Aviso de desalojo: leyes por estado

Un desalojo empieza con un aviso por escrito, y el aviso es donde se gana o se pierde la mayoría de los desalojos. El tipo de aviso que entrega, el número de días que debe dar, lo que debe decir y la forma de entregarlo los fija la ley estatal — y varían mucho. Esta guía explica los cuatro tipos de aviso de desalojo que todo arrendador debe conocer, cómo cambian los plazos de aviso de un estado a otro y según el motivo, por qué un solo defecto reinicia todo el proceso y cómo se debe entregar un aviso. Luego lo lleva directamente a las leyes del aviso de desalojo de su propio estado, para que confirme los días y las reglas exactas antes de entregar cualquier cosa.

Esta página es un panorama general y un índice, no un sustituto de los detalles de su estado. La ley del aviso de verdad cambia de estado a estado: un aviso de tres días para pagar o desocupar en un estado es de cinco o siete días en el estado vecino, algunos estados dejan que el inquilino corrija la falta de pago pagando mientras que otros permiten un aviso para desocupar sin condiciones ante una falta repetida, y unas cuantas jurisdicciones con “causa justa” (just cause) prohíben por completo terminar un arrendamiento sin causa. Use las secciones de abajo para aprender el marco que aplica en todas partes y luego abra la página de su estado para ver las cifras que le aplican a usted.

Las secciones que siguen explican cada aviso, los plazos típicos, los defectos y la forma de entrega — y el índice completo de estados enlaza los cincuenta estados más el Distrito de Columbia.

Casi todos los avisos de desalojo en Estados Unidos entran en una de cuatro categorías. El motivo para terminar el arrendamiento decide cuál entrega usted — si identifica bien el motivo, el aviso correcto viene solo. Lo que cambia de un estado a otro es el número de días que debe dar cada aviso y la letra pequeña de lo que debe contener.

Pagar o desocupar — por falta de pago

Es por mucho el aviso más común. Cuando la renta sigue sin pagarse después de cualquier periodo de gracia, un aviso para pagar o desocupar (pay or quit) exige la renta base exacta que se debe dentro de un plazo corto y le dice al inquilino que no pagar llevará al desalojo. En la mayoría de los estados, el inquilino puede detener el desalojo por completo pagando el monto total antes de la fecha límite. Un detalle clave: en muchos estados usted solo puede exigir la renta base, no cargos por atraso ni servicios, y una cifra inflada anula el aviso. Nuestra guía sobre qué hacer con un inquilino que no paga (en inglés) explica a fondo la exigencia de pago, las trampas de los pagos parciales y los planes de pago.

Cumplir o desocupar — por un incumplimiento que se puede corregir

Cuando un inquilino rompe una cláusula del contrato de una forma que puede corregir — tener una mascota no autorizada, agregar un ocupante no aprobado, causar molestias — un aviso para cumplir o desocupar (cure or quit) le da un plazo fijo para corregir el problema o mudarse. Si corrige la infracción a tiempo, el arrendamiento continúa. Algunos estados exigen esta segunda oportunidad ante un primer incumplimiento que se puede corregir; otros permiten al arrendador pasar directamente a un aviso para desocupar sin condiciones ante una repetición.

Desocupar sin condiciones — por una infracción grave o repetida

Es el aviso más severo. Le ordena al inquilino irse sin oportunidad de pagar ni de corregir. Los estados lo reservan para las peores situaciones — daños graves a la propiedad, actividad ilegal como la venta de drogas o la violencia, o una infracción por la que el inquilino ya recibió una advertencia y que repitió. Como no ofrece forma de corregir el problema, los estados lo rodean de sus propias reglas sobre cuándo se permite siquiera, así que es un aviso que hay que comparar con cuidado con la ley de su estado.

Aviso de terminación de un arrendamiento de mes a mes

A diferencia de los tres avisos basados en una falta, un aviso de terminación pone fin a un arrendamiento periódico — por lo general de mes a mes — donde se permite terminar sin causa. No señala ninguna falta; simplemente termina el acuerdo después del número de días que fija la ley, comúnmente treinta o sesenta, a veces noventa para un arrendamiento largo. El problema es que las jurisdicciones con causa justa — California, Oregón, Washington, Nueva Jersey, partes de Nueva York y una lista creciente de ciudades — no permiten terminar sin causa ni siquiera un arrendamiento de mes a mes. Confirme siempre si aplican reglas de causa justa antes de apoyarse en este aviso.

No hay un plazo de aviso nacional único. Cada estado fija su propio conteo para cada tipo de aviso, y dentro de un estado el plazo a menudo cambia según el motivo e incluso según la duración del arrendamiento. Los rangos de abajo muestran cuánto se mueven las cifras — son un mapa de la variación, no un sustituto de la cifra exacta de su estado, que debe confirmar en su propia página.

Dos arrendamientos con hechos idénticos pueden tener plazos muy distintos solo por el lugar donde está la propiedad. Un estado favorable al arrendador puede permitirle presentar la demanda después de un aviso de tres días para pagar o desocupar, mientras que un estado que protege al inquilino agrega plazos más largos, derechos obligatorios de corrección y pasos adicionales de entrega. La guía de cuánto tarda un desalojo por estado (en inglés) muestra cómo esas diferencias en el aviso repercuten en el tiempo total, y la guía del costo de un desalojo por estado (en inglés) las convierte en dólares de renta perdida. Para el conteo exacto de días que rige su aviso, abra su estado abajo.

Se pierden más casos de desalojo por el aviso que por cualquier otro error. Como el aviso es la base legal de la demanda, el tribunal no pasa por alto un defecto en él — si el aviso es defectuoso, el desalojo construido sobre él fracasa, y usted debe entregar un aviso nuevo y correcto y esperar de nuevo todo el plazo desde el primer día. Son semanas de renta perdida adicional por un error que una revisión cuidadosa habría detectado.

Un aviso perfectamente redactado igual fracasa si se entrega de la forma equivocada. Cada estado aprueba métodos de entrega específicos, y cada uno exige un comprobante. Los métodos de abajo van del más defendible al menos defendible; cuando un estado permite fijar el aviso y enviarlo por correo, recuerde que el envío por correo normalmente agrega días al plazo antes de que se cumpla.

El aviso es el primer paso, no todo el desalojo. Es una exigencia, no una expulsión: incluso después de que termine el plazo, usted no puede cambiar las cerraduras, sacar las pertenencias ni cortar los servicios — ese “desalojo por cuenta propia” es ilegal en todos los estados. Cuando el inquilino no cumple, el siguiente paso es presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer o forcible entry and detainer), obtener un fallo y dejar que un alguacil haga el cambio de cerraduras con un mandamiento de posesión. Esta guía cubre el aviso; las guías enlazadas cubren el resto del proceso, para no repetirlo aquí.

Cada aviso de desalojo viene de un problema que a menudo se podía prever: falta de pago, infracciones repetidas del contrato o un arrendamiento que nunca debió empezar. La forma más segura de no tener que entregar un aviso es no rentarle a alguien que probablemente lo haga necesario. No se trata de ser duro; se trata de encontrar al solicitante adecuado para su propiedad, para que la relación nunca llegue a una carta de exigencia.

Un informe de verificación de inquilinos completo muestra las señales de alerta que predicen exactamente los problemas que atienden estos avisos: una demanda de desalojo o un fallo de desalojo anterior, cuentas en cobranza sin pagar o un patrón de pagos atrasados, mientras que los talones de pago que usted reúne muestran si los ingresos alcanzan para la renta. Revisada de forma justa y uniforme — y conforme a la Ley de Informe Justo de Crédito y a las reglas de vivienda justa —, esa información le permite aprobar con confianza a los solicitantes sólidos y rechazar a los que probablemente lo tendrían redactando un aviso para pagar o desocupar seis meses después. El costo de la verificación es una fracción pequeña del costo de un solo desalojo y de la renta que se pierde con él.

Un aviso de desalojo es el aviso por escrito que un arrendador debe entregar a un inquilino antes de presentar un caso de desalojo: nombra al inquilino y la unidad rentada, indica el motivo (renta sin pagar, una infracción del contrato o el final de un arrendamiento periódico) y le da al inquilino el número de días que fija la ley estatal para pagar, corregir el problema o mudarse. No es una orden del tribunal y no saca a nadie de la vivienda.

Los nombres cambian según el estado. California llama a la versión por falta de pago aviso de tres días para pagar la renta o desocupar (three-day notice to pay rent or quit), Michigan la llama exigencia de posesión (demand for possession), Nueva York la llama exigencia de renta (rent demand), Massachusetts llama aviso para desocupar (notice to quit) tanto a su aviso por falta de pago como a su aviso sin culpa, y Texas usa un solo aviso para desocupar (notice to vacate) tanto para la falta de pago como para una infracción del contrato. La función es la misma en todos: una advertencia por escrito y con fecha que pone en marcha un plazo legal.

Un aviso de desalojo por falta de pago de la renta (un aviso para pagar o desocupar, una exigencia de renta o una exigencia de posesión, según el estado) es un aviso por escrito que indica la renta exacta que se debe y le da al inquilino un número de días fijado por el estado para pagar ese monto completo o entregar la unidad, y solo cuando ese plazo vence sin pago puede el arrendador presentar la demanda en el tribunal.

El monto es donde estos avisos fallan con más frecuencia. La página de California (en inglés) explica que un aviso de tres días para pagar la renta o desocupar debe indicar el monto exacto que se debe y que agregar cargos por atraso que el contrato no autoriza lo invalida; la página de Nueva York (en inglés) dice lo mismo de la exigencia de renta de 14 días, que debe indicar la suma específica y los meses que cubre. Indique solo la renta vencida, y hasta el último dólar.

En las páginas estatales el plazo aparece en números, y el mismo número puede llevar una condición muy distinta de un estado a otro. Las filas de abajo se tomaron de esas páginas; cada condición va con su número, y la página estatal es la fuente que debe confirmar antes de entregar el aviso.

Dos de esas filas muestran por qué el número por sí solo nunca es la regla. Texas no tiene ningún aviso separado para pagar o desocupar, y un contrato escrito puede fijar un plazo más corto o más largo que sus tres días por defecto. Colorado pasó de una exigencia de 3 días a una de 10 días en 2019, y su página informa que entregar el antiguo plazo de tres días es el defecto más frecuente en Colorado. Confirme el número y su condición en la página estatal, no en un formulario ni en una carta modelo.

Un inquilino que recibe un aviso de desalojo debe leer la fecha límite y el motivo indicado, pagar o corregir el problema dentro del plazo si el aviso lo permite, guardar el comprobante de cualquier pago u ofrecimiento de pago y, si se presenta el caso, responder a tiempo a los documentos del tribunal y presentarse, porque el inquilino que nunca se presenta pierde por falta de comparecencia.

Las páginas estatales describen la misma secuencia desde el lado del arrendador, y cada paso también es una herramienta para el inquilino. Primero, el inquilino compara el aviso con la regla del estado: el tipo, el número de días, cómo se cuentan los días, el monto exigido y cómo se entregó, ya que cualquiera de esos puntos puede ser una defensa completa. Segundo, cuando el aviso permite pagar o corregir, el inquilino paga el monto total indicado o corrige la infracción antes de la fecha límite y guarda un recibo con fecha.

Una vez presentado el caso, los plazos se acortan y se vuelven de procedimiento. La página de Florida (en inglés) informa que el inquilino por lo general tiene cinco días, sin contar fines de semana ni feriados legales, para responder y, en un caso por falta de pago, debe depositar la renta en disputa en el registro del tribunal según la sección 83.60(2) de los Estatutos de Florida o renuncia a todas las defensas excepto la del pago. La página de Massachusetts (en inglés) señala que, en el caso de un inquilino con contrato según la sección 11, el tribunal debe aplazar el proceso por lo menos siete días cuando la falta de pago se debe a un retraso en la asistencia gubernamental para la renta o para la subsistencia. Un inquilino que no esté seguro de una fecha límite debe comunicarse con la secretaría del tribunal o con una oficina de ayuda legal antes de que venza, no después.

En un estado cuya ley incluye en el aviso por falta de pago un derecho a pagar y quedarse, el inquilino que paga dentro del plazo del aviso el monto total que el aviso indica conserva el arrendamiento, y el arrendador no puede seguir adelante con ese aviso; si un pago después del plazo, o un pago parcial, salva el arrendamiento depende del estado y a veces del tipo de arrendamiento. La regla es propia de cada estado, y las páginas estatales de este índice muestran toda la variedad.

California, Florida, Michigan, Nueva York, Colorado y Hawái publican directamente la regla de pagar y quedarse: en las páginas de California (en inglés), Florida (en inglés), Michigan (en inglés), Nueva York (en inglés), Colorado (en inglés) y Hawái (en inglés), el inquilino que paga todo dentro del plazo del aviso continúa con el arrendamiento y el arrendador no puede seguir adelante con ese aviso. En cada uno de esos estados, el derecho depende del monto total indicado y del plazo tal como lo cuenta ese estado (días de tribunal en California y Florida, días naturales en Michigan y Hawái).

Massachusetts va más lejos y divide el derecho según el tipo de arrendamiento. Su página explica que un inquilino a voluntad que recibe el aviso de 14 días puede conservar el arrendamiento pagando u ofreciendo pagar toda la renta que se debe dentro de los diez días después de recibirlo, pero solo si no recibió un aviso similar del arrendador en los doce meses anteriores, así que la corrección automática está disponible una vez en cualquier periodo de doce meses. Un inquilino con contrato escrito puede redimir pagando toda la renta que se debe, junto con los intereses y las costas del caso, a más tardar el día en que vence la respuesta ante el tribunal, lo que va más allá del plazo del aviso y llega al caso ya presentado. La página advierte que un arrendador que rechaza un ofrecimiento de pago correcto y a tiempo de todo lo que se debe, según cualquiera de las dos reglas, puede perder el caso.

Texas está en el otro extremo. Su página indica que la ley de Texas no obliga al arrendador a incluir en el aviso para desocupar un derecho a pagar la renta vencida y quedarse. Aun así, allí aplican dos límites prácticos: el contrato con frecuencia exige un aviso previo de la morosidad o un paso de corrección antes del aviso para desocupar, que el arrendador debe respetar, y si el inquilino paga todo antes de que se presente la demanda y el arrendador acepta la renta, el motivo por lo general desaparece. Lo que decide el resultado en Texas es que se acepte el dinero, no el aviso.

Un aviso de 45 días, donde aparece en las páginas estatales de este índice, es un aviso sin culpa para terminar o no renovar un arrendamiento, nunca un aviso por falta de pago: Hawái exige que el arrendador dé por lo menos 45 días de aviso por escrito para terminar un arrendamiento de mes a mes según la sección 521-71 de los Estatutos Revisados de Hawái, mientras que un inquilino que deja ese mismo arrendamiento da 28 días. El aviso de no renovación sin culpa de 90 días de Colorado, según el House Bill 24-1098, baja a 45 días solo cuando el arrendador es un miembro del servicio militar en servicio activo o el cónyuge de uno.

Esas son las únicas dos reglas de 45 días en las páginas estatales de avisos de desalojo, y ninguna es una exigencia de pago. Un arrendador que vio “aviso de 45 días” en un formulario o en un contrato debe identificar a qué arrendamiento y a qué estado corresponde antes de usarlo: en Hawái (en inglés) es el plazo normal sin culpa del arrendador, y el aviso por falta de pago es un aviso aparte de 10 días con un paso de mediación; en Colorado (en inglés) es una excepción militar limitada a una regla de 90 días, y el aviso normal sin culpa para un arrendamiento periódico es de 21, 28 o 91 días según la duración del arrendamiento, según la sección 13-40-107. Para el lado sin culpa en general, vea las leyes de terminación del contrato por estado (en inglés).

Las defensas de un inquilino ante un desalojo por falta de pago se dividen en dos grupos: defensas de procedimiento que atacan el aviso y la demanda (tipo de aviso equivocado, muy pocos días o un error de conteo, un monto exagerado, una entrega no aprobada o que no se puede probar, o un caso presentado antes de que venciera el plazo), y defensas de fondo que atacan el reclamo en sí (pago total u ofrecimiento de pago dentro del plazo, un problema de habitabilidad que el arrendador no reparó, represalia por una actividad protegida del inquilino, o discriminación según la ley de vivienda justa). En la práctica, el grupo de procedimiento es el más grande, y un aviso defectuoso es una defensa completa que obliga al arrendador a entregar un aviso nuevo.

Cada defensa de fondo lleva una condición previa en las páginas estatales, y esa condición es parte de la regla. Habitabilidad: la página de Texas (en inglés) dice que no reparar una condición que afecta la salud o la seguridad respalda la defensa solo después de un aviso de reparación correcto según la sección 92.052 del Código de Propiedad de Texas; la página de Florida (en inglés) dice que la defensa se puede presentar, pero que por lo general el inquilino igual debe depositar la renta en el registro del tribunal para ser escuchado; las páginas de Nueva York y Massachusetts describen la garantía de habitabilidad (sección 235-b de la Real Property Law (Ley de Bienes Raíces) de Nueva York) como una defensa y, en Massachusetts, como una contrademanda que puede reducir o compensar la renta que se debe. Represalia: Texas la presume cuando el desalojo sigue a una actividad protegida de buena fe dentro de seis meses, según la sección 92.331, y traslada la carga de la prueba al arrendador; Massachusetts la presume dentro de seis meses según la sección 18 y permite que el arrendador la refute solo con prueba clara y convincente; Nueva York la presume dentro de un año según la sección 223-b de la Ley de Bienes Raíces, refutable por preponderancia de la prueba, y la presunción no aplica a un edificio ocupado por su dueño con menos de cuatro unidades; Florida la prohíbe según la sección 83.64 cuando se presenta de buena fe, y su página señala que una falta de pago real es una causa justificada que derrota la defensa.

El pago es la defensa más simple y la que más depende de los hechos. En las páginas de Florida y Nueva York, el inquilino que pagó toda la renta dentro del plazo del aviso eliminó el motivo, y las páginas agregan que los recibos y los registros deciden este punto. Para el arrendador, la lista se lee como una lista de control al revés: un aviso del tipo correcto, con los días correctos, que indica solo la renta base, que se entrega por un método aprobado con comprobante y que se presenta en el tribunal solo después de que venció el plazo deja fuera de juego al grupo de procedimiento, y un historial de reparaciones documentado y un motivo uniforme y sin represalia responden al resto. La guía de la demanda de desalojo (en inglés) sigue el caso desde la presentación en adelante.

Publicado por Tenant Screening Background Check

Fundada en 2004 · Más de 20 años · Todos los estados y territorios de EE. UU. · Basado en la ley · Revisado por abogados

Un servicio de Private Eye Reports™ en el que confían arrendadores, administradores de propiedades y abogados.