Contrato de arrendamiento residencial de Nevada gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Nevada gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Nevada configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme al capítulo 118A de las NRS con las reformas de 2025 — el límite de tres meses para el depósito de seguridad, que cuenta la renta del último mes, el tope de 5% para el cargo por pago atrasado y el desalojo sumario de Nevada en el que el inquilino presenta primero.

Nevada NRS 118A Límite de 3 meses PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Nevada — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por la Residential Landlord and Tenant Act (ley de arrendadores e inquilinos residenciales) del capítulo 118A de las NRS (Estatutos Revisados de Nevada). La versión de Nevada de la ley uniforme se diferencia de la de sus vecinos en cuatro puntos que sorprenden a los arrendadores que usan una plantilla importada. El límite de la garantía (security) es de tres meses de renta periódica — alto según los estándares nacionales —, pero cuenta juntos el depósito de seguridad, cualquier bono de caución (surety bond) y la renta del último mes, así que el margen es menor de lo que parece. Los cargos por pago atrasado tienen un tope de 5% de la renta periódica, no se pueden imponer hasta por lo menos tres días naturales después de la fecha de vencimiento y no se pueden acumular. Desde el 1 de octubre de 2025, la renta debe aparecer en cada lugar como una sola cifra total que incluya los cargos obligatorios. Y el desalojo sumario de Nevada funciona con el principio de que el inquilino presenta primero: no hay una demanda del arrendador que se entregue al inquilino para que la conteste, así que un inquilino que espera a que lo demanden nunca es demandado y pierde sin una audiencia.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Nevada como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de Nevada que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, salvo la declaración de la NRS 118A.200(4), que la ley exige en la parte superior de la primera página en letra de doble tamaño: esa declaración se imprime primero en inglés y su traducción al español va justo después, en letra más pequeña. El contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación; la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Nevada (en inglés), para que la cuenta detallada que usted debe entregar en treinta días se apoye en un estado documentado.

Nevada reconoce la variedad habitual de arreglos residenciales. Un contrato de plazo fijo dura un periodo determinado y vence por sus propios términos. Un arrendamiento periódico se renueva cada periodo hasta que una de las partes da aviso. Nevada fija la regla cuando el contrato no dice nada: según la NRS 118A.210(2), cuando no se establece un plazo determinado, el arrendamiento es de semana a semana para un inquilino que paga renta semanal y de mes a mes en todos los demás casos. Un contrato de cuarto o de compañeros de vivienda cubre a un inquilino que renta un cuarto en una vivienda ocupada; un subarrendamiento traspasa el derecho del inquilino a un subinquilino, pero el inquilino original sigue siendo responsable; y un contrato de renta con opción a compra (lease-to-own) añade una opción de compra que queda fuera de la ley.

Varias categorías quedan fuera de este formulario, y la NRS 118A.180 las enumera con precisión. El capítulo 118A no aplica a un lote para casa móvil regido por el capítulo 118B; a los programas de vivienda pública de renta baja; a la residencia en una institución relacionada con la detención o con servicios médicos, geriátricos, educativos, de consejería o religiosos; a la ocupación según un contrato de compraventa cuando el ocupante es el comprador; a la ocupación por un miembro de una organización fraternal o social en las instalaciones de la propia organización; a la ocupación en un hotel o motel por menos de treinta días consecutivos, salvo que el ocupante muestre claramente la intención de quedarse más tiempo; a un empleado cuyo derecho a ocupar depende solo de su empleo; al dueño de un condominio o al titular de un contrato de arrendamiento de propietario de una cooperativa; a una propiedad que se usa principalmente para fines agrícolas; ni a la ocupación del vendedor después de la venta por no más de noventa días. Un contrato de arrendamiento comercial no es un arreglo residencial en absoluto. Usar un contrato residencial para cualquiera de estos casos aplica el conjunto de leyes equivocado.

Dos notas de redacción. Primero, según la NRS 111.210, todo contrato de arrendamiento de un terreno por más de un año es nulo salvo que el contrato, o una nota o memorándum de él que exprese la contraprestación, conste por escrito y lo firme la parte que otorga el arrendamiento. Por lo tanto, un contrato de Nevada de un año o menos puede ser verbal. Segundo, de todos modos un contrato verbal es mala idea, porque la NRS 118A.200(5) establece cuatro presunciones que se pueden refutar en contra del arrendador cuando no hay contrato escrito: que no hay restricciones a la ocupación por niños o mascotas, que el mantenimiento y el retiro de desechos se prestan sin cargo, que no se pagan cargos por pagos atrasados o parciales ni por cheques rechazados, y que, fuera del desgaste normal, la propiedad se devolverá en el mismo estado que al inicio.

Quince temas, y usar un contrato que omita cualquiera de ellos es ilegal. La NRS 118A.200(3) es una de las leyes más detalladas del país sobre el contenido de un contrato de arrendamiento, y la NRS 118A.200(9) establece la sanción: es ilegal que un arrendador, o cualquier persona autorizada para celebrar un contrato de renta en su nombre, use un contrato escrito que no cumpla con la sección, y cualquier disposición contraria a la sección es nula.

Los quince temas son la duración del contrato; el monto de la renta, indicado como la sola cifra que exige la subsección 6, y la forma y el momento de pagarla; la ocupación por niños o mascotas; los servicios incluidos con la renta de la vivienda; los cargos que se exigen y los propósitos para los que se exigen; los depósitos que se exigen y las condiciones para su reembolso; los cargos que se pueden exigir por el pago atrasado o parcial de la renta o por la devolución de un cheque rechazado; los derechos de inspección del arrendador; una lista de las personas, o del número de personas, que van a ocupar la vivienda; las responsabilidades de cada parte en cuanto a los cargos de servicios públicos; un registro firmado del inventario y del estado de la propiedad bajo la custodia y el control exclusivos del inquilino; un resumen de la NRS 202.470, la ley de Nevada sobre molestias públicas; información sobre el procedimiento para reportar una molestia o una violación de un código de construcción, seguridad o salud a las autoridades correspondientes; información sobre el derecho del inquilino a exhibir la bandera de los Estados Unidos según la NRS 118A.325; e información sobre el derecho del inquilino a exhibir objetos religiosos o culturales según la NRS 118A.327.

Dos de esos temas merecen énfasis porque son exclusivos de Nevada y fáciles de pasar por alto. El resumen sobre molestias es el resumen de una ley penal real: según la NRS 202.470, una persona que comete o mantiene una molestia pública para la que no se establece un castigo especial, que omite intencionalmente un deber legal relacionado con su eliminación, o que renta o permite que se use un edificio o una embarcación para ello sabiendo ese uso, comete un delito menor (misdemeanor). Es la NRS 202.480, que rige cualquier proceso por una violación de la NRS 202.470, la que exige que la corte ordene eliminar la molestia empezando dentro de los tres días siguientes a la orden y que imponga una multa civil de no menos de quinientos dólares ni más de cinco mil dólares. Y el requisito sobre la exhibición de objetos religiosos o culturales existe solo desde el 1 de julio de 2025, cuando la Senate Bill 201 de la sesión de 2025 añadió la NRS 118A.327. Ninguna plantilla redactada antes de mediados de 2025 lo incluye, lo que significa que la mayoría de las plantillas que hoy se pueden descargar para Nevada no cumplen a simple vista.

Hay un requisito adicional para una vivienda unifamiliar, que la NRS 118A.200(10) define como una estructura de no más de cuatro unidades, sin incluir una casa manufacturada. Cuando ese contrato no lo firma un agente autorizado con un permiso de administración de propiedades del capítulo 645, la NRS 118A.200(4) exige un aviso en la parte superior de la primera página, en una letra de por lo menos el doble del tamaño de cualquier otra letra del contrato, sobre las presunciones refutables de las NRS 205.0813 y NRS 205.0817 relativas a la ocupación legal, y que indique que el contrato es válido y se puede hacer cumplir en cualquier caso. Un requisito tipográfico es algo extraño en una ley de arrendadores e inquilinos, y se ignora con frecuencia.

No más de tres meses de renta periódica — y la renta del último mes cuenta. La NRS 118A.242(1) dispone que el arrendador no puede exigir ni recibir un depósito de seguridad o un bono de caución (surety bond), o una combinación de ellos, incluida la renta del último mes, cuyo monto o valor total exceda tres meses de renta periódica.

Tres meses es generoso según los estándares nacionales, y por eso Nevada suele describirse como un estado favorable al arrendador en materia de depósitos. Pero incluir la renta del último mes quita en silencio un tercio del margen en el arreglo más común. Un arrendador que cobra la renta del primer mes, la renta del último mes y un depósito de dos meses ha tomado un mes de renta ordinaria más tres meses de garantía en los términos de la ley — en el tope, sin nada de margen para un depósito por mascota. El formulario de arriba mantiene el depósito, la renta del último mes y el valor de cualquier bono de caución en campos separados para que el total se vea antes de que alguien firme.

Lo que cuenta como depósito de seguridad lo decide su propósito, no su nombre. La NRS 118A.240 lo define como cualquier pago, depósito, cargo o cobro que se vaya a usar para remediar un incumplimiento en el pago de la renta, para reparar daños a la propiedad distintos del desgaste normal causados por el inquilino, o para limpiar la unidad de vivienda. Llamarlo cargo de mudanza no lo saca del tope. Dos cosas quedan excluidas expresamente: un pago que garantiza una opción de compra y una prima pagada a una compañía de garantías (surety) calificada por un bono. El tratamiento más completo está en nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de Nevada (en inglés).

Sí, si el arrendador lo acepta — y la ley funciona en ambos sentidos. La NRS 118A.242(2) permite que un inquilino, en lugar de pagar todo o parte del depósito de seguridad, compre un bono de caución que garantice sus obligaciones de remediar un incumplimiento en el pago de la renta, de reparar daños distintos del desgaste normal y de limpiar la unidad de vivienda.

Luego, la NRS 118A.242(3) fija los límites en una sola subsección que protege a cada parte frente a la otra. El arrendador no está obligado a aceptar un bono de caución comprado por el inquilino en lugar de pagar todo o parte del depósito. Y el arrendador no puede exigir que un inquilino compre un bono de caución en lugar de pagar todo o parte del depósito. Así que el bono es una alternativa realmente opcional y de común acuerdo: un inquilino no puede imponérsela a un arrendador, y un arrendador no puede hacer de ella una condición del arrendamiento.

Hay una protección que acompaña al bono y que conviene conocer. Según la NRS 118A.242(5), cuando el inquilino disputa una partida de la cuenta detallada por escrito del arrendador enviando una respuesta por escrito a la compañía de garantías (surety) dentro de los treinta días después de recibir esa cuenta, la compañía de garantías no reportará el reclamo del arrendador a una agencia de informes de crédito salvo que primero obtenga una sentencia contra el inquilino. Eso importa porque la consecuencia normal de un reclamo disputado sobre un bono es una anotación en el historial de crédito que dura más que la disputa. Ninguna de las páginas de plantillas de Nevada que aparecen en los buscadores y que se revisaron para esta página menciona la opción del bono de caución, en ningún sentido.

Treinta días, con una cuenta detallada por escrito. La NRS 118A.242(4) exige que el arrendador, al terminar el arrendamiento por cualquiera de las partes y por cualquier motivo, entregue al inquilino una cuenta detallada y por escrito de lo que se hizo con el depósito de seguridad o el bono de caución y devuelva cualquier saldo a más tardar 30 días después de la terminación del arrendamiento.

La forma de entrega está establecida: entregándola al inquilino en persona en el lugar donde se paga la renta, o enviándola por correo a la dirección actual del inquilino o, si no se conoce, a su última dirección conocida. A diferencia de algunos estados, Nevada no condiciona el deber a que el inquilino lo pida o dé una dirección para reenvío — el plazo corre desde la terminación. Aun así, el inquilino debe dar una dirección para reenvío, porque si no la cuenta se envía a la “última dirección conocida”. La misma subsección limita lo que se puede reclamar: solo las cantidades razonablemente necesarias para remediar un incumplimiento en el pago de la renta, para reparar daños causados por el inquilino distintos del desgaste normal y para pagar los costos razonables de limpieza.

La sanción es la parte que omiten las páginas de los buscadores, y es aproximadamente el doble. Según la NRS 118A.242(6), un arrendador que no devuelve el saldo, o se niega a devolverlo, dentro de 30 días es responsable ante el inquilino por daños iguales a todo el depósito de seguridad, y por una cantidad adicional fijada por la corte de no más de todo el depósito de seguridad otra vez. La NRS 118A.242(7) indica a la corte que, al fijar esa segunda cantidad, considere si el arrendador actuó de buena fe, la forma en que se han tratado las partes y el grado del daño al inquilino. Así, un arrendador que tiene dos meses de renta como depósito y no cumple el plazo queda expuesto a hasta cuatro meses de renta, y la mitad discrecional depende de su conducta. Prepare la cuenta con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de Nevada (en inglés) y ciérrela con una carta de devolución del depósito de seguridad de Nevada (en inglés).

Hay otras dos protecciones al lado. La NRS 118A.242(9) da al reclamo del inquilino sobre un depósito preferencia sobre el reclamo de cualquier acreedor del arrendador. Y la NRS 118A.250 exige que el arrendador, si el inquilino lo pide, entregue un recibo firmado por escrito del depósito, del bono de caución, de la renta y de cualquier otro pago o cargo — y añade que el inquilino puede negarse a pagar la renta hasta que el arrendador le entregue el recibo solicitado. Es una forma inusualmente directa de autoayuda y no aparece en ninguna de las páginas de los buscadores.

Solo uno: un cargo razonable por limpieza. La NRS 118A.242(8) dispone que, excepto un contrato que establezca un cargo no reembolsable por limpieza por un monto razonable, ningún contrato de renta puede contener una disposición que califique un depósito de seguridad según esa sección como no reembolsable, ni una disposición que renuncie a los derechos del inquilino según ella o los modifique. Cualquier disposición de ese tipo es nula por ser contraria al orden público.

Esto es casi lo contrario de como lo presentan las páginas de plantillas de los buscadores. Varias incluyen los “cargos no reembolsables” entre los avisos opcionales que un arrendador de Nevada puede escribir en el contrato si el inquilino los acepta. Según la NRS 118A.242(8), el acuerdo del inquilino no importa, porque la disposición es nula firme lo que firme el inquilino — y la sección se adelanta a la trampa anulando en la misma frase las renuncias a los derechos del inquilino.

La consecuencia práctica para la redacción es estrecha y conviene decirla claramente. Un cargo de mudanza, un cargo administrativo, un cargo por redecoración o un cargo por mascota que sirve para cubrir un incumplimiento de renta, daños más allá del desgaste normal o la limpieza es un depósito de seguridad según la NRS 118A.240, se llame como se llame, cuenta para el tope de tres meses según la NRS 118A.242(1) y no se puede hacer no reembolsable. Solo el cargo por limpieza queda fuera, y solo si el monto es razonable. Por eso el formulario de arriba pide específicamente el cargo no reembolsable por limpieza en lugar de ofrecer un campo general para cargos no reembolsables.

No más del 5% de la renta periódica — y aplican otros tres límites. La NRS 118A.210(4) permite que un arrendador cobre un cargo razonable por el pago atrasado de la renta según lo establecido en el contrato de renta, y luego lo limita de tres formas.

Primero, en un arrendamiento de más de semana a semana, no se puede cobrar ni imponer ningún cargo por pago atrasado hasta por lo menos tres días naturales después de la fecha en que vence la renta. Fíjese en la redacción: no es un periodo de gracia que el arrendador concede por cortesía; es un mínimo legal sobre cuándo puede existir un cargo, y cuenta días naturales. Segundo, el cargo por pago atrasado no debe pasar del 5% del monto de la renta periódica. Tercero — y este es el límite que ninguna página de los buscadores incluye —, el monto máximo del cargo por pago atrasado no se debe aumentar con base en un cargo por pago atrasado impuesto antes. Los cargos por pago atrasado en Nevada no se acumulan, y una cláusula de cargos que aumentan no se puede hacer cumplir.

El porcentaje se calcula sobre la renta periódica, que desde el 1 de octubre de 2025 es la sola cifra total que exige la NRS 118A.200(6). Esa interacción es nueva y un poco favorable a los arrendadores: cuando los cargos obligatorios se incluyen correctamente en la cifra de la renta, el 5% se calcula sobre el número mayor. Nuestra guía de leyes de cargos por pago atrasado de Nevada (en inglés) explica las cuentas, y un aviso de renta atrasada de Nevada (en inglés) es el primer paso correcto antes de entregar cualquier aviso de pagar o desocupar.

Sobre los cheques rechazados, la NRS 118A.200(3)(g) exige que el contrato escrito indique el cargo por la devolución de cualquier cheque rechazado, y un cargo que no se indica no se puede cobrar según el contrato. Los sitios de plantillas suelen citar el tope de veinticinco dólares de la NRS 597.960 como el límite de Nevada. Leída literalmente, esa sección permite que “un vendedor, o su agente” cobre no más de veinticinco dólares por un cheque aceptado como pago de bienes o servicios; no menciona la renta residencial, y no afirmamos que limite el cargo de un arrendador. Lo que es seguro es que el cargo debe aparecer en el contrato.

Sí, desde el 1 de octubre de 2025. La Assembly Bill 121 de la sesión de 2025 añadió la NRS 118A.200(6), que exige que, en cada lugar donde un arrendador indique el monto de la renta que se debe según un contrato de renta, y en cualquier referencia en un contrato de renta escrito al monto de la renta que se debe, la renta se indique como una sola cifra que represente el monto total máximo de la renta periódica, que incluya el monto de cualquier cargo obligatorio que se cobre al inquilino además de la renta base. Luego, la NRS 118A.200(7) prohíbe que el arrendador cobre una renta periódica mayor que esa cifra.

El objetivo es la práctica de anunciar una renta base baja y añadir cargos mensuales obligatorios — basura, control de plagas, un paquete de tecnología, un cargo por amenidades — que el inquilino descubre solo al firmar o después. Si un cargo es obligatorio y se repite, va dentro del número.

Hay una excepción estrecha, en la NRS 118A.200(8). Un arrendador puede cobrar un cargo mensual aparte igual al costo del servicio de electricidad, gas natural o agua que se suministra a la unidad individual, fuera de la sola cifra, solo en dos situaciones: cuando la empresa pública de servicios correspondiente no puede contratar directamente con el inquilino ese servicio o, solo para el agua, cuando la unidad está sujeta a un sistema de agua con medidor maestro. Aun así, la excepción depende de la tipografía: la sola cifra debe llevar un asterisco u otro símbolo de referencia de no menos de la mitad del tamaño de letra de la sola cifra, que corresponda a una declaración en la misma página que identifique a la empresa de servicios por su nombre y teléfono cuando corresponda y le diga al inquilino que la factura se cobrará como un cargo mensual aparte igual a ese costo.

El recurso llegó junto con la regla. La NRS 118A.405 permite que un inquilino afectado por una violación de la subsección 6 o 7 presente una demanda civil, y exige que la corte otorgue al inquilino que prevalezca los daños que considere apropiados, cualquier medida de equidad que considere apropiada, las costas del inquilino y honorarios de abogado razonables, y daños establecidos por la ley de doscientos cincuenta dólares por cada violación que haya implicado engaño. Como la subsección 6 se aplica a cada lugar donde se indica la renta, un solo contrato que no cumpla puede generar más de una violación.

La Assembly Bill 121 fue una ley de cuatro partes, y las otras tres importan para este formulario. La NRS 118A.303 exige que el arrendador ofrezca por lo menos una forma de pagar la renta o cualquier otro cargo que no exija ni un cargo por usarla ni revelar los datos de la cuenta bancaria del inquilino y, cuando se ofrece un portal en línea, prohíbe que el arrendador cobre más de lo que cobra el operador del portal y exige que cualquier cargo de ese tipo se identifique por separado en el contrato escrito. La NRS 118A.306 exige que un arrendador reembolse un cargo por solicitud, por informe de crédito o por verificación de antecedentes cuando renta la unidad a otro solicitante y no realizó la actividad por la que cobró el cargo, y prohíbe cobrar cualquiera de esos cargos por un miembro menor de edad del hogar. La NRS 118A.235 exige que el arrendador, si se le pide, entregue a un posible inquilino una copia del contrato de renta escrito al que estaría sujeto. Las cuatro entraron en vigor el 1 de octubre de 2025, y ninguna de las páginas de los buscadores revisadas para esta página incluye ninguna de ellas.

No — y esta es la forma más probable en que un contrato de Nevada redactado en 2026 sale mal. La Assembly Bill 280 de la sesión de 2025 habría exigido que todo contrato de renta escrito tuviera un apéndice aparte con una explicación clara y breve de cada cargo que se puede cobrar y de su propósito, indicando para cada cargo variable que el inquilino paga el costo real y para cada cargo fijo o de terceros el monto actual; un segundo apéndice aparte que explicara los derechos del inquilino según las leyes federales y estatales y las ordenanzas locales; y habría hecho ilegal cobrar cualquier cargo que no estuviera en el primer apéndice. Otra sección habría limitado los aumentos de renta al 5%, entre el 1 de julio de 2025 y el 31 de diciembre de 2026, para los inquilinos actuales de sesenta y dos años o más o que dependen de pagos de la Social Security Act.

Fue vetada. Nada de eso es ley. El problema es que el texto aprobado está publicado en el propio sitio de la legislatura, modifica a simple vista la NRS 118A.200, se lee exactamente como una ley vigente y se comentó ampliamente durante 2025 como si fuera a serlo. Un contrato redactado para cumplir un proyecto vetado no cumple nada, y los apéndices que añade no los exige la NRS 118A.200(3) — que, como se explicó arriba, enumera quince temas y ningún apéndice.

La comprobación que lo resuelve vale la pena copiarla. Cada sección codificada de las NRS lleva una línea de historial que registra la página de la ley de sesión de cada reforma. La línea de la NRS 118A.200 registra dos reformas de 2025, mientras que tres proyectos de 2025 modificaban la sección a simple vista; el que falta es el proyecto vetado. Si el número de reformas en la línea de historial no coincide con el número de proyectos que usted encontró, uno de esos proyectos no llegó a ser ley.

La NRS 118A.290(1) exige que el arrendador mantenga la unidad de vivienda en condiciones habitables en todo momento. Una unidad no es habitable si viola los códigos de vivienda o de salud sobre salud, seguridad, sanidad o aptitud para vivir, o si le falta sustancialmente cualquiera de nueve puntos: impermeabilización y protección eficaces contra el clima del techo y de las paredes exteriores, incluidas las ventanas y las puertas; plomería conforme al código mantenida en buen funcionamiento; un suministro de agua aprobado capaz de producir agua corriente caliente y fría, que llegue a las instalaciones adecuadas y esté conectado a un sistema de drenaje aprobado; calefacción adecuada; iluminación eléctrica, contactos, cableado y equipo conformes al código; un número suficiente de recipientes de basura adecuados, limpios y en buen estado al inicio del arrendamiento, y el arrendador se encarga del retiro salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito; edificio, terreno y anexos limpios, sanitarios y razonablemente libres de escombros, suciedad, desechos, basura, roedores, insectos y plagas; pisos, paredes, techos, escaleras y barandales en buen estado; y ventilación, aire acondicionado y otras instalaciones y aparatos, incluidos los elevadores, en buen estado cuando se suministran o se deben suministrar.

Traspasar deberes está permitido, pero muy vigilado. Según la NRS 118A.290(2), las partes pueden acordar que el inquilino haga reparaciones, tareas de mantenimiento y remodelaciones menores específicas solo cuando el acuerdo se celebra de buena fe y no reduce las obligaciones del arrendador frente a otros inquilinos. Luego, la NRS 118A.290(3) define la mala fe apuntando directamente al abuso obvio: un acuerdo no se celebra de buena fe cuando el arrendador tiene el deber de hacer el trabajo y el inquilino celebra el acuerdo porque el arrendador se negó a hacerlo.

La reforma de 2023 añadió el límite más estricto. Según la NRS 118A.290(4), el arrendador no exigirá a un inquilino pagar ningún cargo o cobro por hacer reparaciones, tareas de mantenimiento u otros trabajos que son deber del arrendador — incluido, sin limitación, cualquier cargo o cobro para cubrir los costos de un deducible o copago de una póliza de seguro de protección del hogar o de un contrato de servicio. La práctica de pasar al inquilino el deducible de una garantía del hogar por una reparación cubierta ahora es expresamente ilegal. La única excepción, en la NRS 118A.290(5), es el trabajo que se vuelve necesario por una condición causada por el acto deliberado o negligente del inquilino, de un miembro de su hogar o de alguien que esté en la propiedad con el consentimiento del inquilino. Vea nuestra guía de leyes de habitabilidad de Nevada (en inglés).

Del otro lado, la NRS 118A.310(1) fija siete obligaciones básicas del inquilino: cumplir el contrato; mantener la parte de la propiedad que ocupa tan limpia y segura como lo permita su estado; deshacerse de cenizas, basura, desechos y otros residuos de forma limpia y segura; mantener las instalaciones de plomería tan limpias como lo permita su estado; usar de forma razonable todas las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, de ventilación, de aire acondicionado y los demás; no hacer inhabitable la propiedad de forma deliberada o por negligencia, ni destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o quitar ninguna parte de ella, ni permitir a sabiendas que otra persona lo haga; y comportarse, y exigir a sus invitados comportarse, de modo que no perturben el disfrute pacífico de un vecino.

Cuando la falta del inquilino se puede corregir con una reparación, un reemplazo o una limpieza, la NRS 118A.440 permite que el arrendador actúe después de catorce días de aviso por escrito que especifique el incumplimiento, haga el trabajo de manera profesional y presente una factura detallada por el costo real y razonable o el valor justo. Esa factura se paga como renta en la siguiente fecha de pago de la renta o, si el contrato ya terminó, se puede cobrar de inmediato o descontar del depósito.

Nevada da al inquilino tres caminos de autoayuda distintos con tres plazos distintos, y elegir el equivocado cuesta el recurso.

Artículos y servicios esenciales — cuarenta y ocho horas. La NRS 118A.380 cubre la calefacción, el aire acondicionado, el agua corriente, el agua caliente, la electricidad, el gas, una cerradura de puerta que funcione u otro artículo o servicio esencial que el contrato o el capítulo 118A exige que suministre el arrendador. Cuando el arrendador no lo suministra de forma intencional o por negligencia y la propiedad se vuelve no apta para vivir, el inquilino da un aviso por escrito; si el arrendador no lo corrige ni hace su mejor esfuerzo dentro de 48 horas, sin contar sábados, domingos ni días feriados oficiales, se abren cuatro recursos. El inquilino puede conseguir cantidades razonables del artículo o servicio y descontar de la renta el costo real y razonable; recuperar los daños reales, incluida la pérdida de uso o la disminución del valor justo de la renta; retener la renta que venza durante el incumplimiento sin que se le cobren cargos por pago atrasado ni cargos por avisos; o conseguir otra vivienda comparable, en cuyo caso la renta de la propiedad original se suspende por completo y se puede recuperar el costo adicional de la vivienda sustituta. Para retener la renta según esta sección, el inquilino debe estar al corriente en la renta cuando da el aviso.

Reparaciones pequeñas — reparar y descontar. La NRS 118A.360 aplica cuando el costo razonable de cumplir o reparar es menor que cien dólares o que un monto igual a un mes de renta periódica, lo que sea mayor — un umbral que crece con la renta y que por eso vale más en los mercados caros de Nevada de lo que sugiere la cifra fija. El inquilino avisa al arrendador por escrito; si el arrendador no hace su mejor esfuerzo por cumplir dentro de catorce días, o antes en una emergencia, el inquilino puede hacer que el trabajo se haga de manera profesional y, después de presentar una cuenta detallada, descontar de la renta el costo real y razonable. La responsabilidad del arrendador según la sección tiene el mismo límite en cualquier periodo de doce meses, y el arrendador puede indicar en el contrato que el trabajo lo haga una persona o empresa calificada que se nombre.

Fallas importantes de habitabilidad — catorce días, y la trampa del depósito en custodia. La NRS 118A.355 permite que el inquilino entregue un aviso por escrito que especifique cada falla; si el arrendador no corrige una falla importante ni hace su mejor esfuerzo dentro de catorce días, el inquilino puede terminar el contrato de inmediato, recuperar los daños reales, acudir a la corte o retener la renta sin que se le cobren cargos por pago atrasado ni otros cargos. La trampa está en la subsección 5, y no aparece en ninguna de las páginas de los buscadores: las cortes de justicia (justice courts) deben establecer un mecanismo para depositar la renta retenida en una cuenta de custodia (escrow) mantenida o aprobada por la corte, y un inquilino no tiene defensa contra un desalojo basado en la retención salvo que la renta retenida se haya depositado realmente en esa cuenta de custodia. Un inquilino de Nevada que retiene la renta y simplemente se la queda tiene un recurso en papel y ninguna defensa en la corte.

Por lo menos 24 horas, y solo en horario normal de oficina. La NRS 118A.330(3) dispone que el arrendador no abusará del derecho de acceso ni lo usará para acosar al inquilino, y que, excepto en caso de emergencia, el arrendador dará al inquilino por lo menos veinticuatro horas de aviso de su intención de entrar y solo podrá entrar en horarios razonables durante el horario normal de oficina, salvo que el inquilino consienta expresamente un aviso más corto o la entrada fuera del horario de oficina para esa entrada en particular. Un consentimiento general anticipado en el contrato no es lo que prevé la subsección.

Los propósitos permitidos, según la NRS 118A.330(1), son la inspección; las reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras necesarias o acordadas; prestar servicios necesarios o acordados; y mostrar la unidad a compradores reales o posibles, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores, contratistas u otras personas con un interés de buena fe. El inquilino no debe negar sin motivo razonable su consentimiento para esos fines. La entrada de emergencia no necesita ningún aviso según la subsección 2.

La subsección 4 es la parte que omiten las plantillas. La NRS 118A.330(4) dice que el arrendador no tiene ningún otro derecho de acceso excepto por orden de la corte, cuando el inquilino abandonó o entregó la propiedad, o cuando la entrada está permitida según la NRS 118A.440 para trabajos de corrección. Es una lista cerrada. Una cláusula del contrato que cree otro derecho de entrada — inspecciones periódicas cuando el arrendador quiera, entrada para mostrar la unidad en cualquier momento, entrada para comprobar la ocupación — es una renuncia a un derecho que da el capítulo 118A y por eso la prohíbe la NRS 118A.220(1)(a).

Ambas partes tienen recursos según la NRS 118A.500. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede obtener una medida cautelar para obligar al acceso o terminar el contrato, y puede recuperar los daños reales. Si el arrendador hace una entrada ilegal, una entrada legal de manera no razonable o exigencias repetidas de entrada que acosan al inquilino sin motivo razonable, el inquilino puede obtener una medida cautelar o terminar el contrato, y puede recuperar los daños reales. Entregue los avisos de entrada correctamente con nuestro aviso de entrada de Nevada (en inglés), y vea las leyes de entrada del arrendador de Nevada (en inglés).

Nevada tiene varias vías, y los días no son los que publican los sitios de plantillas.

Renta no pagada — siete días judiciales. La NRS 40.253(1)(a) permite que el arrendador entregue un aviso que exija, como alternativa, el pago de la renta o la entrega de la propiedad antes del cierre de actividades del séptimo día judicial siguiente al día de la entrega. Los días judiciales son días de corte: los fines de semana y los días feriados de la corte no cuentan, así que siete días judiciales suelen ser de nueve a once días naturales. La alternativa de la NRS 40.253(1)(b) — el mediodía del cuarto día completo después de la entrega — solo está disponible cuando el arrendador decide no usar la vía de siete días judiciales y la renta se fija por un periodo de una semana o menos y el arrendamiento no ha durado más de 45 días. La página más extensa de los buscadores invierte exactamente esa última condición y presenta el aviso de cuatro días como disponible para cualquier contrato de más de cuarenta y cinco días. Use nuestro aviso de siete días para pagar la renta o desocupar de Nevada (en inglés).

Incumplimiento del contrato — cinco días, con un derecho a corregir muy amplio. La NRS 118A.430 permite que el arrendador entregue un aviso por escrito que especifique los actos y omisiones que constituyen el incumplimiento; si el incumplimiento se puede corregir y el inquilino no lo corrige ni hace su mejor esfuerzo dentro de cinco días después de recibirlo, o si el incumplimiento no se puede corregir, el arrendador puede terminar el contrato. La disposición paralela sobre retención ilegal, la NRS 40.2516, añade dos puntos que ninguna página de los buscadores incluye: dentro de esos cinco días, el inquilino, cualquier subinquilino que ocupe la propiedad, cualquier acreedor hipotecario del plazo o cualquier otra persona interesada en que continúe el contrato puede cumplir la condición y así salvar el contrato de la pérdida (forfeiture); y cuando la cláusula violada ya no se puede cumplir después, no hay que dar ningún aviso. Nuestro aviso para corregir o desocupar de Nevada (en inglés) cubre la primera vía y el aviso incondicional para desocupar (en inglés) la segunda.

Terminación sin causa — treinta días, más un aviso informativo que debe incluir el aviso. Según la NRS 40.251(1)(b), para una unidad de vivienda sujeta al capítulo 118A, el inquilino incurre en retención ilegal después de que vence un aviso de por lo menos siete días para un arrendamiento de semana a semana, o de por lo menos treinta días para todos los demás arrendamientos periódicos, o un aviso de por lo menos cinco días cuando el inquilino no cumplió sus obligaciones básicas o contractuales. Pero la NRS 40.251(2) permite que un inquilino de sesenta años o más, o que tiene una discapacidad física o mental, pida treinta días adicionales de posesión con una prueba por escrito; la NRS 40.251(5) exige que el aviso mismo incluya una declaración que informe al inquilino de ese derecho; y la NRS 40.251(6) permite que el inquilino acuda a la corte cuando el arrendador se niega, con por lo menos cinco días naturales para irse aunque la petición se niegue. Un aviso de treinta días de Nevada que omite esa declaración es defectuoso a simple vista. Vea las leyes de avisos de desalojo de Nevada (en inglés) y nuestro aviso de no renovación de Nevada (en inglés).

Porque el desalojo sumario de Nevada no tiene una demanda del arrendador que se entregue al inquilino. Esta es la diferencia más importante entre Nevada y todos sus estados vecinos, y no se ve en ninguna de las ocho páginas de los buscadores revisadas para esta página.

En el desalojo común en Estados Unidos, el arrendador presenta una demanda, se le entrega al inquilino y el inquilino la contesta. Según la NRS 40.253 la secuencia es al revés. El arrendador entrega un aviso, no una demanda. La NRS 40.253(3) exige que ese aviso identifique la corte competente y que informe al inquilino de su derecho a impugnar el asunto presentando, dentro del plazo indicado en el aviso, una declaración jurada (affidavit) ante esa corte en la que diga que ofreció el pago o que no está en incumplimiento — y que le informe que la corte puede emitir una orden sumaria de desalojo, que el alguacil (sheriff o constable) la fijará dentro de veinticuatro horas y que sacará al inquilino no antes de veinticuatro ni después de treinta y seis horas de fijarla.

Lo que sigue depende totalmente del inquilino. Si el inquilino presenta la declaración jurada a más tardar a la hora indicada, la NRS 40.253(4) prohíbe que el arrendador lo deje fuera, y la NRS 40.253(6) exige que la corte celebre una audiencia para determinar la veracidad y suficiencia de las declaraciones juradas — y si la corte encuentra una defensa legal, niega la petición de ambas partes y el asunto pasa a una demanda ordinaria. Si el inquilino no presenta la declaración, la NRS 40.253(5) permite que el arrendador presente una declaración jurada de demanda y la corte puede emitir la orden de desalojo sin que el inquilino haya sido escuchado nunca.

Para motivos distintos de la falta de pago, la NRS 40.254 aplica el mismo mecanismo con un plazo más corto: el aviso debe informar al inquilino de su derecho a impugnarlo presentando una declaración jurada antes del cierre de actividades del quinto día judicial después del día de la entrega, en la que indique las razones por las que no incurre en retención ilegal, o a pedir que la corte suspenda la ejecución de la orden de desalojo por un periodo de no más de diez días según la NRS 70.010(2).

Dentro del procedimiento hay dos protecciones. La NRS 40.253(11) prohíbe que el arrendador rechace la renta ofrecida después del aviso con el argumento de que el inquilino no pagó también cargos de cobranza, honorarios de abogado, otros costos que no son renta, un cargo por pago atrasado o un depósito de seguridad — así que un arrendador no puede fabricar un incumplimiento exigiendo extras. Y la NRS 118A.490 permite que el inquilino presente una contrademanda en una demanda por falta de pago, aunque un inquilino que no deposita la cantidad ordenada por la corte dentro de veinticuatro horas después de la audiencia original pierde el derecho a una audiencia y la corte dicta sentencia de desalojo sin ella.

Además de los plazos de aviso de arriba, Nevada da a los inquilinos varias salidas legales. La NRS 118A.340 permite que un inquilino de sesenta años o más, o que tiene una discapacidad física o mental, termine el contrato con treinta días de aviso por escrito dado dentro de los sesenta días después de mudarse cuando una condición física o mental requiere cuidados o tratamiento que no se pueden dar en la vivienda, y permite que ese inquilino termine el contrato con sesenta días de aviso por escrito dentro de los tres meses después de la muerte de su cónyuge o de un coinquilino. La NRS 118A.345 permite que un inquilino, un coinquilino o un miembro del hogar que sea víctima de violencia doméstica, acoso, agresión sexual o acecho termine el contrato, usando el formulario de declaración jurada que establece la NRS 118A.347. Nuestra guía de leyes sobre romper el contrato en Nevada (en inglés) y las leyes de terminación del contrato de Nevada (en inglés) cubren el lado del inquilino, y un aviso del inquilino para desocupar de Nevada (en inglés) lo pone por escrito.

En Nevada, quedarse después del vencimiento no tiene multiplicador. La NRS 118A.470 dispone que, cuando un inquilino se queda en posesión sin el consentimiento del arrendador después del vencimiento o la terminación, el arrendador puede presentar una demanda de posesión y de renta y también puede recuperar los daños reales. Nevada no duplica ni triplica la responsabilidad como lo hacen varios estados vecinos. Cuando el arrendador consiente que la ocupación continúe, el arrendamiento pasa a ser de semana a semana para un inquilino con renta semanal y de mes a mes en todos los demás casos, en los mismos términos que el contrato vencido salvo que se acuerde otra cosa específicamente — así que aceptar la renta después del vencimiento crea un arrendamiento periódico con los términos anteriores y no un nuevo trato.

La autoayuda está cerrada. La NRS 118A.480 dispone que el arrendador no recuperará ni tomará la posesión por una demanda ni de otra forma, incluso reduciendo o interrumpiendo intencionalmente cualquier artículo o servicio esencial, excepto mediante una demanda de posesión o un procedimiento sumario, por entrega o por abandono. Luego, la NRS 118A.390 pone precio a la violación: por un desalojo o exclusión ilegal, o por la interrupción intencional de un artículo o servicio esencial, el inquilino puede terminar el contrato y recuperar los daños reales más una cantidad de hasta dos mil quinientos dólares fijada por la corte, y puede recuperar la posesión presentando una demanda verificada para una medida expedita dentro de cinco días judiciales después del acto ilegal, con una audiencia dentro de tres días judiciales y con todos los costos y cargos oficiales aplazados. La NRS 118A.520 añade que cualquier gravamen o garantía sobre los bienes del hogar del inquilino creado para asegurar la renta no se puede hacer cumplir salvo que se cree mediante embargo o embargo de ingresos, y que el embargo de bienes por renta (distraint) está abolido en Nevada.

La NRS 118A.450 establece la presunción. A falta de aviso del abandono, se presume que un inquilino abandonó la unidad de vivienda cuando está ausente de la propiedad por un periodo igual a la mitad del periodo de pago de la renta — quince días en un arrendamiento mensual ordinario —, salvo que la renta esté al corriente o que el inquilino haya avisado al arrendador por escrito de una ausencia prevista. Esa segunda excepción es toda la protección del inquilino, y no cuesta nada usarla.

El procedimiento para deshacerse de los bienes tiene dos etapas, y las páginas de los buscadores solo describen la primera. Según la NRS 118A.460(1)(a), el arrendador debe ofrecer de forma razonable el almacenamiento seguro de los bienes abandonados o dejados después de un desalojo durante treinta días después del abandono, el desalojo o el final del periodo de renta, y puede cobrar los costos razonables y reales de inventario, traslado y almacenamiento antes de devolverlos al inquilino dentro de ese periodo. El arrendador solo es responsable por actos negligentes o indebidos al almacenarlos.

Solo después de ese periodo puede el arrendador deshacerse de los bienes, y la NRS 118A.460(1)(b) impone otras tres condiciones: el arrendador debe haber hecho esfuerzos razonables para localizar al inquilino, debe haberle avisado por escrito de su intención de deshacerse de los bienes, y deben haber pasado catorce días desde ese aviso, que se debe enviar por correo a la dirección actual o a la última dirección conocida del inquilino. El mínimo práctico es entonces de cuarenta y cuatro días, no de treinta. Los vehículos pasan por el procedimiento de vehículos abandonados del capítulo 487.

Hay un deber aparte que aplica de inmediato después de dejar fuera al inquilino. La NRS 118A.460(3) exige que el arrendador, durante los cinco días siguientes a un desalojo o a un cierre de acceso (lockout), dé al antiguo inquilino una oportunidad razonable de recoger sus efectos personales esenciales, incluidos, sin limitación, medicamentos, fórmula para bebé, ropa básica y artículos de cuidado personal. Las disputas sobre los costos de almacenamiento del arrendador se resuelven según la NRS 40.253(7), y las disputas sobre lo razonable de la conducta del arrendador según la NRS 40.253(9).

La NRS 118A.220(1) enumera cinco. Un contrato de renta no dispondrá que el inquilino:

• Acepta renunciar a los derechos o recursos que da el capítulo 118A.
• Autoriza a cualquier persona a confesar sentencia sobre cualquier reclamo que surja del contrato de renta.
• Acepta pagar los honorarios de abogado del arrendador — excepto que el contrato puede disponer que se otorguen honorarios de abogado razonables a la parte que prevalezca en caso de una demanda judicial.
• Acepta la exoneración o limitación de la responsabilidad del arrendador que surja de la ley, o indemnizar al arrendador por esa responsabilidad o sus costos, cuando la responsabilidad se basa en un acto u omisión del arrendador o de su agente o empleado.
• Acepta dar al arrendador un aviso de terminación distinto del que el arrendador está obligado a dar al inquilino.

La quinta es la que violan las plantillas importadas. Un contrato de Nevada no puede exigir que el inquilino dé un aviso de terminación más largo o distinto del que debe el arrendador. La cláusula conocida que exige sesenta días de aviso por escrito a un inquilino cuyo arrendador debe los treinta que fija la ley según la NRS 40.251(1)(b) es nula, y aparece en una gran parte de las plantillas que hoy se pueden descargar para Nevada, normalmente porque se redactó para un estado con una regla simétrica o sin ninguna regla.

La regla sobre los honorarios de abogado es más estrecha que una prohibición. Nevada no ha prohibido por completo las cláusulas de honorarios, como lo han hecho Alabama y Alaska, y no ha hecho los honorarios automáticos e irrenunciables, como Florida. La NRS 118A.220(1)(c) prohíbe la cláusula de un solo lado según la cual el inquilino paga los honorarios del arrendador sea cual sea el resultado, y permite expresamente una cláusula recíproca a favor de la parte que prevalezca en caso de una demanda judicial. La cláusula opcional de honorarios del formulario de arriba genera solo la versión recíproca permitida. Hay un pago legal limitado que queda fuera del contrato: según la NRS 40.254(3), cuando se declara que un inquilino incurrió en retención ilegal por violar las disposiciones sobre sustancias controladas de las NRS 453.011 a 453.552, excepto la NRS 453.336, el arrendador tiene derecho a los honorarios de abogado razonables causados por una audiencia impugnada.

La consecuencia está en la NRS 118A.220(2): cualquier disposición prohibida es nula por ser contraria al orden público, y el inquilino puede recuperar los daños reales que le cause su inclusión. Eso se suma a la NRS 118A.200(9), que hace ilegal usar un contrato escrito que no cumpla. Y la NRS 118A.230 da a la corte otra herramienta: cuando determina, como cuestión de derecho, que el contrato o una disposición era abusiva (unconscionable) cuando se hizo, puede negarse a hacer cumplir el contrato, hacer cumplir el resto sin la disposición abusiva, o limitar la aplicación de esa disposición para evitar un resultado abusivo.

Sí, pero sin una presunción — y esa diferencia vale la pena decirla porque varias fuentes secundarias se equivocan. La NRS 118A.510 prohíbe que el arrendador, como represalia, termine un arrendamiento, se niegue a renovarlo, aumente la renta, reduzca los artículos o servicios esenciales que exigen el contrato o el capítulo, o presente o amenace con presentar una demanda de posesión. Pero, a diferencia de varios estados vecinos, Nevada no crea una presunción de represalia a partir del momento del acto del arrendador y no traslada ninguna carga de la prueba al arrendador. Un inquilino de Nevada debe probar el motivo de represalia.

Lo que Nevada hace en cambio es enumerar con generosidad. Se enumeran nueve actos protegidos: una queja de buena fe ante la agencia encargada de hacer cumplir un código por una violación que afecta la salud o la seguridad; una queja de buena fe ante el arrendador o la policía por una violación del capítulo 118A o de una ley que impone una sanción penal; organizar una unión de inquilinos u organización similar o unirse a ella; una citación emitida como resultado de esa queja; iniciar o defender un proceso sobre el cumplimiento de la habitabilidad; negar el consentimiento por escrito a una regla del arrendador adoptada después de que el inquilino firmó; una queja de buena fe sobre vivienda justa según las NRS 118.010 a 118.120 o la ley federal Fair Housing Act; que el inquilino, un coinquilino o un miembro del hogar sea víctima de violencia doméstica, acoso, agresión sexual o acecho, o que termine el contrato según la NRS 118A.345; y ser un trabajador federal, tribal o estatal afectado por un cierre del gobierno que paga la renta en el periodo protegido.

Los recursos son los de la NRS 118A.390, junto con una defensa en cualquier demanda de posesión presentada por el arrendador como represalia. Cuatro excepciones de la NRS 118A.510(3) conservan la acción legítima del arrendador: cuando la violación de la queja la causó principalmente la falta de cuidado razonable del propio inquilino; cuando el arrendamiento se termina con causa; cuando una citación exige modificaciones, remodelación o demolición que no se pueden hacer con la unidad ocupada; y cuando el aumento de renta se aplica de manera uniforme a todos los inquilinos. Esa última excepción es la respuesta práctica a la mayoría de las acusaciones de represalia que surgen de un aumento de renta, y por eso las decisiones sobre el aumento de renta en Nevada (en inglés) deben documentarse como decisiones para todo el edificio. Entréguelas con nuestro aviso de aumento de renta de Nevada (en inglés).

Hay una protección aparte y más fuerte en la NRS 118A.515. Un arrendador no tomará ninguna medida en contra — desalojar, imponer una multa o cualquier otra medida de castigo — basada solo en que el inquilino u otra persona en la vivienda pidió ayuda de emergencia, cuando había una creencia razonable de que se necesitaba una respuesta de emergencia o de que pudo haber ocurrido una actividad delictiva, sin importar las solicitudes anteriores. Un gobierno local no puede considerar esa solicitud una molestia, y cualquier carta municipal, código, ordenanza o reglamento local que la contradiga es nulo y no se puede hacer cumplir. Esa sección existe porque las ordenanzas sobre molestias que castigan las llamadas repetidas de emergencia afectaban más a las víctimas de violencia doméstica.

Siete según la ley estatal, más uno federal. Varios son requisitos de contenido del contrato según la NRS 118A.200(3) y no advertencias de riesgos, y por eso faltan tan a menudo en las plantillas redactadas en otros lugares.

Administrador, propietario, agente para notificaciones y número de emergencia — NRS 118A.260. Cuatro puntos por escrito al inicio del arrendamiento o antes: las personas autorizadas para administrar la propiedad; una persona dentro de Nevada autorizada para actuar por el arrendador para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process) y avisos y requerimientos; el propietario principal o corporativo; y un número de teléfono al que se pueda llamar en una emergencia a una persona responsable que viva en el condado o a menos de sesenta millas. Se debe mantener actualizado y obliga a cualquier sucesor. Una persona que firma en nombre del arrendador y no cumple pasa a ser el agente del arrendador para recibir notificaciones y para cumplir las obligaciones del arrendador. La NRS 118A.410 da al inquilino, después de un requerimiento, los daños reales o veinticinco dólares, lo que sea mayor.

Procedimientos de ejecución hipotecaria — NRS 118A.275. El arrendador debe informar por escrito a un posible inquilino si la propiedad está sujeta a cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria, y una violación intencional es una práctica comercial engañosa. Las plantillas se equivocan en el momento: esto se debe antes del arrendamiento, no escondido en el contrato firmado.

Resumen sobre molestias públicas y procedimiento para reportarlas — NRS 118A.200(3)(l), (m). Un resumen de la NRS 202.470, e información sobre cómo el inquilino puede reportar una molestia o una violación de un código de construcción, seguridad o salud a las autoridades correspondientes.

Exhibición de la bandera — NRS 118A.325, según la NRS 118A.200(3)(n). Información sobre el derecho del inquilino a exhibir la bandera de los Estados Unidos.

Exhibición de objetos religiosos o culturales — NRS 118A.327, según la NRS 118A.200(3)(o). Obligatorio desde el 1 de julio de 2025. El derecho en sí es detallado: la exhibición no puede pasar de treinta y seis por doce pulgadas cuadradas ni del tamaño de la puerta, amenazar la salud, la seguridad o el bienestar públicos, estorbar una puerta, violar alguna ley, promover una conducta discriminatoria ni ser obscena. Cuando el arrendador hace trabajos en la puerta, debe dar por lo menos siete días de aviso por escrito antes de quitar temporalmente una exhibición, excepto en una emergencia, guardar los objetos con respeto y de acuerdo con la práctica correspondiente, y devolver la exhibición dentro de setenta y dos horas después de terminar el trabajo.

Registro firmado del inventario y del estado — NRS 118A.200(3)(k). Un contenido obligatorio del contrato, y la base para la cuenta detallada que se debe según la NRS 118A.242(4).

Renta periódica total máxima en una sola cifra — NRS 118A.200(6), (7). Obligatorio desde el 1 de octubre de 2025, con el recurso de la NRS 118A.405.

Pintura con base de plomo — ley federal, 42 U.S.C. 4852d. Toda vivienda construida antes de 1978 requiere el aviso federal, el folleto de la EPA y cualquier registro o informe conocido. Nuestro formulario de aviso sobre pintura con base de plomo de Nevada (en inglés) lo cubre.

Nevada no exige en un contrato residencial un aviso sobre radón, riesgo de inundación, chinches de cama, moho, asbesto, metanfetamina, municiones militares, medidores de servicios compartidos, demolición ni registro de delincuentes sexuales. Cada uno viene de las leyes de otro estado, y varios aparecen en las páginas de Nevada de los buscadores bajo el título “avisos opcionales” sin que se diga.

• Olvidar que la renta del último mes cuenta para el límite del depósito. La NRS 118A.242(1) cuenta juntos el depósito, cualquier bono de caución y la renta del último mes frente a tres meses de renta periódica.
• Escribir un cargo de mudanza o administrativo no reembolsable. La NRS 118A.242(8) permite solo un cargo razonable no reembolsable por limpieza y anula cualquier renuncia a los derechos del inquilino.
• Entregar un aviso de aumento de renta de treinta días. La NRS 118A.300 exige sesenta días salvo que el arrendamiento periódico sea de menos de un mes.
• Anunciar una renta base y añadir cargos mensuales obligatorios. Desde el 1 de octubre de 2025, la NRS 118A.200(6) exige una sola cifra total, y la NRS 118A.405 pone precio a la violación.
• Cobrar un cargo por pago atrasado el segundo día. La NRS 118A.210(4) prohíbe cualquier cargo por pago atrasado hasta por lo menos tres días naturales después de la fecha de vencimiento en un arrendamiento de más de semana a semana.
• Aumentar los cargos por pago atrasado mes tras mes. La misma subsección prohíbe aumentar el máximo con base en un cargo impuesto antes.
• Tratar el plazo de pagar o desocupar como siete días naturales. La NRS 40.253(1)(a) corre hasta el cierre de actividades del séptimo día judicial.
• Usar el aviso de cuatro días en un arrendamiento largo. La NRS 40.253(1)(b) exige una renta fijada por semana o menos y un arrendamiento de no más de cuarenta y cinco días.
• Omitir la declaración para inquilinos mayores en un aviso sin causa. La NRS 40.251(5) exige que el aviso indique el derecho a treinta días adicionales.
• Exigir que el inquilino dé sesenta días de aviso. La NRS 118A.220(1)(e) anula una cláusula que exija al inquilino un aviso distinto del que debe el arrendador.
• Copiar una cláusula de honorarios de abogado de un solo lado. La NRS 118A.220(1)(c) solo permite otorgarlos a la parte que prevalezca.
• Pasar al inquilino el deducible de una garantía del hogar. La NRS 118A.290(4) lo prohíbe expresamente desde 2023.
• Escribir en el contrato un derecho general de entrada. La NRS 118A.330(4) cierra la lista, y una cláusula más amplia renuncia a un derecho del capítulo 118A.
• Deshacerse de los bienes que se dejaron después de treinta días. La NRS 118A.460(1)(b) añade un aviso por escrito más otros catorce días.
• Dejar fuera al inquilino después de que vence un aviso. La NRS 40.253(4) lo prohíbe una vez que el inquilino presenta su declaración, y la NRS 118A.390 pone precio a un cierre de acceso ilegal.
• Redactar apéndices de cargos y de derechos del inquilino. La Assembly Bill 280 de 2025 fue vetada; la NRS 118A.200(3) no exige ningún apéndice.
• Omitir la información sobre la exhibición de objetos religiosos y culturales. La NRS 118A.327 se exige desde el 1 de julio de 2025, y ninguna plantilla anterior la incluye.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá una. Nevada pone dinero real en el resultado en ambas direcciones: una cuenta del depósito entregada tarde expone al arrendador a aproximadamente el doble del depósito según la NRS 118A.242(6), una cifra de renta que no cumple conlleva daños legales según la NRS 118A.405, y un cierre de acceso ilegal cuesta hasta dos mil quinientos dólares más los daños reales según la NRS 118A.390. Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de demandas de desalojo anteriores siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo, cuando esté disponible. Verifique primero y luego formalice el arrendamiento con este contrato.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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