Contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts gratis: PDF bilingüe

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Contrato de arrendamiento de Massachusetts gratis: PDF bilingüe (español e inglés)

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Un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts configurable que genera un PDF de varias páginas listo para firmar, en español y en inglés. Hecho conforme a M.G.L. c. 186, §15B — la lista cerrada de pagos al mudarse, la cuenta en un banco del estado, la declaración del estado de la vivienda en diez días y los daños triples que siguen a un error.

Massachusetts M.G.L. c. 186 §15B Daños triples PDF gratis Edición 2026

Un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts — también llamado contrato de renta o contrato de alquiler — es el contrato escrito que se rige principalmente por el capítulo 186 de las Massachusetts General Laws (leyes generales de Massachusetts), y sobre todo por el §15B — la sección sobre el depósito de seguridad que las cortes de Massachusetts aplican con algo muy cercano a la responsabilidad objetiva y que impone daños triples más costos judiciales y honorarios razonables de abogado. Massachusetts es el estado donde una plantilla genérica para varios estados no solo es inexacta sino activamente peligrosa, porque el §15B(6)(c) hace que usar una cláusula del contrato que contradiga la sección, e intentar hacerla cumplir, sea por sí mismo un motivo de pérdida del depósito. La cláusula es la violación. Encima del capítulo 186 están la ley del plomo del capítulo 111, el procedimiento sumario de desalojo (summary process) del capítulo 239 y la regulación de rentas del Attorney General (procurador general) en 940 CMR 3.17, dictada según la ley de protección al consumidor, el capítulo 93A — que es donde realmente están dos de los deberes más importantes. Esta página explica cada regla a partir del texto codificado y genera un contrato que la cumple.

Llene los campos de abajo para generar un contrato de arrendamiento residencial de Massachusetts como un PDF de varias páginas listo para firmar. Cada campo que usted llena se escribe en el documento, incluidos los datos del banco, la fecha de la declaración del estado de la vivienda y cada aviso que marque, y el contrato generado cita en cada punto la sección de Massachusetts que aplica. Antes de entregar las llaves, haga una buena verificación de inquilinos. Acompañe el contrato firmado con una lista de entrada y salida de Massachusetts (en inglés), porque en Massachusetts el registro escrito del estado de la vivienda al mudarse es contra lo que el §15B(4) compara cada descuento posterior. El PDF se imprime en español y luego en inglés, cláusula por cláusula; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Lo que usted escriba en los campos se imprime una sola vez, tal como lo escribió.

Massachusetts reconoce dos arreglos residenciales básicos, y la diferencia entre ellos atraviesa cada plazo de aviso de esta página. Un contrato por un plazo — normalmente de doce meses — dura hasta una fecha fija y vence por su propio término. Un arrendamiento a voluntad (tenancy at will), que en la práctica de Massachusetts se llama arrendamiento de mes a mes, no tiene fecha de fin y continúa de un periodo de renta al siguiente hasta que una de las partes lo termina según el c. 186, §12. El capítulo 186 se titula “Estates for Years and at Will” (derechos por años y a voluntad), que es exactamente esa división.

Otros tres arreglos caben dentro de esos dos. Un subarriendo le pasa el derecho del inquilino a un subarrendatario y deja al inquilino original responsable ante el arrendador. Una renta de habitación o entre compañeros de vivienda es un arrendamiento de una parte de una vivienda; cuando el arreglo es en una casa de huéspedes con licencia (rooming or lodging house), el c. 186, §17 convierte una ocupación de tres meses seguidos en un arrendamiento a voluntad con toda la protección de los capítulos 186, 111 y 239, salvo en fraternidades, sororidades y dormitorios educativos. Una ocupación de más de treinta días seguidos pero de menos de tres meses, o en un dormitorio por cualquier periodo, puede terminarse con siete días de aviso por escrito; y cuando la renta es diaria o semanal, siete días de aviso por escrito terminan la ocupación por una molestia (nuisance), un daño sustancial o una interferencia sustancial con la comodidad, la seguridad o el disfrute del arrendador o de otros ocupantes — aviso que debe especificar la molestia o la interferencia en que se basa. Un arrendamiento comercial queda fuera de todo esto, y Massachusetts tiene una trampa específica sobre ese punto que se explica más abajo.

Un arrendamiento verbal se puede hacer cumplir en Massachusetts como un arrendamiento a voluntad, y el statute of frauds (la regla que exige ciertos contratos por escrito) no lo anula, pero es una mala idea por otra razón: casi todos los deberes de esta página son deberes de darle algo al inquilino por escrito, y un arreglo verbal hace más difícil probar cada uno. Tenga en cuenta también que el c. 186, §15D trata específicamente el caso intermedio — un arrendador que acordó verbalmente celebrar un contrato y obtuvo la firma del arrendatario debe entregarle una copia debidamente firmada y celebrada por el arrendador dentro de treinta días, bajo pena de una multa de no más de trescientos dólares, y cualquier renuncia es nula.

Cuatro cosas, y nada más. El M.G.L. c. 186, §15B(1)(b) es una lista cerrada, y es la frase más importante de la ley de arrendadores e inquilinos residenciales de Massachusetts para cualquiera que redacte un contrato. Al inicio de cualquier arrendamiento o antes, un arrendador puede exigir solamente:

• La renta del primer mes completo de ocupación.
• La renta del último mes completo de ocupación, calculada a la misma tarifa que el primer mes.
• Un depósito de seguridad igual a la renta del primer mes — y solo si el depósito se guarda como lo exige el inciso (3) y el inquilino recibe la declaración del estado de la vivienda que exige el inciso (2).
• El costo de compra e instalación de una llave y una cerradura.

No es legal cobrar ningún cargo por solicitud, ningún cargo por trámite, ningún cargo o depósito por mascota, ningún cargo por limpieza, ningún cargo administrativo, ningún cargo por mudanza, ningún cargo por amenidades y ningún cargo por apartar la vivienda al inicio de un arrendamiento en Massachusetts ni antes. Cobrar uno no es un simple descuido de redacción; es una violación del §15B, y el §15B(8) hace nula e inaplicable, por ir contra el orden público, cualquier disposición del contrato que contradiga la sección.

La enmienda de agosto de 2025. Las palabras iniciales del §15B(1)(b) se reescribieron por las leyes de 2025, capítulo 9, secciones 54 y 55, vigentes desde el 1 de agosto de 2025. El párrafo ahora dice que ningún arrendador ni agente del arrendador puede exigir a un inquilino o posible inquilino que pague, al arrendador o a un agente del arrendador, ninguna cantidad mayor que esos cuatro conceptos. Ese es el cambio que terminó con la práctica de cargarle la comisión de un corredor a un inquilino que nunca contrató al corredor. También importa por una segunda razón: la página oficial de malegislature.gov para el §15B todavía publica una al lado de la otra la versión anterior y la posterior a la enmienda de ese párrafo, con notas de vigencia entre corchetes. Una página hecha a partir del primer bloque está atrasada un año, y ninguna de las plantillas que hoy aparecen para esta búsqueda incluye la enmienda.

Después de que empieza el arrendamiento, el §15B(1)(d) cierra la otra puerta: ningún arrendador ni sucesor puede en ningún momento posterior exigir renta por adelantado mayor que la renta del mes en curso, ni un depósito de seguridad mayor que la cantidad que permite la sección. Y el pago por adelantado hecho según la sección obliga a todos los sucesores, lo que hace funcionar las reglas de transferencia del §15B(5) y (7A).

El cargo en lugar de un depósito. La misma enmienda de 2025 autoriza — pero no crea por sí misma — un cargo en lugar de un depósito de seguridad. La Executive Office of Housing and Livable Communities (oficina ejecutiva de vivienda) puede dictar regulaciones que lo permitan, y la ley indica lo que deben contener esas regulaciones: el cargo debe ser opcional para ambas partes, el inquilino debe poder dejarlo en cualquier momento pagando el depósito en su lugar, el cargo debe indicarse en el contrato como total o parcialmente no reembolsable y el inquilino debe reconocerlo por escrito, debe ofrecerse a todos los solicitantes aprobados sin importar ingresos, raza, género, identidad de género, discapacidad, orientación sexual, situación migratoria, tamaño del hogar o puntaje de crédito, esos factores no pueden usarse para fijar su monto, el dinero debe aplicarse a renta no pagada o a daños a la unidad según el contrato del inquilino, y el cargo junto con cualquier depósito no puede pasar en total de un mes de renta. Mientras esas regulaciones no estén vigentes, las reglas ordinarias del depósito son la única vía legal, y esta página no trata el cargo como disponible actualmente.

Un mes de renta, y aun eso es condicional. El §15B(1)(b)(iii) permite un depósito de seguridad igual a la renta del primer mes siempre que el depósito se guarde como lo exige el inciso (3) y el inquilino reciba la declaración del estado de la vivienda que exige el inciso (2). Léalo como una advertencia, no como una formalidad: la legalidad misma del depósito depende de los dos pasos de cumplimiento que le siguen.

No hay aumento por vivienda amueblada. Una cifra que circula mucho — un mes de renta más una cantidad adicional por el valor de los muebles — no aparece en ninguna parte del texto codificado vigente del §15B, y un arrendador que se apoye en ella pasa el límite.

El depósito tampoco se convierte en dinero del arrendador. El §15B(1)(e) dispone que un depósito de seguridad sigue siendo propiedad del inquilino, no se mezclará con los bienes del arrendador, y no está sujeto a los reclamos de ningún acreedor del arrendador o de su sucesor, incluido un acreedor hipotecario que ejecute la hipoteca o un síndico de quiebra. El único derecho al que renuncia el inquilino es el de recibir más intereses de los que dispone el inciso (3)(b).

En una cuenta separada que genere intereses en un banco ubicado dentro del Commonwealth. Ese es todo el primer requisito del §15B(3)(a), y la ubicación no es un adorno — un depósito en una cuenta de otro estado no se guarda como lo exige la sección. Los términos de la cuenta deben poner el depósito fuera del alcance de los acreedores del arrendador, incluido un acreedor hipotecario que ejecute la hipoteca o un síndico de quiebra, y deben prever su transferencia a un dueño posterior de la propiedad.

Luego viene el recibo. Dentro de treinta días después de recibir el depósito, el arrendador debe darle al inquilino un recibo que indique el nombre y la ubicación del banco donde se colocó el depósito, y la cantidad y el número de cuenta del depósito. La consecuencia de no hacerlo está en el mismo párrafo: “Si no se cumple este párrafo, el inquilino tendrá derecho a la devolución inmediata del depósito de seguridad”. Sin reclamo por daños, sin plazo para corregir — el dinero se devuelve.

No guardar el depósito en una cuenta adecuada es además el primero de los tres incumplimientos que imponen daños triples según el §15B(7). Es el error más caro de todo el código de depósitos de Massachusetts, y lo comete todo arrendador que deposita un depósito en una cuenta operativa.

Por separado, el §15B(2)(b) exige un recibo firmado en el momento en que se recibe el depósito, que indique la cantidad, el nombre de quien lo recibe y, cuando lo recibe un agente, el nombre del arrendador, la fecha de recibo y una descripción de la vivienda. Entonces son dos recibos, con dos plazos distintos: uno al pagar y otro dentro de treinta días, cuando ya se conoce el banco.

El documento que decide la disputa al mudarse. Según el §15B(2)(c), un arrendador que acepta un depósito de seguridad debe, al recibir ese depósito o dentro de diez días después del inicio del arrendamiento, lo que ocurra al último, entregarle al inquilino una declaración escrita y separada del estado actual de la vivienda. Debe contener una lista completa de cualquier daño que exista en ese momento, incluidas, entre otras, las violaciones al código sanitario estatal o al código de construcción estatal certificadas por una junta local de salud o un funcionario de construcción o declaradas por una corte. Debe estar firmada por el arrendador o su agente. Y debe llevar, en letra negrita de doce puntos en la parte superior de la primera página, el aviso que la ley escribe completo — que le dice al inquilino que la lea, que la firme si es correcta, que si no lo es adjunte una lista separada y firmada de cualquier daño que crea que existe, y que le advierte que si no devuelve la lista dentro del plazo indicado, una corte puede considerar después que estuvo de acuerdo en que la lista era completa y correcta.

El inquilino tiene entonces quince días después de recibir la declaración, o después de mudarse, lo que ocurra al último, para devolverla o para presentar una lista separada y firmada. Si el inquilino presenta una lista, el arrendador tiene quince días desde que la recibe para devolver una copia con su acuerdo firmado o con una declaración clara de desacuerdo adjunta.

La consecuencia está en el §15B(4): no se puede descontar ninguna cantidad del depósito de seguridad por ningún daño que esté en esa declaración, ni en ninguna lista separada del inquilino que el arrendador haya firmado, salvo que el arrendador haya reparado después el daño y pueda probar que el nuevo daño no tuvo relación con el anterior y fue causado por el inquilino o por alguien bajo su control. Un arrendador que nunca entrega una declaración del estado de la vivienda no tiene ninguna base de comparación, y un inquilino que nunca devuelve una ha debilitado, según la propia advertencia de la ley, su argumento al mudarse. Por eso la inspección al mudarse es un paso legal en Massachusetts y no solo una buena práctica.

Sí — y también sobre la renta del último mes, con otro plazo. Massachusetts tiene dos deberes de pagar intereses al mismo tiempo, y la mayoría de los resúmenes describe solo uno.

El depósito de seguridad (§15B(3)(b)). Un arrendador que guarda un depósito por un año o más desde el inicio del plazo debe, a partir del primer día del arrendamiento, pagar intereses del cinco por ciento anual, o la cantidad menor de intereses que haya recibido del banco, pagaderos al inquilino al final de cada año del arrendamiento. Al final de cada año el arrendador debe entregar o enviar un estado de cuenta con el nombre y la dirección del banco, la cantidad del depósito, el número de cuenta y los intereses que se deben, y al mismo tiempo debe pagar los intereses o avisarle al inquilino que puede descontarlos del siguiente pago de renta. Si treinta días después del final de un año de arrendamiento el inquilino no ha recibido ni el pago ni el aviso, el inquilino puede descontar los intereses de la siguiente renta. Cuando el arrendamiento termina antes de un aniversario, todos los intereses acumulados se deben dentro de treinta días después de la terminación.

La renta del último mes (§15B(2)(a)). La renta que se cobra por adelantado por el último mes no es un depósito de seguridad y no cuenta para el límite del depósito — pero tiene su propio régimen. El recibo debe entregarse en el momento del pago por adelantado y debe indicar la cantidad, la fecha de recibo, que se aplicará como renta del último mes, el nombre de quien lo recibe y, si es un agente, el nombre del arrendador, una descripción de la vivienda, una declaración de que el inquilino tiene derecho a intereses del cinco por ciento anual o la tasa menor que haya pagado el banco, y una declaración de que el inquilino debe dar una dirección de reenvío al final del arrendamiento. Aquí los intereses corren desde el primer día del arrendamiento, sin ningún periodo mínimo de un año, se pagan cada año con un estado de cuenta, y se pueden descontar de la siguiente renta si no se reciben dentro de treinta días después del final del año. No se generan intereses por el último mes mismo. Y la sanción es específica: si el arrendador no paga los intereses que debe dentro de treinta días después de terminar el arrendamiento, se le otorga al inquilino el triple de esos intereses, junto con costos judiciales y honorarios razonables de abogado.

Treinta días. El §15B(4) exige que el arrendador, dentro de treinta días después de que termine la ocupación en un arrendamiento a voluntad o el plazo indicado en un contrato escrito válido, devuelva el depósito de seguridad o el saldo. Se permiten exactamente tres descuentos:

• Renta o cargos de agua no pagados que no se hayan retenido o descontado válidamente según alguna ley general o especial — la salvedad importa, porque la renta retenida según el c. 239, §8A o gastada según el c. 111, §127L no es “renta no pagada” para este fin.
• Un aumento no pagado de los impuestos sobre bienes raíces que el inquilino debe pagar según una cláusula de aumento de impuestos que cumpla el c. 186, §15C.
• Una cantidad razonable necesaria para reparar daños causados por el inquilino, o por una persona bajo su control o que esté en la vivienda con su consentimiento — excluido el desgaste razonable.

Para los daños, el arrendador debe entregar dentro de los mismos treinta días una lista detallada de daños, jurada por el arrendador o su agente bajo pena de perjurio, que detalle con precisión la naturaleza del daño y de las reparaciones necesarias para corregirlo, junto con pruebas escritas — presupuestos, cuentas, facturas o recibos — que indiquen el costo real o estimado. La ley termina con una frase que elimina cualquier margen restante: “No se puede hacer ningún descuento del depósito de seguridad para ningún fin distinto de los establecidos en esta sección”.

Junto a todo esto se conserva un derecho. Nada en el §15B limita el derecho de un arrendador a cobrarle a un inquilino que destruye o daña la propiedad de forma intencional o maliciosa, además de la pérdida del depósito, cuando el costo de reparar o reemplazar es mayor que el depósito.

Esta es la pregunta que las plantillas que aparecen contestan mal, y vale la pena leer dos veces la distinción.

§15B(6) — pérdida del depósito. Un arrendador pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito de seguridad por cualquier motivo, y en cualquier demanda del inquilino para recuperar el depósito, el derecho a contrademandar por daños a la vivienda, si:

• (a) no deposita los fondos en una cuenta como lo exige el inciso (3);
• (b) no le entrega al inquilino, dentro de treinta días después de que termine la ocupación, la lista detallada de daños conforme a la sección;
• (c) usa en cualquier contrato firmado por el inquilino una disposición que contradiga cualquier disposición de la sección e intenta hacerla cumplir, o intenta obtener del inquilino o del posible inquilino una renuncia a cualquier disposición de la sección;
• (d) no transfiere el depósito a un sucesor, o no cumple de otra forma el inciso (5), después de adquirir un derecho sobre un inmueble residencial; o
• (e) no devuelve el depósito o el saldo al que el inquilino tiene derecho, con intereses, dentro de treinta días después de terminar el arrendamiento.

§15B(7) — daños triples. “Si el arrendador o su agente no cumple los incisos (a), (d) o (e) del inciso 6, se le otorgarán al inquilino daños por una cantidad igual a tres veces la cantidad de ese depósito de seguridad o del saldo al que el inquilino tenga derecho, más intereses del cinco por ciento desde la fecha en que se debía el pago, junto con costos judiciales y honorarios razonables de abogado“.

Entonces: la cuenta equivocada, el depósito que no se transfirió en una venta y la devolución tardía se triplican. Una lista detallada tardía según el (b), y una cláusula contradictoria del contrato según el (c), hacen perder el depósito pero el inciso (7) no los triplica automáticamente. Eso no es una razón para relajarse con el (b) y el (c) — perder todo el depósito y cualquier contrademanda por daños a la unidad ya es un resultado grave, y un incumplimiento del §15B se alega normalmente también como una práctica desleal o engañosa según el capítulo 93A, que tiene su propio doble o triple por una violación intencional o a sabiendas, más honorarios de abogado. Pero es la distinción en torno a la cual se redacta un contrato competente de Massachusetts.

Dos reglas más, cercanas a la pérdida del depósito, completan el cuadro. El §15B(2)(d) exige que el arrendador conserve, para cada unidad por la que aceptó un depósito, un registro de los daños, la fecha en que terminó la ocupación, si se hicieron reparaciones con sus fechas, costo y recibos, y copias de cada recibo y declaración del estado de la vivienda que entregó; ese registro debe estar disponible para que lo revise un inquilino o posible inquilino en horario normal de oficina y conservarse dos años después de que termine el arrendamiento, y no ponerlo a disposición indebidamente le da al inquilino derecho a la devolución inmediata del depósito con los intereses acumulados. Y el §15B(5) exige que un arrendador que transfiere la propiedad le entregue el depósito y los intereses acumulados al sucesor, quien debe avisarle por escrito al inquilino dentro de cuarenta y cinco días indicando el nombre, la dirección comercial y el teléfono comercial del arrendador y los de cualquier agente.

El §15B(9) da la única excepción de la sección: no aplica a un arrendamiento, renta, ocupación o tenencia de cien días o menos con fines vacacionales o recreativos.

Massachusetts no fija ningún plazo de aviso — y es el punto que la mayoría de las páginas explica al revés. No hay ninguna regla de veinticuatro horas ni de cuarenta y ocho horas en ninguna parte de las General Laws. Lo que hace el §15B(1)(a) es limitar los fines para los que un contrato residencial puede permitir la entrada antes de que termine el contrato. Un contrato puede permitir que el arrendador entre solo para inspeccionar la vivienda, para hacer reparaciones, o para mostrar la unidad a un posible inquilino, comprador, acreedor hipotecario o sus agentes. Otros tres motivos quedan fuera del contrato: la entrada conforme a una orden judicial; la entrada cuando la vivienda parece haber sido abandonada; y la entrada para inspeccionar, dentro de los últimos treinta días del arrendamiento o después de que cualquiera de las partes haya avisado su intención de terminarlo, para determinar el monto de los daños que justificarían un descuento del depósito.

Una cláusula del contrato que pretenda permitir la entrada por cualquier otro motivo es justamente el tipo de disposición contradictoria que el §15B(8) anula y que el §15B(6)(c) castiga. El 940 CMR 3.17(6)(e) repite la misma lista cerrada como un deber de protección al consumidor, así que entrar fuera de ella también es un acto desleal o engañoso según el capítulo 93A. Y usar la entrada para presionar o acosar a un inquilino es una interferencia con el disfrute pacífico según el c. 186, §14 — tres meses de renta o los daños reales y consecuenciales, lo que sea mayor, más costos y honorarios, con una sanción penal.

Por lo tanto, la respuesta práctica para la redacción es lo contrario de lo que trae una plantilla para varios estados. No escriba un número de horas que Massachusetts no ha legislado. Indique los fines que permite la ley, comprométase por contrato a dar un aviso previo razonable y a entrar en horarios razonables, y use el formulario de aviso de entrada a la vivienda de Massachusetts (en inglés) para que quede un registro.

No se puede imponer ningún interés ni ninguna penalidad hasta que la renta tenga treinta días de atraso. El §15B(1)(c) es una sola frase: “Ningún contrato de arrendamiento ni otro contrato de renta impondrá ningún interés ni penalidad por no pagar la renta hasta treinta días después de que se debía esa renta”. Massachusetts no pone límite al monto de un cargo por atraso. Lo retrasa — un mes completo.

El 940 CMR 3.17(6)(a) repite la regla desde la protección al consumidor, y hace que sea una práctica desleal y engañosa que un dueño imponga cualquier interés o penalidad por el pago atrasado de la renta salvo que el pago tenga treinta días de atraso. Así que la cláusula habitual de las plantillas — un periodo de gracia de cinco días y un cargo el sexto día — no solo no se puede hacer cumplir en Massachusetts; cobrar según ella expone al arrendador a daños según el capítulo 93A, dobles o triples por una violación intencional o a sabiendas, más honorarios de abogado.

Massachusetts tampoco fija un cargo legal por cheque devuelto para la renta residencial. Un cargo que funciona como una penalidad por pago atrasado queda atrapado por el mismo límite de treinta días. Si la renta se atrasa una y otra vez, el remedio que realmente da Massachusetts es el aviso para desocupar de catorce días, y nuestros aviso de renta atrasada de Massachusetts (en inglés) y aviso de catorce días para pagar la renta o desocupar (en inglés) cubren la secuencia.

No hay ninguna ley sobre aumentos de renta en Massachusetts, así que no hay un plazo de aviso legal. En un contrato por un plazo, la renta simplemente no se puede cambiar durante el plazo. En un arrendamiento a voluntad, cambiar la renta significa cambiar el arrendamiento, y la forma de cambiar un arrendamiento a voluntad es el aviso según el c. 186, §12 — tres meses, o el intervalo de la renta o treinta días, lo que sea más largo, cuando la renta se paga con más frecuencia. Esa sección dispone expresamente que el aviso escrito puede incluir una oferta para establecer un nuevo arrendamiento de la misma vivienda en términos distintos de los del arrendamiento que se termina, y que incluir la oferta no afecta la validez del aviso. Ese es el mecanismo que realmente da Massachusetts para cambiar la renta.

Tampoco hay un límite local a la renta que consultar. El M.G.L. c. 40P, la Massachusetts Rent Control Prohibition Act (ley que prohíbe el control de rentas), dispone que ninguna ciudad ni pueblo puede crear, mantener o hacer cumplir ningún tipo de control de rentas, salvo que un municipio que acepte el capítulo puede adoptar una regulación que cumpla tres condiciones limitadas que fija la sección. Por eso Massachusetts, con todas sus protecciones para los inquilinos, no tiene un límite estatal a la renta.

Lo que Massachusetts sí tiene es una presunción. Un aumento de renta entregado dentro de seis meses después de una actividad protegida del inquilino activa la presunción de represalia del c. 186, §18 y del c. 239, §2A, que solo se puede refutar con pruebas claras y convincentes. Nuestro aviso de aumento de renta de Massachusetts (en inglés) está hecho en torno a esa secuencia.

Un arrendamiento a voluntad. c. 186, §12: los derechos a voluntad pueden terminarse por cualquiera de las partes con tres meses de aviso por escrito; y si la renta pactada se paga en periodos de menos de tres meses, el tiempo de ese aviso es suficiente si es igual al intervalo entre los días de pago o a treinta días, lo que sea más largo. Para un arrendamiento mensual común, eso significa un periodo completo de renta — que en un mes de treinta y un días son treinta y un días, no treinta. Ese “lo que sea más largo” es lo que hace poco seguro un aviso fijo de treinta días.

El c. 186, §13 agrega luego un mínimo para la posesión. Cuando un arrendamiento a voluntad de una vivienda ocupada para habitar se termina sin culpa del inquilino, no se puede presentar ninguna acción para recuperar la posesión ni se puede desposeer al inquilino hasta que haya pasado un periodo igual al intervalo de la renta o a treinta días, lo que sea más largo, desde que el inquilino recibió el aviso por escrito; en una casa de huéspedes donde la renta es semanal o diaria, siete días. El inquilino sigue debiendo la renta a la misma tarifa mientras ocupe la vivienda. Y — una regla que sorprende a los compradores — un arrendamiento a voluntad de una vivienda no termina por efecto de la ley por la venta, transferencia, arrendamiento o ejecución hipotecaria.

Un contrato por un plazo vence en su fecha. Un inquilino que se queda sin el consentimiento del arrendador se convierte en un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance); Massachusetts no tiene una ley de doble renta por quedarse, y la vía para recuperar la posesión es el procedimiento sumario. El c. 239, §1A sí permite que un arrendador residencial presente la demanda antes de que termine el plazo, pero solo con un contrato escrito de por lo menos seis meses con una fecha de terminación indicada, una copia firmada anexada al emplazamiento, no antes de la última fecha para un aviso de renovación y en ningún caso más de treinta días antes de la fecha de terminación indicada, con aviso por correo certificado (registered mail) a cada demandado dentro de veinticuatro horas y motivos sustanciales expuestos en la demanda — y no se puede ejecutar la orden antes del día siguiente a la fecha de terminación indicada.

Terminación anticipada por una víctima de violencia doméstica. El c. 186, §§23 a 29 permite que un inquilino o coinquilino termine el arrendamiento con una notificación escrita al dueño de que un miembro del hogar es víctima de violencia doméstica, violación, agresión sexual o acecho, dada dentro de tres meses del hecho más reciente, o cuando un miembro del hogar tiene un temor razonable de un daño físico grave e inminente. El inquilino debe desocupar dentro de tres meses o el aviso es nulo. La responsabilidad por la renta o por el uso y la ocupación termina treinta días o un periodo completo de renta después de la fecha de desocupación, lo que ocurra al último, la renta pagada por adelantado por un periodo posterior se devuelve, y se debe entregar dentro de treinta días una declaración completa y específica según el §15B y el reembolso. El dueño puede pedir pruebas — una orden según el capítulo 209A o 258E, un registro de una corte o de la policía, o una verificación escrita de un tercero calificado — y debe mantenerlas confidenciales. Los demás inquilinos siguen siendo responsables. El c. 186, §28 hace nula cualquier renuncia a los §§23 a 27.

Nuestros aviso de no renovación de Massachusetts (en inglés) y aviso del inquilino para desocupar (en inglés) cubren las terminaciones comunes.

La falta de pago en Massachusetts se rige por catorce días, pero el derecho a corregirla depende del tipo de arrendamiento, y aquí es donde más se equivocan los resúmenes.

En un contrato escrito — c. 186, §11. Cuando el inquilino no paga o se niega a pagar la renta que se debe según un contrato escrito, un aviso para desocupar de catorce días dado por escrito basta para terminar el contrato, salvo que el inquilino, en el día en que vence la contestación o antes, en la acción del arrendador para recuperar la posesión, pague u ofrezca pagar al arrendador o a su abogado toda la renta que se deba en ese momento, con intereses y costos del juicio. Por lo tanto, el derecho a corregir se extiende hasta el juicio, y no se limita a una vez al año.

En un arrendamiento a voluntad — c. 186, §12. Un aviso de catorce días termina el arrendamiento, siempre que el arrendamiento de un inquilino que no haya recibido un aviso similar en los doce meses anteriores no termine si el inquilino, dentro de diez días después de recibirlo, paga u ofrece pagar al arrendador, a su abogado o a la persona a quien el inquilino normalmente le paga la renta, la cantidad completa de la renta que se deba. Y el §12 exige que el aviso mismo contenga la notificación legal sobre ese derecho, con las palabras que da la sección. Si el aviso la omite, el plazo del inquilino para pagar u ofrecer pagar se extiende hasta el día en que vence la contestación — aunque la omisión no invalida el aviso en ningún otro sentido.

Una sección comercial que no es residencial. El c. 186, §11A se titula “Termination of lease for nonpayment of rent” (terminación del contrato por falta de pago de la renta) y con frecuencia aparece junto al §11 en los resúmenes residenciales. Lea su primera línea: aplica a un contrato escrito de un local con fines distintos de la vivienda. Es una sección comercial, su derecho a corregir aplica solo cuando el arrendador termina con un aviso de catorce días y no según las propias disposiciones del contrato, y no tiene ninguna aplicación a un arrendamiento residencial.

Ambas secciones exigen que una corte, cuando la falta de pago se debió a que el gobierno federal, el Commonwealth o un municipio no envió o no entregó a tiempo un pago de subsistencia o de renta, cheque o vale, aplace la audiencia por no menos de siete días y, si en ese tiempo se ofrece pagar lo atrasado con intereses y costos, trate el arrendamiento como si no se hubiera terminado.

Renunciar a esos avisos es nulo. El c. 186, §15A anula, por ir contra el orden público, cualquier disposición de un contrato residencial cuyo efecto sea renunciar a los avisos que exigen el §11 o el §12.

La posesión solo viene de una corte. La posesión se recupera mediante el procedimiento sumario del c. 239, nunca por mano propia. Sacar o excluir a un inquilino salvo conforme a una orden judicial válida activa el c. 186, §15F: el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento y, en ambos casos, cobrar tres meses de renta o el triple de los daños sufridos, más el costo del juicio, incluidos honorarios razonables de abogado. Intentar recuperar la posesión por la fuerza sin un proceso judicial es además un delito según el c. 186, §14. El c. 239, §§9 a 11 permite una suspensión discrecional de la ejecución con un depósito, y el c. 239, §12 hace nula para las viviendas residenciales cualquier renuncia en el contrato a esas disposiciones de suspensión. Nuestros aviso para corregir o desocupar de Massachusetts (en inglés) y aviso incondicional para desocupar (en inglés) cubren los motivos distintos de la falta de pago.

El estándar de habitabilidad no está en el contrato ni en el capítulo 186. Es el State Sanitary Code, Chapter II — Minimum Standards of Fitness for Human Habitation (código sanitario estatal, normas mínimas de habitabilidad), en 105 CMR 410, adoptado según el M.G.L. c. 111, §127A y aplicado por las juntas locales de salud. Massachusetts también reconoce una garantía implícita de habitabilidad en todo arrendamiento residencial. Un contrato no puede excluir ninguna de las dos.

La disposición más citada es la norma de calefacción del 105 CMR 410.201: durante la temporada de calefacción, que va del dieciséis de septiembre al catorce de junio, el dueño debe dar calefacción en cada cuarto habitable y en cada cuarto con inodoro, regadera o tina a no menos de sesenta y ocho grados Fahrenheit entre las siete de la mañana y las once de la noche y a no menos de sesenta y cuatro grados entre un minuto después de las once de la noche y un minuto antes de las siete de la mañana — y la temperatura no puede en ningún momento pasar de setenta y ocho grados durante esa temporada.

Aviso escrito de una condición insegura — c. 186, §19. El arrendador de cualquier inmueble, salvo una vivienda de dos o tres familias ocupada por el dueño, debe, dentro de un tiempo razonable después de recibir un aviso escrito de un inquilino enviado por correo certificado (registered or certified mail) sobre una condición insegura que no causó el inquilino, un invitado del inquilino ni una persona que ocupa a través del inquilino, actuar con cuidado razonable para corregirla. No se necesita aviso para condiciones inseguras en una parte de la propiedad que no está bajo el control del inquilino, y un aviso de una junta de salud u otra agencia que aplica el código cumple el requisito. Un inquilino u otra persona que esté legítimamente en la propiedad y que se lesione por no corregirla tiene un derecho a demandar por responsabilidad civil (tort). Cualquier renuncia en un contrato residencial es nula. El c. 186, §15E agrega que un dueño no puede defenderse de un reclamo por una lesión en un área común alegando que el defecto existía cuando se rentó, cuando el defecto viola el código local de construcción en el momento de la lesión.

Reparar y descontar — M.G.L. c. 111, §127L, con un límite de cuatro meses de renta. El límite de Massachusetts se expresa en renta, no en dólares. El derecho se activa solo cuando se cumplen todas las condiciones: violaciones a las normas de habitabilidad, o a otra ley aplicable, que puedan poner en peligro o afectar gravemente la salud, la seguridad o el bienestar del inquilino, así certificadas por la junta de salud, la agencia local que aplica el código, el comisionado de inspección de vivienda de Boston, Worcester o Cambridge, o por una corte; el dueño notificado por escrito; y que el dueño no haya comenzado todas las reparaciones necesarias, ni haya contratado por escrito con un tercero para hacerlas, dentro de cinco días después de ese aviso, y no las haya terminado sustancialmente dentro de catorce días — o dentro de cualquier plazo más corto que haya ordenado una junta, agencia o corte.

El inquilino puede entonces reparar y descontar el costo de la renta que se deba después, hasta cuatro meses de renta en cualquier periodo de doce meses o periodo de ocupación, lo que sea más corto, calculado con la renta mensual más alta de ese periodo. Cuando la violación afecta más de una unidad o un área común, cuatro meses de renta es el total entre todos los inquilinos afectados. Como alternativa, el inquilino puede considerar el contrato anulado, pagar solo el valor justo del uso y la ocupación, y desocupar dentro de un tiempo razonable.

La sección también tiene protecciones para el dueño. Un descuento excesivo o no razonable se puede recuperar en una acción de contrato pero no en una acción de posesión, y los criterios para decidir si no es razonable incluyen las alternativas que tenía el inquilino, la urgencia de la reparación y la calidad y el costo del trabajo. Ningún dueño puede aumentar la renta por reparaciones hechas según el §127L salvo por orden judicial, y el c. 186, §18 aplica a cualquier aumento así. El derecho no cubre condiciones causadas por el inquilino, su hogar, su invitado o su visita de negocios, y se pierde cuando el inquilino negó el acceso sin motivo razonable. Una renuncia al §127L en el contrato es nula — con una excepción: un pacto en un contrato de dos años de duración, sin contar renovaciones, en el que el inquilino se compromete a hacer reparaciones o renovaciones definidas a cambio de una renta sustancialmente más baja.

Retención de la renta — M.G.L. c. 239, §8A. En un procedimiento sumario presentado con un aviso para desocupar por falta de pago, o cuando el arrendamiento terminó sin culpa del inquilino, el inquilino puede alegar como defensa o contrademanda cualquier reclamo que surja de la propiedad, la renta, el arrendamiento o la ocupación por incumplimiento de la garantía, por incumplimiento de una disposición importante del contrato, o por violación de cualquier otra ley — incluida la diferencia entre la renta acordada y el valor justo del uso y la ocupación, y las cantidades gastadas razonablemente según el §127L. Probar que la vivienda viola la norma de habitabilidad y que las condiciones pueden poner en peligro o afectar gravemente la salud, la seguridad o el bienestar crea una presunción a favor del inquilino, y probar el aviso escrito de una inspección de la junta de salud crea una presunción de que el dueño lo sabía.

La regla sobre el resultado es la que los arrendadores subestiman: no se recupera la posesión cuando la cantidad que se le debe al arrendador es igual o menor que la cantidad que se le debe al inquilino. Cuando la cifra del arrendador es mayor, el inquilino todavía puede conservar la posesión pagándole el saldo al secretario de la corte dentro de una semana después de recibir el aviso escrito del saldo. Cualquier disposición que pretenda renunciar al §8A va contra el orden público y es nula.

Massachusetts tiene muchas más sanciones de lo normal, y están repartidas en varios capítulos en lugar de reunidas en un solo lugar.

Disfrute pacífico — c. 186, §14. Un arrendador obligado por la ley o por los términos expresos o implícitos del arrendamiento a proporcionar agua, agua caliente, calefacción, luz, energía, gas, servicio de elevador, servicio telefónico, servicio de conserjería o refrigeración que de forma intencional o deliberada no lo proporcione cuando sea necesario para el uso adecuado o habitual de la vivienda; o que interfiera directa o indirectamente con que otro lo proporcione; o que le pase la responsabilidad de una factura de servicios al ocupante sin su conocimiento o consentimiento; o que interfiera directa o indirectamente con el disfrute pacífico de una vivienda residencial; o que intente recuperar la posesión por la fuerza sin un proceso judicial — será castigado con una multa de no menos de veinticinco ni más de trescientos dólares, o con prisión de no más de seis meses. La misma persona también responde por los daños reales y consecuenciales o tres meses de renta, lo que sea mayor, más los costos de la acción, incluidos honorarios razonables de abogado, todo lo cual se puede aplicar como compensación o deducción contra un reclamo por renta. La Superior Court y la District Court tienen competencia de equidad para impedir las violaciones. Cualquier renuncia en un contrato es nula, salvo dos excepciones limitadas para restricciones de servicio impuestas por el gobierno e interrupciones durante reparaciones necesarias o por causas naturales fuera del control del arrendador.

Desalojo ilegal — c. 186, §15F. Tres meses de renta o el triple de los daños sufridos, más el costo del juicio, incluidos honorarios razonables de abogado. La misma sección anula una renuncia al juicio con jurado y cualquier cláusula que diga que ningún acto u omisión del arrendador es un desalojo implícito (constructive eviction).

Represalia — c. 186, §18. Daños de no menos de un mes de renta y no más de tres meses de renta, o los daños reales sufridos, lo que sea mayor, más los costos del juicio, incluidos honorarios razonables de abogado.

Depósito de seguridad — c. 186, §15B. El triple del depósito más intereses del cinco por ciento, costos judiciales y honorarios razonables de abogado por un incumplimiento de los incisos (a), (d) o (e); pérdida de todo el depósito y de cualquier contrademanda por daños por cualquiera de los cinco; el triple de los intereses sobre la renta del último mes, más costos y honorarios, por no pagarlos dentro de treinta días después de la terminación.

Plomo — c. 111, §197A(e). Todos los daños causados por el incumplimiento, más una penalidad que no pase de mil dólares, y un acto desleal y engañoso según el capítulo 93A cuando el dueño se dedica al comercio. El c. 111, §199A agrega que negarse a rentar, negarse a renovar o desalojar a familias con niños por motivos de plomo es una práctica ilegal según el capítulo 151B y además viola el capítulo 93A y el c. 186, §18.

Multas menores. No más de trescientos dólares por no entregar el contrato acordado verbalmente según el §15D; no más de quinientos dólares por no informar los datos del seguro contra incendios según el §21.

Y encima de todo — el capítulo 93A. El c. 93A, §2(a) declara ilegales los actos o prácticas desleales o engañosos en el comercio, y el §2(c) es la autoridad con la que el Attorney General dictó el 940 CMR 3.17. El c. 93A, §9 da los daños reales o veinticinco dólares, lo que sea mayor, dobles o triples cuando la violación fue intencional o a sabiendas o cuando se negó de mala fe un remedio ante una demanda escrita, más honorarios razonables de abogado y costos. El inquilino debe enviar una demanda escrita de remedio treinta días antes de presentar la demanda — pero ese requisito no aplica cuando el reclamo se presenta como contrademanda o demanda cruzada, que es precisamente como llega en la mayoría de los casos de desalojo.

Solo según el M.G.L. c. 186, §22, y las condiciones se suman. Esta sección no aparece en ninguna de las plantillas que salen en los resultados y es una trampa real de cumplimiento en los edificios de tres pisos (triple-deckers) y en los edificios multifamiliares pequeños.

El equipo de submedición que cumpla las normas de precisión y prueba de la American Water Works Association debe ser instalado por un plomero con licencia a costa del arrendador para cada unidad de vivienda y para las áreas comunes, de modo que toda el agua usada en el edificio se mida tanto con el medidor principal como con un submedidor. Deben estar instaladas y funcionando en la unidad regaderas y llaves de bajo flujo e inodoros de ultra bajo consumo. El arrendador debe certificar el cumplimiento ante la junta de salud bajo pena de perjurio. La unidad solo es elegible al inicio de un nuevo arrendamiento — la primera ocupación, o después de que el inquilino anterior se fue por su voluntad o fue desalojado por falta de pago o incumplimiento — y nunca para un inquilino reubicado sin su voluntad dentro del mismo edificio o complejo. Debe haber un contrato de renta escrito y firmado que prevea clara y visiblemente el cargo y que explique por completo el sistema de cobro en lenguaje sencillo. El total cobrado por cualquier periodo de facturación no puede pasar del costo calculado del arrendador por unidad de agua según el §22(g) multiplicado por las unidades de agua entregadas exclusivamente a la unidad en ese periodo.

Y el §22(j) es tajante: el arrendador no puede cobrar ni recuperar ningún cargo adicional de servicio, administración, instalación, lectura de medidor, prueba de medidor, facturación o submedición, sea cual sea su nombre. El arrendador no puede cortar ni negar el servicio de agua porque no se pagó un cargo por submedición, conserva el deber de mantener en buen funcionamiento el sistema de agua y cada submedidor, y debe acreditar o reembolsar una fuga o un submedidor que mide mal según el §22(n) y (o).

Massachusetts no reúne sus términos prohibidos en una sola lista como lo hace un estado que sigue la ley uniforme; los reparte, y les da una consecuencia distinta. Según el §15B(6)(c), usar en cualquier contrato firmado por el inquilino una disposición que contradiga el §15B e intentar hacerla cumplir — o intentar obtener una renuncia a cualquier disposición de la sección — le cuesta al arrendador el derecho a retener cualquier parte del depósito de seguridad y el derecho a contrademandar por daños a la vivienda. En la mayoría de los estados una mala cláusula simplemente es nula. En Massachusetts la mala cláusula es por sí misma la violación. Este contrato no puede contener, y no contiene:

• Ninguna disposición que contradiga el §15B, ni ninguna renuncia a él — nula e inaplicable por ir contra el orden público según el §15B(8).
• Ningún pago al mudarse aparte de los cuatro permitidos — §15B(1)(b).
• Ningún interés ni penalidad sobre la renta antes de que tenga treinta días de atraso — §15B(1)(c) y 940 CMR 3.17(6)(a).
• Ningún derecho de entrada aparte de inspeccionar, reparar y mostrar la unidad — §15B(1)(a).
• Ninguna cláusula de exoneración o indemnización que libere al arrendador o limite su responsabilidad por lesiones, pérdidas, daños o responsabilidad que surjan de una omisión, culpa, negligencia u otra mala conducta del arrendador en la propiedad o alrededor de ella o en cualquier elevador, escalera, pasillo u otra parte accesoria — c. 186, §15, que es la sección de no responsabilidad y que con frecuencia se nombra mal en los resúmenes.
• Ninguna renuncia a los avisos del §11 o del §12 — c. 186, §15A.
• Ninguna renuncia al juicio con jurado, ni ninguna cláusula que diga que ningún acto u omisión del arrendador es un desalojo implícito — c. 186, §15F.
• Ninguna renuncia a la protección del disfrute pacífico — c. 186, §14.
• Ninguna cláusula que permita terminar el contrato porque el inquilino tiene o tendrá un hijo — c. 186, §16.
• Una cláusula de aumento de impuestos que no indique la parte proporcional del inquilino, el porcentaje exacto y el reembolso por una reducción de impuestos — c. 186, §15C.
• Ninguna renuncia a reparar y descontar — c. 111, §127L, salvo el pacto de dos años de reparaciones definidas a cambio de una renta más baja.
• Ninguna renuncia a la defensa y contrademanda por retención de la renta — c. 239, §8A.
• Ninguna renuncia a la protección contra represalias, al deber sobre condiciones inseguras, a la regla sobre defectos en áreas comunes, al aviso del seguro, al deber de entregar copia del contrato ni a las protecciones por violencia doméstica — §§18, 19, 15E, 21, 15D y 28.
• Ninguna renuncia a las disposiciones de suspensión de la ejecución para viviendas residenciales — c. 239, §12.

La cláusula de honorarios de abogado está permitida — pero la ley la hace recíproca. El c. 186, §20 no prohíbe una cláusula de honorarios a favor del arrendador y no exige que el contrato diga nada. Cuando un contrato residencial dispone que el arrendador puede recuperar los honorarios de abogado y los gastos que tenga porque el inquilino no cumplió un pacto, o que las cantidades que pagó el arrendador las debe pagar el inquilino como renta adicional, se incluirá implícitamente en ese contrato un pacto por el que el arrendador pagará los honorarios razonables de abogado y los gastos del inquilino que resulten de que el arrendador no cumpla, y los de la defensa exitosa en cualquier acción o procedimiento sumario que haya iniciado el arrendador y que surja del contrato — que se pueden cobrar en una acción separada o por contrademanda. Cualquier renuncia al §20 es nula por ir contra el orden público. Por lo tanto, en Massachusetts no existe una cláusula de honorarios de un solo lado: redactar una a favor del arrendador crea automáticamente el derecho equivalente del inquilino. La cláusula opcional del formulario de arriba genera solo la versión recíproca, que es la única versión que la ley leerá en el contrato de todos modos.

Massachusetts reparte los avisos del contrato entre el capítulo 186, la ley del plomo del capítulo 111 y la regulación de rentas del Attorney General. Dos de los más importantes no están en las General Laws, y por eso una página armada solo a partir del código de leyes está incompleta.

Declaración del estado de la vivienda — c. 186, §15B(2)(c). Dentro de diez días del inicio del arrendamiento o al recibir el depósito, lo que ocurra al último, en letra negrita de doce puntos, con el intercambio de quince días descrito arriba.

Recibo del depósito de seguridad — c. 186, §15B(2)(b). Firmado, en el momento del pago, con la cantidad, quien lo recibe, el arrendador cuando lo recibe un agente, la fecha y una descripción de la vivienda.

Recibo del banco — c. 186, §15B(3)(a). Dentro de treinta días: el nombre y la ubicación del banco, la cantidad y el número de cuenta.

Recibo de la renta del último mes y aviso de intereses — c. 186, §15B(2)(a). En el momento del pago, con la declaración del derecho a intereses del cinco por ciento y el recordatorio de dar una dirección de reenvío.

Identificación del dueño y del responsable del mantenimiento — 940 CMR 3.17(3)(b). Los nombres, direcciones y teléfonos del dueño y de cualquier responsable del cuidado, mantenimiento y reparación de la propiedad, y de la persona autorizada para recibir avisos de violaciones a la ley y emplazamientos y notificaciones judiciales (service of process) — indicados de forma completa y visible en el propio contrato, en lenguaje sencillo y fácil de entender.

Copia firmada del contrato dentro de treinta días — 940 CMR 3.17(3)(c), con el c. 186, §15D. Sí, Massachusetts sí lo exige, y no, no está en el capítulo 186 para el contrato escrito común. La regulación hace que sea una práctica desleal y engañosa no entregarle al inquilino una copia firmada de cualquier contrato de renta escrito dentro de treinta días después de obtener la firma del inquilino.

Massachusetts Tenant Lead Law Notification — c. 111, §197A(d). La sección se titula “Notice to prospective purchasers” (aviso a posibles compradores) y la mayor parte trata de ventas — otra razón para leer la ley y no una lista de citas. El deber hacia el inquilino está en el inciso (d): antes de celebrar un contrato de arrendamiento, el dueño, o la persona a quien normalmente se paga la renta, debe entregarle al posible inquilino el formulario y los materiales de notificación estándar, llenados con el nombre, la dirección y el teléfono del dueño o de su agente administrador y la dirección y el teléfono del programa estatal de prevención del envenenamiento infantil por plomo; una copia del informe de inspección de pintura con plomo, la carta de control provisional, la carta de cumplimiento o el plan de eliminación más reciente que aplique a la unidad y a las áreas comunes o superficies exteriores; y dos copias de una declaración que certifique que el inquilino recibió todo eso, una para cada parte — y la ley permite expresamente incluir esa certificación como una disposición del contrato de arrendamiento escrito, que es como la maneja el generador. El dueño también debe informar cualquier ubicación que realmente conozca de pintura, yeso o material estructural accesible que contenga plomo, incluido el material que se ha cubierto o encapsulado.

Pintura con base de plomo (federal) — 42 U.S.C. 4852d. Obligatorio para cualquier vivienda construida antes de 1978, además de la notificación de Massachusetts y no en su lugar. Nuestro formulario de aviso sobre pintura con base de plomo de Massachusetts (en inglés) cubre el lado federal.

Seguro contra incendios si se pide por escrito — c. 186, §21. Dentro de quince días después de una petición escrita de un inquilino, un ocupante legal, un funcionario del código o de la policía o un funcionario municipal, el arrendador debe informar por escrito el nombre de la compañía que asegura la propiedad contra pérdidas o daños por incendio, la cantidad de seguro que da cada una, y el nombre de cualquier persona que recibiría el pago por una pérdida cubierta. Una multa de hasta quinientos dólares; una renuncia es nula.

Submedición del agua — c. 186, §22(f), y aumento de impuestos — c. 186, §15C, cada uno obligatorio siempre que el cargo correspondiente se le pase al inquilino, y cada uno descrito en su propia sección arriba.

Massachusetts no exige en un contrato residencial ningún aviso sobre radón, riesgo de inundación, moho, asbesto, metanfetamina, material militar explosivo, demolición, el registro de delincuentes sexuales, rociadores contra incendios ni servicios compartidos. Cada uno de esos viene del código de leyes de otro estado. Massachusetts tampoco tiene una ley estatal de aviso sobre plagas, aunque rentar una unidad con una plaga conocida viola el código sanitario y el 940 CMR 3.17(1), y algunos municipios imponen sus propias reglas sobre chinches de cama.

Recurso oficial en español para arrendadores e inquilinos: Guía de la Fiscal General sobre derechos de arrendador e inquilino (Massachusetts) — guía de 2025 de la oficina del Attorney General (procurador general) de Massachusetts, dirigida a arrendadores e inquilinos, sobre contratos, cargos permitidos, desalojos, condiciones habitables y discriminación; es informativa y no sustituye asesoría legal. La página de enlace está en inglés y ofrece la guía en español en PDF. La enlazamos solo como referencia; no significa que la oficina del Attorney General respalde esta página.

Sí, y es una de las más fuertes del país. El M.G.L. c. 186, §18 hace responsable a una persona que amenaza o toma represalias contra un inquilino residencial por daños de no menos de un mes de renta y no más de tres meses de renta, o los daños reales sufridos, lo que sea mayor, más los costos del juicio, incluidos honorarios razonables de abogado. Las actividades protegidas son amplias: iniciar, continuar u obtener un remedio en una acción judicial o administrativa para hacer cumplir cualquier ley que regule las viviendas residenciales; ejercer derechos según el c. 164, §124D; reportar una violación o sospecha de violación de un código de salud o de construcción, o de cualquier otra ley que regule las viviendas residenciales, a la junta de salud o, en Boston, al comisionado de inspección de vivienda; reportar o quejarse de esa violación por escrito al arrendador o a su agente; organizar o unirse a un sindicato de inquilinos; y hacer o expresar la intención de hacer un pago de renta a una organización de propietarios de unidades según el c. 183A, §6(c).

La presunción es la parte que funciona. Recibir un aviso de terminación por un motivo distinto de la falta de pago de la renta, un aumento de renta, o cualquier cambio sustancial en los términos del arrendamiento dentro de seis meses después de que el inquilino realizó una actividad protegida — o después de que otra persona lo hizo en nombre del inquilino o en relación con el edificio — crea una presunción refutable de que el aviso o la acción es una represalia. Se refuta solo con pruebas claras y convincentes de que la acción no fue una represalia, de que el arrendador tenía una justificación independiente suficiente, y de que el arrendador de hecho habría tomado esa acción, de la misma manera y al mismo tiempo, sin importar la actividad del inquilino. Cualquier renuncia en un contrato es nula.

El c. 239, §2A lleva la misma presunción al caso de desalojo como una defensa en el procedimiento sumario, y amplía la lista protegida a las acciones tomadas según el c. 209A, §3 o el c. 258E, §3, a los remedios pedidos según el c. 186, §§23 a 29, y a reportar violencia doméstica, violación, agresión sexual o acecho, o una violación de una orden de protección, a la policía o a las autoridades.

• Cobrar un quinto pago al mudarse. Un cargo por solicitud, por mascota, por limpieza o administrativo al inicio del arrendamiento o antes viola la lista cerrada del §15B(1)(b).
• Dejar que un corredor le cobre al inquilino. Desde el 1 de agosto de 2025 el límite obliga a un agente del arrendador y cubre los pagos hechos a un agente.
• Depositar el depósito en la cuenta operativa. El §15B(3)(a) exige una cuenta separada que genere intereses en un banco ubicado dentro del Commonwealth, y este es un incumplimiento con daños triples.
• Nunca enviar el recibo del banco de treinta días. El inquilino tiene derecho a la devolución inmediata del depósito.
• Omitir el número de cuenta en el recibo. La ley lo nombra expresamente junto con el banco y la cantidad.
• Omitir la declaración del estado de la vivienda, o enviarla tarde. Diez días, negrita de doce puntos, y es la única base contra la que el §15B(4) le permite descontar.
• Descontar por algo que ya estaba en la declaración del estado de la vivienda. Prohibido del todo por el §15B(4), salvo que el arrendador lo haya reparado y pueda probar que el daño nuevo no tiene relación.
• Olvidar los intereses del depósito, o pagarlos solo al mudarse. Cinco por ciento anual con un estado de cuenta cada año cuando el depósito se guarda un año o más.
• Olvidar por completo los intereses de la renta del último mes. Corren desde el primer día sin periodo mínimo, y no pagarlos dentro de treinta días después de la terminación cuesta el triple de los intereses más costos y honorarios.
• Devolver el depósito tarde. Treinta días, y este es el tercer incumplimiento con daños triples.
• Enviar una lista detallada sin jurar, o sin presupuestos ni recibos. El §15B(4) exige que esté jurada bajo pena de perjurio con pruebas escritas del costo.
• Vender el edificio sin transferir el depósito. El §15B(5), y el sucesor tiene cuarenta y cinco días para avisarle al inquilino.
• Cobrar un cargo por atraso el sexto día. Ningún interés ni penalidad hasta que la renta tenga treinta días de atraso — §15B(1)(c) y 940 CMR 3.17(6)(a).
• Escribir un aviso de entrada de veinticuatro horas. Massachusetts no tiene un número de horas; limita los fines, y una cláusula de entrada más amplia es un riesgo de pérdida del depósito según el §15B(6)(c).
• Dar treinta días fijos para terminar un arrendamiento a voluntad. El §12 exige el intervalo de la renta o treinta días, lo que sea más largo — un periodo completo de renta.
• Omitir la notificación de corrección en diez días en un aviso de catorce días a un inquilino a voluntad. El plazo para corregir se extiende entonces hasta el día en que vence la contestación.
• Apoyarse en el c. 186, §11A para un arrendamiento residencial. Rige locales con fines distintos de la vivienda.
• Cortar la calefacción, el agua caliente o la electricidad para sacar a un inquilino. Un delito según el §14, más tres meses de renta o los daños reales y consecuenciales, lo que sea mayor.
• Cambiar las cerraduras sin una orden judicial. §15F: tres meses de renta o daños triples, más costos y honorarios.
• Aumentar la renta dentro de seis meses de una queja por escrito. Se presume represalia según el §18, refutable solo con pruebas claras y convincentes.
• Copiar una cláusula de honorarios de un solo lado. El §20 implica el derecho equivalente del inquilino y anula cualquier renuncia.
• Agregar una renuncia al juicio con jurado o una cláusula de que no hay desalojo implícito. Ambas son nulas según el §15F.
• Agregar una cláusula de exoneración o de indemnización. Nula según el §15.
• Cobrar el agua sin submedidores, aparatos de ahorro, certificación y una cláusula escrita expresa. Y nunca con un cargo administrativo o de lectura de medidor — §22(j).
• Entregar solo el folleto federal sobre plomo. Massachusetts exige su propia Tenant Lead Law Notification, el informe o la carta más reciente, y dos certificaciones firmadas, según el c. 111, §197A(d).
• Nunca entregarle al inquilino una copia firmada del contrato. Treinta días desde la firma del inquilino — 940 CMR 3.17(3)(c).

Un contrato bien redactado decide quién gana una disputa; la verificación decide si habrá una. Massachusetts es el estado donde eso más importa, porque muchos de sus remedios dependen del propio cumplimiento del arrendador mucho antes de llegar a la conducta del inquilino — el triple del depósito por la cuenta de banco equivocada, tres meses de renta por cambiar las cerraduras, de uno a tres meses de renta por un aumento de renta entregado en el momento equivocado. Los ingresos comprobables, un buen historial de pagos y la ausencia de demandas de desalojo anteriores siguen siendo los mejores indicadores de un arrendamiento tranquilo, y Massachusetts no permite ningún cargo por solicitud para pagar la verificación, así que el costo lo absorbe el arrendador y la decisión debe tomarse bien. Nuestro informe de verificación de inquilinos cubre crédito, demandas de desalojo presentadas, antecedentes penales y verificación de empleo cuando esté disponible. Verifique primero, formalice el arrendamiento con este contrato, y tenga a la mano nuestra guía de Massachusetts sobre mascotas y animales de asistencia (en inglés) antes de escribir una cláusula de mascotas — recordando que un depósito por mascota al mudarse no es uno de los cuatro pagos permitidos.

Publicado por Tenant Screening Background Check

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