Contrato de arrendamiento residencial de Nuevo México gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Nuevo México gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Nuevo México (el estado de EE. UU.) configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la Uniform Owner-Resident Relations Act — la regla del depósito según el plazo, la lista detallada en treinta días y el tope de 5% para el cargo por pago atrasado que Nuevo México fijó en 2025.

Nuevo México NMSA 1978 cap. 47 art. 8 Propietario y residente PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Nuevo México — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por la Uniform Owner-Resident Relations Act (ley uniforme de relaciones entre propietarios y residentes), codificada en los NMSA 1978, Chapter 47, Article 8 (Estatutos de Nuevo México Anotados), secciones 47-8-1 a 47-8-52. Nuevo México es inusual en dos aspectos que una plantilla genérica nunca capta. Primero, la ley no habla de arrendadores e inquilinos: habla del propietario (owner) y del residente (resident), y este generador usa las palabras de la ley para que el documento se lea como las cortes leen la ley. Segundo, Nuevo México cambió de forma importante su ley de cargos de renta en 2025, y casi nada de lo publicado sobre el estado se ha puesto al día. La Laws 2025, Chapter 122 redujo a la mitad el tope del cargo por pago atrasado, de 10% a 5%, añadió cuatro secciones totalmente nuevas sobre los costos de solicitud y la divulgación de cargos, e hizo del cobro de un cargo no informado una práctica comercial desleal. Todas las plantillas de contratos de Nuevo México que aparecen en los buscadores y que se revisaron para esta página todavía imprimen la cifra derogada de 10%. El generador de abajo crea un contrato conforme a la ley tal como está hoy.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Nuevo México como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios, la lista detallada de cargos y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de Nuevo México que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, lista de cargos, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves a nadie, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación; la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Nuevo México (en inglés), para que la lista de treinta días se apoye en un estado documentado y no en la memoria.

Porque así lo dice la ley. La Uniform Owner-Resident Relations Act define al propietario (owner) en los NMSA 1978 47-8-3(M) como una o más personas en quienes está todo o parte del título legal de la propiedad, o toda o parte de la propiedad en beneficio y un derecho al uso y disfrute actual de la propiedad, incluidos un acreedor hipotecario en posesión y los arrendadores. Define al residente (resident) en los 47-8-3(R) como la persona que tiene derecho, según un contrato de renta, a ocupar una unidad de vivienda en posesión pacífica con exclusión de otros, e incluye expresamente al dueño de una casa móvil que renta un terreno como sitio para la casa.

No es una peculiaridad de estilo que haya que suavizar. Cada disposición de avisos, cada recurso y cada plazo de la ley está escrito en esos términos, y un contrato que dice “arrendador” e “inquilino” en todo el texto de todos modos tiene que traducirse al vocabulario de la ley en cuanto alguien lo lee en una corte. Por eso el documento generado usa propietario y residente desde la portada, exactamente como lo hace la ley, y en todo lo demás sigue siendo un contrato de arrendamiento residencial común.

La ley también define varios términos que deciden los resultados. El abandono (abandonment), en los 47-8-3(A), es la ausencia de la vivienda sin aviso al propietario por más de siete días continuos, y solo cuando esa ausencia ocurre después de que la renta está atrasada. El desgaste normal (normal wear and tear), en los 47-8-3(K), es el deterioro que resulta del uso para el que está destinada la unidad, sin negligencia, descuido, accidente, abuso ni daño intencional, y la definición añade que la falta de limpieza no constituye desgaste normal. La violación sustancial (substantial violation), en los 47-8-3(V), es una lista cerrada de siete tipos de conducta, que ocurren en la unidad, en la propiedad o a menos de trescientos pies de la propiedad. Desde 2025 la ley también define al solicitante (applicant) y el cargo por verificación (screening fee), que es la forma en que las nuevas reglas de cargos alcanzan a personas que nunca llegan a ser residentes.

Depende de la duración del contrato, y esa es la regla que peor se informa en el estado. Los NMSA 1978 47-8-18(A) tienen dos párrafos y hacen cosas distintas.

El párrafo (2) es el límite: según los términos de un contrato de renta de una duración menor a un año, el propietario no exigirá ni recibirá del residente ese depósito por una cantidad mayor que un mes de renta. Es un límite estricto, y es la regla para un contrato de seis meses o una residencia de mes a mes.

El párrafo (1) no es un límite en absoluto: según los términos de un contrato de renta anual, si el propietario exige o recibe del residente ese depósito por una cantidad mayor que un mes de renta, el propietario estará obligado a pagar al residente cada año un interés sobre ese depósito igual al interés de cuentas de ahorro (passbook) permitido a las asociaciones de ahorro y préstamo en este estado por la federal home loan bank board. Así que en un contrato de doce meses el propietario puede cobrar más de un mes — y el precio es un pago anual de intereses al residente. Los resúmenes que presentan a Nuevo México como un estado con un límite fijo de un mes están mezclando dos reglas distintas en una y pierden por completo el deber de pagar intereses.

Dos mecanismos completan el cuadro. Según los 47-8-18(B), la renta del último mes pagada por adelantado, cuando el contrato la exige, no forma parte de esta sección, y un depósito no se debe interpretar como renta pagada por adelantado — mantenga las dos cifras separadas en el contrato. Y conviene señalar con honestidad la referencia misma del interés: la tasa de ahorro (passbook) está ligada a una agencia federal que ya no existe en la forma nombrada, así que los propietarios que cobren un depósito grande en un contrato anual deben acordar por escrito una tasa concreta y registrarla, y por eso el formulario de arriba tiene un campo para ella. Nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de Nuevo México (en inglés) profundiza en los mecanismos.

El propietario pierde la disputa del depósito antes de que empiece. Los NMSA 1978 47-8-18(C) establecen el deber: al terminar el contrato, los depósitos se pueden aplicar a la renta y a los daños que sufrió el propietario por el incumplimiento del residente con el contrato o con los 47-8-22, no se retendrá ningún depósito para cubrir el desgaste normal, y cuando hay una causa real para retener cualquier parte, el propietario debe entregar al residente una lista detallada por escrito de los descuentos y del saldo dentro de treinta días desde la fecha de terminación del contrato de renta o desde la salida del residente, lo que ocurra al último. Enviar la lista y cualquier pago por correo a la última dirección conocida del residente es cumplir.

Luego vienen los 47-8-18(D), que es donde está la fuerza. Un propietario que no entrega la lista por escrito y el saldo que se debe dentro de treinta días:

• pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito — no la parte disputada, cualquier parte;
• pierde el derecho a presentar cualquier contrademanda en una demanda para recuperar el depósito;
• es responsable de las costas judiciales y los honorarios de abogado razonables del residente; y
• pierde el derecho a presentar una demanda independiente contra el residente por daños a la propiedad rentada.

El cuarto punto es el que los propietarios nunca ven venir. No entregar la lista no solo cuesta el depósito; extingue la demanda de daños aparte que el propietario podría haber presentado por el mismo daño. Además, los 47-8-18(E) hacen que un propietario que retiene un depósito de mala fe sea responsable de una multa civil de doscientos cincuenta dólares pagadera al residente. Prepare la lista con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de Nuevo México (en inglés) y envíela con una carta de devolución del depósito (en inglés) con tiempo de sobra dentro de los treinta días.

La renta se paga sin requerimiento ni aviso en el momento y el lugar acordados, y el cargo por pago atrasado tiene un tope de 5%. Los NMSA 1978 47-8-15(B) establecen las reglas cuando el contrato no dice nada: la renta se paga en la unidad de vivienda, la renta periódica se paga al inicio de cualquier plazo de un mes o menos y, en los demás casos, en pagos mensuales iguales al inicio de cada periodo mensual, y la fecha de un mes a la misma fecha del mes siguiente constituye un plazo de un mes.

La regla del cargo por pago atrasado de los 47-8-15(D) es la cifra principal de esta página, y cambió en 2025. Con la reforma de la Laws 2025, Chapter 122, la subsección permite un cargo por pago atrasado solo si el contrato de renta lo establece, lo limita al 5% de la renta por cada periodo de renta en que el residente esté en incumplimiento, y añade dos límites que antes no existían: los cargos por pago atrasado se calcularán solo con base en la renta, y los cálculos de la renta para determinar los cargos por pago atrasado no incluirán depósitos, cargos adicionales ni servicios públicos. La regla del momento sobrevive a la reforma: para cobrar un cargo por pago atrasado, el propietario debe dar aviso del cargo cobrado a más tardar el último día del siguiente periodo de renta inmediatamente después del periodo en que ocurrió el incumplimiento. Un cargo cobrado en silencio, o cobrado por primera vez meses después, no se cobra de acuerdo con la ley. Nuestra guía de leyes de cargos por pago atrasado de Nuevo México (en inglés) explica las cuentas.

Nuevo México no establece por ley ningún periodo de gracia. Si la renta vence el día primero, está atrasada el día dos salvo que el contrato cree un periodo de gracia. Otras dos subsecciones son fáciles de pasar por alto. Según los 47-8-15(E), el propietario no puede cobrar un cargo por la ocupación de un número razonable de invitados por un tiempo razonable, aunque siguen permitidos los cobros por el uso de instalaciones o áreas distintas de la unidad de vivienda por parte de los invitados. Y según los 47-8-15(G), salvo que el propietario y el residente lo acuerden por escrito, el pago de la renta del residente no se puede aplicar a ningún depósito ni a daños — que es justo la maniobra que convierte un mes pagado en una supuesta falta de pago.

Los aumentos de renta tienen su propia regla en los 47-8-15(F): treinta días de aviso por escrito antes de la fecha periódica de pago de la renta en una residencia de mes a mes, o por lo menos treinta días antes del final del plazo en una residencia de plazo fijo, y un periodo de renta completo de anticipación cuando la residencia corre por periodos menores de un mes. El aviso de aumento de renta de Nuevo México (en inglés) genera un aviso que cumple, y las leyes de aumento de renta de Nuevo México (en inglés) explican las trampas de los plazos.

Cuatro secciones nuevas, y ninguna plantilla de los buscadores menciona ninguna. La Laws 2025, Chapter 122 — la Senate Bill 267, firmada el 8 de abril de 2025 — insertó los NMSA 1978 47-8-19.1 a 47-8-19.4 en la ley y modificó la Unfair Practices Act (ley de prácticas desleales) para hacerlos cumplir.

47-8-19.1 — información del propietario a los solicitantes. El propietario debe informar a los solicitantes en lenguaje sencillo todos los costos de un contrato de renta en un anuncio publicado de la unidad de vivienda, incluida la renta base y una descripción de todos los cargos o cobros que se cobrarán durante la residencia, detallados y fáciles de identificar en el anuncio. La sección añade una excepción sensata: el propietario no es responsable si un sitio de Internet de un tercero no presenta todos los costos que el propietario le dio.

47-8-19.2 — cargo por verificación y cargos prohibidos. Un cargo por verificación (screening fee) no puede pasar de cincuenta dólares, y el propietario debe dar aviso por escrito o digital de él con el acuerdo por escrito del solicitante de pagarlo, no debe cobrarlo cuando sabe o debería saber que no hay ni habrá una unidad disponible, debe dar un recibo, debe retener la autorización de la tarjeta o retrasar el depósito del efectivo o de los cheques hasta que todos los solicitantes anteriores hayan sido verificados y rechazados o hayan desistido, y no cobrará ningún otro cargo por procesar una solicitud. El cargo se debe devolver dentro de treinta días naturales si un solicitante anterior se queda con la unidad, o si el propietario en realidad no obtuvo un informe de crédito, no hizo una verificación de referencias, no usó un servicio de verificación ni procesó la solicitud.

47-8-19.3 — verificaciones de antecedentes. El propietario puede exigir una verificación de antecedentes, pero no puede cobrar más de un cargo por verificación al mismo solicitante cuando la verificación se completó dentro de los noventa días naturales anteriores a la fecha de la solicitud para cualquier propiedad del mismo dueño, y debe entregar al solicitante una copia de cualquier informe que se haya usado para verificarlo.

47-8-19.4 — aviso de cambios en los cargos. El propietario puede aumentar un cargo establecido en el contrato de renta solo con sesenta días de aviso por escrito antes de la fecha periódica de pago de la renta, o sesenta días antes del final de un plazo fijo. Es el doble del aviso que la misma ley exige para un aumento de renta, un resultado realmente contrario a la intuición y una buena razón para indicarlo en el contrato.

El cumplimiento viene de dos direcciones. Los NMSA 1978 47-8-48(B), con la reforma de la misma ley, hacen que un propietario que cobra un cargo por verificación no autorizado sea responsable por doscientos cincuenta dólares y esté obligado a devolver todos los cargos pagados. Y los 57-12-2(D)(20) hacen que cobrar a un solicitante un cargo en violación de la ley sea una práctica comercial desleal o engañosa, con una sección complementaria que declara práctica desleal o engañosa cobrar un cargo que no se publicó en el anuncio o cobrar cargos que no están incluidos en el contrato de renta. Por eso el generador de arriba tiene una lista detallada de cargos en lugar de un cuadro de texto libre: en Nuevo México la lista de cargos ahora es parte del documento legal. La práctica de la verificación se explica en las leyes de verificación de inquilinos de Nuevo México (en inglés).

Veinticuatro horas, por escrito, y el aviso tiene cuatro elementos obligatorios. Los NMSA 1978 47-8-24(A)(1) disponen que, salvo que el propietario y el residente acuerden otra cosa, el propietario solo puede entrar después de dar al residente una notificación por escrito con veinticuatro horas de anticipación de la intención de entrar, del propósito de la entrada, y de la fecha y un cálculo razonable del horario de la entrada. Las páginas de la competencia suelen reducir esto a “veinticuatro horas de aviso”, que no es lo que dice la subsección: una llamada el día anterior no es una notificación por escrito, y una nota por escrito que omite el propósito o el horario no cumple la ley.

Los propósitos de la entrada son la lista conocida — inspección, reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras necesarias o acordadas, servicios necesarios o acordados, y mostrar la unidad a compradores reales o posibles, acreedores hipotecarios, posibles residentes, trabajadores o contratistas. Dos situaciones quedan totalmente fuera de la regla del aviso según los 47-8-24(A)(2): la entrada para hacer reparaciones o servicios dentro de los siete días siguientes a una solicitud del residente, y la entrada cuando el propietario va acompañado de un funcionario público que hace una inspección o de un representante de una compañía de televisión por cable, electricidad, gas o teléfono. Según los 47-8-24(B), el propietario puede entrar sin consentimiento en caso de emergencia.

Luego Nuevo México añade un deber que no existe en muchos estados. Según los 47-8-24(A)(3), cuando el residente da un aviso previo razonable y propone otras horas o fechas para la entrada, y es factible o no causa un perjuicio económico al propietario, el propietario tratará de adaptarse razonablemente a la otra hora. Las demás subsecciones fijan los límites: el propietario no abusará del derecho de acceso y no tiene ningún otro derecho de acceso excepto por orden de la corte, en caso de abandono o entrega, cuando el residente ha estado ausente más de siete días, o según lo permitan los 47-8-34. Si el residente niega el acceso legal, el propietario puede pedir una medida cautelar o terminar el contrato y recuperar los daños; una entrada ilegal, una entrada legal hecha de manera no razonable, o exigencias repetidas que interfieren sin motivo razonable con el uso pacífico permiten al residente hacer exactamente lo mismo. Use el formulario de aviso de entrada de Nuevo México (en inglés) para que los cuatro elementos queden documentados, y vea las leyes de entrada del arrendador de Nuevo México (en inglés) para los detalles.

Los NMSA 1978 47-8-20(A) ponen seis deberes en el propietario: cumplir sustancialmente con los códigos mínimos de vivienda aplicables que afectan de manera importante la salud y la seguridad; hacer reparaciones y hacer todo lo necesario para poner y mantener la propiedad en condiciones seguras; mantener las áreas comunes en condiciones seguras; mantener en buen y seguro funcionamiento las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, de ventilación, de aire acondicionado y los demás, incluidos los elevadores, que el propietario suministra o debe suministrar; proveer y mantener recipientes para cenizas, basura, desechos y otros residuos y encargarse de su retiro; y suministrar agua corriente y una cantidad razonable de agua caliente en todo momento y calefacción razonable. Cuando aplica un código mínimo de vivienda, los 47-8-20(B) hacen de ese código la medida del deber máximo del propietario.

Las subsecciones (C) a (E) regulan el traspaso de esos deberes. En una vivienda unifamiliar, las partes pueden acordar que el residente cumpla los deberes de desechos y de agua y calefacción y haga reparaciones, mantenimiento, modificaciones o remodelaciones específicas — pero solo por escrito, con contraprestación, de buena fe y no para evadir las obligaciones del propietario. En cualquier otra unidad de vivienda, el residente puede aceptar hacer reparaciones específicas solo mediante un documento escrito aparte, firmado y con contraprestación, que no reduzca las obligaciones del propietario frente a otros residentes. Lo más importante: los 47-8-20(E) disponen que ningún acuerdo de ese tipo reduce las obligaciones del propietario, y que el hecho de que el residente no cumpla una obligación del propietario no es motivo de desalojo ni un incumplimiento importante.

Los deberes propios del residente están en los 47-8-22 y van desde cumplir las obligaciones del código de vivienda que afectan de manera importante la salud o la seguridad, pasando por mantener limpia y segura la parte que ocupa y devolver la unidad tan limpia como estaba, salvo el desgaste ordinario, hasta no cometer ni permitir a sabiendas una violación sustancial. Fíjese en los 47-8-22(F): el deber de no destruir, desfigurar, dañar, deteriorar ni quitar de forma deliberada o por negligencia ninguna parte de la propiedad es el que los 47-8-48(D) respaldan con una responsabilidad de dos veces la renta mensual cuando el residente lo viola intencionalmente.

Cuando el propietario no repara, los 47-8-27.1 dan al residente un aviso por escrito de siete días que especifica los actos y omisiones, e indica que el contrato termina en una fecha no menor de siete días después de recibirlo si no se hace un intento razonable de corregirlo en siete días. Si el propietario hace un intento razonable de corregirlo adecuadamente antes de esa fecha, el contrato no termina. La alternativa es la reducción de la renta (abatement) según los 47-8-27.2: después del aviso por escrito y de siete días, el residente puede reducir un tercio de la renta diaria proporcional por cada día hasta que se corrija la condición, o el 100% de la renta por cada día en que la vivienda es inhabitable y el residente no vive en ella por esa razón. El residente no puede usar ambos recursos por la misma violación en el mismo periodo de renta, y la reducción nunca está disponible por la falta de una amenidad. Nuestra guía de habitabilidad de Nuevo México (en inglés) explica cómo funcionan los avisos.

Tres días por la renta, siete días por un primer incumplimiento, siete días sin corrección por un segundo, y tres días por una violación sustancial. Los NMSA 1978 47-8-33 son toda la estructura, y es mucho más elaborada que el único aviso de siete días que describen la mayoría de los resúmenes.

Falta de pago — 47-8-33(D). Si la renta no se paga a su vencimiento y el residente no paga dentro de tres días después de un aviso por escrito de la falta de pago y de la intención del propietario de terminar el contrato, el propietario puede terminarlo y el residente debe entregar la posesión de inmediato. Ofrecer el pago de la cantidad completa que se debe, en la forma indicada en el aviso, antes de que venza el aviso de tres días impide cualquier demanda por falta de pago. Use el aviso de tres días para pagar la renta o desocupar de Nuevo México (en inglés), y antes un aviso de renta atrasada (en inglés) si quiere un primer paso más suave.

Primer incumplimiento importante — 47-8-33(A). El aviso debe especificar los actos y omisiones que constituyen el incumplimiento, incluidas las fechas y los hechos específicos que describen su naturaleza, e indicar que el contrato termina en una fecha no menor de siete días después de recibirlo si el incumplimiento no se corrige en siete días. Un aviso que da una conclusión en lugar de fechas y hechos es defectuoso a simple vista según la sección. El aviso para corregir o desocupar de Nuevo México (en inglés) sirve para esta vía.

Segundo incumplimiento dentro de seis meses — 47-8-33(B) y (C). Ante un segundo incumplimiento importante dentro de los seis meses siguientes al primero, el propietario entrega un aviso de siete días y el contrato terminará — no hay derecho a corregir. Dos condiciones lo hacen posible: el aviso inicial debe haber indicado que un segundo incumplimiento dentro de seis meses termina el contrato, y para que sea válido cualquier aviso de ese tipo se debe dar dentro de treinta días desde el incumplimiento o desde que se supo de él. Un incumplimiento que ocurre más de seis meses después del primero cuenta otra vez como un primer incumplimiento. Esta es la disposición en la que los propietarios pierden con más frecuencia, porque el segundo aviso solo vale lo que dijo el primero.

Violación sustancial — 47-8-33(I). Cuando el residente comete a sabiendas una violación sustancial, o consiente que otra persona la cometa, el aviso especifica el momento, el lugar y la naturaleza del acto y termina el contrato en una fecha no menor de tres días después de recibirlo. La ley da tres defensas: que el residente es víctima de violencia doméstica según los 47-8-33(J), y cuando se pidió u obtuvo una orden temporal de restricción por violencia doméstica como resultado del incidente, la orden de restitución (writ of restitution) no se emitirá; que el residente no sabía ni podía razonablemente saber o evitar la violación de otra persona, según los 47-8-33(K); y que el residente tomó medidas razonables y legales en defensa propia, de otros o de la propiedad, según los 47-8-33(L). Cuando la corte determina que esa demanda es frívola o se presentó de mala fe, los 47-8-33(M) imponen al demandante una multa civil de dos veces la renta mensual más daños y costas. El aviso incondicional para desocupar de Nuevo México (en inglés) es el formulario para esta vía, y las leyes de avisos de desalojo de Nuevo México (en inglés) cubren la etapa en la corte.

Cómo contar los días — 47-8-33(H). Cuando el último día para corregir un incumplimiento según cualquier aviso por escrito que exige la ley cae en un fin de semana o un día feriado federal, el plazo para corregir se extiende al siguiente día que no sea ninguno de los dos. La misma regla aparece en los 47-8-27.1(E) para el aviso del residente al propietario. Un arrendador que cuenta días naturales corridos durante un fin de semana largo con día feriado entregó un aviso corto.

Los avisos por falta de pago tienen su propia regla, y todos los demás tienen una más estricta. Los NMSA 1978 47-8-13(D) son breves y tienen consecuencias. Un aviso a un residente por falta de pago de la renta solo es válido cuando se entrega en mano, se envía por correo al residente o se fija en una puerta exterior de la unidad de vivienda — basta con fijarlo. En cualquier otro caso en que se exija un aviso por escrito al residente, aunque haya un aviso fijado, también debe haber un envío por correo de primera clase o una entrega en mano. Los propietarios que fijan todo y no envían nada por correo entregaron un aviso de renta válido y un aviso de corrección inválido, una forma muy cara de descubrir la diferencia.

La sección añade detalles que importan en la práctica. La fecha en que se fija el aviso se debe incluir en cualquier aviso fijado, enviado por correo o entregado en mano, y es la fecha de efecto del aviso. Un aviso fijado se debe pegar a una puerta con cinta por todos los lados, o colocarse en un soporte o receptáculo diseñado para avisos o correo. Y según los 47-8-13(F), cuando algo se envía por correo pero se devuelve porque no se pudo entregar, o cuando la última dirección conocida es la unidad de vivienda desocupada, el propietario debe entregar por lo menos un aviso adicional a cualquier dirección alternativa que el residente haya dado.

Para una residencia sin plazo fijo, los NMSA 1978 47-8-37 fijan los plazos de aviso. Cualquiera de las partes puede terminar una residencia de semana a semana con un aviso por escrito dado por lo menos siete días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso, y una residencia de mes a mes con un aviso por escrito dado por lo menos treinta días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Los treinta días corren hasta la fecha periódica de pago de la renta, no hasta cualquier fecha que elija el propietario. El aviso para desocupar de Nuevo México (en inglés) y el aviso de no renovación (en inglés) cubren ambas direcciones.

Si el residente se queda en posesión sin consentimiento después del vencimiento o la terminación, el propietario puede presentar una demanda de posesión, y cuando la permanencia es intencional y no de buena fe, el propietario además puede recuperar los daños sufridos y honorarios de abogado razonables según los 47-8-37(C). Nuevo México no pone una cifra de múltiplo de la renta a los daños por quedarse después del vencimiento; lo que se recupera son los daños reales más los honorarios.

Conviene conocer otras dos salidas. Según los 47-8-31, cuando la propiedad se daña o se destruye por un incendio u otro siniestro hasta el punto de que el disfrute de la unidad se afecta sustancialmente, el residente puede desocupar y dar aviso por escrito dentro de siete días de su intención de terminar el contrato, que termina en la fecha en que desocupa; o, si seguir ocupando es legal, desocupar la parte que no se puede usar y reducir la renta en proporción a la disminución del valor justo de la renta. Y según los 47-8-26, si el propietario no entrega la posesión en el momento acordado, el 100% de la renta se suspende hasta que se entregue la posesión y el posible residente puede terminar el contrato de inmediato con un aviso por escrito y recuperar toda la renta pagada por adelantado y los depósitos, o exigir el cumplimiento y demandar. Las leyes de terminación del contrato de Nuevo México (en inglés) y las leyes sobre romper el contrato (en inglés) van más allá.

Nuevo México es uno de los estados más procesales en este tema, y el plazo depende de cómo terminó la residencia. Los NMSA 1978 47-8-34.1 establecen tres vías.

Cuando el contrato termina por abandono, el propietario debe guardar todos los bienes personales que quedaron en la propiedad por no menos de treinta días y debe entregar un aviso por escrito de su intención de deshacerse de ellos en una fecha no menor de treinta días desde el aviso, con un número de teléfono y una dirección donde el residente pueda comunicarse con el propietario para recogerlos. El aviso se entrega en persona o se envía por correo de primera clase a la última dirección conocida, y cuando se devuelve porque no se pudo entregar o la última dirección conocida es la unidad desocupada, el propietario también debe entregar por lo menos un aviso a otra dirección que el residente haya dado — un lugar de trabajo, un familiar o un contacto de emergencia registrado. El residente puede recoger los bienes en cualquier momento antes de la fecha indicada, y el propietario debe darle un acceso razonable y una oportunidad adecuada para hacerlo.

Cuando el contrato termina porque el residente entrega voluntariamente la propiedad, el periodo de almacenamiento es de catorce días desde la fecha de la entrega. Cuando termina por una orden de restitución (writ of restitution), el propietario no tiene obligación de guardar nada después de tres días desde la ejecución de la orden, salvo que las partes acuerden otra cosa.

Luego el valor decide qué se hace con los bienes. Los bienes con un valor de mercado de menos de cien dólares se pueden desechar de cualquier forma. Por encima de esa cifra, el propietario puede venderlos y enviar por correo, dentro de quince días, cualquier ganancia que exceda lo que se le debe, con una cuenta detallada; o quedarse con ellos para su uso, acreditando al residente su valor justo de mercado y enviando por correo cualquier excedente con una cuenta detallada dentro de quince días. Se pueden cobrar, y exigir antes de devolverlos, cargos razonables de almacenamiento y la tarifa vigente de mudanza. Lo que el propietario no puede hacer es retener los bienes por otras deudas que reclame, ni por sentencias sobre las que no se haya presentado una solicitud de orden de ejecución.

Además, los 47-8-34.2 permiten que el propietario pida por escrito al residente — incluso mediante un término del contrato de renta — que nombre una persona de contacto a quien se contacte y se entreguen los bienes en caso de muerte del residente, junto con una autorización firmada para el acceso, el retiro de los bienes y el reembolso del depósito menos los descuentos legales. Cuando el residente no nombra a nadie después de una solicitud por escrito, el propietario no tiene ninguna responsabilidad después de la muerte del residente por el retiro, el almacenamiento, la desaparición, el daño o el destino de los bienes. El generador de arriba ofrece esa cláusula como opción.

Nuevo México no publica una lista numerada de cláusulas prohibidas como lo hacen algunos estados con la ley uniforme. Logra el mismo resultado con cuatro disposiciones que funcionan juntas, y las plantillas importadas fallan en las cuatro.

NMSA 1978 47-8-16 — se prohíbe renunciar a los derechos. “Ningún contrato de renta puede disponer que el residente o el propietario acepta renunciar a los derechos o recursos que da la ley.” Fíjese en que funciona en ambas direcciones, lo cual es inusual: un propietario tampoco puede renunciar por contrato a sus propios recursos legales.

NMSA 1978 47-8-17 — disposición ilegal en el contrato. Si un propietario usa deliberadamente un contrato de renta con disposiciones que sabe que la ley prohíbe, el residente puede recuperar los daños sufridos por la aplicación de la disposición ilegal y honorarios de abogado razonables. El recurso nace por usar la cláusula, no solo por hacerla cumplir.

NMSA 1978 47-8-12 — disposición injusta en el contrato. Si la corte determina, como cuestión de derecho, que cualquier disposición era injusta cuando se hizo, puede limitar la aplicación de esa disposición para evitar un resultado injusto, después de dar a las partes una oportunidad razonable de presentar pruebas sobre el contexto, el propósito y el efecto del contrato.

NMSA 1978 47-8-36.1 — sin gravamen del arrendador. “No habrá gravamen del arrendador (landlord’s lien) que surja de la renta de una unidad de vivienda a la que aplique la Uniform Owner-Resident Relations Act.” Nada impide que el propietario embargue con base en una sentencia por renta o daños, pero una cláusula del contrato que pretenda dar al propietario una garantía sobre las pertenencias del residente no tiene ningún efecto. Varias plantillas de Nuevo México que circulan todavía incluyen una.

Luego está la cuestión de los honorarios de abogado, que se decide estado por estado. Los NMSA 1978 47-8-48(A) disponen que, si un solicitante o cualquier parte del contrato de renta presenta una demanda para hacer cumplir sus términos o cualquier disposición de la ley, la parte que prevalezca tiene derecho a honorarios de abogado razonables y costas judiciales, que fija la corte. La reforma de 2025 añadió al solicitante a esa frase. Así que en Nuevo México los honorarios son legales y bilaterales. Una cláusula del contrato puede repetir esa regla, y este generador lo hace; una cláusula que obligue al residente a pagar los honorarios del propietario sea cual sea el resultado pretendería renunciar al propio derecho legal del residente y choca directamente con los 47-8-16. También conviene mencionar los demás recursos privados de la sección: doscientos cincuenta dólares más la devolución de todos los cargos por un cargo por verificación no autorizado, y una responsabilidad de dos veces la renta mensual contra un propietario que viola los 47-8-36 o los 47-8-39, o contra un residente que viola intencionalmente los 47-8-22(F).

Los NMSA 1978 47-8-39 prohíben que un propietario que trata con un residente que cumple tome represalias aumentando la renta, reduciendo los servicios, o presentando o amenazando con presentar una demanda de posesión, porque el residente, dentro de los seis meses anteriores, hizo cualquiera de siete cosas: se quejó ante una agencia del gobierno responsable de hacer cumplir un código mínimo de construcción o de vivienda por una violación que afecta de manera importante la salud y la seguridad; organizó una unión o asociación de residentes u organización similar o se hizo miembro de ella; actuó de buena fe para ejercer sus derechos según la ley, incluido expresamente hacer una solicitud o queja por escrito al propietario para que haga reparaciones según los 47-8-20; presentó una queja sobre vivienda justa ante una agencia encargada de hacerla cumplir; ganó, o tiene pendiente, una demanda relacionada con la residencia; testificó a favor de otro residente; o redujo la renta según los 47-8-27.1 o los 47-8-27.2.

El recurso es el paquete de los 47-8-48 — una responsabilidad de dos veces la renta mensual — y la violación es una defensa en cualquier demanda de posesión. Conviene ser exactos sobre el mecanismo: es un periodo retrospectivo de seis meses unido a una lista de actos protegidos, no una presunción que traslada la carga de la prueba como la que usan algunos estados, y los 47-8-39(C) conservan expresamente la posibilidad del propietario de aumentar la renta o cambiar los servicios con el aviso adecuado al final de un plazo cuando el cambio es coherente con los que se imponen a otros residentes de unidades similares, no está dirigido al residente en particular y es uniforme.

Los NMSA 1978 47-8-36 tratan la autoayuda. Excepto en caso de abandono o entrega, el propietario no puede, a sabiendas, excluir, sacar, amenazar con sacar o intentar sacar o despojar a un residente sin una orden de la corte mediante fraude; tapando, cambiando, añadiendo o quitando cualquier cerradura o pestillo; bloqueando cualquier entrada; interfiriendo con los servicios o con los servicios públicos normales y necesarios, incluidos la electricidad, el gas, el agua caliente o fría, la plomería, la calefacción o el teléfono; quitando los bienes personales del residente; quitando o inutilizando aparatos o instalaciones, salvo para reparaciones necesarias y legítimas; o mediante cualquier acto intencional que haga inaccesible o inhabitable la unidad o los bienes que hay en ella. Las consecuencias se suman: el residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar dos veces la renta mensual según los 47-8-48, pedir la restitución de la propiedad o terminar el contrato, y recuperar los daños. En Nuevo México un cierre de acceso no es un atajo; son cuatro responsabilidades distintas.

Dos según la ley estatal, más uno federal. Esa es la lista completa, y es más corta y más nueva de lo que sugieren la mayoría de las plantillas.

Identificación del propietario y del administrador — NMSA 1978 47-8-19. El propietario, o cualquier persona autorizada para celebrar un contrato de renta en su nombre, debe informar al residente por escrito, al inicio de la residencia o antes, el nombre, la dirección y el número de teléfono de la persona autorizada para administrar la propiedad y de un propietario de la propiedad o de una persona autorizada para actuar por el propietario para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process) y para recibir y dar recibo de avisos y requerimientos. La información se debe mantener actualizada y se puede hacer cumplir contra cualquier sucesor, propietario o administrador. La sanción de los 47-8-19(D) es elegante y severa: no cumplir libera al residente de la obligación de dar aviso al propietario según la ley. Un propietario que nunca dio esta información no puede quejarse después de que el aviso de reparación del residente llegó al lugar equivocado.

Divulgación detallada de costos y cargos — NMSA 1978 47-8-19.1. Desde 2025, todos los costos se deben informar a los solicitantes en lenguaje sencillo en el anuncio publicado, detallados y fáciles de identificar, y la lista de cargos que resulta tiene que pasar al propio contrato de renta, porque cobrar un cargo que no está en el contrato es una práctica comercial desleal o engañosa.

Pintura con base de plomo — ley federal, 42 U.S.C. 4852d. Toda vivienda construida antes de 1978 requiere el aviso federal, el folleto de la EPA y cualquier registro o informe conocido. No es una regla de Nuevo México, pero aplica en Nuevo México y conlleva sanciones federales. Nuestro formulario de aviso sobre pintura con base de plomo de Nuevo México (en inglés) lo cubre.

Nuevo México no exige en un contrato residencial un aviso sobre radón, riesgo de inundación, chinches de cama, moho, asbesto, contaminación por metanfetamina, cercanía de municiones como el que imponen algunos estados del oeste, medidores compartidos, demolición ni registro de delincuentes sexuales. Cada uno de esos es un requisito de otro estado. Incluir un aviso voluntario no hace daño; citar una sección de Nuevo México para él sí, porque indica un documento que nadie ha revisado contra el Article 8.

Los NMSA 1978 47-8-9 excluyen seis arreglos, salvo que se hayan creado para evitar la aplicación de la ley — una condición que tiene efecto real, porque un arreglo simulado de empleo o de venta no conserva la exclusión. Los seis son: la residencia en una institución pública o privada relacionada con la detención o con la prestación de servicios médicos, geriátricos, de consejería, religiosos o educativos cuando el cuarto y la comida forman una unidad; la ocupación según un contrato de compraventa de la unidad de vivienda o de la propiedad de la que forma parte, cuando el ocupante es el comprador o un sucesor de ese derecho; la ocupación por un miembro de una organización fraternal o social en la parte de una estructura que se opera en beneficio de la organización; la ocupación transitoria en un hotel o motel; la ocupación por un empleado según un contrato de renta o de empleo por escrito que indica que el derecho a ocupar depende del empleo en la propiedad o sus alrededores; y la ocupación según un contrato de renta de una propiedad que se usa principalmente para fines agrícolas.

Fíjese en lo que no está excluido. Una unidad de vivienda según los 47-8-3(G) incluye expresamente un hotel o motel que se usa como hogar o residencia, así que solo la ocupación transitoria de un hotel queda fuera de la ley, y la ocupación transitoria se define en los 47-8-3(X) como la ocupación por la que la renta se paga con una frecuencia menor que semanal o en la que el residente no ha mostrado la intención de hacer de la unidad su residencia. Un residente de un motel por estancias largas que paga cada mes muy probablemente está cubierto. Los lotes para casas móviles en un parque de casas móviles se rigen por su propia ley y no por el Article 8, pero el dueño de una casa móvil que renta un sitio en otro lugar es un residente según los 47-8-3(R). Los contratos de arrendamiento comerciales quedan totalmente fuera de la ley y este formulario no es para ellos.

• Imprimir un cargo por pago atrasado de 10%. El tope es de 5% desde que la Laws 2025, Chapter 122 modificó los NMSA 1978 47-8-15(D). Las copias codificadas fechadas en 2024 todavía muestran la cifra anterior.
• Calcular el cargo por pago atrasado sobre el saldo total. La subsección reformada dice que los cargos por pago atrasado se calculan solo sobre la renta, y que el cálculo no incluirá depósitos, cargos adicionales ni servicios públicos.
• Cobrar un cargo que no está en el contrato. Desde 2025 es una práctica comercial desleal o engañosa, y la lista de cargos tiene que aparecer tanto en el anuncio como en el contrato.
• Tratar a Nuevo México como un estado con un límite fijo de un mes de depósito. El límite de un mes aplica solo a un plazo de menos de un año; en un contrato anual la restricción es, en cambio, un pago anual de intereses.
• No entregar la lista del depósito en treinta días. Cuesta todo el depósito, la contrademanda, la demanda aparte por daños, y las costas y honorarios del residente.
• Descontar la limpieza como si fuera un daño. No se puede retener ningún depósito por el desgaste normal, aunque la definición de los 47-8-3(K) confirma que la falta de limpieza no es desgaste normal.
• Dar un aviso de entrada verbal o de solo veinticuatro horas. El aviso debe ser por escrito y debe indicar la intención, el propósito, la fecha y un cálculo razonable del horario.
• Entregar un aviso de corrección solo fijándolo. Solo un aviso por falta de pago se puede entregar así; todos los demás avisos también necesitan correo o entrega en mano según los 47-8-13(D).
• Escribir una cláusula de honorarios de abogado de un solo lado. Los honorarios son bilaterales por ley según los 47-8-48(A), y los 47-8-16 prohíben que un contrato de renta renuncie a los derechos de cualquiera de las partes.
• Incluir una cláusula de gravamen del arrendador o de derecho a embargar. Los NMSA 1978 47-8-36.1 abolieron el gravamen del arrendador para las unidades de vivienda cubiertas.
• Basarse en una terminación por segundo incumplimiento cuando el primer aviso no lo decía. Los 47-8-33(C) exigen que el aviso inicial diga que un segundo incumplimiento dentro de seis meses termina el contrato, y que se entregue dentro de treinta días del incumplimiento.
• Contar un plazo de corrección durante un fin de semana largo con día feriado. Los 47-8-33(H) extienden el último día al siguiente día que no sea fin de semana ni día feriado federal.
• Omitir el contrato escrito. Los 47-8-20(G) exigen que el propietario entregue un contrato de renta escrito a cada residente antes de que comience la ocupación.
• Importar avisos de radón, inundación o chinches de cama. Ninguno se exige en Nuevo México, y citar una sección del Article 8 para ellos delata que el contrato nunca se revisó contra la ley.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá una disputa. Nuevo México da a un residente derechos de reducción de la renta, un pago bilateral de honorarios y una regla de pérdida del depósito que castiga el descuido en los papeles de un propietario con más fuerza que el daño de un residente — así que aquí el costo de elegir al residente equivocado recae de lleno en el propietario. Desde 2025 la propia etapa de verificación está regulada: cincuenta dólares es el tope, no se permite ningún otro cargo por procesar la solicitud, el solicitante tiene derecho a una copia de los informes, y está prohibido un segundo cargo dentro de noventa días para propiedades del mismo dueño. Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de demandas de desalojo anteriores siguen siendo los mejores indicadores de una residencia tranquila. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo, cuando esté disponible. Verifique primero y luego formalice la residencia con este contrato.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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