Contrato de arrendamiento residencial de Nueva York gratis: PDF bilingüe

▶ Resumen en video

Contrato de arrendamiento de Nueva York gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

Ver el video

Un contrato de arrendamiento residencial de Nueva York configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la ley estatal vigente — el límite de un mes para el depósito, la rendición de cuentas en catorce días, los límites de cargos de la Real Property Law 238-a y los cinco avisos que Nueva York realmente exige.

Nueva York GOL 7-108 Límite de un mes PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Nueva York — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — no se rige por una sola ley de arrendadores e inquilinos, sino por tres conjuntos de leyes distintos: el artículo 7 de la Real Property Law (Ley de Bienes Inmuebles), la General Obligations Law (Ley de Obligaciones Generales) para todo lo relacionado con el depósito, y la Real Property Actions and Proceedings Law (Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Inmuebles, RPAPL) para todo lo relacionado con terminar el arrendamiento. La Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección del Inquilino de 2019) reescribió al mismo tiempo gran parte de las tres, y mucho del material sobre contratos de Nueva York que todavía circula describe la ley como era antes. Tres puntos deciden la mayoría de las disputas. El depósito tiene un límite de un mes de renta y se debe rendir cuentas de él dentro de catorce días, o se pierde el derecho a retener cualquier parte. Los cargos tienen un límite fijado por la ley y no por el contrato — no existe ningún cargo legal por solicitud, y el cargo por pago atrasado no puede empezar antes del quinto día. Y todo contrato del Estado, en cada villa, pueblo y ciudad, ahora debe llevar el aviso de la Ley de Desalojo por Causa Justificada (Good Cause Eviction), incluso donde la localidad nunca adoptó esa ley. Esta página crea un contrato estatal que incluye todo eso, y dice con claridad en qué se aparta la Ciudad de Nueva York.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial estatal de Nueva York como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de Nueva York que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — pero lea primero las leyes de verificación de inquilinos de Nueva York (en inglés), porque la Real Property Law 227-f hace ilegal rechazar a un solicitante por un caso pasado o pendiente en la corte de vivienda. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Nueva York (en inglés), porque la rendición de cuentas de catorce días que usted debe al final se apoya por completo en el estado documentado al inicio.

Nueva York reconoce la gama habitual, y el nombre importa más aquí que en la mayoría de los estados porque varias leyes se activan o desactivan según el tipo. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado y termina en su propia fecha, sin que se necesite aviso para terminar un arrendamiento por un plazo determinado — aunque el aviso de la Real Property Law 226-c todavía se debe si el arrendador quiere renovar con una renta más alta o no renovar. Un arrendamiento de mes a mes se renueva cada mes hasta que se da aviso; fuera de la ciudad de Nueva York, la Real Property Law 232-b permite que el inquilino lo termine con un aviso de un mes, mientras que un arrendador residencial usa la escala de la 226-c en cualquier sentido. Un subarrendamiento pasa la posesión a un subinquilino, pero el inquilino original sigue siendo responsable, y en un edificio de cuatro o más unidades residenciales el inquilino tiene un derecho legal a subarrendar. Un arreglo de compañeros de vivienda en realidad no es un tipo de contrato en Nueva York: la Real Property Law 235-f da al inquilino el derecho a traer a un ocupante adicional diga lo que diga el contrato.

Dos categorías quedan fuera de este formulario. Un contrato comercial no se rige por las disposiciones residenciales que se usan aquí, y casi ninguna de las protecciones de esta página aplica a uno — la General Obligations Law 5-702 cubre los espacios residenciales, la Real Property Law 238-a cubre una unidad de vivienda residencial y la General Obligations Law 7-108 cubre las unidades de vivienda en inmuebles residenciales. Los parques de casas prefabricadas (manufactured home parks) tienen su propio régimen en la Real Property Law 233, y un lote en un parque no se renta con un contrato residencial ordinario. Aplicarle a un arreglo la ley equivocada es el error de redacción más caro que existe, porque normalmente se descubre en la corte.

Hay otra división que atraviesa toda la práctica de Nueva York: con renta regulada o sin regulación. Las unidades con renta estabilizada y con renta controlada llevan un régimen paralelo de registro, anexos obligatorios, ofertas de renovación reguladas y aumentos según pautas, que un formulario general de contrato no puede generar. Esta página es el formulario estatal para unidades sin regulación. Si la unidad está en los cinco condados (boroughs), use en su lugar el generador de contratos de la Ciudad de Nueva York (en inglés), que está hecho para los deberes adicionales de la ciudad.

Un mes de renta. La General Obligations Law 7-108(1-a)(a) dispone que ningún depósito o anticipo puede pasar del monto de un mes de renta. La redacción es importante: dice depósito o anticipo (deposit or advance), no depósito de seguridad, así que abarca todo tipo de dinero que se paga por adelantado en conjunto. La antigua costumbre de Nueva York de cobrar el primer mes, el último mes y un mes de depósito son tres meses de dinero, y no es legal desde 2019.

Las exclusiones son reales pero limitadas, y vale la pena conocerlas porque las páginas que ocupan los primeros lugares no las mencionan. La subdivisión 1-a no alcanza a una unidad sujeta a la ley de renta y rehabilitación de la ciudad o a la ley de control de rentas de emergencia; a una comunidad de retiro con cuidado continuo; a un proveedor de vivienda asistida; a un centro de cuidado para adultos; a una comunidad residencial para personas mayores que ha presentado un plan de oferta ante el Attorney General (Procurador General); ni a una comunidad de retiro independiente sin fines de lucro que ofrece respuesta personal a emergencias, limpieza, transporte y comidas. Hay otras dos excepciones dentro de la propia sección. Una unidad de vivienda de uso de temporada registrada según la 7-108(4) y (5) queda fuera del límite, pero solo si el contrato dice de forma expresa que la unidad está registrada y nombra el registro, indica que la ocupación es de uso de temporada por no más de ciento veinte días, y da la dirección de la residencia principal a la que volverá el inquilino — y solo si la unidad realmente está registrada ante el gobierno local o del condado. Un departamento en cooperativa ocupado por su dueño según la 7-108(6) también queda fuera, y los pagos que forman parte del precio de compra de las acciones no son un depósito en absoluto.

Lo que el arrendador puede quedarse también lo fija la ley y no el contrato. El párrafo (b) permite retener solo los costos razonables y detallados por falta de pago de la renta, por daños causados por el inquilino más allá del desgaste normal, por falta de pago de cargos de servicios que se pagan directamente al arrendador según el contrato, y por mudanza y almacenaje de las pertenencias del inquilino. Después agrega dos prohibiciones expresas: no se puede retener nada por el desgaste normal por el uso, y no se puede retener nada por daños causados por un inquilino anterior.

Del inquilino. La General Obligations Law 7-103(1) dispone que el dinero depositado como garantía sigue siendo dinero de la persona que lo depositó, se guarda en fideicomiso y no se puede mezclar con los fondos personales de quien lo recibe. Es una obligación de fideicomiso, no contractual, y es la razón por la que un arrendador que gasta el depósito durante el arrendamiento tiene un problema muy distinto de la rendición de cuentas al final.

De ahí se siguen dos deberes mecánicos. Según la 7-103(2), cuando el depósito se pone en una organización bancaria de Nueva York, el arrendador debe informar por escrito al inquilino el nombre y la dirección de esa organización y la cantidad depositada. Según la 7-103(2-a), cuando el edificio tiene seis o más unidades de vivienda familiar, el depósito debe ir a una cuenta que genere intereses a la tasa vigente para depósitos similares en la zona; el arrendador puede retener el 1% anual como gastos de administración, y el resto de los intereses se guarda en fideicomiso para el inquilino o se le paga cada año. La sección 7-103(3) hace absolutamente nula cualquier renuncia a la sección.

La sección 7-105 trata la venta. Al transmitir la propiedad, ceder el contrato o al nombrarse un síndico (receiver) en una ejecución hipotecaria, el arrendador debe entregar el depósito al sucesor dentro de cinco días y avisar al inquilino por correo registrado o certificado de la transferencia y del nombre y la dirección de quien lo recibe. No cumplir es un delito menor (misdemeanor). Después, la sección 7-108(2) hace a un adquirente o cesionario responsable ante el inquilino por un depósito del que tenía conocimiento real, y fija qué cuenta como conocimiento real y qué pruebas documentales puede presentar un inquilino.

Una antes de que el inquilino se mude y otra antes de que se vaya, y ofrecer ambas le corresponde al arrendador. Ninguna página de contratos de Nueva York que ocupe los primeros lugares incluye ninguna de las dos, y juntas son la protección más práctica de toda la sección del depósito.

La primera está en la General Obligations Law 7-108(1-a)(c). Después de firmar el contrato pero antes de que el inquilino empiece a ocupar la vivienda, el arrendador debe ofrecer al inquilino la oportunidad de inspeccionar la propiedad con el arrendador o con su agente para determinar su estado. Si el inquilino lo pide, las partes firman antes de la ocupación un acuerdo por escrito que da fe del estado y anota de forma específica cualquier defecto o daño existente. La consecuencia es lo importante: cuando el inquilino desocupa, el arrendador no puede retener ninguna cantidad del depósito por ninguna condición, defecto o daño anotado en ese acuerdo. El acuerdo se admite como prueba del estado al inicio de la ocupación en los procedimientos sobre el depósito.

La segunda está en el párrafo (d). Dentro de un tiempo razonable después de que cualquiera de las partes avise su intención de terminar — salvo que el inquilino termine con menos de dos semanas de aviso —, el arrendador debe informar al inquilino por escrito de su derecho a pedir una inspección antes de desocupar y a estar presente. Si el inquilino la pide, la inspección se hace no antes de dos semanas y no después de una semana antes del final del arrendamiento, con un aviso por escrito de por lo menos cuarenta y ocho horas con la fecha y la hora. Después, el arrendador da al inquilino un estado detallado de las reparaciones o de la limpieza propuestas como base de cualquier descuento, y el inquilino tiene la oportunidad de corregir esas condiciones antes de que termine el arrendamiento. Un inquilino que las corrige no paga, lo que es un resultado mucho mejor para ambas partes que una disputa después de devolver las llaves.

Catorce días desde que el inquilino desocupa — y no cumplirlo hace perder el derecho. La General Obligations Law 7-108(1-a)(e) exige que el arrendador, dentro de los catorce días siguientes a que el inquilino haya desocupado, entregue un estado de cuenta detallado que indique la base de la cantidad del depósito retenida, si hay, y devuelva cualquier saldo. Después dice, expresamente: si un arrendador no entrega al inquilino el estado de cuenta y el depósito dentro de catorce días, el arrendador pierde cualquier derecho a retener cualquier parte del depósito.

No es una sanción calculada sobre la cantidad retenida indebidamente. Es la pérdida del derecho a retener, sin importar qué tan bueno sea el reclamo de fondo. Un arrendador con un reclamo genuino de dos mil dólares por daños que envía el estado de cuenta el día dieciséis, según el texto de la ley, lo ha perdido.

Se suman otros dos párrafos. El párrafo (f) dispone que, en cualquier acción o procedimiento que dispute la cantidad retenida, el arrendador tiene la carga de la prueba sobre si la cantidad retenida es razonable — al revés de la posición habitual, y la razón por la que vale la pena tener el acuerdo sobre el estado antes de la ocupación. El párrafo (g) hace al infractor responsable de los daños reales, y a una persona que haya violado la subdivisión de forma intencional la hace responsable de daños punitivos de hasta el doble del monto del depósito. La sección 7-108(3) hace absolutamente nulo cualquier acuerdo que renuncie a los derechos del inquilino según la sección o los modifique.

Casi ninguno antes del arrendamiento, y uno limitado durante él. La Real Property Law 238-a se titula “Limitation on fees” (Límite de cargos) y es la ley de Nueva York que más a menudo se cita mal, así que vale la pena verla subdivisión por subdivisión.

Subdivisión 1(a) — ningún cargo por solicitud. Salvo cuando una ley o un reglamento prevea un pago, ningún arrendador, arrendatario que subarrienda u otorgante puede exigir ningún pago, cargo o cobro por tramitar, revisar o aceptar una solicitud, ni exigir ningún otro pago, cargo o cobro antes del arrendamiento o al inicio, aparte de las verificaciones de antecedentes y de crédito que permite el párrafo (b). Hay excepciones institucionales para las comunidades de retiro con cuidado continuo, los proveedores de vivienda asistida, los centros de cuidado para adultos y ciertas comunidades para personas mayores, y una regla aparte para las corporaciones de vivienda cooperativa cuando el solicitante se convertiría en accionista.

Subdivisión 1(b) — el límite del cargo por verificación, y es lo menor. Un arrendador puede cobrar un cargo para reembolsar el costo de una verificación de antecedentes y de una verificación de crédito, siempre que el cargo total no pase del costo real de esas verificaciones o de veinte dólares, lo que sea menor. No son veinte dólares fijos. Se agregan dos condiciones más. El arrendador debe renunciar por completo al cargo si el posible inquilino da una copia de una verificación de antecedentes o de crédito hecha en los últimos treinta días. Y el arrendador no lo puede cobrar en absoluto salvo que le dé al posible inquilino una copia de la verificación y el recibo o la factura de la entidad que la hizo.

Subdivisión 2 — el cargo por pago atrasado. No se puede exigir ningún pago, cargo o cobro por el pago atrasado de la renta salvo que la renta no se haya pagado dentro de cinco días de su vencimiento, y el cargo no puede pasar de cincuenta dólares o el 5% de la renta mensual, lo que sea menor. Una corporación de vivienda cooperativa puede cobrar a un accionista hasta el 8% de la cuota mensual de mantenimiento cuando el contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) lo prevé, que es el único lugar de la sección donde aparece una cifra mayor.

Subdivisión 3 — la aplicación. Cualquier disposición de un contrato que renuncie a la sección 238-a o la limite es nula por ser contraria al orden público. Un cargo por pago atrasado que empieza el segundo día, un cargo fijo por encima del límite, un cargo por solicitud con otro nombre o un “cargo por preparación del contrato” cobrado al firmar no se pueden hacer cumplir en esa medida, y el resto del contrato sigue vigente.

Nada, salvo que el contrato lo diga — y esta regla es nueva. La Real Property Law 238-a(2-a) se agregó por una ley firmada el 16 de octubre de 2025, vigente desde su firma, y ninguna de las páginas que hoy ocupan los primeros lugares para esta búsqueda la incluye.

La regla general es una prohibición: ningún arrendador puede exigir ningún pago, cargo o cobro por la entrega de un cheque dado como pago de la renta que después la institución financiera del inquilino rechazó por falta de fondos. La excepción es el párrafo (b), y tiene dos partes. El cargo se puede exigir solo si se previó en el contrato entre el arrendador y el inquilino. Y cuando se previó, no puede pasar de los costos, cargos o cobros reales en que incurrió el arrendador por la devolución del cheque rechazado, o de la cantidad fijada en la subdivisión tres de la sección 5-328 de la General Obligations Law, lo que sea mayor. Esa cifra de referencia es de veinte dólares. Si el cargo pasa de veinte dólares, el arrendador debe, si se le pide, dar al inquilino pruebas que demuestren que el cargo equivale al costo real en que incurrió.

Lea esos dos límites uno junto al otro, porque están en la misma sección y van en sentidos opuestos. La verificación según la 238-a(1)(b) es lo menor entre el costo real y veinte dólares. Un cheque rechazado según la 238-a(2-a) es lo mayor entre el costo real y veinte dólares. La primera explicación de la ley de 2025 que se encontró al investigar para esta página presentaba al revés la prueba del cheque rechazado, como lo menor — que es exactamente el tipo de error que después se repite en las páginas de plantillas durante años. La subdivisión tampoco aplica a un accionista de una corporación de vivienda cooperativa, aunque sí aplica al inquilino o subinquilino de ese accionista.

Treinta, sesenta o noventa días, según una escala. La Real Property Law 226-c fue uno de los cambios principales de 2019 y es la disposición que con más frecuencia se resume sin precisión. La subdivisión 1 fija lo que la activa: siempre que un arrendador tenga la intención de ofrecer renovar el arrendamiento con un aumento de renta igual o mayor al 5% sobre la renta actual, o no tenga la intención de renovar, el arrendador debe dar un aviso por escrito.

La subdivisión 2 fija el plazo, y la regla para medirlo es la parte que se pierde. El aviso requerido se basa en el tiempo acumulado que el inquilino ha ocupado la residencia o la duración del arrendamiento en cada contrato, lo que sea mayor. Así, un inquilino con tres meses en un contrato de dos años ya está en el rango de noventa días, porque el plazo del contrato es más largo que la ocupación. Los rangos son: ocupación de menos de un año y ningún contrato de por lo menos un año, treinta días; más de un año pero menos de dos, o un contrato de por lo menos uno pero menos de dos años, sesenta días; más de dos años, o un contrato de por lo menos dos años, noventa días.

La consecuencia de equivocarse es la trampa escondida. Si el arrendador no da el aviso a tiempo, el arrendamiento legal del inquilino continúa en los términos existentes desde la fecha en que el arrendador dio el aviso real por escrito hasta que venza el plazo de aviso, sin importar cualquier disposición contraria del contrato u otro acuerdo de arrendamiento. Un aviso corto no simplemente falla; prolonga el arrendamiento con la renta anterior.

Un punto de vigencia que un resumen escondería. La sección 226-c se publica en dos versiones completas. La versión vigente, marcada como vigente desde el 18 de agosto de 2024 hasta el 15 de junio de 2034, exige que el aviso adjunte o contenga el aviso de Causa Justificada de la Real Property Law 231-c y que diga por qué una unidad exenta está exenta. La segunda versión, que elimina ese requisito, no empieza hasta el 15 de junio de 2034, cuando se deroga la ley de Causa Justificada. Leer el bloque equivocado es la forma en que una plantilla termina omitiendo el aviso por completo. Para el documento que se entrega, vea el aviso de aumento de renta de Nueva York (en inglés) y el aviso de no renovación (en inglés), y para las reglas de fondo la guía de leyes de aumento de renta de Nueva York (en inglés).

En la Ciudad de Nueva York de forma automática, y en otros lugares solo donde la localidad decidió adoptarla. Es una cuestión de alcance y vale la pena contestarla con precisión, porque “Nueva York tiene la ley de Causa Justificada” es cierto para unos diecinueve municipios y una ciudad, y falso para la mayor parte del Estado.

La Real Property Law 212 dispone que, desde su fecha de vigencia, el artículo 6-A aplica a la ciudad de Nueva York. La sección 213 se ocupa de todo lo demás: el artículo aplica en cualquier villa, pueblo o ciudad, distinta de la ciudad de Nueva York, que por medio de su órgano legislativo local adopte las disposiciones de este artículo mediante una ley local. Un municipio que la adopte puede fijar su propio umbral de exención según la renta justa de mercado, que es del 245 por ciento si no dice nada, y su propia definición de arrendador pequeño, que es de no más de diez unidades si no dice nada. Cuando tanto un pueblo como una villa dentro de él la adoptan, la ley local del pueblo no aplica dentro de la villa. La Division of Housing and Community Renewal (División de Vivienda y Renovación Comunitaria, DHCR) debe publicar la lista cada año a más tardar el primero de agosto.

Según el aviso publicado por la División con fecha del 4 de mayo de 2026, diecinueve municipios la habían adoptado además de la Ciudad de Nueva York: las ciudades de Albany, Beacon, Binghamton, Hudson, Ithaca, Kingston, Middletown, New Rochelle, Newburgh, Poughkeepsie, Rochester y White Plains; los pueblos de Fishkill y Poughkeepsie; y las villas de Catskill, Croton-on-Hudson, New Paltz, Nyack y Tarrytown. La mayoría fija la línea del arrendador pequeño muy por debajo del valor estatal, en no más de una unidad en cualquier parte del Estado — White Plains usa cuatro — y sus umbrales de renta justa de mercado van del 245 por ciento al 345 por ciento. Por eso, un arrendador que se basa en la exención de arrendador pequeño en Albany se basa en una exención mucho más estrecha de lo que sugiere el valor de la ley.

Donde el artículo sí aplica y la unidad no está exenta, la sección 216 permite el desalojo solo por uno de diez motivos, y la sección 214 enumera quince categorías de exención — arrendador pequeño, edificios ocupados por el propietario con no más de diez unidades, unidades subarrendadas que el subarrendador quiere recuperar, unidades ligadas a un empleo, unidades con renta regulada, unidades con límites de ingresos, condominios y cooperativas, edificios a los que se les emitió un certificado de ocupación en los últimos treinta años cuando el certificado se emitió el 1 de enero de 2009 o después, unidades de uso de temporada, vivienda institucional, casas prefabricadas, alojamiento transitorio, dormitorios, instalaciones religiosas y unidades por encima del umbral de renta justa de mercado. Un aumento de renta mayor que el estándar local de renta — lo menor entre el 5% más el cambio anual del índice regional de precios al consumidor, o el 10% — se presume irrazonable, así que los atrasos que vienen de ese aumento no son causa justificada para un desalojo. Los motivos de uso por el propietario, demolición y retiro del mercado se deben probar cada uno con pruebas claras y convincentes, y el uso por el propietario no se puede invocar contra un inquilino que tenga sesenta y cinco años o más o que sea una persona con discapacidad. Todo el artículo queda derogado el 15 de junio de 2034. Nuestra guía de la Ley de Desalojo por Causa Justificada de Nueva York (en inglés) repasa los motivos en detalle.

Sí — incluso un contrato en un pueblo que nunca ha adoptado la ley. Es lo más importante de esta página que ningún competidor de los primeros lugares incluye, y se desprende de dónde colocó la Legislatura la sección.

La Real Property Law 231-c está en el artículo 7, el artículo general sobre arrendadores e inquilinos, no en el artículo 6-A. Su propio texto dice que un arrendador, según se define en la Real Property Law 211(2) — una definición lo bastante amplia para cubrir a cualquier dueño en pleno dominio, arrendador, subarrendador, cedente, síndico u otra persona con derecho a recibir la renta —, debe adjuntar o incorporar a cualquier contrato inicial, contrato de renovación, cualquier aviso según la Real Property Law 226-c(1)(a), cualquier requerimiento de renta de catorce días según la RPAPL 711(2) o cualquier demanda según la RPAPL 741, el Aviso al inquilino sobre la aplicabilidad o inaplicabilidad de la Ley de Desalojo por Causa Justificada del Estado de Nueva York que fija la ley.

El aviso es un formulario, y su contenido resuelve la discusión. La pregunta 1 pregunta si la unidad está sujeta al artículo 6-A, con una casilla de sí y una de no. La pregunta 2 pregunta, si la unidad está exenta, por qué — y la primera opción de la lista es: la villa, el pueblo o la ciudad fuera de la Ciudad de Nueva York no ha adoptado el desalojo por causa justificada según la sección 213 de la Real Property Law. Un aviso legal que da una casilla para “mi localidad nunca adoptó esta ley” es un aviso que se espera entregar en localidades que nunca la adoptaron. La pregunta 3 pide la justificación cuando la renta sube por encima del umbral que se presume irrazonable, y la pregunta 4 pregunta cuál de las causas justificadas respalda una no renovación.

El efecto práctico es que un arrendador en, por ejemplo, Utica o Watertown debe el aviso con cada contrato y cada renovación, y lo completa marcando la exención A. El formulario que genera el generador de arriba produce exactamente eso, y adapta su texto a las cuatro situaciones posibles: la Ciudad de Nueva York, una localidad que la adoptó, una localidad cubierta donde la unidad está exenta según la sección 214, y una localidad que no ha adoptado la ley. La propia sección 231-c queda derogada el 15 de junio de 2034.

Cinco, y tres de ellos no tienen ningún umbral. El conjunto de avisos estatales de Nueva York es mucho más corto que el de California y mucho más estricto con los que tiene.

1. Aviso del sistema de rociadores — Real Property Law 231-a. Todo contrato residencial debe dar un aviso visible en letra negrita sobre si existe o no un sistema de rociadores (sprinklers) mantenido y en funcionamiento en la propiedad rentada. “Sistema de rociadores” tiene el significado de la Executive Law 155-a. Cuando hay uno, el contrato debe dar además la fecha del último mantenimiento e inspección. No hay un umbral de tamaño del edificio, no hay requisito de conocimiento real y no hay excepción para una casa unifamiliar. Un contrato que simplemente no dice nada sobre los rociadores no ha cumplido.

2. Aviso de historial y riesgo de inundación — Real Property Law 231-b. Todo contrato residencial debe indicar si toda o parte de la propiedad está ubicada total o parcialmente en una llanura aluvial designada por la Federal Emergency Management Agency (FEMA); si está total o parcialmente en el Área Especial de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Area), la llanura aluvial de cien años, según los Flood Insurance Rate Maps vigentes de la FEMA; si está total o parcialmente en un Área de Riesgo Moderado de Inundación (Moderate Risk Flood Hazard Area), la llanura aluvial de quinientos años; y cualquier daño anterior por inundación a causa de un evento natural como lluvias intensas, marejada ciclónica costera, inundación por mareas o desbordamiento de un río que el arrendador sabe o razonablemente debería saber que ocurrió, junto con la naturaleza del daño. Después, la subdivisión 2 fija un párrafo que debe aparecer palabra por palabra, que le dice al inquilino que los inquilinos pueden obtener un seguro contra inundaciones por medio del National Flood Insurance Program (Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones), que una póliza normal de seguro del inquilino por lo general no cubre los daños por inundación, y que se recomienda al inquilino revisar su póliza.

3. Aviso de la Ley de Desalojo por Causa Justificada — Real Property Law 231-c, como se explica en la sección de arriba. Todo contrato inicial y de renovación, en todo el estado.

4. Aviso del certificado de ocupación — Real Property Law 235-bb. Este depende del tamaño, y es el aviso del que más probablemente nunca ha oído hablar el pequeño arrendador del norte del estado. Antes de firmar un contrato residencial, el dueño de un inmueble que tiene tres o menos unidades en renta debe dar un aviso visible en letra negrita sobre si un certificado de ocupación, si la ley lo exige, es actualmente válido para la unidad. Un dueño que en su lugar le da al inquilino una copia real del certificado válido se considera que ha cumplido. Cualquier renuncia es nula por ser contraria al orden público.

5. Aviso federal sobre pintura con base de plomo. Federal, no es una ley de Nueva York: para una vivienda objetivo construida antes de 1978, informe de la pintura con base de plomo y los riesgos conocidos, entregue los registros e informes disponibles y dé al inquilino el folleto de la Environmental Protection Agency (EPA). Nuestro formulario de aviso sobre pintura con plomo de Nueva York (en inglés) produce el anexo federal.

Sobre todo, los de la Ciudad de Nueva York. El error que se repite en los resultados de búsqueda de Nueva York no es inventar leyes de la nada — es presentar deberes de la ciudad como deberes del Estado, que es un error mucho más fácil de cometer y mucho más difícil de detectar para un arrendador del norte del estado.

El historial de infestaciones es un deber de la ciudad, no del Estado. El aviso anual del historial de infestaciones de chinches de cama que se entrega a un inquilino que firma un contrato de una unidad desocupada viene del New York City Administrative Code 27-2018.1. No hay un equivalente estatal. La disposición del Estado, la Real Property Law 235-j, se titula “Duty to inform of bed bug infestation” (Deber de informar de una infestación de chinches de cama) y hace algo muy distinto: al enterarse de una infestación en una unidad, el arrendador debe dar un aviso por escrito dentro de setenta y dos horas a los inquilinos de las unidades inmediatamente arriba, inmediatamente abajo e inmediatamente contiguas, y ese aviso no debe identificar la unidad afectada ni contener información de identificación personal; al enterarse de una infestación en un área común, el arrendador pone un aviso en un lugar visible y accesible dentro de setenta y dos horas. Es un deber durante el arrendamiento, no un aviso que se entrega al firmar, y se modificó por última vez con el capítulo 77 de 2025, firmado el 14 de febrero de 2025.

Las protecciones de ventanas y el régimen de plomo de la Local Law 1 también son deberes de la ciudad. El aviso y el anexo de protecciones de ventanas (window guards), y el aviso anual sobre plomo cuando vive un niño menor de seis años, vienen de leyes de la Ciudad de Nueva York y van mucho más allá del aviso federal sobre plomo. Ninguno aplica a un contrato en Buffalo o Binghamton, aunque ambos se mencionan con frecuencia como requisitos “de Nueva York”. Nuestro aviso de protecciones de ventanas de la Ciudad de Nueva York (en inglés) existe justamente porque es un documento aparte, solo de la ciudad.

Y varios avisos de la lista habitual de los cincuenta estados simplemente no son ley de Nueva York. No hay un aviso estatal del registro de delincuentes sexuales para un contrato, ni un aviso de radón, ni un aviso de asbesto al inquilino, ni un aviso de moho, ni un aviso de medidor de servicios compartido, ni un aviso de metanfetamina, ni un aviso de monóxido de carbono, ni ninguno de los avisos de cercanía de municiones que exigen algunos estados del oeste. La declaración de condiciones de la propiedad (property condition disclosure statement) de la Real Property Law es un documento de venta — es entre un vendedor y un comprador de un inmueble residencial y no tiene nada que ver con rentar. Es el mismo error que esta serie ha detectado en otros lugares: cuando un competidor afirma que existe un deber de aviso, la prueba es si la sección citada habla de un transmitente y un comprador o de un arrendador y un arrendatario.

Nueva York no lo dice. No hay una ley sobre la entrada del arrendador en Nueva York. El artículo 7 de la Real Property Law va de la sección 220 a la sección 238-a y no contiene ninguna disposición sobre la entrada, lo que significa que el Estado nunca ha fijado un plazo de aviso para entrar a una vivienda. Cualquier cifra específica que se cite como “el aviso de entrada de Nueva York” viene de lo que espera quien la escribe, de una regla de estabilización de rentas que aplica solo a las unidades reguladas, o de otro estado.

Lo que sigue es práctico, no nihilista. Como el Estado no dice nada, la cláusula del contrato es la regla entre las partes, y es uno de los pocos lugares de un contrato de Nueva York donde la redacción realmente decide un resultado. El generador de arriba produce una cláusula expresa — veinticuatro horas para una inspección o una visita, una semana para trabajos de reparación que no son de emergencia, entrada inmediata en una emergencia real — para que la pregunta quede contestada en el papel en lugar de discutirse después.

El límite exterior sí lo fija la ley. La Real Property Law 235 hace que sea una infracción (violation) que un arrendador, agente, administrador, superintendente o conserje interfiera de forma intencional con el goce pacífico de la propiedad por parte del inquilino. La RPAPL 768 va más allá: es ilegal desalojar o intentar desalojar a un ocupante que ha ocupado legalmente la vivienda durante treinta días seguidos o más, si no es por una orden de desalojo o una orden judicial, por la fuerza, por una conducta continua que interfiera con la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad del ocupante, por interrumpir servicios esenciales, por sacar las pertenencias del ocupante o la puerta de entrada, o por cambiar la cerradura sin darle una llave. Es un delito menor de clase A (class A misdemeanor), cada violación es un delito aparte, más una multa civil de no menos de mil ni más de diez mil dólares por cada violación. Un arrendador que interpreta la falta de una ley de entrada como una falta de límites ha entendido muy mal la situación. Vea la guía de leyes de entrada del arrendador de Nueva York (en inglés) y el formulario de aviso de entrada a la propiedad de Nueva York (en inglés).

El arrendador garantiza la habitabilidad, en todo contrato, lo diga o no el contrato. La Real Property Law 235-b(1) dispone que en todo contrato escrito o verbal de una propiedad residencial se considera que el arrendador se compromete y garantiza que la propiedad, y todas las áreas que se usan con ella en común con otros inquilinos, son aptas para que las habiten personas y para los usos que las partes razonablemente buscan, y que los ocupantes no estarán expuestos a ninguna condición que sea peligrosa, riesgosa o perjudicial para su vida, su salud o su seguridad. Cuando la condición la causó la mala conducta del inquilino, o de personas bajo su dirección o control, no es un incumplimiento.

La subdivisión 2 hace que cualquier acuerdo que renuncie a esos derechos o los modifique sea nulo por ser contrario al orden público. Una cláusula de “como está” (as is), o una declaración de que el inquilino acepta el estado de la propiedad como cumplimiento de la garantía, no tiene efecto en Nueva York. Después, la subdivisión 3 le dice a la corte cómo medir los daños, y contiene una instrucción discreta pero importante: la corte no tiene que exigir el testimonio de un perito. Un inquilino no necesita a un inspector para probar que la calefacción no funcionaba. Cuando el incumplimiento se debe a una huelga u otro conflicto laboral que el arrendador no causó, la indemnización queda excluida en esa medida salvo por los ahorros netos del arrendador, siempre que el arrendador haya hecho un intento de buena fe, cuando sea posible, por corregir. Cuando la unidad tiene renta regulada, la indemnización se reduce por cualquier reducción de renta que la Division of Housing and Community Renewal ya haya ordenado por los mismos asuntos.

Dos secciones vecinas tienen su propia fuerza. La Real Property Law 235 hace que no dar de forma intencional el agua caliente o fría, la calefacción, la luz, la electricidad, el servicio de elevador o el servicio telefónico que exige el contrato, cuando es necesario para el uso adecuado o habitual del edificio, sea una infracción — un delito, no solo un incumplimiento de contrato. Y la Real Property Law 235-a permite que un inquilino que paga legalmente a una compañía de servicios o a un sistema municipal de agua por un servicio que el arrendador no pagó descuente ese pago de la renta futura, y hace al dueño de un edificio de viviendas múltiples que provoca que se corte el servicio de gas, electricidad, vapor o agua por no pagar cargos anteriores responsable de daños compensatorios y punitivos. Para los estándares en sí, vea la guía de leyes de habitabilidad de Nueva York (en inglés), y registre las solicitudes con un formulario de solicitud de mantenimiento de Nueva York (en inglés).

Por último, la Real Property Law 227 da al inquilino una salida cuando el edificio se destruye o se daña por los elementos o por cualquier otra causa al grado de quedar inhabitable y no apto para ocuparse: a falta de un acuerdo expreso por escrito en contrario, un inquilino que no tiene la culpa puede irse y entregar la posesión, no debe renta por el periodo posterior a la entrega, y cualquier renta pagada por adelantado se ajusta a la fecha de la entrega.

Un requerimiento de renta por escrito de catorce días, y después un procedimiento judicial que el inquilino puede dejar sin efecto pagando. El procedimiento de desalojo de Nueva York lo fija por completo la ley, y un arrendador no puede acortar ninguna parte por acuerdo.

El requerimiento. La RPAPL 711(2) permite un procedimiento por falta de pago cuando el inquilino no pagó la renta y se hizo un requerimiento de la renta por escrito con un aviso de por lo menos catorce días que exija, como alternativa, el pago de la renta o la posesión de la propiedad, entregado como lo dispone la RPAPL 735. Según la versión vigente hasta el 15 de junio de 2034, ese requerimiento debe adjuntar o contener el aviso de Causa Justificada de la Real Property Law 231-c. Use el aviso de catorce días para pagar la renta o desocupar de Nueva York (en inglés) para el documento en sí.

La entrega. La RPAPL 735 permite la entrega en persona; la entrega a una persona de edad y juicio adecuados que viva o trabaje en la propiedad, si con una solicitud razonable se puede entrar y encontrar a esa persona; o, si nada de eso funciona, fijar una copia en una parte visible de la propiedad o ponerla debajo de la puerta de entrada. La entrega sustituta y la entrega en un lugar visible deben ir seguidas, dentro de un día, del envío por correo tanto registrado o certificado como por correo ordinario de primera clase. La prueba de la entrega se presenta dentro de tres días. Regístrela con una declaración jurada de entrega de Nueva York (en inglés).

Los plazos y la demanda. Según la RPAPL 733(1), excepto en un procedimiento por falta de pago según la sección 732, el aviso de la demanda y la demanda se entregan por lo menos diez y no más de diecisiete días antes de la fecha de la audiencia. La RPAPL 741 fija el contenido de la demanda: el interés del demandante, el interés y la relación del demandado, una descripción de la propiedad, los hechos y lo que se pide — más, según las subdivisiones 5-a y 5-b, el aviso de Causa Justificada y, cuando se invoca la exención de arrendador pequeño, la información sobre los dueños que exige esa exención.

Las dos oportunidades del inquilino para pagar. La RPAPL 731(4) dispone que, en una acción basada en la falta de pago de la renta, el pago del monto total adeudado en cualquier momento antes de la audiencia debe ser aceptado por el arrendador y deja sin materia el motivo por el que se inició el procedimiento. Y después de la sentencia, la RPAPL 749(3) exige que la corte anule la orden de desalojo si se ofrece o deposita la renta total adeudada en cualquier momento antes de que se ejecute la orden, salvo que el arrendador demuestre que el inquilino retuvo la renta de mala fe.

La suspensión para corregir. Cuando el procedimiento se basa en el incumplimiento de una disposición del contrato y no en la renta, la RPAPL 753(4) dispone que la corte debe conceder una suspensión de treinta días de la emisión de la orden de desalojo, durante la cual el inquilino puede corregir el incumplimiento. La RPAPL 753(1) permite además una suspensión de hasta un año si se demuestran dificultades extremas, comparando una enfermedad grave, el agravamiento importante de una condición existente y la inscripción de un niño en una escuela local con las dificultades que la suspensión impone al arrendador. La subdivisión 5 hace nula cualquier renuncia a la sección.

La orden de desalojo. La RPAPL 749(2)(a) exige que el sheriff, el marshal o el alguacil (constable) dé un aviso por escrito de por lo menos catorce días antes de ejecutar la orden, y que la ejecute en un día laborable (business day) entre la salida y la puesta del sol. El párrafo (b), algo poco común, exige que el funcionario revise si hay un animal de compañía en la propiedad antes de ejecutarla y que se encargue de su cuidado seguro y adecuado. Toda la secuencia se explica en nuestra guía del proceso de desalojo de Nueva York (en inglés) y en las leyes de avisos de desalojo de Nueva York (en inglés).

No. La RPAPL 702 dispone que, en un procedimiento sobre una vivienda residencial, “renta” significa la cantidad mensual o semanal que se cobra a cambio del uso y la ocupación de la vivienda según un contrato de renta escrito o verbal, y que no se puede reclamar en un procedimiento sumario ningún cargo, cobro ni penalidad distinto de la renta, sin importar cualquier texto en contrario de cualquier contrato de arrendamiento o de renta.

Las consecuencias prácticas son mayores de lo que parece la frase. Un cargo por pago atrasado, un cargo legal, un cargo de servicios que se le vuelve a cobrar al inquilino o un reclamo por daños no se pueden agregar al requerimiento de catorce días ni a la demanda; agregarlos puede hacer defectuoso el propio requerimiento, porque al inquilino se le pide pagar más de lo que la ley define como renta para evitar el desalojo. El recurso del arrendador para esas cantidades es un reclamo de dinero ordinario, por separado. La única excepción de la sección es para una corporación de vivienda cooperativa y su propio inquilino accionista, cuando el contrato de arrendamiento propietario prevé que esas cantidades se puedan recuperar.

El arrendador debe tratar de volver a rentar. La Real Property Law 227-e, agregada en 2019 y que todavía falta en la mayoría de las plantillas de contrato de Nueva York, dispone que cuando un inquilino desocupa, en violación del contrato, una propiedad ocupada como vivienda, el arrendador debe, de buena fe y según sus recursos y capacidades, tomar medidas razonables y habituales para rentar la propiedad al valor justo de mercado o a la renta acordada durante el arrendamiento, lo que sea menor. Cuando el arrendador sí vuelve a rentar, el contrato del nuevo inquilino, una vez vigente, termina el contrato del inquilino anterior y mitiga los daños que de otro modo se podrían recuperar. La carga de la prueba está en la parte que quiere recuperar los daños — el arrendador. Y cualquier disposición de un contrato que exima al arrendador del deber de mitigar es nula por ser contraria al orden público.

Junto a esto hay tres salidas anticipadas legales. La Real Property Law 227-a permite que un inquilino de sesenta y dos años o más, o una persona con una discapacidad según la define la Executive Law, termine el contrato cuando por motivos médicos no pueda vivir de forma independiente y se vaya a vivir con un familiar, o cuando se le haya avisado de la oportunidad de ocupar un centro de cuidado para adultos, un centro residencial de atención de salud o vivienda subsidiada para personas mayores. La terminación es por aviso por escrito que surte efecto no antes de treinta días después de la siguiente fecha de pago de la renta posterior a la entrega, un aviso enviado por correo se considera entregado cinco días después del envío, y el inquilino entrega una certificación de un médico más una declaración notariada del familiar o el contrato firmado con el centro que lo recibe. Una renuncia es nula, y retener las pertenencias personales del inquilino para reclamar la renta después de una terminación legal es un delito menor.

La Real Property Law 227-c permite que una víctima de violencia doméstica, o un inquilino cuyo familiar del hogar lo sea, termine el contrato con un aviso por escrito que indique una fecha no antes de treinta días después de la entrega, con la documentación entregada dentro de veinticinco días. La renta pagada por adelantado por el periodo posterior a la terminación se devuelve dentro de diez días. El arrendador no puede separar ni terminar el arrendamiento de los demás coinquilinos sin su consentimiento y debe darles por lo menos treinta días para decidir, y no puede revelar ni describir la terminación a un posible arrendador ni a ningún tercero. Una violación a sabiendas conlleva daños y perjuicios preestablecidos de hasta mil dólares más los daños reales, las costas y los honorarios. La Real Property Law 227 cubre la destrucción de la propiedad. Nuestra guía sobre romper un contrato en Nueva York (en inglés) explica cómo se combinan, y el formulario de aviso del inquilino para desocupar (en inglés) produce el documento.

Más personas de las que suele decir el contrato. La Real Property Law 235-f, conocida en todas partes como la ley de compañeros de vivienda (roommate law), hace ilegal que un arrendador limite la ocupación de una propiedad residencial, por los términos expresos del contrato o de otra forma, a un inquilino o inquilinos o a esos inquilinos y su familia inmediata, y dispone que cualquier limitación de ese tipo, en un contrato celebrado o renovado antes o después de que la sección entrara en vigor, no se puede hacer cumplir por ser contraria al orden público.

Las reglas de interpretación hacen el trabajo. Un contrato celebrado por un inquilino se interpreta de manera que permite la ocupación del inquilino, de su familia inmediata, de un ocupante adicional y de los hijos dependientes de ese ocupante, siempre que el inquilino o su cónyuge ocupe la propiedad como residencia principal. Un contrato celebrado por dos o más inquilinos se interpreta de manera que permite la ocupación de los inquilinos, de sus familias inmediatas, de ocupantes y de los hijos dependientes de los ocupantes, siempre que el número total de inquilinos y ocupantes, sin contar a los hijos dependientes, no pase del número de inquilinos indicado en el contrato, y que por lo menos un inquilino o el cónyuge de un inquilino ocupe la vivienda como residencia principal.

Dos disposiciones de equilibrio importan a los arrendadores. El inquilino debe informar al arrendador el nombre de cualquier ocupante dentro de treinta días de que empiece la ocupación, o dentro de treinta días de una solicitud del arrendador. Y ningún ocupante, ni ningún hijo dependiente de un ocupante, adquiere ningún derecho a seguir ocupando la vivienda si el inquilino desocupa, ni ningún otro derecho de arrendamiento, sin el permiso expreso por escrito del arrendador. La subdivisión 8 conserva el derecho del arrendador a limitar la ocupación para cumplir la ley federal, estatal o local — los códigos de normas de ocupación siguen aplicando. Una disposición que pretenda renunciar a la sección es nula y sin efecto, y una persona afectada puede demandar una orden judicial, los daños reales y las costas judiciales.

Subarrendar, por lo general sí; ceder, por lo general no — y las dos cosas se rigen por reglas opuestas en la misma sección. La Real Property Law 226-b(1) trata la cesión: salvo que el contrato dé un derecho mayor, el inquilino no puede ceder sin el consentimiento por escrito del dueño, que se puede negar sin condiciones y sin causa. El contrapeso es que, si el dueño niega el consentimiento sin razón, el dueño debe liberar al inquilino del contrato si el inquilino lo pide con treinta días de aviso — y esa liberación es el único recurso del inquilino.

La subdivisión 2 trata el subarrendamiento y funciona al revés. En una vivienda que tiene cuatro o más unidades residenciales, un inquilino que renta con un contrato vigente tiene derecho a subarrendar sujeto al consentimiento previo por escrito del arrendador, que no se puede negar sin razón. El procedimiento es preciso. El inquilino envía un aviso de su intención por correo certificado con acuse de recibo, acompañado de siete datos: el plazo del subarrendamiento, el nombre del subinquilino propuesto, la dirección de trabajo y la dirección permanente de esa persona, el motivo del inquilino para subarrendar, la dirección del inquilino durante el subarrendamiento, el consentimiento por escrito de cualquier coinquilino o garante, y una copia del subarrendamiento propuesto con una copia del propio contrato del inquilino adjunta cuando esté disponible.

Después, el plazo corre en contra del arrendador. Dentro de diez días del envío, el arrendador puede pedir la información adicional que razonablemente necesite para decidir, que no debe ser excesivamente pesada. Dentro de treinta días de la solicitud, o de la información adicional, lo que ocurra después, el arrendador debe enviar un aviso de consentimiento o de los motivos para negarlo — y si el arrendador no envía ese aviso, se considera que dio su consentimiento. Si el consentimiento se niega sin razón, el inquilino puede subarrendar según su solicitud y puede recuperar las costas del procedimiento y los honorarios de abogado si se determina que el dueño actuó de mala fe. Un subarrendamiento o una cesión que no cumpla es un incumplimiento sustancial del contrato, y una disposición que pretenda renunciar a la sección es nula y sin efecto. La vivienda pública, las unidades con criterios de admisión fijados por la ley y los contratos de arrendamiento propietario de cooperativas quedan fuera de la sección.

Una docena, y Nueva York las anula una ley a la vez en lugar de en una sola lista. Por eso un contrato de Nueva York puede parecer normal y aun así contener tres cláusulas que no se pueden hacer cumplir. La frase a vigilar es “nula por ser contraria al orden público” (void as contrary to public policy), que aparece una y otra vez en todo el artículo 7.

• Cualquier renuncia a la garantía de habitabilidad — nula por ser contraria al orden público, Real Property Law 235-b(2). Esto elimina las cláusulas de “como está” y las declaraciones de aceptación del estado.
• Cualquier limitación de la ocupación al inquilino y su familia inmediata, y cualquier renuncia a la ley de compañeros de vivienda — no se puede hacer cumplir y es nula y sin efecto, Real Property Law 235-f(2) y (7).
• Cualquier renuncia a las reglas del depósito — absolutamente nula, General Obligations Law 7-103(3) y 7-108(3).
• Cualquier renuncia a los límites de cargos o su limitación — nula por ser contraria al orden público, Real Property Law 238-a(3).
• Cualquier cláusula que exima al arrendador del deber de mitigar después de una salida anticipada — nula por ser contraria al orden público, Real Property Law 227-e.
• Cualquier cláusula que cobre al inquilino un cargo, una penalidad o una cantidad en dólares por presentar una queja — nula y sin efecto, Real Property Law 223-b(5-a).
• Cualquier cláusula que haga de un sistema electrónico la única forma de pagar la renta, o que cobre por no usarlo — nula, Real Property Law 235-g(2).
• Cualquier renuncia al derecho a una suspensión de la orden de desalojo, incluida la suspensión obligatoria de treinta días para corregir — nula, RPAPL 753(5).
• Cualquier renuncia a los derechos de terminación de personas mayores, con discapacidad o víctimas de violencia doméstica — nula, Real Property Law 227-a(4) y 227-c(6)(b).
• Cualquier renuncia a la sección de subarrendamiento y cesión — nula y sin efecto, Real Property Law 226-b(6).
• Cualquier garantía de la renta con bienes personales que la ley exceptúa de embargo y venta — nula, Real Property Law 231(4).
• Cualquier renuncia a la obligación recíproca sobre honorarios de abogado — nula por ser contraria al orden público, Real Property Law 234.

Por encima hay dos disposiciones generales. La Real Property Law 235-c permite que una corte que determine, como cuestión de derecho, que un contrato o una cláusula es abusiva (unconscionable) se niegue a hacer cumplir el contrato, haga cumplir el resto sin la cláusula, o limite la aplicación de la cláusula para evitar un resultado abusivo, después de dar a las partes una oportunidad razonable de presentar pruebas sobre el contexto, el propósito y el efecto de la cláusula. Y la Real Property Law 231(1) funciona a favor del arrendador: cuando el inquilino usa la propiedad para un comercio, una fabricación u otro negocio ilegal, el contrato se vuelve nulo por disposición de la ley y el arrendador puede entrar.

Puede contener una cláusula de honorarios, pero la cláusula no se quedará de un solo lado y no funcionará en una sentencia por falta de comparecencia. Nueva York, igual que California, trata una cláusula de honorarios de un solo lado como una invitación a la reciprocidad y no como algo que se tacha — pero la Real Property Law 234 va un paso más allá que California.

Siempre que un contrato residencial disponga que el arrendador puede recuperar los honorarios o gastos de abogado en que incurra porque el inquilino no cumplió una obligación, o que las cantidades que el arrendador pague por honorarios las pagará el inquilino como renta adicional, la sección 234 agrega de forma implícita al contrato una obligación del arrendador de pagar los honorarios y gastos razonables de abogado del inquilino en que incurra porque el arrendador no cumplió cualquier obligación, o por defenderse con éxito de cualquier acción o procedimiento sumario que el arrendador inicie a raíz del contrato. El inquilino puede recuperar esos honorarios con una acción o con una contrademanda en el propio procedimiento del arrendador.

Después viene la frase a la que la mayoría de las plantillas nunca llega: un arrendador no puede recuperar honorarios de abogado en una sentencia por falta de comparecencia (default judgment). En una jurisdicción donde gran parte de las sentencias de la corte de vivienda son por falta de comparecencia, eso no es una nota al pie. Y cualquier renuncia a la sección es nula por ser contraria al orden público. Una regla aparte, la Real Property Law 238, trata los honorarios legales no autorizados en otro contexto; un arrendador que redacta una cláusula de honorarios debe tener en cuenta primero la 234.

Sí, y funciona con una presunción de un año. La Real Property Law 223-b prohíbe que un arrendador entregue un aviso para desocupar o inicie una acción para recuperar la posesión como represalia por una queja de buena fe, del inquilino o en su nombre, ante el arrendador, su agente o una autoridad del gobierno, por una violación de una ley de salud o seguridad o por una condición de habitabilidad; por la acción de buena fe del inquilino para obtener o hacer cumplir sus derechos según el contrato, la garantía de habitabilidad o el deber de reparación del arrendador; o por la participación del inquilino en una organización de inquilinos.

La subdivisión 2 extiende la prohibición a cambiar de forma sustancial los términos del arrendamiento, incluido negarse a renovar, negarse a ofrecer un contrato nuevo u ofrecer un aumento de renta irrazonable. La subdivisión 5 da la presunción: cuando el arrendador toma una medida en contra dentro de un año del acto protegido del inquilino, se presume la represalia y la carga pasa al arrendador de probar un motivo que no sea de represalia. La represalia es una defensa afirmativa en un procedimiento de desalojo, aunque la obligación de pagar la renta continúa, y un arrendador que la viola es responsable de los daños, los honorarios de abogado y las costas.

La subdivisión 5-a es una regla de redacción, no de litigio, y es fácil violarla sin querer: cualquier disposición del contrato que pretenda cobrar un cargo, una penalidad o una cantidad en dólares a un inquilino por presentar una queja es nula y sin efecto por ser contraria al orden público. Un “cargo por queja de molestias”, un “cargo por falsa alarma” o un “cargo por visita de servicio” que se aplica cuando un inquilino informa una condición es exactamente la cláusula para la que se escribió la subdivisión. La subdivisión 6 excluye a una vivienda ocupada por el propietario con menos de cuatro unidades, y protege la posición del arrendador cuando la condición la causó el inquilino o cuando la propiedad realmente cambió de dueño.

No, y la presunción va en contra del arrendador. La Real Property Law 227-f dispone que ningún arrendador de una propiedad residencial puede negarse a rentar u ofrecer un contrato a un posible inquilino porque el posible inquilino participó en una acción o un procedimiento sumario pasado o pendiente entre arrendador e inquilino según el artículo 7 de la RPAPL. Es la disposición que puso fin a las listas negras de inquilinos en Nueva York.

El mecanismo para hacerla cumplir es lo que le da fuerza. Hay una presunción refutable de violación cuando se demuestra que el arrendador pidió información a una agencia de verificación de inquilinos sobre un posible inquilino, o revisó de otra forma los expedientes judiciales sobre esa persona, y después se negó a rentarle. En otras palabras, la secuencia misma crea la presunción. El Attorney General puede presentar una acción para obtener una orden judicial y una multa civil de no menos de quinientos ni más de mil dólares por cada violación.

Lo que sigue siendo legal es la verificación ordinaria con criterios ordinarios: la solvencia crediticia, los ingresos comprobables, las referencias de renta y el empleo. Lo que es ilegal es usar como motivo el hecho de haber comparecido antes en la corte de vivienda. Es una distinción práctica real, y es la razón por la que documentar el motivo real de un rechazo importa en Nueva York más que en la mayoría de los estados. Cuando un rechazo se basa en un informe del consumidor, el deber federal de aviso de acción adversa sigue aplicando — use el aviso de acción adversa del arrendador de Nueva York (en inglés).

Los recibos son obligatorios, y tienen un deber de correo certificado a los cinco días que casi nadie conoce. La Real Property Law 235-e(a) exige que el arrendador, o cualquier agente autorizado para recibir la renta, dé al inquilino un recibo por escrito al recibir la renta en efectivo o con cualquier instrumento que no sea el cheque personal del inquilino. El recibo debe llevar la fecha, la cantidad, la identificación de la propiedad y el periodo que se paga, y la firma y el cargo de la persona que recibe la renta.

La subdivisión (b) permite que el inquilino pida por escrito que también se le den recibos por los pagos con cheque personal, y esa solicitud sigue vigente durante todo el arrendamiento salvo que el inquilino diga otra cosa. El arrendador debe guardar un registro de todos los recibos de renta en efectivo por lo menos durante tres años. La subdivisión (c) fija los plazos: un recibo por un pago entregado en persona se emite de inmediato; un recibo por un pago enviado de forma indirecta se emite dentro de quince días.

La subdivisión (d) es la trampa escondida. Si el arrendador o un agente autorizado no recibe el pago de la renta dentro de cinco días de la fecha indicada en el contrato, el arrendador debe enviar al arrendatario, por correo certificado, un aviso por escrito que indique que no recibió ese pago de renta. Y la consecuencia se indica en la misma frase: no dar ese aviso por escrito puede ser usado por el inquilino como defensa afirmativa en un procedimiento de desalojo basado en la falta de pago de la renta. Un arrendador que pasa directamente de un día de renta no pagado a un requerimiento de catorce días, sin ese aviso por correo certificado, le ha dado al inquilino una defensa. El aviso de renta atrasada de Nueva York (en inglés) es el documento para eso.

La Real Property Law 235-g completa el panorama: un arrendador no puede exigir que un inquilino use un sistema electrónico de facturación o de pago como la única forma de pagar la renta, y no puede cobrar ningún cargo ni otro cobro a un inquilino que decida no usarlo. Una renuncia es nula por ser contraria al orden público. Un contrato que dice “la renta se paga exclusivamente por el portal para residentes” no se puede hacer cumplir en Nueva York.

Sí, y así ha sido desde 1978. La General Obligations Law 5-702(a) exige que todo contrato escrito celebrado después del primero de noviembre de 1978 para la renta de un espacio que se ocupará como vivienda esté escrito de manera clara y coherente, con palabras de significado común y de uso diario, y esté dividido de forma adecuada en secciones con sus títulos. Es la ley de protección del inquilino más antigua de esta página y la que menos se menciona.

Un arrendador que no cumple es responsable ante el inquilino de los daños reales más una penalidad de cincuenta dólares, con un límite de diez mil dólares en cualquier demanda colectiva o serie de demandas colectivas que surjan del mismo formulario que no cumple. Un arrendador que intenta cumplir de buena fe no es responsable de la penalidad, y la sección no aplica a contratos de cantidades de más de doscientos cincuenta mil dólares, ni prohíbe un texto que otra ley exija. La subdivisión (b) es el contrapeso: una violación no hace nulo ni anulable el contrato y no es una defensa en una acción para hacerlo cumplir. La subdivisión (c) permite que el Attorney General actúe según la Executive Law 63(12).

La trampa relacionada es la General Obligations Law 5-905. Una disposición del contrato que dice que el plazo se considera renovado por otro periodo salvo que el inquilino avise su intención de irse no surte efecto salvo que el arrendador, por lo menos quince días y no más de treinta días antes de la fecha en que el inquilino debe dar ese aviso, entregue al inquilino — en persona o por correo registrado o certificado — un aviso por escrito que le llame la atención sobre la existencia de la disposición. Las cláusulas de renovación automática son comunes en los contratos de Nueva York y el aviso recordatorio rara vez se entrega, lo que significa que la cláusula por lo general no hace nada.

En cuatro aspectos que importan para un contrato, y este formulario estatal a propósito no genera ninguno. Todo lo de arriba es ley del Estado de Nueva York y aplica igual en Buffalo, en Binghamton y en el Bronx. Lo que sigue aplica solo en los cinco condados (boroughs).

Estabilización y control de rentas. Una unidad estabilizada lleva un régimen paralelo: registro ante la Division of Housing and Community Renewal, anexos obligatorios del contrato, ofertas de renovación reguladas en un formulario obligatorio, y aumentos limitados a la determinación anual de la Rent Guidelines Board (Junta de Pautas de Renta) y no a lo que acuerden las partes. Un formulario general de contrato no puede generar un contrato estabilizado que cumpla. Vea la oferta de renovación de contrato con renta estabilizada (en inglés) y el anexo de renta estabilizada (en inglés).

Historial de infestaciones al firmar. El New York City Administrative Code 27-2018.1 exige que el dueño entregue a cada inquilino que firma un contrato de una unidad desocupada un aviso con el historial de infestaciones de la propiedad del año anterior, tanto de la unidad como del edificio, en el formulario de la ciudad — y las secciones 27-2018.1 y 27-2018.2 exigen que el dueño de un edificio de viviendas múltiples encueste a los ocupantes cada año y presente un informe anual ante el Department of Housing Preservation and Development (Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda). No hay ningún equivalente estatal de nada de eso.

Pintura con plomo. La Local Law 1 of 2004 impone deberes de inspección, corrección y aviso anual cuando un niño menor de seis años vive en una unidad anterior a 1960, y el Department of Housing Preservation and Development emite infracciones por riesgos después de inspeccionar. Es mucho más pesado que el aviso federal que genera este formulario estatal.

Protecciones de ventanas. El código de salud de la ciudad exige protecciones de ventanas, un aviso anual y un anexo del contrato cuando un niño de diez años o menos vive en la unidad. No hay un equivalente estatal.

Dos disposiciones estatales también se leen distinto dentro de la ciudad. La Real Property Law 232-a rige el aviso de fin de un arrendamiento mensual en la ciudad de Nueva York y somete un arrendamiento residencial a los plazos de la 226-c(2), mientras que la 232-b rige fuera de ella. Y la Causa Justificada aplica en la ciudad de forma automática según la Real Property Law 212, no por adopción. Si la propiedad está en los cinco condados, use el generador de contratos de la Ciudad de Nueva York (en inglés) y no esta página.

• Cobrar el primer mes, el último mes y un depósito. La General Obligations Law 7-108(1-a)(a) limita todo tipo de dinero por adelantado a un mes de renta en total.
• Enviar el estado de cuenta del depósito el día quince. Se pierde el derecho a retener cualquier parte según la 7-108(1-a)(e), sin importar qué tan bueno sea el reclamo.
• Nunca ofrecer la inspección antes de la ocupación. El acuerdo por escrito sobre el estado es la mejor prueba del propio arrendador, y sin él el párrafo (f) pone la carga de la prueba sobre el arrendador.
• Cobrar un cargo por solicitud. La Real Property Law 238-a(1)(a) lo prohíbe por completo; solo sobrevive el cargo limitado por la verificación de antecedentes y de crédito.
• Cobrar veinte dólares fijos por la verificación. El límite es el costo real o veinte dólares, lo que sea menor, y se renuncia por completo con un informe de hasta treinta días.
• Cobrar el cargo por verificación sin entregar el informe y la factura. El párrafo (b) hace que el cargo no se pueda cobrar hasta que se entreguen ambos.
• Empezar el cargo por pago atrasado el segundo día. No se puede cobrar nada hasta que la renta tenga cinco días de atraso, y después solo cincuenta dólares o el 5%, lo que sea menor.
• Cobrar un cargo por cheque rechazado sin una cláusula que lo respalde. Desde octubre de 2025, la Real Property Law 238-a(2-a) no permite ninguno salvo que el contrato lo haya pactado.
• Dar treinta días a un inquilino con dos años de ocupación. La Real Property Law 226-c(2) exige noventa, medidos según lo mayor entre la ocupación y el plazo del contrato.
• Omitir el aviso de Causa Justificada porque el pueblo nunca adoptó la ley. La Real Property Law 231-c lo exige de todos modos, con la casilla de no adopción marcada.
• Omitir el aviso de rociadores en un contrato de una casa unifamiliar. La Real Property Law 231-a no tiene un umbral de tamaño y exige el aviso incluso donde no hay un sistema.
• Omitir el aviso de inundación. La Real Property Law 231-b aplica a todo contrato residencial y fija palabra por palabra el párrafo sobre el seguro del inquilino.
• Copiar un contrato de la Ciudad de Nueva York para una propiedad del norte del estado. El historial de infestaciones, las protecciones de ventanas y la Local Law 1 son deberes de la ciudad e introducen obligaciones que el Estado nunca impuso.
• Escribir una cláusula de ocupación que limita la unidad a los inquilinos nombrados. La Real Property Law 235-f hace que eso no se pueda hacer cumplir por ser contrario al orden público.
• Decirle a un inquilino que se va que debe el resto del plazo. La Real Property Law 227-e exige que el arrendador mitigue, y pone la carga de la prueba sobre el arrendador.
• Agregar cargos por pago atrasado al requerimiento de renta de catorce días. La RPAPL 702 permite reclamar solo la renta, y un requerimiento inflado puede ser defectuoso.
• Confiar en una cláusula de renovación automática. La General Obligations Law 5-905 hace que no surta efecto sin el aviso recordatorio de quince a treinta días antes.
• Hacer del portal para residentes la única forma de pagar. La Real Property Law 235-g anula eso, y anula cualquier cargo por no usarlo.
• Cobrar un cargo cuando un inquilino se queja. La Real Property Law 223-b(5-a) hace nula y sin efecto esa cláusula, y la propia queja inicia una presunción de represalia de un año.
• Rechazar a un solicitante por un caso anterior en la corte de vivienda. La Real Property Law 227-f lo prohíbe y presume una violación cuando una solicitud a una agencia de verificación precedió al rechazo — vea las leyes de verificación de inquilinos de Nueva York (en inglés).

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si hay una. Nueva York es especialmente implacable con los propios papeles del arrendador — un depósito por encima del límite, una rendición de cuentas enviada el día quince, un requerimiento que incluye un cargo por pago atrasado, un plazo de aviso contado desde la ocupación cuando el plazo del contrato era más largo. Cada uno de esos se decide con documentos que controla el arrendador, antes de que alguien vea la conducta del inquilino. La forma de evitar que los papeles sean todo el caso es tener menos casos, y eso es un problema de verificación. Los ingresos comprobables, un historial de pagos limpio y referencias consistentes siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo — y en Nueva York también son los criterios legales, porque la Real Property Law 227-f saca de la mesa la participación anterior en la corte de vivienda. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo (cuando esté disponible), y las leyes de verificación de inquilinos de Nueva York (en inglés) explican qué puede y qué no puede preguntar.

Publicado por Tenant Screening Background Check

Fundada en 2004 · Más de 20 años · Todos los estados y territorios de EE. UU. · Basado en la ley

Un servicio de Private Eye Reports™ en el que confían arrendadores, administradores de propiedades y abogados.