios son necesarios para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio (normalmente, la seguridad de los residentes o la protección de la propiedad), con pruebas confiables, no con afirmaciones.
3. Si el proveedor cumple esa carga, el demandante aún puede ganar si demuestra que una alternativa menos discriminatoria serviría para el mismo interés.

De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. Primero, los arrestos sin condena no pueden justificar un rechazo: el HUD dice claramente que un arresto no demuestra que la conducta haya ocurrido, así que una política basada en arrestos no puede cumplir el segundo paso. Segundo, la evaluación individualizada es mejor que las reglas generales, porque una regla que considera la naturaleza y la gravedad del delito, cuánto tiempo ha pasado y su relación real con el arrendamiento es mucho más defendible en el segundo paso, y a menudo es la alternativa menos discriminatoria en el tercero.

Además, muchas jurisdicciones tienen leyes de oportunidad justa en la vivienda (fair chance housing) que van más allá de la ley federal: restringen cuándo se puede preguntar por los antecedentes penales, limitan los periodos de revisión, exigen por ley una evaluación individualizada o prohíben por completo la verificación de antecedentes penales para ciertas viviendas. Revise las leyes estatales y locales de verificación de inquilinos antes de que los antecedentes penales influyan en cualquier decisión, y vea nuestra guía de la Ley de Vivienda Justa (en inglés) para conocer las obligaciones más generales.

20. Para solicitantes: cómo leer su propio informe

Respuesta directa: usted puede obtener su propio informe de verificación de inquilinos, le conviene leerlo antes que el arrendador, y si un informe le costó un departamento, tiene derecho a una copia gratuita dentro de los sesenta días.

Las compañías de verificación de inquilinos son agencias de informes del consumidor, lo que significa que la FCRA le da derecho a acceder a su expediente. Hay tres vías:

• Después de un rechazo. El aviso de acción adversa indica el nombre de la agencia. Pida su expediente a esa agencia dentro de los sesenta días y será gratis, bajo 15 U.S.C. sección 1681j(b).
• Por iniciativa propia. Pida su expediente directamente a las principales agencias de verificación de inquilinos. La CFPB mantiene una lista de compañías de informes del consumidor que incluye a proveedores de verificación de inquilinos.
• Su expediente de crédito. La parte de crédito viene de Equifax, Experian y TransUnion. Obténgalos gratis en AnnualCreditReport.com, la única fuente gratuita autorizada por el gobierno federal.

Cómo impugnar un error

Presente la impugnación ante la agencia de informes del consumidor, no ante el arrendador: el arrendador no puede modificar el expediente y no tiene cómo hacerlo. Bajo 15 U.S.C. sección 1681i, la agencia en general debe hacer una nueva investigación dentro de treinta días y debe eliminar o corregir la información que no pueda verificar. Recomendaciones prácticas:

1. Impugne por escrito y guarde una copia. Tener un registro en papel importa si la impugnación sale mal.
2. Sea específico. “Este desalojo no es mío: el caso es de un condado en el que nunca he vivido” funciona mejor que “esto está mal”.
3. Adjunte pruebas. Una resolución judicial que muestre la desestimación, un comprobante de pago del fallo, un contrato de arrendamiento que muestre que vivía en otro lugar.
4. Impugne ante cada agencia que reporte el error. Corregir un expediente no corrige los demás.
5. Pida que se envíe el informe corregido a quien lo haya obtenido recientemente: puede solicitarlo.

Si va a presentar una solicitud con un expediente imperfecto, adelántese. Dígale al arrendador lo que va a encontrar y qué pasó, en un párrafo corto, con documentos. Un arrendador que se entera de su demanda de desalojo por usted, junto con la orden de desestimación, lee una historia muy distinta a la de un arrendador que la encuentra en un informe. Y piense en lo que puede ofrecer: un depósito más alto donde la ley estatal lo permita, un cofirmante o un plazo inicial más corto.

21. Errores, expedientes mezclados y problemas con nombres comunes

Respuesta directa: los errores en los informes de verificación no son raros, y se concentran justo en los módulos que más daño hacen: los antecedentes penales y los registros de desalojo. Entender por qué lo convierte en un mejor lector de cualquier informe.

El mecanismo es la comparación de datos. Las cuentas de crédito están ligadas a un número de Seguro Social, así que coinciden con precisión. Los registros judiciales en general no: se comparan por nombre y, con suerte, por fecha de nacimiento. Por eso, una búsqueda de un nombre común en una recopilación nacional puede devolver registros de personas totalmente distintas. El resultado es un expediente mezclado: el registro de otra persona dentro del informe de su solicitante, con la misma apariencia de autoridad que todo lo demás.

Hay una razón de interés propio para que le importe. Rechazar a un solicitante calificado por los antecedentes penales de otra persona no solo es injusto para él: le cuesta a usted un buen inquilino y deja su unidad vacía mientras verifica al siguiente. La precisión no es solo una postura de cumplimiento: es la forma de no rechazar al solicitante que usted quería.

22. Qué hacer con el informe después

Respuesta directa: el informe es un expediente de información personal delicada, y su obligación de manejarlo con cuidado no termina cuando toma la decisión. Este es el paso que todos se saltan.

Un informe de verificación completo contiene un número de Seguro Social parcial, la fecha de nacimiento, el historial de domicilios, el empleador y detalles de cuentas financieras: todo lo que necesita un ladrón de identidad. Buenas prácticas:

• Limite el acceso a las personas que lo necesitan para tomar la decisión. Un informe de verificación no debe circular entre copropietarios “por curiosidad”.
• Guárdelo de forma segura: cifrado o con acceso controlado si es digital, bajo llave si es en papel. No en una unidad compartida sin protección, ni en una bandeja de entrada de correo electrónico.
• Nunca envíe un informe completo por correo electrónico al solicitante ni a nadie más en texto sin cifrar.
• Deséchelo correctamente. La Regla de Eliminación (Disposal Rule) de la FTC exige medidas razonables para proteger contra el acceso no autorizado al desechar información de informes del consumidor: triturar, quemar o borrar de forma segura. Tirar los informes al reciclaje es una infracción, no solo una mala idea.
• Conserve los registros de su decisión (sus criterios por escrito, el informe, su razonamiento y el aviso de acción adversa) durante el periodo que sugieran el plazo para presentar quejas de vivienda justa en su estado y su propia tolerancia al riesgo.

23. Cómo convertir el informe en una decisión

Respuesta directa: decida con criterios que dejó por escrito antes de hacer la verificación, aplicados de forma idéntica a cada solicitante y documentados. Todo lo anterior es información de entrada. Esta es la parte que crea o elimina su responsabilidad.

Primero, escriba los criterios

Antes de anunciar la unidad, escriba sus estándares: qué puntaje y con qué mínimo, qué múltiplo de ingresos, una regla de desalojos formulada en términos de resultados y no de demandas, un estándar de antecedentes penales planteado como evaluación individualizada, y cómo manejará los expedientes escasos, los fiadores y los vales. Luego aplíquelos a cada solicitante en el mismo orden. La constancia no es solo defensiva: es lo que hace que sus decisiones sean realmente predictivas y no una serie de impresiones.

Dé a cada módulo su peso real

Considere una aprobación condicional antes de rechazar

Un expediente mixto no es una decisión de sí o no. Cuando un informe muestra capacidad real junto con manchas reales (que es exactamente el expediente de Jordan), una aprobación condicional suele servirles mejor a ambas partes que un rechazo: un depósito de seguridad más alto donde la ley estatal lo permita (los límites de depósito son ley estatal, y muchos estados limitan tanto el monto como lo que se puede exigir), un cofirmante o fiador calificado, un plazo inicial más corto que se convierte si el inquilino cumple, o pagos automáticos. Fíjese bien: cada una de estas opciones es en sí misma una acción adversa si el informe la motivó. Exigir un cofirmante por el puntaje genera el mismo aviso de la sección 1681m que un rechazo. Envíelo.

Jordan A. Sample: la decisión

Reúna el expediente. Identidad verificada: número de Seguro Social válido, sin coincidencia en el archivo de personas fallecidas. Un puntaje FICO de 648, en el rango regular, que cumple con un mínimo de 640. Un expediente de crédito con una mala racha hace más de catorce meses y limpio desde entonces, sin cuentas canceladas como incobrables y con nueve años de historial. Un fallo médico pagado. Una demanda de desalojo, resuelta pagando antes de la audiencia, desestimada, sin fallo, y el arrendamiento continuó. Un delito menor de hace siete años, solo con multa, sin relación evidente con el arrendamiento. Talones de pago que muestran ingresos de 3.5 veces la renta y una relación de deuda frente a ingresos de alrededor del 40 por ciento. El mismo empleador reportado durante tres años. Tres domicilios reportados que coinciden con la solicitud. Y, según su propia llamada de referencia, un arrendador anterior que confirmó los pagos atrasados, devolvió todo el depósito y le volvería a rentar.

Tres fuentes independientes (el historial de pagos del crédito, el registro de desalojos y su propia llamada al arrendador anterior) describen la misma etapa difícil y la misma recuperación. Esa coincidencia es el hallazgo. Con criterios por escrito de un puntaje de 640, ingresos de 3 veces la renta, ningún fallo de desalojo y una evaluación individualizada de antecedentes penales, Jordan califica, y un arrendador que quiera ir sobre seguro puede pedir un depósito un poco más alto donde sea legal y enviar el aviso de acción adversa que esa decisión exige. Un arrendador que filtra por “cualquier registro de desalojo” o “cualquier antecedente penal” rechaza a Jordan, deja la unidad vacía y no puede explicar qué riesgo evitó. El mismo informe. Otro lector.

Ordene un informe real como el de arriba

Las mismas búsquedas principales, con los datos reales de su solicitante: identidad y verificación del número de Seguro Social, crédito con una consulta que no afecta el puntaje, búsqueda de desalojos a nivel nacional, búsquedas de antecedentes penales y de registros, y el historial de empleo, cuando esté disponible, con apoyo para el aviso de acción adversa de la FCRA si toma una acción adversa con base en el informe.

El informe de verificación se entrega en inglés.

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Informe de muestra de verificación de inquilinos: preguntas frecuentes

¿Cómo es un informe de verificación de inquilinos?

Un informe de verificación de inquilinos es un conjunto de módulos de búsqueda independientes reunidos en un solo documento. Comienza con un bloque de identidad (nombre, verificación del número de Seguro Social enmascarado, confirmación de la fecha de nacimiento, historial de domicilios); luego, una sección de crédito con un puntaje y las cuentas de crédito que lo respaldan; después, registros públicos como fallos y gravámenes; luego, una búsqueda de desalojos a nivel nacional; después, búsquedas en bases de datos penales, en el registro de delincuentes sexuales y en la lista de vigilancia de la OFAC; luego, el historial de domicilios y los miembros del hogar, y después, el historial de empleo, cuando esté disponible. Algunos informes terminan con un puntaje de riesgo o una recomendación calculada con los criterios que eligió el arrendador; el de esta página no: termina con una advertencia específica sobre cada señal de alerta encontrada. Cada módulo es una búsqueda independiente en una base de datos, así que cada uno puede salir limpio, escaso o equivocado por su cuenta.

¿Cuál es un buen puntaje de crédito para un inquilino?

No hay un límite legal ni universal. En la práctica común del mercado, muchos arrendadores fijan un mínimo de alrededor de 620 a 650 para las rentas estándar y de alrededor de 700 para las unidades más competitivas o de lujo, pero eso es una convención, no una ley. El puntaje importa menos que el patrón que hay debajo: un solicitante con 640, un historial de pagos limpio de 24 meses e ingresos estables suele ser un inquilino más seguro que uno con 720 y tres atrasos recientes. Sea cual sea el mínimo que elija, anótelo antes de hacer la verificación y aplíquelo de forma idéntica a cada solicitante, porque un límite de puntaje aplicado de forma inconsistente es como empieza una queja de vivienda justa.

¿Qué puntaje de crédito muestra el informe de muestra?

Un puntaje FICO, en la escala de 300 a 850 de FICO. FICO agrupa los puntajes en cinco rangos: deficiente (300-579), regular (580-669), bueno (670-739), muy bueno (740-799) y excepcional (800-850). El 648 del solicitante de muestra está en el rango regular, donde el historial de pagos que hay debajo del número importa más que el número. Otros modelos de puntaje, como un VantageScore o los puntajes específicos para rentas que muestran algunos productos de verificación, se construyen de otra forma, así que nunca compare un número de un modelo con un número de otro: un 650 en uno no es un 650 en el otro.

¿Cuánto tarda un informe de verificación de inquilinos?

Los resultados se entregan el mismo día, después de que un investigador revisa el informe. El informe incluye crédito, antecedentes penales nacionales, registro de delincuentes sexuales, lista de vigilancia de la OFAC, búsqueda de desalojos, identidad y verificación del número de Seguro Social, historial de domicilios y miembros del hogar, e historial de empleo cuando esté disponible. Las comprobaciones que dependen de que una persona conteste un teléfono o un correo electrónico (llamar a un arrendador anterior, revisar los documentos de ingresos del solicitante) no forman parte del informe; son pasos que da el arrendador, y suelen tardar de 24 a 72 horas.

¿Cuántos años abarca un informe de verificación de inquilinos?

Depende del dato, según la Ley de Informe Justo de Crédito, 15 U.S.C. sección 1681c(a). Las demandas civiles, los fallos civiles y los registros de arresto se pueden reportar durante siete años o hasta que venza el plazo de prescripción aplicable, el periodo que sea mayor. Los gravámenes fiscales pagados, siete años desde la fecha de pago. Las cuentas en cobranza y cualquier otro dato negativo, siete años. Las bancarrotas, diez años desde la fecha en que se dictó la orden de inicio del procedimiento. Los registros de condenas penales no tienen ningún límite de tiempo federal y se pueden reportar indefinidamente, aunque muchos estados y ciudades imponen sus propios periodos de revisión, más estrictos que la ley federal.

¿Cuándo debe un arrendador enviar un aviso de acción adversa?

Siempre que la información del informe de verificación lo lleve a tomar una acción adversa: rechazar la solicitud, exigir un cofirmante, pedir un depósito más alto u ofrecer condiciones de arrendamiento menos favorables. Bajo 15 U.S.C. sección 1681m(a), el aviso debe indicar la acción adversa, revelar el puntaje de crédito numérico que usó junto con la información requerida sobre el puntaje, dar el nombre, el domicilio y el número de teléfono de la agencia de informes del consumidor que proporcionó el informe, indicar que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar los motivos, e informar al solicitante de su derecho a una copia gratuita del informe de la agencia dentro de los sesenta días bajo 15 U.S.C. sección 1681j(b) y de su derecho a impugnar la información inexacta bajo 15 U.S.C. sección 1681i.

¿Cuánto cuesta un informe de verificación de inquilinos y quién paga?

En el mercado, la verificación suele costar aproximadamente de treinta a setenta y cinco dólares por solicitante adulto, según cuántos módulos incluya, y en la mayoría de los estados el arrendador puede cobrarle ese costo al solicitante como cargo por la solicitud o por la verificación. Varios estados lo limitan. Nueva York limita los cargos acumulados por verificación de antecedentes y de crédito al costo real o a veinte dólares, lo que sea menor, bajo la sección 238-a(1)(b) de la Real Property Law. California fija un límite base de treinta dólares por solicitante bajo la sección 1950.6 del Civil Code, ajustable cada año según el Índice de Precios al Consumidor desde el 1 de enero de 1998, y exige un recibo detallado. Confirme siempre la regla de su estado y de su ciudad antes de cobrar.

¿Puede un arrendador rechazar a un solicitante solo por sus antecedentes penales?

A menudo no, y nunca con seguridad como regla general. La guía de abril de 2016 del HUD aplica a la verificación de antecedentes penales el marco de impacto desigual de la Ley de Vivienda Justa: como las tasas de encarcelamiento varían mucho según la raza y el origen nacional, una prohibición general por antecedentes penales puede tener un efecto discriminatorio aun sin intención discriminatoria. Con la prueba de tres pasos en la que cambia la carga de la prueba, una vez demostrado el impacto desigual, el proveedor de vivienda debe demostrar con pruebas confiables que los criterios son necesarios para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio. El HUD indica que filtrar por arrestos que no terminaron en condena no puede cumplir esa carga, porque un arresto no prueba la conducta. Muchas jurisdicciones con leyes de oportunidad justa restringen aún más esta práctica.

¿Cómo obtengo una copia de mi propio informe de verificación de inquilinos e impugno un error?

Pídala a la agencia de informes del consumidor que aparece en el aviso de acción adversa, no al arrendador, que no puede corregir el expediente. Si le negaron la vivienda por el informe, tiene derecho a una copia gratuita de esa agencia dentro de los sesenta días bajo 15 U.S.C. sección 1681j(b). Lea cada módulo, porque los errores se concentran en las búsquedas por nombre, como los antecedentes penales y los registros de desalojo, donde un nombre común puede meter el registro de otra persona en su expediente. Impugne cualquier dato inexacto directamente ante la agencia bajo 15 U.S.C. sección 1681i, que en general exige una nueva investigación dentro de treinta días y la corrección o eliminación de la información que no se pueda verificar.

¿Qué es un informe de verificación de inquilinos portátil o reutilizable?

Es un informe de verificación que el solicitante pide una vez y reutiliza en varias solicitudes de renta, de modo que paga un solo cargo en lugar de uno por propiedad. En 2026, siete estados tienen leyes sobre informes de verificación portátiles (Colorado, Illinois, Nueva York, Rhode Island, Maryland, Washington y California), y son muy distintas entre sí. Colorado, con la House Bill 23-1099, prohíbe al arrendador cobrar un cargo por la solicitud cuando el solicitante entrega un informe que cumple con la ley. Nueva York exige eximir el cargo cuando el solicitante entrega una verificación de antecedentes o de crédito hecha en los últimos treinta días. Washington no obliga a aceptarlos, pero exige que el arrendador que anuncia rentas en un sitio web indique ahí su política de aceptación.

¿La verificación de crédito para rentar baja el puntaje de crédito del solicitante?

No, cuando el informe usa una consulta que no afecta el puntaje (consulta suave). Una consulta que sí afecta el puntaje (consulta dura) queda registrada en el expediente, la ven otros prestamistas y puede restar algunos puntos. Una consulta suave no afecta el puntaje y no la ven otros prestamistas. Tenant Screening Background Check usa una consulta de crédito suave, lo que más le importa a un solicitante que presenta solicitudes en varias propiedades en el mismo mes y que, de otro modo, acumularía consultas duras sin haber hecho nada malo.

¿Qué no le dirá un informe de verificación de inquilinos?

Más de lo que la mayoría de los arrendadores cree. No muestra el historial de pago de la renta, a menos que un arrendador anterior lo haya reportado a una agencia de crédito, cosa que la mayoría nunca hace, así que un historial de renta perfecto puede ser invisible. No muestra los ingresos en efectivo, los préstamos informales o familiares ni las finanzas de un compañero de vivienda. No muestra un desalojo que se resolvió antes de presentar la demanda, ni uno presentado en un tribunal que no publica registros en formato electrónico. No muestra por qué existe un dato negativo: una deuda médica en cobranza y una tarjeta de crédito sin pagar se ven idénticas en los datos. Y no le dice si alguien será un buen vecino. El informe reduce la incertidumbre; no la elimina.

¿El solicitante de muestra de esta página es una persona real?

No. “Jordan A. Sample” es totalmente ficticio, inventado para esta guía. Todos los nombres, domicilios, números de cuenta, números de caso, empleadores, cifras en dólares y fechas del informe de muestra de arriba son inventados con fines ilustrativos. En esta página no aparecen datos de ningún solicitante real, y nada se tomó de un informe real. Los informes de verificación reales contienen información específica del solicitante proporcionada por agencias de informes del consumidor y se rigen por la Ley de Informe Justo de Crédito.

Guías relacionadas para arrendadores y verificación de inquilinos

• Cómo verificar a los inquilinos (en inglés): el proceso completo, paso a paso, del que forma parte este informe.
• Cómo entender los códigos del informe de crédito (en inglés): descifre cada código de calificación, ECOA y estado.
• Cumplimiento de la FCRA para arrendadores (en inglés): las reglas federales para usar un informe de verificación.
• Guía del aviso de acción adversa: el aviso que exige un rechazo motivado por un informe.
• Puntaje de crédito mínimo para rentar (en inglés): cómo fijar un mínimo defendible.
• Cómo verificar los ingresos de un inquilino (en inglés): cómo verificar usted mismo los ingresos con documentos.
• Cómo aceptar o rechazar una solicitud de renta (en inglés): decidir de forma defendible.
• Guía de la Ley de Vivienda Justa (en inglés): las obligaciones contra la discriminación en torno a la verificación.
• Leyes de verificación de inquilinos por estado: límites de cargos, periodos de revisión y reglas de oportunidad justa.
• Solicitud de renta gratuita: lo primero que completa el solicitante.
• Formulario de consentimiento para la verificación de crédito (en inglés): la autorización que se requiere antes de pedir un informe que incluya crédito.
• Todos los formularios gratuitos para arrendadores: la biblioteca completa de formularios.

Sobre el autor

Publicado por Tenant Screening Background Check · Equipo editorial

Fundada en 2004. Nuestro equipo editorial lleva dos décadas ayudando a arrendadores y administradores de propiedades a leer informes de verificación y a hacer una verificación de inquilinos legal y conforme a la FCRA en los 50 estados. Traducimos los módulos y las reglas federales a un proceso que usted puede seguir de verdad, y citamos la ley, no un resumen de ella.

Actualizado en 2026

Aviso legal

El informe de muestra de esta página es ilustrativo y representa a un solicitante ficticio. No contiene datos personales reales. Los informes de verificación reales contienen información específica del solicitante proporcionada por agencias de informes del consumidor bajo la Ley de Informe Justo de Crédito. Esta página es información general, no asesoría legal, y no crea una relación entre abogado y cliente. Las citas federales corresponden a la Ley de Informe Justo de Crédito, 15 U.S.C. secciones 1681b, 1681c, 1681g, 1681i, 1681j y 1681m; las citas estatales corresponden a la sección 238-a de la Real Property Law de Nueva York y a la sección 1950.6 del Civil Code de California, que pueden modificarse. La verificación de inquilinos también se rige por la Ley de Vivienda Justa federal, por las guías del HUD y por las leyes estatales y locales de vivienda justa, de oportunidad justa y de cargos por verificación, que varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Verifique los requisitos vigentes de su estado y su ciudad, y consulte a un abogado calificado antes de adoptar criterios de verificación o de tomar una acción adversa.