Contrato de arrendamiento residencial de Georgia gratis: PDF bilingüe
Contrato de arrendamiento de Georgia gratis: PDF bilingüe (español e inglés)
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Un contrato de arrendamiento residencial de Georgia configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme al O.C.G.A. Title 44, Chapter 7 (Código Oficial de Georgia Anotado), modificado por la Safe at Home Act (ley Hogar Seguro) — el depósito máximo de dos meses, la lista de daños de entrada que Georgia exige antes de que se entregue el depósito, y la devolución en 30 días respaldada por daños triples.
Un contrato de arrendamiento residencial de Georgia — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por el O.C.G.A. Title 44, Chapter 7, que empieza en el 44-7-1. Georgia nunca adoptó la ley uniforme de arrendadores e inquilinos residenciales (uniform residential landlord and tenant act), así que su capítulo es corto, antiguo en algunas partes y muy específico en otras — y en 2024 cambió más de lo que había cambiado en décadas. La Safe at Home Act, House Bill 404, entró en vigor el 1 de julio de 2024 y aplica a los contratos celebrados o renovados en esa fecha o después. Limitó el depósito de seguridad a dos meses de renta en una sección totalmente nueva, la 44-7-30.1; dispuso que todo contrato residencial incluye una disposición de que la propiedad es apta para ser habitada por personas según la 44-7-13; agregó el aire acondicionado (cooling) a los servicios que el arrendador no puede cortar durante un desalojo según la 44-7-14.1; y creó un aviso para desocupar o pagar de tres días laborables en la 44-7-50. Dos reglas más antiguas todavía sorprenden a más arrendadores de Georgia que todo eso: la lista escrita de los daños que ya existen que la 44-7-33 exige antes de que se pueda entregar un depósito, y la exención para diez unidades o menos de la 44-7-36, que desactiva cuatro secciones del código para los propietarios pequeños, pero no las dos que más importan.
Reglas de arrendamiento de Georgia de un vistazo
Depósito de seguridad máximo
2 meses
Devolución del depósito
30 días
Aviso de entrada
No hay ley
Aviso en arrendamiento a voluntad
60 / 30 días
Cuatro reglas de Georgia que toman por sorpresa a los arrendadores
Primero, los plazos de aviso no son iguales para ambas partes. El O.C.G.A. 44-7-7 dice, completo, que se necesita un aviso de sesenta días del arrendador o de treinta días del inquilino para terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) — y el O.C.G.A. 44-7-6 convierte en arrendamiento a voluntad cualquier arrendamiento que no tenga una terminación indicada. Segundo, la lista de entrada va antes del dinero. Según el O.C.G.A. 44-7-33(a), la lista de daños que ya existen debe presentarse antes de entregar el depósito; el arrendador que cobra primero el depósito ya perdió terreno según la 44-7-35. Tercero, la exención para arrendadores pequeños es más limitada de lo que parece. El O.C.G.A. 44-7-36 desactiva la 44-7-31, la 44-7-32, la 44-7-33 y la 44-7-35 para una persona física cuyo hogar es dueño de diez unidades o menos — pero no nombra la 44-7-34 ni la 44-7-30.1, así que la devolución en treinta días y el máximo de dos meses siguen obligando, y contratar a un administrador a cambio de un pago cancela la exención por completo. Cuarto, Georgia no tiene una ley de entrada. La cifra de veinticuatro horas que se repite en internet no es ley de Georgia; si su contrato no crea un plazo de aviso, no existe ninguno.
¿Cómo se llena este contrato de arrendamiento de Georgia?
1. Nombre al propietario y al administrador
El O.C.G.A. 44-7-3 exige informar por escrito, al inicio del arrendamiento o antes, los nombres y las direcciones del propietario registrado o de una persona autorizada para actuar en su nombre para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process), y de la persona autorizada para administrar la propiedad. Si se hace mal, la 44-7-3(b) convierte a quien firmó el contrato en agente del propietario para recibir emplazamientos y para cumplir las obligaciones del arrendador.
2. Describa la propiedad y elija el plazo
Escriba la dirección, el condado y el tipo de propiedad. Elija el plazo con cuidado: según el O.C.G.A. 44-7-6, un arrendamiento sin una terminación indicada se interpreta como un arrendamiento a voluntad, que luego requiere un aviso de sesenta días del arrendador según la 44-7-7.
3. Fije la renta, el día de pago y cualquier cargo por atraso
Georgia no fija un tope al cargo por atraso ni un periodo de gracia. Un cargo por atraso es un término del contrato que se evalúa como daños pactados (liquidated damages) según el O.C.G.A. 13-6-7. Desde la Safe at Home Act también tiene peso en el procedimiento, porque el O.C.G.A. 44-7-50 incluye los cargos por atraso en el aviso de tres días laborables para desocupar o pagar.
4. Mantenga el depósito por debajo de dos meses de renta
El O.C.G.A. 44-7-30.1 dispone que ningún arrendador exigirá ni recibirá un depósito de seguridad mayor al equivalente de dos meses de renta. Un depósito por mascota cuenta, porque el O.C.G.A. 44-7-30(3) incluye los depósitos por mascota en la definición de depósito de seguridad.
5. Conteste con honestidad la pregunta de las diez unidades o menos
El formulario pregunta cuántas unidades en renta tiene el hogar del arrendador y si un tercero administra a cambio de un pago, porque el O.C.G.A. 44-7-36 cambia qué secciones aplican. Así el contrato generado indica el conjunto correcto de obligaciones en lugar de afirmar reglas que quizá no obligan a este arrendador — o de omitir reglas que sí lo obligan.
6. Cree los términos que Georgia deja al contrato
Fije el plazo de aviso de entrada, porque ninguna ley lo da. Nombre las formas adicionales de entregar un requerimiento de posesión, porque el O.C.G.A. 44-7-50(d) exige entregarlo por cualquier forma acordada en el contrato de renta, y un contrato que no nombra ninguna le deja al arrendador solo la opción de fijarlo en la puerta.
7. Presente la lista de entrada y luego cobre el depósito
Descargue el PDF y fírmelo. Luego, antes de que el depósito cambie de manos, entregue al inquilino la lista completa de los daños que ya existen que exige el O.C.G.A. 44-7-33(a), déjelo inspeccionar, y hagan que ambas partes la firmen o que el inquilino deje por escrito su desacuerdo.
Cree su contrato de arrendamiento residencial de Georgia
Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Georgia como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluidas la asignación de servicios, la forma de guardar el depósito y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección de Georgia que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación, y la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Georgia (en inglés), que es el documento que el O.C.G.A. 44-7-33 realmente exige y no solo recomienda.
Generador del contrato de arrendamiento residencial de Georgia
1. Partes (Parties)
2. Propiedad (Premises)
3. Plazo (Term)
Según el O.C.G.A. 44-7-6, cuando no se indica un plazo para la terminación, la ley interpreta el arrendamiento como un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) — y luego el O.C.G.A. 44-7-7 exige un aviso de sesenta días del arrendador, pero solo de treinta del inquilino.
4. Renta (Rent)
5. Depósito de seguridad — máximo de dos meses de renta (Security Deposit)
El O.C.G.A. 44-7-30.1, agregado por la Safe at Home Act (HB 404, vigente desde el 1 de julio de 2024), limita el depósito a dos meses de renta. Conteste con honestidad la pregunta del número de unidades: el O.C.G.A. 44-7-36 exime a una persona física cuyo hogar es dueño de diez unidades en renta o menos de las secciones sobre la cuenta de depósito en garantía (escrow), la lista de daños y los daños triples — pero no de la obligación de devolver en treinta días ni del máximo.
6. Servicios (Utilities & Services)
Asigne cada servicio. Cada selección de abajo se escribe en el contrato generado. Tome en cuenta que la Safe at Home Act agregó el aire acondicionado (cooling) a la definición de “servicios” (utilities) del O.C.G.A. 44-7-14.1, así que cortar el aire acondicionado a sabiendas y de forma intencional antes de la resolución final de un juicio de desalojo (dispossessory) es ilegal.
7. Entrada y términos de aviso que este contrato tiene que crear (Entry & Notice Terms)
Georgia no tiene ninguna ley sobre la entrada del arrendador, así que el plazo de aviso de abajo es el único que va a existir. Y el O.C.G.A. 44-7-50(d) exige que un requerimiento de posesión se fije en un sobre cerrado en la puerta y se entregue por cualquier forma adicional acordada en el contrato de renta — si el contrato no nombra ninguna, no hay ninguna.
8. Avisos obligatorios de Georgia (Georgia Disclosures)
Georgia exige cuatro: la identificación del arrendador y del administrador, la lista de entrada de los daños que ya existen antes de que se entregue el depósito, el aviso por escrito de la ubicación de la cuenta de depósito en garantía, y el aviso condicional del historial de inundaciones. El aviso sobre pintura con plomo es federal.
9. Otras disposiciones (Other Provisions)
La regla de Georgia sobre honorarios de abogado es una regla de reciprocidad, no una prohibición. El O.C.G.A. 44-7-2(c) declara nula una cláusula en la que el inquilino paga los honorarios del arrendador, a menos que la misma disposición también obligue al arrendador a pagar los honorarios del inquilino. La opción de abajo genera solo la versión recíproca, a favor de la parte vencedora (prevailing party).
¿Qué tipos de contrato de arrendamiento hay en Georgia?
Georgia reconoce la variedad usual de arreglos residenciales, pero los clasifica de forma distinta a la mayoría de los estados. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado y vence por sus propios términos. Un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) es como Georgia llama al arreglo sin fecha de terminación que la mayoría de la gente describe como de mes a mes, y según el O.C.G.A. 44-7-6 la ley interpreta exactamente así cualquier arrendamiento sin un momento de terminación indicado. Un arrendamiento por tolerancia (tenancy at sufferance) surge cuando un inquilino se queda después de que terminó su derecho a la posesión. También hay acuerdos de renta de cuarto y entre compañeros de vivienda, subarrendamientos y arreglos de renta con opción a compra (lease-to-own) que agregan una opción de compra.
La clasificación importa más en Georgia que en otros lugares por el O.C.G.A. 44-7-1. La relación de arrendador e inquilino se crea cuando el propietario le concede a otra persona el derecho simplemente a poseer y disfrutar del inmueble; ningún derecho real sale del arrendador, y el inquilino tiene solo un usufructo, que no puede transmitirse salvo con el consentimiento del arrendador y que no está sujeto a embargo ni venta. La subsección (b) generaliza el punto: toda renta o arrendamiento de un inmueble por un periodo de menos de cinco años transmite solo el derecho a poseer y disfrutar, sin transmitir ningún derecho real, a menos que el contrato diga lo contrario. Por eso un inquilino residencial de Georgia no puede simplemente ceder el contrato, y por eso una cláusula de subarrendamiento en un contrato de Georgia confirma la posición de la ley en lugar de crear una restricción.
Dos categorías quedan fuera de este formulario. Un contrato comercial no está cubierto por las disposiciones residenciales del Chapter 7, incluido el artículo sobre depósitos de seguridad, y la disposición de habitabilidad de la Safe at Home Act aplica solo a la propiedad usada como vivienda. Y según el O.C.G.A. 44-7-2(a), un contrato que crea la relación de arrendador e inquilino por un plazo que no pase de un año puede ser verbal — un