Contrato de arrendamiento residencial de Virginia gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Virginia gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Virginia configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la Virginia Residential Landlord and Tenant Act (ley de arrendadores e inquilinos residenciales de Virginia) — el aviso de renta de catorce días que todas las plantillas todavía indican mal, la declaración de cargos en la primera página, y el límite de dos meses que también limita las primas de seguros.

Virginia Va. Code Title 55.1 ch. 12 Aviso de renta de 14 días PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Virginia — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por la Virginia Residential Landlord and Tenant Act (VRLTA), codificada en Va. Code Title 55.1, Chapter 12, de la sección 55.1-1200 a la 55.1-1262. Virginia es uno de los estados más difíciles del país para hacer una plantilla correcta, por tres razones. La ley se renumeró fuera del Title 55 en 2019, así que los números de sección que circulan en la mayoría de los formularios gratuitos no apuntan a nada. Su aviso por falta de pago es de catorce días, no los cinco que todavía imprimen todas las plantillas de Virginia que aparecen en los resultados. Y nueve de sus secciones se publican hoy en más de una versión, con enmiendas programadas para el 1 de enero de 2027, el 1 de julio de 2027 y una fecha variable en 2028 o después — así que leer el bloque equivocado del sitio oficial publica una ley que todavía no está vigente. Además, Virginia regula la primera página del propio contrato: la sección 55.1-1204.1 exige ahí una lista detallada de cada cargo de la mudanza, debajo de una frase que la ley escribe por usted. El generador de abajo prepara un contrato que refleja cada una de esas reglas tal como realmente dice la ley, verificado contra el Code of Virginia oficial y su propia tabla de secciones afectadas de 2026 el 6 de agosto de 2026.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Virginia como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que usted llena se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios, la respuesta sobre el número de unidades, las opciones que dependen de la redacción y cada aviso que marque, y el contrato generado cita en cada punto la sección de Virginia que aplica. Antes de entregarle las llaves a alguien, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación, la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Virginia (en inglés), porque el informe de entrada que exige el 55.1-1214 se debe entregar dentro de cinco días y se considera correcto si nadie lo objeta. El PDF se imprime en español y luego en inglés, cláusula por cláusula; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos se imprime una sola vez, tal como lo escribió.

La Virginia Residential Landlord and Tenant Act, que suele abreviarse VRLTA, es la ley que da los términos que un contrato residencial de Virginia no puede evitar por contrato. Está en Va. Code Title 55.1, Chapter 12, secciones 55.1-1200 a 55.1-1262, dividida en siete artículos: disposiciones generales, obligaciones del arrendador, obligaciones del inquilino, remedios del inquilino, remedios del arrendador, represalias, y el Eviction Diversion Program (programa para evitar desalojos).

Dos hechos estructurales de la ley pesan más que cualquier regla por separado. El primero es el alcance territorial. El Va. Code 55.1-1201(A) dice que el capítulo aplica en todas las jurisdicciones del Commonwealth y no puede ser renunciado ni modificado de ninguna otra forma, total o parcialmente, por el órgano de gobierno de ninguna localidad ni por las cortes, y el 55.1-1201(E) dice que prevalece sobre todas las demás ordenanzas o regulaciones locales sobre las relaciones entre arrendadores e inquilinos y el arrendamiento de propiedades residenciales. Por lo tanto, Virginia no tiene control de rentas local, ni un régimen local de desalojo con causa justa, ni requisitos de anexos al contrato propios de cada ciudad como los que complican la redacción en otros estados. Lo que una localidad sí puede hacer es limitado: crear una comisión de mediación puramente conciliatoria y hacer cumplir los códigos locales de mantenimiento de propiedades.

El segundo es el ámbito de aplicación. El Va. Code 55.1-1201(B) aplica el capítulo a la ocupación de todas las unidades de vivienda unifamiliares y multifamiliares del Commonwealth. Las exclusiones del 55.1-1201(C) son una lista cerrada de ocho, y ninguna depende de cuántas unidades tiene el arrendador: la residencia en una institución pública o privada como parte de una detención o de servicios médicos, geriátricos, educativos, de consejería, religiosos o similares; la ocupación de un miembro de una organización fraternal o social en una parte de un edificio que se opera en beneficio de la organización; la ocupación del dueño de una unidad de condominio o del titular de un arrendamiento propietario en una cooperativa; la ocupación en un campamento; la ocupación de un inquilino que no paga renta; la ocupación de un empleado del arrendador cuyo derecho a ocupar una unidad multifamiliar depende de su empleo en la propiedad, o de un exempleado cuya ocupación continúa menos de sesenta días; la ocupación con un contrato de compraventa por el comprador o su sucesor; y la ocupación en una residencia de recuperación según la define el Va. Code 37.2-431.1.

Eso importa porque todavía circulan formularios de Virginia que describen una salida para los arrendadores pequeños. Antes de 2019 la ley tenía exenciones que permitían a ciertos dueños quedar fuera y regirse por un conjunto más reducido de disposiciones generales sobre arrendadores e inquilinos. Esas exenciones se derogaron. Un arrendador que renta un solo condominio en Arlington y un arrendador que administra cuatrocientas unidades en el condado de Chesterfield están dentro de la misma ley. Lo que cambia según el tamaño del portafolio no es si la ley aplica sino cuatro reglas específicas dentro de ella, que se explican abajo.

Los hoteles, moteles, residencias de estancia prolongada, instalaciones residenciales vacacionales, casas de huéspedes y alojamientos temporales similares tienen su propio régimen en el 55.1-1201(D). Un huésped que no usa el alojamiento como residencia principal no es un inquilino, está exento del capítulo, y puede ser sacado por mano propia sin una demanda de desalojo. Alguien que sí lo usa como residencia principal por noventa días seguidos o menos sigue fuera del capítulo, pero el dueño debe dar un aviso escrito de falta de pago de cinco días antes de actuar por mano propia. Cuando una persona vive ahí como residencia principal por más de noventa días seguidos, o tiene un contrato escrito por más de noventa días, el alojamiento queda sujeto a todo el capítulo.

Virginia reconoce la variedad normal de arreglos residenciales, y el tipo determina cómo termina el arrendamiento y qué aviso se necesita. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado y vence según sus propios términos; doce meses es la opción común y la duración que supone la ley cuando no se ofrece un contrato escrito. Un arrendamiento de mes a mes se renueva cada periodo hasta que una de las partes da por lo menos treinta días de aviso por escrito antes de la siguiente fecha de pago de la renta. Un arrendamiento de semana a semana requiere siete días con la misma medida. El Va. Code 55.1-1204(F) da el valor por defecto: salvo lo que disponga el contrato de renta escrito, el arrendamiento es de semana a semana para un inquilino que paga renta semanal y de mes a mes en todos los demás casos.

Además, un contrato de renta de habitación o entre compañeros de vivienda cubre a un inquilino que renta un cuarto en una vivienda ocupada. Virginia tiene una definición específica para esa situación: el 55.1-1200 define a un roomer (inquilino de cuarto) como una persona que ocupa una unidad de vivienda sin un baño o una cocina principal, en un edificio donde una o más instalaciones principales las usan en común los ocupantes de otras unidades. Un baño principal significa un inodoro y una tina o regadera; una cocina principal significa un refrigerador, una estufa o un fregadero. Un roomer es un inquilino según la ley, así que aplica todo el capítulo.

Un subarriendo transfiere algunos pero no todos los derechos que crea el contrato de renta, y una cesión los transfiere todos — la ley distingue los dos por nombre en el 55.1-1200. Cuando el contrato tiene una disposición que permite que el arrendador apruebe o rechace a un subarrendatario o cesionario, el Va. Code 55.1-1204(G) le pone un plazo al arrendador: aprobar o rechazar dentro de diez días laborables después de recibir la solicitud escrita en un formulario que da el arrendador, y no actuar dentro de diez días laborables es prueba de aprobación. Es una regla con consecuencias reales para un administrador que deja una solicitud sin atender.

Un arreglo de renta con opción a compra le agrega a un arrendamiento una opción de compra y debe redactarse con un abogado, porque un contrato con opción a compra mete la operación en la Virginia Residential Property Disclosure Act (ley de avisos en la venta de propiedades residenciales) del Va. Code 55.1-701 y su régimen separado de avisos para ventas. Un arrendamiento comercial no se rige por el capítulo 12; los arrendamientos no residenciales están en el capítulo 14, que empieza en el 55.1-1400. La renta de un lote para casa prefabricada se rige por el capítulo 13, que empieza en el 55.1-1300 — distinción que resulta muy importante, porque la afirmación equivocada más repetida sobre la renovación de contratos en Virginia se tomó directamente de ese capítulo.

Un punto de redacción propio de Virginia. El Va. Code 11-2(6) exige un escrito firmado por la parte obligada para cualquier contrato de arrendamiento de un inmueble por más de un año. Por lo tanto, un arrendamiento de un año o menos puede basarse en un acuerdo verbal, y el capítulo 12 lo rige de todos modos. También hay una regla codificada para las firmas incompletas. El Va. Code 55.1-1207 dispone que cuando el arrendador no firma y entrega un contrato de renta que el inquilino firmó y entregó, aceptar la renta sin reserva le da el mismo efecto que si el arrendador lo hubiera firmado; y cuando el inquilino no firma uno que el arrendador firmó y entregó, aceptar la posesión o pagar la renta sin reserva tiene el mismo efecto. Un contrato que tiene efecto de esa forma vale solo por un año, sin importar el plazo que indique.

De aquí viene el tan repetido “periodo de gracia de cinco días de Virginia”, y por eso es un error presentarlo como regla general. El Va. Code 55.1-1204(B) obliga al arrendador a ofrecer a un posible inquilino un contrato de renta escrito. Cuando el arrendador no lo hace, el 55.1-1204(C) no deja que las partes lo resuelvan. Crea un arrendamiento por efecto de la ley con siete términos fijos:

• las disposiciones del capítulo 12 aplican a la unidad de vivienda que se renta;
• la duración es de doce meses y no está sujeta a renovación automática, salvo un contrato de mes a mes según el 55.1-1253(D);
• la renta se paga en doce pagos periódicos iguales por una cantidad acordada entre las partes, y al valor justo de mercado si no se acordó ninguna cantidad;
• los pagos de renta vencen el primer día de cada mes y se consideran atrasados si no se pagan a más tardar el quinto;
• si la renta se paga después del quinto, el arrendador tiene derecho a cobrar un cargo por atraso según lo dispone el capítulo;
• el arrendador puede cobrar un depósito de seguridad que no pase de dos meses de renta; y
• las partes pueden celebrar un contrato de renta escrito en cualquier momento durante ese arrendamiento de doce meses.

Si se leen el cuarto y el quinto aisladamente, se obtiene la frase que imprimen dos de las páginas de plantillas que aparecen: que Virginia les da a los inquilinos un periodo de gracia de cinco días antes de poder cobrar un cargo por atraso. No es así. Ese inciso solo opera cuando no se ofreció un contrato de renta escrito. Cuando hay un contrato escrito — que es la situación de cualquiera que use esta página — la fecha de vencimiento y cualquier periodo de gracia son lo que diga el contrato, sujetos solo al límite del 10% del 55.1-1204(E). Una de las páginas que aparecen presenta el periodo de gracia como universal; otra dice sin matices que Virginia no tiene ningún periodo de gracia, citando un inciso de la sección de desalojo. La respuesta correcta es la condicional, y solo la página más completa de las que aparecen se acerca a ella.

Dos meses de renta periódica. El Va. Code 55.1-1226(A) es directo: ningún arrendador puede exigir ni recibir un depósito de seguridad, sea cual sea su nombre, por una cantidad o valor mayor que dos meses de renta periódica. De ahí salen tres consecuencias que la mayoría de las plantillas omite.

Primero, un depósito por mascota es un depósito de seguridad. El Va. Code 55.1-1200 define “security deposit” (depósito de seguridad) como cualquier depósito reembolsable de dinero que da un inquilino para garantizar el cumplimiento de los términos y condiciones de un contrato de renta, como garantía por daños a la vivienda arrendada, o como depósito por mascota. Un arrendador de Virginia que cobra un mes de renta como depósito y otro mes como depósito por mascota está en el límite, no debajo de él.

Segundo, el límite alcanza las primas de seguro cobradas por adelantado. El Va. Code 55.1-1208(A)(7) hace que sea una disposición prohibida del contrato que un inquilino acepte pagar, antes de que empiece el arrendamiento, un depósito de seguridad más primas de seguro contra daños más primas de seguro del inquilino que juntos pasen de dos meses de renta periódica. El Va. Code 55.1-1206(C) dice lo mismo desde el lado del seguro y agrega la única válvula de escape: el arrendador puede agregar una cantidad mensual como renta adicional para recuperar más costos de primas del seguro del inquilino. Como el 55.1-1208(B) hace que una disposición prohibida no se pueda hacer cumplir y le da al inquilino los daños reales más honorarios de abogado cuando el arrendador demanda para hacerla cumplir, esto no es un tecnicismo. Por eso el formulario de esta página pide el depósito, el depósito por mascota, la prima del seguro contra daños y la prima del seguro del inquilino como cuatro campos separados, y el contrato generado imprime el total combinado antes del inicio frente al límite legal para que el exceso se vea al firmar.

Tercero, “sea cual sea su nombre” no lo abarca todo. El Va. Code 55.1-1200 excluye de la definición de depósito de seguridad cualquier póliza de seguro contra daños o de seguro del inquilino que compre un arrendador para dar cobertura a un inquilino, y el 55.1-1206(A) y (B) dicen que esas primas no se considerarán un depósito de seguridad sino renta. La renta prepagada también es renta, no un depósito — pero el 55.1-1205 le da su propio régimen, que se explica abajo. Un depósito de solicitud es un depósito solo hasta la fecha de inicio del contrato de renta, momento en que se convierte en un depósito de seguridad.

Cuarenta y cinco días — a partir de la más tardía de dos fechas. El Va. Code 55.1-1226(A) exige que el arrendador detalle el depósito de seguridad y cada descuento, daño y cargo en un aviso escrito entregado al inquilino, junto con cualquier cantidad que se le deba, dentro de cuarenta y cinco días después de la fecha de terminación del arrendamiento o de la fecha en que el inquilino desocupa la unidad, lo que ocurra al último. Las páginas que aparecen lo presentan como cuarenta y cinco días desde la “terminación del contrato” o desde la “mudanza”, eligiendo uno de los dos momentos. La ley elige el más tardío, que en una salida a mitad del plazo o cuando el inquilino se queda después es una fecha muy distinta.

El depósito se puede aplicar solo a cuatro cosas: la renta acumulada, incluidos los cargos razonables por atraso indicados en el contrato de renta; el monto de los daños sufridos por el incumplimiento del inquilino del 55.1-1227, menos el desgaste razonable; otros daños o cargos según lo disponga el contrato de renta; y los daños reales por incumplimiento del contrato de renta según el 55.1-1251.

Varios mecanismos dentro del 55.1-1226 no aparecen en ninguna plantilla de Virginia de las que salen en los resultados:

• La extensión por un contratista externo. Cuando los daños a la vivienda pasan del depósito y requieren los servicios de un contratista externo, el arrendador debe avisarle ese hecho por escrito al inquilino dentro del periodo de cuarenta y cinco días, y luego tiene quince días adicionales para dar la lista detallada de los daños y el costo de la reparación (55.1-1226(E)).
• Los descuentos durante el arrendamiento tienen su propio plazo de treinta días. El arrendador debe avisarle por escrito al inquilino cualquier descuento hecho durante el arrendamiento dentro de treinta días después de determinarlo, detallado de la misma forma. No se requiere ese aviso para un descuento hecho menos de treinta días antes de la terminación. Cuando el arrendador no cumple de forma intencional, la corte ordenará la devolución del depósito junto con los daños reales y honorarios razonables de abogado — salvo que el inquilino deba renta, en cuyo caso la corte acredita una cantidad igual al depósito contra la renta que se debe.
• Dos años de registros, disponibles para revisión. El Va. Code 55.1-1226(F) exige que el arrendador conserve y detalle los registros de todos los descuentos de los dos años anteriores y que permita al inquilino, o a su agente autorizado o abogado, revisarlos en cualquier momento en horario normal de oficina.
• Un cheque, a nombre de todos los inquilinos. Cuando más de un inquilino está sujeto al contrato de renta, salvo que todos acuerden otra cosa por escrito, la liquidación se hace con un cheque a nombre de todos ellos, enviado a una dirección de reenvío que dé uno de ellos. Cuando no se da una dirección de reenvío, el arrendador puede guardar el depósito en garantía, y después de un año desde el final del periodo de cuarenta y cinco días puede enviarlo al State Treasurer (tesorero del estado) como propiedad no reclamada (55.1-1226(B)).
• Los saldos de servicios requieren aviso previo. El arrendador puede retener una parte razonable por un saldo final de agua, drenaje u otro servicio que el inquilino le deba a un proveedor externo, pero solo después de informarle al inquilino sus derechos y obligaciones según el inciso en un aviso de terminación, en un aviso escrito que confirme la fecha de desocupación, o en un aviso escrito separado dado por lo menos quince días antes de la liquidación. Al pagarse, el arrendador debe confirmarlo por escrito dentro de diez días con cualquier saldo que se deba (55.1-1226(C)).
• La liquidación acelerada está disponible, con un cargo, en condiciones estrictas. El Va. Code 55.1-1226(D) permite que el arrendador liquide el depósito antes de que pasen los cuarenta y cinco días y cobre un cargo administrativo por el trámite acelerado — pero solo cuando el contrato de renta así lo dispone y el inquilino lo pide en un documento escrito separado. Las dos condiciones, o ningún cargo.

Sí, y el arrendador tiene que decírselo por escrito. El Va. Code 55.1-1226(G) es uno de los derechos de procedimiento más fuertes del capítulo a favor del inquilino, y no aparece en ninguna de las nueve páginas de plantillas de Virginia que salen en los resultados.

Cuando el arrendador le pide al inquilino que desocupe, o dentro de cinco días después de recibir el aviso del inquilino de su intención de desocupar, el arrendador dará un aviso escrito al inquilino sobre su derecho a estar presente en la inspección del arrendador para determinar el monto del depósito que se devolverá. Si el inquilino quiere estar presente, se lo informa por escrito al arrendador; el arrendador debe entonces avisarle la fecha y la hora de la inspección, y la inspección debe hacerse dentro de setenta y dos horas de la entrega de la posesión. Después de la inspección, el arrendador entrega una declaración escrita de la liquidación del depósito de seguridad con una lista detallada de los daños.

El inciso cierra luego un hueco en ambos sentidos. Si el arrendador descubre daños adicionales después de hecha la liquidación, nada le impide cobrar esos daños al inquilino — pero el inquilino puede presentar como prueba el informe de salida para mostrar que el daño no existía en el momento de la inspección de salida. Precisamente por eso la inspección de salida, igual que el informe de entrada del 55.1-1214, debe documentarse en un formulario y no de memoria.

Sí, y el cambio solo funciona en un sentido. El Va. Code 55.1-1226(I) permite que el arrendador acepte una cobertura de seguro contra daños en lugar de un depósito de seguridad, sujeta a cinco criterios: el proveedor tiene licencia o aprobación de la Virginia State Corporation Commission; la cobertura es efectiva al pagarse la primera prima y sigue vigente durante todo el plazo del contrato; la cobertura por reclamo no es menor que la cantidad que el arrendador exige como depósito de seguridad; el proveedor se compromete a aprobar o negar el pago de un reclamo; y el proveedor le avisa al arrendador dentro de diez días si la póliza vence o se cancela.

Luego viene la parte que cambia la posición de negociación. Va. Code 55.1-1226(J): un inquilino que al principio elige dar un seguro contra daños en lugar de un depósito puede, en cualquier momento y sin el consentimiento del arrendador, elegir pagar el depósito de seguridad completo en su lugar — y el arrendador no cambiará los términos del contrato porque el inquilino lo haga. Un arrendador cuyo modelo de negocio depende de un programa de seguros no puede ponerle un precio a un inquilino para impedir que lo deje.

El Va. Code 55.1-1206 agrega las reglas que rodean tanto al seguro contra daños como al seguro del inquilino. Cualquiera de los dos se puede exigir como condición del arrendamiento. Las primas son renta, no un depósito. El arrendador debe avisarle por escrito al inquilino su derecho a obtener una póliza separada, y si el inquilino lo hace, entrega prueba escrita y mantiene la cobertura durante todo el plazo. Cuando el arrendador obtiene la cobertura por cuenta del inquilino, la póliza debe cubrir al inquilino como asegurado, el arrendador recupera los costos reales más los cargos administrativos, y el arrendador debe darle al inquilino un resumen o un certificado antes de la firma — y para el seguro del inquilino ese resumen debe indicar si la póliza contiene una disposición de renuncia a la subrogación. Cuando un inquilino deja que venza una póliza de seguro del inquilino exigida, el arrendador puede poner su propia cobertura y cobrar las primas como renta hasta que el inquilino compruebe que la reactivó. Para un inquilino que deja el programa de seguro contra daños del arrendador, el arrendador debe permitir que el inquilino dé su propia póliza o pague el depósito de seguridad completo.

Virginia es uno de un pequeño grupo de estados que regula la primera página física del documento del contrato, y esta es la regla de arrendamiento de Virginia que menos se informa. El Va. Code 55.1-1204.1, la declaración de cargos, se agregó por las leyes de 2024, capítulos 788 y 826, y se enmendó por las leyes de 2025, capítulo 567. Exige que el arrendador dé, a partir de la primera página del contrato de renta escrito, una lista detallada de todos los cargos al inquilino que comprenden:

• el depósito de seguridad;
• el monto de la renta que se debe por periodo de pago según el plazo del contrato; y
• cualquier cargo único adicional que vence antes de la fecha de inicio del contrato de renta, o que se incluirá en el primer pago de renta.

Y justo encima de esa lista detallada, el contrato de renta escrito dirá, con las propias palabras de la ley: No additional security deposits or rent shall be charged unless they are listed below or incorporated into this agreement by way of a separate addendum after execution of this rental agreement. (No se cobrarán depósitos de seguridad ni renta adicionales salvo que estén en la lista de abajo o se incorporen a este contrato mediante un anexo separado después de la firma de este contrato de renta.)

Es una redacción prescrita en una posición prescrita. Un contrato que esconde un resumen de los costos de la mudanza en un anexo al final no cumple, y tampoco uno que parafrasea la frase. El generador de esta página emite la frase textualmente y la lista detallada justo debajo, en la página uno del PDF, antes de la cláusula de las partes.

Una limitación honesta, que vale la pena decir claramente en lugar de inventar un número. La sección 55.1-1204.1 prescribe la redacción y la posición pero no impone ninguna sanción propia. Su gemela casi idéntica en la Manufactured Home Lot Rental Act (ley de renta de lotes para casas prefabricadas), el Va. Code 55.1-1302(B), sí la impone: cuando el arrendador intenta cobrar un cargo, una cuota o un depósito que no está en la lista ni en otro contrato escrito válido, el inquilino recupera los daños reales, daños legales de quinientos dólares por cada vez, y honorarios razonables de abogado. La sección sobre unidades de vivienda no tiene una frase equivalente. Por lo tanto, la consecuencia de no cumplir es la general del capítulo — el contrato no respalda el cargo, y el inquilino tiene los remedios del 55.1-1259 y de otras secciones — en lugar de una cantidad fija. Lo decimos en lugar de tomar prestada la cifra de las casas prefabricadas, que es justamente el tipo de trasplante entre capítulos que esta página existe para corregir.

Es un resumen en lenguaje sencillo de la VRLTA que escribe el Commonwealth y que el arrendador debe entregar, y es lo más parecido que tiene Virginia a un documento que puede detener un desalojo antes de que empiece.

El deber pasa por dos leyes. El Va. Code 36-139(26) exige que el director del Department of Housing and Community Development (departamento de vivienda y desarrollo comunitario) prepare una declaración de derechos y responsabilidades del inquilino que explique en lenguaje sencillo los derechos y responsabilidades de los inquilinos según la VRLTA, y que la mantenga en el sitio web del departamento. El director también debe preparar y mantener un formulario imprimible que firmen las partes para reconocer que el inquilino recibió la declaración. La ley especifica la presentación: la declaración contendrá una explicación en lenguaje sencillo de los derechos y responsabilidades de los inquilinos en letra de por lo menos catorce puntos, y dará el número de teléfono y la dirección del sitio web de la organización estatal de asistencia legal, indicando a los inquilinos con preguntas que se comuniquen con ella. El director puede enmendar la declaración y el formulario en cualquier momento.

El Va. Code 55.1-1204(B) le pone luego el deber al arrendador. Un arrendador ofrecerá a un posible inquilino un contrato de renta escrito y entregará con él la declaración preparada según el 36-139. Las partes de un contrato de renta escrito firmarán el formulario de acuse de recibo del departamento. Como el director puede enmendar la declaración cuando quiera, el inciso agrega un requisito que ninguna de las páginas que aparecen menciona: el formulario debe estar vigente a la fecha de entrega. Usar la versión impresa del año pasado no es cumplir.

Si el inquilino se niega a firmar, el arrendador no queda atorado — pero debe dejar un registro. El Va. Code 55.1-1204(B) exige que el arrendador registre la fecha o las fechas en que le dio el formulario al inquilino y el hecho de que el inquilino no lo firmó. El arrendador puede, pero no está obligado a, ofrecer el formulario de nuevo más adelante durante el arrendamiento.

El Va. Code 55.1-1204(H) tiene una segunda parte que tampoco se informa: el arrendador le dará al inquilino una copia impresa adicional del contrato de renta una vez al año si la pide, o mantendrá el contrato en un formato electrónico al que el inquilino pueda acceder fácilmente o que se le pueda compartir si lo pide — y cualquier copia electrónica adicional debe darse sin costo.

Como el director puede enmendar la declaración en cualquier momento, esta página a propósito no menciona una edición ni una fecha de revisión. Obtenga la versión vigente en el propio sitio web del Department of Housing and Community Development el día que la entregue, y guarde el acuse de recibo firmado con el expediente del contrato.

Recurso oficial en español, orientado al inquilino: Declaración de Derechos y Responsabilidades del Inquilino de Virginia (DHCD, 2026) — versión en español de la declaración del Department of Housing and Community Development (departamento de vivienda y desarrollo comunitario) de Virginia, escrita para inquilinos, que resume sus derechos y responsabilidades según la VRLTA (última actualización: 1 de julio de 2026). La página de enlace está en inglés y ofrece la declaración en español. La enlazamos solo como referencia: no es asesoría legal ni significa que el departamento respalde esta página.

Es la regla que se indica mal con más constancia en los resultados de Virginia, y los errores van en direcciones opuestas. Esto es lo que realmente dispone el Va. Code 55.1-1229(A)(4), frase por frase:

• El arrendador puede entrar sin el consentimiento del inquilino en caso de emergencia.
• El arrendador no abusará del derecho de acceso ni lo usará para acosar al inquilino.
• Salvo en caso de emergencia, o si no es práctico hacerlo, el arrendador le dará al inquilino aviso de la intención de entrar y puede entrar solo en horarios razonables. No hay ninguna cifra de horas para la entrada ordinaria.
• Salvo que no sea práctico hacerlo, el arrendador dará por lo menos setenta y dos horas de aviso del mantenimiento rutinario que se hará y que el inquilino no pidió.
• Ese mantenimiento rutinario se hará dentro de catorce días de la entrega del aviso, y el aviso indicará la última fecha en que posiblemente se puede hacer el mantenimiento.
• Si el inquilino pide el mantenimiento, el arrendador no está obligado a darle aviso al inquilino.

Compárelo con los resultados. La página de contratos de Virginia más completa de las que aparecen dice: “Para el mantenimiento solicitado, los arrendadores deben dar a los inquilinos 24 horas de aviso. Para el mantenimiento rutinario que el inquilino no solicitó, deben dar 72 horas de aviso.” La primera mitad está invertida — la ley dice que no se requiere aviso cuando el inquilino pidió el mantenimiento, y la cifra de veinticuatro horas no aparece en ninguna parte del 55.1-1229. Otra de las páginas que aparecen va en la dirección contraria y presenta las setenta y dos horas como una regla general de entrada, lo que parece más protector que la ley y está igual de mal. Y ninguna de las nueve páginas que aparecen menciona el plazo de catorce días para hacer el trabajo ni el requisito de que el aviso indique la última fecha posible, que son los dos requisitos de redacción que realmente importan cuando un arrendador envía un aviso de entrada.

Tres límites más al acceso acompañan a ese inciso y vale la pena escribirlos en el contrato porque definen sus bordes:

La lista cerrada. El Va. Code 55.1-1229(C) dice que el arrendador no tiene ningún otro derecho de acceso salvo por orden judicial, o el que permiten el 55.1-1248 (reparación después de una violación de salud y seguridad del inquilino) y el 55.1-1249 (ausencia de más de siete días), o cuando el inquilino abandonó o entregó la vivienda. No hay ningún poder residual para entrar.

El abuso funciona en ambos sentidos. El Va. Code 55.1-1210 le da al arrendador una orden judicial más los daños reales y honorarios razonables de abogado cuando el inquilino se niega sin razón a un acceso legal, y le da al inquilino una orden judicial más los daños reales y honorarios razonables de abogado cuando el arrendador hace una entrada ilegal, una entrada legal de forma no razonable, o peticiones repetidas de entrada que son legales pero que en la práctica acosan sin razón al inquilino. Cualquiera de las partes puede terminar el contrato en su lugar.

La cláusula para mostrar la vivienda depende de la redacción. El Va. Code 55.1-1229(A)(3) permite que el arrendador cobre daños, costos y honorarios razonables de abogado cuando un inquilino, sin una justificación razonable, se niega a permitir que el arrendador o el agente administrador muestren la unidad para venta o renta — pero solo si el contrato de renta así lo dispone. Si se omite esa cláusula, el derecho no existe. El inciso también define “justificación razonable” para incluir la preocupación razonable del inquilino por su propia salud, o la de un ocupante autorizado, durante un estado de emergencia declarado por el gobernador por una enfermedad transmisible que amenace la salud pública, siempre que el inquilino haya avisado su preocupación por escrito — en cuyo caso el inquilino debe dar un recorrido en video u otro sustituto aceptable.

Dos disposiciones más sobre el acceso merecen un lugar en el contrato. El Va. Code 55.1-1229(B) permite que el arrendador, cuando determine por sí solo que una condición de la propiedad que no es de emergencia requiere que el inquilino desocupe temporalmente, exija que el inquilino desocupe con por lo menos treinta días de aviso por escrito por un periodo que no pase de treinta días, a una unidad comparable o a un hotel que elija el arrendador sin costo para el inquilino. La renta sigue corriendo; el arrendador paga todos los costos de la reparación; negarse a cooperar es un incumplimiento salvo que el inquilino acepte desocupar y terminar dentro del plazo del aviso. Una “condición de la propiedad que no es de emergencia” se define como una que el arrendador debe corregir para cumplir el 55.1-1220, que no necesita corregirse dentro de veinticuatro horas, y que solo se puede corregir efectivamente con una reubicación temporal. El Va. Code 55.1-1231 da un poder paralelo de reubicación de treinta días cuando una condición de moho afecta de manera importante la salud o la seguridad, a costa del arrendador salvo que el moho se deba a que el inquilino no cumplió el 55.1-1227.

Por último, el Va. Code 55.1-1229(E) crea un deber que ninguna de las páginas que aparecen incluye: a petición escrita de un inquilino, el arrendador instalará una alarma de monóxido de carbono en la unidad de vivienda dentro de noventa días. El arrendador puede cobrarle al inquilino un cargo razonable para recuperar el costo del equipo y la mano de obra, y la instalación debe cumplir el Uniform Statewide Building Code (código uniforme de construcción del estado). El Va. Code 55.1-1229(D) permite por separado que el inquilino instale nuevos sistemas de seguridad, incluidas cadenas de seguridad aprobadas por el arrendador y aparatos de detección de incendios, siempre que la instalación no cause daños permanentes, se le den al arrendador copias de todas las llaves y las instrucciones de operación, y el inquilino pague los costos de retiro y reparación al final del arrendamiento.

Catorce días. Va. Code 55.1-1245(F): si la renta no se paga cuando vence, y el inquilino no paga la renta dentro de catorce días después de que se le entregue un aviso escrito que le informe la falta de pago y la intención del arrendador de terminar el contrato de renta si la renta no se paga dentro del periodo de catorce días, el arrendador puede terminarlo y pedir la posesión según lo dispone el 55.1-1251.

La cifra de cinco días que aparece en todas las páginas de plantillas de Virginia que salen en los resultados no es una regla vigente. El periodo de catorce días es nuevo: llegó el 1 de julio de 2026 con la House Bill 15 y la Senate Bill 48, capítulos 353 y 354 de las leyes de 2026 de la Asamblea, que subieron el aviso de cinco a catorce días. Precisamente por eso la cifra de cinco días todavía está en todas partes — fue la ley hasta el 1 de julio de 2026, y las plantillas no se han puesto al día. Entregar un aviso de cinco días hoy no cumple la ley. La sección 55.1-1245 se publica actualmente en tres versiones completas — una vigente hasta el 1 de julio de 2027, otra desde el 1 de julio de 2027 hasta la fecha más tardía entre el 1 de julio de 2028 y siete años después de que termine el estado de emergencia por la pandemia de COVID-19, y otra desde esa fecha más tardía en adelante. Las tres dicen catorce días. No hay ninguna versión de la sección, pasada o futura, en la que el inciso (F) diga cinco.

El mismo aviso de catorce días cubre los pagos rechazados. Cuando se entrega un cheque de renta contra una cuenta sin fondos suficientes, o una transferencia electrónica de fondos se rechaza por fondos insuficientes o por una orden de suspensión de pago dada de mala fe, el arrendador entrega el mismo aviso — exigiendo el pago en efectivo, cheque de caja, cheque certificado o una transferencia electrónica de fondos completada dentro del periodo de catorce días.

El Va. Code 55.1-1245(A) fija un plazo doble que es fácil de explicar al revés. Cuando hay un incumplimiento importante del inquilino con el contrato de renta, o una violación del 55.1-1227 que afecta de manera importante la salud y la seguridad, el arrendador puede entregar un aviso escrito que especifique los actos y omisiones del incumplimiento y que diga que el contrato de renta terminará en una fecha no menor de treinta días después de recibir el aviso si el incumplimiento no se corrige en veintiún días. Si el incumplimiento se puede corregir y el inquilino lo corrige adecuadamente antes de la fecha indicada, el contrato no termina (55.1-1245(B)). Arrendadores e inquilinos por igual le llaman el aviso 21/30.

Existe la imagen en espejo para el inquilino. El Va. Code 55.1-1234 permite que el inquilino le entregue al arrendador el mismo aviso 21/30 por un incumplimiento importante del contrato de renta, o un incumplimiento del capítulo que afecta de manera importante la salud y la seguridad. Cuando el arrendador comete un incumplimiento que no se puede corregir, el inquilino entrega un aviso de treinta días sin plazo para corregir; y cuando el arrendador ya corrigió un incumplimiento después de un aviso y luego comete intencionalmente otro incumplimiento de naturaleza similar, el inquilino puede terminar con treinta días sin otra oportunidad de corregir. La sección 55.1-1234 también tiene una frase que traslada la carga de la prueba, poco común y que vale la pena conocer: el inquilino tendrá derecho a cobrar honorarios razonables de abogado salvo que el arrendador pruebe con la preponderancia de la prueba que sus acciones fueron razonables dadas las circunstancias.

Otras tres ramas están dentro del 55.1-1245:

Incumplimientos que no se pueden corregir y penales (55.1-1245(C)). Un incumplimiento que no se puede corregir requiere un aviso de treinta días sin plazo para corregir. Pero cuando un incumplimiento de las obligaciones del inquilino involucra o constituye un acto penal o intencional que no se puede corregir y que amenaza la salud o la seguridad, el arrendador puede terminar de inmediato y pedir la posesión. La actividad ilegal con drogas relacionada con una sustancia controlada según la Drug Control Act, o cualquier actividad que constituya un acto penal o intencional que también amenace la salud y la seguridad, del inquilino, de un ocupante autorizado o de un invitado, es una violación inmediata que no se puede corregir, y el arrendador no tiene que esperar una condena penal. El estándar es la preponderancia de la prueba. Cuando la actividad la realiza un ocupante autorizado o un invitado, se presume que el inquilino la conocía salvo que se refute la presunción. En cuanto al procedimiento, la audiencia inicial debe celebrarse dentro de quince días naturales después de la entrega al inquilino, con una audiencia anterior cuando se alegan condiciones de emergencia, y cualquier audiencia posterior o juicio contestado a más tardar treinta días naturales después de la entrega.

Incumplimientos repetidos (55.1-1245(E)). Cuando el inquilino recibió un aviso anterior que le exigía corregir, lo corrigió, y luego comete intencionalmente otro incumplimiento de naturaleza similar, el arrendador entrega un aviso que menciona el incumplimiento anterior y que indica la terminación en no menos de treinta días después de recibirlo — sin un segundo plazo para corregir.

La protección por abuso familiar (55.1-1245(D)). Cuando el inquilino es víctima de abuso familiar según lo define el Va. Code 16.1-228 que ocurrió en la unidad de vivienda o en la propiedad, y el agresor tiene prohibido el acceso a la unidad por el arrendador según el 55.1-1246 con base en la información que dio el inquilino, o por una orden de protección o como parte de una acción penal, el contrato no terminará únicamente por ese acto de abuso familiar contra el inquilino. El inquilino debe dar la orden de protección, o al agresor se le debe haber prohibido el acceso. Ninguna de las páginas de Virginia que aparecen incluye este inciso.

Solo dentro de la excepción del propio capítulo, y la redacción tiene que reflejarlo. El Va. Code 55.1-1208(A)(4) incluye entre las disposiciones prohibidas un término por el que el inquilino acepta pagar los honorarios de abogado del arrendador salvo según lo dispuesto en este capítulo. Leído solo, parece una prohibición. No lo es, porque el capítulo sí lo dispone.

El Va. Code 55.1-1245(H) dice que, en caso de incumplimiento del inquilino, el arrendador tiene derecho a cobrar — se presente o no una demanda — seis categorías, de las cuales la cuarta son los honorarios razonables de abogado según lo pactado en el contrato de renta o según lo disponga la ley. El Va. Code 55.1-1245(I) repite la lista para una demanda pendiente que gana el arrendador, con una adición: los honorarios de abogado se otorgan salvo que en esa acción el inquilino pruebe con la preponderancia de la prueba que no pagar la renta o no desocupar fue razonable. Esos dos incisos son el “según lo dispuesto en este capítulo” al que apunta el 55.1-1208(A)(4).

Así que Virginia pertenece a un régimen distinto: una prohibición con una excepción legal. Una cláusula de honorarios es legal justo en la medida en que el capítulo la autoriza, y una cláusula que va más allá queda expuesta dos veces — una según el 55.1-1208(A)(4) y otra según el 55.1-1208(A)(1), que prohíbe cualquier disposición por la que el inquilino acepte renunciar a derechos o remedios del capítulo. Una cláusula de un solo lado a favor del arrendador reduce los propios derechos legales del inquilino a honorarios, que son muchos. La redacción segura, y la única cláusula que producirá este generador, es una cláusula recíproca a favor de la parte que prevalezca.

Vale la pena enumerar los derechos del inquilino a honorarios, porque son lo que una cláusula de un solo lado intentaría desplazar. La ley le otorga al inquilino honorarios razonables de abogado por un depósito de solicitud retenido indebidamente (55.1-1203(A)) y por no considerar pruebas de su condición de víctima de abuso familiar para mitigar un puntaje de crédito bajo (55.1-1203(D)); por la acción del arrendador para hacer cumplir una disposición prohibida (55.1-1208(B)); por abuso del acceso (55.1-1210); por un incumplimiento intencional de la sección del depósito (55.1-1226(E)); por un incumplimiento del arrendador, salvo que el arrendador pruebe que sus acciones fueron razonables (55.1-1234); a la parte que prevalezca en una disputa por una unidad inhabitable (55.1-1234.1(C)); por no entregar la posesión de forma intencional (55.1-1238); por no suministrar indebidamente un servicio esencial (55.1-1239(B)); por exclusión ilegal (55.1-1243.1(D)); y a criterio de la corte en una declaración del inquilino exitosa (55.1-1244(G)) o una defensa de habitabilidad exitosa (55.1-1241(E)).

Otras tres disposiciones de honorarios favorecen al arrendador por ley y no por cláusula, así que sobreviven diga lo que diga el contrato: el 55.1-1229(A)(3), la cláusula para mostrar la vivienda, que depende a su vez del contrato; el 55.1-1233, una acción de posesión y daños cuando el inquilino no desocupa; y el 55.1-1253(C), la sección sobre quedarse después del plazo, que otorga los daños reales, honorarios razonables de abogado y costos judiciales salvo que el inquilino pruebe que no desocupar fue razonable.

Ocho, enumeradas en el Va. Code 55.1-1208(A). Ninguna de las nueve páginas de plantillas de contratos de Virginia que aparecen menciona la sección, lo que es notable siendo la disposición que más probablemente convierte un formulario descargado en algo activamente peligroso. Un contrato de renta de Virginia no contendrá disposiciones por las que el inquilino:

• acepte renunciar a derechos o remedios del capítulo 12;
• acepte renunciar a derechos o remedios relacionados con el aviso de conversión o rehabilitación de ciento veinte días que exigen la Virginia Condominium Act o la Virginia Real Estate Cooperative Act, o según el Va. Code 55.1-1410;
• autorice a cualquier persona a confesar sentencia (confess judgment) sobre un reclamo que surja del contrato de renta;
• acepte pagar los honorarios de abogado del arrendador salvo según lo dispuesto en el capítulo 12;
• acepte la exoneración o limitación de cualquier responsabilidad del arrendador ante el inquilino que surja de la ley, o indemnizar al arrendador por esa responsabilidad o cualquier costo relacionado;
• acepte, como condición de un arrendamiento en vivienda pública, una prohibición o restricción de cualquier posesión legal de un arma de fuego dentro de la unidad, salvo que lo exija la ley o regulación federal;
• acepte pagar un depósito de seguridad, primas de seguro contra daños y primas de seguro del inquilino antes de que empiece el arrendamiento que juntos pasen de dos meses de renta periódica; o
• renuncie a derechos o remedios según la Servicemembers Civil Relief Act, 50 U.S.C. 3901 y siguientes, antes de que surja una disputa. La firma de un contrato no puede condicionarse a esa renuncia, aunque después de que surge una disputa las partes pueden firmar una renuncia sobre esa disputa para facilitar una solución.

La estructura de sanciones es breve y firme. Va. Code 55.1-1208(B): cualquier disposición prohibida por el inciso A que se incluya en un contrato de renta no se puede hacer cumplir, y si un arrendador presenta una acción para hacer cumplir cualquier disposición así, el inquilino puede cobrar los daños reales sufridos y honorarios razonables de abogado. Lo que activa la sanción es que el arrendador demande con base en la cláusula, no solo que la incluya — pero la cláusula no sirve en ningún caso.

El Va. Code 55.1-1208(C) agrega una regla independiente fuera de la lista: salvo que lo haga necesario una violación del inquilino de un requisito del capítulo, ningún arrendador exigirá que un inquilino pague ningún cargo por el mantenimiento o la reparación de ninguna unidad de vivienda. Es una prohibición de los cargos de mantenimiento, de los cargos por visita de servicio y de cargos recurrentes similares que algunas plantillas de administración incluyen como renglones.

Un tipo de cláusula está permitido expresamente y es fácil pasarlo por alto. El Va. Code 55.1-1208.1 dispone que un contrato de renta puede contener disposiciones que permitan la operación de servicios de cuidado de niños que dé un inquilino de un edificio de apartamentos y que cumplan las leyes y regulaciones estatales y locales. Es una autorización y no una obligación, y ninguna de las páginas de Virginia que aparecen la menciona.

No — y la creencia de que sí es el ejemplo más claro en estos resultados de una regla importada de la rama equivocada del derecho.

La página de plantillas de contratos de Virginia más completa de las que aparecen dice, bajo un título sobre renovar un contrato, que “los contratos de arrendamiento de Virginia con plazos de 1 año o más se renovarán automáticamente con los mismos términos” y que los arrendadores “deben dar a los inquilinos 60 días de aviso por escrito si planean actualizar los términos del contrato o no renovarlo”. Ambas afirmaciones citan el Va. Code 55.1-1302.

La sección 55.1-1302 existe, y dice casi exactamente eso. Pero su título es Term of rental agreement; fee disclosure statement; renewal; security deposits (plazo del contrato de renta; declaración de cargos; renovación; depósitos de seguridad) y está en el Chapter 13 del Title 55.1 — la Manufactured Home Lot Rental Act. El inciso (C) dispone que al vencer un contrato de renta con un plazo de un año o más, el contrato se renueva automáticamente por la misma duración con los mismos términos salvo que el inquilino avise con sesenta días su intención de no renovar o el arrendador avise con sesenta días un cambio de términos. Esa es la ley para un arrendamiento de un lote para casa prefabricada. No es la ley para el contrato de una unidad de vivienda.

Lo que realmente dispone la VRLTA es el arreglo opuesto. El Va. Code 55.1-1204(A) incluye la renovación automática del contrato de renta entre los términos y condiciones que las partes pueden incluir — es decir, ocurre si, y solo si, el contrato lo dice. Y el Va. Code 55.1-1204(C)(2) lo deja clarísimo en la única situación en que la ley escribe el arrendamiento por sí misma: cuando no se ofrece un contrato de renta escrito, la duración es de doce meses y no estará sujeta a renovación automática.

Para la mayoría de los arrendamientos de Virginia, la ley no fija ninguno — y el único deber de aviso que sí existe es más limitado de lo que se suele informar.

Virginia no tiene control de rentas ni una ley general de aviso de aumento de renta. En un arrendamiento periódico, un cambio de renta se hace mediante el mecanismo de terminación y nuevos términos: el Va. Code 55.1-1253(A) exige treinta días de aviso por escrito antes de la siguiente fecha de pago de la renta para terminar un arrendamiento de mes a mes, y un arrendador que quiere una renta distinta ofrece nuevos términos. Hay una regla separada para un arrendamiento que continúa por acuerdo después de que termina un plazo, como inquilino que se queda o de mes a mes: según el 55.1-1253(D), los términos del contrato terminado siguen vigentes y rigen, salvo que la renta es la cantidad del contrato terminado o la cantidad indicada en un aviso escrito al inquilino — y una nueva cantidad de renta no entrará en vigor hasta la siguiente fecha de pago de la renta que llegue treinta días después del aviso.

El deber de sesenta días que circula es real, pero es el Va. Code 55.1-1204(K), no el 55.1-1302, y tiene tres límites. Obliga solo a un arrendador que es dueño de más de cuatro unidades de vivienda en renta, o de más de un 10% de participación en más de cuatro, ya sea directamente o por medio de una entidad de negocios, en el Commonwealth. Aplica solo a un inquilino que tiene una opción de renovar o cuyo contrato de renta contiene una disposición de renovación automática. Y cubre dos cosas: el aviso escrito de cualquier aumento de renta durante el siguiente plazo del contrato de renta, y el aviso escrito de no renovación — cada uno no menos de sesenta días antes del fin del plazo. No aplica a un arrendamiento periódico creado según el 55.1-1253(C).

A partir del 1 de julio de 2027 ese inciso cambia. El aviso de aumento de renta sube a noventa días, y el aviso debe incluir una fecha límite para que el inquilino le diga al arrendador si renovará — fecha límite que no será antes de treinta días después de que se entregue el aviso escrito de aumento de renta. El aviso de no renovación se queda en sesenta días. Ese cambio ya está en la ley en la segunda versión publicada del 55.1-1204 y se señala aquí porque una plantilla impresa hoy estará equivocada en menos de un año.

Dos reglas más de aviso completan el cuadro. El Va. Code 55.1-1253(B) crea un deber por no renovación masiva: el dueño de una propiedad multifamiliar que no renueva veinte o más arrendamientos de mes a mes, o el 50% de ellos, lo que sea mayor, dentro de un periodo seguido de treinta días en la misma propiedad multifamiliar debe entregar un aviso escrito a cada uno de esos inquilinos por lo menos sesenta días antes de dejar que venza el arrendamiento — salvo cuando el inquilino no ha pagado la renta. Y el Va. Code 55.1-1204(I) prohíbe en general los cambios unilaterales: ningún cambio unilateral en los términos de un contrato de renta hecho por cualquiera de las partes es válido salvo que se dé aviso según el contrato o según lo exija la ley y ambas partes lo acepten por escrito.

Cargo por atraso: lo que sea menor entre el 10% de la renta periódica y el 10% del saldo pendiente, y solo si el contrato escrito lo prevé. El Va. Code 55.1-1204(E) tiene dos partes y las plantillas suelen informar solo la segunda. La primera es la condición previa: un arrendador no le cobrará a un inquilino por el pago atrasado de la renta salvo que ese cargo esté previsto en el contrato de renta escrito. Sin cláusula, no hay cargo. La segunda es el límite: ningún cargo por atraso así pasará de lo que sea menor entre el 10 por ciento de la renta periódica y el 10 por ciento del saldo pendiente que debe el inquilino. La fórmula de “lo que sea menor” significa que en un mes pagado en parte el cargo se calcula sobre lo atrasado, no sobre toda la renta.

Pago devuelto: cincuenta dólares, indicados en el contrato. Aquí las páginas que aparecen citan la ley equivocada. Varias indican un cargo fijo de cincuenta dólares por cheque sin fondos según el Va. Code 8.01-27.1. Esa sección es la disposición civil general de cobro por cheques rechazados, y empieza con las palabras “Except as otherwise provided in Chapter 12 (55.1-1200 et seq.) or Chapter 14 (55.1-1400 et seq.) of Title 55.1” (salvo lo dispuesto de otra forma en el capítulo 12 o el capítulo 14 del Title 55.1) — está expresamente subordinada a la VRLTA en un arrendamiento residencial. Lo que dispone el capítulo 12 es una definición. El Va. Code 55.1-1200 define “processing fee for payment of rent with bad check” (cargo de trámite por pagar la renta con un cheque sin fondos) como el cargo de trámite indicado en el contrato de renta, que no pase de cincuenta dólares, que se cobra a un inquilino por pagar la renta con un cheque que el inquilino giró y cuyo pago rechazó el banco porque el girador no tenía cuenta o no tenía fondos suficientes.

Tres consecuencias prácticas. El cargo debe estar indicado en el contrato para existir. Tiene un límite de cincuenta dólares. Y por sus propios términos cubre un cheque rechazado por no tener cuenta o fondos suficientes — la transferencia electrónica de fondos rechazada se trata por separado, en el 55.1-1245(F), como algo que activa el aviso de catorce días y no como un evento de cargo. Por separado, el 55.1-1245(F) conserva la posibilidad del arrendador de pedir costos u honorarios de abogado según el 8.01-27.1, o un cobro civil según el 8.01-27.2, como parte de otros daños que se piden en la demanda de desalojo, siempre que se haya dado aviso según el 55.1-1202 — y ese aviso se puede incluir en el aviso de terminación de catorce días. Así que la ley general de cheques sin fondos no es irrelevante en Virginia; es un remedio de litigio con un aviso previo, no un cargo que el arrendador pueda facturar.

Solo con una alternativa gratuita, y solo al costo. El Va. Code 55.1-1204(J)(1) es una disposición sobre pagos que ninguna de las páginas de Virginia que aparecen incluye, y tiene cuatro reglas separadas:

• El arrendador aceptará el pago de la renta periódica y de cualquier depósito de seguridad con cheque y giro postal. Esas dos formas son obligatorias.
• El arrendador le dará al inquilino un recibo por escrito siempre que el inquilino pague la renta en efectivo o con giro postal.
• Ningún arrendador cobrará ningún cargo por el cobro o trámite de cualquier pago de renta, depósito de seguridad u otros cargos, salvo que el arrendador ofrezca una forma de pago alternativa que no incluya cargos adicionales.
• Cuando el arrendador sí cobra ese cargo, ningún arrendador exigirá que un inquilino pague ningún cargo por entregar la renta u otras cantidades debidas mayor que los gastos reales que un tercero le cobra al arrendador por tramitar un pago con tarjeta de crédito, tarjeta de débito o pago electrónico.

El Va. Code 55.1-1204(J)(2) es el alivio para los arrendadores pequeños: un arrendador con cuatro o menos unidades de vivienda en renta, o hasta un 10% de participación en cuatro o menos, no está obligado a aceptar el pago de la renta periódica ni del depósito de seguridad con tarjeta de débito o de crédito. El deber de aceptar cheque y giro postal sigue aplicando.

Depositarla en garantía, rápido, y no tocarla. El Va. Code 55.1-1205 permite que las partes acuerden que el inquilino pague renta prepagada, y luego impone tres deberes. La renta prepagada se colocará en una cuenta en garantía en una institución depositaria con seguro federal autorizada para hacer negocios en Virginia a más tardar al final del quinto día laborable después de recibirla. Permanecerá en la cuenta hasta que la renta prepagada venza. Y salvo que el arrendador haya adquirido de otra forma el derecho a recibir alguna parte, no se sacará de la cuenta en garantía sin el consentimiento por escrito del inquilino.

La definición del 55.1-1200 da el límite: “rent” (renta) significa todo el dinero, distinto de un depósito de seguridad, que se debe o se paga al arrendador según el contrato de renta, incluida la renta prepagada que se paga más de un mes antes de la fecha de vencimiento de la renta. Por lo tanto, la renta del último mes cobrada al firmar un contrato de doce meses es renta prepagada con un deber de depósito en garantía, y no es un depósito de seguridad — lo que significa que no consume el límite de dos meses del depósito pero sí lleva una obligación de cuenta bancaria que la mayoría de las plantillas de Virginia nunca menciona.

Cinco se deben dar en todo arrendamiento de Virginia, uno es federal, y ocho más son condicionales. Las páginas que aparecen enumeran entre nueve y trece avisos y no hay dos listas que coincidan; tres de ellas incluyen por lo menos un deber que viene de una ley que regula algo distinto de un contrato residencial. Este es el conjunto, cada uno con la sección que lo crea.

Obligatorios en todo arrendamiento.

• Declaración de Derechos y Responsabilidades del Inquilino — Va. Code 55.1-1204(B) y (H), con el Va. Code 36-139(26). Se entrega con el contrato escrito ofrecido, se reconoce en el formulario firmado del departamento, vigente a la fecha de entrega, y es una condición previa para presentar o continuar cualquier acción por una supuesta violación del contrato.
• Declaración de cargos — Va. Code 55.1-1204.1. A partir de la primera página, con la frase prescrita justo encima de la lista detallada.
• Identificación del administrador y del dueño — Va. Code 55.1-1216(A). Por escrito, al inicio del arrendamiento o antes: el nombre y la dirección de la persona autorizada para administrar la vivienda, y de un dueño de la vivienda u otra persona autorizada para actuar en nombre del dueño. La información debe mantenerse actualizada; el deber se extiende a cualquier arrendador o dueño sucesor y se puede hacer cumplir contra él; y una persona que no cumple se convierte en agente de cada persona que es arrendador para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales y para recibir y dar recibos de avisos y requerimientos (55.1-1216(D)).
• Informe de inspección de entrada — Va. Code 55.1-1214. Dentro de cinco días después de la ocupación, un informe escrito que detalle los daños que existen al momento de la ocupación, que se considera correcto salvo que el inquilino lo objete por escrito dentro de cinco días de recibirlo.
• Evidencia visible de moho — Va. Code 55.1-1215, dentro de ese informe.

Federal. El aviso sobre pintura con base de plomo para viviendas construidas antes de 1978, según el 42 U.S.C. 4852d con el 24 C.F.R. part 35 y el 40 C.F.R. part 745: se informa lo que se sabe, se entregan los registros e informes disponibles, y se da el folleto aprobado por el gobierno federal, antes de que el inquilino quede obligado por el contrato. Virginia no agrega un aviso estatal separado sobre pintura con plomo en el contrato. Lo que agrega en cambio es un deber del inquilino: el Va. Code 55.1-1227(A)(11) le prohíbe al inquilino pintar, alterar superficies pintadas o hacer modificaciones sin la aprobación previa por escrito del arrendador, pero solo cuando la unidad se construyó antes de 1978, el arrendador realmente dio los avisos federales, y el contrato exige aprobación previa por escrito. Tres condiciones, y todas tienen que cumplirse.

Condicionales.

• Zona de una instalación aérea militar — Va. Code 55.1-1217. Cuando la propiedad está en cualquier localidad donde hay una instalación aérea militar, el arrendador informa por escrito que la propiedad está en una zona de ruido o una zona de posible accidente, o en ambas, según las designa la localidad en su mapa oficial de zonificación, indicando cuál. Un aviso con información inexacta sobre la zona se trata como falta de aviso salvo que la inexactitud venga de un funcionario o empleado de la localidad. Remedio: el inquilino puede terminar en cualquier momento durante los primeros treinta días del plazo del contrato por correo certificado o registrado, con acuse de recibo, con efecto quince días después del envío o en la fecha hasta la que se pagó la renta, lo que ocurra al último, con un máximo de un mes desde el envío. La terminación es el remedio exclusivo.
• Paneles de yeso (drywall) defectuosos — Va. Code 55.1-1218. Cuando el arrendador tiene conocimiento real de paneles de yeso defectuosos no corregidos según los define el Va. Code 36-156.1, se informa por escrito antes de la firma o, en un acuerdo verbal, antes de la ocupación. Remedio: terminación dentro de sesenta días de descubrir los paneles defectuosos, con el mismo mecanismo de efecto a los quince días. Remedio exclusivo.
• Fabricación previa de metanfetamina — Va. Code 55.1-1219. Cuando el arrendador tiene conocimiento real de que la unidad se usó antes para fabricar metanfetamina y no se ha limpiado según las pautas del Va. Code 32.1-11.7 y las disposiciones de licencias del Title 54.1 chapter 11. Remedio: terminación dentro de sesenta días de descubrirlo, mismo mecanismo, remedio exclusivo. Fíjese en la sección que aplica: el 55.1-1219 es la disposición sobre arrendamientos. El Va. Code 55.1-708 impone un deber paralelo a un dueño que vende a un comprador, en un formulario de la Real Estate Board, y no aplica a un contrato de arrendamiento.
• Registro como condominio o cooperativa, o un plan de desplazamiento dentro de seis meses — Va. Code 55.1-1216(C). Para una unidad de vivienda multifamiliar: cuando se presentó ante la Real Estate Board una solicitud para registrar la propiedad como condominio o cooperativa, o existe dentro de seis meses un plan de desplazamiento de inquilinos por demolición o rehabilitación sustancial, o por conversión a uso de oficinas, hotel o motel o a un desarrollo planificado, eso debe informarse por escrito a cualquier posible inquilino.
• Bienes personales, seguro del inquilino y riesgo de inundación — Va. Code 55.1-1206(D). Cuando el contrato de renta no exige que el inquilino obtenga seguro del inquilino, el arrendador dará un aviso escrito antes de la firma que diga que el arrendador no es responsable de los bienes personales del inquilino, que el seguro del arrendador no los cubre, y que el inquilino debe obtener seguro del inquilino si quiere protegerlos. El aviso también debe informarle al inquilino que el seguro del inquilino no cubre daños por inundación y recomendarle que se comunique con la Federal Emergency Management Agency, o que visite los sitios web del National Flood Insurance Program o del Flood Risk Information System del Virginia Department of Conservation and Recreation, para saber si la propiedad está en una zona especial de riesgo de inundación. No dar el aviso no afecta la validez del contrato. Si el inquilino pide una traducción, el arrendador puede ayudarle o referirlo a un servicio de traducción electrónica y no cobrará ningún cargo por hacerlo. Ninguna de las páginas de Virginia que aparecen incluye este deber, y es lo más parecido que tiene Virginia a un aviso sobre inundaciones.
• Submedición, asignación de energía, cobro proporcional de servicios y cargos del gobierno local — Va. Code 55.1-1212(B) y (H). Cualquiera de esos sistemas se puede usar solo si se indica claramente en el contrato de renta, y cualquier cargo por servicio administrativo también debe acordarse ahí.
• Agente residente de un dueño no residente — Va. Code 55.1-1211. Todo contrato firmado por un dueño no residente o en su nombre designará específicamente un agente residente y la dirección de la oficina del agente para recibir emplazamientos, avisos, órdenes y requerimientos. Es un aviso que vive en el propio contrato y no en un formulario separado.
• Incumplimiento de la hipoteca, aceleración o venta por ejecución hipotecaria — Va. Code 55.1-1237. Para una unidad de vivienda usada como residencia unifamiliar, dentro de cinco días laborables después de que el arrendador recibe el aviso escrito del prestamista.

Lo que no se exige en un contrato residencial de Virginia. Virginia no exige ningún aviso sobre radón, chinches de cama, asbesto ni el registro de delincuentes sexuales para un arrendamiento residencial. Dos conceptos que aparecen en las listas de avisos de Virginia de las páginas que salen en los resultados vienen de una ley que no regula los contratos de arrendamiento, y uno de ellos ni siquiera es obligatorio ahí — los dos se tratan en la sección de abajo.

No, y falla por dos razones independientes.

Una página de plantillas de Virginia que aparece en los resultados incluye “Tourism Activity Zone — Tenants moving into a dwelling in a tourism activity zone must be informed about potential disturbances” (zona de actividad turística: los inquilinos que se mudan a una vivienda en una zona de actividad turística deben ser informados de posibles molestias) entre once avisos obligatorios, citando el Va. Code 55.1-707. Otra incluye “Disclosure of heavy tourism activity” (aviso de actividad turística intensa) y “Property condition disclosure” (aviso sobre el estado de la propiedad) entre los avisos obligatorios del contrato.

La primera razón es el texto mismo de la sección. El Va. Code 55.1-707 se titula Permissive disclosure; tourism activity zone (aviso permitido; zona de actividad turística), y dice: el dueño de una propiedad residencial ubicada parcial o totalmente dentro de una zona de actividad turística designada según el Va. Code 15.2-982 puede informar por escrito a cualquier posible comprador o arrendatario que la propiedad está dentro de esa zona, con una descripción de los posibles efectos, incluidos eventos especiales, desfiles, cierres temporales de calles y actividades de entretenimiento bajo techo y al aire libre. “Puede informar” no es un deber.

La segunda razón es dónde está la sección. La sección 55.1-707 está en el Chapter 7 del Title 55.1, la Virginia Residential Property Disclosure Act. El Va. Code 55.1-701 define en una frase a qué aplica ese capítulo: las disposiciones del capítulo aplican solo a las transferencias por venta, permuta, contrato de venta de terreno a plazos, o arrendamiento con opción a compra de un inmueble residencial de no menos de una ni más de cuatro unidades de vivienda. Un contrato de arrendamiento residencial común no es una transferencia por venta, permuta, contrato de venta de terreno a plazos, ni arrendamiento con opción a compra. La sección de definiciones del capítulo, el 55.1-700, habla en todo momento de compradores, de la ratificación de un contrato de compraventa de bienes raíces y del sitio web de la Real Estate Board.

El mismo razonamiento descarta el concepto del “aviso sobre el estado de la propiedad”: el Va. Code 55.1-703 es la declaración de “que el comprador tenga cuidado”, dirigida a compradores, en un formulario de la Real Estate Board. Este es el error recurrente de la competencia que todo el proyecto de contratos configurables sigue encontrando — un número de sección real, bien transcrito, tomado de la ley que regula las ventas y aplicado a un contrato de arrendamiento. Cuando una plantilla afirma un deber de aviso, la prueba más rápida es abrir la sección citada y ver si habla de quien transfiere y de un comprador o de un arrendador y un inquilino.

El Va. Code 55.1-1220(A) fija ocho deberes. El arrendador cumplirá los códigos de construcción y vivienda aplicables que afecten de manera importante la salud y la seguridad; hará todas las reparaciones y lo que sea necesario para poner y mantener la vivienda en condición apta y habitable; mantendrá limpias y estructuralmente seguras todas las áreas comunes compartidas por dos o más unidades de una propiedad multifamiliar; mantendrá en buen estado y en condiciones seguras de funcionamiento todas las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, de ventilación, de aire acondicionado y demás, incluidos los elevadores, que se dan o que se deben dar; mantendrá la vivienda de forma que se evite la acumulación de humedad y el crecimiento de moho y responderá de inmediato a cualquier aviso del inquilino según el 55.1-1227(A)(10); dará y mantendrá recipientes adecuados para cenizas, basura, desperdicios y otros residuos y organizará su retiro; suministrará agua corriente y cantidades razonables de agua caliente en todo momento, aire acondicionado razonable si se da, y calefacción en temporada, salvo cuando la unidad está construida de modo que la calefacción, el aire acondicionado o el agua caliente los genera una instalación bajo el control exclusivo del inquilino o los suministra una conexión directa de una compañía de servicios públicos; y le dará al inquilino un certificado que indique que todas las alarmas de humo están presentes, se inspeccionaron y funcionan bien, no más de una vez cada doce meses. El arrendador, un empleado o un contratista independiente puede hacer esa inspección.

Tres salvedades acompañan la lista. Va. Code 55.1-1220(B): el arrendador responde solo por los daños reales del inquilino causados directamente porque el arrendador no actuó con cuidado ordinario. Va. Code 55.1-1220(C): cuando el deber de cumplir el código del (A)(1) es mayor que cualquier otro deber del inciso, el deber del arrendador se determina con referencia al (A)(1). Va. Code 55.1-1220(D): las partes pueden acordar por escrito que el inquilino cumpla los deberes del (A)(3), (6) y (7) más reparaciones, tareas de mantenimiento, modificaciones y remodelaciones específicas — pero solo si la operación se hace de buena fe, no para evitar las obligaciones del arrendador, y no disminuye la obligación del arrendador hacia otros inquilinos.

En cuanto al moho en particular, el 55.1-1220(A)(5) es más exigente que una cláusula general de habitabilidad. Cuando hay evidencia visible de moho, el arrendador corregirá de inmediato según el Va. Code 8.01-226.12(E), volverá a inspeccionar para confirmar que ya no hay evidencia visible, y le dará al inquilino una copia de un resumen de la información sobre la corrección de moho que ocurrió durante ese arrendamiento, poniendo a su disposición el paquete completo de información e informes si lo pide, salvo lo protegido por el privilegio abogado-cliente. Una vez que el moho se corrigió según las normas profesionales, el arrendador no está obligado a informar a los inquilinos siguientes que antes hubo moho. El Va. Code 55.1-1200 define la “corrección de moho según las normas profesionales” con referencia a guías específicas de la U.S. Environmental Protection Agency, del U.S. Department of Housing and Urban Development, de la American Conference of Governmental Industrial Hygienists, y a las normas del Institute of Inspection, Cleaning and Restoration Certification, o a un protocolo de un higienista industrial que sea compatible con ellas.

Otros dos deberes del arrendador están fuera del 55.1-1220 y ninguna de las páginas que aparecen los incluye:

El aviso de cuarenta y ocho horas sobre pesticidas. El Va. Code 55.1-1223 exige que el arrendador dé aviso por escrito no menos de cuarenta y ocho horas antes de aplicar un insecticida o pesticida en la unidad del inquilino, salvo que el inquilino acepte un plazo más corto. No se requiere aviso cuando el inquilino pidió la aplicación. Un inquilino con preocupaciones sobre productos específicos debe avisarle al arrendador por escrito no menos de veinticuatro horas antes de la aplicación programada, y debe preparar la unidad según las instrucciones escritas del arrendador. Para las áreas de la propiedad distintas de las unidades de vivienda, el arrendador debe colocar letreros visibles por lo menos cuarenta y ocho horas antes.

Las cerraduras y las mirillas son una opción local, no un deber estatal. Una de las páginas que aparecen dice que un arrendador de Virginia “debe poner cerraduras y mirillas en la propiedad siempre que sea posible”. El Va. Code 55.1-1221 dice algo muy distinto: el órgano de gobierno de cualquier localidad puede exigir por ordenanza que cualquier arrendador que rente cinco o más unidades de vivienda en un mismo edificio multifamiliar instale cerraduras de pestillo (dead-bolt) y mirillas en las puertas exteriores de entrada que abren hacia afuera o adentro (no se necesita mirilla en una puerta con un panel de vidrio), cerraduras del fabricante con pasadores de metal removibles o barras de seguridad en las puertas exteriores corredizas de vidrio en los niveles indicados, y dispositivos de cierre en todas las ventanas exteriores — cada uno conforme al Uniform Statewide Building Code. Cualquier ordenanza así debe darle al arrendador un tiempo razonable para cumplir. Sin una ordenanza local, y por debajo de cinco unidades en un edificio, la sección no impone nada.

Virginia les da a los inquilinos cuatro vías separadas, por cuenta propia y ante la corte, y con frecuencia se confunden. Mantenerlas separadas importa, porque tres de ellas tienen una condición previa que anula el remedio si se omite.

1. El remedio del inquilino por reparación (Va. Code 55.1-1244.1). Cuando existe una condición que es un incumplimiento importante del arrendador con el contrato o con la ley, o que si no se corrige pronto constituirá un peligro de incendio o una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad — incluida una plaga de roedores o la falta de calefacción, agua corriente caliente o fría, luz, electricidad o drenaje adecuado — y el inquilino le avisó al arrendador de la condición por escrito, el arrendador tomará medidas razonables para reparar o corregir dentro de catorce días. Si el arrendador no lo hace, el inquilino puede contratar a un contratista externo con licencia de la Board for Contractors o, para una plaga de roedores, a una empresa de control de plagas que emplee aplicadores comerciales o técnicos registrados con licencia y registro del Department of Agriculture and Consumer Services. El inquilino tiene derecho a recuperar los costos reales del trabajo hecho, que no pasen de lo que sea mayor entre un mes de renta y mil quinientos dólares, y salvo que se le reembolsen puede descontar esos costos reales después de entregarle al arrendador una declaración detallada con los recibos. Un gobierno local o una entidad sin fines de lucro puede contratar los servicios en nombre del inquilino sin afectar su derecho. El inquilino no puede usar la sección cuando la condición la causó el inquilino, un ocupante autorizado o un invitado; cuando se le negó el acceso al arrendador; o cuando el arrendador ya había corregido la condición.

La página más completa de las que aparecen lo describe como que el inquilino puede “reparar el problema por su cuenta y retener la renta o pedir el reembolso de hasta mil quinientos dólares, lo que sea mayor”. Dos errores en una frase. La ley define los “costos reales” como una cantidad pagada contra una factura a un contratista externo con licencia o a una empresa de control de plagas con licencia, o la cantidad que esa empresa donó según su factura — no hay ninguna vía para la mano de obra del propio inquilino. Y el mecanismo es un descuento de la renta respaldado con recibos, no una retención.

2. Servicios esenciales (Va. Code 55.1-1239). Cuando, en contra del contrato o del capítulo, el arrendador de forma intencional o por negligencia no suministra un servicio esencial, el inquilino entrega un aviso escrito que especifique el incumplimiento y, después de dar un tiempo razonable para corregir, puede cobrar daños basados en la disminución del valor justo de renta de la unidad, o conseguir una vivienda sustituta razonable y quedar liberado de pagar la renta por el periodo del incumplimiento según lo determine la corte. El inquilino tiene derecho a honorarios razonables de abogado, pero no puede además proceder según el 55.1-1234 por el mismo incumplimiento. No surge ningún derecho hasta que se da el aviso escrito, y ninguno surge cuando la condición la causó el inquilino, un ocupante autorizado o un invitado. El Va. Code 55.1-1200 define “servicio esencial” como calefacción, aire acondicionado central cuando lo suministra el arrendador y funciona o se presentó como funcionando a la fecha de vigencia del contrato de renta, agua corriente, agua caliente, electricidad y gas.

3. Declaración del inquilino y depósito de la renta en la corte (Va. Code 55.1-1244). El inquilino puede presentar una declaración (tenant’s assertion) ante la general district court de que existe una condición que constituye un incumplimiento importante o un peligro de incendio o una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad — incluida la falta de calefacción o de agua corriente caliente o fría (salvo cuando el inquilino paga el servicio y la falta resulta directamente de que el propio inquilino no pagó), la falta de luz, electricidad o drenaje adecuado, una plaga de roedores, o pintura con pigmento de plomo en superficies interiores de la que el arrendador tiene aviso. Hay que mostrar dos cosas antes de obtener un remedio: que el arrendador se negó, o que teniendo una oportunidad razonable no corrigió la condición, después de un aviso escrito del inquilino o de un aviso de violación o condena de una agencia estatal o local — con una presunción refutable de que un periodo de más de treinta días desde que se recibe es irrazonable; y que el inquilino depositó la renta en la corte dentro de cinco días de la fecha de vencimiento. La corte puede terminar el contrato a petición del inquilino, entregar el depósito a cualquiera de las partes, continuar el depósito, reducir la renta (con la carga en el arrendador de mostrar por qué no debe haber una reducción), entregar el depósito para pagar reparaciones, remitir el asunto a una agencia estatal o local, o entregar el depósito para detener una ejecución hipotecaria o pagar un gravamen de un contratista. La audiencia inicial es dentro de quince días naturales de la entrega al arrendador, antes en una emergencia. Y una regla con fuerza real: cuando se establece un depósito y la condición no se corrige por completo dentro de seis meses, y el arrendador no ha hecho intentos razonables de corregirla, la corte otorgará al inquilino todo el dinero acumulado en el depósito — y el depósito no termina sino que empieza un nuevo periodo de seis meses en los mismos términos.

4. La defensa de habitabilidad (Va. Code 55.1-1241). En una acción de posesión basada en la falta de pago, o en una acción por renta mientras el inquilino está en posesión, el inquilino puede alegar como defensa que existe un peligro de incendio o una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad, con la misma presunción de treinta días. El arrendador responde mostrando que las condiciones no existen, que se corrigieron, que las causó el inquilino, su hogar o sus invitados, o que el inquilino se negó sin razón a permitir la entrada para corregirlas. La corte puede reducir la renta de forma equitativa, terminar el contrato a petición del inquilino, u ordenar que el arrendador corrija. Cuando el inquilino alegó la defensa de mala fe, la corte puede imponerle al inquilino los costos razonables, los costos de reparación y los honorarios de abogado del arrendador; cuando el inquilino gana, la corte puede a su criterio imponerle al arrendador los costos y honorarios de abogado del inquilino.

El Va. Code 55.1-1234.1, agregado por las leyes de 2023, capítulo 435, es el remedio más fuerte del capítulo para el inquilino y ninguna de las nueve páginas de contratos de Virginia que aparecen lo menciona.

Si, al inicio del arrendamiento, existe en la unidad en renta una condición que constituye un peligro de incendio o una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad de los inquilinos u ocupantes — incluida una plaga de roedores o la falta de calefacción, agua corriente caliente o fría, electricidad o drenaje adecuado — el inquilino tiene derecho a terminar el contrato de renta y recibir un reembolso completo de todos los depósitos y la renta pagados al arrendador. La condición para ese derecho es breve: el inquilino debe darle al arrendador aviso escrito de su intención de terminar dentro de siete días de la fecha en que se debía transferir la posesión de la unidad.

Salvo que el arrendador afirme que la terminación no está justificada, el arrendador reembolsará todos los depósitos y la renta a más tardar el decimoquinto día laborable después de la fecha más tardía entre el día en que se entrega el aviso de terminación y el día en que el inquilino desocupa. Un arrendador que disputa la terminación debe dar aviso escrito de la negativa, con las razones, dentro de quince días laborables de la entrega del aviso de terminación. Un inquilino que no ha tomado posesión, o que desocupó, puede demandar ante una corte competente para contestar la negativa y recuperar los depósitos y la renta — y en cualquier acción así la parte que prevalezca tendrá derecho a cobrar honorarios razonables de abogado.

El Va. Code 55.1-1243.1 le pone precio, y la cifra es lo bastante alta como para que ningún arrendador de Virginia deba acercarse. Tampoco aparece en ninguna de las páginas que salen en los resultados.

Una general district court dictará una orden a petición de un inquilino que establezca que el arrendador de forma intencional y sin autorización de la corte sacó o excluyó ilegalmente al inquilino de la unidad, interrumpió o causó la interrupción de un servicio esencial, o tomó acciones para hacer insegura la vivienda para habitarla. La orden puede exigir que el arrendador devuelva la posesión, reanude el servicio interrumpido, o corrija las acciones intencionales que hicieron insegura la vivienda.

Los plazos son rápidos: la audiencia inicial se celebrará dentro de cinco días naturales desde la fecha de presentación. La corte puede dictar una orden preliminar sin audiencia de la otra parte (ex parte) cuando hay una buena causa y el inquilino hizo esfuerzos razonables para avisarle al arrendador, con una audiencia completa no más de diez días después. En la audiencia completa la corte puede terminar el contrato de renta a petición del inquilino y ordenar que se devuelva todo el depósito de seguridad.

Y los daños: con pruebas que establezcan uno o más de los tres factores, el inquilino cobrará (i) los daños reales, (ii) daños legales de cinco mil dólares o cuatro meses de renta, lo que sea mayor, y (iii) honorarios razonables de abogado.

El Va. Code 55.1-1252 fija la prohibición de fondo: un arrendador no puede recuperar ni tomar la posesión de la unidad disminuyendo intencionalmente los servicios al interrumpir o causar la interrupción de un servicio esencial que exige el contrato de renta, ni negándole al inquilino el acceso salvo que la negativa sea conforme a una orden judicial de posesión. El Va. Code 55.1-1243.2 agrega una responsabilidad separada cuando se excluye a un inquilino porque la unidad fue declarada inhabitable (condemned) después de que el inquilino avisó de una violación del código de construcción que implicaba un riesgo sustancial: el arrendador responde por los daños reales y debe devolver la renta prepagada que aún no se debía al momento de la declaración, el depósito de seguridad y cualquier renta pagada después de la declaración — salvo que la declaración se haya debido a un acto deliberado o negligente del propio inquilino o a un caso de fuerza mayor, o que el contrato se haya terminado correctamente según el 55.1-1240.

Tres vías legales, cada una con su propio plazo de aviso y cada una prohibiendo los daños y perjuicios pactados.

Personal militar (Va. Code 55.1-1235). Un miembro de las fuerzas armadas de los Estados Unidos, o de la National Guard (guardia nacional) en servicio de tiempo completo o como técnico del servicio civil de la National Guard, puede terminar por cualquiera de cinco motivos: órdenes de cambio permanente de estación; órdenes de servicio temporal de más de tres meses de duración; baja o liberación del servicio activo, o del servicio de tiempo completo o la condición de técnico de la National Guard; una orden de presentarse en alojamientos del gobierno que cause la pérdida de la asignación básica para vivienda; o una orden de suspensión de movimientos por una emergencia local, nacional o mundial vigente por un periodo indefinido o por no menos de treinta días que impida que el militar ocupe la unidad arrendada con fines residenciales. El mecanismo: un aviso escrito de terminación que surta efecto en una fecha indicada no menos de treinta días después de la primera fecha en que vence y debe pagarse el siguiente pago de renta después de dar el aviso, más una copia de las órdenes oficiales o una carta firmada por el oficial al mando que las confirme antes de la fecha de terminación. El arrendador no puede cobrar ningún daño y perjuicio pactado. Las obligaciones del inquilino según el 55.1-1227 no se afectan.

Víctimas de abuso familiar, abuso sexual, acecho o trata (Va. Code 55.1-1236). Las categorías protegidas son el abuso familiar según lo define el Va. Code 16.1-228, el abuso sexual según lo define el Va. Code 18.2-67.10 u otra agresión sexual penal, el acecho en violación del Va. Code 18.2-60.3, y la trata de personas según el Article 3 del Chapter 8 del Title 18.2 — la trata se agregó por las leyes de 2025, capítulo 593. El derecho surge cuando la víctima obtuvo una orden de protección durante el plazo y da aviso mientras la orden está vigente o durante una extensión; cuando se obtuvo una orden de protección preliminar o permanente con la misma base; o cuando una corte condenó a un agresor, o un magistrado, una agencia policial, un gran jurado, un gran jurado especial o una corte emitió una orden de arresto, citación, acusación formal (information) o acusación (indictment) contra una persona por un delito así contra la víctima durante el plazo. En la vía de la condena, la víctima puede usar el derecho para terminar el contrato vigente cuando se dicta la orden de condena y un contrato de renta posterior con base en la misma condena. El plazo de aviso es poco común y específico: un aviso escrito de terminación que surta efecto veintiocho días después de que el inquilino lo entregue, con una copia de la orden, la orden de condena, la orden de arresto, la citación, la acusación formal o la acusación. La renta se sigue debiendo hasta la fecha de efecto, las obligaciones del inquilino según el 55.1-1227 continúan hasta esa fecha, y el arrendador no puede cobrar ningún daño y perjuicio pactado. Los coinquilinos siguen siendo responsables de la renta por el resto del plazo; cuando el agresor es el único inquilino obligado que queda en el contrato, el arrendador puede terminar el contrato y cobrarle al agresor los daños reales por esa terminación según el 55.1-1251.

Incendio o siniestro (Va. Code 55.1-1240). Cuando la unidad o la propiedad se daña o destruye por un incendio o siniestro al grado de que el disfrute del inquilino queda sustancialmente afectado, o las reparaciones necesarias solo se pueden hacer si el inquilino desocupa, cualquiera de las partes puede terminar. En la versión vigente ahora, el inquilino termina desocupando y, dentro de catorce días después, entregando un aviso escrito de su intención de terminar, en cuyo caso el contrato termina en la fecha de desocupación; y el arrendador termina dando catorce días de aviso con base en su determinación de que el daño requiere que el inquilino salga y de que el uso de la vivienda está sustancialmente afectado. Al terminar, el arrendador devuelve todos los depósitos de seguridad según el 55.1-1226 y la renta prepagada más los intereses acumulados que se puedan cobrar según la ley, salvo que el arrendador crea razonablemente que el inquilino o su hogar o invitados causaron el daño. La renta se prorratea a la fecha del siniestro. Esta sección cambia el 1 de enero de 2027 — vea la sección sobre la vigencia más abajo.

Dos reglas más relacionadas con la terminación completan el cuadro. Va. Code 55.1-1238: cuando el arrendador de forma intencional no entrega la posesión, la renta se reduce hasta que se entregue la posesión, y el inquilino puede terminar con por lo menos cinco días de aviso por escrito y recuperar toda la renta prepagada y los depósitos, o exigir el cumplimiento; cuando el incumplimiento es intencional y no de buena fe, la persona afectada cobra los daños reales y honorarios razonables de abogado. Y Va. Code 55.1-1237(C): un sucesor que adquiere una unidad ejecutada por hipoteca para ocuparla como residencia principal debe darle al inquilino que está ahí no menos de noventa días de aviso por escrito para desocupar, mientras que un sucesor que la adquiere con cualquier otro fin la recibe sujeta al contrato por el resto del plazo.

El Va. Code 55.1-1254 permite que un arrendador trate como abandonados los bienes personales que quedan en la unidad, en la propiedad o en un área de almacenamiento que da el arrendador después de que el contrato de renta terminó y se entregó la posesión — pero solo cuando el arrendador ya dio uno de tres avisos específicos, cada uno de los cuales debe contener por sí mismo la declaración sobre la disposición de los bienes. Ese último punto es lo que convierte esto en una regla de redacción del contrato y de los avisos en lugar de una regla de fondo:

• un aviso de terminación según el capítulo, que incluya una declaración de que cualquier bien personal que quede en la unidad o en la propiedad se desechará dentro del periodo de veinticuatro horas después de la terminación;
• el aviso de abandono del 55.1-1249, que incluya una declaración de que los bienes que queden se desecharán dentro del periodo de veinticuatro horas después de que venza el plazo de aviso de siete días; o
• un aviso escrito separado, que incluya una declaración de que los bienes que queden se desecharán dentro de veinticuatro horas después de que venza un periodo de diez días desde la fecha en que se dio el aviso.

El inquilino tiene derecho a sacar sus bienes personales en horarios razonables durante el periodo de veinticuatro horas, o en otros horarios razonables hasta que el arrendador los haya desechado. Durante ese periodo el arrendador no responde por el riesgo de pérdida. Un arrendador que no permite un acceso razonable se expone a una orden judicial u otro remedio. Cualquier dinero que reciba el arrendador por una venta va a la cuenta del inquilino y se aplica a las cantidades debidas, incluidos los costos razonables de vender, almacenar o resguardar — y cualquier resto se trata como un depósito de seguridad según el 55.1-1226, lo que significa que se le aplican los mecanismos de la cuenta de cuarenta y cinco días. La sección no aplica una vez que se otorgó una orden de posesión y se ejecutó una orden de desalojo según el Va. Code 8.01-470; en ese momento rige el Va. Code 55.1-1255, según el cual el sheriff supervisa que los bienes se saquen a la vía pública, el inquilino tiene veinticuatro horas para recogerlos, y el arrendador puede en su lugar designar un área de almacenamiento.

El abandono mismo se define en términos de procedimiento en el Va. Code 55.1-1249. Cuando el contrato de renta exige que el inquilino avise una ausencia prolongada prevista de más de siete días y el inquilino no lo hace, el arrendador puede cobrar los daños reales — otro derecho que existe solo si el contrato crea el deber. Durante cualquier ausencia de más de siete días, el arrendador puede entrar en los momentos razonablemente necesarios para proteger sus bienes y su propiedad. Cuando el arrendador no puede determinar si la vivienda se abandonó, el arrendador entrega un aviso escrito según el 55.1-1202 que exige que el inquilino avise por escrito dentro de siete días que piensa seguir ocupándola; si el inquilino lo hace, o el arrendador determina de otra forma que el inquilino sigue ahí, la vivienda no se trata como abandonada. Si no, al vencer los siete días hay una presunción refutable de abandono y el contrato se considera terminado en esa fecha, con el deber del arrendador de mitigar según el 55.1-1251.

El Va. Code 55.1-1256 cubre la muerte de un inquilino único: el contrato se considera terminado en la fecha de la muerte, el arrendador no necesita pedir una orden de posesión, la sucesión sigue siendo responsable de los daños reales según el 55.1-1251, y el arrendador puede disponer de los bienes personales después de dar por lo menos diez días de aviso por escrito a la persona de contacto autorizada nombrada en la solicitud de renta, el contrato u otro documento del arrendador — o al inquilino según el 55.1-1202 si no se nombró a nadie. Los ocupantes autorizados y los invitados no pueden quedarse y deben desocupar antes de que terminen los diez días.

El Va. Code 55.1-1253(C) le da al arrendador dos cosas y condiciona una de ellas al contrato.

Por ley, cuando el inquilino se queda en posesión sin el consentimiento del arrendador después del vencimiento o la terminación, el arrendador puede presentar una acción de posesión y también puede cobrar los daños reales, honorarios razonables de abogado y costos judiciales — salvo que el inquilino pruebe con la preponderancia de la prueba que no desocupar en la fecha de terminación fue razonable. Ese derecho a honorarios surge sin una cláusula.

Por contrato, el arrendador puede incluir en el contrato de renta una penalidad razonable de daños y perjuicios pactados, que no pase de una cantidad igual al 150% de la renta diaria de la renta mensual, por cada día que el inquilino se quede después de la fecha de terminación indicada en el aviso del arrendador. Cuando la unidad es una unidad de vivienda pública u otra unidad sujeta a la regulación del U.S. Department of Housing and Urban Development, esa penalidad no pasará del 100% de la renta diaria de la renta mensual indicada en el contrato. Si el arrendador consiente que siga la ocupación, aplica el 55.1-1204 y el arrendamiento continúa.

No, y la sección está por reescribirse. En la versión vigente hoy, el Va. Code 55.1-1258(A) prohíbe que el arrendador tome represalias aumentando la renta, disminuyendo los servicios, presentando o amenazando con presentar una acción de posesión, o causando una terminación según el 55.1-1253 o el 55.1-1410, después de que el arrendador sabe que el inquilino se quejó ante una agencia de gobierno encargada de hacer cumplir un código de construcción o de vivienda por una violación que afecta de manera importante la salud o la seguridad; se quejó ante el arrendador o presentó una acción contra él por una violación del capítulo; organizó o se hizo miembro de una organización de inquilinos; o declaró en un procedimiento judicial contra el arrendador. El arrendador todavía puede aumentar la renta a la que se cobra por rentas similares en el mercado y puede disminuir servicios que apliquen por igual a todos los inquilinos.

Dos características distinguen a Virginia de los estados que presumen la represalia. Primero, no hay presunción ni periodo de revisión hacia atrás: el 55.1-1258(B) dice expresamente que la carga de probar la intención de represalia corresponde al inquilino. Segundo, las excepciones del 55.1-1258(C) son expresas — el arrendador puede terminar y presentar una acción de posesión cuando la violación del código la causó principalmente la falta de cuidado razonable del inquilino, de un ocupante autorizado o de un invitado; cuando el inquilino no ha pagado la renta; cuando cumplir el código requiere modificaciones, remodelación o demolición que en la práctica privarían al inquilino del uso de la unidad; o cuando el inquilino incumple una disposición del contrato que afecta de manera importante su salud y seguridad o la de otros. El inciso (D) conserva la terminación por cualquier otro motivo legal salvo que la corte determine que el motivo fue una represalia.

El remedio es el general del capítulo más una defensa: el inquilino tiene derecho a los remedios aplicables del capítulo, incluido el cobro de los daños reales, y puede alegar la represalia como defensa en cualquier acción de posesión.

Esta es la parte de la ley de Virginia que ninguna página de plantillas de la competencia trata, y es la razón por la que un formulario de Virginia impreso hoy necesita una anotación en el calendario. Nueve secciones del capítulo 12 se publican actualmente en más de una versión en el sitio oficial del Code of Virginia, cada versión con una fecha de vigencia entre corchetes. Leer el bloque equivocado publica una ley que no está vigente. Las reglas indicadas en toda esta página son las versiones vigentes el 6 de agosto de 2026.

El 1 de enero de 2027:

• 55.1-1240, daños por incendio o siniestro, se reescribe. El plazo de aviso del inquilino después de desocupar pasa de catorce días a veintiún días, y el aviso del arrendador pasa de catorce a veintiún días — pero el arrendador solo puede darlo después de reunirse, o de hacer un esfuerzo razonable por reunirse, con el inquilino para hablar del alcance del daño y de cualquier alternativa razonable a la terminación, y después de determinar si hay disponible dentro de un tiempo razonable una unidad sustancialmente similar en el mismo complejo y, si la hay, ofrecerla en los términos actuales del inquilino. El inquilino adquiere entonces el derecho, dentro de siete días de recibir el aviso, de pedir por escrito que el arrendador vuelva a evaluar el alcance del daño y la habitabilidad de la unidad, con la participación del inquilino en la nueva evaluación.
• 55.1-1258, represalias, se reemplaza por completo. Los actos protegidos pasan de cuatro a cinco e incluyen ahora una queja ante cualquier miembro de un medio de noticias o de comunicación sobre un incumplimiento, y una queja escrita o una acción que alegue una violación de la Virginia Fair Housing Law o de la federal Fair Housing Act. Las respuestas prohibidas se convierten en una lista de seis, que incluye aumentar cargos además de la renta, disminuir servicios o hacer cumplir una regla de forma selectiva, amenazar, acosar o coaccionar al inquilino, y negarse a renovar un arrendamiento cuando el inquilino recibe un Housing Choice Voucher u otra asistencia para la renta. Las excepciones pasan de cuatro a nueve. En particular, la frase que pone en el inquilino la carga de probar la intención de represalia no sobrevive en el nuevo inciso D.
• Empieza el 55.1-1212.1. Un arrendador dueño de más de cuatro unidades de vivienda en renta, o de más de un 10% de participación en más de cuatro, no puede prohibir que un inquilino instale un pequeño aparato portátil de generación solar en el exterior de su vivienda, aunque se permiten restricciones razonables de tamaño, lugar y forma y el arrendador puede prohibir la instalación en otros lugares de la propiedad. El aparato tiene un límite de 1,200 vatios por unidad de vivienda, debe cumplir el National Electrical Code y estar certificado por un laboratorio de pruebas reconocido a nivel nacional, y debe impedir que se exporte energía durante un apagón. El inquilino da por lo menos siete días de aviso antes de la instalación con la documentación y el lugar propuesto, y responde por cualquier daño. Un inquilino en una unidad sujeta a un sistema de cobro proporcional de servicios no puede usar ni instalar uno.
• 55.1-1244 (declaración del inquilino; depósito de la renta en la corte) y el 55.1-703 también pasan a sus versiones posteriores.

El 1 de julio de 2027:

• 55.1-1204(K) — el aviso de aumento de renta en el nuevo plazo sube de sesenta a noventa días, con una fecha límite de respuesta del inquilino no antes de treinta días después de la entrega. La no renovación se queda en sesenta.
• 55.1-1202 agrega un nuevo inciso E: ningún aviso de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta tendrá efecto salvo que contenga un estado de cuenta escrito de cargos y pagos de todo el arrendamiento o de los últimos doce meses, lo que sea más corto, más los cargos por atraso, honorarios de abogado, costos y otros cargos pactados que se deban — y, cuando el contrato usa submedición, equipo de asignación de energía o un sistema de cobro proporcional de servicios, también los cargos y abonos de las facturas de energía y servicios.
• 55.1-1203 agrega un aviso previo a la solicitud: antes de pedir o cobrar cualquier pago o información sobre un posible inquilino, el arrendador debe informar al solicitante por escrito o con un anuncio accesible el monto de cualquier cargo o depósito de solicitud y si son reembolsables, los criterios de selección de inquilinos, cualquier criterio que cause un rechazo automático, otros criterios que puedan causar un rechazo, el nombre y la dirección de la agencia de informes de consumidores cuando se usa un informe de consumidor, y el derecho del solicitante a una copia gratuita del informe si hay una decisión adversa y a disputar su exactitud.
• 55.1-1245 agrega el inciso G: para un arrendador de más de cuatro unidades de vivienda en renta, cuando la renta no se paga y la cantidad exacta que se debe es menor o igual a un mes de renta más los cargos por atraso pactados, el arrendador debe entregar un aviso escrito que indique la cantidad exacta que se debe y que ofrezca un plan de pagos en pagos mensuales iguales durante lo que sea menor entre seis meses y el resto del plazo, sin penalidad por pagar antes y sin cargos adicionales por atraso durante el plan mientras el inquilino pague a tiempo. El inquilino tiene catorce días para pagar todo o entrar al plan.
• 55.1-1209 y 55.1-1212 pasan a sus versiones posteriores.

En la fecha más tardía entre el 1 de julio de 2028 y siete años después de que termine el estado de emergencia por la pandemia de COVID-19: empieza la tercera versión publicada del 55.1-1245. Ese momento no es una fecha fija del calendario y hay que volver a revisarlo en lugar de anotarlo.

Una nota de método, porque es la razón por la que esta sección se puede afirmar con seguridad. El Code of Virginia oficial publica una tabla de secciones afectadas por cada sesión para cada título. Para la sesión ordinaria de 2026 enumera exactamente dieciséis secciones del capítulo 12 como enmendadas: 55.1-1200, 55.1-1202, 55.1-1203, 55.1-1204, 55.1-1208, 55.1-1209, 55.1-1212, 55.1-1212.1, 55.1-1235, 55.1-1240, 55.1-1241, 55.1-1244, 55.1-1245, 55.1-1258, 55.1-1259 y 55.1-1262. Cada una de esas dieciséis se leyó en el texto codificado para esta versión, y se revisó cada número de capítulo de 2026 que aparece en las líneas de historial del capítulo. Es una prueba positiva de que está actualizada y no una simple falta de pruebas en contra.

Cargamos y leímos las nueve páginas que aparecen actualmente para la búsqueda antes de escribir una sola palabra de esta. Lo que sigue no es una queja general sobre la calidad de las plantillas; cada punto se verificó contra la sección que la propia página de la competencia cita.

1. El aviso de renta de cinco días. Las nueve páginas que aparecen describen un aviso de cinco días para pagar o desocupar, y varias venden un formulario de aviso de cinco días junto con el contrato. El Va. Code 55.1-1245(F) dice catorce días, en sus tres versiones publicadas.

2. La renovación automática y el aviso de sesenta días del capítulo equivocado. La página más completa de las que aparecen dice que los contratos de Virginia de un año o más se renuevan automáticamente con los mismos términos, y que los arrendadores deben dar sesenta días de aviso para cambiar los términos o no renovar, citando el Va. Code 55.1-1302 — una sección de la Manufactured Home Lot Rental Act.

3. La submedición citada al capítulo no residencial. Una de las páginas que aparecen incluye un “Special Equipment, Submetering, and Systems Disclosure” (aviso sobre equipo especial, submedición y sistemas) y cita el Va. Code 55.1-1404. Esa sección está en el Chapter 14, Nonresidential Tenancies (arrendamientos no residenciales); su propia sección de definiciones define “building” (edificio) con referencia a un arrendamiento no residencial, incluido un edificio de oficinas o un centro comercial según los define el Va. Code 56-245.2, y cubre por separado los campamentos y sitios para acampar. La sección residencial de submedición es el 55.1-1212, y las dos no son intercambiables: la versión residencial contiene las reglas del cobro proporcional de servicios, el límite de cinco dólares al cargo por atraso y la regla de facturación de quince días que realmente necesita un contrato residencial.

4. Números de sección derogados. La misma página cita el 55-248.12(A) para el aviso del dueño. Ese número se reemplazó cuando la ley pasó al Title 55.1 en 2019. La lista de fuentes de otra de las páginas que aparecen mezcla números actuales del 55.1 con números anteriores a 2019 en la misma pantalla.

5. Un aviso permitido para ventas presentado como un aviso obligatorio del contrato. Dos de las páginas que aparecen incluyen la zona de actividad turística, y una incluye un aviso sobre el estado de la propiedad, como avisos obligatorios del contrato. El Va. Code 55.1-707 dice que un dueño “puede informar”, y el Va. Code 55.1-701 limita todo el capítulo a ventas, permutas, contratos de venta de terreno a plazos y arrendamientos con opción a compra.

6. El periodo de gracia presentado como universal. Dos de las páginas que aparecen presentan un periodo de gracia de cinco días para la renta como regla general de Virginia. Viene del Va. Code 55.1-1204(C), que aplica solo cuando el arrendador no ofrece un contrato de renta escrito. Una tercera página dice lo contrario — que Virginia no tiene ningún periodo de gracia. Las dos tienen razón a medias, y ninguna indica la condición.

7. El aviso de entrada, invertido. La página más completa de las que aparecen dice que un arrendador debe dar veinticuatro horas de aviso para el mantenimiento que pidió el inquilino. El Va. Code 55.1-1229(A)(4) dice que cuando el inquilino pide el mantenimiento el arrendador no está obligado a dar ningún aviso, y la cifra de veinticuatro horas no aparece en la sección.

8. Las cerraduras y las mirillas como deber estatal. El Va. Code 55.1-1221 es una ley que habilita una opción local, limitada a arrendadores de cinco o más unidades en un mismo edificio multifamiliar, y solo cuando una localidad adoptó una ordenanza.

9. El cargo por cheque sin fondos tomado de la ley civil general. Dos de las páginas que aparecen indican un cargo fijo de cincuenta dólares según el Va. Code 8.01-27.1. Esa sección cede expresamente ante el capítulo 12 en un arrendamiento residencial, y la regla que opera es la definición del Va. Code 55.1-1200, que exige que el cargo esté indicado en el contrato de renta.

10. Reparar y descontar descrito como retención por cuenta propia. El Va. Code 55.1-1244.1 exige un contratista externo con licencia o una empresa de control de plagas con licencia y crea un descuento con recibos, no una retención, y no la mano de obra del inquilino.

11. La regla del moho, confundida. La página más completa de las que aparecen dice que si hay moho adicional el arrendador tiene cinco días para corregirlo, y que si los inquilinos descubren moho tienen cinco días para avisarle al arrendador. El Va. Code 55.1-1215 dice algo distinto en ambas mitades: el arrendador tiene cinco días laborables después de que el inquilino pide tomar posesión o decide quedarse en posesión a pesar del moho visible informado, y los cinco días del inquilino son el plazo para objetar por escrito el informe de entrada, no un plazo para reportar descubrimientos posteriores. Un inquilino que después encuentra humedad o moho tiene el deber de avisar de inmediato según el Va. Code 55.1-1227(A)(10), sin un número de días.

12. La aceptación de la renta con reserva incluida como aviso del contrato. El decimotercer “aviso obligatorio” de la página más completa de las que aparecen es una declaración de que la renta se acepta con reserva, citando el Va. Code 55.1-1250. Esa sección sí prescribe un texto, palabra por palabra — pero lo prescribe para un aviso escrito al inquilino, que se puede incluir en el aviso de terminación de catorce días, no para el contrato. La regla que habilita es real y vale la pena conocerla: un arrendador no puede aceptar el pago completo de la renta y de todas las demás cantidades que se deben y aun así obtener una orden de posesión por falta de pago, pero puede aceptar un pago parcial y aun así continuar, siempre que se haya dado el aviso de reserva. Poner el párrafo prescrito en el contrato en lugar del aviso no cumple la sección.

13. Falta por completo la sección de disposiciones prohibidas. Ninguna de las nueve páginas que aparecen menciona el Va. Code 55.1-1208, los ocho tipos de cláusulas que un contrato de Virginia no puede contener, ni la exposición a daños más honorarios del inciso (B) por demandar con base en una de ellas.

14. La salida para arrendadores pequeños que ya no existe. Todavía circulan guías sobre contratos de Virginia que describen la VRLTA como evitable por un arrendador por debajo de un número de unidades. Las exclusiones del Va. Code 55.1-1201(C) no tienen ninguna prueba de número de unidades, y el 55.1-1201(B) aplica el capítulo a todas las unidades de vivienda unifamiliares y multifamiliares.

El Va. Code 55.1-1203 rige la etapa anterior al contrato, y es directamente relevante para cualquiera que verifique solicitantes. El cargo por solicitud es un cargo no reembolsable que se paga para ser considerado como inquilino; el depósito de solicitud es un depósito reembolsable, incluido el dinero que se piensa usar como depósito de seguridad, y se convierte en depósito de seguridad en la fecha de inicio del contrato de renta (Va. Code 55.1-1200).

El límite del cargo. Un cargo por solicitud no pasará de cincuenta dólares, sin contar los gastos reales que el arrendador le paga a un tercero que hace las verificaciones de antecedentes, de crédito u otras verificaciones previas a la ocupación del solicitante. Cuando la solicitud es para una unidad de vivienda pública u otra unidad sujeta a la regulación del U.S. Department of Housing and Urban Development, el límite es de treinta y dos dólares, con la misma exclusión del costo del tercero.

La devolución del depósito. Cuando el solicitante no renta la unidad, el arrendador devolverá del depósito de solicitud, dentro de veinte días de que no se rente o de que el arrendador lo rechace, todo lo que pase de los gastos y daños reales del arrendador, junto con una lista detallada de esos gastos y daños. Cuando el depósito se hizo en efectivo, cheque certificado, cheque de caja o giro postal, y no se renta porque el arrendador lo rechazó, la devolución se debe dentro de diez días. Un arrendador que no cumple responde por la parte retenida indebidamente más honorarios razonables de abogado.

Lo que se puede preguntar. El arrendador puede pedir información que le permita determinar si cada solicitante puede ser inquilino, puede fotocopiar la licencia de manejar de cada solicitante o una identificación con foto similar que contenga un número de Seguro Social o un número de control del Department of Motor Vehicles, y puede exigir un número de Seguro Social o un número de identificación personal del contribuyente (ITIN). El arrendador no fotocopiará una identificación emitida por el gobierno de los EE. UU. mientras hacerlo viole el 18 U.S.C. 701.

El deber de mitigar un puntaje de crédito bajo. El Va. Code 55.1-1203(D) exige que un arrendador considere las pruebas de que un solicitante es víctima de abuso familiar, según lo define el Va. Code 16.1-228, para mitigar cualquier efecto adverso del puntaje de crédito bajo de un solicitante que de otra forma califica. El solicitante puede probar esa condición con una carta de un programa contra la violencia sexual y doméstica, de un consejero de vivienda certificado por el U.S. Department of Housing and Urban Development, o del abogado del solicitante; un informe policial del incidente; o una orden judicial. Un arrendador que no cumple responde por los daños reales, incluida toda cantidad pagada como cargo por solicitud, depósito de solicitud o reembolso de los costos del tercero del arrendador, más honorarios de abogado.

La confidencialidad después. El Va. Code 55.1-1209(B) convierte la información recibida según el 55.1-1203 en un registro confidencial del inquilino que no se entregará a ninguna persona salvo en respuesta a una citación judicial (subpoena). El Va. Code 55.1-1209(A) enumera luego las catorce circunstancias en las que se puede entregar cualquier información del inquilino — consentimiento previo por escrito, registro público, un resumen del historial de pagos de renta, un aviso de incumplimiento no corregido o de terminación cuando el inquilino no se quedó, una petición de la policía o de seguridad pública, una citación judicial civil, una petición del comisionado local de ingresos, un comprador con contrato que acepta por escrito mantener la confidencialidad, un prestamista que financia o refinancia la propiedad, el oficial al mando del inquilino o el oficial de vivienda militar o el abogado militar, el abogado o la agencia de cobranza del arrendador, una emergencia, el agente administrador o su sucesor, y una petición del censo federal. El Va. Code 55.1-1209(E) permite que el inquilino pida una copia de sus propios registros en papel o en formato electrónico, y cuando el arrendador pone los registros a disposición mediante un portal electrónico, al inquilino no se le exigirá pagar por el acceso a ese portal.

Otra restricción de verificación obliga a los arrendadores más grandes. El Va. Code 55.1-1245(J) prohíbe que un arrendador dueño de más de cuatro unidades de vivienda en renta, o de más de un 10% de participación en más de cuatro, tome una decisión adversa contra un solicitante basándose únicamente en su historial de pagos o en un desalojo por falta de pago de la renta ocurridos entre el 12 de marzo de 2020 y treinta días después de que venció o se revocó el estado de emergencia por la pandemia. Un rechazo activa un aviso escrito con el número de teléfono y el sitio web de la organización estatal de asistencia legal, que le informa al solicitante su derecho a afirmar, dentro de siete días del matasellos, que la descalificación se basó en ese historial de la época de la pandemia, y que exige que el arrendador haga un esfuerzo de buena fe por comunicarse con quien generó cualquier informe de consumidor o de verificación de inquilinos en que se basó. No cumplir cuesta daños legales de mil dólares más honorarios de abogado. Como los deberes de arrendadores e inquilinos de Virginia llegan hasta el proceso de verificación, haga bien las verificaciones — consulte nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos de Virginia (en inglés).

Transferencia de los depósitos en una venta (Va. Code 55.1-1213). El dueño actual de una propiedad en renta transferirá cualquier depósito de seguridad y los intereses acumulados al nuevo dueño en el momento de la transferencia. Cuando el dueño actual tiene un contrato escrito de administración de la propiedad según el Va. Code 54.1-2135(E), el dueño debe darle al agente administrador un aviso escrito pidiendo el pago de los depósitos antes del cierre; al recibirlo, el agente administrador los transfiere y da aviso escrito a cada inquilino de que el depósito se transfirió al nuevo dueño.

Acceso de cable y televisión (Va. Code 55.1-1222). Ningún arrendador de una unidad de vivienda multifamiliar exigirá ni aceptará el pago de ningún cargo, cuota u otra cosa de valor de un proveedor de televisión por cable, módem de cable, antena satelital maestra, satélite de transmisión directa, televisión por suscripción o cualquier otro servicio de programación de televisión a cambio de darle a ese proveedor el simple acceso a los inquilinos del arrendador, o de darles a los inquilinos el simple acceso al servicio. Se permite un contrato de servicio por mercadeo real y otros servicios que faciliten la entrega, y se puede pagar a un valor razonable. El arrendador no puede exigir a los inquilinos el pago por ese servicio salvo que el propio arrendador sea el proveedor, y no puede discriminar en la renta entre los inquilinos que reciben el servicio y los que no. El arrendador todavía puede exigir que el proveedor y el inquilino paguen todo el costo de instalación, operación o retiro, y puede exigir una indemnización o garantía razonable por daños.

Reglas y reglamentos (Va. Code 55.1-1228). Un arrendador puede adoptar reglas sobre el uso y la ocupación, pero una regla obliga al inquilino solo si se cumplen las seis condiciones: su propósito es promover la comodidad, seguridad o bienestar de los inquilinos, proteger la propiedad del arrendador del uso abusivo, o distribuir de forma justa los servicios e instalaciones; tiene una relación razonable con ese propósito; aplica de forma justa a todos los inquilinos de la propiedad; es lo bastante explícita para informarle de forma justa al inquilino lo que se exige o se prohíbe; no es para evitar las obligaciones del arrendador; y el inquilino recibió una copia al firmar el contrato de renta o cuando se adoptó la regla. Una regla que se adopta o se cambia después de que el inquilino firma el contrato se puede hacer cumplir solo con un aviso razonable, y si constituye una modificación sustancial del acuerdo del inquilino no es válida salvo que el inquilino la acepte por escrito.

Prohibir la entrada a un invitado (Va. Code 55.1-1246). El arrendador puede prohibirle la entrada a la propiedad a un invitado del inquilino mediante un aviso escrito entregado personalmente a esa persona, por una conducta en la propiedad del arrendador que viole el contrato de renta, una ordenanza local, o la ley estatal o federal. Se debe entregar una copia al inquilino, y el aviso debe describir la conducta que es la base de la medida. El arrendador puede luego pedirle al magistrado una orden por allanamiento (trespass). El inquilino puede presentar una declaración según el Va. Code 55.1-1244 para pedirle a la general district court que revise la prohibición.

Políticas de llaves para empleados (Va. Code 55.1-1209.1). Un arrendador dueño de más de doscientas unidades de vivienda en renta unidas al mismo inmueble en el Commonwealth debe establecer una política que exija una verificación de antecedentes penales antes de contratar a cualquier solicitante cuyo puesto tendrá acceso a las llaves de las unidades, y políticas y procedimientos escritos para el almacenamiento, la entrega y devolución, la seguridad, el acceso y, cuando aplique, el uso y la desactivación de las llaves de las unidades y de los códigos de llave electrónica. Quedan excluidas las instituciones financieras según las define el Va. Code 6.2-100 y los agentes de bienes raíces con licencia según el Title 54.1 chapter 21.

Eviction Diversion Program (Va. Code 55.1-1262). Cualquier general district court del Commonwealth puede implementar el programa creado por el Va. Code 55.1-1260, cuyo propósito declarado es reducir los desalojos de personas de bajos ingresos por no pagar cantidades pequeñas. Es elegible un inquilino que se presenta en la primera lista de casos; paga por lo menos el 10% de la cantidad que se debe en la demanda de desalojo según se haya modificado en esa lista; da un testimonio bajo juramento sobre sus ingresos y fondos suficientes y sobre las razones del faltante; no debe renta de un plan de pagos firmado en los últimos doce meses; no ha incumplido un plan así en los últimos doce meses; y no ha participado en un programa para evitar desalojos en los últimos doce meses. El plan ordenado por la corte es del 30% a más tardar el quinto día de cada uno de los tres meses siguientes, con la renta corriente pagada dentro de cinco días de cada fecha de vencimiento. Cumplir por completo significa que la demanda de desalojo se desecha por pagada; un pago no hecho permite que el arrendador presente un aviso escrito y la corte dicte una orden de posesión sin otra audiencia salvo que el inquilino presente una declaración jurada dentro de diez días.

Vivienda justa (Va. Code 36-96.3). La Virginia Fair Housing Law protege más categorías que la ley federal. Es una práctica ilegal y discriminatoria en la vivienda negarse a rentar, discriminar en los términos, condiciones o privilegios de la renta o en la prestación de servicios o instalaciones, o hacer, imprimir o publicar cualquier aviso, declaración o anuncio discriminatorio, por raza, color, religión, origen nacional, sexo, edad avanzada, fuente de los fondos, situación familiar, orientación sexual, identidad de género, situación militar o discapacidad. La discriminación incluye negarse a permitir modificaciones razonables a costa de la persona con discapacidad — aunque en una renta el arrendador puede, cuando sea razonable, condicionar el permiso a que el inquilino acepte restaurar el interior, salvo el desgaste razonable — y negarse a hacer adaptaciones razonables en las reglas, prácticas, políticas o servicios.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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