Contrato de arrendamiento residencial de California gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de California gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de California configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la ley actual de California — el límite de un mes para el depósito de seguridad y su estrecha excepción para arrendadores pequeños, las obligaciones de tomar fotografías que añadió la AB 2801, el estado de cuenta en 21 días y los doce avisos obligatorios.

California Civ. Code 1950.5 Límite de un mes PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de California — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por la sección 1940 y siguientes del Civil Code (Código Civil), junto con partes del Code of Civil Procedure, el Government Code y el Health and Safety Code. California no tiene una sola ley de arrendadores e inquilinos, y por eso un contrato que parece completo todavía puede omitir una cláusula obligatoria. Tres cosas cambiaron hace tan poco que la mayoría de las plantillas que circulan están equivocadas. El depósito de seguridad ahora tiene un límite de un mes de renta para la mayoría de los arrendadores, no dos, según el Civ. Code 1950.5(c). El arrendador ahora debe fotografiar la unidad al inicio y al final del arrendamiento y después de cualquier reparación, según el Civ. Code 1950.5(g). Y desde el 1 de enero de 2026 una estufa y un refrigerador que funcionen forman parte del estándar de habitabilidad según el Civ. Code 1941.1. Esta página crea un contrato que incluye los tres cambios, además de los doce avisos que California realmente exige y ninguno de los que no exige.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de California como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de California que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación; la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de California (en inglés), porque el estado de cuenta detallado que usted debe entregar en veintiún días se apoya en el estado documentado de la unidad.

California reconoce la gama habitual. Un contrato a plazo fijo dura un periodo determinado y vence por sus propios términos, aunque un arrendamiento cubierto que ya lleva doce meses todavía necesita causa justa para terminar. Un arrendamiento periódico se renueva cada periodo hasta que una de las partes da aviso según el Civ. Code 1946 o 1946.1. Un contrato de renta de cuarto o de compañeros de vivienda cubre a un inquilino que renta un cuarto en una vivienda ocupada. Un subarriendo pasa el interés del inquilino a un subinquilino, pero el inquilino original sigue siendo responsable ante el arrendador. Un contrato de arrendamiento con opción a compra añade una opción de compra que queda en parte fuera de la ley de arrendadores e inquilinos.

Dos categorías quedan fuera de este formulario. Un arrendamiento comercial no se rige en absoluto por las disposiciones residenciales, y el conjunto de avisos de esta página no le aplica. California también tiene un régimen legal aparte para los parques de casas móviles, así que la renta de un espacio en un parque se rige por su propia ley y no por las disposiciones del Civil Code que se usan aquí. Aplicar la ley equivocada a un acuerdo es el error de redacción más caro que existe, porque normalmente se descubre en la corte.

Una nota de redacción: un contrato por un plazo de más de un año debe hacerse por escrito para cumplir con el estatuto de fraudes (statute of frauds) del Civ. Code 1624. Dos ciudades tienen reglas tan amplias que merecen su propio generador — vea el generador de contratos de Los Ángeles (en inglés) y el generador de contratos de Santa Mónica (en inglés) si la propiedad está en alguna de ellas.

Un mes de renta, además de la renta del primer mes. El Civ. Code 1950.5(c) dispone que un arrendador no exigirá ni recibirá un depósito de seguridad mayor a una cantidad igual a un mes de renta, además de cualquier renta del primer mes pagada antes o al momento de la ocupación inicial. El límite aplica a los depósitos cobrados o exigidos a partir del 1 de julio de 2024.

Dos cosas de esa oración merecen atención. Primero, la antigua regla de dos meses para una unidad sin amueblar y de tres meses para una amueblada desapareció. Amueblar la unidad ya no permite cobrar más depósito. Hay páginas que todavía aparecen en los resultados de búsqueda de esta consulta con las cifras de antes de 2024, y al menos una afirma sin rodeos que el límite estatal es de dos meses. Segundo, el límite se aplica al depósito de seguridad, y el Civ. Code 1950.5(b) lo define de forma amplia: cualquier pago, cargo, depósito o cobro impuesto al inicio del arrendamiento para reembolsar al arrendador por falta de pago de la renta, por reparar daños que no sean el desgaste normal, por limpiar la unidad al terminar el arrendamiento hasta el nivel de limpieza que tenía al inicio, o para remediar un incumplimiento futuro de la obligación de restaurar, reponer o devolver bienes personales. Cambiarle el nombre al dinero no lo saca del límite.

La renta por adelantado se trata aparte: la ley permite el pago adelantado de seis o más meses de renta cuando el plazo del contrato es de seis meses o más. Eso es algo realmente distinto del depósito de seguridad, y no es una forma de evitar el límite de un mes en un arrendamiento de doce meses. El tema completo está en nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de California (en inglés).

Muy pocos arrendadores, y nunca frente a un miembro del servicio militar. El Civ. Code 1950.5(c) permite hasta dos meses de renta, además de la renta del primer mes, solo cuando el arrendador es una persona física, o una compañía de responsabilidad limitada (LLC) en la que todos los miembros son personas físicas, y es dueño de no más de dos propiedades residenciales de renta que en conjunto incluyan no más de cuatro unidades de vivienda ofrecidas en renta.

Cada elemento cuenta. Un arrendador que tiene el título a través de una corporación queda fuera, y también uno que lo tiene a través de una LLC con un solo miembro que es corporación. Ser dueño de tres propiedades pequeñas deja fuera aunque el total de unidades sea bajo. Ser dueño de dos propiedades con cinco unidades entre las dos deja fuera aunque solo sean dos propiedades. La ley también trata a los fideicomitentes y beneficiarios de un fideicomiso familiar — un fideicomiso en vida revocable, o un fideicomiso irrevocable cuyos fideicomitentes y beneficiarios son hermanos, cónyuges, parejas de hecho registradas, hijos, padres, abuelos o nietos — como personas físicas, así que un fideicomiso familiar no pierde automáticamente la excepción.

La excepción para miembros del servicio militar es la parte que los arrendadores pasan por alto. Cuando un posible inquilino es miembro del servicio militar, la excepción no está disponible y el límite es de un mes, sea cual sea la situación de propiedad del arrendador. La ley también prohíbe negarse a rentarle a un miembro del servicio militar porque no se puede usar la excepción, lo que cierra la salida obvia. Un párrafo aparte, vigente desde el 1 de abril de 2025, exige que un arrendador que le cobre a un miembro del servicio militar un depósito más alto por razones de crédito o de historial de vivienda le explique el motivo por escrito antes de firmar el contrato y le devuelva el depósito adicional dentro de seis meses si el inquilino no tiene pagos atrasados.

Tres juegos, con dos fechas de inicio distintas, según el Civ. Code 1950.5(g). Este es el cambio de la AB 2801, y ninguna plantilla de la primera página de resultados de búsqueda lo incluye.

El arrendador debe fotografiar la unidad después de que termina el arrendamiento y se devuelve la posesión, y otra vez después de terminar cualquier reparación o limpieza. Esas dos obligaciones entraron en vigor el 1 de abril de 2025 y aplican a todos los arrendamientos. Para un arrendamiento que comience a partir del 1 de julio de 2025, el arrendador también debe fotografiar la unidad inmediatamente antes, o al inicio, del arrendamiento. Las fotografías se incluyen después con el estado de cuenta detallado, junto con los documentos que respaldan los cargos.

El efecto práctico es convertir la disputa del depósito de una discusión en un problema de pruebas, y las pruebas las tiene el arrendador. Un arrendador que nunca fotografió la unidad al entrar el inquilino ahora intenta probar un descuento sin el registro que la ley le ordenó hacer, y un inquilino que recibe un estado de cuenta detallado sin fotografías tiene una primera pregunta obvia. Acompañe las fotografías con una lista escrita de entrada y salida (en inglés) para que las imágenes tengan fechas, cuartos y firmas.

Veintiún días naturales después de que el inquilino desocupa. El Civ. Code 1950.5(h) exige que el arrendador entregue al inquilino un estado de cuenta detallado del fundamento y el monto de cualquier depósito recibido y de lo que se hizo con él, junto con cualquier saldo restante, a más tardar 21 días naturales después de que el inquilino haya desocupado. Los documentos que respaldan los cargos, y las fotografías que ahora exige la sección, van con él.

A diferencia de varios estados, California aquí cuenta días naturales — los fines de semana y días feriados están dentro de los veintiún días, no fuera. El plazo corre desde que el inquilino desocupa, no desde que el inquilino pide algo, así que un arrendador que espera una dirección de reenvío ya está contra el reloj.

La consecuencia es seria. Según el Civ. Code 1950.5(m), un arrendador que retiene el depósito de mala fe es responsable de daños establecidos por la ley de hasta el doble del monto del depósito, además de los daños reales. Es un múltiplo del depósito, no del descuento en disputa, y por eso un estado de cuenta descuidado sale caro en desproporción con la cantidad en disputa. Prepare el estado de cuenta con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de California (en inglés) y ciérrelo con una carta de devolución del depósito (en inglés).

No. El Civ. Code 1950.5(n) dispone que ninguna cantidad del depósito se puede calificar como no reembolsable. En California no existe un cargo de limpieza, de mudanza ni de redecoración no reembolsable cobrado como depósito que sea legal, y llamarlo cargo en lugar de depósito no ayuda, porque el 1950.5(b) ya incluye los cargos y cobros en la definición de depósito de seguridad.

Este es el contraste más marcado entre California y los estados cuyas plantillas circulan más. Varios estados permiten un cargo no reembolsable si su propósito se indica por escrito. California no lo permite en absoluto, y un contrato que lo incluye está cobrando dinero que debe devolver y además anunciando, por escrito, que el arrendador no conoce la regla. La forma correcta de manejar la limpieza al final del arrendamiento es descontar el costo razonable del depósito en el estado de cuenta de veintiún días, respaldado por las fotografías, en lugar de cobrarlo por adelantado con una etiqueta que la ley prohíbe.

El inquilino puede pedirla, en las últimas dos semanas, según el Civ. Code 1950.5(f). El inquilino tiene derecho a pedir una inspección de la unidad durante las últimas dos semanas del arrendamiento y a estar presente. El arrendador debe dar un aviso por escrito de por lo menos 48 horas con la fecha y la hora, salvo que las partes renuncien a ese aviso por escrito, y después debe darle al inquilino una lista detallada de las deficiencias que el inquilino puede corregir antes del estado de cuenta final.

El propósito es que el inquilino arregle las cosas en lugar de pagarlas, y es uno de los pocos lugares donde California incluye una oportunidad de corregir dentro del proceso del depósito. Para un arrendador también es una herramienta de defensa: una inspección con el inquilino presente, seguida de una lista por escrito, hace que el estado de cuenta final sea mucho más difícil de impugnar. Nuestro aviso de inspección previa a la salida de California (en inglés) cubre el aviso mismo.

Con un aviso razonable por escrito, y se presume que veinticuatro horas son razonables. El Civ. Code 1954 permite la entrada en una emergencia; para hacer reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras necesarias o acordadas; para dar servicios necesarios o acordados; para mostrar la unidad a compradores reales o posibles, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores o contratistas; para hacer la inspección inicial según el 1950.5(f); cuando el inquilino ha abandonado o entregado la propiedad; o por orden de la corte.

Fuera de una emergencia, un abandono o el consentimiento del inquilino en ese momento, el arrendador debe dar un aviso por escrito que indique la fecha, la hora aproximada y el propósito de la entrada. Se presume que veinticuatro horas son un aviso razonable, salvo prueba en contrario — es una presunción, no una regla fija, así que puede requerirse un plazo más largo cuando las circunstancias lo piden. Cuando el aviso se envía por correo, se presume razonable si se envía por lo menos seis días antes de la entrada, que es la regla en la que más se equivocan los arrendadores cuando envían una carta el día anterior. La entrada debe hacerse en horario normal de oficina, salvo en una emergencia, en caso de abandono o cuando el inquilino consiente otra cosa.

Hay una vía estrecha de aviso verbal. Para mostrar la unidad a un comprador real o posible, el aviso verbal basta solo si el arrendador notificó al inquilino por escrito dentro de los 120 días anteriores que la propiedad está a la venta y que el arrendador o su agente puede comunicarse verbalmente con el inquilino para coordinar las visitas. La sección termina disponiendo que el arrendador no puede abusar del derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino, y el Civ. Code 1953 hace nula cualquier renuncia a los derechos del inquilino según el 1954. Haga la entrada correctamente con un aviso de entrada a la vivienda de California (en inglés), y vea las leyes de entrada del arrendador en California (en inglés) para el tema completo.

5% más el cambio en el costo de vida, o 10%, lo que sea menor. El Civ. Code 1947.12 limita el aumento en cualquier periodo de 12 meses a esa cifra, medida contra la renta bruta más baja cobrada en los doce meses anteriores y sin tomar en cuenta descuentos, incentivos, concesiones ni créditos. La renta no se puede aumentar en más de dos incrementos en ese periodo. La sección queda derogada el 1 de enero de 2030.

Las exenciones de la subdivisión (d) importan tanto como el límite: vivienda asequible con restricciones en la escritura, dormitorios estudiantiles, vivienda ya sujeta a una ordenanza local con un límite más bajo, vivienda con un certificado de ocupación emitido en los quince años anteriores, un dúplex ocupado por el propietario, y casas unifamiliares y condominios enajenables por separado cuyo propietario no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación ni una LLC con un miembro que sea corporación.

Esa última exención trae una trampa. Solo está disponible si el contrato incluye la declaración de exención legal del 1947.12(d)(5)(B)(i), palabra por palabra. Sin la declaración no hay exención — el límite de renta y el requisito de causa justa aplican a una propiedad que de otro modo estaría fuera de ellos. El formulario de arriba genera la declaración palabra por palabra cuando usted marca la casilla de exención, que es la única forma segura de incluirla. Vea las leyes de aumento de renta de California (en inglés), y entregue un aumento con el aviso de aumento de renta de California (en inglés).

Una vez que se cumplen los plazos de ocupación del Civ. Code 1946.2. Después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de forma continua y legal durante 12 meses o más, o de que por lo menos un inquilino lo haya hecho durante 24 meses o más, el arrendador solo puede terminar el arrendamiento por una causa justa indicada por escrito.

La causa justa por culpa del inquilino incluye la falta de pago de la renta, un incumplimiento importante del contrato después de un aviso por escrito para corregirlo, mantener o causar una molestia (nuisance), el deterioro de la propiedad (waste), negarse a firmar una prórroga o renovación por escrito en términos similares, actividad delictiva en la propiedad o dirigida contra el propietario, subarrendar o ceder sin permiso legal, negar la entrada legal, el uso ilegal de la propiedad, y que un empleado o agente no desocupe después de que termina el empleo.

La causa justa sin culpa del inquilino incluye la intención del propietario o de un familiar que califique de ocupar la unidad como residencia principal, retirar la propiedad del mercado de renta, cumplir con una orden del gobierno o una ordenanza local que obligue a desocupar, y la intención de demoler o remodelar sustancialmente. Una terminación sin culpa exige ayuda para la mudanza igual a un mes de renta vigente cuando se emitió el aviso, pagada dentro de 15 días naturales del aviso o condonada como la renta del último mes. La sección 1946.2 queda derogada el 1 de enero de 2030. Nuestra guía de leyes de avisos de desalojo de California (en inglés) y el recorrido del proceso de desalojo en California (en inglés) explican la secuencia.

Dos secciones hacen el trabajo, y responden preguntas distintas. El Civ. Code 1946 da la regla general para un arrendamiento sin plazo determinado: el aviso es igual al periodo del arrendamiento y no tiene que pasar de 30 días. Las partes pueden acordar por escrito desde el inicio un aviso más corto, pero nunca de menos de siete días. La misma sección prohíbe que el arrendador le cobre al inquilino por entregar, fijar o enviar un aviso de terminación.

El Civ. Code 1946.1 añade después la regla residencial. El arrendador debe dar por lo menos 60 días de aviso por escrito para terminar un arrendamiento residencial periódico. Eso baja a 30 días en dos situaciones: cuando cualquier inquilino ha vivido en la vivienda menos de un año; o cuando la unidad tiene título por separado, el propietario firmó un contrato para venderla a un comprador de buena fe que es una persona física y que tiene la intención de buena fe de vivir en la propiedad por lo menos un año completo después de que termine el arrendamiento, el aviso se da dentro de 120 días de abrir la custodia (escrow), y no se dio antes otro aviso según esa sección. El inquilino da un aviso por lo menos tan largo como el periodo del arrendamiento.

Para el lado del inquilino use nuestro aviso del inquilino para desocupar en California (en inglés) y para el lado del arrendador el aviso para desocupar de California (en inglés). Si un inquilino deja un plazo fijo antes de tiempo, vea las leyes sobre romper un contrato en California (en inglés) y las leyes de terminación de contratos de California (en inglés).

Tres días — sin contar sábados, domingos ni otros días feriados judiciales. El Code of Civil Procedure 1161 usa esa fórmula dos veces, y las dos se cuentan mal con frecuencia.

Por renta no pagada, el arrendador entrega un aviso de tres días, sin contar sábados, domingos ni otros días feriados judiciales, que exige pagar o entregar la propiedad. El aviso debe indicar la cantidad que se debe y el nombre, teléfono y dirección de la persona a quien se debe pagar, junto con los días y horas habituales en que se puede pagar en persona, o el número de cuenta de una institución financiera a menos de cinco millas de la propiedad, o el procedimiento de transferencia electrónica ya establecido. Un aviso al que le falta esa información de pago es defectuoso a simple vista.

Por el incumplimiento de una condición o cláusula que no sea la renta, el arrendador entrega un aviso de tres días, con la misma exclusión, que exige cumplir o entregar la propiedad. Si el inquilino cumple dentro del plazo, el arrendamiento continúa. Prepárelos con nuestro aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar de California (en inglés) y el aviso para cumplir con el contrato o desocupar (en inglés).

Sobre el dinero: California limita el cargo por un pago devuelto. El Civ. Code 1719 permite un cargo por servicio de no más de veinticinco dólares por el primer cheque devuelto y de no más de treinta y cinco dólares por cada uno posterior. Los cargos por pago atrasado se rigen en cambio por el Civ. Code 1671 — no hay una cifra en la ley, y un cargo por pago atrasado solo es válido como un cálculo razonable de la pérdida real del arrendador por el pago atrasado. Vea las leyes de cargos por pago atrasado de California (en inglés).

El Civ. Code 1941 exige que el arrendador ponga la vivienda en condiciones aptas para que la habiten personas y que repare los deterioros posteriores que la hagan inhabitable. El Civ. Code 1941.1 enumera después lo que significa habitable: impermeabilización y protección eficaz contra el clima del techo y de las paredes exteriores, incluidas ventanas y puertas sin roturas; instalaciones de plomería y gas en buen funcionamiento; suministro de agua corriente caliente y fría conectado a un sistema de drenaje aprobado; calefacción en buen funcionamiento; iluminación eléctrica con cableado y equipo en buen funcionamiento; edificio, terreno y anexos limpios, sanitarios y libres de escombros, suciedad, desechos, basura, roedores y plagas; recipientes de basura adecuados y en buen estado; y pisos, escaleras y barandales en buen estado.

La lista crece el 1 de enero de 2026. Para un contrato celebrado, modificado o prorrogado a partir de esa fecha, el Civ. Code 1941.1 también exige una estufa en buen funcionamiento y un refrigerador en buen funcionamiento. Un acuerdo por escrito limitado permite que el inquilino ponga su propio refrigerador, y el inquilino puede terminar ese acuerdo con treinta días de aviso; el arrendador no puede condicionar el arrendamiento a que el inquilino lo haga. No existe una excepción equivalente para la estufa. Esta es la omisión más probable en cualquier contrato de California firmado de 2026 en adelante, porque es más reciente que todas las plantillas que circulan.

El Civ. Code 1941.3 añade equipo de seguridad: una cerradura de pasador (dead bolt) que funcione en cada puerta principal de entrada con bisagras, con un pasador que salga por lo menos trece dieciseisavos de pulgada más allá del canto de cierre de la puerta y entre en el marco; dispositivos de seguridad o cierre que funcionen en las ventanas que se pueden abrir, excepto las ventanas de persiana (louvered) y de batiente (casement) y las ventanas a más de doce pies en vertical o seis pies en horizontal del suelo o de una plataforma; y cerraduras que cumplan el código en las puertas exteriores que dan acceso a las áreas comunes de un complejo multifamiliar.

La parte del inquilino es el Civ. Code 1941.2: mantener limpia y sanitaria la parte que ocupa, deshacerse correctamente de los desechos y la basura, usar y mantener limpios los aparatos eléctricos, de gas y de plomería, no permitir daños intencionales o por descuido grave, y ocupar la propiedad como vivienda usando los cuartos para su propósito. Nuestra guía de leyes de habitabilidad de California (en inglés) profundiza más.

Hasta un mes de renta, dos veces en cualquier periodo de doce meses, según el Civ. Code 1942. Cuando el arrendador ha sido notificado de una condición que hace inhabitable la vivienda y no la ha corregido en un tiempo razonable, el inquilino puede reparar la condición y descontar el costo de la renta, siempre que el costo no pase de un mes de renta de la propiedad y el recurso se use no más de dos veces en cualquier periodo de 12 meses.

Qué cuenta como tiempo razonable es una cuestión de hecho, pero la ley da una presunción: si el inquilino actúa después del día 30 desde el aviso, se presume que pasó un tiempo razonable. La presunción se puede refutar en ambos sentidos — el inquilino no tiene que esperar treinta días cuando las circunstancias exigen actuar más rápido, y el arrendador puede demostrar que treinta días no bastaban para una reparación en particular. El recurso no está disponible cuando el inquilino, un miembro del hogar o un invitado causó la condición, o cuando el inquilino no cumple con el Civ. Code 1929 o 1941.2.

Doce para un arrendamiento residencial ordinario — once de la ley de California y uno federal. Es el conjunto de avisos obligatorios de arrendamiento más grande del país, y por eso los contratos de California son largos y una plantilla escrita para otro estado nunca se acerca.

1. Aviso de la base de datos de Megan’s Law — Civ. Code 2079.10a. Un párrafo legal, reproducido palabra por palabra, en letra de por lo menos ocho puntos, que informa al inquilino que la información sobre ciertos delincuentes sexuales registrados está disponible en el sitio web del Department of Justice. Una vez que se da, el arrendador no tiene ninguna otra obligación de investigar o informar sobre su cercanía.

2. Aviso de límite de renta y causa justa — Civ. Code 1946.2(f). Un párrafo legal en letra de no menos de doce puntos, que informa al inquilino que la ley de California limita los aumentos de renta y que, después de doce meses de ocupación por todos los inquilinos, o veinticuatro por uno de ellos, el arrendador debe indicar una causa en cualquier aviso de terminación.

3. Identificación del propietario y del administrador — Civ. Code 1962. La persona autorizada para administrar la propiedad y el propietario o su agente para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process), cada uno con un número de teléfono y una dirección física habitual donde se le pueda notificar en persona, más el nombre y la dirección de la persona a quien se paga la renta y la forma en que se paga. La información se debe mantener actualizada, y se debe entregar una copia del contrato firmado dentro de quince días.

4. Aviso informativo sobre chinches de cama — Civ. Code 1954.603. Un aviso escrito de información general en letra de por lo menos diez puntos, dado antes de crear un nuevo arrendamiento, que cubre su apariencia y ciclo de vida, las señales de una infestación, la importancia de cooperar con la inspección y el tratamiento, y cómo el inquilino informa una posible infestación. Fíjese en la cita: esta obligación está en el Civil Code, no en el Health and Safety Code, y las listas que la ponen en el código equivocado normalmente la confunden con el moho.

5. Moho y humedad — Health and Safety Code 26147 y 26148. Dos obligaciones, no una. Según el 26147, un arrendador que sabe, o tiene motivo razonable para creer, que hay moho que pasa de los límites de exposición permitidos o que representa un riesgo para la salud debe informarlo por escrito antes de celebrar el contrato, y no está obligado a hacer pruebas del aire o de las superficies. Según el 26148, todo arrendador residencial debe dar a los posibles inquilinos el folleto del Department of Public Health sobre humedad y moho para inquilinos antes de firmar el contrato — una obligación que aplica desde el 1 de enero de 2022. Nuestro formulario de aviso de moho de California (en inglés) cubre la primera.

6. Cercanía de municiones militares — Civ. Code 1940.7. Un arrendador con conocimiento real de un antiguo sitio federal o estatal de municiones a menos de una milla de la vivienda debe dar un aviso por escrito antes de firmar el contrato de renta. Un antiguo sitio de municiones es un área identificada por una agencia del gobierno como usada en el pasado para entrenamiento militar y que puede contener municiones potencialmente explosivas. La sección existe porque en 1983 un artefacto enterrado explotó en un vecindario residencial.

7. Aviso de permiso de demolición — Civ. Code 1940.6. Un propietario que ha solicitado, o solicitará, un permiso de demolición debe dar un aviso por escrito de la fecha aproximada más temprana de la demolición y de la fecha aproximada en que terminará el arrendamiento — a un posible inquilino antes de celebrar cualquier contrato de renta y antes de aceptar cualquier cargo de verificación u otro cargo, y a un inquilino actual antes de presentar la solicitud del permiso.

8. Riesgo de inundación — Government Code 8589.45. En todo contrato celebrado a partir del 1 de julio de 2018, un arrendador con conocimiento real de que la propiedad está en una zona especial de riesgo de inundación o en una zona de posible inundación debe decirlo, en letra de no menos de ocho puntos, y debe dirigir al inquilino al sitio web de mapas de riesgos de la Office of Emergency Services, indicar que el seguro del arrendador no cubre las pertenencias del inquilino y recomendar un seguro del inquilino y un seguro contra inundaciones.

9. Orden por contaminación de metanfetamina — Health and Safety Code 25400.28. Mientras haya una orden de descontaminación pendiente, el propietario debe dar un aviso por escrito a todo posible inquilino que haya llenado una solicitud de renta y adjuntar una copia de la orden al contrato de renta. Si el propietario no lo hace, el posible inquilino puede anular el contrato de renta — un recurso inusualmente directo.

10. Política de fumar — Civ. Code 1947.5. Un arrendador que prohíbe o limita fumar debe incluir una cláusula que indique las áreas de la propiedad donde se prohíbe fumar. En un arrendamiento que comenzó antes del 1 de enero de 2012, una nueva restricción es un cambio de términos que requiere aviso según el Civ. Code 827.

11. Medidor de gas o electricidad compartido — Civ. Code 1940.9. Cuando el arrendador sabe que el medidor del inquilino también da servicio a un área fuera de la unidad, debe informarlo antes de que comience el arrendamiento o cuando lo descubra, y las partes deben firmar un acuerdo por escrito — se compensa al inquilino, o el arrendador pasa a ser el titular de la cuenta, o el área externa se mide por separado. Nuestro aviso de servicios compartidos de California (en inglés) lo cubre.

12. Pintura con base de plomo (ley federal) — 42 U.S.C. 4852d. Es federal, no de California. Toda vivienda sujeta construida antes de 1978 requiere informar de la pintura con plomo y los riesgos conocidos, entregar los registros e informes disponibles y el folleto de la EPA. Use nuestro formulario de aviso de pintura con plomo de California (en inglés).

Tres aparecen una y otra vez en páginas de plantillas y ninguno es un requisito de arrendamiento de California.

Asbesto. El Health and Safety Code 25915 exige que el propietario de un edificio construido antes de 1979 que sabe que contiene materiales de construcción con asbesto dé un aviso — a todos los empleados de ese propietario que trabajan dentro del edificio. Es una ley de avisos para empleados. No crea un aviso para inquilinos, y una página de arrendamiento que incluye el asbesto entre los avisos obligatorios de California leyó una disposición laboral como si fuera de arrendadores e inquilinos. El formulario de arriba ofrece un bloque sobre asbesto, marcado como voluntario en su propio texto, para el arrendador que quiera informar lo que sabe de todos modos.

La declaración de divulgación de transferencia de bienes raíces (Real Estate Transfer Disclosure Statement). El Civ. Code 1102.6 establece ese formulario para las transferencias de bienes raíces residenciales — las ventas. El artículo en el que está se titula divulgaciones en la transferencia de propiedad residencial, y no tiene ninguna aplicación a un contrato de arrendamiento. Mandar a un arrendador a ese formulario desperdicia esfuerzo y produce un documento que informa las cosas equivocadas a la parte equivocada.

Una muerte en la propiedad. El Civ. Code 1710.2 a menudo aparece como un aviso de arrendamiento obligatorio, pero está escrito al revés: dispone que el propietario o su agente no tiene obligación de informar la muerte de un ocupante, ni la forma de la muerte, cuando ocurrió más de tres años antes de la oferta de compra, arrendamiento o renta, y no tiene ninguna obligación de informar que un ocupante vivía con VIH o murió por complicaciones relacionadas con el SIDA. Lo que la sección no hace es proteger una declaración falsa intencional en respuesta a una pregunta directa. Así que la regla es: después de tres años no hay que ofrecer la información, y nunca se debe mentir cuando se pregunta.

California tampoco exige un aviso sobre radón ni un aviso de monóxido de carbono en el contrato, aunque las alarmas de monóxido de carbono son un equipo obligatorio aparte. La Proposición 65 tampoco es una ley de avisos de arrendamiento; obliga a un negocio de cierto tamaño que expone a sabiendas a una persona a una sustancia química de la lista a dar una advertencia clara y razonable, que es una obligación distinta que surge de hechos distintos.

El Civ. Code 1953 es la sección de disposiciones prohibidas de California, y funciona anulando renuncias. Cualquier cláusula de un contrato por la que el inquilino acepta modificar o renunciar a cualquiera de los siguientes derechos es nula por ser contraria al orden público:

• Los derechos o recursos del inquilino según el Civ. Code 1950.5 (depósitos de seguridad) o el 1954 (entrada).
• El derecho del inquilino a presentar una demanda contra el arrendador por una causa que pueda surgir en el futuro.
• El derecho del inquilino a un aviso o audiencia que exija la ley.
• Los derechos procesales del inquilino en un litigio sobre los derechos y obligaciones del arrendamiento.
• El derecho del inquilino a que el arrendador cumpla un deber de cuidado para prevenir lesiones personales o daños a la propiedad cuando la ley impone ese deber.

La subdivisión (b) añade que la modificación de otro derecho legal es nula salvo que el contrato se haya presentado al inquilino antes de que tomara posesión. El Civ. Code 1942.1 anula por separado un acuerdo que renuncie al deber de reparación del arrendador según el 1941, fuera de las circunstancias limitadas que esa sección permite.

Los honorarios de abogado son el caso que sorprende a quienes redactan. California no prohíbe una cláusula de honorarios de abogado en un contrato de arrendamiento. El Civ. Code 1717 hace algo más interesante: interpreta una cláusula contractual de honorarios como aplicable a la parte que prevalezca, diga lo que diga el texto, y dispone que el derecho a la reciprocidad no se puede renunciar y que cualquier renuncia es nula. Así que una cláusula en la que siempre gana el arrendador no solo no se puede hacer cumplir tal como está escrita — se convierte en una cláusula que el inquilino puede hacer valer. Es un régimen realmente distinto de las prohibiciones totales y de las excepciones limitadas de otros lugares, y es la razón por la que la opción del formulario de arriba genera solo la versión recíproca.

Sí, y funciona con un periodo de ciento ochenta días hacia atrás. El Civ. Code 1942.5 prohíbe que el arrendador recupere la posesión, haga que el inquilino se vaya en contra de su voluntad, aumente la renta o reduzca los servicios dentro de los 180 días después de que el inquilino haya avisado legalmente de una reparación necesaria, se haya quejado ante una agencia pública sobre la habitabilidad, haya presentado o seguido una demanda o arbitraje por esos motivos, o haya obtenido un fallo o laudo.

Dos detalles hacen el trabajo real. El periodo de 180 días corre desde la fecha aplicable más reciente entre esos hechos, así que una serie de quejas extiende el periodo en lugar de empezar un reloj nuevo cada vez. Y la protección aplica solo cuando el inquilino no está atrasado en el pago de la renta, y se puede invocar no más de una vez en cualquier periodo de 12 meses.

El recurso son los daños reales, más daños punitivos de no menos de cien dólares ni más de dos mil dólares por cada acto de represalia cuando el arrendador actuó con fraude, opresión o malicia, y la corte debe otorgar honorarios de abogado razonables a la parte que prevalezca si cualquiera de las partes los pide. Fíjese en la relación con el 1717: aquí los honorarios vienen de la ley y son recíprocos por sí mismos, así que un arrendador que pierde una demanda por represalia paga los honorarios del inquilino diga o no diga algo el contrato sobre honorarios.

En California la ley estatal es un piso, no un techo. Una ordenanza de una ciudad o condado puede limitar los aumentos de renta por debajo del Civ. Code 1947.12, puede exigir causa justa antes de los plazos de doce y veinticuatro meses del 1946.2, puede fijar pagos de mudanza mayores que un mes de renta, y puede añadir obligaciones de registro, de depósito bancario y de avisos que no existen en la ley estatal. Cuando una ordenanza local protege más, es la que rige, y el contrato debe nombrarla.

El formulario de arriba recoge el nombre de la ordenanza y lo escribe en el contrato, lo que importa por dos razones. Le dice a quien lo lea después — un nuevo propietario, un prestamista, una corte — bajo qué régimen se creó el arrendamiento. Y evita el error común de suponer que cumplir con la AB 1482 lo cubre todo, cuando en una ciudad con rentas estabilizadas el límite estatal puede no importar porque el local es más bajo. Para propiedades en los dos mercados más regulados, use los generadores especiales de Los Ángeles (en inglés) y Santa Mónica (en inglés) en lugar de este.

• Cobrar dos meses de depósito como algo normal. El Civ. Code 1950.5(c) limita a la mayoría de los arrendadores a un mes desde el 1 de julio de 2024, y la excepción es estrecha.
• Suponer que aplica la excepción para arrendadores pequeños. Requiere una persona física o una LLC cuyos miembros son todos personas físicas, no más de dos propiedades y no más de cuatro unidades, y nunca aplica frente a un miembro del servicio militar.
• Cobrar un cargo de limpieza no reembolsable. El Civ. Code 1950.5(n) prohíbe calificar cualquier parte del depósito como no reembolsable.
• No fotografiar nunca la unidad. El Civ. Code 1950.5(g) ahora exige fotografías al inicio, al terminar el arrendamiento y después de las reparaciones, entregadas con el estado de cuenta detallado.
• No cumplir con el estado de cuenta de veintiún días. El reloj corre desde que el inquilino desocupa y los días son naturales.
• Contar un aviso de tres días en el calendario. El Code of Civil Procedure 1161 excluye los sábados, domingos y otros días feriados judiciales.
• Omitir los datos de pago en un aviso para pagar o desocupar. El nombre, el teléfono, la dirección y el horario de pago, o los datos de la cuenta o de la transferencia, son parte del aviso.
• Dejar fuera la declaración de exención de la AB 1482 en el contrato de una casa unifamiliar o un condominio. Sin la declaración palabra por palabra del 1947.12(d)(5)(B)(i), se pierde la exención y aplican el límite de renta y la causa justa.
• Dar treinta días a un inquilino de más de un año. El Civ. Code 1946.1 exige sesenta, salvo que aplique una excepción específica.
• Enviar por correo un aviso de entrada el día anterior. Un aviso por correo se presume razonable solo si se envía por lo menos seis días antes según el Civ. Code 1954.
• Copiar una cláusula de honorarios de abogado de un solo lado. El Civ. Code 1717 la hace recíproca y anula la renuncia a la reciprocidad, así que también se vuelve una cláusula del inquilino.
• Renunciar a derechos de habitabilidad, de entrada o del depósito. El Civ. Code 1953 hace nulas esas renuncias por ser contrarias al orden público, y el 1942.1 hace lo mismo con el deber de reparación.
• Cobrar un depósito o cargo por un animal de servicio o de apoyo. Un animal de asistencia no es una mascota; vea las leyes de mascotas y animales de asistencia de California (en inglés).
• Dejar fuera la estufa y el refrigerador en un contrato de 2026. El Civ. Code 1941.1 añade los dos para un contrato celebrado, modificado o prorrogado a partir del 1 de enero de 2026.
• Tratar la ley estatal como el techo. Una ordenanza local de control de rentas o de causa justa puede proteger más y, cuando es así, es la que rige.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá disputa. California le da un peso inusual al cumplimiento del propio arrendador antes de examinar siquiera la conducta del inquilino — un depósito por encima del límite, una declaración de exención que falta, un aviso de tres días mal contado, un aviso de entrada enviado tarde. Cada uno de esos casos se decide con los papeles del arrendador. La forma de evitar que los papeles sean todo el caso es tener menos casos, y eso es un asunto de verificación. Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de demandas de desalojo presentadas en el pasado siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo (cuando esté disponible), y las leyes de verificación de inquilinos de California (en inglés) explican lo que usted puede y no puede preguntar.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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