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Anuncios de renta discriminatorios: qué no puede decir el arrendador y qué sí

Qué prohíbe la Ley de Vivienda Justa en los anuncios de renta, por qué la regla alcanza también a los dueños exentos, qué palabras evitar y cuáles no son problema, qué pasó con las guías de HUD sobre publicidad en 2025 y 2026, y qué agregan los estados sobre la fuente de ingresos y los antecedentes penales.

¿Qué prohíbe la ley en un anuncio de renta?

La sección 804(c) de la Ley de Vivienda Justa, que en el Código de Estados Unidos es el 42 U.S.C. § 3604(c), hace ilegal “hacer, imprimir o publicar, o hacer que se haga, imprima o publique, cualquier aviso, declaración o anuncio” sobre la venta o la renta de una vivienda que indique cualquier preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional, o la intención de hacerla.

Tres ideas se desprenden del texto:

• No hace falta negar la vivienda a nadie. El anuncio en sí es la infracción. Un arrendador que publica “ideal para una pareja sin hijos” viola la ley aunque después rente a una familia con niños.
• No hace falta mala intención. La ley habla de lo que el anuncio “indica”. El memorando de HUD de 1995 sobre anuncios usa como referencia si la preferencia es evidente para un “lector común”.
• Son siete características federales. Raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar (hogares con menores de 18 años, embarazadas o personas que están obteniendo la custodia de un menor, 42 U.S.C. § 3602(k)) y origen nacional. Muchos estados y ciudades agregan otras, como la fuente de ingresos, el estado civil, la orientación sexual, la edad o la condición de militar o veterano.

¿Se aplica a los dueños exentos?

Sí. Esta es la parte que más sorprende a los pequeños arrendadores. La Ley de Vivienda Justa tiene dos exenciones conocidas: la casa unifamiliar rentada por un dueño que no tiene más de tres, y el edificio de hasta cuatro unidades donde vive el dueño (42 U.S.C. § 3603(b)). Pero el texto de la exención dice que “nada en la sección 3604 (salvo la subsección (c))” se aplica a esas viviendas. Es decir, la regla de los anuncios sigue aplicándose.

• Edificio de hasta cuatro unidades donde vive el dueño. El dueño puede estar exento de otras partes de la ley, pero no puede publicar un anuncio discriminatorio.
• Casa unifamiliar. Es peor: la exención solo existe si la casa se renta sin los servicios de un agente de bienes raíces y sin publicar un anuncio que viole § 3604(c). Un anuncio discriminatorio hace que el dueño pierda la exención completa (§ 3603(b)(1)).

El memorando de HUD de 1995 sobre publicidad lo dice de forma directa: la prohibición también se aplica a los anuncios de propiedades exentas cuando el anuncio en sí viola la ley. Además, recuerde que las leyes estatales y locales pueden tener exenciones más pequeñas o ninguna.

¿Qué cuenta como anuncio?

Mucho más que un aviso en el periódico. El reglamento de HUD (24 C.F.R. § 100.75) dice:

• La prohibición se aplica a todos los avisos o declaraciones escritos u orales de quien vende o renta una vivienda (§ 100.75(b)). Lo que usted dice por teléfono o en una visita también cuenta.
• Los avisos escritos incluyen solicitudes, volantes, folletos, letreros, carteles, pancartas y vallas, y cualquier documento que se use en la renta (§ 100.75(b)). Su solicitud de renta es un “anuncio” para esta regla.
• Son discriminatorios, entre otros, el uso de palabras, frases, fotografías, ilustraciones, símbolos o formularios que transmitan que una vivienda está o no está disponible para un grupo protegido (§ 100.75(c)(1)).
• También lo es elegir los medios o lugares de publicidad para que ciertos grupos no se enteren de la vivienda por una característica protegida (§ 100.75(c)(3)).
• Y expresar a agentes, empleados u otras personas una preferencia o limitación sobre los inquilinos (§ 100.75(c)(2)). Una instrucción a su administrador como “no me mande familias con niños” está prohibida.

Vea también qué puede y qué no puede preguntar a un solicitante, porque las preguntas de la solicitud siguen la misma regla.

¿Qué guías de HUD sobre publicidad siguen vigentes en 2026?

Muchas listas de “palabras prohibidas” que circulan en internet no vienen de la ley. Esto es lo que encontramos al revisar las fuentes en septiembre de 2026:

¿Qué significa para usted? Que la ley y el reglamento siguen iguales, y que las listas de palabras son ayudas, no la ley. Lo que decide si un anuncio es ilegal es lo que transmite a quien lo lee, y un anuncio que describe la vivienda y no a las personas casi nunca tiene problemas.

Lo que dice el memorando de 1995

Aunque es una guía interna de hace tres décadas, sigue siendo el texto de HUD más detallado sobre palabras concretas. Estos son sus puntos principales:

• Raza, color y origen nacional: describir la vivienda, a los residentes o al vecindario en términos raciales o étnicos crea responsabilidad. Frases neutrales como “recámara principal”, “hallazgo único” o “vecindario deseable” no deben dar lugar a quejas.
• Religión: una preferencia religiosa explícita está prohibida. Un nombre legal con una referencia religiosa o un símbolo religioso, solos, pueden indicar preferencia, salvo que el anuncio incluya una declaración de no discriminación. Describir la propiedad (“complejo con capilla”) o un servicio (“comidas kosher disponibles”) no es una violación, ni lo son los saludos de temporada como “Feliz Navidad”.
• Sexo: los anuncios de viviendas separadas no deben expresar preferencia por un sexo. “Recámara principal”, “suite para la suegra” y “apartamento de soltero” describen la vivienda y no violan la ley.
• Discapacidad: las exclusiones explícitas (“no sillas de ruedas”) están prohibidas. Describir la vivienda (“buena vista”, “cuarto nivel sin elevador”, “clósets vestidores”), los servicios (“senderos para correr”) o el vecindario (“a pasos de la parada del autobús”) no lo es, ni describir la conducta exigida (“no fumar”, “sobrio”) o las características de accesibilidad (“rampa para silla de ruedas”).
• Estado familiar: un anuncio no puede limitar el número o la edad de los niños ni preferir adultos, parejas o personas solas. Describir la vivienda (“dos recámaras”, “acogedora”, “sala familiar”), los servicios (“no se permiten bicicletas”) o el vecindario (“calles tranquilas”) no es discriminatorio.

Palabras y frases que debe evitar, por categoría

Esta tabla reúne las frases que más aparecen en anuncios en español y por qué crean riesgo. Para cada una, la columna de la derecha da una alternativa que describe la vivienda:

Una nota sobre las mascotas: una regla de “no mascotas” es legal, pero un animal de asistencia no es una mascota para la ley de vivienda justa. Lo explicamos en la evaluación de mascotas.

Frases que no son un problema

El miedo a las listas lleva a muchos arrendadores a borrar descripciones útiles. Según el memorando de 1995 y el texto de la ley, estas frases describen la vivienda y no indican una preferencia prohibida:

• Descripciones físicas: “recámara principal”, “dos recámaras”, “clóset vestidor”, “cuarto nivel sin elevador”, “buena vista”, “sala familiar”.
• Servicios y lugares cercanos: “a pasos de la parada del autobús”, “cerca de senderos”, “lavandería en el edificio”.
• Reglas de conducta para todos: “no fumar”, “no se permiten bicicletas en los pasillos”, “horas de silencio después de las 10 p. m.”.
• Accesibilidad: “rampa para silla de ruedas”, “unidad en planta baja”, “baño accesible”. Describir la accesibilidad es legal y útil.
• Requisitos neutrales que aplica a todos: “se verifican crédito y antecedentes”, “ingresos según nuestros criterios escritos”, “depósito de un mes”. Asegúrese de que sus criterios cumplan con su ley estatal; vea cómo preseleccionar inquilinos.

Una frase de este grupo puede volverse un problema si el resto del anuncio la convierte en preferencia. “Edificio tranquilo” es neutral; “edificio tranquilo, sin niños” no lo es.

“No se acepta Sección 8”: la fuente de ingresos

La ley federal de vivienda justa no protege la fuente de ingresos, así que “no se acepta Sección 8” no viola, por sí solo, la ley federal. Pero muchos estados y ciudades sí la protegen, y en ellos esa frase en un anuncio es ilegal. Estos son ejemplos que comprobamos en el texto de cada ley:

En 2020, el Departamento de Empleo y Vivienda Justa de California (hoy Departamento de Derechos Civiles) anunció una acción de cumplimiento contra anuncios de renta del condado de Sacramento que decían “No Section 8”. Otros estados y muchas ciudades tienen reglas parecidas, a veces con exenciones para arrendadores pequeños. Si su estado protege la fuente de ingresos, sus criterios de ingresos también deben respetarla; vea cómo pedir comprobante de ingresos y la regla de 3 veces la renta.

Anuncios sobre antecedentes penales

La ley federal no trata los antecedentes penales como una característica protegida, pero varias leyes estatales y locales prohíben los anuncios que excluyen a personas con antecedentes. En el condado de Cook (Illinois), por ejemplo, un anuncio no puede decir “no se aceptan personas con antecedentes”, aunque sí puede decir que no se aceptan personas registradas como delincuentes sexuales ni personas con una restricción de residencia vigente como delincuentes sexuales contra menores. Nueva Jersey, en su ley de oportunidad justa en la vivienda, también prohíbe los anuncios que excluyen a personas con antecedentes (N.J.S.A. 46:8-58). Lo explicamos en leyes de oportunidad justa en la vivienda y en delitos menores y rentar.

Aunque su ciudad no tenga una ley así, “no se aceptan personas con antecedentes” anuncia una regla automática que es difícil de defender bajo la Ley de Vivienda Justa. Mejor escriba: “Revisamos crédito y antecedentes según criterios escritos que aplicamos a todos”.

Compañeros de cuarto, viviendas para mayores de 55 y otras excepciones

• Compañero de cuarto en una vivienda compartida. El memorando de 1995 trata un anuncio de “se busca compañera de cuarto” como algo que puede ser legal cuando se trata de una vivienda con espacios compartidos, y dice que quien coloca el anuncio es responsable de que eso sea cierto: si la vivienda es una unidad separada sin espacios compartidos, el mismo anuncio puede crear responsabilidad. En 2012, la Corte de Apelaciones del Noveno Circuito decidió que la Ley de Vivienda Justa no se aplica a la elección de un compañero de cuarto en una vivienda compartida (Fair Housing Council v. Roommate.com). Las leyes estatales pueden ser distintas. Vea varios solicitantes y compañeros de cuarto.
• Vivienda para mayores de 55 años. Una comunidad puede anunciarse como “55 o más” solo si cumple la ley: está pensada y operada para personas de 55 años o más, al menos el 80% de las unidades ocupadas tienen al menos una persona de esa edad, publica y sigue políticas que muestran esa intención, y cumple las reglas de HUD para verificar la ocupación (42 U.S.C. § 3607(b)(2)(C)). Si no cumple, “solo adultos mayores” es discriminación por estado familiar.
• Vivienda para 62 años o más y programas estatales o federales para personas mayores tienen su propia regla en § 3607(b)(2)(A) y (B).
• Límites de ocupación. Un anuncio puede decir cuántas personas permite la vivienda si es un límite razonable y neutral que se aplica a todos. En 1998, HUD dijo que, como regla general, dos personas por recámara es razonable, pero que depende de las circunstancias (63 FR 70256). Un límite como “máximo dos personas” en un apartamento de tres recámaras puede leerse como exclusión de familias.

Anuncios en internet, redes sociales y fotos

La regla es la misma en el periódico, en un letrero, en Facebook Marketplace, en una página de anuncios o en su propio sitio web: quien publica o hace publicar un anuncio responde por su contenido (§ 3604(c)). El memorando de 1995 dice que la prohibición se aplica a los editores y también a las personas que colocan los anuncios. Para anuncios en internet, cuide tres cosas:

• El texto y las etiquetas. Los títulos, las etiquetas y los filtros que usted elige (“para parejas”, “sin niños”) son parte del anuncio.
• A quién se lo muestra. Elegir los medios o el público de un anuncio para que ciertos grupos protegidos no lo vean es discriminatorio (24 C.F.R. § 100.75(c)(3)). No segmente un anuncio pagado por edad, sexo, origen o por códigos postales como sustituto de esas características. HUD retiró en 2025 su guía de 2024 sobre este tema, pero el reglamento sigue vigente.
• Las fotos de personas. El reglamento incluye las fotografías y las ilustraciones (§ 100.75(c)(1)). Si usa fotos de personas, que no transmitan que la vivienda es para un solo grupo. Fotografiar solo la vivienda evita el problema.

Algunos estados agregan reglas propias. Según la agencia de Virginia que regula la vivienda justa, sus reglas piden que la publicidad de vivienda incluya el logotipo, la frase o el lema de igualdad de oportunidades en la vivienda. Donde su estado no lo exige, incluir la frase “Igualdad de oportunidades en la vivienda” es una buena práctica.

¿Puedo anunciar en español?

Publicar un anuncio en español, o en español y en inglés, no discrimina por sí mismo: describe cómo se comunica usted. Por la misma lógica del memorando de 1995, que trata la descripción de un servicio como algo distinto de una preferencia, “se habla español” describe un servicio. Lo que sí crea riesgo es:

• Decir que solo acepta a personas de cierto origen o que hablan cierto idioma (“solo hispanohablantes”, “debe hablar inglés”).
• Publicar la vivienda solo en medios dirigidos a un grupo para que otros no se enteren (24 C.F.R. § 100.75(c)(3)).
• Tratar distinto a quien responde en otro idioma.

Si quiere llegar a más personas, publique el mismo anuncio en los dos idiomas y en los mismos lugares, con los mismos requisitos.

Cómo reescribir un anuncio: ejemplos

¿Qué pasa si un anuncio viola la ley?

• Queja ante HUD: una persona afectada puede presentarla hasta un año después de la práctica discriminatoria (42 U.S.C. § 3610(a)(1)(A)(i)).
• Demanda privada: puede presentarse en una corte federal o estatal hasta dos años después (42 U.S.C. § 3613(a)(1)(A)).
• Agencias estatales y locales: muchas tienen su propio proceso y sus propias multas, y aplican sus características protegidas adicionales.
• Pruebas encubiertas: las organizaciones de vivienda justa suelen revisar anuncios y llamar como posibles inquilinos para comprobar lo que dice el arrendador.

Si ya publicó un anuncio con una frase dudosa, corríjalo o retírelo y aplique los mismos criterios a todas las personas que respondieron.

Lista de revisión antes de publicar

1. ¿Describe la vivienda o a las personas? Borre toda referencia a quién quiere de inquilino.
2. ¿Menciona niños, parejas, solteros, edad, religión, origen, idioma, sexo o discapacidad? Si es así, reescríbalo.
3. ¿Menciona la fuente de ingresos o “Sección 8”? Revise la ley de su estado y su ciudad.
4. ¿Menciona antecedentes penales? Revise su ley local antes de publicar cualquier frase sobre antecedentes.
5. ¿Su límite de ocupación es razonable y el mismo para todos?
6. ¿Dónde y a quién lo publica? Use medios abiertos y no segmente por características protegidas.
7. ¿Las fotos muestran la vivienda o a personas que transmiten un perfil?
8. ¿Su solicitud de renta y lo que dice por teléfono son coherentes con el anuncio?
9. ¿Aplica los mismos criterios escritos a todos los que responden?

Después del anuncio: la verificación

Cuando reciba solicitudes, aplique a todos los mismos criterios escritos. Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave que no baja el puntaje del solicitante; antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Fuentes

• Ley federal: 42 U.S.C. § 3604, § 3603, § 3602, § 3607, § 3610 y § 3613; 24 C.F.R. § 100.75 (Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell).
• HUD: regla final que eliminó la parte 109, 61 FR 14378 (1996); memorando “Guidance Regarding Advertisements Under §804(c) of the Fair Housing Act” (9 de enero de 1995), copia del original en el sitio de una organización de vivienda justa; aviso de retiro de guías, 91 FR 17291; HUD No. 26-028 (24 de abril de 2026); política de ocupación de 1998, 63 FR 70256.
• Estados: California, Código de Gobierno § 12955 y acción contra anuncios “No Section 8” (2020, en español); Nueva Jersey, N.J.S.A. 10:5-12 (P.L.2025, c.251) y 46:8-58; Washington, RCW 59.18.255; Virginia, publicidad de vivienda justa (DPOR, en español).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes y las guías cambian, y las leyes estatales y locales pueden proteger más características. Antes de publicar un anuncio con una frase dudosa, consulte a un abogado o a la agencia de vivienda justa de su estado.