Contrato de arrendamiento residencial de Oregon gratis: PDF bilingüe

▶ Resumen en video

Contrato de arrendamiento de Oregón gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

Ver el video

Un contrato de arrendamiento residencial de Oregon configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a la ley actual de Oregon — el límite estatal de la renta y la forma en que el máximo se fija realmente cada septiembre, la regla de causa justa que llega después del primer año, y las tres leyes de 2026 que están vigentes pero todavía no aparecen en el código impreso.

Oregon ORS Chapter 90 Límite de renta + causa justa PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Oregon — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito entre un arrendador y un inquilino residencial, y se rige por la Oregon Residential Landlord and Tenant Act (Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Oregon) en el ORS chapter 90 (Estatutos Revisados de Oregon), con el procedimiento de desalojo en los ORS 105.100 a 105.168. Oregon no es un estado común de ley uniforme. Fue el primer estado del país en adoptar una estabilización de la renta a nivel estatal y un requisito de causa justa a nivel estatal, y ha modificado el chapter 90 en cada sesión desde entonces. De ahí salen dos consecuencias para quien redacte un contrato aquí. Primero, el límite de la renta no es un número que esté en la ley: el ORS 90.324 fija una fórmula y le encarga al Oregon Department of Administrative Services (Departamento de Servicios Administrativos de Oregon) publicar el máximo del año siguiente a más tardar el 30 de septiembre de cada año — así que un contrato o una plantilla que imprime un porcentaje queda equivocado en menos de doce meses. Segundo, el código impreso va atrasado: oregonlegislature.gov (en inglés) muestra el chapter 90 como la edición de 2025 bajo un aviso que dice que la sesión de 2026 lo modificó, y tres leyes de 2026 entraron en vigor el 5 de junio de 2026 que todavía no aparecen en ningún texto codificado. Esta página se hizo a partir de las leyes de la sesión además del código.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Oregon como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que llene se escribe en el documento — la asignación de servicios públicos, la forma del cargo por atraso, las variantes de causa justa, la vía del aviso por falta de pago y cada aviso que marque — y el contrato generado cita la sección del ORS que aplica en cada punto. El PDF se imprime en español y en inglés: cada encabezado y cada cláusula impresa aparece primero en español y después en inglés, y el contrato indica que, si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos (nombres, términos especiales, notas) se imprime una sola vez, tal como lo escriba. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos, teniendo en cuenta que Oregon regula de cerca la etapa de verificación según el ORS 90.295, el ORS 90.303 y el ORS 90.304. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Oregon (en inglés) — Oregon no tiene una inspección del estado de la vivienda establecida por ley, y justamente por eso aquí importa un registro privado.

Oregon reconoce tres formas de arrendamiento y define cada una en el ORS 90.100. Un arrendamiento de plazo fijo dura hasta una fecha de terminación específica y termina en esa fecha sin más aviso. Un arrendamiento de mes a mes se renueva automáticamente en los mismos términos hasta que una o ambas partes lo terminan. Un arrendamiento de semana a semana es más limitado de lo que la mayoría supone: solo existe cuando la ocupación se cobra por semana y se paga por lo menos cada siete días, hay un contrato de renta escrito que define los derechos de ambas partes, y no hay cargos ni depósitos de seguridad de ningún tipo, aunque sí se permite un cargo por la verificación del solicitante. Si un contrato de renta no crea ni un arrendamiento de semana a semana ni uno de plazo fijo, el ORS 90.220(7)(b) lo convierte por omisión en un arrendamiento de mes a mes.

Varios arreglos quedan fuera de este formulario. Un espacio para una vivienda prefabricada o una casa flotante en un parque se rige por los ORS 90.505 a 90.850, con sus propias cifras de aumento de renta y su propio código de terminación en el ORS 90.630; un vehículo recreativo en un parque necesita el contrato escrito específico que establece el ORS 90.230; la ocupación vacacional y la ocupación transitoria quedan excluidas por completo de la Ley según las definiciones del ORS 90.100; y un contrato comercial no se rige en absoluto por el chapter 90.

Hay un punto de redacción que Oregon vuelve especialmente importante. El chapter 90 no exige que la mayoría de los arrendamientos residenciales consten por escrito — pero muchas de sus obligaciones se expresan como cosas que un contrato de renta escrito debe contener o puede permitir. Un depósito de seguridad debe estar indicado en el contrato escrito (ORS 90.300(3)). Un cargo debe estar descrito en el contrato escrito (ORS 90.302(1)). Un cargo por atraso solo está disponible si el contrato escrito especifica el tipo, la cantidad y las fechas (ORS 90.260(1)). Un cargo de servicios públicos solo se puede facturar porque el contrato escrito así lo dispone (ORS 90.315(4)(a)). La limpieza de alfombras solo se puede descontar del depósito si el contrato escrito lo dice (ORS 90.300(7)(c)(A)). La entrega de avisos por correo y fijándolos en un lugar solo está disponible si el contrato escrito lo prevé en ambas direcciones (ORS 90.155(1)(c)). Un arrendamiento de Oregon que no consta por escrito no es ilegal; simplemente es uno en el que el arrendador ha renunciado a la mayoría de sus herramientas.

No más que el porcentaje máximo de aumento anual de la renta que publica para ese año calendario el Oregon Department of Administrative Services. Esa frase, y no un porcentaje, es la respuesta correcta — y es lo que más se equivocan las páginas de plantillas que aparecen en los resultados.

El ORS 90.324(1) fija el mecanismo. A más tardar el 30 de septiembre de cada año, el departamento debe calcular el porcentaje máximo de aumento anual de la renta permitido para el año calendario siguiente. Para los arrendamientos sujetos al ORS 90.600(1) en parques de más de treinta espacios, la cifra es fija: seis por ciento. Para todo lo demás — incluido cada arrendamiento común regido por el ORS 90.323 — el máximo es lo que sea menor entre el diez por ciento y el siete por ciento más el CPI. El “CPI” se define en el ORS 90.324(4) como el cambio promedio anual de doce meses a septiembre del Consumer Price Index for All Urban Consumers, West Region (All Items) (índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos, región Oeste), según la publicación más reciente del Bureau of Labor Statistics.

De ahí salen dos obligaciones. El ORS 90.324(2) exige que el departamento publique los porcentajes, junto con el texto del ORS 90.323 y del ORS 90.600, en un comunicado de prensa a más tardar en la misma fecha. El ORS 90.324(3) le exige mantener en su sitio web las cifras del año anterior, del año en curso y (a partir del 30 de septiembre) del año siguiente. Así que siempre hay un número oficial publicado, y nunca está en el contrato.

El punto práctico es el que todas las plantillas pasan por alto. Como el siete por ciento más el CPI ha estado por encima del diez por ciento en los últimos años, el tope del diez por ciento es el término que realmente ha aplicado. El departamento publicó diez por ciento para 2025 y nueve y medio por ciento para 2026. Una página que dice “Oregon limita los aumentos al siete por ciento más la inflación” describe una regla que no ha sido el límite que aplica. Lea la cifra publicada para el año en que entra en vigor el aumento, en la página de estabilización de la renta del Department of Administrative Services (en inglés), y consulte nuestra guía de leyes de aumento de renta de Oregon (en inglés).

La propia fórmula cambió hace poco, otra razón por la que los textos antiguos no son confiables. La redacción actual del ORS 90.324 viene del 2023 Oregon Laws chapter 226, que reemplazó la regla anterior del siete por ciento más el CPI sin tope por la prueba de lo que sea menor, y del 2025 Oregon Laws chapter 387, que separó la cifra aparte del seis por ciento para los parques más grandes de viviendas prefabricadas y marinas.

No en el primer año, no más de una vez en doce meses, y después del primer año solo con por lo menos noventa días de aviso por escrito. El ORS 90.323(2) suma cuatro límites distintos para un arrendamiento que no sea de semana a semana: ningún aumento durante el primer año después de que comienza el arrendamiento; ningún aumento después del primer año sin un aviso por escrito por lo menos noventa días antes de la fecha en que entra en vigor; no más de un aumento en cualquier periodo de doce meses; y ningún aumento por un porcentaje mayor que el máximo del ORS 90.324(1). Un arrendamiento de semana a semana requiere por lo menos siete días de aviso por escrito según el ORS 90.323(1) y queda fuera del límite porcentual.

Lo que debe decir el aviso (ORS 90.323(3)): la cantidad del aumento de renta, la cantidad de la nueva renta, la fecha en que el aumento entra en vigor y — cuando el aumento se basa en una exención — los hechos que la respaldan. Entréguelo con un aviso de aumento de renta de Oregon (en inglés), y recuerde que la entrega por correo de primera clase agrega tres días según el ORS 90.155(2).

Las dos exenciones (ORS 90.323(5)) quitan solo el límite porcentual, nunca la prohibición del primer año, el límite de una vez al año ni el plazo de aviso. Son estas: el primer certificado de ocupación de la unidad de vivienda se emitió menos de quince años antes de la fecha del aviso de aumento; o la unidad está regulada o certificada como vivienda asequible por un gobierno federal, estatal o local y el cambio de renta no aumenta la parte de la renta que paga el propio inquilino, o lo exigen los requisitos de elegibilidad del programa o un cambio en los ingresos del inquilino.

Lo que cuesta equivocarse (ORS 90.323(6)): el arrendador que aumenta la renta violando el límite porcentual es responsable ante el inquilino por tres meses de renta más los daños reales. Hay una regla paralela contra la evasión en el ORS 90.323(4): el arrendador que termina un arrendamiento del primer año con un aviso sin causa de treinta días según el ORS 90.427(3) o (4) no puede cobrarle al arrendamiento siguiente más de lo que legalmente se le podía cobrar al arrendamiento terminado.

Sí — después del primer año de ocupación. Esta es la segunda mitad de la reforma de Oregon de 2019, y las páginas que aparecen en los resultados describen a Oregon como un estado de aviso de treinta días, lo que solo es cierto durante el primer año.

La definición es lo que decide. El ORS 90.427(1)(a) dispone que el “primer año de ocupación” incluye todos los periodos en que cualquiera de los inquilinos haya vivido en la unidad de vivienda por un año o menos. Firmar un nuevo plazo fijo con un inquilino que ya vive ahí no reinicia el plazo, y agregar a un nuevo coinquilino no lo alarga.

Durante el primer año, el arrendador puede terminar un arrendamiento de mes a mes con por lo menos treinta días de aviso por escrito sin indicar ninguna razón (ORS 90.427(3)(b)), y puede terminar un plazo fijo cuya fecha de terminación cae dentro del primer año con por lo menos treinta días de aviso, o treinta días antes de la fecha de terminación señalada, lo que ocurra después (ORS 90.427(4)(b)). Use un aviso de no renovación de Oregon (en inglés) cuando el arrendamiento realmente esté en su primer año.

Después del primer año, el arrendador solo puede terminar por una causa del inquilino según una de las secciones mencionadas — ORS 86.782(6)(c), 90.380(5), 90.392, 90.394, 90.396, 90.398, 90.405, 90.440 o 90.445 — o por una razón del arrendador que califica, con el aviso que describen el ORS 90.427(5) y (6). Un plazo fijo cuya fecha de terminación cae después del primer año se convierte en un arrendamiento de mes a mes al vencer, a menos que las partes acuerden un nuevo plazo fijo, el inquilino dé un aviso de treinta días, o el arrendador tenga una razón que califica (ORS 90.427(4)(c)).

Un inquilino puede terminar un arrendamiento de mes a mes en cualquier momento con un aviso por escrito de no menos de treinta días, y cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento de semana a semana con por lo menos diez días de aviso. Consulte las leyes de terminación de contratos de Oregon (en inglés) y, para las salidas del inquilino, las leyes para romper un contrato en Oregon (en inglés).

Cuatro razones, noventa días de aviso y un mes de renta pagado al inquilino — a menos que el arrendador tenga cuatro unidades o menos. Las cuatro razones del ORS 90.427(5)(a) son:

• El arrendador piensa demoler la unidad de vivienda o convertirla a un uso que no sea residencial dentro de un tiempo razonable.
• El arrendador piensa hacer reparaciones o renovaciones dentro de un tiempo razonable y la propiedad no es segura o no es apta para ocuparse, o no lo será durante el trabajo.
• El arrendador, o un miembro de la familia inmediata del arrendador, piensa ocupar la unidad de vivienda como residencia principal, y el arrendador no es dueño de una unidad comparable en el mismo edificio disponible para ocuparse en el momento en que el inquilino recibe el aviso.
• El arrendador aceptó una oferta de compra de una persona que de buena fe piensa ocupar la unidad como su residencia principal, y entregó una prueba escrita de la oferta junto con el aviso.

La “familia inmediata” se define en el ORS 90.427(1)(b) e incluye a un pariente adulto por sangre, adopción, matrimonio o unión doméstica; al padre o la madre no casados de un hijo en común; a un hijo, nieto, hijo de crianza, pupilo o tutor; y al hijo, nieto, hijo de crianza, pupilo o tutor de cualquiera de ellos.

La alternativa de sesenta días. Solo la razón de la compra se puede tramitar con un aviso de no menos de sesenta días según el ORS 90.427(5)(b), pero solo si el arrendador entrega la prueba escrita de la oferta y, en el momento de dar el aviso, le paga al inquilino una cantidad igual a un mes de renta periódica además de cualquier pago por reubicación que se deba.

El pago por reubicación, y la exención que lo decide todo. El ORS 90.427(6)(a) exige que el arrendador que termina según la subsección (5) indique en el aviso la razón y los hechos que la respaldan, y que le pague al inquilino una cantidad igual a un mes de renta periódica en el momento en que entrega el aviso. El ORS 90.427(6)(b) elimina después por completo esa obligación de pago para el arrendador que tiene un interés de propiedad en cuatro o menos unidades de vivienda residenciales sujetas al chapter 90. Esta línea de las cuatro unidades es la variante con más consecuencias en la práctica residencial de Oregon, y ninguna página de las que aparecen en los resultados la incluye — por eso el formulario de arriba pregunta el tamaño de las propiedades del arrendador y escribe la respuesta en el contrato.

El aviso de respuesta del inquilino — nuevo para los plazos fijos celebrados a partir del 1 de enero de 2026. El Chapter 115, Oregon Laws 2025 (House Bill 2134) agregó una nueva sección a los ORS 90.100 a 90.465 y entró en vigor el 1 de enero de 2026. La sección no tiene un número de ORS propio, por eso no aparece en ninguna página codificada del chapter 90 ni en ninguna plantilla de las que aparecen en los resultados. El supuesto es estrecho. Solo se aplica cuando, durante un arrendamiento de plazo fijo, el arrendador da un aviso según el ORS 90.427(5) — un aviso por una razón del arrendador que califica — que termina el contrato de renta en la fecha de vencimiento del plazo fijo o después. Ningún otro aviso de terminación la activa. Cuando se aplica, el inquilino puede dar su propio aviso por escrito que termina el contrato de renta en una fecha indicada en ese aviso que sea por lo menos treinta días después de la fecha en que el aviso se entrega al arrendador, y esa fecha puede terminar el arrendamiento durante el plazo fijo. Si el inquilino termina de esta manera, el arrendador no puede cobrar ningún cargo según el ORS 90.302(2)(e) — el cargo por abandonar o renunciar a una unidad de vivienda durante un plazo fijo sin causa, que Oregon limita a una vez y media la renta mensual — y no puede cobrar ninguna renta no pagada que de otro modo se habría acumulado después de la fecha indicada en el aviso del inquilino y después de que el inquilino devuelva la posesión de la propiedad, así que la renta se detiene en el último de esos dos momentos. El límite de alcance es la parte que un contrato no debe perder: la sección 3 de la ley la aplica solo a los contratos de renta de plazo fijo celebrados a partir del 1 de enero de 2026. No es retroactiva, y un plazo fijo firmado antes de esa fecha no tiene ese derecho.

Una quinta vía que no es una “razón que califica”. El ORS 90.427(7) permite que un plazo fijo termine sin convertirse en un arrendamiento de mes a mes cuando el arrendador da por lo menos noventa días de aviso antes de la fecha de terminación indicada y el inquilino ha cometido tres o más infracciones en los doce meses anteriores, cada una con un aviso de advertencia por escrito en su momento. Los avisos de advertencia tienen contenido establecido: cada uno debe especificar la infracción, indicar que el arrendador puede terminar al final del plazo fijo si hay tres infracciones en un periodo de doce meses, e indicar que corregir la tercera infracción o las siguientes no es una defensa. El aviso de noventa días debe indicar la razón y los hechos que la respaldan, y entregarse junto con la tercera advertencia o después.

La vía del dúplex ocupado por el propietario. El ORS 90.427(8) hace una excepción para una unidad de vivienda ubicada en el mismo edificio o en la misma propiedad que la residencia principal del arrendador, cuando el edificio o la propiedad tiene no más de dos unidades de vivienda. Ahí, después del primer año de ocupación, el arrendador puede terminar un arrendamiento de mes a mes por causa, o sin causa con por lo menos sesenta días de aviso, o con treinta días de aviso cuando el arrendador aceptó una oferta de compra de alguien que de buena fe piensa ocuparla y entrega la prueba escrita junto con el aviso; y puede terminar un plazo fijo sin causa con treinta días de aviso antes de la fecha de terminación indicada.

La penalidad. El arrendador que termina violando el ORS 90.427(5), (6) o (7) es responsable ante el inquilino por tres meses de renta además de los daños reales, y el inquilino tiene una defensa contra una acción de posesión (ORS 90.427(9)(a)). El inquilino debe presentar el reclamo dentro de un año desde que supo o debió saber de la infracción.

Permanencia después del vencimiento. Si el inquilino se queda sin consentimiento después del vencimiento o de la terminación, el ORS 90.427(11) permite que el arrendador presente una acción de posesión y recupere los daños reales, incluido el valor de la renta que se acumule hasta que el arrendador sepa o deba saber que se renunció a la posesión. Oregon no fija una penalidad por permanencia equivalente a un múltiplo de la renta. Consulte las leyes de avisos de desalojo de Oregon (en inglés).

En Oregon no hay un máximo legal. El ORS 90.300 no fija ningún tope a la cantidad. Lo que regula — de cerca — son los plazos, la forma de indicarlo y su manejo, y cada una de esas reglas es más útil de lo que sería un límite.

Debe estar indicado y tener recibo. Un contrato de renta escrito debe indicar el depósito de seguridad que pagó el inquilino o que exige el arrendador (ORS 90.300(3)), y el arrendador debe dar un recibo por cualquier depósito de seguridad que pague el inquilino (ORS 90.300(2)(a)). El arrendador lo tiene a nombre del inquilino, y el derecho del inquilino sobre él tiene prioridad sobre los acreedores del arrendador, incluido un síndico de quiebra.

No se puede aumentar en el primer año. Según el ORS 90.300(5)(a), el arrendador no puede cambiar el contrato de renta para exigir un depósito de seguridad nuevo o mayor durante el primer año después de que comenzó el arrendamiento — con una excepción estrecha cuando las partes acuerdan modificar los términos para permitir una mascota o por otra causa y el depósito adicional está relacionado con esa modificación. Si se exige un depósito nuevo o mayor después del primer año, el ORS 90.300(5)(b) exige que el arrendador le dé al inquilino por lo menos tres meses para pagarlo.

No hay depósito por mascota para un animal de asistencia. El ORS 90.300(4) prohíbe cobrar un depósito de seguridad por mascota por tener un animal de servicio o de compañía que un inquilino con una discapacidad necesita como un ajuste razonable según las leyes de vivienda justa. Consulte las leyes de Oregon sobre mascotas y animales de asistencia (en inglés).

Un depósito de la renta del último mes es un depósito de seguridad. El ORS 90.300(1) lo dice expresamente, y el ORS 90.300(9) exige después que el arrendador lo aplique a la renta que vence en el último mes del arrendamiento una vez que cualquiera de las partes da un aviso de terminación según el chapter que no sea un aviso por falta de pago según el ORS 90.394, una vez que las partes acuerdan terminar, o una vez que un arrendamiento de plazo termina según sus propios términos. Lo que no se aplique de esa manera se rinde en la cuenta y se reembolsa como cualquier otro depósito. A menos que las partes acuerden otra cosa, el inquilino no puede obligar al arrendador a aplicarlo a ningún otro mes.

No hay pérdida del depósito por una estancia mínima. El ORS 90.300(8) prohíbe que el arrendador le exija al inquilino pagar o perder un depósito o una renta pagada por adelantado por no mantener un arrendamiento de mes a mes durante un número mínimo de meses.

Nuestra guía de leyes de depósitos de seguridad de Oregon (en inglés) sigue la sección a medida que cambia.

Treinta y un días — y son dos obligaciones separadas con el mismo plazo. Aquí es donde la información sobre Oregon suele ser solo medio correcta: las páginas indican el plazo y omiten que la cuenta y el reembolso son obligaciones distintas, y cualquiera de las dos se puede incumplir por sí sola.

La cuenta (ORS 90.300(12)). Para reclamar toda o parte de la renta pagada por adelantado o del depósito de seguridad, el arrendador debe, dentro de los treinta y un días después de que termina el arrendamiento y el inquilino entrega la posesión, darle al inquilino una cuenta por escrito que indique específicamente el fundamento o los fundamentos del reclamo — con una cuenta separada para los depósitos de seguridad y para la renta pagada por adelantado. Prepárela con nuestro formulario de detalle del depósito de seguridad de Oregon (en inglés).

El reembolso (ORS 90.300(13)). El arrendador debe devolver lo que no haya reclamado de esa manera a más tardar dentro de los mismos treinta y un días. Un reembolso electrónico a una cuenta bancaria que indique el inquilino solo se permite cuando ambas partes lo acordaron en un anexo firmado después de que comenzó el arrendamiento y el inquilino ocupó la propiedad. Una carta de devolución del depósito de seguridad de Oregon (en inglés) que lo acompañe mantiene las dos obligaciones claramente separadas.

Entrega (ORS 90.300(14)). La cuenta y el reembolso deben entregarse en persona o por correo de primera clase, o por correo electrónico solo si las partes firmaron el anexo de correo electrónico que exige el ORS 90.155(1)(d).

Lo que se puede descontar (ORS 90.300(6) y (7)). Solo la cantidad razonablemente necesaria para remediar los incumplimientos del inquilino, incluida la renta no pagada, y para reparar los daños que causó el inquilino — sin incluir el desgaste normal. El arrendador no tiene que hacer la reparación para reclamar su costo, pero cualquier cargo por mano de obra debe basarse en una tarifa por hora razonable, y el arrendador puede cobrar una tarifa por hora razonable por su propio trabajo.

La regla de la limpieza de alfombras que sorprende a todos. Según el ORS 90.300(7)(c)(A), la limpieza de alfombras más allá de una aspiradora común solo se puede descontar cuando se cumplen las tres condiciones: la limpieza se hace con una máquina diseñada específicamente para limpiar o lavar alfombras; la alfombra se limpió o se reemplazó después del arrendamiento anterior o del uso importante más reciente y antes de que este inquilino tomara posesión; y el contrato de renta escrito dispone que el arrendador puede descontar el costo sin importar si el inquilino limpia la alfombra antes de entregar la posesión. Si falta la cláusula del contrato, no hay descuento.

Daños dobles (ORS 90.300(16)). Si el arrendador no cumple con la obligación de devolución, o de mala fe no devuelve toda o parte de la renta pagada por adelantado o del depósito de seguridad, el inquilino puede recuperar el doble de la cantidad retenida sin una cuenta por escrito, o retenida de mala fe. Un depósito en posesión del arrendador tampoco es un bien embargable según el ORS 90.300(17).

Y lo que Oregon no tiene. En Oregon no hay ninguna ley sobre una inspección del estado de la vivienda a la entrada o a la salida, ni una lista de revisión ni una revisión conjunta, y no hay obligación de pagar intereses sobre el depósito. Varias guías estatales dan a entender que existe. Un registro fechado del estado de la vivienda sigue siendo la forma de probar dónde está la línea del “desgaste normal”, pero en Oregon es un término del contrato, no una obligación legal.

Solo los que permite el ORS 90.302, y solo si están descritos en el contrato de renta escrito. Oregon tiene una de las leyes de cargos más detalladas del país y ninguna de las ocho páginas que hoy aparecen para esta búsqueda la cita. Es el diferenciador más fuerte de esta página.

La regla de admisión (ORS 90.302(1)). El arrendador no puede cobrar un cargo al comienzo del arrendamiento por un gasto previsto del arrendador, y no puede exigir el pago de ningún cargo excepto según lo dispone la sección. Un cargo debe estar descrito en un contrato de renta escrito. Un cargo que no está en el contrato simplemente no se puede cobrar.

Los cinco cargos por evento (ORS 90.302(2)). Un pago atrasado de la renta según el ORS 90.260. Un cheque rechazado según el ORS 30.701(5) — que limita el cargo a la cantidad del ORS 30.701(5), actualmente treinta y cinco dólares, más cualquier cantidad que el banco le haya cobrado al arrendador por procesarlo, un detalle que las páginas de los resultados omiten. Quitar o manipular una alarma de humo, un detector de humo o una alarma de monóxido de carbono que funciona correctamente según el ORS 90.325(2), hasta doscientos cincuenta dólares, a menos que el State Fire Marshal (jefe estatal de bomberos) imponga una multa civil por la misma conducta. La violación de un acuerdo de mascotas por escrito o de una regla de mascotas de un parque según el ORS 90.530. Y el abandono o la renuncia a una unidad de vivienda durante un plazo fijo sin causa, limitado a una vez y media la renta mensual.

Ese último cargo tiene tres condiciones que conviene conocer. No se puede cobrar en absoluto cuando el inquilino se fue según el ORS 90.453(2), el ORS 90.472 o el ORS 90.475. Y si el arrendador sí lo cobra, no puede además recuperar la renta no pagada de ninguna parte del plazo fijo después de la fecha en que supo o debió saber del abandono, no puede recuperar el costo de volver a rentar, y pierde el beneficio de la regla de mitigación del ORS 90.410(3). Es una elección, no una suma.

El sistema de cargos por segundo incumplimiento (ORS 90.302(3)). Un cargo por violar las reglas solo está disponible para un segundo incumplimiento o uno posterior que ocurra dentro de un año después de un aviso de advertencia por escrito que describió el incumplimiento específico e indicó la cantidad del cargo; solo cuando las reglas escritas describen la conducta prohibida y el cargo; y solo si la advertencia o el cargo se da dentro de los treinta días después del hecho. No puede exceder cincuenta dólares por un segundo incumplimiento dentro de un año, o cincuenta dólares más el cinco por ciento de la renta del periodo en curso por un tercero o posterior. Solo califican ocho tipos de incumplimiento: el pago atrasado de un cargo de servicios públicos o de otro servicio según el ORS 90.315; no limpiar los desechos de una mascota, de un animal de servicio o de compañía, o la basura de una parte de la propiedad que no sea la unidad de vivienda; las infracciones de estacionamiento; el uso indebido de vehículos dentro de la propiedad; fumar en una unidad o un área claramente designada para no fumar; y tener una mascota no autorizada capaz de causar daños. Los dos últimos tienen un tope de doscientos cincuenta dólares y una espera de veinticuatro horas y de cuarenta y ocho horas, respectivamente, después del aviso de advertencia requerido.

Dentro de ese sistema hay dos límites estructurales. El arrendador puede terminar por un incumplimiento o cobrar un cargo por él, nunca las dos cosas, y no puede descontar el cargo de un pago de renta del periodo en curso ni de uno posterior.

Sin indemnizaciones fijadas de antemano, y lo que cuesta un cargo indebido. El ORS 90.302(5) prohíbe cualquier forma de indemnización fijada de antemano (liquidated damages), se llame como se llame, excepto el cargo por abandono durante un plazo fijo — y el ORS 90.245(1)(d) convierte además una cláusula de indemnización fijada de antemano en una disposición prohibida del contrato. No pagar un cargo no es motivo para un desalojo por falta de pago según el ORS 90.394, aunque sí es motivo para una terminación por causa según el ORS 90.392 (ORS 90.302(6)). Y según el ORS 90.302(8), el arrendador que cobra un cargo violando la sección le debe al inquilino el doble de los daños reales del inquilino o trescientos dólares, lo que sea mayor.

El orden en que se aplican los pagos. El ORS 90.220(9)(a) lo fija sin importar cualquier disposición contraria del contrato: primero la renta pendiente de periodos anteriores, después la renta del periodo en curso, después los cargos de servicios públicos o de otros servicios, después los cargos por pago atrasado de la renta, y solo al final los cargos según el ORS 90.302 o los cobros relacionados con reclamos por daños. Una cláusula que aplique los pagos primero a los cargos no tiene efecto — y eso importa, porque aplicar un pago a un cargo en lugar de a la renta es justamente lo que fabrica un caso de falta de pago.

El cambio de 2026 que todavía no aparece en ninguna página del código. La sección 5 del chapter 23, Oregon Laws 2026, reescribió el ORS 90.302(7)(d) con vigencia desde el 5 de junio de 2026. El párrafo anterior permitía que el arrendador trasladara un cargo por procesar una tarjeta de crédito cuando la compañía de la tarjeta lo permitía y el arrendador aceptaba efectivo o cheque. El nuevo párrafo cubre un pago hecho con tarjeta de crédito o débito, o a través de un portal para inquilinos u otro medio electrónico, y permite trasladar el cargo solo cuando la compañía procesadora de pagos permite trasladar los cargos a quien paga, el arrendador permite pagar por medios no electrónicos como lo exige la sección 3 de la misma ley, y los registros de los cargos cobrados al arrendador y trasladados se ponen a disposición del inquilino si los pide por escrito dentro de un tiempo razonable.

Nada antes del cuarto día del periodo de renta, y después solo en una de tres formas establecidas. El ORS 90.260(1) permite un cargo por atraso solo si el pago de la renta no se recibe a más tardar el cuarto día del periodo de renta semanal o mensual, y un contrato de renta escrito especifica la obligación del inquilino de pagarlo, el tipo y la cantidad, y la fecha en que vence la renta y la fecha en que vencen los cargos por atraso.

Las tres formas permitidas (ORS 90.260(2)) son las únicas:

• Una cantidad fija razonable que se cobra una vez por periodo de renta. La ley define la “cantidad razonable” como la cantidad habitual que cobran los arrendadores en ese mercado de renta — una prueba de mercado, no un porcentaje.
• Una cantidad razonable que se cobra por día, a partir del quinto día del periodo de renta en que la renta está atrasada y que se acumula solo durante ese periodo de renta. El cargo por día no puede exceder el seis por ciento de la cantidad fija descrita arriba.
• El cinco por ciento del pago periódico de la renta, que se cobra una vez por cada periodo sucesivo de cinco días o parte de él, a partir del quinto día y acumulándose solo durante ese periodo de renta.

Por eso, la afirmación tan repetida de que “Oregon limita los cargos por atraso al cinco por ciento” está equivocada dos veces: el cinco por ciento es una de tres opciones, y en la opción (c) se acumula cada cinco días en lugar de funcionar como un tope del total.

Cuatro límites más. En un arrendamiento periódico, el arrendador solo puede cambiar el tipo o la cantidad con treinta días de aviso por escrito (ORS 90.260(3)). El arrendador no puede descontar un cargo por atraso ya impuesto de un pago de renta actual o posterior para dejar ese pago atrasado (ORS 90.260(4)) — la misma trampa que el ORS 90.220(9) cierra desde el otro lado. Se puede cobrar interés simple sobre un cargo por atraso no pagado a la tasa de las sentencias del ORS 82.010(2) (ORS 90.260(5)). Y no pagar solo un cargo por atraso no es motivo para una terminación por falta de pago según el ORS 90.394, aunque sí es motivo para una terminación por causa según el ORS 90.392 (ORS 90.260(6)). Por último, el ORS 90.260(7) cierra la trampa del descuento: un aumento o una reducción de la renta periódica que se cobra normalmente, impuesto porque el inquilino paga o no paga antes de cierta fecha, es un cargo por atraso. Consulte las leyes de cargos por atraso de Oregon (en inglés) y entregue un aviso de renta atrasada de Oregon (en inglés) antes de cualquier paso formal.

Dos obligaciones por escrito, y un conjunto de reglas de facturación que la mayoría de los contratos ignoran. El ORS 90.315 es largo, y las partes que importan para un contrato son estas.

El aviso de beneficio (ORS 90.315(2)). El arrendador debe informar por escrito al comienzo del arrendamiento o antes de cualquier servicio público o de otro tipo que el inquilino pague directamente a un proveedor y que beneficie al arrendador o a otros inquilinos — y la ley lo define por usted: sí los beneficia si el servicio se entrega en cualquier área que no sea la unidad de vivienda del inquilino. No informarlo a sabiendas le cuesta al arrendador el doble de los daños reales del inquilino o un mes de renta, lo que sea mayor.

Las reglas de facturación (ORS 90.315(4)). El arrendador puede exigir que el inquilino pague un cargo de servicios públicos, de otro servicio o de servicio público municipal facturado al arrendador solo porque un contrato de renta escrito así lo dispone. Un cargo por un área común se debe describir por separado y de forma distinta del cargo por la propia unidad del inquilino. El arrendador debe facturarle al inquilino por escrito dentro de los treinta días después de recibir la factura del proveedor; debe indicar por separado la renta y el cargo de servicios si los dos aparecen en una sola factura; debe explicar, en el contrato de renta o en la factura, cómo calcula el proveedor el cargo y cómo se distribuye entre los inquilinos cuando una factura del proveedor cubre a varios; y debe incluir una copia de la factura del proveedor o indicar que el inquilino puede revisarla en un momento y lugar razonables y obtener una copia pagando el costo razonable de copiarla.

El único recargo permitido (ORS 90.315(4)(c)). Un cargo solo puede incluir el costo tal como se le facturó al arrendador — excepto la televisión por cable, la televisión satelital directa u otros servicios de suscripción de video, o el acceso a internet o su uso, donde el arrendador puede agregar hasta un diez por ciento, siempre que el total quede por debajo de lo que el inquilino pagaría contratando directamente, y la cantidad adicional se describa por separado en el contrato de renta y se indique por separado en cada factura.

Agregar un cargo por servicio público municipal (ORS 90.315(4)(d)). Modificar un contrato de mes a mes existente para exigir un cargo por servicio público municipal adoptado en los seis meses anteriores requiere sesenta días de aviso por escrito, y el arrendador no puede hacer responsable a un inquilino de un cargo por servicio público municipal facturado a un inquilino anterior.

Un cargo de servicios públicos no es renta ni un cargo (fee) (ORS 90.315(4)(e)), así que no pagarlo no es motivo para una terminación por falta de pago según el ORS 90.394 — pero sí es motivo para una terminación por causa según el ORS 90.392. No cumplir con las reglas de facturación le da al inquilino derecho a un mes de renta o al doble de la cantidad cobrada indebidamente, lo que sea mayor.

Cortes de servicios (ORS 90.315(5) a (8)). Cuando el inquilino es responsable de un servicio público y no puede obtener el servicio antes de mudarse por un saldo sin pagar que dejó un inquilino anterior o el propietario, el inquilino puede pagarlo y descontarlo de la renta, acordar una solución, o terminar de inmediato con un aviso real — y el arrendador debe entonces devolver todos los depósitos, la renta y los cargos dentro de cuatro días. Las mismas opciones, con setenta y dos horas de aviso, se aplican cuando se pierde el servicio después de mudarse, y cuando el arrendador era el responsable y el servicio se corta por falta de pago; el arrendamiento no termina si el servicio se restablece dentro de esas setenta y dos horas. No devolver el dinero que se debe le da al inquilino derecho al doble de la cantidad retenida indebidamente.

Una obligación pequeña más con un efecto grande: según el ORS 90.140(2), el inquilino que pide un documento que pruebe un pago tiene derecho a recibirlo como condición para hacer el pago, y el documento debe mostrar la cantidad, la fecha y datos que identifiquen al arrendador o a la propiedad.

Por lo menos veinticuatro horas de aviso real, en horas razonables — y el inquilino puede decir que no. La segunda mitad de esa frase está en el mismo párrafo que la primera y falta en todas las páginas que aparecen en los resultados.

El ORS 90.322(1)(f) dispone que en todos los casos distintos de las vías específicas de abajo, y a menos que las partes acuerden otra cosa sobre una entrada específica, el arrendador le dará al inquilino por lo menos veinticuatro horas de aviso real de su intención de entrar y solo podrá entrar en horas razonables — y que el arrendador no puede entrar si el inquilino, después de recibir el aviso, niega su consentimiento. El inquilino hace valer esa negativa dando un aviso real de ella, o fijando una negativa por escrito de forma segura en la entrada principal de la parte de la propiedad que controla de manera exclusiva, antes del intento de entrada o en ese momento. Dé el aviso con un aviso de entrada de Oregon (en inglés), y consulte las leyes de Oregon sobre la entrada del arrendador (en inglés).

Las otras cinco vías (ORS 90.322(1)(a) a (e)):

• Entregar avisos. El arrendador puede entrar sin consentimiento y sin aviso a la parte de la propiedad bajo el control exclusivo del inquilino — sin incluir la unidad de vivienda — para entregar los avisos que exigen o permiten el chapter, el contrato o la ley aplicable.
• Emergencia. El arrendador puede entrar en cualquier momento sin consentimiento ni aviso, y la “emergencia” incluye un problema de reparación que probablemente cause daños graves a la propiedad si no se remedia de inmediato. Pero si la entrada de emergencia ocurre en ausencia del inquilino, el arrendador debe darle al inquilino un aviso real dentro de las veinticuatro horas siguientes que indique que hubo la entrada, su fecha y hora, la naturaleza de la emergencia y los nombres de las personas que entraron.
• Reparaciones que pide el inquilino. Cuando el inquilino pide reparaciones o mantenimiento por escrito, el arrendador puede entrar cuando se lo pidan sin más aviso — pero la autorización vence a los siete días, a menos que las reparaciones estén en curso y el arrendador esté haciendo un esfuerzo razonable por terminarlas. Una persona que no sea el arrendador debe mostrar una prueba escrita de su autorización si se la piden.
• Mostrar la vivienda a un comprador. Un acuerdo que permita entrar sin aviso para mostrar la propiedad a un posible comprador solo es válido si se firma mientras el arrendador está tratando activamente de vender, consta en un documento separado del contrato firmado por ambas partes, y está respaldado por una contraprestación aparte que se indica en el acuerdo.
• Mantenimiento del jardín. Cuando un acuerdo escrito obliga al arrendador a hacer el mantenimiento del jardín o de los terrenos, las partes pueden acordar la entrada a la propiedad fuera de la unidad de vivienda sin aviso, en horas razonables y con una frecuencia razonable — y el inquilino puede negar su consentimiento si una entrada en particular es a una hora o con una frecuencia no razonables.

Los recursos (ORS 90.322(7) y (8)). Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial o terminar por causa según el ORS 90.392 y recuperar los daños reales. Si el arrendador hace una entrada ilegal, una entrada legal de manera no razonable, o exigencias repetidas, aunque por lo demás legales, que acosan de forma no razonable al inquilino, el inquilino puede obtener una orden judicial o terminar según el ORS 90.360(1) y puede recuperar daños reales de no menos de una semana de renta en un arrendamiento de semana a semana, o de un mes de renta en todos los demás casos. También hay una regla de acceso aparte durante una ausencia larga: según el ORS 90.410(2), el arrendador puede entrar en horas razonables durante cualquier ausencia del inquilino de más de siete días.

Por renta no pagada, diez días o trece días — el arrendador elige. El ORS 90.394(2) ofrece dos vías para todo arrendamiento que no sea de semana a semana: por lo menos diez días de aviso por escrito de la falta de pago, entregado no antes del octavo día del periodo de renta contando el primer día en que vence la renta; o por lo menos trece días de aviso por escrito, entregado no antes del quinto día. Un arrendamiento de semana a semana requiere setenta y dos horas de aviso entregado no antes del quinto día. En cualquier caso, el aviso debe indicar la cantidad que se debe pagar y la fecha y la hora límite para que el inquilino pague y corrija el incumplimiento. Entréguelo con un aviso de diez días para pagar la renta o desocupar de Oregon (en inglés).

Un pago enviado por correo dentro del plazo del aviso llega a tiempo según el ORS 90.394(4) — a menos que se cumplan las tres condiciones de la ley: el aviso se entregó en persona, por correo de primera clase y fijándolo en un lugar, o por correo de primera clase y correo electrónico; el contrato de renta escrito y el aviso indican que el pago se debe hacer en un lugar específico de la propiedad o donde el inquilino siempre ha pagado en persona; y ese lugar está disponible para el inquilino durante todo el plazo del aviso.

Por una infracción del contrato, treinta días con catorce días para corregir. El ORS 90.392 cubre una infracción importante del contrato de renta — incluidos expresamente no pagar un cargo por atraso según el ORS 90.260 o un cargo de servicios según el ORS 90.315 —, una infracción importante de las obligaciones del inquilino del ORS 90.325, y la falta de pago de la renta. El aviso debe especificar los actos y las omisiones, indicar una fecha de terminación no menos de treinta días después de la entrega y, cuando la infracción se pueda corregir, decirlo, describir por lo menos una forma posible de remediarla y señalar la fecha límite para corregirla. Esa fecha debe ser por lo menos catorce días después de la entrega — o, cuando la infracción fue un acto separado y distinto que no continúa, no antes de la fecha de entrega. Use un aviso para corregir o desocupar de Oregon (en inglés).

El aviso por infracción repetida (ORS 90.392(5)). Cuando la causa es sustancialmente el mismo acto u omisión que motivó un aviso anterior según el ORS 90.392 dentro de los seis meses anteriores, la fecha de terminación debe ser por lo menos diez días después de la entrega y no antes de la fecha del aviso anterior, y el inquilino no tiene derecho a corregir. El arrendador no puede usar esta vía si la única infracción es no pagar la renta del mes en curso. Un aviso incondicional para desocupar de Oregon (en inglés) cubre el caso sin derecho a corregir. En un arrendamiento de semana a semana, los treinta días pasan a ser siete, los catorce días para corregir pasan a ser cuatro y el aviso de diez días por repetición pasa a ser de cuatro días (ORS 90.392(6)).

Cómo se debe entregar un aviso (ORS 90.155). En persona; por correo de primera clase; por correo de primera clase y fijándolo en un lugar designado, pero solo cuando el contrato escrito prevé ese método en ambas direcciones y describe con detalle el lugar designado del arrendador, ubicado de forma razonable y disponible a todas horas; o por correo electrónico, pero solo con un anexo por escrito firmado por ambas partes después de que comenzó el arrendamiento y el inquilino ocupó la propiedad, que indique la dirección de cada parte, permita a cualquiera de las partes retirarse o cambiar la dirección con por lo menos tres días de aviso, y contenga la advertencia legal con el encabezado “THIS IS AN IMPORTANT NOTICE ABOUT YOUR RIGHTS REGARDING RECEIPT OF WRITTEN NOTICES” (este es un aviso importante sobre sus derechos respecto a la recepción de avisos por escrito). La entrega por correo alarga el plazo mínimo en tres días, y el aviso debe incluir esa extensión. Un aviso de terminación solo puede enviarse por correo electrónico si también se envía por correo de primera clase. La acción de desalojo en sí se tramita según los ORS 105.100 a 105.168.

El ORS 90.320(1) exige que el arrendador mantenga la unidad de vivienda en condiciones habitables en todo momento durante el arrendamiento, y después enumera las cosas cuya falta sustancial la hace inhabitable: impermeabilización y protección efectivas contra el clima del techo y de los muros exteriores, incluidas ventanas y puertas; plomería conforme a las normas y en buen funcionamiento; un suministro de agua aprobado capaz de dar agua corriente caliente y fría, conectado a los muebles de baño y cocina correspondientes y a un sistema aprobado de eliminación de aguas negras, y mantenido para dar agua potable segura; calefacción adecuada; iluminación y cableado eléctricos conforme a las normas; edificios, terrenos e instalaciones anexas seguros, limpios, higiénicos y libres de escombros, suciedad, desperdicios, basura, roedores y plagas al comienzo y en todas las áreas que controla el arrendador después; recipientes de basura adecuados con el retiro organizado; pisos, paredes, techos, escaleras y barandales en buen estado; ventilación, aire acondicionado y demás instalaciones y aparatos suministrados en buen estado; seguridad contra peligros de incendio, incluida una alarma de humo que funcione con baterías que funcionen, suministrada al comienzo de un nuevo arrendamiento; una alarma de monóxido de carbono cuando la unidad contiene una fuente de monóxido de carbono o está conectada a ella; y cerraduras que funcionen en todas las puertas de entrada de la vivienda y pestillos en todas las ventanas.

Enfriamiento, desde el 1 de abril de 2024. El ORS 90.320(1)(n) agrega que, para una unidad de vivienda en un edificio cuyos permisos de construcción se emitieron a partir del 1 de abril de 2024, la habitabilidad también exige instalaciones de enfriamiento adecuadas que enfríen por lo menos una habitación que no sea un baño, conformes a la ley aplicable al instalarse y en buen funcionamiento — aire acondicionado central, una bomba de calor de fuente de aire o de fuente geotérmica, o un aparato de aire acondicionado portátil que proporcione el arrendador.

Acceso a las áreas comunes, desde el 5 de junio de 2026. La sección 6 del chapter 23, Oregon Laws 2026, modificó el ORS 90.320(1)(m) para que la habitabilidad ahora también exija un medio para abrir las cerraduras de la vivienda y para abrir o de otro modo tener acceso a todas las áreas comunes o instalaciones comunes a las que el inquilino tiene acceso — un código de acceso, un llavero electrónico (fob), una tarjeta llave u otra llave física — que debe incluir por lo menos un medio distinto de un portal para inquilinos. Las copias codificadas que todavía muestran la redacción anterior sobre aplicaciones móviles están desactualizadas. Nuestra guía de leyes de habitabilidad de Oregon (en inglés) explica la lista.

Pasar trabajo al inquilino (ORS 90.320(2)). Las partes pueden acordar por escrito que el inquilino haga reparaciones, tareas de mantenimiento y remodelaciones menores específicas solo si el acuerdo se hace de buena fe y no para evadir las obligaciones del arrendador, no reduce las obligaciones del arrendador con otros inquilinos, y sus términos se dan a conocer de forma clara y justa con una contraprestación adecuada indicada expresamente.

La parte del inquilino (ORS 90.325). El inquilino debe usar la propiedad de manera razonable; mantener limpias y libres de escombros, suciedad, desperdicios, basura, roedores y plagas las áreas que controla, en la medida en que el estado de la propiedad lo permita y el inquilino haya causado el problema; desechar la basura de forma segura y legal, sin poner nunca agujas u otros desechos infecciosos en los recipientes de basura; mantener limpios los muebles de baño y cocina; probar las alarmas de humo, los detectores de humo y las alarmas de monóxido de carbono por lo menos una vez cada seis meses, cambiar las baterías e informar por escrito de las fallas; y comportarse, y exigir que sus invitados se comporten, de manera que no perturbe el goce pacífico de los vecinos. El inquilino no puede manipular una alarma, dañar la propiedad de forma intencional o negligente, ni quitar, obstruir o manipular un rociador contra incendios. Y el inquilino no es responsable de los daños que resulten de un caso de fuerza mayor (act of God), ni de la conducta de un agresor relacionada con violencia doméstica, agresión sexual, un delito de odio o acecho.

Desastres naturales, desde el 5 de junio de 2026. La sección 21 del chapter 108, Oregon Laws 2026, agregó una nueva sección a los ORS 90.100 a 90.465. Cuando un arrendamiento se ve afectado por un desastre natural según la definición del ORS 197A.440, y a menos que las partes acuerden otra cosa después: una unidad de vivienda destruida termina el arrendamiento de inmediato, con la devolución del depósito y de la renta pagada por adelantado según el ORS 90.300, incluida la renta prorrateada desde la fecha del desastre, sin obligación de limpieza para el inquilino que no lo causó, y con la oportunidad, cuando pase la emergencia, de volver a buscar objetos de valor. Y — la regla que aplica en la mayoría de los casos — el inquilino no debe renta mientras la unidad sea inaccesible por el desastre; se considera inaccesible mientras una agencia de gobierno la tenga marcada como insegura o ilegal para ocuparse.

Diez según la ley estatal, más el aviso federal sobre la pintura con base de plomo para viviendas construidas antes de 1978. Dos de los diez deben aparecer en el propio contrato de renta, no solo entregarse.

1. La política sobre fumar — ORS 90.220(4) y ORS 479.305. El contrato de renta debe incluir un aviso sobre la política de fumar en la propiedad, que indique si fumar está prohibido en la propiedad, permitido en toda la propiedad o permitido en áreas limitadas — y, si es limitado, que identifique esas áreas. La única excepción es un contrato de un parque según los ORS 90.505 a 90.850. Este es el requisito que los contratos de Oregon omiten con más frecuencia.

2. La planicie de inundación de 100 años — ORS 90.228. Sí, Oregon exige un aviso sobre inundaciones, y también debe estar en el contrato de renta. Si la unidad de vivienda está ubicada en una planicie de inundación de 100 años — el nivel que se espera que las aguas de una inundación igualen o superen una vez cada cien años, según lo determine el National Flood Insurance Program de FEMA — el arrendador dará aviso en el contrato de renta de que la unidad está dentro de ella. Si se omite y el inquilino sufre una pérdida por inundación no cubierta por un seguro, el inquilino recupera lo que sea menor entre los daños reales por esa pérdida y dos meses de renta.

3. Identificación del administrador y del propietario — ORS 90.305. Por escrito al comienzo del arrendamiento o antes: el nombre y la dirección de la persona autorizada para administrar la propiedad, y el nombre y la dirección de un propietario o de una persona autorizada para actuar en nombre del propietario para recibir emplazamientos y notificaciones judiciales y para recibir avisos y requerimientos. Se debe mantener actualizada y obliga a los sucesores, y la persona que administra o firma sin cumplir se convierte en agente para recibir notificaciones judiciales.

4. Ejecución hipotecaria, pérdida del derecho o gravamen por impuestos pendiente — ORS 90.310. En propiedades con no más de cuatro unidades de vivienda, por escrito antes de firmar el contrato: cualquier aviso de incumplimiento pendiente o de venta por el fiduciario (trustee’s sale), cualquier ejecución pendiente de una hipoteca, un fideicomiso de garantía (trust deed) o un gravamen del vendedor, cualquier demanda pendiente de pérdida del derecho o de cumplimiento forzoso de un contrato de venta, y cualquier ejecución pendiente de un gravamen por impuestos. El inquilino que se muda por una circunstancia que no se le informó recupera el doble de los daños reales o el doble de la renta mensual, lo que sea mayor, más toda la renta pagada por adelantado.

5. Un servicio que paga el inquilino y que beneficia a otros — ORS 90.315(2). Por escrito al comienzo o antes. El doble de los daños reales o un mes de renta por no informarlo a sabiendas.

6. Cómo se calcula y se distribuye un cargo de servicios facturado — ORS 90.315(4)(b)(B). En el contrato de renta o en la factura, con los cargos de las áreas comunes descritos por separado y de forma distinta.

7. Cada cargo — ORS 90.302(1). No es un aviso de nombre, sino una obligación de contenido del contrato con consecuencias: un cargo debe estar descrito en un contrato de renta escrito, y un cargo que no está descrito no se puede cobrar.

8. Instrucciones para probar la alarma de humo — ORS 479.270(1), más el aviso para personas con problemas de audición del ORS 479.258. El propietario o su agente autorizado debe suministrar, instalar y mantener las alarmas exigidas y darle al inquilino un aviso por escrito con instrucciones para probarlas en el momento en que el inquilino toma posesión por primera vez. Por separado, el arrendador debe dar el aviso de los requisitos de alarmas de humo para personas con problemas de audición en la forma que prescribe el State Fire Marshal — una obligación que ninguna página de los resultados menciona. Según el ORS 479.280, el inquilino cuyo arrendador no instaló una alarma que funcione correctamente dentro de los diez días después de un aviso por escrito de la falla puede presentar una queja ante el State Fire Marshal o el funcionario local de bomberos, que puede emitir una citación.

9. Alarma de monóxido de carbono e instrucciones para probarla — ORS 90.316 y ORS 90.317. Un arrendador no puede celebrar un contrato de renta que cree un nuevo arrendamiento en una unidad de vivienda que contiene una fuente de monóxido de carbono, o que se conecta por una puerta, un conducto o un tiro de ventilación con una habitación que la tiene, a menos que haya alarmas que funcionen correctamente, conformes a las reglas del State Fire Marshal y al código de construcción, cuando el inquilino tome posesión. Las instrucciones escritas para probarlas se deben entregar a más tardar cuando el inquilino toma posesión por primera vez (ORS 90.317(2)), y se deben suministrar baterías que funcionen al comienzo de un nuevo arrendamiento.

10. Oportunidad de reciclar — ORS 90.318. En una ciudad, o en la parte de un condado dentro del límite de crecimiento urbano de una ciudad, que ha implementado el servicio de reciclaje multifamiliar, el arrendador con cinco o más unidades de vivienda residenciales en una sola propiedad debe proporcionar los contenedores, la recolección y un aviso por lo menos una vez al año — y debe avisar a los nuevos inquilinos en el momento de celebrar el contrato de renta.

Federal: pintura con base de plomo — 42 U.S.C. 4852d. Cualquier vivienda sujeta construida antes de 1978. Nuestro formulario de aviso de pintura con base de plomo de Oregon (en inglés) lo cubre.

Dos mitos que vale la pena eliminar aquí. No existe en Oregon una “certificación” de alarma de monóxido de carbono para un contrato de arrendamiento. Esa idea viene del ORS 105.838, que prohíbe transmitir el título de propiedad de una vivienda que contiene una fuente de monóxido de carbono, o transferir su posesión mediante un contrato de venta a plazos de un terreno, sin alarmas — y cuyo recurso según el ORS 105.840 pertenece a un comprador o adquirente, no a un inquilino. La misma trampa está del lado de las alarmas de humo: el ORS 479.260 también es una disposición sobre la transmisión de la propiedad, no una regla de arrendamiento; la obligación de arrendamiento es el ORS 479.270. Oregon no exige en un contrato residencial ningún aviso sobre gases del suelo, historial de insectos, asbesto, cercanía a municiones, registro de delincuentes sexuales, demolición ni fabricación previa de drogas — cada uno de esos pertenece a las leyes de otro estado. Y Oregon no exige intereses sobre el depósito de seguridad.

Cuatro, según el ORS 90.245(1) — y la penalidad por usar una a sabiendas es inusualmente directa. Un contrato de renta no puede disponer que el inquilino:

• Acepte renunciar a derechos o recursos que le da el ORS chapter 90.
• Autorice a cualquier persona a aceptar una sentencia en su contra por confesión (confess judgment) sobre un reclamo que surja del contrato de renta.
• Acepte la exoneración o limitación de cualquier responsabilidad que surja de la mala conducta intencional o la negligencia de la otra parte, o indemnizar a la otra parte por esa responsabilidad o sus costos.
• Acepte pagar una indemnización fijada de antemano (liquidated damages), excepto según lo permite el ORS 90.302(2)(e) por el abandono durante un plazo fijo sin causa.

La penalidad (ORS 90.245(2)). Una disposición prohibida incluida en un contrato de renta no se puede hacer cumplir. Y si un arrendador usa deliberadamente un contrato de renta que contiene disposiciones que sabe que están prohibidas e intenta hacerlas cumplir, el inquilino puede recuperar, además de los daños reales, una cantidad de hasta tres meses de renta periódica.

Los honorarios de abogado vienen de la ley, y no se pueden limitar. El ORS 90.255 dispone que en cualquier acción sobre un contrato de renta o que surja del chapter 90 se pueden otorgar honorarios razonables de abogado en el juicio y en la apelación a la parte que prevalezca, junto con las costas y los gastos necesarios, sin importar cualquier acuerdo en contrario, y define la “parte que prevalece” como la parte a cuyo favor se dicta la sentencia definitiva. Así que el derecho viene de la ley, no del contrato. Una cláusula que otorgue honorarios solo al arrendador no tiene efecto según el ORS 90.255 y es una renuncia prohibida a los derechos del inquilino según el ORS 90.245(1)(a). La cláusula opcional de honorarios del formulario de arriba genera solo la versión recíproca a favor de la parte que prevalezca — que es declarativa y no operativa, y esa es la forma honesta de redactarla.

Lo que Oregon permite expresamente. El ORS 90.220(5) dispone que, sin importar el ORS 90.245(1), las partes pueden incluir una disposición de resolución informal de disputas. Pero el ORS 90.100 define ese término como la consulta voluntaria entre el arrendador o su agente y uno o más inquilinos, o la mediación voluntaria con un tercero — y expresamente no la mediación ni el arbitraje obligatorios. Por eso, una cláusula que obligue a arbitrar una disputa del chapter 90 no queda protegida por este permiso.

En Oregon, las represalias están en el ORS 90.385. Vale la pena decirlo con claridad porque varias fuentes secundarias, incluidas listas de citas que parecen oficiales, remiten en cambio al ORS 90.449 — y el ORS 90.449 es algo totalmente distinto, como explica la sección siguiente.

Según el ORS 90.385(1), el arrendador no puede tomar represalias aumentando la renta, reduciendo los servicios, entregando un aviso de terminación del arrendamiento, o presentando o amenazando con presentar una acción de posesión después de que el inquilino: se quejó, o expresó por escrito su intención de quejarse, ante una agencia de gobierno sobre un código de construcción, de salud o de vivienda que afecta de manera importante la salud o la seguridad, sobre las leyes de entrega del correo, o sobre las leyes que prohíben la discriminación en la vivienda en renta; hizo cualquier queja de buena fe al arrendador sobre el arrendamiento; organizó un sindicato de inquilinos o se hizo miembro de uno o de una organización similar; testificó contra el arrendador en un proceso judicial, administrativo o legislativo; se defendió con éxito de una acción de posesión en los seis meses anteriores, excepto cuando el inquilino ganó solo porque el aviso se entregó mal o dio un plazo demasiado corto; usa, piensa o intenta usar la vivienda como un hogar de cuidado infantil familiar conforme al ORS 90.358; o hizo o expresó su intención de hacer cualquier otro acto para hacer valer, proteger o invocar un derecho de inquilino según la ley federal, estatal o local.

“Reducir los servicios” está definido en el ORS 90.385(2) e incluye restringir de forma no razonable la disponibilidad de las áreas o instalaciones comunes, o imponer cargas no razonables a su uso por los inquilinos para reunirse y formar una organización de inquilinos — e interferir de forma intencional y no razonable con el goce o el uso de la propiedad por el inquilino y afectarlo sustancialmente.

Los recursos y las excepciones. El inquilino que sufre represalias tiene los recursos del ORS 90.375 y una defensa en cualquier acción de posesión en represalia (ORS 90.385(3)). Pero el ORS 90.385(4) permite que el arrendador siga adelante en cuatro situaciones: la queja se hizo de manera no razonable o en un momento no razonable, o se repitió para acosar de forma no razonable al arrendador; la infracción del código la causó principalmente la falta de cuidado razonable del propio inquilino; el inquilino estaba atrasado en la renta cuando se entregó el aviso — aunque el inquilino que pagó la renta a la corte según el ORS 90.370 no está atrasado; o cumplir con el código exige una alteración, remodelación o demolición que en la práctica privaría al inquilino de la unidad.

Recurso en español de ayuda legal, orientado al inquilino: Ley de Arrendadores e Inquilinos en Oregon (Oregon Law Help) — manual de organizaciones de ayuda legal de Oregon, escrito para inquilinos, que explica contratos, depósitos, reparaciones y desalojos; útil para que el arrendador conozca cómo se presenta la ley a sus inquilinos (edición 2023). Es anterior a cambios posteriores de la ley, incluidos los de 2026 que describe esta página. La enlazamos solo como referencia: no es asesoría legal ni significa que esas organizaciones respalden esta página.

Oregon tiene cuatro secciones distintas sobre esto, y las páginas que aparecen en los resultados suelen mencionar solo una de ellas como un simple “aviso de catorce días”.

Antidiscriminación — ORS 90.449. Su propio título es “Landlord discrimination against victim” (discriminación del arrendador contra una víctima). El arrendador no puede terminar ni dejar de renovar, entregar un aviso de terminación, presentar o amenazar con una acción de posesión, aumentar la renta, reducir los servicios ni negarse a celebrar un contrato de renta porque un inquilino o solicitante es o ha sido víctima de violencia doméstica, agresión sexual, un delito de odio o acecho; por una infracción que consiste en un incidente de ese tipo cometido en su contra; o por una actividad delictiva o una respuesta de la policía o de emergencia en la que fue la víctima. Tampoco se pueden imponer ni aplicar de manera selectiva reglas distintas por ese motivo. El recurso es de hasta dos meses de renta periódica o el doble de los daños reales, lo que sea mayor, más una defensa contra la posesión — y, para un solicitante, una orden judicial para obtener la posesión. El arrendador todavía puede terminar cuando se dio una advertencia por escrito sobre la conducta del agresor y el inquilino consiente la presencia del agresor siendo esa persona una amenaza real e inminente para otros, o deja que el agresor viva en la unidad como ocupante no autorizado.

Liberación del arrendamiento — ORS 90.453. Con un aviso por escrito de por lo menos catorce días que lo pida, el arrendador deberá liberar del contrato de renta a la víctima — y a cualquier miembro de su familia inmediata nombrado en el aviso. El aviso debe indicar la fecha de liberación, enumerar a los familiares e ir acompañado de una verificación: una orden de protección vigente, un informe de la policía, una condena, o la declaración de verificación de un tercero calificado que la sección establece casi palabra por palabra, firmada por el inquilino y por un agente de la ley, un abogado, un profesional de la salud con licencia, un empleado de servicios a víctimas del Department of Justice o un defensor de un proveedor de servicios a víctimas. El inquilino debe estar protegido por una orden vigente o haber sido víctima en los noventa días anteriores, sin contar los periodos en que el agresor estuvo encarcelado o vivía a más de cien millas. El inquilino liberado no es responsable de la renta ni de los daños después de la fecha de liberación y no está sujeto a ningún cargo solo por la terminación — por eso el ORS 90.302(2)(e) excluye expresamente el cargo por abandono de un plazo fijo en este caso. El arrendador no puede divulgar la información que recibió, excepto con consentimiento por escrito, para un proceso de desalojo, a un tercero calificado o cuando lo exija la ley.

El arrendamiento continúa para los demás — ORS 90.456. Cuando se libera a una víctima y a su familia inmediata, o se excluye a un agresor según el ORS 90.459 o el ORS 105.128, el arrendamiento continúa para los demás inquilinos, y los depósitos se aplican, se rinden en la cuenta o se reembolsan según el ORS 90.300 y el ORS 90.302 solo cuando termina el arrendamiento de ellos y se entrega la posesión.

Cambio de cerraduras — ORS 90.459. El inquilino puede dar un aviso real de que es víctima y pedir un cambio de cerraduras, y no se exige verificación para iniciarlo. El arrendador debe cambiar las cerraduras con prontitud a costa del inquilino o permitir que el inquilino lo haga; si el arrendador no actúa, el inquilino puede cambiarlas y debe darle una llave al arrendador. Cuando el agresor es un coinquilino, el inquilino debe presentar primero una orden de la corte que obligue al agresor a mudarse — después de lo cual el arrendador no le debe acceso al agresor, el agresor sigue siendo responsable solidario de la renta y los daños hasta la fecha de la exclusión, el arrendamiento del agresor termina por disposición de la ley cuando la orden queda firme, y el arrendador no puede cobrar renta, depósito ni cargos adicionales por la exclusión.

Tres leyes entraron en vigor el 5 de junio de 2026, y ninguna aparece todavía en el texto codificado. La Legislatura de Oregon publica los ORS cada dos años; las páginas del chapter 90 muestran actualmente la edición de 2025 bajo un aviso que indica que la sesión ordinaria de 2026 modificó el chapter. El aviso no es el texto, así que las leyes aprobadas son la ley.

Otro cambio llegó antes en el año, el 1 de enero de 2026, y es una ley de 2025 — justamente por eso es tan fácil pasarlo por alto. El Chapter 115, Oregon Laws 2025 (House Bill 2134), aprobado el 22 de mayo de 2025 y vigente desde el 1 de enero de 2026, agregó una sección sin número a los ORS 90.100 a 90.465 que le da al inquilino de plazo fijo el derecho a responder a una terminación por una razón del arrendador que califica con su propio aviso de treinta días, terminando el arrendamiento dentro del plazo fijo, sin el cargo por terminación anticipada del ORS 90.302(2)(e) y sin la renta que se acumule después. Se aplica solo a los contratos de renta de plazo fijo celebrados a partir del 1 de enero de 2026. El mecanismo se explica en la sección de las razones del arrendador que califican, más arriba.

El Chapter 23, Oregon Laws 2026 (Senate Bill 1523) es el más importante. Se agregaron dos nuevas secciones al chapter 90.

• El derecho a pagar con cheque. El arrendador deberá permitir que el inquilino haga sus pagos con cheque u otros métodos comercialmente razonables; no puede exigir el pago con tarjeta de débito, tarjeta de crédito, cheque electrónico, portal para inquilinos ni ninguna otra forma de pago electrónico; y no puede cobrar un cargo por atraso ni terminar un arrendamiento por falta de pago si el arrendador rechazó un pago que el inquilino ofreció por un método permitido.
• Obligaciones sobre el portal para inquilinos. El arrendador que usa un portal para inquilinos para aceptar solicitudes debe publicar una copia imprimible de la solicitud en su sitio web o entregar una dentro de los siete días siguientes a una solicitud por escrito, debe tramitar todas las solicitudes hayan llegado o no por el portal y, cuando un solicitante o inquilino lo pida por escrito, no puede exigir el portal como el único medio para verificar la identidad, revisar y firmar anexos u otros acuerdos legales, o presentar documentos relacionados con el arrendamiento. Los daños son lo que sea mayor entre los daños reales y cien dólares.
• Dos modificaciones. El ORS 90.302(7)(d) ahora regula el traslado de los cargos de procesamiento por pagos con tarjeta, por portal y por otros medios electrónicos, con las tres condiciones que se explican en la sección de cargos, más arriba. El ORS 90.320(1)(m) ahora exige que el acceso a las áreas comunes incluya por lo menos un medio distinto de un portal para inquilinos.
• La ley también agregó una definición de “portal para inquilinos” (tenant portal) al ORS 90.100: cualquier aplicación electrónica, software, sitio web o plataforma digital que proporcione el arrendador o que se proporcione en su nombre, y que un inquilino, solicitante o posible solicitante use para solicitar, establecer, mantener o terminar un arrendamiento — pero no el correo electrónico ni los mensajes de texto con el arrendador.

El Chapter 61, Oregon Laws 2026 (House Bill 4123) agregó una obligación de confidencialidad. El arrendador no puede divulgar la información confidencial de un inquilino, un exinquilino o un solicitante, ni de un miembro de su hogar — una lista definida que incluye la fecha de nacimiento, los números de identificación del gobierno, el número de teléfono, el correo electrónico, la información bancaria, las declaraciones de impuestos, las fuentes de ingresos, los datos del empleador, la situación migratoria o de ciudadanía o la pertenencia a una clase protegida según el ORS 659A.425, los registros sobre el ejercicio de derechos según el ORS 90.325(3)(b), 90.449, 90.453 o 90.459 o la Violence Against Women Act federal (Ley de Violencia contra la Mujer), y los expedientes médicos o de discapacidad. Hay siete excepciones, entre ellas el consentimiento aparte por escrito, una orden de la corte o una orden o citación judicial pero no administrativa, las verificaciones de antecedentes, una solicitud de referencias de un posible arrendador, y el uso en un reclamo de seguro, un asunto de cobranza o una acción judicial. Una infracción a sabiendas permite que la persona recupere el doble de la renta mensual.

El Chapter 108, Oregon Laws 2026 (House Bill 4037) agregó las reglas sobre desastres naturales que se describen en la sección de habitabilidad, más arriba.

Y una que está aprobada pero todavía no está vigente. El Chapter 60, Oregon Laws 2026 (House Bill 4120) se aprobó el 31 de marzo de 2026 pero no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2027. Agrega una definición de “fumar” al ORS 479.305 y modifica el ORS 90.262 para que el arrendador pueda modificar una política sobre fumar para prohibir fumar dentro de las unidades de vivienda o en las áreas comunes interiores sin el consentimiento del inquilino — pero solo cuando la unidad comparte una pared o está en un desarrollo según los ORS 94.504 a 94.528, no es una unidad accesible, el cambio no alcanza a un plazo fijo hasta que termine, el arrendador designa y señaliza un área exterior para fumar, y el arrendador da por lo menos ciento ochenta días de aviso por escrito. No es ley hoy, y un contrato no debe redactarse como si lo fuera.

• Imprimir un porcentaje del límite de la renta en el contrato. El ORS 90.324 lo convierte en una cifra publicada que cambia cada año; indique el mecanismo y quién lo publica.
• Citar solo “siete por ciento más el CPI”. El máximo es lo que sea menor entre el diez por ciento y el siete más el CPI, y el tope del diez por ciento ha sido el que aplica.
• Suponer que un aviso de treinta días sin causa siempre funciona. Después del primer año de ocupación, el ORS 90.427(3)(c) lo elimina por completo.
• Olvidar el pago por reubicación. Un mes de renta, pagado en el momento en que se entrega el aviso, a menos que el arrendador tenga cuatro o menos unidades de vivienda residenciales.
• Cobrar un cargo que no está escrito en el contrato. El ORS 90.302(1) lo hace incobrable, y el ORS 90.302(8) lo hace caro.
• Cobrar un cargo de entrada por un gasto previsto. Lo prohíbe expresamente el ORS 90.302(1).
• Aplicar un pago a los cargos antes que a la renta. El ORS 90.220(9)(a) fija el orden sin importar lo que diga el contrato.
• Cobrar un cargo por atraso el día dos. No se puede cobrar nada antes del cuarto día del periodo de renta.
• Descontar un cargo por atraso anterior de la renta de este mes. El ORS 90.260(4) lo prohíbe, y hacerlo fabrica una falta de pago falsa.
• Descontar la limpieza de alfombras sin la cláusula del contrato. Se deben cumplir las tres condiciones del ORS 90.300(7)(c)(A), y una de ellas es un término del contrato escrito.
• Tratar los 31 días como una sola obligación. La cuenta por escrito y el reembolso son obligaciones separadas según el ORS 90.300(12) y (13).
• Aumentar el depósito en el primer año. Lo prohíbe el ORS 90.300(5)(a), y después del primer año el inquilino tiene tres meses para pagarlo.
• Cobrar un depósito por mascota por un animal de asistencia. El ORS 90.300(4) lo prohíbe.
• Omitir la política sobre fumar. El ORS 90.220(4) la convierte en un término obligatorio del contrato de renta.
• Omitir el aviso de planicie de inundación. El ORS 90.228 lo exige en el propio contrato cuando la unidad está en una planicie de inundación de 100 años.
• Nombrar solo un contacto. El ORS 90.305(1) necesita al administrador y a un propietario o agente para recibir notificaciones judiciales.
• Entrar después de dar un aviso de veinticuatro horas cuando el inquilino dijo que no. El ORS 90.322(1)(f) hace que la negativa tenga efecto.
• Entregar un aviso de setenta y dos horas por falta de pago en un arrendamiento mensual. Las vías son diez días o trece días según el ORS 90.394(2).
• Redactar una cláusula de honorarios de abogado solo a favor del arrendador. El ORS 90.255 la deja sin efecto y el ORS 90.245(1)(a) la anula.
• Exigir que la renta se pague por un portal. Prohibido desde el 5 de junio de 2026 por el chapter 23, Oregon Laws 2026.

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá una. Oregon sube lo que está en juego en los dos extremos. Terminar un arrendamiento después del primer año necesita una razón legal y a menudo devolver un mes de renta, y las penalidades por equivocarse con los papeles llegan a tres meses de renta por una terminación o un aumento de renta indebidos, el doble de la cantidad por un depósito mal manejado, y el doble de los daños reales o trescientos dólares por un cargo ilegal. Oregon también regula la etapa de verificación más de cerca que la mayoría de los estados: el ORS 90.295 limita el cargo por verificación a uno en cualquier periodo de sesenta días y exige nueve avisos por escrito antes de cobrarlo; el ORS 90.303 deja fuera las demandas de desalojo antiguas o desestimadas, la mayoría de los arrestos, las condenas relacionadas con la marihuana, la condición de usuario de marihuana medicinal y la situación migratoria o de ciudadanía; y el ORS 90.304 exige una declaración por escrito de las razones dentro de los catorce días siguientes a un rechazo, con una evaluación individual antes de cualquier rechazo por antecedentes penales. Los ingresos verificables, un historial de pagos limpio y la ausencia de demandas de desalojo anteriores siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento sin problemas. Nuestro informe de verificación de inquilinos incluye crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales y verificación de empleo cuando esté disponible, y nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos de Oregon (en inglés) explica lo que el estado le permite considerar. Verifique primero y después formalice el arrendamiento con este contrato.

Publicado por Tenant Screening Background Check

Fundada en 2004 · Más de 20 años · Todos los estados y territorios de EE. UU. · Basado en la ley

Un servicio de Private Eye Reports™ en el que confían arrendadores, administradores de propiedades y abogados.