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Relación deuda-ingreso (DTI) del inquilino: cómo calcularla y usarla

Guía para arrendadores en Estados Unidos: qué deudas contar, de dónde sale cada número, ejemplos resueltos, límites habituales y las reglas de vivienda justa y de la FCRA que aplican.

¿Qué es la relación deuda-ingreso (DTI)?

La relación deuda-ingreso, conocida por su sigla en inglés DTI (debt-to-income ratio), es el porcentaje del ingreso bruto mensual de una persona que ya está comprometido con pagos de deudas. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) la define como la suma de todos los pagos mensuales de deudas dividida entre el ingreso bruto mensual.

La fórmula es una sola división:

La DTI nació en el mundo de los préstamos: los bancos la usan para decidir si una persona puede asumir una hipoteca o un préstamo nuevo. Un arrendador la usa por la misma razón. La renta es un pago fijo que compite cada mes con la cuota del auto, los préstamos estudiantiles y las tarjetas. Un solicitante con buen salario pero con la mitad del ingreso comprometida en deudas tiene menos margen para un imprevisto que otro con el mismo salario y sin deudas.

La DTI no mide si la persona paga a tiempo. Eso lo muestra el historial de pagos del informe de crédito. Tampoco mide cuánto gana. Eso lo prueban los documentos de ingresos que usted verifica. La DTI une las dos cosas y responde otra pregunta: ¿cuánto del ingreso le queda libre a esta persona para pagar la renta?

¿La DTI del inquilino incluye la renta?

Depende de qué versión use, y aquí las páginas que circulan en internet se contradicen. Algunas dicen que la renta nunca forma parte de la DTI; otras la suman siempre. Las dos tienen razón a medias, porque describen dos cálculos distintos:

En los préstamos hipotecarios se habla de una relación “de vivienda” (front-end), que solo mira el pago de la casa, y de una relación total (back-end), que suma la vivienda y las demás deudas. Para un arrendador, la equivalencia es directa: la relación renta-ingreso es la de vivienda y la “DTI con la renta nueva” es la total.

La renta que el solicitante paga hoy no se suma: dejará de pagarla cuando se mude a su vivienda. Solo se suma la renta que usted cobrará. Lo importante es que su criterio escrito diga cuál de los cálculos usa. “DTI máxima de 45%” no significa lo mismo con la renta que sin ella.

¿Qué deudas se cuentan y cuáles no?

La DTI cuenta obligaciones mensuales recurrentes: pagos que la persona debe hacer cada mes por un contrato o una orden. No cuenta gastos de vida que varían o que la persona puede recortar.

¿Por qué se usa el pago mínimo de las tarjetas y no el saldo?

Porque la DTI compara pagos mensuales con ingresos mensuales. Un saldo de $5,000 en una tarjeta no es un pago de $5,000 al mes; lo que la persona está obligada a pagar cada mes es el mínimo. El saldo sí importa, pero para otra medida: la utilización del crédito, que explicamos en nuestra guía sobre las líneas de crédito en el reporte.

¿Y las cobranzas?

Una cuenta en cobranza sin plan de pago no tiene cuota mensual, así que no entra en la división. Eso no la vuelve irrelevante: dice algo sobre cómo la persona manejó una deuda. Evalúela en su criterio de historial de crédito, no en la DTI. Si el solicitante le muestra un acuerdo de pago por escrito con la agencia, entonces sí hay una cuota mensual que contar.

¿De dónde sale cada número?

Una DTI es tan confiable como los dos números que la forman. Cada uno sale de una fuente distinta.

El ingreso: de los documentos que usted verifica

El ingreso bruto mensual sale de los documentos del solicitante: talones de pago, formularios W-2 o 1099, la declaración de impuestos o su transcripción del IRS, estados de cuenta bancarios, una carta del empleador o de oferta de empleo, o cartas de beneficios. Usted los revisa y los confirma en el origen. Explicamos cada documento en nuestra guía de comprobante de ingresos para rentar, y los casos especiales en carta de beneficios del Seguro Social y carta de oferta de trabajo para rentar.

Use el ingreso bruto (antes de impuestos y deducciones), porque es la cifra uniforme en todos los documentos. Para ingresos variables (comisiones, propinas, trabajo independiente) use un promedio de varios meses o de uno o dos años, no el mejor mes. Para un trabajador independiente, lo razonable es el ingreso neto del negocio que aparece en su declaración de impuestos, porque es el dinero que queda después de los gastos del negocio.

Las deudas: del informe de crédito y de la solicitud

Las cuotas mensuales salen sobre todo del informe de crédito. Cada cuenta (línea comercial) muestra el tipo de cuenta, el saldo y, en la mayoría de los casos, el pago mensual programado que reporta el acreedor. Súmelas cuenta por cuenta y no dependa solo del total del resumen: confirme en cada línea que la cuenta está abierta, que es del solicitante y no de un usuario autorizado, y que la cuota es actual.

Pero no todas las deudas aparecen en un informe de crédito. Suelen faltar los préstamos entre familiares, la manutención ordenada por un tribunal (se reporta en algunos casos, no en todos), algunos préstamos de día de pago y algunos planes de “compre ahora y pague después”. Por eso conviene que su solicitud de renta tenga una pregunta igual para todos: “Enumere sus pagos mensuales de deudas, incluidos préstamos y pagos ordenados por un tribunal”. Puede usar nuestra solicitud de renta para arrendadores como base.

¿Y si una cuenta no muestra el pago mensual?

Pasa con frecuencia, sobre todo con tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles en diferimiento. Tiene tres opciones razonables, y lo importante es elegir una por escrito y usarla siempre:

• Pedir el estado de cuenta más reciente y usar el pago mínimo que aparece ahí.
• Usar una regla fija de porcentaje. Como referencia, la guía de venta de Fannie Mae para hipotecas (sección B3-6-05) indica que, si el informe no muestra un pago mínimo en una cuenta renovable y no hay otro documento, el prestamista debe usar el 5% del saldo. Para un préstamo estudiantil diferido o en suspensión de pagos, permite calcular un pago del 1% del saldo o usar el pago documentado del plan de pagos, y acepta un pago documentado de $0 en un plan basado en los ingresos.
• Pedir al acreedor o al solicitante el documento del plan de pagos (por ejemplo, la carta del administrador del préstamo estudiantil).

La regla de Fannie Mae es para hipotecas, no para rentas: úsela solo como un punto de partida conocido, no como una obligación legal.

¿Cómo se calcula la DTI de un solicitante paso a paso?

1. Escriba antes su criterio. Decida qué versión usa (con o sin la renta nueva), qué límite acepta y qué hace si alguien lo supera (rechazo, fiador o revisión adicional).
2. Verifique el ingreso bruto mensual con los documentos del solicitante y confírmelo en el origen. Si hay varios adultos que firmarán, sume sus ingresos según su política.
3. Obtenga el informe de crédito con la autorización del solicitante y confirme que es de la persona correcta: nombre, fecha de nacimiento y domicilios.
4. Liste cada cuota mensual de las cuentas abiertas del solicitante. Deje fuera las cuentas cerradas, pagadas, descargadas en bancarrota o de usuario autorizado.
5. Agregue las deudas declaradas en la solicitud que no aparecen en el informe, como la manutención ordenada por un tribunal.
6. Complete los pagos que faltan con la regla escrita que eligió (estado de cuenta o porcentaje fijo).
7. Divida y compare. Calcule la DTI sin la renta y con la renta que usted cobrará (o con la parte que paga el inquilino si tiene un vale) y compárela con su límite.
8. Anote el cálculo en el expediente del solicitante: cada cuota, su fuente y el resultado. Si la decisión es desfavorable, esas notas le sirven para el aviso de acción adversa.

Ejemplos resueltos

Las cifras son ilustrativas. El límite de cada ejemplo es un supuesto, no una recomendación ni una regla legal.

¿Qué porcentaje de DTI es aceptable para rentar?

Ninguna ley federal fija una DTI máxima para rentar. Las cifras que verá en internet son prácticas de la industria, y varían mucho. Las páginas de empresas de verificación y administración citan, por ejemplo, que una DTI con la renta de 36% o menos es “buena”, que 43% a 45% es un máximo frecuente y que más de 50% es una señal de alerta. Son opiniones de mercado, no normas.

La única referencia federal de asequibilidad es otra: las políticas federales de vivienda suelen considerar que una vivienda es asequible si cuesta no más del 30% del ingreso del hogar. Quien paga más se considera “con carga de costos de vivienda”, y quien paga más de la mitad, “con carga severa”. Según el Servicio de Investigación del Congreso (CRS), en 2023 el 49.5% de los hogares que rentan tenía carga de costos de vivienda y el 26.5% tenía carga severa. Esa medida solo mira la vivienda (renta más servicios públicos), no las demás deudas, pero ayuda a entender el mercado: un límite muy estricto deja fuera a una gran parte de los inquilinos reales.

¿Cómo elegir su número? Algunas ideas:

• Úselo junto con otros criterios, no como filtro único. Una DTI alta con un historial de pagos impecable de varios años no es lo mismo que una DTI alta con cuentas atrasadas.
• Use rangos en lugar de un corte único. Por ejemplo: hasta cierto porcentaje se aprueba; en un rango intermedio se aprueba con fiador o con un depósito dentro del límite legal de su estado; por encima, se rechaza.
• No copie los límites de las hipotecas sin pensar. Una hipoteca es un préstamo de 30 años; un contrato de renta suele ser de un año. Los programas hipotecarios fijan sus propios límites, que no le obligan a usted.
• Revise el resultado. Si su límite rechaza a casi todos los solicitantes que antes pagaban bien, probablemente está mal calibrado.

DTI, regla de 3 veces la renta e ingreso residual: ¿cuál usar?

Son tres formas de mirar la misma pregunta, y cada una ve algo que las otras no ven:

En el ejemplo 1, el ingreso residual es de $5,200 − $2,285 = $2,915 al mes antes de impuestos. Para un hogar de una persona puede ser holgado; para un hogar grande, menos. Muchos arrendadores usan la regla de 3 veces como primer filtro y la DTI para los casos cercanos al límite. Lo que no debe hacer es aplicar la DTI solo a algunos solicitantes: si la usa, úsela con todos.

¿Cómo se aplica la DTI a solicitantes con vales de vivienda?

Con un vale de elección de vivienda (conocido como Sección 8), la agencia de vivienda pública paga una parte de la renta directamente al arrendador y el inquilino paga el resto. Por ley federal, la parte de la familia es, en general, la mayor entre el 30% de su ingreso mensual ajustado y el 10% de su ingreso mensual, y al empezar a recibir el vale en una vivienda no se le puede exigir más del 40% de su ingreso mensual ajustado (42 U.S.C. § 1437f(o)(2) y (o)(3)).

Calcular la DTI sobre la renta completa, como en el ejemplo 4, deja fuera casi siempre a quien tiene un vale. Al menos cuatro estados tratan este cálculo de forma expresa:

• Nueva Jersey: la reforma de la Ley contra la Discriminación firmada el 12 de enero de 2026 prohíbe aplicar, al evaluar la elegibilidad para rentar, “cualquier requisito de ingreso mínimo o estándar financiero” que no se base exclusivamente en la parte de la renta que pagará el inquilino (N.J.S.A. 10:5-12, según la P.L.2025, c.251). Una DTI es un estándar financiero.
• California: cuando hay un subsidio de renta del gobierno, el arrendador no puede usar un estándar financiero o de ingresos que no se base en la parte de la renta que paga el inquilino, ni usar el historial de crédito sin ofrecer al solicitante la opción de presentar pruebas alternativas, legales y verificables, de su capacidad de pagar esa parte (Código de Gobierno de California § 12955(o)).
• Washington: si el arrendador exige un nivel mínimo de ingresos, el monto de un vale o subsidio de renta debe restarse de la renta mensual antes de calcular si el solicitante cumple el criterio (RCW 59.18.255). La ley habla de un umbral de ingresos; aplicar la misma lógica a su DTI es la forma coherente de hacerlo.
• Colorado: el arrendador no puede considerar ni preguntar el monto de los ingresos salvo para confirmar que el ingreso anual es al menos el 200% de la renta anual (con un subsidio, de la parte que paga el inquilino), y no puede exigir más. Con un subsidio, tampoco puede considerar el puntaje de crédito, un evento de crédito adverso ni la falta de puntaje, salvo que la ley federal lo exija (C.R.S. § 38-12-904(1)(c) y (d)). En Colorado, por tanto, no use la regla de 3 veces la renta como criterio, y consulte a un abogado antes de usar la DTI, salvo en viviendas con requisitos de ingresos de un programa que lo exija (§ 38-12-904(1)(e)).

Además, muchos estados y ciudades prohíben la discriminación por fuente de ingresos. En esos lugares, aplicar a un solicitante con vale una DTI calculada sobre la renta completa puede equivaler a rechazarlo por su fuente de ingresos. Hay una tabla de leyes estatales en nuestra guía de comprobante de ingresos. Aunque su estado no tenga una regla expresa, calcular sobre la parte del inquilino es la forma lógica de medir lo que la persona realmente pagará.

¿Cómo evitar que la DTI cause problemas de vivienda justa?

La Ley de Vivienda Justa prohíbe negarse a rentar por raza, color, religión, sexo, estado familiar u origen nacional, y protege también a las personas con discapacidad (42 U.S.C. § 3604). Una DTI parece neutral, pero puede aplicarse de forma desigual o tener un efecto desproporcionado. La Corte Suprema confirmó en 2015 que la ley permite reclamos por “impacto dispar” (Texas Dept. of Housing and Community Affairs v. Inclusive Communities Project, 576 U.S. 519). Estas prácticas reducen el riesgo:

• La misma fórmula para todos. Mismo límite, misma versión (con o sin renta), misma regla para pagos que faltan y los mismos documentos.
• Cuente todo ingreso legal y verificable de la misma forma. Beneficios del Seguro Social o por discapacidad, pensiones, manutención y vales son ingresos. Tratar un salario como ingreso “real” y un beneficio como ingreso de segunda es una forma común de discriminar sin darse cuenta.
• Pregunte lo mismo a todos sobre sus deudas. Pregunte a cada solicitante qué pagos mensuales tiene, incluidos los ordenados por un tribunal. No pregunte por su estado civil ni por sus hijos.
• Considere las solicitudes de adaptación. La ley considera discriminación negarse a hacer adaptaciones razonables en reglas y políticas cuando son necesarias para que una persona con discapacidad tenga igualdad de oportunidades de usar una vivienda (42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B)). Si un solicitante con discapacidad pide una excepción a su criterio financiero, evalúela y consulte con un abogado antes de negarla.
• Documente. Anote el cálculo y la razón de cada decisión, para poder mostrar que se basó en números y no en quién era el solicitante.

¿Qué exige la FCRA si la DTI influye en su decisión?

Cuando usted obtiene un informe de crédito para evaluar a un solicitante de vivienda, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le da un propósito permitido porque existe una transacción que el propio consumidor inició (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). Las cuotas mensuales que usa para la DTI salen de ese informe.

Por eso, si la DTI lleva a una decisión desfavorable y en el cálculo usó deudas del informe, la decisión se basó al menos en parte en un informe de los consumidores, y usted debe enviar un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m(a)). La acción adversa no es solo un rechazo: incluye cualquier decisión desfavorable relacionada con una solicitud del consumidor (15 U.S.C. § 1681a(k)(1)(B)(iv)), como exigir un fiador o un depósito mayor.

El aviso debe incluir el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que proporcionó el informe; una declaración de que la agencia no tomó la decisión; y el derecho del solicitante a pedir una copia gratuita del informe dentro de 60 días y a disputar la información inexacta. Si además usó un puntaje de crédito, debe revelarlo junto con su rango y los factores clave. Puede preparar el aviso con nuestra carta de acción adversa gratuita. Sobre los puntajes, vea puntaje de inquilino.

Cómo escribir su criterio de DTI

Un criterio bien escrito dice qué calcula, con qué datos y qué pasa en cada resultado. Por ejemplo:

Errores comunes al calcular la DTI

• Sumar la renta actual del solicitante, que dejará de pagar.
• Usar el saldo de las tarjetas en lugar del pago mínimo.
• Contar cuentas de usuario autorizado, cuentas cerradas o deudas descargadas en bancarrota.
• Usar el ingreso neto para unos solicitantes y el bruto para otros.
• Sumar los ingresos de dos solicitantes sin sumar sus deudas.
• Calcular la DTI de un solicitante con vale sobre la renta completa.
• Aplicar la DTI solo cuando el solicitante “no le convence”.
• Rechazar por la DTI sin enviar el aviso de acción adversa cuando las deudas salieron del informe.

¿Qué aporta nuestro informe al cálculo de la DTI?

Nuestra verificación de inquilinos completa incluye un informe de crédito completo con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con las cuentas del solicitante, sus saldos y los pagos que reportan los acreedores: la parte de “deudas” de la DTI. Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

El informe incluye, además del crédito: antecedentes penales, registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino), registro de delincuentes sexuales, verificación del número de Seguro Social (incluida la comparación con el registro de personas fallecidas), historial de domicilios y miembros del hogar, el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes), propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas o LLC, parientes y asociados conocidos, y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. La parte de “ingreso” de la DTI la verifica usted con los documentos del solicitante, y a los arrendadores anteriores los llama usted mismo.

Fuentes

• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), ¿Qué es una relación deuda-ingreso?
• Fannie Mae, guía de venta, sección B3-6-05, obligaciones mensuales de deuda (versión del 5 de agosto de 2026).
• Servicio de Investigación del Congreso, informe R48450 sobre la carga de costos de vivienda en 2023, 11 de marzo de 2025.
• 15 U.S.C. § 1681a(k), § 1681b(a)(3)(F) y § 1681m(a); 42 U.S.C. § 1437f(o) y § 3604, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Legislatura de Nueva Jersey, P.L.2025, c.251 (proyecto A4841; reforma de N.J.S.A. 10:5-12 sobre la fuente legal de ingresos), y Oficina del Fiscal General de Nueva Jersey, discriminación en la vivienda (firma del 12 de enero de 2026).
• Legislatura de California, Código de Gobierno § 12955.
• Legislatura de Washington, RCW 59.18.255 (fuente de ingresos).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Los límites de DTI que aparecen son ejemplos, no recomendaciones ni requisitos legales. Las leyes federales, estatales y locales cambian; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.