Contrato de arrendamiento residencial de Pensilvania gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Pensilvania gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Pensilvania configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a The Landlord and Tenant Act of 1951 (Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1951), 68 P.S. 250.101 y siguientes — el límite del depósito que baja de dos meses a uno después del primer año, la lista escrita en 30 días respaldada por daños dobles, y el aviso para desocupar (notice to quit) que un contrato de Pensilvania puede legalmente acortar o eliminar.

Pensilvania 68 P.S. 250.101 2 meses, luego 1 PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Pensilvania — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige por The Landlord and Tenant Act of 1951 (Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1951), la ley del 6 de abril de 1951, P.L. 69, No. 20, clasificada en 68 P.S. 250.101 y siguientes. Pensilvania nunca adoptó la ley uniforme de arrendadores e inquilinos residenciales, y tampoco consolidó esta ley, así que el estatuto es antiguo, está disperso y tiene dos numeraciones al mismo tiempo. De ahí salen tres consecuencias, y ninguna página que hoy aparece en los resultados para esta búsqueda explica las tres correctamente. Primero, el límite del depósito de seguridad es de dos meses de renta durante el primer año y un mes de renta después — 68 P.S. 250.511a(a) y (b) — y esa reducción es donde más se equivocan los arrendadores de Pensilvania. Segundo, la lista escrita en treinta días, la regla de pérdida de derechos y los daños dobles están todos en 68 P.S. 250.512, y el 250.512(e) le devuelve todo el remedio al arrendador si el inquilino no deja una nueva dirección por escrito. Tercero, y lo más importante para quien redacta y no solo lee, el 68 P.S. 250.501(e) permite que un contrato de Pensilvania acorte el aviso para desocupar o lo elimine por completo. Los plazos de aviso de Pensilvania son valores por defecto, no mínimos — lo contrario de casi todos los demás estados de esta serie.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Pensilvania como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que usted llena se escribe en el documento, incluida la asignación de servicios, la forma de guardar el depósito, la decisión que tome sobre el aviso para desocupar y cada aviso que marque — y el contrato generado cita en cada punto la sección de Pensilvania que aplica. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos; el contrato rige la relación, la verificación decide si usted la quiere. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Pensilvania (en inglés), porque el 68 P.S. 250.512(c) pone en el arrendador la carga de probar los daños reales, y un registro fechado del estado de la vivienda es la forma de cumplir con esa carga. El PDF se imprime en español y luego en inglés, cláusula por cláusula; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos se imprime una sola vez, tal como lo escribió.

Porque el 68 P.S. no está consolidado, y las mismas palabras llevan dos números de sección distintos. The Landlord and Tenant Act of 1951 nunca se incorporó a los Pennsylvania Consolidated Statutes (estatutos consolidados de Pensilvania). La General Assembly (asamblea legislativa) la publica con la numeración propia de la ley — Section 501, Section 505.1, Section 511.1, Section 511.2, Section 511.3, Section 512 — mientras que las cortes, los abogados y todos los sitios de plantillas citan la clasificación no oficial de Purdon’s: 68 P.S. 250.501, 250.505a, 250.511a, 250.511b, 250.511c y 250.512. La correspondencia es de uno a uno y el texto es idéntico. Solo cambia la etiqueta.

Dos consecuencias importan si usted va a verificar algo por su cuenta. Si busca 250.511a en el PDF de la ley que publica la propia legislatura, no encontrará nada, porque esa cadena no aparece en la ley — y así un lector cuidadoso puede concluir, por error, que una sección real es inventada. Y la trampa contraria está presente en esta misma página de resultados: dos de los sitios de plantillas más extensos que aparecen citan 68 P.S. 250.512a para la lista detallada de daños y 68 P.S. 250.501b para el aviso para desocupar. Ninguna de esas secciones existe. La ley pasa de 511.3 a 512 y luego a 513; y de 501 a 502. Lo que esas páginas quieren citar es el 250.512(a) y el 250.501(b) — incisos, no secciones. Esta página cita los números de Purdon’s porque son los que buscan los lectores, y menciona al lado la sección propia de la ley para que usted pueda encontrar el texto en la fuente.

Pensilvania reconoce la variedad habitual. Un contrato de plazo fijo dura un periodo indicado y vence según sus propios términos. Un arreglo de mes a mes o sin fecha de fin es lo que el 68 P.S. 250.501(b) llama un arrendamiento “por tiempo indeterminado”, y requiere el mismo aviso para desocupar de quince días que un plazo de un año o menos. Un arrendamiento a voluntad (lease at will) surge por efecto del 68 P.S. 250.202 cuando un contrato de más de tres años nunca se puso por escrito. También hay contratos por habitación y entre compañeros de vivienda, subarriendos — y tenga en cuenta que, según el 68 P.S. 250.105, cualquier persona que sea subarrendataria queda sujeta a las disposiciones del contrato entre el arrendador y el arrendatario, así que el subarrendatario recibe el contrato principal tal como está — y arreglos de renta con opción a compra que agregan una opción de compra.

El límite para exigir un contrato escrito es el detalle de clasificación sobre el que más se pregunta en Pensilvania, y las plantillas de otros estados lo indican mal con frecuencia, como si fuera de un año. Según el 68 P.S. 250.201, un inmueble, incluidos los bienes muebles que haya en él, puede arrendarse por un plazo de no más de tres años mediante contrato verbal o escrito. Según el 68 P.S. 250.202, un contrato por más de tres años debe hacerse por escrito y firmarse por las partes que lo celebran; de lo contrario tiene la fuerza y el efecto de un arrendamiento a voluntad solamente — salvo que el arrendamiento haya continuado por más de un año y tanto el arrendador como el inquilino hayan reconocido su existencia legítima al reclamar y admitir la obligación de pagar la renta, en cuyo caso se convierte en un arrendamiento de año en año. Según el 68 P.S. 250.203, una cesión, concesión o entrega de un contrato de más de tres años también debe hacerse por escrito.

Dos categorías quedan fuera de este formulario. Un arrendamiento comercial está excluido expresamente del 68 P.S. 250.512 por su propio inciso (f), y de la Plain Language Consumer Contract Act por la sección 4(b)(8) de esa ley. Y los arrendamientos en parques de casas móviles están excluidos del 68 P.S. 250.501(a) y tienen sus propios plazos de aviso más largos en el 250.501(c), porque los rige la Mobile Home Park Rights Act of 1976; este contrato no es el instrumento correcto para un espacio de casa móvil.

Dos meses de renta durante el primer año, y un mes de renta después. El 68 P.S. 250.511a es la sección 511.1 de la ley, titulada “Escrow Funds Limited” (límite de los fondos en depósito), agregada el 29 de diciembre de 1972 por la P.L. 1698, No. 363. El inciso (a) dice: ningún arrendador puede exigir que se deposite en garantía una cantidad mayor que dos meses de renta para el pago de daños a la vivienda arrendada o por falta de pago de la renta durante el primer año de cualquier contrato. El inciso (b) dice después: durante el segundo año y los siguientes del contrato, o durante cualquier renovación del contrato original, la cantidad que se exija depositar no puede ser mayor que un mes de renta.

Esa reducción es la regla que más se omite en la información sobre arrendadores e inquilinos de Pensilvania. Tres de las nueve páginas que aparecen para esta búsqueda publican solo la cifra de dos meses. Una la presenta como un derecho a “un mes de depósito de seguridad por año” después del primer año, lo que se entiende como un derecho a seguir cobrando y es lo contrario de lo que hace la ley — es un tope al total que se guarda, no una cuota anual.

El inciso (c) explica qué pasa con la diferencia. Si, durante el tercer año o uno posterior de un contrato, o durante cualquier renovación después de dos años de arrendamiento, el arrendador exige el depósito de un mes de renta, entonces al terminar el contrato, o al entregar la vivienda y que el arrendador la acepte, los fondos del depósito junto con los intereses se devolverán al inquilino conforme a las secciones 511.2 y 512 — es decir, el 68 P.S. 250.511b y el 68 P.S. 250.512.

El inciso (d) agrega una regla para los arrendamientos largos que solo una de las páginas que aparecen incluye: cuando un inquilino ha tenido la posesión de la vivienda por un periodo de cinco años o más, cualquier aumento o aumentos de la renta no exigirán un aumento correspondiente de ningún depósito de seguridad. Fíjese con precisión en lo que dice y lo que no dice. No impide que el arrendador guarde un depósito después de cinco años, y no exige que se devuelva el depósito. Impide que el arrendador condicione un aumento de renta a que se complete el depósito. La página de plantillas más extensa que aparece presenta la regla como “en los contratos que se han renovado por más de cinco años, los arrendadores no pueden cobrar un depósito”, que no es lo que dispone el inciso (d).

El inciso (e) limita la sección a la propiedad residencial, y el inciso (f) la cierra: cualquier intento de un inquilino de renunciar a esta sección, por contrato o de otra forma, será nulo e inaplicable. Una cláusula de un contrato de Pensilvania que pretenda permitir que el arrendador guarde más simplemente no tiene efecto. Más detalles en nuestra guía de leyes sobre depósitos de seguridad de Pensilvania (en inglés).

En una cuenta de depósito (escrow) regulada, con aviso escrito del banco — pero solo una vez que el dinero se ha guardado por dos años. El 68 P.S. 250.511b es la sección 511.2 de la ley, titulada “Interest on Escrow Funds Held More Than Two Years” (intereses sobre los fondos en depósito guardados más de dos años). El inciso (a) exige que todos los fondos de más de cien dólares depositados para garantizar el cumplimiento de un contrato de renta de una propiedad residencial, según un contrato celebrado o celebrado de nuevo después de la fecha de vigencia de la ley, se depositen en una cuenta de depósito de una institución regulada por la Federal Reserve Board, la Federal Home Loan Bank Board, el Comptroller of the Currency o el Pennsylvania Department of Banking.

El mismo inciso contiene el único aviso real sobre el depósito que exige Pensilvania. Cuando se depositen fondos en cualquier cuenta de depósito, con o sin intereses, el arrendador deberá entonces notificar por escrito a cada inquilino que haga el depósito, indicando el nombre y la dirección de la institución bancaria donde se guardan los depósitos y la cantidad de los depósitos. Una de las páginas que aparecen dice que cualquier depósito de más de cien dólares “debe guardarse en una cuenta que genere intereses”; la ley prevé expresamente que la cuenta puede ser de cualquiera de los dos tipos.

El inciso (b) hace la cuenta de los intereses. Cuando se exija depositar dinero en una cuenta de ahorros en depósito que genere intereses conforme a la sección 511.1, el arrendador tiene derecho a recibir como gastos administrativos una cantidad equivalente al uno por ciento anual sobre el dinero de garantía depositado, que sustituirá a todos los demás gastos administrativos y de custodia. El resto de los intereses pagados es dinero del inquilino y se le paga cada año en la fecha de aniversario del inicio del contrato. Esa asignación del uno por ciento casi no aparece en lo que se publica, y tampoco la frase que la sigue — un arrendador que toma el uno por ciento no puede cobrarle además al inquilino cargos separados de administración o custodia sobre la cuenta de depósito.

Luego viene el límite que todas las páginas que aparecen omiten. El inciso (c) dice, completo: las disposiciones de esta sección aplicarán solo después del segundo aniversario del depósito de los fondos en garantía. El requisito de la institución de depósito, el aviso escrito del banco y el reparto de intereses del 68 P.S. 250.511b son deberes que se aplican una vez que el dinero se ha guardado por dos años, no el día en que se firma el contrato. Indicar el banco en el contrato desde el principio es la práctica sensata, y es lo que hace este formulario, pero un arrendador que ha guardado un depósito por ocho meses no ha incumplido el 250.511b por no haber enviado todavía el aviso del banco.

Y hay una alternativa que ninguna página de estos resultados menciona. El 68 P.S. 250.511c, sección 511.3 de la ley, se titula “Bond in Lieu of Escrowing” (fianza en lugar del depósito en garantía). Todo arrendador sujeto a la ley puede, en lugar de depositar los fondos en garantía, garantizar que esos fondos — menos el costo de las reparaciones necesarias, e incluidos los intereses — se devolverán al inquilino al terminar el contrato o al entregar la vivienda y que el arrendador la acepte. La garantía de pago debe estar respaldada por una fianza de garantía adecuada y suficiente emitida por una compañía de fianzas autorizada para operar en Pensilvania. Es una segunda vía real, y el formulario de arriba la ofrece.

Treinta días, con una lista escrita de daños, y el pago debe acompañar a la lista. El 68 P.S. 250.512 es la sección 512 de la ley, “Recovery of Improperly Held Escrow Funds” (recuperación de fondos en depósito retenidos indebidamente), agregada el 3 de mayo de 1968 por la P.L. 107, No. 56 y enmendada en 1972. El inciso (a) exige que todo arrendador, dentro de treinta días después de la terminación de un contrato o de la entrega de la vivienda y su aceptación — lo que ocurra primero — le entregue al inquilino una lista escrita de cualquier daño a la vivienda del que el arrendador considere responsable al inquilino. La entrega de la lista debe ir acompañada del pago de la diferencia entre la cantidad depositada en garantía, incluidos los intereses no pagados, y la cantidad real de los daños causados por el inquilino.

En el mismo inciso hay dos salvedades, y ambas favorecen al arrendador. El plazo comienza con la terminación o con la entrega y aceptación, lo que ocurra primero, así que un inquilino que devuelve las llaves antes también hace que los treinta días empiecen antes. Y nada en la sección impide que el arrendador se niegue a devolver el fondo en garantía, incluidos los intereses no pagados, por falta de pago de la renta o por el incumplimiento de cualquier otra condición del contrato. El depósito de Pensilvania no se limita a los daños físicos.

Fíjese también en lo que no está en esta ley, porque varias páginas de plantillas dan a entender otra cosa. En Pensilvania no se exige una inspección al mudarse, no hay un informe de condiciones obligatorio, el texto de la sección no prohíbe retener por el desgaste normal, y no se exige que la lista del arrendador detalle un valor en dólares por renglón. Lo que exige la ley es una lista escrita, entregada dentro de treinta días, con el dinero. Aun así, un registro fechado del estado de la vivienda al entrar y al salir (en inglés) es la mejor prueba del arrendador, porque el inciso (c) pone en el arrendador la carga de probar los daños reales. Prepare la cuenta con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de Pensilvania (en inglés) o con la carta de devolución del depósito (en inglés) correspondiente.

Dos consecuencias distintas, y la información publicada casi siempre nombra solo la segunda.

Pérdida de derechos — 68 P.S. 250.512(b). Todo arrendador que no entregue una lista escrita dentro de treinta días como lo exige el inciso (a) perderá todo derecho a retener cualquier parte de las cantidades guardadas en garantía, incluidos los intereses no pagados, o a demandar al inquilino por daños a la vivienda. Lea despacio la segunda mitad de esa frase. Una lista tardía no solo le cuesta el depósito al arrendador. Extingue la acción separada por el daño mismo, así que un arrendador con cuatro mil dólares de daños y un depósito de mil quinientos dólares puede perder ambos por no cumplir un plazo.

Daños dobles — 68 P.S. 250.512(c). Si el arrendador no le paga al inquilino, dentro de treinta días después de la terminación o de la entrega y aceptación, la diferencia entre la cantidad depositada, incluidos los intereses no pagados, y los daños reales a la vivienda causados por el inquilino, el arrendador será responsable en una acción de cobro (assumpsit) por el doble de la cantidad en que el depósito exceda los daños reales, según lo determine cualquier corte con competencia en acciones civiles. Y el mismo inciso reparte la prueba: la carga de probar los daños reales causados por el inquilino a la vivienda corresponde al arrendador. Tenga en cuenta que el doble se calcula sobre el exceso, no sobre todo el depósito.

Luego viene la frase que decide la mayoría de las disputas sobre depósitos en Pensilvania, y no aparece en ninguna página que hoy salga en los resultados para esta búsqueda. Inciso (e): si el inquilino no le da al arrendador su dirección nueva por escrito al terminar el contrato o al entregar la vivienda y que el arrendador la acepte, el arrendador quedará libre de toda responsabilidad según esta sección. La lista en treinta días del inciso (a), la pérdida de derechos del (b) y los daños dobles del (c) desaparecen juntos. Un inquilino de Pensilvania que se muda sin dejar una dirección de reenvío por escrito ha renunciado, sin saberlo, a todo el remedio. Un aviso verbal, un cambio de dirección en el correo postal y un mensaje de texto quedan fuera de las palabras de la ley. Hágalo por escrito, guarde una copia y envíelo a la dirección que indica el contrato.

El inciso (d) hace nulo e inaplicable cualquier intento de un inquilino de renunciar a la sección 512, por contrato o de otra forma, y el inciso (f) limita la sección a los arrendamientos residenciales y la excluye de los comerciales.

Ninguno, por ley — y justamente por eso el contrato tiene que contestar la pregunta. The Landlord and Tenant Act of 1951 no contiene ninguna disposición sobre el acceso o la entrada del arrendador. No está en el Article I, secciones 101 a 105. Ni en el Article II, 201 a 206. Ni en el Article III sobre el cobro de la renta, 301 a 313. Ni en el Article IV sobre bienes exentos de embargo por renta (distress), 401 a 404. Ni en el Article V sobre la recuperación de la posesión, 501 a 514. Ni en el Article V-A sobre edificios de vivienda colectiva y de viviendas múltiples, 501-A a 505-A. Ni en el Article V-B sobre los derechos de los inquilinos a la televisión por cable, 501-B a 510-B. Ni en el Article VI. Pensilvania simplemente nunca legisló sobre el tema.

Tres de las nueve páginas que aparecen lo dicen correctamente. Una no, y el desacuerdo es instructivo: la misma editorial cuya página de contratos de Pensilvania dice “Pensilvania no tiene leyes establecidas sobre la entrada del arrendador” también tiene una página de contratos de renta de Pensilvania que les dice a los lectores que un arrendador debe entrar “con un aviso previo razonable (habitualmente por lo menos veinticuatro horas)”. La palabra clave ahí es habitualmente. La costumbre no es un plazo de aviso que un inquilino pueda hacer cumplir.

Para la redacción, lo que sigue es que la cláusula de entrada de un contrato de Pensilvania hace un trabajo real en lugar de repetir una ley. Fije el plazo de aviso en horas. Diga para qué es la entrada — inspección, reparaciones acordadas o necesarias, decoración, modificaciones, mejoras, servicios acordados, y mostrar la vivienda a posibles compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores o contratistas. Excluya las emergencias y el abandono que se crea razonablemente. Y mantenga la frase contra el acoso, porque sin una ley, el pacto de disfrute pacífico (quiet enjoyment) y los propios términos del contrato son la única protección del inquilino contra un acceso abusivo. Tenga en cuenta también que un municipio de Pensilvania puede imponer reglas de entrada por ordenanza; nada en la ley lo impide. Nuestra guía de leyes sobre la entrada del arrendador en Pensilvania (en inglés) explica más, y el aviso de entrada de Pensilvania (en inglés) genera el aviso que exige el contrato.

Sí — y la crearon los jueces, no una ley. No hay ninguna sección sobre habitabilidad en The Landlord and Tenant Act of 1951 ni ninguna ley general de habitabilidad en todo el derecho de Pensilvania. Cualquier página que le dé un número de sección para esto le está dando algo que no existe. La garantía viene de Pugh v. Holmes, 486 Pa. 272, 405 A.2d 897 (Pa. 1979), que confirmó con modificaciones 253 Pa. Super. 76, 384 A.2d 1234 (1978), caso en el que la Supreme Court of Pennsylvania (corte suprema de Pensilvania) abolió la doctrina de caveat emptor (que el comprador tenga cuidado) aplicada a los arrendamientos residenciales e incluyó implícitamente una garantía de habitabilidad en todos ellos, mutuamente dependiente de la obligación del inquilino de pagar la renta.

El estándar. La garantía busca asegurar que el arrendador proporcione las instalaciones y los servicios vitales para la vida, la salud y la seguridad del inquilino y para el uso de la vivienda con fines residenciales, y aplica tanto al inicio del contrato como durante toda su duración. Para que haya incumplimiento, el defecto debe ser de una naturaleza y un tipo que impida usar la vivienda para su propósito de ofrecer un lugar apto para habitar; como mínimo, la vivienda debe ser segura e higiénica. No hay obligación de ofrecer una vivienda perfecta o estéticamente agradable. La gravedad del incumplimiento es una cuestión de hecho que se decide caso por caso, y la corte se negó a exigir prueba de violaciones al código de vivienda — las violaciones al código son prueba de la gravedad, no un requisito previo. En el propio caso, diez condiciones alegadas, entre ellas un techo con goteras, falta de agua caliente, un inodoro y tuberías con fugas, plagas de insectos y pisos y escalones peligrosos, se consideraron suficientes, si se probaban, para impedir sustancialmente el uso de la vivienda como un lugar habitable.

Lo que debe probar el inquilino. Un inquilino que alega un incumplimiento debe probar que le dio aviso al arrendador del defecto o la condición, que el arrendador tuvo una oportunidad razonable de hacer las reparaciones necesarias, y que el arrendador no las hizo. Por eso el formulario de arriba pide una dirección para los avisos de reparación por escrito, y por eso el aviso por escrito no es una formalidad en Pensilvania sino un elemento del reclamo.

Los remedios. Cuando el arrendador incumple de manera importante, el inquilino puede desocupar, y la entrega de la posesión termina la obligación de pagar la renta según el contrato. Cuando el inquilino se queda en la vivienda y el arrendador lo demanda por la posesión o por renta no pagada, la garantía puede alegarse como defensa. El inquilino puede reparar y descontar después de dar aviso y una oportunidad razonable, o contrademandar para recuperar, de la renta ya pagada, el costo de las reparaciones hechas. Los remedios tradicionales de los contratos, incluido el cumplimiento forzoso, están disponibles. Sobre el depósito de la renta en garantía, la corte dijo que estaba a favor de ese procedimiento pero que no se inclinaba a hacerlo obligatorio, y dejó la decisión al buen criterio del tribunal de primera instancia — así que un inquilino de Pensilvania que retiene la renta según esta doctrina no está obligado automáticamente a depositarla en garantía, aunque hacerlo es prudente.

Cómo se mide la reducción de la renta. Este es el detalle que separa a Pensilvania de la mayoría de los estados, y no aparece en ninguna de las páginas que salen en los resultados. La Supreme Court sostuvo que el método de la reducción porcentual del uso es la forma correcta de determinar cuánto se reduce la obligación de pagar la renta: la renta fijada en el contrato se reduce por el porcentaje que refleja la disminución del valor del uso y disfrute de la vivienda. La corte rechazó expresamente el método del valor justo de renta que había adoptado la Superior Court, con el razonamiento de que un mercado justo para viviendas con defectos es dudoso dada la escasez de vivienda, y de que establecerlo requeriría estudios de mercado o testimonio de peritos cuyo costo sería prohibitivo para muchos inquilinos.

No se puede renunciar a ella. En Fair v. Negley, 257 Pa. Super. 50, 390 A.2d 240 (1978), la Superior Court sostuvo que “un intento de renunciar a la garantía implícita de habitabilidad en los arrendamientos residenciales es abusivo (unconscionable) y debe considerarse sin efecto. Por lo tanto, la renuncia no es una defensa válida contra una demanda basada en la garantía”. La cláusula en cuestión era un término común de “en el estado en que se encuentra” (as is), y la corte la consideró una renuncia abusiva y sin efecto. Vale la pena conocer el razonamiento de la corte, porque explica el alcance de la regla: si se permitiera la renuncia por una disposición expresa, “sería raro el contrato en el que no apareciera la renuncia”, y pocos inquilinos podrían encontrar vivienda en la que no se hubiera renunciado a la garantía. Una de las páginas que aparecen dice que la ley de Pensilvania exige que el arrendador proporcione “agua caliente, calefacción, aire acondicionado y plomería”. Ninguna ley ni decisión de Pensilvania exige aire acondicionado. Nuestra guía de leyes de habitabilidad de Pensilvania (en inglés) trata la doctrina y cómo se ha aplicado después.

Por dos vías, y solo una de ellas está en una ley. La vía legal es la City Rent Withholding Act (ley de retención de la renta en las ciudades), la ley del 24 de enero de 1966 (1965 P.L. 1534, No. 536), clasificada en 35 P.S. 1700-1. Es más limitada de lo que dice su fama. Solo opera cuando el Department of Licenses and Inspections de una ciudad de primera clase, el Department of Public Safety de una ciudad de segunda, segunda A o tercera clase, o un Public Health Department de una ciudad o un condado, certifica que una vivienda no es apta para ser habitada por personas. Con esa certificación, a pesar de cualquier otra disposición de la ley o de cualquier contrato, el deber del inquilino de pagar y el derecho del arrendador de cobrar la renta quedan suspendidos — sin afectar ningún otro término de la relación — hasta que se certifique que la vivienda es apta o el arrendamiento termine por una razón distinta de la falta de pago de la renta.

Un inquilino que se queda debe depositar la renta retenida en una cuenta en garantía en un banco o compañía fiduciaria aprobado por la ciudad o el condado. El dinero se le paga al arrendador si se certifica que la vivienda es apta dentro de seis meses después de la certificación de que no era apta. Si pasan seis meses sin esa certificación, el depósito se le paga a quien lo hizo — el inquilino —, salvo que los fondos depositados pueden usarse para hacer apta la vivienda y para pagar servicios públicos que el arrendador debe pagar pero se niega o no puede pagar. Y la sección termina con una frase que los inquilinos deben conocer: no se desalojará a ningún inquilino por ningún motivo mientras la renta esté depositada en garantía.

La página más extensa que aparece cita el 68 P.S. 250.206 para el derecho del inquilino a retener la renta. Esa es la sección 206 de The Landlord and Tenant Act of 1951, y hace algo completamente distinto: cuando una agencia o departamento certifica que una vivienda es inhabitable y un inquilino decide pagar la renta en garantía según la City Rent Withholding Act, es deber de la agencia que certifica enviarle al arrendador, por correo de primera clase, un estado de cuenta mensual de los fondos depositados. Es un deber administrativo de la ciudad, no un derecho del inquilino.

La segunda vía es la creada por los jueces descrita arriba: reducción de la renta, reparar y descontar, y contrademanda según Pugh v. Holmes. Requiere aviso y una oportunidad razonable de reparar y no requiere una certificación municipal, pero se hace valer ante una corte en lugar de ejercerse por cuenta propia sin riesgo.

Quince días, treinta días o diez días — de parte del arrendador, y solo si el contrato no dice otra cosa. El 68 P.S. 250.501 es la sección 501 de la ley, “Notice to Quit” (aviso para desocupar), enmendada el 2 de julio de 1996 por la P.L. 474, No. 74. El inciso (a) comienza: un arrendador que desee recuperar la posesión de un inmueble de un inquilino — que no sea un espacio para casa móvil — puede notificar al inquilino por escrito que desocupe al vencer el plazo indicado, en tres casos: al terminar el plazo del inquilino; al perderse el contrato por incumplimiento de sus condiciones; o cuando el inquilino, después de un requerimiento, no paga la renta pactada y vencida.

El inciso (b) fija los plazos. Cuando el contrato es por cualquier plazo de un año o menos o por tiempo indeterminado, el aviso indicará que se desocupe dentro de quince días a partir de la fecha de entrega. Cuando el contrato es por más de un año, dentro de treinta días. Cuando el inquilino, después de un requerimiento, no paga la renta pactada y vencida, dentro de diez días. Según el inciso (d), una terminación basada en las disposiciones sobre drogas ilegales de la sección 505-A de la ley también es de diez días.

En estos resultados se dicen mal tres cosas sobre esa sección, y los errores se suman. Obliga solo al arrendador. La sección se dirige a un arrendador que desea recuperar la posesión; no le impone ninguna obligación de aviso al inquilino, y Pensilvania no tiene ninguna ley que fije cuánto aviso debe dar un inquilino para irse. Cuatro de las páginas que aparecen presentan las cifras de quince y treinta días como plazos de aviso mutuos de mes a mes. Los plazos dependen del plazo del contrato, no del tiempo que se ha vivido ahí. Dos de las páginas que aparecen vinculan las cifras al tiempo que el inquilino ha vivido en la vivienda, lo que da la respuesta equivocada para un contrato de dos años en su primer mes y para un arrendamiento mensual en su quinto año. Y es un aviso para desocupar, no un aviso para corregir. Dos de las páginas que aparecen describen los avisos de quince y treinta días como un “aviso para corregir o desocupar” por violaciones del contrato. La ley permite que un arrendador notifique a un inquilino que desocupe cuando el contrato se pierde por incumplimiento; cualquier oportunidad de corregir un incumplimiento de una condición del contrato viene del contrato, porque Pensilvania no le da a un inquilino residencial ningún derecho legal a corregir ese incumplimiento y quedarse. La única excepción es la falta de pago de la renta: según el 68 P.S. 250.503(c), en un caso de posesión basado únicamente en no pagar la renta vencida, el inquilino puede, en cualquier momento antes de que la orden de posesión se ejecute efectivamente, dejarla sin efecto pagándole al encargado de la orden, al alguacil (constable) o al sheriff la renta realmente atrasada y los costos.

El inciso (f) fija las formas de entrega: en persona al inquilino, o dejando el aviso en el edificio principal de la propiedad, o colocándolo en un lugar visible de la vivienda arrendada. El inciso (g), agregado por la Act 88 of 2024 (la ley del 17 de julio de 2024, P.L. 944, No. 88, vigente a los sesenta días), dispone que la sección no aplica a un arrendador que recupera la posesión de una persona que no es, y nunca ha sido, inquilina de la propiedad — la misma ley agregó una definición de “tenant” (inquilino) a la sección 102 y una nueva sección 603 que hace que toda la ley no aplique a esa persona. Es el único cambio que alguna legislatura ha hecho a esta ley desde 2016. Prepare los documentos con nuestro aviso para desocupar de Pensilvania (en inglés), aviso de no renovación (en inglés), aviso de diez días para pagar la renta o desocupar (en inglés) o aviso para corregir o desocupar (en inglés), y consulte las leyes de avisos de desalojo de Pensilvania (en inglés) y las leyes de terminación del contrato de Pensilvania (en inglés).

Sí. Esta es la frase con más consecuencias en la redacción de contratos de Pensilvania, y casi nadie la publica. El 68 P.S. 250.501(e) dice completo: “El aviso previsto arriba puede ser por un tiempo menor o el inquilino puede renunciar a él si el contrato así lo dispone.”

Todos los estados de esta serie que siguen la ley uniforme tratan los plazos de aviso como protecciones mínimas que un contrato no puede reducir. Pensilvania los trata como valores por defecto que el contrato puede reducir o eliminar. Un contrato de Pensilvania puede legalmente decir que el inquilino desocupará dentro de cinco días, o de tres, o que no se requiere ningún aviso para desocupar. Por eso un inquilino de Pensilvania que leyó en un sitio de plantillas que la respuesta es “quince días” todavía puede recibir un aviso que le da menos, y quedarse sin ningún recurso, porque una cláusula en la página cuatro del contrato así lo decía.

De ahí salen dos cosas. Para un inquilino: la cláusula del aviso para desocupar es una de las dos o tres disposiciones de un contrato de Pensilvania que vale la pena leer antes de firmar, junto con el depósito y cualquier texto de confesión de sentencia (confession of judgment). Para un arrendador: el plazo más corto solo existe si el contrato realmente lo crea, y un contrato que no dice nada recibe los quince, treinta o diez días de la ley. Por eso el formulario de arriba hace explícita la decisión — mantener los plazos de la ley, acortarlos a un número de días indicado, o registrar la renuncia del inquilino — y escribe la consecuencia en el contrato generado en términos claros en lugar de dejarla escondida, porque la Plain Language Consumer Contract Act exige que un contrato de consumo incluya una declaración sobre las renuncias contractuales a los derechos del consumidor en los arrendamientos residenciales.

La misma estructura aparece de nuevo en el 68 P.S. 250.505a(g) para los bienes abandonados, que se explica abajo. Pensilvania es poco común porque tiene dos procedimientos importantes por defecto que un contrato escrito tiene permitido expresamente reemplazar, y por eso mismo un contrato configurable es el instrumento correcto.

Un aviso de diez días, y luego hasta treinta días de almacenamiento — salvo que el contrato diga algo distinto. El 68 P.S. 250.505a es la sección 505.1 de la ley, “Disposition of Abandoned Personal Property” (disposición de los bienes personales abandonados), enmendada el 22 de octubre de 2014 por la P.L. 2620, No. 167. El inciso (b) fija cinco supuestos en los que los bienes se consideran abandonados: el inquilino desocupó después de terminar un contrato escrito; se dictó una orden de desalojo o de posesión y el inquilino desocupó y sacó prácticamente todos sus bienes; esa orden se ejecutó; el inquilino dio aviso por escrito de una dirección de reenvío y desocupó y sacó prácticamente todos sus bienes; o el inquilino desocupó sin comunicar la intención de regresar, la renta tiene más de quince días de atraso, y el arrendador ha colocado desde entonces un aviso de los derechos del inquilino.

El inciso (d) fija el procedimiento. Antes de sacar o disponer de los bienes, el arrendador debe dar un aviso por escrito de los derechos del inquilino. El inquilino tiene entonces diez días a partir de la fecha del matasellos para recoger los bienes o para pedir que se guarden por un periodo adicional que no pase de treinta días a partir de la fecha del aviso. El almacenamiento es en un lugar que elige el arrendador y el costo lo paga el inquilino, y en todo momento el arrendador debe tener un cuidado ordinario al manejar y resguardar los bienes y ponerlos razonablemente a disposición para que se recojan. El inciso (e) exige que el aviso se envíe por correo de primera clase a la vivienda arrendada y a cualquier dirección de reenvío que haya dado el inquilino, incluida una dada para emergencias, y prescribe el texto del aviso.

Luego viene el inciso (g). Salvo en lo relativo al inciso (h), en caso de conflicto entre las disposiciones de esta sección y los términos de un contrato escrito, prevalecerán los términos del contrato. Todas las páginas que aparecen presentan el procedimiento de diez y treinta días como obligatorio. Es un valor por defecto, y un contrato de Pensilvania puede legalmente fijar un periodo de almacenamiento distinto. El formulario de arriba ofrece esa opción.

Hay tres límites que un contrato no puede tocar. Según el inciso (f), en ninguna circunstancia puede un arrendador disponer de los bienes personales que queden en una vivienda habitada ni ejercer control sobre ellos sin el permiso expreso del inquilino, y si ya no existen las condiciones para considerar abandonados los bienes, el arrendador no tiene derecho a disponer de ellos. Según el inciso (h) — excluido expresamente de la regla de que prevalece el contrato — un arrendador que actúa después de una orden de posesión ejecutada y que sabe, o recibe aviso, de una orden de protección contra el abuso dictada a favor del inquilino o de un miembro de su familia inmediata debe abstenerse de disponer de los bienes o de controlarlos por treinta días, y si se le pide, debe guardarlos hasta por treinta días a partir de la petición. Y según el inciso (i), un arrendador que viola la sección queda sujeto a daños triples, honorarios razonables de abogado y costos judiciales. El inciso (c) excluye de la sección a los inquilinos fallecidos y envía sus bienes a las disposiciones sobre sucesiones del Title 20.

Sin límite, sin periodo de gracia, sin requisito de aviso y sin control de rentas. Pensilvania no fija ningún máximo legal para el cargo por pago atrasado de la renta residencial y no exige un periodo de gracia. The Landlord and Tenant Act of 1951 no menciona los cargos por pago atrasado, y ninguna otra ley de Pensilvania les pone un límite para una vivienda. Por lo tanto, un cargo por pago atrasado es un término del contrato, y los límites prácticos son el derecho general — un cargo que no tiene relación con la pérdida corre el riesgo de tratarse como una penalidad inaplicable en lugar de daños y perjuicios pactados — más el requisito de la Plain Language Consumer Contract Act de que la cláusula que lo establece sea fácil de leer y entender.

El mismo silencio aplica a la renta. Pensilvania no tiene una ley estatal de control de rentas, y la ley no contiene ninguna disposición sobre aumentos de renta. Durante un plazo fijo, la renta es la que dice el contrato. En un arrendamiento por tiempo indeterminado, un arrendador que quiere una renta distinta la acuerda con el inquilino o termina el arrendamiento según el 68 P.S. 250.501, lo que para un plazo indeterminado significa quince días de aviso para desocupar — salvo que el contrato haya acortado o eliminado ese aviso según el 250.501(e). Un contrato de Pensilvania que promete un plazo de aviso antes de un aumento está creando un derecho contractual que de otro modo no existe, lo que es una razón perfectamente válida para incluirlo. Consulte las leyes de aumento de renta de Pensilvania (en inglés), las leyes de cargos por pago atrasado de Pensilvania (en inglés) y nuestros aviso de aumento de renta de Pensilvania (en inglés) y aviso de renta atrasada (en inglés).

El mito del cheque devuelto. Dos de las páginas que aparecen publican un límite de cincuenta dólares a lo que un arrendador de Pensilvania puede cobrar por un cheque de renta devuelto, y citan el 18 Pa.C.S. 4105. Si abre esa sección, es un delito: una persona comete un delito al emitir o entregar un cheque sabiendo que no se pagará, y la gravedad va de una falta menor (summary offense) hasta un delito grave de tercer grado según la cantidad. La cifra que citan esas páginas está en el inciso (e), titulado “Costs” (costos), que aplica en caso de condena y ordena que la sentencia incluya que quien emitió el cheque le reembolse al beneficiario el valor del cheque, intereses a la tasa legal desde que no se pagó, y un cargo por servicio — pero solo si un aviso escrito de ese cargo estaba colocado en un lugar visible en el local del beneficiario cuando se emitió el cheque, con un máximo de cincuenta dólares salvo que las instituciones financieras le cobren más al beneficiario. Esa es una restitución penal condicionada a un aviso colocado en un local de negocios. No es una regla civil para la renta residencial, y Pensilvania no pone límite ni a los cargos por pago atrasado ni a los cargos por cheques devueltos.

Casi ninguno — y los dos que existen no son avisos sobre riesgos. Pensilvania no exige en un contrato de arrendamiento residencial ningún aviso sobre radón, historial de plagas de insectos, asbesto, metanfetamina, historial de inundaciones, hundimientos del terreno (sinkholes), demoliciones ni el registro de delincuentes sexuales. Lo que exige es más limitado y más extraño que las listas que publican los sitios de plantillas.

El aviso del banco de la cuenta de depósito — 68 P.S. 250.511b(a). Cuando se depositen fondos en cualquier cuenta de depósito, con o sin intereses, el arrendador notificará a cada inquilino por escrito, indicando el nombre y la dirección de la institución bancaria y la cantidad de los depósitos. Recuerde el límite del 250.511b(c): la sección aplica solo después del segundo aniversario del depósito. Nombrar el banco en el contrato desde el primer día cumple con ella antes de tiempo, no tarde.

La declaración en lenguaje sencillo — Plain Language Consumer Contract Act of 1993, sección 5(d). Se explica en su propia sección más abajo. En resumen: un contrato de arrendamiento residencial debe incluir una declaración sobre las renuncias contractuales a los derechos del consumidor en los arrendamientos residenciales, lo que en Pensilvania no es una formalidad, porque el 68 P.S. 250.501(e) y el 250.505a(g) permiten que un contrato renuncie a protecciones legales reales.

Pintura con base de plomo — federal, 42 U.S.C. 4852d. Cualquier vivienda construida antes de 1978 requiere el aviso federal, el folleto y cualquier registro o informe conocido. Pensilvania no agrega ninguna ley propia de aviso sobre plomo para las rentas; Filadelfia tiene un régimen local separado de certificación de plomo. Nuestro formulario de aviso sobre pintura con base de plomo de Pensilvania (en inglés) cubre el deber federal.

Lo que no se exige, aunque usted lo lea en otros lados. La página más extensa que aparece incluye un aviso de la Megan’s Law como uno de solo dos avisos obligatorios en un contrato de Pensilvania, y afirma que “la General Assembly de Pensilvania aprobó una ley que exige que los arrendadores notifiquen a los inquilinos sobre la presencia de delincuentes sexuales cercanos”. Esa ley no existe. Lea el 42 Pa.C.S. 9799.27, “Other notification” (otras notificaciones): el deber de avisar por escrito sobre la residencia de un depredador sexual violento corresponde al jefe de la autoridad policial del departamento de policía del municipio donde vive la persona, y la sección prescribe lo que debe contener el aviso de ese funcionario. Lea el 42 Pa.C.S. 9799.28: el deber de publicar un sitio web de delincuentes sexuales corresponde a la Pennsylvania State Police (policía estatal de Pensilvania). Ninguna de esas secciones, ni ninguna otra ley de Pensilvania, le impone al arrendador un deber de notificar.

La ley de Pensilvania sobre avisos en la venta de propiedades tampoco alcanza a un contrato de arrendamiento. El 68 Pa.C.S. 7303, en la Real Estate Seller Disclosure Law (ley de avisos del vendedor de bienes raíces) agregada en 2000, dispone que cualquier vendedor que tenga la intención de transferir un derecho sobre un inmueble debe informar al comprador de cualquier defecto importante que conozca, llenando una declaración sobre la propiedad que se entrega antes de firmar un acuerdo de transferencia. Todas las palabras que importan en esa sección se refieren a una venta. No crea ningún deber para un arrendador. Vale la pena revisarlo en cada estado, porque los sitios de plantillas de esta categoría presentan una y otra vez una ley de avisos para la venta de propiedades como si fuera un requisito del contrato de arrendamiento.

Sí, y es el hueco más grande de estos resultados: ninguna de las páginas que aparecen lo menciona. La Plain Language Consumer Contract Act, la ley del 23 de junio de 1993, P.L. 128, No. 29, aplica a un contrato de arrendamiento residencial de Pensilvania. La sección 3 define un “consumer contract” (contrato de consumo) como un acuerdo escrito entre un consumidor y una parte que actúa en el curso habitual de sus negocios, hecho principalmente con fines personales, familiares o del hogar, en el que el consumidor “compra, arrienda o renta bienes muebles, bienes inmuebles o servicios al contado o a crédito”. La sección 4(b) enumera después las exclusiones — documentos de traspaso de bienes raíces, escrituras e hipotecas, acuerdos matrimoniales, contratos de valores, documentos de instituciones financieras, contratos de seguro, contratos supervisados por la Public Utility Commission, contratos por cantidades de más de cincuenta mil dólares, y arrendamientos comerciales. Un contrato de arrendamiento residencial no está en esa lista.

Cómo se cumple. La sección 5(a) exige que todos los contratos de consumo estén escritos, organizados y diseñados para que sean fáciles de leer y entender. La sección 5(b) da nueve pautas de lenguaje que una corte debe considerar: palabras, oraciones y párrafos cortos; verbos en voz activa; ningún término legal técnico aparte de los que se entienden comúnmente, como hipoteca, garantía y derecho de garantía (security interest); ninguna palabra en latín o extranjera cuyo uso dependa de un significado obsoleto; definiciones que se entiendan comúnmente; referirse a las partes con pronombres personales o con sus nombres reales o abreviados; ninguna oración con más de una condición; ninguna referencia cruzada salvo las breves y descriptivas; y ninguna doble negación ni excepciones a las excepciones. La sección 5(c) da tres pautas visuales: tamaño de letra, largo de línea, ancho de columna, márgenes y espacios legibles; títulos de sección en negrita; y tinta que contraste claramente con el papel.

La disposición sobre arrendamientos residenciales. La sección 5(d)(1) exige que el contrato incluya una declaración con una descripción general de los bienes que pueden quitarse o verse afectados si el consumidor no cumple los términos del contrato, y, en el subpárrafo (ii), las renuncias contractuales a los derechos del consumidor en los arrendamientos residenciales. En Pensilvania esto importa más que en otros lugares, porque el 68 P.S. 250.501(e) permite que un contrato renuncie al aviso para desocupar y el 68 P.S. 250.505a(g) le permite reescribir el procedimiento para los bienes abandonados. Un contrato que hace cualquiera de las dos cosas está renunciando a derechos del inquilino y debe decirlo claramente. La sección 5(d)(3), agregada por la Act 176 of 2006, exige por separado que un contrato bajo sello (under seal) indique que se puede hacer cumplir según el 42 Pa.C.S. 5529(b); si no lo hace, surge una presunción irrefutable de que las partes no quisieron un instrumento bajo sello.

Las consecuencias. Según la sección 7, un acreedor, arrendador o vendedor que no cumple la prueba de legibilidad le responde al consumidor por la pérdida real, daños legales de cien dólares (o el total del contrato si es menor), costos judiciales, honorarios razonables de abogado y cualquier medida de equidad que ordene la corte — y una violación de la ley se considera una violación de la Unfair Trade Practices and Consumer Protection Law (ley de prácticas comerciales desleales y protección al consumidor), lo que trae consigo los mecanismos propios de esa ley. La sección 8 da las defensas: no hay responsabilidad cuando todas las partes ya cumplieron lo que exigía el contrato, cuando el consumidor redactó la parte en cuestión, o cuando el arrendador hizo un esfuerzo razonable y de buena fe por cumplir; la demanda debe presentarse dentro de cuatro años a partir de la fecha en que se firmó el contrato por última vez; una violación no anula el contrato; y no se permiten demandas colectivas. La sección 9 permite presentar un contrato al Attorney General (procurador general) para su aprobación previa. La sección 10 dispone que un consumidor no puede renunciar a los derechos que da la ley, y que cualquier renuncia es nula, no solo anulable.

Entra en juego una ley separada de 1978, y contiene la única presunción legal de represalia de Pensilvania. La Utility Service Tenants Rights Act, la ley del 26 de noviembre de 1978, P.L. 1255, No. 299, aplica cuando el arrendador aparece en los registros de una compañía de gas, electricidad, vapor o agua como el responsable del pago de una o más unidades residenciales de un edificio o parque de casas móviles que no ocupa él solo. En la práctica: un edificio con medidor maestro.

La sección 3 exige que la compañía de servicio le dé al arrendador treinta y siete días de aviso antes de suspender el servicio y que notifique a los inquilinos y a las agencias municipales de inspección y de salud. La sección 4 le impone después un deber al arrendador: ante una petición legal, el arrendador debe darle a la compañía los nombres y las direcciones de todos los inquilinos afectados dentro de siete días después de recibir el aviso, salvo que pague la cantidad debida o haga un arreglo de pago. La sección 18(a) castiga el incumplimiento con una multa civil de no más de quinientos dólares por cada día de incumplimiento, más los honorarios razonables de abogado de la compañía a criterio de la corte.

La sección 7 les da a los inquilinos una forma de mantener el servicio: pueden pedirle a la compañía que continúe o restablezca el servicio pagando una cantidad igual a la factura del arrendador del periodo de treinta días anterior al aviso, y después cada factura de treinta días siguiente. La sección 9 hace que el arrendador lo pague: un inquilino que hizo ese pago puede recuperar la cantidad descontándola de cualquier renta que se deba en ese momento o después, o pidiéndole el reembolso al arrendador. La sección 10 hace nula e inaplicable cualquier renuncia a los derechos del inquilino según las secciones 3 a 11, así que una cláusula del contrato que pretenda quitarlos no tiene ningún efecto.

La sección 11 es la disposición contra las represalias. Es ilegal que un arrendador titular de la cuenta, o un agente o empleado suyo, amenace o tome represalias contra un inquilino porque ejerció sus derechos según la sección 7 o 9. Un arrendador que lo haga responde por daños de dos meses de renta o los daños reales que sufrió el inquilino, lo que sea mayor, más los costos del juicio y honorarios razonables de abogado. Y recibir un aviso de terminación del arrendamiento, un aumento de renta o cualquier cambio sustancial en los términos del arrendamiento dentro de seis meses después de que el inquilino actuó crea una presunción refutable de que el aviso es una represalia — presunción que no surge cuando la terminación es por falta de pago de una renta que no se retuvo según la sección 9 ni se retuvo legalmente por algún otro derecho.

Sea preciso sobre el alcance, porque este es justamente el tipo de disposición que se generaliza hasta convertirse en un reclamo que Pensilvania no respalda. Esa presunción de seis meses existe solo para las represalias relacionadas con el servicio público en edificios donde el arrendador es el titular de la cuenta. Pensilvania no tiene una ley general contra las represalias. La única otra protección legal es el 68 P.S. 250.205, que dispone que ningún contrato de una unidad individual de una propiedad residencial se terminará ni dejará de renovarse por la participación de cualquier inquilino o miembro de su familia en una organización o asociación de inquilinos — disposición que cubre la no renovación además de la terminación, y que ninguna de las páginas que aparecen menciona.

El dueño las instala; el ocupante las prueba e informa — pero solo en edificios de tres o más hogares. La Carbon Monoxide Alarm Standards Act, la ley del 18 de diciembre de 2013, P.L. 1229, No. 121, está clasificada en 35 P.S. 7221 y siguientes. Empiece por el límite del alcance, porque lo decide todo: una “multifamily dwelling” (vivienda multifamiliar) es cualquier casa o edificio, o parte de uno, que se destina o diseña para ocuparse o arrendarse para ocuparse, o que se ocupa, como hogar o residencia de tres o más hogares que viven en apartamentos separados y cocinan en la propiedad. Una casa unifamiliar en renta o un dúplex quedan fuera de la sección 5 de la ley.

La sección 4(b) exige que cada apartamento de una vivienda multifamiliar que use un calentador o aparato que quema combustible fósil, una chimenea, o que tenga un garaje adjunto tenga una alarma de monóxido de carbono aprobada, en funcionamiento y en un lugar central, instalada cerca de las recámaras y del calentador o la chimenea. La sección 5(a) reparte después los deberes. El dueño debe proporcionar e instalar la alarma; debe reemplazar cualquier alarma aprobada que haya sido robada, quitada, que falte o que se haya dejado inservible durante una ocupación anterior y que el ocupante anterior no haya reemplazado antes de que empezara la nueva ocupación; y debe asegurarse de que las baterías funcionen en el momento en que el nuevo ocupante se muda.

La sección 5(b) le pasa después el mantenimiento al inquilino: salvo esos deberes, el dueño no es responsable del mantenimiento, la reparación o el reemplazo de la alarma ni del cuidado de las baterías mientras el edificio está ocupado, y la responsabilidad vuelve al dueño cuando la unidad se desocupa. La sección 5(c) fija lo que debe hacer el ocupante: conservar y mantener el aparato en buen estado, probarlo, reemplazar las baterías cuando sea necesario, reemplazar cualquier aparato robado, quitado, que falte o que se haya dejado inservible durante la ocupación, y notificar por escrito al dueño o a su agente autorizado cualquier deficiencia. La sección 6 hace de no instalar o no mantener una alarma de forma intencional una falta menor (summary offense) con una multa de hasta cincuenta dólares, y la sección 7 conserva el derecho de un municipio a adoptar requisitos iguales o más estrictos por resolución. La sección 4(a) es una disposición sobre la venta que exige que el vendedor informe sobre la instalación de alarmas en la declaración sobre la propiedad, no un deber del contrato de arrendamiento.

Pensilvania no tiene una sección de disposiciones prohibidas como las de los estados que siguen la ley uniforme. Tiene un conjunto de reglas separadas que anulan renuncias, repartidas en cuatro leyes y un caso, y entre todas ellas anulan la mayoría de las cláusulas que importa una plantilla de otro estado.

• 68 P.S. 250.511a(f) — cualquier intento de un inquilino de renunciar a los límites del depósito de seguridad, por contrato o de otra forma, es nulo e inaplicable.
• 68 P.S. 250.512(d) — lo mismo, para la lista escrita en treinta días, la regla de pérdida de derechos y el remedio de los daños dobles.
• Fair v. Negley, 257 Pa. Super. 50, 390 A.2d 240 (1978) — un intento de renunciar a la garantía implícita de habitabilidad en un contrato residencial es abusivo y sin efecto, y una cláusula de “en el estado en que se encuentra” (as is) es justamente esa renuncia.
• La sección 504-A de la ley, en edificios de tres o más hogares — el derecho del inquilino a invitar a empleados, visitas de negocios, técnicos, repartidores, proveedores de bienes y servicios, invitados, familiares y visitas no puede renunciarse en ninguna disposición de un contrato de renta escrito, no se puede cobrar ningún cargo, cargo por servicio ni renta adicional por ejercerlo, y cualquier disposición que intente limitar el derecho del inquilino a comprar bienes y servicios a quien él elija es nula e inaplicable.
• La sección 10 de la Utility Service Tenants Rights Act of 1978 — cualquier renuncia a los derechos del inquilino según las secciones 3 a 11 de esa ley, incluido el derecho a pagarle a la compañía de servicio y descontarlo de la renta y la protección contra represalias, es nula.
• La sección 10 de la Plain Language Consumer Contract Act of 1993 — un consumidor no puede renunciar a los derechos que da la ley, y cualquier renuncia es nula, no solo anulable.
• 68 P.S. 250.205 — ningún contrato puede terminarse ni dejar de renovarse porque un inquilino o un familiar participó en una organización o asociación de inquilinos.
• 51 Pa.C.S. 7315.1(h) — es una falta menor (summary offense) retener a sabiendas los efectos personales, el depósito de seguridad u otros bienes de un militar que califica, a cuenta de la renta que se genere después de una terminación por servicio militar.
• Pennsylvania Human Relations Act, sección 5(h)(1.1) — es ilegal desalojar o intentar desalojar a un ocupante antes del fin del plazo de un contrato por embarazo o el nacimiento de un hijo.

Pensilvania no dice nada sobre los honorarios de abogado. No hay prohibición de una cláusula en la que el inquilino paga los honorarios del arrendador, no hay requisito de reciprocidad, y no hay honorarios legales a favor de un arrendador. Una cláusula de honorarios es puramente contractual, sujeta al derecho general sobre cláusulas abusivas y a la regla de legibilidad de la Plain Language Act. El formulario de arriba genera solo la versión recíproca a favor de la parte que prevalezca, porque Pensilvania no ofrece ninguna autoridad que respalde una de un solo lado. Tenga en cuenta por separado que varias leyes de Pensilvania le otorgan honorarios al inquilino diga lo que diga el contrato: el 68 P.S. 250.505a(i) sobre bienes abandonados, la sección 11 de la Utility Service Tenants Rights Act, y la sección 7 de la Plain Language Consumer Contract Act.

Edificios de tres o más hogares. El Article V-A de la ley se agregó el 10 de diciembre de 1974 por la P.L. 825, No. 274, y sus secciones 502-A a 504-A aplican a un edificio de vivienda colectiva o de viviendas múltiples con tres o más hogares. La sección 502-A dispone que, al conservar el control de las escaleras, pasillos, caminos y otras instalaciones comunes, el arrendador tiene el deber de actuar con cuidado razonable para que su uso sea seguro — deber que tiene no solo con el inquilino sino también con su familia, sus sirvientes y empleados, sus visitas de negocios, sus invitados y similares, y con quienes entran con el derecho del inquilino. La sección 503-A impone los deberes correspondientes del inquilino. La sección 504-A da los derechos irrenunciables sobre visitas y proveedores descritos arriba.

Apelaciones después de una sentencia. El 68 P.S. 250.513 le da a cualquiera de las partes diez días para apelar ante la court of common pleas una sentencia de una magisterial district court que surja de un contrato residencial, pero treinta días cuando la sentencia surge de un contrato no residencial o de un contrato residencial en el que está involucrada una víctima de violencia doméstica. La apelación del inquilino suspende la ejecución (supersedeas) solo si el inquilino paga la sentencia en efectivo o con fianza, o — si es víctima de violencia doméstica, definida como una persona que obtuvo una orden de protección contra el abuso o que puede presentar otra prueba adecuada según indique la corte — deposita la renta de cada mes en garantía con el prothonotary (secretario de la corte) dentro de diez días después de su vencimiento.

Muerte de un inquilino único. El 68 P.S. 250.514, agregado en 2016, permite que el albacea o administrador de un inquilino único fallecido termine el contrato con catorce días de aviso por escrito, con efecto en la fecha que sea más tardía entre el último día del segundo mes calendario después del mes de la muerte y la entrega de la unidad y el retiro de todos los bienes personales del inquilino. La sucesión sigue siendo responsable de la renta y otras deudas generadas antes de la terminación, pero no de daños ni de ninguna penalidad por incumplimiento o por aviso insuficiente que surja de la terminación misma.

Servicio militar — dos vías separadas. Según el 51 Pa.C.S. 7315.1, un miembro de las fuerzas armadas de los Estados Unidos, o de la Pennsylvania National Guard (guardia nacional) en servicio de tiempo completo o como técnico del servicio civil, puede terminar un contrato de renta de vivienda al recibir órdenes de cambio permanente de estación, órdenes de servicio temporal de más de tres meses, una baja honrosa o liberación del servicio activo, u órdenes de asignación obligatoria de vivienda en alojamientos del gobierno que causen la pérdida de la asignación básica para vivienda. La terminación se hace con aviso por escrito que surte efecto treinta días o más después de recibirlo, entregando antes de la fecha de terminación una copia de las órdenes o una carta firmada por un oficial al mando; la renta final se prorratea, y la renta pagada por adelantado por un periodo posterior a la terminación debe devolverse dentro de treinta días. Según el 51 Pa.C.S. 7315, un miembro de la guardia o de la reserva llamado u ordenado al servicio activo, que no sea para entrenamiento, o al servicio activo estatal, por treinta días seguidos o más puede terminar un contrato de vivienda firmado antes de que empezara el servicio sin costo, pago ni penalidad. Los derechos federales según la Servicemembers Civil Relief Act aplican junto con ambas vías. Consulte las leyes de Pensilvania sobre romper un contrato (en inglés).

Si el inquilino se va antes. En Stonehedge Square Limited Partnership v. Movie Merchants, Inc., 552 Pa. 412, 715 A.2d 1082 (1998), la Supreme Court of Pennsylvania sostuvo que un arrendador que no incumplió y cuyo inquilino abandonó la propiedad en violación del contrato no tiene el deber de mitigar los daños. Dos de las páginas que aparecen presentan esa regla sin matices como derecho residencial de Pensilvania. Las dos omiten que la corte planteó la pregunta como “si el arrendador en un arrendamiento comercial debe mitigar sus daños”; la apelación trataba de una tienda de videos en un centro comercial. La corte sí razonó en parte que The Landlord and Tenant Act of 1951, como un régimen regulatorio completo, no modifica el deber del arrendador de mitigar establecido en los casos anteriores — razonamiento que a primera vista no se limita a los locales comerciales. Un arrendador residencial que se apoya en el caso se apoya en una extensión de él, y un inquilino no debe suponer que la regla se detiene en la puerta de la tienda.

Vivienda justa. La sección 5(h) de la Pennsylvania Human Relations Act (ley de relaciones humanas de Pensilvania), la ley del 27 de octubre de 1955, P.L. 744, No. 222, hace ilegal negarse a arrendar, o discriminar en los términos o condiciones del arrendamiento, por raza, color, situación familiar, edad, credo religioso, ascendencia, sexo, origen nacional o discapacidad, o por el uso de un animal guía o de apoyo, o por la discapacidad de alguien con quien se sabe que la persona tiene una relación. La sección 5(h)(1.1) hace ilegal por separado desalojar o intentar desalojar al ocupante de cualquier vivienda antes del fin del plazo de un contrato por embarazo o el nacimiento de un hijo — disposición que ninguna de las páginas que aparecen incluye. Las definiciones de la ley se enmendaron en noviembre de 2025 para incluir expresamente los peinados protectores y las cubiertas religiosas de la cabeza dentro de “raza” y “credo religioso”. Tenga en cuenta el límite de alcance de la sección 4: “housing accommodation” (vivienda) no incluye una residencia personal que ofrece en renta el dueño o el arrendatario, o su corredor, vendedor, agente o empleado. Consulte las leyes de Pensilvania sobre mascotas y animales de asistencia (en inglés).

Filadelfia. Es una regla local, no estatal, pero alcanza al contrato mismo. El Philadelphia Code 9-3903 exige que el dueño de cualquier propiedad que requiera una licencia de renta le entregue al inquilino, al inicio de cada arrendamiento, un Certificate of Rental Suitability (certificado de idoneidad para renta) emitido por el Department of Licenses and Inspections no más de sesenta días antes de que empiece el arrendamiento, junto con una copia de la declaración del dueño sobre la idoneidad de la unidad, una copia del City of Philadelphia Partners in Good Housing Handbook (manual de la ciudad), y un enlace a la página “How to Register” del sitio web de los City Commissioners. El certificado se emite solo cuando se tienen todas las licencias requeridas, no hay avisos pendientes de violaciones al código, y el dueño reconoce la obligación de ofrecer una propiedad apta y habitable. No tiene costo, y el requisito no aplica a una renta a un familiar del dueño. Filadelfia cambia rápido: la sección 9-3903 se enmendó con vigencia desde el 28 de noviembre de 2025 y tiene otra enmienda aprobada en mayo de 2026 que entra en vigor el 1 de noviembre de 2026, y nuevas disposiciones sobre el registro de arrendadores que no residen en la ciudad y sobre remedios para los inquilinos entraron en vigor el 6 de julio de 2026. Un arrendador de Filadelfia debe revisar el texto vigente del Code antes de cada nuevo arrendamiento.

Recurso oficial en español para arrendadores e inquilinos: Guía de Derechos de Arrendadores y Arrendatarios (Procurador General de Pensilvania) — guía en PDF de la oficina del Attorney General (procurador general) de Pensilvania, dirigida a arrendadores y arrendatarios, sobre las leyes que rigen la relación entre propietario e inquilino (edición de 2025); es informativa y no sustituye asesoría legal. La enlazamos solo como referencia; no significa que la oficina del Attorney General respalde esta página.

• Guardar dos meses de renta en el segundo año. El 68 P.S. 250.511a(b) lo limita a un mes de renta desde el segundo año y en cualquier renovación, y el 250.511a(f) hace nula una renuncia.
• Tratar la regla de un mes como un derecho anual. Es un tope al total que se guarda, no un mes más cada año.
• Creer que la regla de cinco años termina el depósito. El 68 P.S. 250.511a(d) solo impide que un aumento de renta exija un depósito mayor.
• Mudarse sin dejar una dirección de reenvío por escrito. En ese caso el 68 P.S. 250.512(e) libera al arrendador de toda responsabilidad según la sección — la lista, la pérdida de derechos y los daños dobles a la vez.
• Enviar la lista sin el dinero. El 68 P.S. 250.512(a) exige que la entrega de la lista vaya acompañada del pago de la diferencia.
• Suponer que una lista tardía solo cuesta el depósito. El 68 P.S. 250.512(b) también hace perder el derecho a demandar al inquilino por daños a la vivienda.
• Citar el deber de la cuenta de depósito sin su límite. El 68 P.S. 250.511b(c) aplica toda esa sección solo después del segundo aniversario del depósito.
• Cobrar cargos de administración de la cuenta de depósito además del uno por ciento. El 68 P.S. 250.511b(b) dice que el uno por ciento sustituye a todos los demás gastos administrativos y de custodia.
• Suponer que el aviso para desocupar obliga al inquilino. El 68 P.S. 250.501 se dirige a un arrendador que desea recuperar la posesión; la obligación de aviso del inquilino viene del contrato.
• Vincular los plazos de quince y treinta días al tiempo de ocupación. Dependen del plazo del contrato.
• Llamar al aviso para desocupar un aviso para corregir. Pensilvania no le da a un inquilino residencial ningún derecho legal a corregir un incumplimiento de una condición del contrato y quedarse; la única excepción es la falta de pago de la renta, en la que el 68 P.S. 250.503(c) permite que el inquilino, en cualquier momento antes de que la orden de posesión se ejecute efectivamente, deje sin efecto la orden pagando la renta realmente atrasada y los costos.
• Confiar en el aviso de la ley sin leer el contrato. El 68 P.S. 250.501(e) permite que un contrato lo acorte o lo elimine por completo.
• Renunciar al aviso para desocupar sin decirlo claramente. La sección 5(d) de la Plain Language Consumer Contract Act exige que un contrato de consumo indique las renuncias contractuales a los derechos del consumidor en los arrendamientos residenciales.
• Escribir una regla de entrada de veinticuatro horas como si fuera ley de Pensilvania. No hay ley de entrada. Indíquela como un término del contrato, o no existirá.
• Negar la habitabilidad o agregar una cláusula de “en el estado en que se encuentra”. Fair v. Negley considera un intento de renuncia abusivo y sin efecto.
• Tratar el procedimiento para bienes abandonados como algo que no se puede cambiar. El 68 P.S. 250.505a(g) deja que prevalezca el contrato, aunque nunca sobre la regla de protección contra el abuso del inciso (h).
• Disponer de los bienes mientras la vivienda sigue habitada. El 68 P.S. 250.505a(f) lo prohíbe sin el permiso expreso del inquilino, y el inciso (i) impone daños triples, honorarios y costos.
• Incluir un aviso de la Megan’s Law como aviso obligatorio de un contrato de Pensilvania. El 42 Pa.C.S. 9799.27 y el 9799.28 ponen esos deberes en la policía y en la State Police.
• Publicar un límite de cincuenta dólares por cheque devuelto. Esa cifra está en el inciso de restitución de una ley penal y depende de un aviso colocado en el local del beneficiario.
• Ignorar la Plain Language Consumer Contract Act. No cumplirla cuesta la pérdida real, cien dólares de daños legales, costos y honorarios de abogado, y es una violación de la Unfair Trade Practices and Consumer Protection Law.
• Suponer que un contrato debe ser escrito si dura más de un año. En Pensilvania el límite es de tres años, según el 68 P.S. 250.201 y el 250.202.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá una. La regla de daños dobles y la regla de pérdida de derechos de Pensilvania ponen bajo examen los propios documentos del arrendador antes de llegar a la conducta del inquilino, y su piso legal tan delgado significa que el contrato y la selección del inquilino hacen la mayor parte del trabajo. Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de sentencias de posesión anteriores siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales y verificación de empleo cuando esté disponible. Verifique primero y después formalice el arrendamiento con este contrato — y consulte las leyes de verificación de inquilinos de Pensilvania (en inglés) para saber qué puede y qué no puede tomar en cuenta.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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