Contrato de arrendamiento residencial de Carolina del Norte gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Carolina del Norte gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Carolina del Norte configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme al N.C. Gen. Stat. Chapter 42 (Estatutos Generales de Carolina del Norte) — el depósito máximo de tres niveles de la 42-51(b), la liquidación de 30 y 60 días de la 42-52, y los cargos que la 42-46 realmente permite.

Carolina del Norte G.S. Chapter 42 Depósito máximo de 3 niveles PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Carolina del Norte — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por el Chapter 42 de los General Statutes (Estatutos Generales), y en particular por el Article 5, las disposiciones sobre contratos de renta residencial que van de la 42-38 a la 42-46, y por el Article 6, la Tenant Security Deposit Act (ley de depósitos de seguridad de los inquilinos) de la 42-50 a la 42-56. Carolina del Norte nunca adoptó la ley uniforme de arrendadores e inquilinos residenciales (uniform residential landlord and tenant act), así que su capítulo es muy particular: es especialmente preciso sobre el dinero y especialmente callado sobre el acceso. Tres cosas lo definen. El depósito máximo de la 42-51(b) tiene tres niveles según el tipo de arrendamiento, no según la duración del documento. La liquidación de la 42-52 tiene dos niveles — treinta días normalmente, pero una liquidación provisional a los treinta días y una final a los sesenta cuando la reclamación todavía no se puede determinar. Y la 42-46, la sección más modificada y más mal reportada del estado, no solo limita el cargo por atraso: nombra los únicos tres cargos administrativos que puede llevar un contrato, limita los honorarios de abogado al 15% y declara nula y sin validez cualquier cláusula del contrato que la contradiga. Además de eso, Carolina del Norte no tiene ninguna ley sobre la entrada del arrendador, así que el aviso antes de entrar existe solo porque el contrato lo escribe.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Carolina del Norte como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento, incluidos el tipo de arrendamiento que determina el depósito máximo y el tope del cargo por atraso, la asignación de servicios, cada cargo autorizado que elija y cada aviso que marque, y el contrato generado cita la sección que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos — el contrato rige la relación, y la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Carolina del Norte (en inglés), que es la forma en que un arrendador prueba la diferencia entre un daño y el desgaste normal por el que el G.S. 42-52 prohíbe retener.

De plazo fijo, periódicos, y unos cuantos arreglos que el Chapter 42 deja fuera de sí. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado y vence por sus propios términos, por eso no se necesita un aviso para desocupar para terminarlo. Un arrendamiento periódico se renueva solo hasta que una de las partes da el aviso para desocupar del G.S. 42-14 — de año a año, de mes a mes o de semana a semana. También hay acuerdos de renta de cuarto y entre compañeros de vivienda, subarrendamientos y arreglos de renta con opción a compra (lease-to-own) que agregan una opción de compra.

Cuál elija no es un detalle de forma en este estado, porque el depósito máximo del G.S. 42-51(b) está escrito en función del arrendamiento: dos semanas de renta si un arrendamiento es de semana a semana, un mes y medio de renta si es de mes a mes, y dos meses de renta para plazos mayores que de mes a mes. El arrendador que documenta un arreglo de mes a mes y luego cobra dos meses de renta ha pasado el tope aunque el papeleo parezca un contrato.

Varias categorías quedan fuera de las reglas residenciales. Según el G.S. 42-39, el Article 5 no aplica a las rentas vacacionales celebradas según el Chapter 42A, ni a ninguna vivienda que se proporcione sin cargo ni renta. Según el G.S. 42-14.6, agregado en 2023 por la S.L. 2023-5, las disposiciones del Chapter 42 no aplican a las ocupaciones transitorias según la definición del G.S. 72-1(c), y un acuerdo relacionado con una ocupación transitoria no crea un arrendamiento a menos que el acuerdo lo diga expresamente — una disposición que reemplazó la antigua exclusión de posadas y moteles de la 42-39(a). Y la Tenant Security Deposit Act tiene su propio límite de alcance: según el G.S. 42-56, aplica a las personas, firmas o corporaciones que se dedican al negocio de rentar o administrar unidades de vivienda residenciales, excluidos los cuartos individuales, por semana, por mes o por año.

Un punto más de definiciones cambia quién tiene las obligaciones. El G.S. 42-40(3) define arrendador (landlord) para incluir a cualquier propietario y a cualquier compañía administradora de rentas, agencia de rentas u otra persona que tenga la autoridad real o aparente de un agente para cumplir las obligaciones que impone el Article. Una compañía administradora es un arrendador para los fines del Chapter 42. El G.S. 42-40(2) define propiedad (premises) de forma tan amplia que incluye las casas móviles y los espacios para casas móviles, la estructura de la que forma parte la unidad, y los terrenos, áreas e instalaciones que normalmente se ofrecen para uso de los inquilinos residenciales — por eso la obligación del arrendador de mantener seguras las áreas comunes no es opcional.

Depende del tipo de arrendamiento, y hay tres niveles. El G.S. 42-51(b) dice: “The security deposit shall not exceed an amount equal to two weeks’ rent if a tenancy is week to week, one and one-half months’ rent if a tenancy is month to month, and two months’ rent for terms greater than month to month.” (El depósito de seguridad no pasará de una cantidad igual a dos semanas de renta si un arrendamiento es de semana a semana, un mes y medio de renta si un arrendamiento es de mes a mes, y dos meses de renta para plazos mayores que de mes a mes.)

Fíjese de qué depende esa oración. Depende del arrendamiento, no de la duración del documento escrito ni del número de meses que el inquilino piensa quedarse. Un contrato de doce meses es un plazo mayor que de mes a mes y queda en el nivel de dos meses. Un arreglo de mes a mes tiene un tope de un mes y medio de renta sin importar lo que las partes acuerden después. Y un arrendamiento de semana a semana — el nivel que tres de las ocho páginas de plantillas de los buscadores omiten por completo — tiene un tope de dos semanas de renta. La página más extensa de este resultado de búsqueda describe el nivel más alto como aplicable a “contratos de más de 2 meses”, que no es lo que dice la subsección y daría un tope equivocado para un arreglo de seis semanas.

Dos puntos relacionados. Carolina del Norte no impone ninguna obligación de pagar ni de cobrar intereses sobre un depósito de seguridad residencial; la ley simplemente no trata el tema. Y el G.S. 42-53 permite que un arrendador cobre “a reasonable, nonrefundable fee for pets kept by the tenant on the premises” (un cargo no reembolsable razonable por las mascotas que el inquilino tenga en la propiedad). Eso autoriza un cargo no reembolsable, no un depósito reembolsable por mascota. El dinero cobrado como depósito reembolsable por mascota es una garantía, cuenta para el nivel de la 42-51(b) y debe liquidarse según la 42-52. La sección tiene una pequeña rareza de redacción que vale la pena notar — empieza con “Notwithstanding the provisions of this section” (sin perjuicio de lo dispuesto en esta sección) cuando claramente se refiere al Article — pero su efecto no está en duda. Nuestra guía de las leyes de depósitos de seguridad de Carolina del Norte (en inglés) explica con más detalle la relación con los cobros por mascotas.

Solo para las ocho cosas que enumera el G.S. 42-51(a), y la lista es cerrada. Es la disposición más útil de la ley para ambas partes, y ninguna página de los buscadores la incluye. Los depósitos de seguridad de las unidades de vivienda residenciales “shall be permitted only for the following” (solo se permitirán para lo siguiente):

• La posible falta de pago de la renta del inquilino y los costos de los servicios de agua o drenaje proporcionados según el G.S. 62-110(g) y del servicio eléctrico según el G.S. 62-110(h).
• Daños a la propiedad, incluidos los daños a las alarmas de humo o de monóxido de carbono o su destrucción.
• Los daños que resulten de no cumplir el periodo de renta — salvo cuando el inquilino terminó según el G.S. 42-45 o el G.S. 42-45.1, o fue obligado a irse porque el arrendador violó el Article 2A, o fue desalojado de forma indirecta (constructively evicted) por la violación del arrendador del G.S. 42-42(a).
• Cualquier cuenta sin pagar que se convierta en un gravamen sobre la propiedad rentada por la ocupación del inquilino.
• Los costos de volver a rentar la propiedad después de un incumplimiento del inquilino, incluidos los cargos o comisiones razonables pagados a un corredor de bienes raíces con licencia para volver a rentarla.
• Los costos de sacar y almacenar los bienes del inquilino después de un procedimiento de desalojo sumario (summary ejectment).
• Las costas judiciales.
• Cualquier cargo permitido por el G.S. 42-46.

De ahí salen tres consecuencias. Un descuento por algo fuera de esos ocho puntos no está autorizado por razonable que parezca — un “cargo por cambio de llaves”, un “cargo administrativo por cambio de inquilino”, una línea de “depreciación de la alfombra” que no es un daño. El tercer punto contiene un conjunto de excepciones expresas que la mayoría de los contratos contradicen: un inquilino que termina legalmente según la disposición de los técnicos militares o la de violencia doméstica, o que es desalojado de forma indirecta por el incumplimiento del arrendador de las obligaciones de mantener la propiedad apta, no puede tener el depósito aplicado al plazo que falta. Y el octavo punto es la bisagra entre los dos Articles: un cargo que el G.S. 42-46 no autoriza tampoco se puede sacar del depósito, porque los únicos cargos que se pueden sacar son los que permite la 42-46.

En una cuenta fiduciaria o con una fianza — y al inquilino se le debe decir cuál, y dónde, dentro de treinta días. El G.S. 42-50 exige que los depósitos de seguridad de un inquilino de una unidad de vivienda residencial se depositen en una cuenta fiduciaria (trust account) en una institución de depósito con licencia y asegurada por el gobierno federal o en una institución fiduciaria autorizada para operar en este estado. Como alternativa, el arrendador puede, a su elección, dar una fianza de una compañía de seguros con licencia para operar en Carolina del Norte.

Luego la sección hace algo que lo que se publica no ve, en dos sentidos. Permite expresamente que el depósito se guarde en una cuenta fiduciaria fuera de Carolina del Norte — pero solo si el arrendador le da al inquilino una fianza adecuada por la cantidad de los depósitos. E impone una obligación estricta de aviso: el arrendador o su agente “shall notify the tenant within 30 days after the beginning of the lease term of the name and address of the bank or institution where the tenant’s deposit is currently located or the name of the insurance company providing the bond” (avisará al inquilino, dentro de los 30 días después del inicio del plazo del contrato, del nombre y la dirección del banco o la institución donde está actualmente el depósito del inquilino o del nombre de la compañía de seguros que da la fianza).

Eso es un aviso, no un recibo. Dos de las páginas de los buscadores lo llaman “recibo del depósito de seguridad”, lo que invita a los arrendadores a entregar un papelito que reconoce el dinero y a omitir lo único que exige la ley: el nombre y la dirección de la institución que lo guarda, o el nombre de la aseguradora. Y la sanción no es menor. Según el G.S. 42-55, no cumplir de forma intencional con los requisitos del depósito, la fianza o el aviso del Article anula el derecho del arrendador a retener cualquier parte del depósito. El requisito del aviso está dentro de esa oración. Nombrar el banco en el propio contrato, como hace el formulario de arriba, cumple la obligación desde el primer día y elimina por completo el riesgo de olvidarlo.

Otra disposición aplica cuando el edificio cambia de dueño. Según el G.S. 42-54, al terminar el interés del arrendador en la unidad de vivienda — por venta, cesión, muerte, nombramiento de un administrador judicial u otra causa — el arrendador o su agente debe, dentro de treinta días, transferir el depósito que quede al sucesor y avisar al inquilino por correo de la transferencia y del nombre y la dirección de quien lo recibe, o devolvérselo al inquilino. Cualquiera de las dos cosas libera al arrendador saliente de más responsabilidad, y ninguna ocurre sola.

Treinta días — con una liquidación final a los sesenta días en una situación definida, y una obligación de guardar el dinero seis meses en otra. El G.S. 42-52 es la sección que con más frecuencia se simplifica de más en el estado, así que vale la pena leerla por partes.

La regla ordinaria. Al terminar el arrendamiento, el dinero que se guarda como garantía puede aplicarse como lo permite el G.S. 42-51 o, si no se aplica así, se le reembolsará al inquilino. En cualquier caso, el arrendador “in writing shall itemize any damage and mail or deliver same to the tenant, together with the balance of the security deposit, no later than 30 days after termination of the tenancy and delivery of possession of the premises to the landlord” (detallará por escrito cualquier daño y lo enviará por correo o se lo entregará al inquilino, junto con el saldo del depósito de seguridad, a más tardar 30 días después de la terminación del arrendamiento y de la entrega de la posesión de la propiedad al arrendador). Tome en cuenta que el plazo tiene dos condiciones: la terminación y la entrega de la posesión. Un inquilino que deja de pagar pero deja sus pertenencias en la unidad no ha entregado la posesión, y el plazo no ha empezado.

La extensión de dos niveles. “If the extent of the landlord’s claim against the security deposit cannot be determined within 30 days, the landlord shall provide the tenant with an interim accounting no later than 30 days after termination of the tenancy and delivery of possession, and shall provide a final accounting within 60 days.” (Si el alcance de la reclamación del arrendador contra el depósito no se puede determinar dentro de 30 días, el arrendador le entregará al inquilino una liquidación provisional a más tardar 30 días después de la terminación del arrendamiento y de la entrega de la posesión, y le entregará una liquidación final dentro de 60 días.) Esto no es, como dice una página de los buscadores, un derecho a enviar un aviso de que “se necesitan 30 días más”. La liquidación provisional es obligatoria a los treinta días, se conozca o no la cifra final; los sesenta días son el límite máximo para la final; y ambos plazos corren desde la terminación y la entrega de la posesión, no desde el día en que el arrendador se decidió a inspeccionar.

Cuando no se conoce la dirección del inquilino. El arrendador aplica el depósito como lo permite la 42-51 después de un periodo de treinta días, y “shall hold the balance of the deposit for collection by the tenant for at least six months” (guardará el saldo del depósito para que el inquilino lo recoja durante al menos seis meses). Ninguna página de los buscadores menciona la obligación de guardarlo seis meses, y es la respuesta a la pregunta común de qué hace un arrendador con el dinero que le debe a un inquilino que desapareció.

Dos límites a lo que se puede quedar. El arrendador “may not withhold as damages part of the security deposit for conditions that are due to normal wear and tear” (no puede retener como daños parte del depósito de seguridad por condiciones que se deben al desgaste normal), ni “retain an amount from the security deposit which exceeds his actual damages” (retener del depósito de seguridad una cantidad que pase de sus daños reales). El segundo límite es un tope real, no una regla general: un arrendador que tiene un presupuesto y no un costo tiene una cantidad que puede pasar de los daños reales. Genere los documentos con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de Carolina del Norte (en inglés) o con la carta de devolución del depósito (en inglés) correspondiente.

Se anula el derecho a quedarse con cualquier cantidad — y esa es una sanción distinta, y con frecuencia más dura, que pagar daños. El G.S. 42-55 da tres recursos en un solo párrafo.

Primero, si el arrendador o su sucesor no liquida ni reembolsa el saldo como lo exige el Article, el inquilino puede presentar una demanda civil para exigir la liquidación y recuperar el saldo. Segundo, y esta es la oración que importa: “The willful failure of a landlord to comply with the deposit, bond, or notice requirements of this Article shall void the landlord’s right to retain any portion of the tenant’s security deposit as otherwise permitted under G.S. 42-51.” (No cumplir de forma intencional con los requisitos del depósito, la fianza o el aviso de este Article anulará el derecho del arrendador a retener cualquier parte del depósito de seguridad del inquilino que de otra manera permite el G.S. 42-51.) Tercero, además de otros recursos legales y de equidad, el inquilino puede recuperar los daños que resulten del incumplimiento y, si se determina que la parte contra la que se dicta la sentencia actuó con incumplimiento intencional — que la ley declara contrario al orden público de este estado — el tribunal puede otorgar honorarios de abogado que se cobrarán como parte de las costas judiciales.

Dos observaciones para quien llega con la plantilla de otro estado. Aquí no hay multiplicador. Carolina del Norte no triplica un depósito retenido indebidamente ni fija una cifra de sanción legal; lo que hace es quitar el derecho a retener en absoluto, lo que en un depósito de dos meses con frecuencia es la cantidad mayor. Y la disposición de nulidad alcanza el requisito del aviso del G.S. 42-50, no solo el manejo del dinero. Un arrendador que puso el depósito en una cuenta fiduciaria correcta pero nunca le dijo al inquilino qué banco ha perdido, si el incumplimiento fue intencional, el derecho a retener cualquier parte.

Para la renta mensual, lo que sea mayor entre quince dólares y el 5% de la renta mensual; para la renta semanal, lo que sea mayor entre cuatro dólares y el 5% de la renta semanal. El G.S. 42-46(a) dispone que en todos los contratos de renta residencial en los que se fija un momento definido para el pago de la renta, las partes pueden acordar un cargo por atraso — así que el cargo existe solo porque el contrato lo crea — “to be chargeable only if any rental payment is five calendar days or more late, with the first day being the day after the rent was due” (que se podrá cobrar solo si un pago de renta tiene cinco días calendario o más de atraso, y el primer día es el día siguiente al vencimiento de la renta).

Esa forma de contar la agregó la S.L. 2024-47, y resuelve una discusión que antes valía la pena tener. También deja al descubierto el error más común en lo que se publica sobre las rentas de Carolina del Norte: los cinco días no son un periodo de gracia. La renta sigue venciendo el día de pago; el inquilino está en incumplimiento en el momento en que no se paga; el arrendador puede hacer de inmediato el requerimiento del G.S. 42-3 por toda la renta vencida. Lo que rigen los cinco días es el cargo por atraso, y nada más. Decir que “Carolina del Norte da a los inquilinos un periodo de gracia de 5 días para pagar la renta sin penalidad”, como hace la página más extensa de los buscadores, le dice a un inquilino algo que no es cierto sobre su obligación.

Tres límites más acompañan al tope. Según el G.S. 42-46(b), un cargo por atraso se puede cobrar solo una vez por cada pago de renta atrasado, y un cargo por atraso por un pago atrasado específico no se puede descontar de un pago de renta posterior para poner ese pago en incumplimiento — que es la respuesta legal al problema del incumplimiento en cadena, en el que un cargo sin pagar convierte cada mes siguiente en un atraso. Según el G.S. 42-46(d), un arrendador no cobrará un cargo por atraso porque el arrendatario no pagó los servicios de agua o drenaje proporcionados según el G.S. 62-110(g). Y según el G.S. 42-46(h)(5), cuando la renta está subsidiada por el Department of Housing and Urban Development de los Estados Unidos (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), por el Department of Agriculture de los Estados Unidos (Departamento de Agricultura), por una agencia estatal, por una autoridad de vivienda pública o por un gobierno local, cualquier cargo según la sección se calcula solo sobre la parte de la renta del contrato que paga el inquilino, y el subsidio queda fuera del cálculo.

Un cheque de renta rechazado se rige por otra ley y no es un cargo administrativo. Según el G.S. 25-3-506, quien acepta un cheque puede cobrar un cargo de procesamiento que no pase de treinta y cinco dólares cuando se devuelve por fondos insuficientes o por una cuenta que no existe. Según el G.S. 6-21.3, quien recibe el cheque puede recuperar además la cantidad del cheque, los cargos del banco y ese cargo de procesamiento, más daños de tres veces la cantidad que se debe del cheque, con un tope de quinientos dólares y no menos de cien, cuando el cheque se emitió sabiendo que los fondos eran insuficientes — sujeto a la facultad del tribunal de eliminar esos daños adicionales por dificultades económicas. Más información en las leyes de cargos por atraso de Carolina del Norte (en inglés).

Tres cargos administrativos, cada uno condicionado, solo uno se puede retener por demanda — y todo lo demás es nulo. Esta es la parte de la ley de Carolina del Norte que ninguna página de plantillas de los buscadores menciona, y es la parte que con más probabilidad hace que un contrato no se pueda hacer cumplir.

El cargo por presentar una demanda — G.S. 42-46(e). Según un contrato escrito, un arrendador puede cobrar un cargo administrativo por presentar una demanda que no pase de quince dólares o el 5% de la renta mensual, lo que sea mayor, y solo si se cumplen cuatro cosas: el inquilino estaba en incumplimiento del contrato, el arrendador presentó y entregó una demanda de desalojo sumario o de dinero adeudado, el inquilino corrigió el incumplimiento o la reclamación, y el arrendador desistió de la demanda antes de la sentencia. El cargo puede incluirse en la cantidad necesaria para corregir el incumplimiento.

El cargo por comparecer en el tribunal — G.S. 42-46(f). Según un contrato escrito, un arrendador puede cobrar un cargo administrativo por comparecer en el tribunal igual al 10% de la renta mensual, y solo si el inquilino estaba en incumplimiento y el arrendador presentó, entregó y ganó una demanda de desalojo sumario o de dinero adeudado en el tribunal de reclamos menores (small claims court). Si el inquilino apela y la sentencia del magistrado se anula, cualquier cargo otorgado por el magistrado según esta subsección se anula con ella.

El cargo por un segundo juicio — G.S. 42-46(g). Según un contrato escrito, un arrendador puede cobrar un segundo cargo administrativo por juicio por un nuevo juicio después de una apelación de la sentencia de un magistrado. Para que proceda, el arrendador debe probar que el inquilino estaba en incumplimiento y que el arrendador ganó, y el cargo no puede pasar del 12% de la renta mensual del contrato.

Los límites del G.S. 42-46(h) son lo que le da fuerza a la sección. Un arrendador que reclama cargos administrativos según las subsecciones (e) a (g) tiene derecho a cobrar y retener solo uno de ellos por su demanda. Un arrendador que gana uno no puede descontarlo de un pago de renta posterior, ni declarar que no pagarlo es un incumplimiento del contrato para una demanda de desalojo sumario posterior. Es contrario al orden público que un arrendador ponga en un contrato o reclame cualquier otro cargo administrativo por presentar esa demanda, e igualmente contrario al orden público reclamar, o que un contrato disponga, cualquier gasto de bolsillo o costo de litigio distinto de los de la subsección (i). Y luego la oración que alcanza a cada cláusula del documento: “Any provision of a residential rental agreement contrary to the provisions of this section is against the public policy of this State and therefore void and unenforceable.” (Cualquier disposición de un contrato de renta residencial contraria a las disposiciones de esta sección va contra el orden público de este estado y por lo tanto es nula y sin validez.)

Gastos de bolsillo y costos del litigio — G.S. 42-46(i). Además del cargo por atraso y del cargo administrativo, un arrendador puede cobrar y recuperar los gastos de bolsillo reales, limitados a: las cuotas de presentación que cobra el tribunal; los costos de la entrega de emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process) según el G.S. 1A-1, Rule 4 y el G.S. 42-29; los honorarios de abogado razonables realmente pagados o adeudados, según un contrato escrito, que no pasen del 15% de la cantidad que debe el inquilino, o del 15% de la renta mensual indicada en el contrato si el desalojo se basa en un incumplimiento distinto de la falta de pago de la renta; y, cuando un inquilino apela un desalojo sumario ante el tribunal de distrito y el arrendador es la parte vencedora, el otorgamiento de todos los honorarios de abogado reales y razonables si el tribunal determina que el inquilino sabía o debía saber que la apelación era frívola, no razonable, sin fundamento, de mala fe o solo para retrasar. Según el G.S. 42-46(j), esos costos pueden incluirse en la cantidad necesaria para corregir un incumplimiento, y según la 42-46(k), el término “cargos administrativos” no los incluye.

Porque en la misma sesión se aprobaron dos modificaciones casi idénticas a la misma subsección, y el codificador juntó las dos. Vale la pena decirlo con claridad, porque todas las copias del código de Carolina del Norte reproducen el error y nadie parece haberlo dicho.

La línea de historial del G.S. 42-46 nombra, entre otras, la S.L. 2024-47 sección 8, la S.L. 2025-45 sección 10, la S.L. 2025-52 sección 3(a) y la S.L. 2025-54 sección 12.4(a). Las dos últimas son modificaciones a la subsección (i), ambas descritas como aclaratorias, y ambas con efecto retroactivo al 9 de septiembre de 2024. La S.L. 2025-52 modificó la subdivisión existente en su lugar; la S.L. 2025-54, bajo el título “Modify Law Governing Litigation Costs Under G.S. 42-46” (modificar la ley que rige los costos del litigio según el G.S. 42-46), reescribió la subsección y creó la regla como una subdivisión nueva. Aplicar las dos deja la sección publicada con una subdivisión (i)(4) que dice, completa, “court and the landlord is the prevailing party, delay.” — que no es una oración — seguida de una subdivisión (i)(5) que contiene la regla completa y coherente.

La buena noticia es que la ley de fondo no está en duda. Se leyeron para esta página las dos leyes aprobadas, y hacen el mismo cambio de fondo: eliminan las palabras “If the landlord is the prevailing party” (si el arrendador es la parte vencedora) del permiso de honorarios de abogado del quince por ciento, y ponen una condición de parte vencedora en el otorgamiento aparte por apelación frívola. Así que la regla indicada en la sección de arriba es correcta aunque la numeración que verá en cualquier sitio web del código no lo sea. Lo que sigue en la práctica es una precaución de redacción, no legal: cite el contenido, no el número de la subdivisión, cuando esta parte de la 42-46 se cite en un contrato o en una carta de requerimiento, porque la numeración de las subdivisiones por ahora no es confiable.

La lección más amplia, para quien verifica la ley de Carolina del Norte en un sitio web del código: cuando la línea de historial de una sección muestra dos modificaciones a la misma subsección en la misma sesión, lea las dos leyes aprobadas. Una subsección desordenada es una señal, no un error de tipografía.

Sí, pero desde junio de 2025 hay dos límites estrictos sobre cómo. La S.L. 2025-45, sección 10, agregó la subsección (l) al G.S. 42-46 bajo el título de la parte “Leases Requiring Renters Insurance” (contratos que exigen seguro del inquilino). Aplica a cualquier contrato que exija que un inquilino mantenga una cobertura de seguro para la propiedad rentada.

Primero, “the tenant shall not be required to obtain the required insurance coverage from a designated carrier or through a designated agent” (no se le exigirá al inquilino obtener la cobertura de seguro requerida de una aseguradora designada ni por medio de un agente designado). Un contrato que nombra a la aseguradora preferida del arrendador, o que envía al inquilino a una agencia afiliada, es contrario a la sección — y como el G.S. 42-46(h)(4) anula cualquier disposición de un contrato de renta residencial contraria a la sección, la cláusula no se puede hacer cumplir, no solo es indebida.

Segundo, el arrendador “may charge the tenant for the actual cost incurred by the landlord to obtain the required insurance coverage and an administrative fee not to exceed fifty dollars per year, only if the tenant fails to provide, within three business days after the request of the landlord, proof that the tenant has obtained the required insurance coverage” (puede cobrarle al inquilino el costo real en que incurra el arrendador para obtener la cobertura de seguro requerida y un cargo administrativo que no pase de cincuenta dólares al año, solo si el inquilino no entrega, dentro de los tres días laborables después de que el arrendador lo pida, prueba de que el inquilino obtuvo la cobertura de seguro requerida). Tres condiciones, todas vigentes: el cargo es anual y tiene tope; solo está disponible después de una solicitud; y el inquilino tiene tres días laborables para responder.

Esta es la regla más nueva de la página y ninguna página de plantillas de los buscadores la incluye. Un contrato de Carolina del Norte redactado antes de mediados de 2025, o copiado de otro estado, es el lugar más probable donde encontrar una cláusula de aseguradora designada que ya no funciona.

Ninguno, por ley — y por eso mismo el contrato tiene que responder la pregunta. El Chapter 42 se leyó artículo por artículo para esta página: el Article 1, las disposiciones generales del G.S. 42-1 al 42-14.6; el Article 2A, el desalojo de inquilinos residenciales del 42-25.6 al 42-25.9; el Article 3, el desalojo sumario del 42-26 al 42-36.3; el Article 4A, el desalojo por represalia del 42-37.1 al 42-37.3; el Article 5, los contratos de renta residencial del 42-38 al 42-46; el Article 6, la Tenant Security Deposit Act del 42-50 al 42-56; y el Article 7 del 42-59 en adelante. Ninguno contiene una disposición sobre el acceso, la entrada o la inspección del arrendador.

La única disposición del capítulo que usa la palabra “acceso” va en sentido contrario. El G.S. 42-42.3(b)(2) dispone que cuando al arrendador se le ha entregado una orden judicial que exige que un agresor de violencia doméstica, agresión sexual o acecho se mantenga alejado de la unidad de vivienda, el arrendador no tiene ninguna obligación, según el contrato de renta ni por ley, de permitirle el acceso a esa persona, de darle llaves ni de darle acceso a las pertenencias del propio agresor que estén dentro — y el arrendador que cumple no es responsable por daños civiles ante la persona excluida.

Así que las veinticuatro horas que recomienda la página más extensa de los buscadores son un punto de partida sensato y no son ley. Lo que sigue para la redacción es que la cláusula de entrada hace un trabajo real en lugar de repetir una ley. Fije el plazo de aviso en horas. Diga para qué es la entrada — inspección, reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, modificaciones, mejoras, servicios acordados y visitas de compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores o contratistas posibles o reales. Excluya las emergencias, incluidas las condiciones de peligro inminente que el arrendador debe corregir según el G.S. 42-42(a)(8), y el abandono que se crea razonablemente según el G.S. 42-25.9(e). Y mantenga la oración contra el acoso, porque sin una ley, la garantía de uso pacífico (quiet enjoyment) y los propios términos del contrato son la única protección del inquilino contra un acceso abusivo. Nuestra guía de las leyes de entrada del arrendador en Carolina del Norte (en inglés) va más allá, y el aviso de entrada de Carolina del Norte (en inglés) genera el aviso que exige el contrato.

Las obligaciones del arrendador están en el G.S. 42-42(a), no se pueden eliminar con la aceptación del inquilino, y la obligación del inquilino de pagar la renta depende mutuamente de ellas. Empiece por la oración que hace diferente a Carolina del Norte. El G.S. 42-41 dispone, completo, que “the tenant’s obligation to pay rent under the rental agreement or assignment and to comply with G.S. 42-43 and the landlord’s obligation to comply with G.S. 42-42(a) shall be mutually dependent” (la obligación del inquilino de pagar la renta según el contrato de renta o la cesión y de cumplir con el G.S. 42-43 y la obligación del arrendador de cumplir con el G.S. 42-42(a) serán mutuamente dependientes). No es decorativo. Como las obligaciones son mutuamente dependientes y no obligaciones independientes, el incumplimiento del arrendador de las obligaciones de mantener la propiedad apta afecta directamente la renta que realmente se debe — que es la base legal de la compensación (recoupment) en un juicio de desalojo de Carolina del Norte, y la razón por la que el G.S. 42-40(1) define “acción” para incluir la compensación, la contrademanda, la defensa, la deducción y cualquier otro procedimiento, incluida una acción de posesión.

El arrendador deberá, según el G.S. 42-42(a): cumplir con los códigos de construcción y vivienda vigentes que apliquen; cumplir con todos los requisitos de seguridad de los elevadores que apliquen del G.S. 143-143.7; hacer todas las reparaciones y todo lo necesario para poner y mantener la propiedad en condiciones aptas y habitables; mantener todas las áreas comunes de la propiedad en condiciones seguras; mantener en buen estado y funcionamiento seguro, y reparar de inmediato, todas las instalaciones y aparatos eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, de ventilación, de aire acondicionado y demás que el arrendador proporcione o deba proporcionar, siempre que el inquilino le avise por escrito al arrendador de las reparaciones necesarias, salvo en situaciones de emergencia; proporcionar y mantener las alarmas de humo y de monóxido de carbono que se describen abajo; dar el aviso de contaminantes en el agua cuando se cumpla la condición; y, dentro de un tiempo razonable según la gravedad de la condición, reparar o corregir cualquier condición de peligro inminente después de tener conocimiento real de ella o de recibir un aviso.

“Condición de peligro inminente” se define con una lista expresa de doce puntos en el G.S. 42-42(a)(8), e incluirla es lo más útil que puede hacer una página sobre arrendadores e inquilinos de Carolina del Norte: cableado inseguro; pisos o escalones inseguros; techos o cielos inseguros; chimeneas o conductos de humo inseguros; falta de agua potable; falta de cerraduras que funcionen en todas las puertas que dan al exterior; ventanas rotas o falta de cerraduras que funcionen en todas las ventanas de la planta baja; falta de calefacción que funcione y que pueda calentar las áreas habitables a sesenta y cinco grados Fahrenheit cuando afuera hay veinte grados Fahrenheit, del 1 de noviembre al 31 de marzo; falta de un inodoro que funcione; falta de una tina o regadera que funcione; plaga de ratas por defectos de la estructura que hacen que la propiedad no sea impenetrable para los roedores; y agua estancada excesiva, problemas de aguas negras o de inundación causados por fugas de plomería o un drenaje inadecuado que contribuyen a una plaga de mosquitos o al moho. Aun así, el arrendador puede recuperar del inquilino los costos reales y razonables de las reparaciones que sean culpa del inquilino.

Nada de eso se puede eliminar con la aceptación del inquilino. El G.S. 42-42(b) dispone que el arrendador no queda liberado de estas obligaciones por la aceptación, expresa o implícita, del inquilino del incumplimiento del arrendador, “whether done before the lease was made, when it was made, or after it was made” (ya sea antes de que se hiciera el contrato, cuando se hizo o después de que se hizo) — a menos que una subdivisión gubernamental imponga un impedimento para reparar por un periodo específico que no pase de seis meses. Las partes todavía pueden hacer un contrato escrito posterior según el cual el inquilino hace trabajos específicos, pero solo cuando esté respaldado por una contraprestación adecuada distinta de la renta de la propiedad y no se haga con el propósito o el efecto de evadir las obligaciones del arrendador. Una cláusula de “el inquilino hace todo el mantenimiento” en el propio contrato no pasa ninguna de las dos pruebas. Nuestra guía de las leyes de habitabilidad de Carolina del Norte (en inglés) explica la norma y la jurisprudencia sobre ella.

Detalladas, de dos lados, y en parte un término del contrato. Están en el G.S. 42-42(a)(5), (5a) y (7), con el lado del inquilino en el G.S. 42-43(a)(4) y (7) y las sanciones en el G.S. 42-44.

Alarmas de humo. El arrendador debe proporcionar alarmas de humo que funcionen, de baterías o eléctricas, con la certificación de Underwriters’ Laboratories o la aprobación equivalente de un laboratorio de pruebas nacional, instaladas según las normas de la National Fire Protection Association (Asociación Nacional de Protección contra Incendios) o la protección mínima indicada en las instrucciones del fabricante — y debe conservar o entregar esa documentación como prueba de cumplimiento. El arrendador debe reemplazarlas o repararlas dentro de quince días desde que recibe un aviso por escrito del inquilino, y debe asegurarse de que una alarma de humo funcione y esté en buen estado al inicio de cada arrendamiento.

La regla de la batería de litio de diez años. Según el G.S. 42-42(a)(5a), desde finales de 2012, al instalar una alarma de humo nueva o reemplazar una existente, el arrendador debe instalar una alarma de humo a prueba de manipulación, con batería de litio de diez años — a menos que la unidad tenga una alarma conectada a la instalación eléctrica con batería de respaldo, o una alarma combinada de humo y monóxido de carbono que cumpla con la subdivisión (7).

Alarmas de monóxido de carbono, y el límite de alcance que nadie menciona. El G.S. 42-42(a)(7) exige al menos una alarma de monóxido de carbono que funcione por unidad en renta por nivel, certificada por un laboratorio de pruebas reconocido a nivel nacional que la Occupational Safety and Health Administration (Administración de Seguridad y Salud Ocupacional) haya aprobado para probar y certificar según las normas ANSI/UL2034 o ANSI/UL2075, instalada según las normas de la NFPA o las instrucciones del fabricante, con el mismo plazo de reparación de quince días y la misma obligación al inicio del arrendamiento. Se considera que cumple el arrendador que instala una alarma por unidad por nivel en cuanto a las normas de ubicación y número. Se permite una alarma combinada cuando cumple tanto la ANSI/UL2034 o ANSI/UL2075 como la ANSI/UL217 y distingue claramente los dos patrones de alarma. Y este es el límite: la subdivisión aplica solo a las unidades de vivienda que tienen un calentador, un aparato o una chimenea que quema combustible fósil, y a cualquier unidad de vivienda que tenga un garaje adjunto. Se considera que cumple cualquier detector de monóxido de carbono que funcione instalado antes de 2010.

Las baterías son un término del contrato. Tanto el G.S. 42-42(a)(5) como el G.S. 42-43(a)(7) aplican su regla por defecto “unless the landlord and the tenant have a written agreement to the contrary” (a menos que el arrendador y el inquilino tengan un acuerdo por escrito en sentido contrario). La regla por defecto es que el arrendador pone baterías nuevas al inicio del arrendamiento y el inquilino las cambia cuando se necesite durante él, salvo en una alarma a prueba de manipulación con batería de litio de diez años — y que el inquilino no las cambie “shall not be considered as negligence on the part of the tenant or the landlord” (no se considerará negligencia del inquilino ni del arrendador). El contrato es donde se hace un arreglo distinto, y el formulario de arriba hace la pregunta en lugar de suponer.

Las infracciones van en ambos sentidos. Según el G.S. 42-44(a1), el arrendador que no proporciona, instala, reemplaza o repara una alarma dentro de treinta días desde que recibe un aviso por escrito del inquilino o de cualquier agente del gobierno estatal o local es responsable de una infracción y está sujeto a una multa de no más de doscientos cincuenta dólares por cada violación. Según el G.S. 42-44(a2), cuando una alarma se desactiva o se daña por causas distintas de los actos del arrendador o de fuerza mayor, el inquilino debe reembolsar el costo razonable y real dentro de treinta días de un aviso por escrito, y el inquilino que no lo hace es responsable de una infracción y está sujeto a una multa de no más de cien dólares. Y el G.S. 42-51(a)(2) permite expresamente aplicar el depósito de seguridad a los daños o la destrucción de una alarma.

Siete obligaciones en el G.S. 42-43(a), y no, no de forma unilateral. El inquilino mantendrá la parte de la propiedad que ocupa tan limpia y segura como su estado lo permita y no causará condiciones inseguras o insalubres en las áreas comunes; desechará las cenizas, los desperdicios, la basura y otros desechos de forma limpia y segura; mantendrá los accesorios de plomería tan limpios como su estado lo permita; no destruirá, desfigurará, dañará ni quitará, de forma deliberada o por negligencia, ninguna parte de la propiedad, ni dejará sin funcionar la alarma de humo o la alarma de monóxido de carbono, ni permitirá a sabiendas que alguien lo haga; cumplirá las obligaciones que los códigos de construcción y vivienda vigentes imponen a los inquilinos; será responsable de los daños dentro de la unidad que están bajo su control exclusivo; y avisará al arrendador por escrito de la necesidad de reemplazar o reparar las alarmas.

La obligación sobre los daños tiene cinco excepciones legales que un contrato no puede eliminar. Según el G.S. 42-43(a)(6), el inquilino es responsable de los daños, la desfiguración o el retiro de bienes dentro de una unidad de vivienda bajo su control exclusivo a menos que se deban al desgaste normal, a actos del arrendador o de su agente, a productos defectuosos que el arrendador proporcionó o reparaciones que el arrendador autorizó, a actos de terceros que no son invitados del inquilino, o a fuerzas naturales. Y según el G.S. 42-43(b), el arrendador debe avisar al inquilino por escrito de cualquier incumplimiento de estas obligaciones, salvo en situaciones de emergencia — un paso que es fácil saltarse y difícil de reconstruir después.

Sobre retener la renta, las dos disposiciones tienen que leerse juntas. El G.S. 42-44(c) es tajante: “The tenant may not unilaterally withhold rent prior to a judicial determination of a right to do so.” (El inquilino no puede retener la renta de forma unilateral antes de una determinación judicial de su derecho a hacerlo.) Pero el G.S. 42-41 hace que las obligaciones sean mutuamente dependientes, y el G.S. 42-40(1) define “acción” para incluir la compensación (recoupment). Por eso el camino en Carolina del Norte para una queja de habitabilidad es un aviso por escrito al arrendador y luego la compensación planteada dentro del procedimiento — una reducción de la renta que se puede recuperar, argumentada en el tribunal, en lugar de dinero retenido de antemano. Otras dos disposiciones completan el panorama de los recursos: según el G.S. 42-44(a), cualquier derecho u obligación que declara el Chapter 42 se puede hacer cumplir con una demanda civil además de otros recursos legales y de equidad, y según el G.S. 42-44(d), una violación del Article no constituye negligencia per se.

Cuatro plazos de aviso para los arrendamientos periódicos, y nada en absoluto para un plazo fijo que simplemente vence. El G.S. 42-14 dice, completo: “A tenancy from year to year may be terminated by a notice to quit given one month or more before the end of the current year of the tenancy; a tenancy from month to month by a like notice of seven days; a tenancy from week to week, of two days. Provided, however, where the tenancy involves only the rental of a space for a manufactured home as defined in G.S. 143-143.9(6), a notice to quit must be given at least 60 days before the end of the current rental period, regardless of the term of the tenancy.” (Un arrendamiento de año a año puede terminarse con un aviso para desocupar dado con un mes o más de anticipación al final del año en curso del arrendamiento; un arrendamiento de mes a mes, con un aviso similar de siete días; un arrendamiento de semana a semana, de dos días. Sin embargo, cuando el arrendamiento solo incluye la renta de un espacio para una casa prefabricada según la definición del G.S. 143-143.9(6), el aviso para desocupar debe darse al menos 60 días antes del final del periodo de renta en curso, sin importar el plazo del arrendamiento.)

Siete días para un arrendamiento de mes a mes es muy corto para los estándares nacionales, y aplica en ambos sentidos — al arrendador y al inquilino por igual. Dos páginas de los buscadores afirman que un contrato de un año o más requiere treinta días de aviso; esa regla no está en la sección. Un arrendamiento de año a año requiere un mes, y un contrato de plazo fijo con una fecha de terminación indicada vence por sus propios términos y no necesita ningún aviso para desocupar. La regla de sesenta días para el espacio de una casa prefabricada, por su parte, es el plazo más largo del capítulo y aplica sin importar el plazo. Vea las leyes de terminación de contratos de Carolina del Norte (en inglés) y genere los documentos con nuestro aviso para desocupar de Carolina del Norte (en inglés) o el aviso de no renovación (en inglés).

Carolina del Norte no tiene una ley aparte sobre el aviso de aumento de renta. Un cambio de renta en un arrendamiento periódico se hace con el mismo aviso del G.S. 42-14, y no hay ninguna excepción local disponible: según el G.S. 42-14.1(a), ningún condado ni ciudad puede promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que regule la cantidad de renta que se cobra por propiedades residenciales en renta de propiedad privada. Desde la S.L. 2024-47, la misma sección, ahora titulada “Preemption of local regulations” (primacía sobre las regulaciones locales), también deja sin efecto cualquier ordenanza local que prohíba a un arrendador negarse a rentar porque la fuente legal de ingresos del solicitante incluye fondos de un programa federal de asistencia para la vivienda — un cambio de 2024 con consecuencias reales para las ordenanzas locales sobre vales (vouchers) que ninguna página de los buscadores menciona. Más información en las leyes de aumento de renta de Carolina del Norte (en inglés).

Existen tres caminos legales de terminación anticipada, y un contrato no puede anular ninguno. El primero es el que con más frecuencia se describe mal en el país. El G.S. 42-45 se titula “Early termination of rental agreement by military personnel, surviving family members, or lawful representative” (terminación anticipada del contrato de renta por personal militar, familiares sobrevivientes o representante legal) — pero cada una de sus subsecciones de fondo empieza con “Any military technician under section 10216 of Title 10 of the United States Code” (cualquier técnico militar según la sección 10216 del Title 10 del Código de los Estados Unidos). Un técnico que califica y que debe mudarse por órdenes de cambio permanente de estación a cincuenta millas o más de la unidad, o que es dado de baja o liberado del servicio activo de forma anticipada o involuntaria, puede terminar con un aviso por escrito que entre en vigor al menos treinta días después de que el arrendador lo reciba, con una copia de las órdenes o una verificación por escrito del oficial al mando. Uno desplegado con una unidad militar por no menos de noventa días puede terminar con efecto treinta días después de que venza el siguiente pago de renta o cuarenta y cinco días después de recibir el aviso, lo que sea más corto. Si el técnico muere en servicio activo, un familiar inmediato o el representante legal de la sucesión puede terminar.

Dos cosas de esa sección se omiten con frecuencia. El inquilino sigue siendo responsable por los daños pactados (liquidated damages) según el G.S. 42-45(b): no más de un mes de renta cuando el inquilino ha cumplido menos de seis meses del arrendamiento, o medio mes de renta cuando ha cumplido al menos seis pero menos de nueve meses — y solo cuando el inquilino ha cumplido menos de nueve meses y el arrendador ha sufrido daños reales por la pérdida del arrendamiento. Y cuando la terminación ocurre catorce días o más antes de la ocupación, no se debe ningún daño ni penalidad de ningún tipo. El G.S. 42-45(c) dispone que la sección no se puede renunciar ni modificar por acuerdo de las partes bajo ninguna circunstancia. Los militares que no son técnicos militares se apoyan en la ley federal Servicemembers Civil Relief Act y no en esta sección — una distinción que la página más extensa de los buscadores reduce a “estar en servicio activo en las fuerzas armadas”.

El segundo camino es el G.S. 42-45.1, para un inquilino protegido, que el G.S. 42-40(4) define como un inquilino o un miembro de su hogar que es víctima de violencia doméstica según el Chapter 50B o de agresión sexual o acecho según el Chapter 14. La terminación es con un aviso por escrito que entre en vigor al menos treinta días después de recibirlo, y las reglas de documentación son estrictas: una orden de protección válida según el Chapter 50B o 50C que no sea una orden ex parte, o una orden penal que restrinja el contacto, o una tarjeta válida del Address Confidentiality Program (programa de confidencialidad de la dirección) emitida según el G.S. 15C-4. Una víctima de violencia doméstica o de agresión sexual debe entregar además un plan de seguridad, con fecha dentro del plazo que se termina, de un programa que cumpla sustancialmente con el G.S. 50B-9 y que recomiende la reubicación. El inquilino es responsable por la renta prorrateada y por ningún otro cargo que se deba solo a la terminación anticipada; un inquilino que termina catorce días o más antes de la ocupación no debe nada; y la sección no se puede renunciar ni modificar. Hay protecciones relacionadas en el G.S. 42-42.2, que prohíbe terminar, negarse a renovar o negarse a rentar con base sustancial en la condición de víctima, y en el G.S. 42-42.3, que exige cambiar las cerraduras dentro de cuarenta y ocho horas cuando el agresor no es coarrendatario y dentro de setenta y dos horas cuando se entregó una orden judicial que excluye a un coarrendatario agresor.

El tercer camino es el G.S. 42-45.2: un inquilino de un inmueble residencial con menos de quince unidades en renta que se vende en un procedimiento de ejecución hipotecaria según el Article 2A del Chapter 45 puede, después del aviso según el G.S. 45-21.17(4), terminar con efecto al menos diez pero no más de noventa días después de la fecha de la venta, siempre que el deudor hipotecario no haya corregido el incumplimiento. Nuestra guía de las leyes para terminar un contrato antes de tiempo en Carolina del Norte (en inglés) explica el lado del inquilino.

Por falta de pago, un requerimiento por toda la renta vencida — y luego una pérdida implícita del plazo diez días después. El G.S. 42-3 es corto y no es lo que describen los sitios de plantillas. En todos los contratos verbales o escritos en los que se fija un momento definido para el pago de la renta, “there shall be implied a forfeiture of the term upon failure to pay the rent within 10 days after a demand is made by the lessor or his agent on said lessee for all past-due rent, and the lessor may forthwith enter and dispossess the tenant without having declared such forfeiture or reserved the right of reentry in the lease” (se considerará implícita la pérdida del plazo si no se paga la renta dentro de los 10 días después de un requerimiento que el arrendador o su agente le haga a dicho arrendatario por toda la renta vencida, y el arrendador puede de inmediato entrar y despojar al inquilino sin haber declarado esa pérdida ni haberse reservado el derecho de volver a entrar en el contrato).

Dos puntos que esconde la frase “aviso de 10 días para desocupar”. La pérdida del plazo es implícita por ley, así que un contrato de Carolina del Norte no necesita reservarse un derecho de volver a entrar para que funcione — y un contrato que no lo incluye no ha perdido nada. Y “entrar y despojar” está limitado por el G.S. 42-25.6: el único camino legal para sacar a un inquilino residencial es el desalojo sumario. El requerimiento es un requerimiento de renta; no da la posesión por sí solo. Genérelo con nuestro aviso de diez días para pagar la renta o desocupar de Carolina del Norte (en inglés), o empiece antes con un aviso de renta atrasada (en inglés).

Las causas están en el G.S. 42-26(a), y cada una requiere que el inquilino se quede y siga en posesión sin el permiso del arrendador y después de que se le exigió la entrega: quedarse después de que venció el plazo; hacer u omitir un acto por el cual, según las estipulaciones del contrato, el derecho ha terminado; o abandonar la propiedad estando atrasado. Para una violación del contrato distinta de la falta de pago, el segundo motivo es el camino, y por eso importa la propia cláusula de incumplimiento del contrato — vea nuestro aviso para corregir o desocupar de Carolina del Norte (en inglés) y el aviso incondicional para desocupar (en inglés).

Dos subsecciones de la 42-26 merecen su propia línea. Según el G.S. 42-26(b), una deuda por los costos del servicio de agua o drenaje según el G.S. 62-110(g) o del servicio eléctrico según el 62-110(h) no se usará como base para la terminación, y cualquier pago al arrendador se aplica primero a la renta adeudada y luego a esos cargos, a menos que el inquilino indique otra cosa. Según el G.S. 42-26(c), en un desalojo basado en el segundo motivo, el contrato puede disponer que la aceptación por el arrendador de un pago parcial de la renta o de un pago parcial de un subsidio de vivienda no renuncia al incumplimiento por el que se reservó el derecho de volver a entrar — y usar esa disposición no es una violación de prácticas desleales del Chapter 75. La ley permite la cláusula pero no la da, por eso el formulario de arriba la ofrece.

El calendario del tribunal es rápido. Según el G.S. 42-28, el secretario emite una citación que exige que el demandado comparezca en un momento que no pase de siete días desde que se emite la citación, sin contar fines de semana ni días feriados oficiales. Según el G.S. 42-29, el oficial envía una copia por correo a más tardar al final del siguiente día laborable, y debe hacer al menos una visita al lugar de residencia dentro de los cinco días desde que se emite y al menos dos días antes de la fecha de comparecencia antes de recurrir a fijarla en la puerta. Según el G.S. 42-33, si el inquilino, antes de la sentencia, paga u ofrece pagar la renta adeudada y las costas de la demanda, todos los procedimientos posteriores en esa demanda cesarán — y Carolina del Norte no pone ningún límite de una vez al año a esa corrección. Para suspender la ejecución durante una apelación, el G.S. 42-34 exige pagar los atrasos que determinó el magistrado más un compromiso de pagar la renta del contrato conforme vaya venciendo, con dos excepciones que vale la pena conocer: una cantidad que el magistrado determina, según las pruebas, que está realmente en disputa no tiene que pagarse para obtener la suspensión, y un apelante sin recursos según el G.S. 1-110 que cumple con el G.S. 1-288 paga la renta que va venciendo pero no los atrasos. Según el G.S. 42-36.2, el sheriff avisa la hora aproximada de la ejecución y tiene no más de cinco días desde que recibe la orden para ejecutarla, y después de que el arrendador recibe la posesión legal, el arrendador debe, si se le pide dentro de siete días, entregar los bienes del inquilino en horario normal de trabajo. Vea las leyes de avisos de desalojo de Carolina del Norte (en inglés).

No — y cualquier cláusula del contrato que diga lo contrario es nula. El Article 2A es corto y muy directo. El G.S. 42-25.6 declara que es “the public policy of the State of North Carolina, in order to maintain the public peace, that a residential tenant shall be evicted, dispossessed or otherwise constructively or actually removed from his dwelling unit only in accordance with the procedure prescribed in Article 3 or Article 7 of this Chapter” (la política pública del estado de Carolina del Norte, para mantener la paz pública, que un inquilino residencial sea desalojado, despojado o de otra manera sacado de forma indirecta o real de su unidad de vivienda solo según el procedimiento que establece el Article 3 o el Article 7 de este capítulo). Las palabras “de forma indirecta” y “sacado de otra manera” alcanzan un candado, una puerta quitada, una cerradura desactivada y un corte de servicios usado para obligar a irse, no solo un desalojo físico.

El G.S. 42-25.7 agrega que el embargo y la retención de bienes (distress and distraint) están prohibidos, y que los arrendadores de propiedades residenciales en renta tienen derechos sobre los bienes personales de un inquilino solo según el G.S. 42-25.9(d), (g) y (h), el G.S. 42-36.2, o las disposiciones de sucesiones pequeñas del G.S. 28A-25-2 y 28A-25-7. Luego el G.S. 42-25.8 cierra el círculo: “Any lease or contract provision contrary to this Article shall be void as against public policy.” (Cualquier disposición de un contrato de arrendamiento u otro contrato contraria a este Article será nula por ir contra el orden público.)

El recurso tiene un límite, y es lo contrario de lo que supone una plantilla de otro estado. Según el G.S. 42-25.9(a), el inquilino sacado en contra del Article 2A tiene derecho a recuperar la posesión o a terminar el contrato, y el arrendador es responsable por los daños que cause haberlo sacado — pero “damages in any action brought by a tenant under this Article shall be limited to actual damages as in an action for trespass or conversion and shall not include punitive damages, treble damages or damages for emotional distress” (los daños en cualquier demanda que presente un inquilino según este Article se limitarán a los daños reales, como en una demanda por invasión de propiedad o apropiación indebida, y no incluirán daños punitivos, daños triples ni daños por angustia emocional). La misma medida aplica según la subsección (b) cuando el arrendador se apodera de los bienes personales o interfiere con el acceso a ellos fuera de los caminos permitidos.

Los bienes abandonados tienen su propio calendario. Los bienes se consideran abandonados cuando el arrendador encuentra pruebas que muestran claramente que la propiedad se desocupó de forma voluntaria después de que venció el periodo de renta pagado, sin ningún aviso de una incapacidad que haya causado la desocupación, y surge una presunción de abandono diez días o más después de fijar dentro y fuera un aviso visible de sospecha de abandono sin recibir respuesta. Cuando los bienes abandonados valen setecientos cincuenta dólares o menos, el arrendador puede entregarlos a una organización sin fines de lucro que acepte identificarlos y guardarlos por separado durante treinta días y entregárselos gratis al inquilino en ese periodo, con un aviso fijado en la propiedad, fijado durante treinta días donde se recibe la renta, y enviado por correo de primera clase. Siete días después de recibir la posesión legal mediante la ejecución de una orden, el arrendador puede disponer de lo que quede, con un aviso por correo de siete días antes de una venta y entregándole al inquilino cualquier sobrante si lo pide. Y cuando el valor total que queda en la ejecución es de menos de quinientos dólares, se considera abandonado cinco días después de la ejecución.

Un acto protegido dentro de los doce meses anteriores, planteado como defensa y no como reclamación. El Article 4A protege cinco actividades según el G.S. 42-37.1(a): una queja o solicitud de reparaciones de buena fe al arrendador sobre condiciones que el arrendador debe reparar según el G.S. 42-42; una queja de buena fe a una agencia del gobierno sobre una supuesta violación de cualquier ley, reglamento, código u ordenanza de salud o seguridad, o de una ley estatal o federal que regule las viviendas; la emisión por una autoridad del gobierno de una queja formal al arrendador; un intento de buena fe de ejercer, asegurar o hacer cumplir derechos según un contrato válido o según la ley estatal o federal; y un intento de buena fe de organizar, unirse a o participar de otra manera en cualquier organización que promueva o haga cumplir los derechos de los inquilinos.

Según el G.S. 42-37.1(b), el inquilino puede, en un desalojo sumario según el G.S. 42-26, plantear la defensa afirmativa de desalojo por represalia y presentar pruebas de que la acción del arrendador responde sustancialmente a un acto protegido que ocurrió dentro de los 12 meses anteriores a la presentación. Doce meses es un periodo largo comparado con otros estados, y se cuenta desde la presentación de la demanda y no desde el aviso.

El arrendador tiene seis respuestas, enumeradas en el G.S. 42-37.1(c): el inquilino incumplió la obligación de pagar la renta u otra obligación sustancial por la que procede el desalojo, y ese incumplimiento es la razón; el inquilino se queda después de un plazo definido sin opción de renovación; la violación del G.S. 42-42 de la que se quejó la causó principalmente la conducta intencional o negligente del inquilino, de un miembro de su hogar, o de sus visitantes o invitados; cumplir con el código requiere una demolición o una modificación importante que no se puede hacer sin desplazar por completo al hogar; el arrendador pide la posesión con un aviso para desocupar de buena fe entregado antes de que ocurriera la actividad protegida; o el arrendador busca de buena fe recuperar la posesión al final del plazo para vivir él mismo ahí, para una demolición o modificación importante que requiera el desplazamiento completo, o para retirar la propiedad del uso de renta durante al menos seis meses.

Dos puntos finales. Según el G.S. 42-37.2, el tribunal que determina que una demanda de desalojo es una represalia niega la solicitud de desalojo — pero ese rechazo no impide que el arrendador reciba los pagos de la renta adeudada ni cualquier otra sentencia apropiada. Y según el G.S. 42-37.3, “any waiver by a tenant or a member of his household of the rights and remedies created by this Article is void as contrary to public policy” (cualquier renuncia de un inquilino o de un miembro de su hogar a los derechos y recursos que crea este Article es nula por ir contra el orden público). Lo que Carolina del Norte no da es una multa civil ni una cifra de daños legales; aquí la represalia es un escudo, no una espada.

Dos según la ley estatal, uno de ellos condicional, más la regla federal sobre el plomo. Carolina del Norte tiene uno de los conjuntos de avisos más cortos del país para los contratos residenciales, y las páginas de los buscadores llenan el hueco con cosas que no son avisos en absoluto.

Dónde se guarda el depósito de seguridad — G.S. 42-50. Dentro de los treinta días después del inicio del plazo del contrato, el arrendador o su agente debe avisar al inquilino del nombre y la dirección del banco o la institución donde está actualmente el depósito, o del nombre de la compañía de seguros que da la fianza. Nombrarla en el contrato cumple la obligación de inmediato, y el G.S. 42-55 hace que un incumplimiento intencional anule el derecho a retener cualquier parte del depósito.

El aviso de contaminantes en el agua — G.S. 42-42(a)(6), condicional. Cuando el arrendador cobra el costo de proporcionar el servicio de agua o drenaje según el G.S. 42-42.1 y tiene conocimiento real, por el sistema de agua que la suministra o por otra fuente confiable, de que el agua que se suministra a los inquilinos de la propiedad pasa de un nivel máximo de contaminantes establecido según el Article 10 del Chapter 130A, el arrendador debe avisar de ese hecho. Es una obligación del arrendador según el G.S. 42-42(a), así que según la 42-42(b) no queda liberada por la aceptación del inquilino de un incumplimiento.

Pintura con base de plomo — federal, 42 U.S.C. 4852d. Cualquier vivienda construida antes de 1978 requiere el aviso federal, el folleto y cualquier registro o informe conocido. Carolina del Norte no agrega ninguna ley propia sobre el plomo. Nuestro formulario de aviso sobre pintura con base de plomo de Carolina del Norte (en inglés) se encarga de eso.

Lo que no es un aviso de un contrato de Carolina del Norte, y por qué. La página más extensa de los buscadores incluye un “aviso de daños accidentales” como si lo exigiera el estado y cita el G.S. 42-10. Esa sección se leyó completa para esta página y dice algo muy distinto: “A tenant for life, or years, or for a less term, shall not be liable for damage occurring on the demised premises accidentally, and notwithstanding reasonable diligence on his part, unless he so contract.” (Un inquilino vitalicio, o por años, o por un plazo menor, no será responsable por los daños que ocurran de forma accidental en la propiedad rentada a pesar de su diligencia razonable, a menos que así lo pacte.) Es una regla de responsabilidad por defecto que el contrato puede cambiar. No crea ningún aviso, ninguna declaración ni ningún anexo.

Tampoco aplica la ley estatal de avisos. El Chapter 47E, la Residential Property Disclosure Act, es una ley de ventas: el G.S. 47E-1 la aplica a una venta o permuta, a un contrato de venta de terreno a plazos, a una opción y a un arrendamiento con opción a compra, y el G.S. 47E-2 enumera sus excepciones en términos de transmitentes y adquirentes y no de arrendadores e inquilinos. Una lista de avisos de un contrato de Carolina del Norte hecha con el Chapter 47E está hecha con el capítulo equivocado — el mismo error que ha aparecido en varios otros estados de esta serie, donde una página de los buscadores cita la ley de avisos de venta de propiedades como si rigiera una renta.

Otras dos disposiciones van en sentido contrario y a veces se presentan como obligaciones. Según el G.S. 42-14.2, no se considera un hecho importante que la propiedad la haya ocupado antes alguien que murió o tuvo una enfermedad grave mientras la ocupaba, ni que una persona obligada a registrarse según el Article 27A del Chapter 14 la ocupe, la haya ocupado o viva cerca — siempre que ningún arrendador haga a sabiendas una declaración falsa sobre cualquiera de esos hechos. Según el G.S. 42-14.5, agregado por la S.L. 2021-71, los antecedentes penales de un ocupante actual o posible no hacen previsible un daño o lesión futura, y el arrendador no tiene ninguna obligación de verificarlos ni de negarse a rentar por ellos — mientras que la sección conserva expresamente el derecho a usar una verificación de antecedentes como motivo para negarse. Radón, chinches de cama, asbesto, contaminación por metanfetamina, avisos de cercanía a municiones que se exigen en algunos estados del oeste, demoliciones pendientes, fórmulas para compartir servicios e historial de hundimientos (sinkholes) son todos requisitos de otras jurisdicciones y ninguno es ley de Carolina del Norte.

Carolina del Norte no tiene una sola sección de cláusulas prohibidas del tipo que tienen los estados con la ley uniforme. Tiene cuatro reglas de nulidad separadas, y entre ellas anulan la mayor parte de lo que trae una plantilla de otro estado.

• G.S. 42-46(h)(4) — cualquier disposición de un contrato de renta residencial contraria a la sección de cargos va contra el orden público de este estado y por lo tanto es nula y sin validez. Eso alcanza un cargo por atraso por encima del tope, un segundo cargo por el mismo pago atrasado, un cargo por atraso por agua o drenaje sin pagar, cualquier cargo administrativo no autorizado, más de un cargo autorizado por la misma demanda, una cláusula de honorarios de abogado de más del 15%, una cláusula que haga de no pagar un cargo un incumplimiento para un desalojo posterior, y una cláusula de aseguradora designada.
• G.S. 42-25.8 — cualquier disposición de un contrato de arrendamiento u otro contrato contraria al Article 2A, la prohibición del desalojo por cuenta propia, es nula por ir contra el orden público.
• G.S. 42-37.3 — cualquier renuncia de un inquilino o de un miembro de su hogar a los derechos y recursos contra el desalojo por represalia es nula por ir contra el orden público.
• G.S. 42-45(c) y G.S. 42-45.1(d) — los derechos de terminación anticipada de los técnicos militares y por violencia doméstica, agresión sexual y acecho no se pueden renunciar ni modificar por acuerdo de las partes, y la 42-45(c) agrega las palabras “under any circumstances” (bajo ninguna circunstancia).

Junto a ellas está el G.S. 42-42(b), que no es una regla de nulidad pero funciona como una: el arrendador no queda liberado de las obligaciones de mantener la propiedad apta por la aceptación expresa o implícita del inquilino de un incumplimiento, ya sea dada antes, al momento o después de hacer el contrato.

La posición sobre los honorarios de abogado vale la pena decirla con precisión, porque es un quinto modelo en esta serie. Carolina del Norte ni prohíbe una cláusula de honorarios ni exige que sea recíproca. El G.S. 42-46(i)(3) permite honorarios de abogado razonables realmente pagados o adeudados, según un contrato escrito, con un tope del 15% de la cantidad que debe el inquilino — o del 15% de la renta mensual cuando el desalojo se basa en un incumplimiento distinto de la falta de pago. El G.S. 42-46(i)(4) agrega el otorgamiento por apelación frívola cuando el arrendador es la parte vencedora. Cualquier cosa más allá de esas dos es un costo de litigio no autorizado según la 42-46(h)(3a) y nula según la 42-46(h)(4). Y tome en cuenta la historia: la S.L. 2024-47 condicionó brevemente el permiso del quince por ciento a que el arrendador fuera la parte vencedora; la S.L. 2025-52 y la S.L. 2025-54 eliminaron las dos esa condición de forma retroactiva al 9 de septiembre de 2024, y pasaron el requisito de parte vencedora al otorgamiento por apelación frívola.

Y lo que Carolina del Norte no le da al inquilino, dicho con claridad para que ninguna de las partes lo suponga: ninguna protección legal de aviso de entrada, ningún recurso de reparar y descontar, ninguna retención unilateral de la renta antes de una determinación judicial, ningún interés sobre un depósito de seguridad, ninguna cifra de sanción legal por represalia, ningún daño punitivo ni triple por dejar fuera ilegalmente al inquilino, y ningún aviso de aumento de renta distinto del aviso para desocupar del G.S. 42-14.

• Cobrar dos meses de renta en un arrendamiento de mes a mes. El G.S. 42-51(b) limita ese nivel a un mes y medio de renta, y el tope depende del arrendamiento, no del papeleo.
• Olvidar por completo el nivel de semana a semana. El tope es de dos semanas de renta, y la mayoría de los sitios de plantillas no lo mencionan.
• Tratar un depósito por mascota como si estuviera fuera del tope. El G.S. 42-53 autoriza un cargo no reembolsable por mascota. Un depósito reembolsable por mascota es garantía y cuenta.
• Descontar algo que no está en la lista. El G.S. 42-51(a) es cerrado, y un cargo por cambio de inquilino o de llaves que no es un daño no está en ella.
• Enviar una sola liquidación de treinta días cuando la reclamación todavía no se puede determinar. El G.S. 42-52 exige una liquidación provisional a los treinta días y una final a los sesenta.
• Empezar a contar el plazo del depósito desde la fecha de terminación del contrato. Corre desde la terminación y la entrega de la posesión, lo que ocurra más tarde.
• Gastar el depósito cuando el inquilino desaparece. El saldo debe guardarse para que lo recoja durante al menos seis meses según el G.S. 42-52.
• Tratar el G.S. 42-50 como un requisito de recibo. Es un aviso del nombre y la dirección de la institución, o del nombre de la aseguradora, dentro de treinta días — y un incumplimiento intencional anula el derecho a retener cualquier cantidad según el G.S. 42-55.
• Llamar periodo de gracia a los cinco días. El G.S. 42-46(a) condiciona el cargo por atraso, no la obligación de pagar la renta.
• Cobrar un cargo por atraso por agua o drenaje sin pagar. El G.S. 42-46(d) lo prohíbe.
• Descontar un cargo ganado de la renta del mes siguiente. El G.S. 42-46(b) y (h)(2) lo prohíben, y es la forma en que un solo cargo por atraso se convierte en un incumplimiento fabricado.
• Escribir en el contrato un “cargo administrativo por desalojo”. El G.S. 42-46(h)(3) hace que ponerlo ahí sea contrario al orden público, y la (h)(4) hace nula la disposición.
• Reclamar más de uno de los tres cargos administrativos por una demanda. El G.S. 42-46(h)(1) permite solo uno.
• Escribir una cláusula de honorarios de abogado sin tope. El G.S. 42-46(i)(3) la limita al 15% de la cantidad adeudada, o al 15% de la renta mensual para un incumplimiento que no es de dinero.
• Nombrar la aseguradora o el agente de seguros del arrendador. El G.S. 42-46(l), nuevo en 2025, lo prohíbe, y el cargo administrativo anual tiene un tope de cincuenta dólares.
• Escribir una regla de entrada de veinticuatro horas como si fuera ley de Carolina del Norte. No hay una ley de entrada. Fíjela como un término del contrato o no va a existir.
• Suponer que las baterías de las alarmas son siempre problema del inquilino. La regla por defecto aplica solo cuando no hay un acuerdo por escrito en sentido contrario, y las alarmas de litio de diez años quedan por completo fuera de ella.
• Dar treinta días de aviso para terminar un arrendamiento de mes a mes. El G.S. 42-14 dice siete días — y sesenta para un espacio de casa prefabricada.
• Apoyarse en una cláusula de “no renuncia por pago parcial de la renta” que nunca escribió. El G.S. 42-26(c) la permite pero no la da.
• Dejar fuera a un inquilino cambiando las cerraduras después de un requerimiento de renta. El G.S. 42-25.6 permite sacarlo solo por el procedimiento legal, y el G.S. 42-25.8 anula cualquier cláusula en contrario.
• Decirle a un militar que el G.S. 42-45 lo cubre. Aplica a un técnico militar según el 10 U.S.C. 10216; todos los demás se apoyan en la ley federal.
• Aceptar una orden ex parte como suficiente para una terminación según el G.S. 42-45.1. La ley la excluye expresamente, y se requiere un plan de seguridad para la violencia doméstica o la agresión sexual.
• Armar una lista de avisos con el Chapter 47E. Rige a los transmitentes y adquirentes, no a los arrendadores e inquilinos.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si hay una disputa. Las reglas de Carolina del Norte ponen bajo examen el propio cumplimiento del arrendador antes de que se llegue siquiera a la conducta del inquilino: un incumplimiento intencional del aviso del depósito anula el derecho a retener cualquier cantidad, y una cláusula de cargos copiada de otro lugar es nula, no solo recortada. Un ingreso que se pueda comprobar, un buen historial de pagos y ninguna demanda de desalojo sumario anterior siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales e historial de empleo, cuando esté disponible. Verifique primero y luego formalice el arrendamiento con este contrato — y vea las leyes de verificación de inquilinos de Carolina del Norte (en inglés) para saber qué puede y qué no puede tomar en cuenta, recordando que el G.S. 42-14.5 conserva el derecho a usar una verificación de antecedentes sin crear ninguna obligación de hacerla.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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