Contrato de arrendamiento residencial de Nueva Jersey gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Nueva Jersey gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Nueva Jersey configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la Anti-Eviction Act (Ley contra Desalojos) en N.J.S.A. 2A:18-61.1 — las dieciocho causas justificadas, la exclusión por ocupación del propietario, el límite de un mes y medio para el depósito, y los avisos sobre inundaciones y sobre seguridad frente al plomo.

Nueva Jersey Anti-Eviction Act Causa justificada PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Nueva Jersey — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es un contrato escrito encima de una ley que anula la mayor parte de lo que un arrendador pondría en él. La Anti-Eviction Act (Ley contra Desalojos), N.J.S.A. 2A:18-61.1, hace de Nueva Jersey un estado de causa justificada: un arrendador cubierto no puede terminar un arrendamiento residencial excepto por una de las dieciocho causas que enumera la ley, así que un plazo fijo no simplemente vence y un arrendamiento de mes a mes no se puede cerrar solo con un aviso. Alrededor de ella están la Rent Security Deposit Act (Ley de Depósitos de Seguridad de la Renta) en 46:8-19, con su límite de un mes y medio y sus avisos bancarios recurrentes, la Truth in Renting Act (Ley de Veracidad en el Arrendamiento) y su declaración que se debe fijar a la vista, un deber de registro del arrendador que puede hacer que se desestime un caso de desalojo, y dos añadidos recientes que casi ninguna plantilla incluye — el anexo sobre riesgo de inundación de 2023 y la certificación de seguridad frente al plomo (lead-safe certification) de 2021, que se debe adjuntar al contrato como anexo. Nueva Jersey no fija un plazo de aviso de entrada, no fija un límite para el cargo por pago atrasado y no da un periodo de gracia general, por eso el contrato tiene que hacer ese trabajo.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Nueva Jersey como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios, los datos del banco del depósito y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de Nueva Jersey que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — en un estado de causa justificada, la decisión en la etapa de la solicitud es la que más importa. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Nueva Jersey (en inglés), porque un estado documentado de la unidad al mudarse es lo que hace que una deducción legal del depósito resista una impugnación que conlleva daños dobles obligatorios.

Porque la Anti-Eviction Act dice que una corte no puede sacar a un inquilino residencial sin una causa. N.J.S.A. 2A:18-61.1 empieza disponiendo que ningún arrendatario o inquilino — ni sus cesionarios, subinquilinos o representantes legales — puede ser desalojado por la Superior Court de ninguna casa, edificio, casa móvil o terreno en un parque de casas móviles rentado con fines residenciales, excepto si se establece una de las causas enumeradas como causa justificada. Esa sola oración cambia lo que es un contrato de Nueva Jersey. En la mayoría de los estados, el propio plazo y la cláusula de terminación del contrato deciden cuándo termina un arrendamiento. En Nueva Jersey lo decide la ley, y el contrato solo puede aportar los hechos que una causa necesita.

Las consecuencias prácticas son fáciles de enunciar y se pasan por alto todo el tiempo. Un plazo fijo no simplemente vence. Cuando llega la fecha de terminación, un inquilino cubierto pasa a ser inquilino de mes a mes por efecto de N.J.S.A. 46:8-10 y se queda hasta que el arrendador establezca una causa. No renovar no es una causa por sí sola. Lo más parecido es la causa i., que permite el desalojo cuando el arrendador propuso cambios razonables en los términos y condiciones al final del plazo, dio aviso por escrito y el inquilino se negó — y el plazo de aviso para eso es un mes completo. Y un aviso para desocupar no es una terminación. Es el requisito de procedimiento previo a una demanda basada en una causa que debe existir por separado.

Las causas van de la a. a la r., dieciocho en total. La a. es no pagar la renta debida, con una excepción que importa en los edificios antiguos: la renta que el inquilino usó para mantener un servicio de electricidad, gas, agua o drenaje, después de un aviso de que estaba en peligro de suspenderse porque el arrendador no lo había pagado, no es renta no pagada. La b. es la conducta desordenada continua después de un aviso por escrito para que cese. La c. es la destrucción, el daño o el perjuicio intencional o por negligencia grave. La d. es la violación sustancial continua de las reglas razonables del arrendador después de un aviso por escrito para que cese — y solo cuando el inquilino aceptó esas reglas por escrito o se incluyeron en el contrato al inicio del plazo. La e. tiene la misma forma para un pacto del contrato en el que se reserva un derecho de reingreso, con una parte aparte para los pactos sobre sustancias controladas en la vivienda pública. La f. es no pagar la renta después de un aviso para desocupar válido y un aviso de aumento, siempre que el aumento no sea abusivo (unconscionable).

La g. cubre tapiar o demoler después de citaciones por violaciones sustanciales de salud y seguridad cuando cumplir no es económicamente viable, cumplir con la citación de un inspector que exige que el inquilino se vaya, corregir una ocupación ilegal, y que una agencia del gobierno retire la propiedad de forma permanente según un plan de redesarrollo o de despeje de terrenos. La h. es el retiro permanente del edificio o del parque de casas móviles del uso residencial. La i. es la negativa a aceptar cambios razonables en el contrato. La j. es la falta habitual de pago de la renta sin justificación legal después de un aviso por escrito — la causa que responde a los retrasos crónicos, y la razón por la que Nueva Jersey nunca necesitó un límite legal para el cargo por pago atrasado. La k. es la conversión a condominio, cooperativa o propiedad plena (fee simple). La l. cubre al propietario que se comprometió a vender a un comprador que quiere ocupar la vivienda personalmente y desocupada, y al propietario de tres unidades o menos que quiere la unidad para sí. La m. es la terminación del empleo cuando el arrendamiento dependía de trabajar como superintendente o conserje. De la n. a la r. son las causas por conducta: una condena por sustancias controladas, una condena por agresión o amenazas terroristas contra el arrendador, su familia o un empleado, la responsabilidad civil por robo, agresión, amenazas o un delito de drogas, una condena por robo, y la responsabilidad civil por trata de personas.

Dos de ellas merecen una advertencia. Las causas l. y h. tienen una sanción contra el pretexto en N.J.S.A. 2A:18-61.6 que es desproporcionada respecto del aviso. Un arrendador que desaloja a un inquilino para ocupar la unidad personalmente debe ocuparla por lo menos seis meses; rentársela a otra persona, o registrar una conversión, hace al arrendador responsable del triple de los daños del inquilino más los honorarios de abogado y las costas. Un arrendador que desaloja a un inquilino para tapiar, demoler o retirar de forma permanente el edificio no puede volver a usarlo como vivienda durante cinco años, bajo pena de daños triples, honorarios, una multa civil de hasta diez mil dólares por cada violación y la prohibición de registrar la propiedad como desarrollo inmobiliario planificado.

Las propiedades ocupadas por el propietario con no más de dos unidades en renta, y la ocupación transitoria de hoteles, moteles y casas de huéspedes. La exclusión está escrita en la primera oración de N.J.S.A. 2A:18-61.1, y su redacción exacta es donde casi todos los resúmenes se equivocan. La ley cuenta las unidades en renta, no las unidades de vivienda. Una casa de dos familias ocupada por el propietario tiene una unidad en renta y queda fuera de la ley. Una casa de tres familias ocupada por el propietario tiene dos unidades en renta y queda fuera de la ley. Una casa de cuatro familias ocupada por el propietario tiene tres unidades en renta y queda claramente dentro de ella. Otras dos exclusiones cubren una unidad de vivienda que se tiene en fideicomiso para un familiar directo del propietario, o que este ocupa de forma permanente — pero solo cuando ese familiar tiene una discapacidad del desarrollo según la define N.J.S.A. 30:6D-3. La ley define que ocupar “de forma permanente” significa que el ocupante no tiene otro domicilio donde vote o pague renta o impuestos sobre la propiedad.

Lo que reemplaza a la ley en un arrendamiento excluido es N.J.S.A. 2A:18-53, cuyas propias primeras palabras son “Except for residential lessees and tenants included in section 2 of this act” (excepto los arrendatarios e inquilinos residenciales incluidos en la sección 2 de esta ley) — es decir, rige justamente los arrendamientos que la Anti-Eviction Act no alcanza. Ahí el arrendador puede pedir la posesión cuando el inquilino se queda después de que vence el plazo, tras una exigencia y un aviso por escrito; cuando el inquilino se queda después de un incumplimiento en el pago de la renta; o cuando el inquilino es tan desordenado que destruye la paz y la tranquilidad, destruye o daña la propiedad a propósito, viola constantemente reglas aceptadas por escrito o incluidas en el contrato, o incumple un pacto en el que se reserva un derecho de reingreso. Este último grupo exige un aviso de terminación por escrito que indique la causa y exija que se desocupe dentro de tres días, entregado en persona o dejado en el domicilio habitual con un familiar mayor de catorce años.

Para la causa de quedarse después del vencimiento, N.J.S.A. 2A:18-56 da el aviso para desocupar, y esta es la verdadera fuente de la cifra que la mayoría de los sitios de plantillas atribuye a Nueva Jersey en general: tres meses para un arrendamiento a voluntad o de año a año, un mes para un arrendamiento de mes a mes y el aviso de un plazo para cualquier otro plazo. Se aplica solo a los arrendamientos fuera de la Anti-Eviction Act. Citarlo como el aviso general de Nueva Jersey para terminar un arrendamiento de mes a mes es el error más común sobre el tema.

Tres cosas que la exclusión no apaga. Hacerse justicia por su propia mano sigue siendo ilegal para todos los arrendadores del estado — solo un oficial de la corte puede sacar a un inquilino, con una orden de desalojo. Las demás leyes tienen sus propios umbrales, que no coinciden: la Rent Security Deposit Act excluye las propiedades ocupadas por el propietario con no más de dos unidades en renta solo hasta que el inquilino entrega un aviso por escrito de treinta días invocándola según N.J.S.A. 46:8-26; la Truth in Renting Act excluye las propiedades de no más de dos unidades y las ocupadas por el propietario de no más de tres según N.J.S.A. 46:8-44; y el aviso sobre inundaciones de N.J.S.A. 46:8-50 usa ese mismo segundo par de umbrales. Y la protección contra represalias de N.J.S.A. 2A:42-10.10 tiene su propia excepción para las viviendas de dos y tres familias ocupadas por el propietario. Cuatro leyes, cuatro umbrales. Una sola suposición de “arrendador pequeño” se equivocará por lo menos en una de ellas.

Depende por completo de la causa, y para la simple falta de pago no hay ningún aviso. N.J.S.A. 2A:18-61.2 — cuyo propio título es “Removal of residential tenants; required notice; contents; service” (desalojo de inquilinos residenciales; aviso exigido; contenido; entrega) — dispone que no se puede dictar una sentencia de posesión en una propiedad cubierta, excepto por falta de pago de la renta según la subsección a. o f., a menos que el arrendador haya hecho una exigencia por escrito y haya dado un aviso por escrito para que se entregue la posesión. La escala que sigue no es un solo plazo sino siete:

• Tres días — conducta desordenada (b.), daños a la propiedad (c.) y las causas por conducta m., n., o., p., q. y r.
• Un mes — violación continua de las reglas (d.), incumplimiento sustancial de un pacto (e.) y falta habitual de pago de la renta (j.).
• Tres meses — las causas de salud y seguridad, ocupación ilegal y redesarrollo de la g.
• Dos meses — las causas de venta y ocupación personal de la l., y cuando hay un contrato escrito vigente no se puede presentar la demanda hasta que venza.
• Dieciocho meses — el retiro permanente del uso residencial (h.), otra vez sin demanda hasta que venza un contrato existente.
• Tres años — la conversión a condominio o cooperativa (k.), con la misma regla sobre un contrato escrito existente.
• Plazos federales — en la vivienda pública de una autoridad de vivienda o de una agencia de redesarrollo, un incumplimiento sustancial según la e.(2) sigue los reglamentos federales de vivienda pública.

Las reglas de entrega son tan estrictas como los plazos. Todo aviso debe especificar en detalle la causa de la terminación — no basta con citar la subsección de la ley — y debe entregarse en persona al inquilino, o dejando una copia en su domicilio habitual con un familiar mayor de catorce años, o por correo certificado. Y hay una alternativa que la mayoría de las plantillas omite: si nadie recoge la carta certificada, el aviso se debe enviar entonces por correo ordinario. Cuando la propiedad tiene un subsidio federal, se exige un aviso de catorce días antes de una demanda por falta de pago, aunque la ley de Nueva Jersey no lo exija en otros casos.

Después de la sentencia, el calendario es corto y fijo. Una orden de posesión no se puede emitir hasta tres días laborables después de la sentencia según N.J.S.A. 2A:18-57, el inquilino tiene entonces tres días laborables para mudarse, y el arrendador debe pedir la orden dentro de los treinta días siguientes a la sentencia. Un inquilino puede pedir a la corte una suspensión por dificultades de hasta un año según N.J.S.A. 2A:18-59.1, manteniendo la renta al corriente. Nuestra guía de leyes de avisos de desalojo de Nueva Jersey (en inglés) explica cómo se entregan los avisos, y los formularios de aviso para corregir o desocupar de Nueva Jersey (en inglés) y de aviso de no renovación (en inglés) producen los documentos.

Nueva Jersey reconoce la gama habitual, con la Anti-Eviction Act por encima de todos. Un contrato de plazo fijo dura un periodo determinado y luego, a menos que se renueve, continúa como un arrendamiento de mes a mes según N.J.S.A. 46:8-10 en lugar de terminar. Un arrendamiento de mes a mes se renueva automáticamente cada mes a menos que una de las partes actúe legalmente — y para un inquilino cubierto, “actuar legalmente” significa establecer una causa. Un arreglo de cuarto o de compañeros de vivienda en el que los ocupantes comparten cocina o baño puede hacer que la propiedad quede dentro de la Rooming and Boarding House Act en N.J.S.A. 55:13B-3, que tiene su propio procedimiento de desalojo y exige avisar a la junta de bienestar del condado con tres días laborables de anticipación antes de presentar la demanda. Un subarrendamiento pasa el interés del inquilino a un subinquilino sin liberar al inquilino original. Un contrato en una comunidad de casas móviles o de arrendamiento residencial privado está cubierto por N.J.S.A. 46:8C-2 a 46:8C-21, que exige que a cada hogar se le ofrezca un contrato escrito de por lo menos doce meses.

Varias categorías quedan fuera de este formulario. Un contrato comercial no se rige por ninguna de estas leyes. La ocupación transitoria de hoteles y moteles está excluida de la Anti-Eviction Act — aunque el Departamento de Asuntos Comunitarios registra que un ocupante de hotel o motel sí está cubierto cuando no tiene otra residencia y vive ahí de forma continua. Los contratos de vivienda pública siguen los reglamentos federales además de la ley estatal. Y un contrato de una unidad que se tiene en fideicomiso para un familiar con discapacidad del desarrollo, o que este ocupa de forma permanente, queda excluido por los términos de la propia 2A:18-61.1.

Una nota de redacción propia de Nueva Jersey. La Plain Language Act (Ley de Lenguaje Sencillo) en N.J.S.A. 56:12-2 se aplica a los contratos de consumo, y el Departamento de Asuntos Comunitarios indica de forma expresa que un contrato residencial escrito debe estar en lenguaje sencillo, redactado para que la persona promedio lo entienda. Un contrato de Nueva Jersey es uno de los pocos del país en los que la letra densa importada de la plantilla de otro estado es en sí misma un defecto, y no solo algo poco útil.

Una vez y media la renta de un mes — y ese límite incluye la renta pagada por adelantado. N.J.S.A. 46:8-21.2 prohíbe que un propietario o arrendatario exija más de una suma igual a una vez y media la renta de un mes como garantía de una vivienda, y añade que, cuando se cobra una garantía adicional durante el arrendamiento, la cantidad cobrada cada año como garantía adicional no puede pasar del diez por ciento del depósito actual.

La parte que omiten las páginas mejor posicionadas es qué cuenta como garantía. El boletín sobre depósitos de seguridad del Departamento de Asuntos Comunitarios, revisado en julio de 2025, registra la interpretación establecida en Nueva Jersey: los fondos pagados por adelantado para garantizar la renta futura son parte del depósito de seguridad, incluida la renta del último mes, y no importa cómo se llame el pago (Brownstone Arms v. Asher, 121 N.J. Super. 401 (1972); Reilly v. Weiss, 406 N.J. Super. 71 (2009)). Así que un arrendador de Nueva Jersey puede exigir un mes y medio como garantía más la renta del primer mes — dos meses y medio de renta en total al inicio — y nada más. Un depósito por mascota no es adicional al límite; está dentro de él. Un formulario que ofrece un campo aparte para la renta del último mes junto a un depósito completo de un mes y medio produce una exigencia ilegal, por eso el generador de arriba mantiene las dos cifras separadas y lo dice.

La ley no fija un plazo para pedir el depósito, así que un arrendador puede pedirlo más adelante en el arrendamiento — sujeto al límite anual del diez por ciento para los aumentos. Y Nueva Jersey no exige ningún depósito; las reglas solo se aplican una vez que se cobra uno. El tema completo está en nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de Nueva Jersey (en inglés).

En fideicomiso, en una institución asegurada de Nueva Jersey, y el tipo depende de para cuántas unidades guarda depósitos el arrendador. N.J.S.A. 46:8-19 empieza disponiendo que el dinero depositado como garantía sigue siendo propiedad de quien lo deposita y lo tiene en fideicomiso quien lo recibe; no se puede mezclar con los bienes personales de esa persona y no pasa a ser un activo suyo. Luego se divide.

Un arrendador que recibe depósitos por diez o más unidades en renta debe invertir el dinero en un fondo del mercado monetario asegurado, establecido por una compañía de inversión con sede en Nueva Jersey cuyas inversiones vencen en un año o menos, o depositarlo en un banco, banco de ahorro o asociación de ahorro y préstamo de Nueva Jersey con licencia estatal o federal, en una cuenta con una tasa de interés variable que se fije por lo menos cada trimestre y sea parecida a la tasa promedio de las cuentas activas del mercado monetario que pagan intereses. Un arrendador que recibe depósitos por menos de diez unidades debe depositarlo en una institución así en una cuenta que pague intereses a la tasa que se paga actualmente en los depósitos a plazo o de ahorro — a menos que el Comisionado de Banca y Seguros (Commissioner of Banking and Insurance) les haya extendido la primera regla por reglamento. Ninguno de los dos requisitos se aplica a una renta de temporada, es decir, de no más de ciento veinticinco días consecutivos para una persona cuya residencia permanente está en otro lugar; el arrendador tiene la carga de probar que una renta es de temporada.

Luego viene el deber que produce la mayor parte de los juicios por depósitos en Nueva Jersey, y el que los resúmenes reducen a una sola oración. Según 46:8-19(c), el arrendador debe informar a cada inquilino por escrito de cuatro datos — el nombre y la dirección de la compañía de inversión, el banco, el banco de ahorro o la asociación de ahorro y préstamo; el tipo de cuenta; la tasa de interés actual de esa cuenta; y la cantidad del depósito — y debe hacerlo en cinco ocasiones: dentro de los treinta días siguientes a recibir el depósito; dentro de los treinta días siguientes a moverlo entre instituciones, fondos o cuentas; dentro de los treinta días siguientes a la fecha de vigencia de la reforma de 2003; en el momento de cada pago anual de intereses; y dentro de los treinta días siguientes a una transferencia o traspaso de la propiedad o del control del inmueble. Es una obligación recurrente, no un trámite de la mudanza.

Los intereses son del inquilino. Se pagan en efectivo o se acreditan a la renta en la renovación o el aniversario del contrato, o el 31 de enero de cada año cuando se le ha avisado por escrito al inquilino que los pagos se harán en esa fecha. Y la forma de hacerlo cumplir es poco común: cuando el arrendador no invierte ni deposita el dinero correctamente, o no da el aviso ni paga los intereses, el inquilino puede dar un aviso por escrito para que el dinero del depósito más un interés del siete por ciento anual se aplique a la renta debida o por vencer. Entonces el inquilino no tiene obligación de hacer ningún otro depósito y el arrendador nunca puede exigir otro. Cuando la única falta es el pago anual de intereses o el aviso anual, el inquilino primero debe dar un aviso por escrito y dar al arrendador treinta días para cumplir.

Treinta días después de que termina el arrendamiento — pero en la misma sección hay dos plazos mucho más cortos. N.J.S.A. 46:8-21.1 exige que el arrendador, dentro de los treinta días siguientes a la terminación del contrato, devuelva el depósito más la parte de los intereses o ganancias que corresponde al inquilino, menos los cargos gastados de acuerdo con el contrato. Tres puntos sobre el procedimiento importan y se omiten con frecuencia.

Primero, el método está prescrito: entrega en persona, correo registrado o correo certificado. El correo ordinario no es uno de los tres. Segundo, los intereses y cada deducción se deben detallar y notificar por los mismos medios. Tercero, y dicho sin rodeos: no se harán deducciones del depósito de seguridad de un inquilino que sigue en posesión de la vivienda en renta. Un arrendador no puede cobrar del depósito una reparación a mitad del arrendamiento.

Los plazos más cortos: cuando el inquilino es desplazado por un incendio, una inundación, una declaración de inhabitabilidad o una evacuación y un funcionario público autorizado ha fijado un aviso en la propiedad que prohíbe ocuparla, o un inspector de construcción ha certificado dentro de cuarenta y ocho horas que se espera que el desplazamiento dure más de siete días, el depósito debe estar disponible para devolverse a petición dentro de cinco días laborables, y el arrendador debe avisar por escrito cuándo y dónde se puede recoger dentro de tres días laborables desde que recibe el aviso del desplazamiento — fijado en cada entrada pública exterior si no se puede llegar al buzón del inquilino. Cuando el contrato termina según N.J.S.A. 46:8-9.6 porque el inquilino es víctima de violencia doméstica, el depósito debe estar disponible dentro de quince días laborables, con el mismo aviso de tres días laborables.

La sanción es la razón por la que esta sección se litiga. En una demanda del inquilino por el dinero debido, la corte otorgará la recuperación del doble de la cantidad que se determine que se retuvo indebidamente, junto con todas las costas y, a criterio de la corte, honorarios de abogado razonables. El doble es obligatorio cuando se falla a favor del inquilino, no es una concesión del juez. Por separado, un arrendador que de forma intencional y deliberada retiene un depósito hecho por un inquilino que recibe asistencia financiera estatal o federal, o en su nombre, enfrenta una multa civil de no menos de quinientos dólares ni más de dos mil dólares por cada infracción, y según N.J.S.A. 46:8-25 una persona que usa ilegalmente el dinero del depósito puede ser acusada como persona desordenada (disorderly person). La corte de reclamos menores (Small Claims) ve las disputas de hasta cinco mil dólares, incluidas las sanciones; la Special Civil Part, de hasta quince mil dólares. Ninguna agencia estatal las resuelve.

Un detalle de tiempo con dinero real de por medio. Cuando un inquilino rompe el contrato y se va antes sin causa legal, el Departamento de Asuntos Comunitarios registra que el contrato no se considera terminado hasta que la unidad se vuelva a rentar o venza el plazo, lo que ocurra primero — así que los treinta días corren desde esa fecha, no desde el día en que se devolvieron las llaves. Use nuestros formularios de detalle del depósito de Nueva Jersey (en inglés) y de carta de devolución del depósito (en inglés) para producir el estado de cuenta que exige la ley.

Solo para las personas de la tercera edad y para quienes reciben ciertos beneficios — no para los inquilinos en general. Este es el error más repetido sobre la renta en Nueva Jersey, y se repite porque la ley está dividida en dos secciones. N.J.S.A. 2A:42-6.1 dice que a quien se le debe pagar la renta el primer día del mes debe dar un periodo de gracia de cinco días laborables, y que no se puede cobrar ningún cargo por mora u otro cargo por pago atrasado que incluya esos cinco días. Leída sola, parece universal, y todos los sitios de plantillas la reproducen como si lo fuera.

No lo es. N.J.S.A. 2A:42-6.3 limita toda la ley a las viviendas rentadas por personas de la tercera edad que reciben pensiones de vejez del Seguro Social, pensiones de jubilación ferroviaria u otras pensiones del gobierno en lugar de las pensiones de vejez del Seguro Social, y por quienes reciben beneficios por discapacidad del Seguro Social, Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) o beneficios de Work First New Jersey. El Departamento de Asuntos Comunitarios publica las tres secciones juntas con el título “Senior Citizens Five Day Grace Period” (periodo de gracia de cinco días para personas de la tercera edad), y Legal Services of New Jersey indica el límite en los mismos términos. Un día laborable es cualquier día que no sea sábado, domingo ni día feriado estatal o federal. Un arrendador que niega el periodo de gracia a un inquilino que califica es una persona desordenada según N.J.S.A. 2A:42-6.2.

Para todos los demás inquilinos de Nueva Jersey no hay ningún periodo de gracia legal — y tampoco hay un límite legal para el cargo por pago atrasado. La cifra del cinco por ciento que aparece en las páginas de plantillas es una costumbre del mercado, no una regla legal. Lo que sí exige la ley de Nueva Jersey es que el contrato cree y califique el cargo. La jurisprudencia de Nueva Jersey sostiene que un juez puede tratar los cargos por pago atrasado o los honorarios de abogado como renta en un juicio sumario de desalojo solo cuando el contrato escrito permite de forma expresa recuperarlos y los califica como renta adicional (Community Realty v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); Housing Authority of Atlantic City v. Taylor, 334 N.J. Super. 572 (App. Div. 2000); Sundersan v. Royal, 386 N.J. Super. 246 (App. Div. 2005)). Un contrato de Nueva Jersey que cobra un cargo por pago atrasado sin decir eso ha creado una deuda que no puede cobrar por medio del proceso de desalojo.

Y la verdadera respuesta de Nueva Jersey a los retrasos crónicos no es ningún cargo. La causa j. de N.J.S.A. 2A:18-61.1 hace de la falta habitual de pago de la renta, después de un aviso por escrito, una causa legal de desalojo con un mes de aviso. Un cargo por pago rechazado se rige por separado por N.J.S.A. 2A:32A-1. Más información en nuestra guía de leyes sobre cargos por pago atrasado de Nueva Jersey (en inglés).

Terminando el arrendamiento anterior y ofreciendo una renta nueva — en Nueva Jersey no hay una ley de aviso de aumento de renta. El Departamento de Asuntos Comunitarios lo dice sin rodeos: el Estado de Nueva Jersey no tiene leyes que establezcan, rijan o controlen las rentas. Lo que existe es un mecanismo indirecto dentro de la Anti-Eviction Act, y un mosaico de controles municipales de renta encima de él.

La renta no se puede subir durante el plazo. Para subirla, el arrendador debe terminar el contrato existente con un aviso para desocupar válido que corresponda al arrendamiento — un mes para un arrendamiento de mes a mes — y entregar un aviso de aumento por escrito que le diga al inquilino que el contrato actual termina y que puede quedarse si acepta la renta nueva. El aviso no es una orden de irse. Solo si el inquilino después no paga entra en juego la causa f. de N.J.S.A. 2A:18-61.1, y solo cuando el aumento “is not unconscionable and complies with any and all other laws or municipal ordinances governing rent increases” (no es abusivo y cumple con todas las demás leyes u ordenanzas municipales que rigen los aumentos de renta).

Lo abusivo depende de los hechos. Las cortes de Nueva Jersey toman en cuenta el monto del aumento, los gastos y la rentabilidad del arrendador, cómo se comparan las rentas actual y propuesta con propiedades similares de la misma zona geográfica, la posición de negociación de cada parte y el conocimiento general del juez (Fromet Properties v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996); Hale v. Farrakhan, 390 N.J. Super. 335 (App. Div. 2007)). Cuando un inquilino se niega a pagar un aumento por ese motivo y no hay una junta local de renta, la cuestión se decide en la propia demanda de desalojo.

El control municipal de rentas está muy extendido en Nueva Jersey y lo hacen cumplir juntas locales según ordenanzas que cambian de un pueblo a otro; un arrendador debe revisar la ordenanza antes de fijar cualquier aumento. Los edificios multifamiliares de nueva construcción están exentos de una ordenanza local durante treinta años después de terminados según N.J.S.A. 2A:42-84.5, y las rentas subsidiadas con fondos del gobierno también pueden estar exentas. Cuando un edificio se convirtió en condominio, cooperativa o propiedad plena, N.J.S.A. 2A:18-61.31 prohíbe los aumentos para cubrir costos que resultan solo de la conversión.

Una corrección que vale la pena hacer porque aparece en todas partes: no hay un aviso fijo de treinta días para aumentos de renta en Nueva Jersey, y N.J.S.A. 2A:42-10.10 no es el fundamento de uno. Esa sección es la ley de represalias. Nuestra guía de leyes de aumento de renta de Nueva Jersey (en inglés) y el formulario de aviso de aumento de renta de Nueva Jersey (en inglés) se encargan de los papeles.

Nueva Jersey no fija ninguno, y justamente por eso debe fijarlo el contrato. En Nueva Jersey no hay una ley sobre la entrada del arrendador que fije horas o días. La propia guía del Departamento de Asuntos Comunitarios indica que, en general, un arrendador no tiene derecho a entrar a una vivienda residencial en renta sin el consentimiento del inquilino o una sentencia de la Superior Court, y añade que no hay jurisprudencia de Nueva Jersey que obligue al inquilino a darle una llave al arrendador ni que le prohíba al arrendador tener una — aunque las cortes en general han aprobado cláusulas del contrato que exigen una llave, citando las emergencias.

Así que una página que cita una regla de veinticuatro o cuarenta y ocho horas “para Nueva Jersey” está citando la ley de otro estado. Lo que Nueva Jersey da en cambio es una prohibición y un recurso, y los dos son fuertes. N.J.S.A. 2A:39-1 dispone que nadie entrará a un inmueble ni lo retendrá, excepto cuando la ley permita la entrada y solo de forma pacífica, y que, respecto de un inmueble ocupado solo como residencia por quien tiene la posesión, no se puede entrar de ninguna manera sin el consentimiento de esa persona a menos que sea por un proceso legal. Quien viola esa sección respecto de una vivienda residencial en renta es una persona desordenada. N.J.S.A. 2A:39-8 otorga al inquilino que gana la posesión y todos los daños causados por la entrada y retención ilegales, incluidas las costas judiciales y los honorarios de abogado — y daños triples cuando no se le puede devolver la posesión al inquilino.

En un edificio multifamiliar, los reglamentos van en sentido contrario para las obras del código: según N.J.A.C. 5:10-5.1, el inquilino debe permitir que el propietario o su representante entre para hacer las inspecciones, reparaciones o modificaciones que exige el código, y se debe dar acceso inmediato en una emergencia. La Oficina de Inspección de Vivienda (Bureau of Housing Inspection) puede entrar e inspeccionar un edificio multifamiliar en cualquier momento razonable, y es deber del arrendador avisar al inquilino cuándo se ha programado una inspección.

Como la ley no dice nada, el plazo de aviso en un contrato de Nueva Jersey es un asunto contractual — lo que lo convierte en uno de los pocos campos del formulario de arriba que no tiene un valor legal por omisión y, por lo tanto, se tiene que llenar. Nuestra guía de leyes de entrada del arrendador en Nueva Jersey (en inglés) va más allá, y el formulario de aviso de entrada de Nueva Jersey (en inglés) produce el aviso.

Un certificado de registro, presentado ante la agencia correcta y entregado a cada inquilino — y un arrendador no registrado no puede ganar un desalojo. La Landlord Identity Law (Ley de Identidad del Arrendador) en N.J.S.A. 46:8-27 a 46:8-37 es el deber de Nueva Jersey que más falta en las plantillas de contrato, y el de consecuencias más duras.

Según N.J.S.A. 46:8-28, todo arrendador debe presentar un certificado de registro — ante el secretario del municipio para una renta de una unidad de vivienda o una propiedad de dos unidades no ocupada por el propietario, y ante la Oficina de Inspección de Vivienda del Departamento de Asuntos Comunitarios para un edificio multifamiliar según lo define la Hotel and Multiple Dwelling Law. Las propiedades de dos unidades ocupadas por el propietario quedan excluidas de la definición de “arrendador” por N.J.S.A. 46:8-27 y no necesitan registrarse. El certificado debe nombrar al propietario registrado y al dueño del negocio de renta; al agente registrado y a los funcionarios de un propietario que es una corporación; a una persona que vive en el condado y está autorizada para aceptar avisos, dar recibos y aceptar emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process) cuando la dirección del propietario está fuera del condado; al agente administrador; al superintendente, conserje o encargado, con el número de su unidad; a un representante de emergencia localizable en cualquier momento con autoridad para tomar decisiones de emergencia y gastar dinero, que debe tener acceso a una lista actual de inquilinos para el personal de emergencia; a cada titular de una hipoteca registrada; y, cuando el arrendador suministra calefacción de aceite, al distribuidor de combustible y el grado del aceite.

Según N.J.S.A. 46:8-29, el arrendador debe dar a cada inquilino una copia del certificado al crear cada nuevo arrendamiento, y una copia de cualquier certificado modificado dentro de siete días desde que lo presenta. Las modificaciones se deben presentar dentro de los veinte días siguientes a cualquier cambio según N.J.S.A. 46:8-28.2, y el certificado también se debe fijar en el edificio donde se pueda ver con facilidad.

Luego la cláusula de cumplimiento. N.J.S.A. 46:8-33: en cualquier demanda de posesión presentada por un arrendador que no ha cumplido, no se dictará sentencia de posesión hasta que haya cumplido. La corte aplaza el caso hasta noventa días y, si todavía no hay cumplimiento, la demanda se desestimará. El inquilino no es desalojado. Una multa aparte de hasta quinientos dólares por infracción corre según N.J.S.A. 46:8-35, y la puede cobrar el Procurador General (Attorney General), el municipio o cualquier otra persona.

Un edificio multifamiliar tiene un registro paralelo según la Hotel and Multiple Dwelling Law. N.J.S.A. 55:13A-12 exige que el propietario de todo hotel, y de todo edificio multifamiliar ocupado o destinado a ser ocupado por tres o más personas que viven de forma independiente entre sí, se registre ante el Comisionado de Asuntos Comunitarios, mantenga el certificado validado fijado en el vestíbulo o en otro lugar visible, presente una certificación anual a más tardar el 1 de julio de que la información sigue vigente, presente un certificado modificado dentro de veinte días de un cambio y nombre a un agente en el condado para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales. Un nuevo propietario debe registrarse dentro de los veinte días siguientes a la transferencia. La inspección periódica sigue el calendario escalonado de N.J.S.A. 55:13A-13: los hoteles por lo menos cada cinco años, y los edificios multifamiliares cada siete, cinco o dos años según qué tan rápido se corrigieron las violaciones de la inspección anterior.

Siete deberes estatales más el aviso federal sobre pintura con plomo — y tres de los siete están en el Código Administrativo y no en las leyes. Por eso una búsqueda solo en las leyes de arrendadores e inquilinos de Nueva Jersey no los encuentra, y por eso tan pocas plantillas de contrato los incluyen.

La declaración de la Truth in Renting Act. N.J.S.A. 46:8-45 exige que el Departamento de Asuntos Comunitarios prepare, publique en su sitio web en inglés y en español, y actualice cada año una declaración de los principales derechos y responsabilidades legales claramente establecidos de los inquilinos y los arrendadores. N.J.S.A. 46:8-46 exige luego que todo arrendador cubierto entregue una copia a cada inquilino dentro de los treinta días siguientes a que esté disponible, dé una copia a cada inquilino nuevo antes de que ocupe la vivienda o en ese momento, y mantenga una copia fijada en uno o más lugares donde sea visible y accesible para todos los inquilinos. El umbral de tamaño está en la definición de “arrendador” de N.J.S.A. 46:8-44: no incluye las propiedades que contienen no más de dos unidades de vivienda, ni las propiedades ocupadas por el propietario de no más de tres unidades, ni los hoteles, moteles o casas de huéspedes para huéspedes transitorios o de temporada. La renuncia del inquilino no cambia nada (N.J.S.A. 46:8-49), y la multa es de hasta cien dólares por infracción, que se puede exigir por queja del comisionado, del Procurador General o de cualquier otra persona (N.J.S.A. 46:8-47).

La declaración de registro. Se explicó arriba — una copia del certificado para cada inquilino al crear el arrendamiento según N.J.S.A. 46:8-29.

El aviso de riesgo de inundación. Creado por la P.L.2023 c.93 y codificado en N.J.S.A. 46:8-50, en vigor desde marzo de 2024. Antes de firmar o renovar el contrato, el arrendador debe decirle al inquilino si la propiedad está ubicada en la zona especial de riesgo de inundación (Special Flood Hazard Area) de FEMA — la planicie de inundación de cien años — o en la zona de riesgo moderado de inundación (Moderate Risk Flood Hazard Area) — la planicie de inundación de quinientos años — y si el arrendador tiene conocimiento real de que la vivienda o alguna parte de las áreas de estacionamiento se ha inundado. El Departamento de Asuntos Comunitarios publica un aviso modelo titulado “Flood Risk” (riesgo de inundación) con tres preguntas, y las dos preguntas sobre FEMA no se pueden contestar “no se sabe”. Cuando el aviso va dentro de un contrato residencial escrito, debe ser un anexo aparte, firmado o reconocido individualmente por el inquilino, en letra de no menos de doce puntos. La subsección c. exige por separado que todo contrato residencial lleve la advertencia de que puede haber un seguro contra inundaciones para inquilinos por medio del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (National Flood Insurance Program), que una póliza normal de seguro del inquilino no suele cubrir los daños por inundación y que se recomienda al inquilino revisar su póliza. Están exentas las rentas de temporada de menos de ciento veinte días, así como las propiedades de no más de dos unidades de vivienda y las ocupadas por el propietario de no más de tres. El recurso es severo: cuando el arrendador no informa que la propiedad está en una zona especial o de riesgo moderado y el inquilino se entera después, el inquilino puede terminar el contrato con un aviso por escrito, con efecto al entregar la posesión, y con el reembolso de lo pagado por adelantado dentro de treinta días.

La certificación de seguridad frente al plomo de Nueva Jersey (lead-safe certification). Creada por la P.L.2021 c.182 y codificada en N.J.S.A. 52:27D-437.16, aplicada en N.J.A.C. 5:28A. Toda vivienda en renta unifamiliar, de dos familias o multifamiliar construida antes de 1978 se debe inspeccionar para detectar riesgos de pintura con base de plomo en cada cambio de inquilino, y después cada tres años o en un cambio de inquilino, lo que ocurra primero — a menos que el propietario tenga una certificación de seguridad frente al plomo vigente. La inspección la hace la agencia local permanente del municipio o un contratista certificado de evaluación de plomo, y el municipio debe permitir que el propietario contrate directamente a un contratista certificado. Cuando menos del tres por ciento de los niños examinados en el municipio tiene un nivel elevado de plomo en la sangre, basta una evaluación visual; a partir de esa cifra se exige un muestreo de polvo con toallitas. Hay cinco exenciones: las unidades certificadas libres de plomo, las unidades construidas en 1978 o después, las unidades en un edificio multifamiliar registrado ante el departamento durante por lo menos diez años sin violaciones de plomo pendientes de la inspección periódica más reciente, las rentas cortas de temporada sin renovaciones consecutivas, y las unidades que ya tienen una certificación vigente. Una certificación es válida por dos años. Y la consecuencia para el contrato, en la subsección e.(2): el propietario debe dar a los inquilinos nuevos, en el momento del cambio de inquilino, una prueba de una certificación de seguridad frente al plomo vigente y adjuntar una copia de esa certificación como anexo al contrato del inquilino. Por separado, N.J.A.C. 5:10-6.6 exige que el propietario de un edificio anterior a 1978 fije un aviso que indique a los inquilinos que reporten la pintura deteriorada, con el nombre, la dirección y el teléfono del propietario, y que responda dentro de treinta días — o dentro de una semana cuando en la unidad vive una mujer embarazada o un niño menor de seis años, o cuando el problema está en un área común.

El aviso sobre protectores de ventanas para proteger a los niños. N.J.A.C. 5:10-27.1, y es una de las pocas cosas que Nueva Jersey exige que aparezcan en el propio contrato. El propietario de un edificio multifamiliar debe, a petición por escrito del inquilino de una unidad en la que vive o está presente con regularidad por un tiempo considerable un niño de diez años o menos, proporcionar, instalar y mantener protectores de ventanas aprobados en las ventanas de la unidad y en las ventanas de los pasillos públicos. La subsección (c) exige que todos los contratos que se ofrezcan en edificios multifamiliares contengan un aviso claro, legible y visible en letra negrita destacada que explique ese deber, con una cláusula modelo publicada en el apéndice 27A; un contrato para una unidad del primer piso debe indicar que ahí no se exigen protectores a menos que el alféizar de una ventana esté a más de seis pies sobre el nivel del suelo. Al firmar el contrato, el propietario o su agente debe además informar al inquilino de palabra sobre ese derecho, y la verificación de que se dio el aviso verbal y se entendió debe constar en un documento escrito aparte del contrato, firmado por los dos. La subsección (d) exige que el mismo aviso se entregue a cada inquilino por lo menos dos veces cada año calendario. El propietario no puede cobrar más de veinte dólares por cada protector instalado. Hay excepciones para las ventanas de escaleras de incendio, las ventanas que no están hechas para abrirse, las unidades ocupadas por el propietario, las rentas de temporada y las ventanas del primer piso cuyo alféizar está a seis pies o menos sobre el nivel del suelo sin una condición peligrosa.

El certificado de alarmas y extintor. Antes de que una estructura de una o dos familias, o una casa unifamiliar adosada, se venda, se rente o tenga un cambio de ocupación con fines residenciales, el propietario debe obtener de la agencia local encargada de hacer cumplir el código un Certificate of Smoke Alarm, Carbon Monoxide Alarm and Portable Fire Extinguisher Compliance (certificado de cumplimiento de alarmas de humo, alarmas de monóxido de carbono y extintor portátil) según N.J.A.C. 5:70-2.3, que demuestre el cumplimiento de N.J.A.C. 5:70-4.19. Las alarmas de humo van en cada nivel y afuera de cada área separada para dormir; las alarmas de batería deben ser unidades independientes con batería sellada de diez años, aprobadas según ANSI/UL 217; se exige una alarma de monóxido de carbono que cumpla con UL 2034 a menos que el edificio no tenga ningún aparato que queme combustible ni garaje adjunto; y un extintor portátil con clasificación de por lo menos 2A-10B:C y un peso de no más de diez libras debe estar a no más de diez pies de la cocina, en la ruta de salida. Los edificios multifamiliares se rigen en cambio por N.J.A.C. 5:10-28.1.

Información sobre el seguro contra delitos. N.J.S.A. 46:8-39 exige que todo propietario de un edificio multifamiliar ponga a disposición de todos los inquilinos información sobre el seguro contra delitos y les indique dónde se pueden obtener las solicitudes, y que dé esa información a un inquilino que empieza a ocupar la vivienda dentro de treinta días. Vale la pena decir dos cosas sobre este deber porque ninguna plantilla bien posicionada dice ninguna: se aplica solo a los edificios multifamiliares, y el programa federal que nombra la sección — el Federal Crime Insurance Program de la Housing and Urban Development Act de 1970 — ya no funciona. El Departamento de Asuntos Comunitarios ahora dirige a los inquilinos al Crime Insurance Indemnity Plan de la New Jersey Insurance Underwriters Association. El deber sigue; el destino cambió.

El aviso federal sobre pintura con base de plomo se aplica a toda vivienda construida antes de 1978 según 42 U.S.C. 4852d y 24 C.F.R. Part 35, y no cumple por sí solo el deber aparte de Nueva Jersey sobre la certificación de seguridad frente al plomo. Nuestro formulario de aviso de pintura con base de plomo de Nueva Jersey (en inglés) produce el documento federal.

Nada que viole un derecho legal claramente establecido — y el inquilino puede pedirle a una corte que anule el contrato por eso. N.J.S.A. 46:8-48 dispone que ningún arrendador ofrecerá a un inquilino o posible inquilino, ni celebrará, un contrato escrito que incluya una disposición que viole los derechos legales claramente establecidos de los inquilinos o las responsabilidades de los arrendadores según la ley de Nueva Jersey al momento de firmarse el contrato. El inquilino tiene derecho a pedir a una corte competente que termine un contrato que contenga una disposición así, y nada en la sección limita ningún otro derecho o recurso. La única defensa del arrendador es que la propuesta de incluir la disposición vino del inquilino.

En concreto, un contrato de Nueva Jersey no puede pretender que el arrendador termine un arrendamiento cubierto o se niegue a renovarlo sin una causa legal; no puede autorizar el reingreso, poner candados, cambiar las cerraduras, cortar servicios ni sacar al inquilino sin una sentencia y una orden ejecutada por un oficial de la corte; no puede permitir que el arrendador embargue o retenga las pertenencias del inquilino por renta no pagada, porque el embargo privado (distraint) está prohibido por completo para las viviendas según N.J.S.A. 2A:33-21, con daños dobles por un intento intencional; no puede recortar la Rent Security Deposit Act cobrando más del límite, guardando el dinero fuera de una cuenta asegurada de Nueva Jersey, renunciando a los intereses o a los avisos, o alargando el plazo de devolución; no puede tratar una renuncia a la declaración de la Truth in Renting Act como si cambiara los deberes del arrendador; no puede cobrar un cargo por pago atrasado dentro del periodo de gracia de cinco días laborables que se debe a una persona de la tercera edad o a un beneficiario que califica; y no puede renunciar a la protección contra represalias.

Sobre los honorarios de abogado, Nueva Jersey tiene una posición que no tiene ningún otro estado de esta serie. No hay prohibición, ni límite, ni reciprocidad legal. El Departamento de Asuntos Comunitarios indica que un arrendador puede exigir que el inquilino pague los honorarios de abogado y las costas judiciales del arrendador en un desalojo u otra acción legal si eso se indica claramente en el contrato. La jurisprudencia de Nueva Jersey añade la condición de redacción que decide los casos: el contrato escrito debe permitir de forma expresa recuperar honorarios de abogado razonables y debe calificar los honorarios y los cargos por pago atrasado como renta adicional antes de que un juez pueda tratar cualquiera de los dos como renta en un juicio sumario de desalojo. En sentido contrario, cuatro leyes le dan honorarios al inquilino diga lo que diga el contrato — N.J.S.A. 46:8-21.1 en un reclamo del depósito, N.J.S.A. 2A:39-8 por una entrada ilegal, N.J.S.A. 2A:18-61.6 por un aviso falso de ocupación personal o de retiro, y N.J.S.A. 56:8-19 según la Consumer Fraud Act, con daños triples. Por eso el generador de arriba escribe la cláusula a favor de la parte que prevalezca: una decisión de redacción, no una orden de la ley.

Las represalias merecen su propio párrafo porque la versión de Nueva Jersey es más amplia que la mayoría. N.J.S.A. 2A:42-10.10 prohíbe que un arrendador entregue un aviso para desocupar o presente cualquier demanda para recuperar la posesión como represalia por los esfuerzos del inquilino para obtener o hacer valer derechos según el contrato o según la ley estatal, local o federal; por una queja de buena fe ante una autoridad del gobierno sobre una violación de salud o seguridad, después de haberla planteado primero al arrendador y de darle un tiempo razonable para corregirla; por organizar una organización legal, hacerse miembro de ella o participar en ella; o por la negativa del inquilino a aceptar términos que el arrendador cambió sustancialmente como represalia. Y un cambio sustancial incluye expresamente negarse a renovar un contrato o a continuar un arrendamiento sin causa. N.J.S.A. 2A:42-10.12 convierte eso en una presunción que admite prueba en contrario: un aviso para desocupar o un cambio sustancial sin causa después de cualquier acto protegido se presume represalia, excepto cuando el inquilino pidió la renovación antes de los noventa días previos a la fecha de vencimiento o de renovación. N.J.S.A. 2A:42-10.11 exige que se dicte sentencia a favor del inquilino cuando se prueba la represalia. El Departamento de Asuntos Comunitarios registra que la ley de represalias alcanza a todas las viviendas en renta, incluidas las casas móviles, excepto las viviendas de dos y tres familias ocupadas por el propietario.

Lo suficiente para mantener la unidad apta para vivir — un estándar que viene sobre todo de los reglamentos y la jurisprudencia y no de la ley. Según N.J.A.C. 5:10-5.1, el arrendador debe mantener la propiedad en buen estado, limpia, libre de plagas y libre de peligros o molestias que puedan dañar la salud o la seguridad de los ocupantes, y debe dar el mantenimiento básico, incluidos la calefacción, la seguridad del edificio, los sistemas de alarmas de humo y los sistemas de plomería y eléctricos en buen funcionamiento. Según N.J.A.C. 5:10-10.2, el propietario de un hotel o edificio multifamiliar es responsable de erradicar insectos, ratas y otras plagas dondequiera que la plaga esté en dos o más unidades de vivienda o en un área común, debe mantener el edificio a prueba de ratas y debe aplicar procedimientos de prevención y eliminación por lo menos una vez al año. Se deben proporcionar y mantener mosquiteros en las puertas exteriores y en las ventanas que se abren de las áreas habitables y comunes por debajo del sexto piso.

La garantía implícita de habitabilidad de Nueva Jersey, y el derecho del inquilino a reducir la renta o a reparar y descontar cuando el arrendador no cumple, vienen de la jurisprudencia y no de una ley — Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970), y Berzito v. Gambino, 63 N.J. 460 (1973). Esa es una de las razones por las que una cláusula de un contrato de Nueva Jersey que pretende que el inquilino acepte la vivienda “tal como está” y renuncie a los derechos de reparación choca de frente con N.J.S.A. 46:8-48. Los edificios multifamiliares también están sujetos a inspecciones periódicas de la Oficina de Inspección de Vivienda, y es deber del arrendador avisar al inquilino cuándo se ha programado una inspección. El tema se trata con más detalle en nuestra guía de leyes de habitabilidad de Nueva Jersey (en inglés).

Dos derechos del inquilino van en la misma sección. Un inquilino que es víctima de violencia doméstica puede terminar el contrato antes de tiempo según N.J.S.A. 46:8-9.6, con un aviso por escrito de que él o un hijo enfrenta una amenaza inminente de daño físico grave de parte de una persona nombrada si se quedan, respaldado por cualquiera de seis pruebas — una orden de restricción permanente certificada de Nueva Jersey o de otra jurisdicción, un registro de una agencia policial, documentación médica, una certificación de un especialista certificado en violencia doméstica (Domestic Violence Specialist) o del director de una agencia designada contra la violencia doméstica, o documentación de un trabajador social con licencia — y entonces el depósito vence dentro de quince días laborables. Y un inquilino con discapacidad puede terminar el contrato según N.J.S.A. 46:8-9.2 cuando el arrendador no hace accesible la unidad; el arrendador no tiene que modificar la vivienda existente por su cuenta, pero no puede negarse a cambios razonables hechos por cuenta del inquilino. Las reglas sobre animales de asistencia están en nuestra guía de mascotas y animales de asistencia de Nueva Jersey (en inglés).

• Redactar la cláusula de terminación como si la fecha de terminación terminara el arrendamiento. Según N.J.S.A. 2A:18-61.1, un inquilino cubierto se queda hasta que se establece una causa; que venza el plazo no es una.
• Suponer que una exención de “arrendador pequeño” se aplica a todo. Cuatro leyes, cuatro umbrales distintos — 2A:18-61.1, 46:8-26, 46:8-44 y 46:8-50 — y la ley de represalias tiene un quinto.
• Cobrar la renta del último mes encima de un depósito completo de un mes y medio. Cuenta dentro del límite de N.J.S.A. 46:8-21.2, así que el total no puede pasar de dos meses y medio.
• Dar el aviso del banco una sola vez al mudarse. N.J.S.A. 46:8-19(c) lo exige otra vez en cada pago anual de intereses, y cada vez que se mueve el dinero o se transfiere la propiedad.
• Devolver el depósito por correo ordinario. N.J.S.A. 46:8-21.1 solo permite la entrega en persona, el correo registrado o el correo certificado.
• Descontar una reparación del depósito de un inquilino que sigue en la vivienda. Está prohibido de forma expresa — no se puede hacer ninguna deducción del depósito de un inquilino que sigue en posesión.
• Prometer a todos los inquilinos un periodo de gracia de cinco días laborables, o creer que todos lo tienen. N.J.S.A. 2A:42-6.3 lo limita a las personas de la tercera edad y a ciertos beneficiarios.
• Cobrar un cargo por pago atrasado sin llamarlo renta adicional en el contrato. Entonces un juez no puede contarlo como renta en un juicio sumario de desalojo.
• Citar un aviso de entrada de veinticuatro horas como ley de Nueva Jersey. No hay una ley de entrada en Nueva Jersey; el plazo es contractual y se debe escribir.
• Subir la renta a mitad del plazo, o solo con una carta. El arrendamiento anterior se debe terminar con un aviso para desocupar válido y se debe entregar un aviso de aumento.
• Presentar una demanda de posesión sin haberse registrado. N.J.S.A. 46:8-33 retiene el caso hasta noventa días y luego lo desestima.
• Omitir la declaración de la Truth in Renting Act, o entregarla sin fijarla a la vista. N.J.S.A. 46:8-46 exige las dos cosas.
• Esconder el aviso de inundación en el cuerpo del contrato. N.J.S.A. 46:8-50 exige un anexo aparte, firmado individualmente, en letra de doce puntos.
• Tratar el folleto federal sobre el plomo como todo el deber sobre el plomo. N.J.S.A. 52:27D-437.16 exige que la certificación de seguridad frente al plomo se adjunte al contrato como anexo.
• Poner el aviso sobre protectores de ventanas en un anexo con letra normal. N.J.A.C. 5:10-27.1(c) lo exige en el contrato en negrita destacada, más un aviso verbal con una verificación firmada aparte.
• Negarse a renovar porque el inquilino se quejó. Eso es un cambio sustancial según N.J.S.A. 2A:42-10.10 y activa la presunción de N.J.S.A. 2A:42-10.12.
• Cambiar las cerraduras o cortar un servicio. Es una infracción de persona desordenada según N.J.S.A. 2A:39-1, con daños triples disponibles según N.J.S.A. 2A:39-8.
• Retener los muebles del inquilino por renta no pagada. El embargo privado está prohibido para las viviendas, con daños dobles por un intento intencional.

La verificación importa más en un estado de causa justificada que en cualquier otro lugar, y la razón es estructural. En la mayoría de los estados, un arrendador que eligió mal puede negarse a renovar al final del plazo. En Nueva Jersey un arrendador cubierto no puede: la Anti-Eviction Act exige una causa legal, negarse a renovar sin causa se trata como un cambio sustancial del arrendamiento según N.J.S.A. 2A:42-10.10, y el camino más corto para salir de un arrendamiento difícil pasa por una corte que primero examinará el propio cumplimiento del arrendador — el registro, los avisos del depósito, la declaración de la Truth in Renting Act. La decisión en la etapa de la solicitud es, en la práctica, casi permanente.

Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de demandas de desalojo anteriores siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo. Nueva Jersey también regula lo que pasa después de un rechazo: cuando una solicitud se niega por un informe de crédito, la ley federal exige que el arrendador le dé al solicitante el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia de informes o de verificación que lo proporcionó. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo, cuando esté disponible. Primero verifique; después formalice el arrendamiento con este contrato, y lea nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos de Nueva Jersey (en inglés) antes de escribir una política de solicitudes.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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