Contrato de arrendamiento gratis: en español e inglés, para cada estado

Es un contrato entre el arrendador (landlord), que es el dueño de la vivienda o quien la administra, y el inquilino o arrendatario (tenant), que la ocupa y paga la renta. Deja por escrito quién renta qué, por cuánto tiempo, cuánto se paga, qué se entrega como depósito, quién repara qué y cómo termina la relación. Cuando surge un desacuerdo, el contrato firmado es la primera prueba de lo que las dos partes aceptaron.

En español se usan tres nombres para el mismo documento: contrato de arrendamiento (el término más formal), contrato de renta (el más común entre hispanohablantes en Estados Unidos) y contrato de alquiler (el más común en España y en parte de Latinoamérica). En inglés se suele llamar lease al contrato de plazo fijo — por ejemplo, un año — y rental agreement al contrato de mes a mes, que continúa hasta que una de las partes lo termina con el aviso que exige su estado. Nuestros contratos estatales permiten elegir cualquiera de los dos tipos de plazo.

Un buen contrato de vivienda cubre, como mínimo, estos puntos. Entre paréntesis va el nombre que tiene cada sección en la versión en inglés del contrato:

Muchos arrendadores y muchos inquilinos en Estados Unidos negocian en español, pero el resto del sistema — los tribunales, los abogados, los bancos, las agencias de vivienda — trabaja casi siempre en inglés. Un contrato solo en español deja fuera a quien lee inglés; un contrato solo en inglés deja fuera a quien lee español. Por eso nuestro PDF bilingüe imprime cada cláusula primero en español y después en inglés, una debajo de la otra, y dice expresamente qué versión manda si llegaran a diferir.

El idioma del contrato no es solo una cuestión de comodidad. Dos ejemplos de fuentes oficiales:

• Ley federal. El reglamento de la EPA sobre pintura con plomo exige que el contrato de arrendamiento de una vivienda anterior a 1978 incluya ciertos elementos “en el idioma del contrato” y pone como ejemplos el inglés y el español (40 CFR § 745.113(b), en inglés).
• California. Quien se dedica a rentar y negocia principalmente en español un arrendamiento de vivienda de más de un mes debe entregar, antes de la firma, una traducción del contrato que incluya cada término y condición. La misma ley dice que el contrato firmado en inglés es el que determina los derechos de las partes; la traducción solo sirve como prueba de que no hubo contrato por una diferencia importante entre las dos versiones (Cal. Civ. Code § 1632(b)(3) y (j), en inglés).

Las reglas de idioma no son iguales en todos los estados; la página de cada estado explica lo que aplica allí. Un detalle práctico: el texto que usted escribe a mano en el formulario (nombres, direcciones, términos especiales) se imprime una sola vez, tal como lo escribió; lo que se imprime en los dos idiomas son las cláusulas del contrato.

El contrato es gratis y no necesita crear una cuenta. El PDF no lleva publicidad ni el nombre de nuestro sitio: es su contrato. Si la versión en español de su estado todavía no está publicada, puede usar hoy la versión en inglés del mismo contrato; esa versión genera el PDF solo en inglés.

Un contrato generado en línea no reemplaza el consejo de un abogado. Si su caso tiene algo fuera de lo común — una vivienda subsidiada, un control de rentas local, un inquilino que ya vive en la propiedad — consulte a un abogado de su estado antes de firmar.

Estos son los términos que verá en las dos versiones del contrato:

Depende del estado. Cada estado decide si hay un límite para el depósito de seguridad, cuánto tiempo tiene el arrendador para devolverlo y qué tiene que entregar si se queda con una parte. Tres ejemplos, tomados directamente de las leyes oficiales, muestran lo distintas que pueden ser las reglas:

Tres estados, tres plazos distintos. Por eso un modelo genérico no puede decirle cuánto cobrar ni cuándo devolver: el contrato de su estado ya trae la regla que le corresponde. Consejo práctico para cualquier estado: anote por escrito el estado de la vivienda al inicio — y tome fotos — con el inquilino presente. Es la prueba que más pesa cuando se discute el depósito al final.

Hay dos capas: un aviso federal que aplica en todo el país y los avisos que agrega cada estado.

El aviso federal de pintura con plomo (viviendas construidas antes de 1978)

La ley federal y su reglamento, 40 CFR parte 745, subparte F (en inglés), se aplican a la renta de la llamada target housing: vivienda construida antes de 1978. Quedan fuera la vivienda para personas mayores o con discapacidad y las viviendas sin dormitorio separado (estudios, cuartos individuales), salvo que viva o vaya a vivir allí un niño menor de 6 años. Antes de que el inquilino quede obligado por el contrato, el arrendador debe:

• entregarle el folleto aprobado por la EPA, Protect Your Family From Lead in Your Home, que existe también en español: “Proteja a su familia contra el plomo en el hogar”;
• informarle de cualquier pintura con plomo o peligro de plomo que conozca en la vivienda; y
• darle los registros o informes que tenga sobre plomo en la vivienda, incluidas las áreas comunes.

Además, el contrato — dentro del texto o como anexo, y en el idioma del contrato — debe incluir la declaración de advertencia sobre el plomo (Lead Warning Statement), la declaración del arrendador, la lista de registros entregados, el acuse de recibo del inquilino, la declaración del agente si interviene uno, y las firmas con fecha (40 CFR § 745.113(b)). El arrendador debe guardar una copia por lo menos 3 años desde el inicio del arrendamiento.

No aplica, entre otros casos, a los arrendamientos de 100 días o menos que no se pueden renovar ni prorrogar, ni a la vivienda que un inspector certificado declaró libre de pintura con plomo (40 CFR § 745.101). Quien incumple a sabiendas puede tener que pagar al inquilino tres veces los daños (40 CFR § 745.118(c)).

Los avisos que agrega cada estado

La regla federal no reemplaza las leyes estatales o locales sobre avisos (40 CFR § 745.119), y muchos estados exigen avisos propios. Un ejemplo: California exige que muchos contratos de arrendamiento residencial incluyan, en letra de por lo menos 8 puntos, un aviso sobre la base de datos pública de delincuentes sexuales registrados (Cal. Civ. Code § 2079.10a, en inglés). Otros estados piden avisos distintos, o ninguno adicional. La página de cada estado enumera los avisos que exige ese estado.

El contrato define la relación; la verificación le ayuda a decidir con quién la empieza. Si usa un informe del consumidor (crédito, desalojos, antecedentes) para decidir sobre un solicitante, la Comisión Federal de Comercio explica que el arrendador debe certificar que usará el informe solo para fines de vivienda. Y si toma una decisión desfavorable para el solicitante (una “acción adversa”) basada total o parcialmente en el informe, debe darle al solicitante un aviso de acción adversa con el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe; una declaración de que la agencia no tomó la decisión; y el aviso de su derecho a disputar la información y a pedir un informe gratis dentro de 60 días (FTC, en inglés).

Nuestra verificación de inquilinos incluye informe de crédito, historial de desalojos y antecedentes penales, con entrega el mismo día; entre semana normalmente entregamos en unas pocas horas. El informe de verificación se entrega en inglés.