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Evaluación de mascotas en la solicitud de renta: guía para arrendadores

Cómo evaluar a una mascota y a su dueño, cuánto puede cobrar según su estado, y cómo tratar una solicitud de animal de asistencia después de los cambios federales de 2025 y 2026.

¿Qué es la evaluación de mascotas?

La evaluación de mascotas (en inglés, pet screening) es la parte de la selección de inquilinos que revisa a los animales que vivirán en la vivienda. Es una verificación del animal y también del dueño: se busca saber si el animal cumple la política de la propiedad y si la persona lo ha cuidado de forma responsable en viviendas anteriores.

Tiene tres objetivos prácticos:

• Proteger la propiedad de daños por arañazos, mordidas, orina o suciedad.
• Proteger a los vecinos de ruido, olores y animales agresivos.
• Cumplir con terceros: el seguro de la propiedad, el reglamento de la asociación de propietarios o las normas de la ciudad (licencias, número de animales, especies prohibidas).

Aceptar mascotas es una decisión comercial. Muchos inquilinos tienen animales, y una política bien hecha amplía el número de solicitantes. Pero la evaluación solo le protege si es una política escrita, con los mismos pasos y los mismos criterios para todos, y si separa bien a las mascotas de los animales de asistencia.

¿Mascota o animal de asistencia? Dos caminos distintos

Antes de enviar un formulario de mascota o de cotizar un depósito, decida en qué camino está la solicitud. Las mascotas se rigen por su política; los animales de asistencia se rigen por la ley de discapacidad.

Hay dos clases de animales de asistencia que conviene distinguir:

• Animal de servicio: la ley de discapacidades (ADA) lo define como un perro entrenado individualmente para hacer trabajos o tareas para una persona con discapacidad, por ejemplo guiar a una persona ciega, avisar a una persona sorda o ayudar durante una convulsión. El reglamento aclara que dar apoyo emocional, bienestar, consuelo o compañía no son “tareas” (28 CFR § 36.104).
• Animal de apoyo emocional (ESA): un animal que alivia los síntomas de una discapacidad con su compañía, sin entrenamiento específico. No existe un “registro” oficial de animales de apoyo emocional; la agencia de derechos civiles de California lo dice de forma expresa y advierte que las empresas que venden certificados cobran por algo innecesario.

¿Qué cambió en las reglas federales en 2025 y 2026?

Durante años, casi todas las guías sobre animales en la vivienda se basaron en dos avisos de HUD: el FHEO-2013-01 y el FHEO-2020-01, de enero de 2020, que decía que los animales de apoyo emocional no eran mascotas, que no se les podían cobrar cargos de mascota y qué documentos podía pedir el arrendador. Muchas páginas, en español y en inglés, todavía los presentan como la ley vigente. Ya no lo son:

• 17 de septiembre de 2025: HUD retiró los dos avisos, junto con otras guías. Lo publicó en el Registro Federal el 6 de abril de 2026 y dijo que “no deben usarse como autoridad” (91 FR 17291).
• 22 de mayo de 2026: la Oficina de Vivienda Justa de HUD emitió un memorando de aplicación de la ley (memorando de HUD del 22 de mayo de 2026). Sus puntos principales:
  • HUD solo encontrará causa razonable y presentará cargos en quejas sobre animales “entrenados individualmente para realizar trabajos o tareas directamente relacionadas con la discapacidad” de quien se queja.
  • Las solicitudes para no aplicar la política de mascotas a un animal entrenado se presumen razonables; las de animales de apoyo emocional sin entrenamiento, no.
  • HUD “ya no espera” que los arrendadores extiendan de forma automática a los animales de apoyo emocional lo que conceden a los animales entrenados.
  • El memorando no trata las quejas bajo la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación ni bajo la ADA.
  • HUD anunció que hará un reglamento nuevo, con comentarios del público.

¿Qué no cambió?

El texto de la ley. Negarse a hacer adaptaciones razonables en las reglas y políticas, cuando son necesarias para que una persona con discapacidad tenga igualdad de oportunidades de usar y disfrutar una vivienda, sigue siendo discriminación (42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B)). El reglamento de HUD sigue poniendo como ejemplo a un arrendador que debe permitir un perro guía a un inquilino ciego en un edificio sin mascotas (24 CFR § 100.204).

Y el propio memorando lo reconoce: una persona puede demandar en un tribunal federal o estatal dentro de los dos años siguientes, sin importar lo que decida HUD. El memorando cambia qué quejas investiga HUD, no lo que un juez puede decidir. Los tribunales han llegado a resultados distintos:

• Un tribunal federal de apelaciones del Tercer Circuito dijo en 2017 que, en los casos de animales de apoyo emocional, el proveedor de vivienda puede discutir si la adaptación es razonable (Revock v. Cowpet Bay West Condo. Ass’n, 853 F.3d 96).
• El Undécimo Circuito había reconocido en 2014 que tener un animal de apoyo emocional puede ser una adaptación razonable (Bhogaita v. Altamonte Heights Condo. Ass’n, 765 F.3d 1277).
• En 2025, un tribunal federal de Luisiana rechazó el reclamo de una inquilina que pedía no pagar un cargo de $400 por su animal de apoyo emocional: el edificio sí aceptaba el animal, le ofreció un plan de pagos y ella dijo que podía pagarlo en cuotas. El tribunal aclaró que no decidía que esos cargos se puedan cobrar siempre (Henderson v. Five Properties LLC, E.D. La., 16 de julio de 2025).

La ley de su estado puede proteger más

El memorando de HUD no cambia las leyes estatales. El Departamento de Derechos Civiles de California respondió en agosto de 2026 que las protecciones de California “siguen plenamente vigentes” y que la ley estatal aún exige adaptaciones razonables para animales de apoyo emocional, estén o no entrenados. Según esa guía, en California no se puede cobrar un depósito o una renta por mascota a causa de un animal de apoyo emocional, ni exigir un seguro de responsabilidad civil para él, ni aplicarle límites de raza, tamaño o peso (preguntas frecuentes del Departamento de Derechos Civiles de California, en español). Hawái excluye del depósito por mascota a los animales de asistencia que son una adaptación razonable (ver la tabla de cobros).

¿Qué preguntar en la solicitud de mascota?

La solicitud de mascota es un formulario aparte, que llena cada solicitante que declara una mascota. Use siempre el mismo formulario. Estos son los campos más útiles:

Ponga en la solicitud principal una pregunta igual para todos: “¿Vivirá algún animal en la unidad? Si es una mascota, llene la solicitud de mascota. Si es un animal de asistencia por una discapacidad, puede pedir una adaptación razonable por separado.” Así nadie tiene que explicar una discapacidad en un formulario de mascotas. Lo explicamos en nuestra guía de preguntas para hacer a un posible inquilino.

Referencias y visita con la mascota

Las referencias de arrendadores anteriores son la fuente más útil sobre una mascota. Cuando llame, pregunte por hechos concretos:

• “¿Sabía que el inquilino tenía este animal?”
• “¿Recibió quejas por ruido, olores o agresividad?”
• “¿Hubo daños causados por el animal al terminar el contrato? ¿El depósito los cubrió?”
• “¿Le volvería a rentar con esta mascota?”

Estas llamadas las hace usted; ningún informe de verificación las sustituye. Vea también cómo verificar el historial de renta.

Muchos arrendadores hacen además una breve visita con la mascota (a veces llamada “entrevista”): unos minutos en la unidad o en un lugar neutral para ver si el animal responde a su dueño, si está tranquilo y si coincide con lo que dice la solicitud. Si la hace, hágala con todas las mascotas, no solo con las que le preocupan, y anote lo que observó con hechos (“ladró durante toda la visita”), no con impresiones. No la haga con un animal de asistencia: ese animal va por el otro camino.

¿Cómo decidir? Criterios de aprobación

Escriba sus criterios antes de anunciar la unidad, y dígalos en el anuncio o en la primera conversación. Un ejemplo de política:

• Raza y tamaño. Para las mascotas, limitar razas o tamaños es en general una decisión suya o de su aseguradora, salvo que una ley local lo impida. Recuerde que la raza de un perro mestizo es difícil de probar; muchos arrendadores prefieren criterios de conducta (mordidas documentadas) en lugar de listas de razas.
• Seguro. Revise qué exige su póliza. En Colorado, desde 2024, las aseguradoras no pueden negar, cancelar ni encarecer un seguro de vivienda por la raza del perro, salvo que ese perro en particular sea conocido o haya sido declarado peligroso (HB23-1068, C.R.S. § 10-4-110.8(16)).
• Seguro del inquilino. Puede exigir que el inquilino con mascota tenga un seguro de inquilino con responsabilidad civil, si su estado lo permite; ver ¿puede el arrendador exigir seguro de inquilino?
• Decisión por escrito. Comunique la aprobación o el rechazo de la mascota por escrito y guarde la razón objetiva en el expediente.
• La mascota no decide sola la solicitud. Si rechaza la mascota, puede ofrecer la unidad sin el animal, igual que haría con cualquier solicitante.

¿Cuánto puede cobrar por una mascota en su estado?

Hay tres tipos de cobro: el depósito por mascota (reembolsable, para daños), el cargo por mascota (no reembolsable) y la renta por mascota (mensual). No todos los estados permiten los tres. En muchos, el depósito por mascota cuenta dentro del límite total del depósito de seguridad. Estas son reglas que verificamos en el texto de la ley:

Esta tabla no es completa. Muchos otros estados limitan el depósito total, y algunas ciudades tienen reglas propias. Antes de fijar sus cobros, revise la ley de su estado; nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos por estado es un buen punto de partida.

Cómo tratar una solicitud de animal de asistencia

Una solicitud de animal de asistencia es una solicitud de adaptación razonable: la persona le pide una excepción a su política de mascotas por una discapacidad. No tiene que usar palabras especiales; basta con que quede claro que pide el animal por una discapacidad. Este es un proceso escrito que puede seguir:

1. Reciba la solicitud por cualquier medio y regístrela con la fecha. No exija un formulario específico para aceptarla, aunque puede ofrecer uno.
2. Si la discapacidad y la necesidad son evidentes (por ejemplo, un perro guía con una persona ciega), no pida documentos.
3. Si no son evidentes, pida solo la información necesaria. Como referencia, en los establecimientos abiertos al público (como puede serlo una oficina de arrendamiento) la ADA solo permite dos preguntas sobre un animal de servicio: si el animal es necesario por una discapacidad y qué trabajo o tarea está entrenado para hacer; no permite preguntar por la naturaleza de la discapacidad ni exigir un certificado (28 CFR § 36.302(c)(6)). Para un animal de apoyo emocional puede pedir información confiable de que la persona tiene una discapacidad y de que el animal la ayuda con ella.
4. No pida el diagnóstico ni el historial médico. El reglamento de HUD prohíbe preguntar por la naturaleza o la gravedad de una discapacidad (24 CFR § 100.202(c)).
5. No exija el formulario de mascota, la visita con la mascota ni un servicio externo de evaluación como condición para decidir.
6. Evalúe al animal concreto, no a su raza. La ley no obliga a rentar a una persona cuya ocupación sea una amenaza directa para la salud o la seguridad de otros, o que cause daños físicos sustanciales a la propiedad de otros (42 U.S.C. § 3604(f)(9)). Esa decisión debe basarse en la conducta de ese animal (por ejemplo, mordidas documentadas), no en suposiciones.
7. Responda pronto y por escrito. Si tiene dudas, proponga una alternativa o pida más información antes de negar.
8. Consulte con un abogado antes de negar una solicitud o de cobrar un cargo por un animal de apoyo emocional, sobre todo en estados como California.

Aunque apruebe el animal, el inquilino sigue siendo responsable de los daños reales que cause, y el animal debe estar bajo control y no causar molestias, igual que cualquier otro animal de la propiedad.

Vivienda pública y con asistencia de HUD

Si su propiedad recibe fondos federales, hay reglas adicionales que el memorando de 2026 no cambia:

• En la vivienda pública, los residentes pueden tener una o más mascotas domésticas comunes, con los requisitos razonables de la agencia de vivienda (42 U.S.C. § 1437z-3).
• En los proyectos para personas mayores o con discapacidad con asistencia de HUD, las reglas de mascotas no se aplican a los animales que asisten, apoyan o prestan servicio a personas con discapacidad (24 CFR § 5.303).
• Si recibe fondos federales, también le aplica la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación, que el memorando de HUD dejó fuera de su alcance.

Si renta a inquilinos con vales de vivienda (Sección 8) en una propiedad privada, su política de mascotas sigue siendo la suya, pero debe aplicarla igual que a los demás.

¿Conviene usar un servicio externo de evaluación?

Existen empresas que reciben la solicitud de mascota en línea, piden los documentos, califican el riesgo del animal y le envían un perfil. Pueden ahorrarle tiempo y dar uniformidad al proceso. Antes de usarlas, revise:

• Quién paga y cuánto. Si el servicio cobra al solicitante, compruebe que su estado permite ese cargo. En Massachusetts, por ejemplo, la ley limita lo que se puede cobrar antes de empezar el contrato.
• Cómo tratan los animales de asistencia. Que el servicio no los obligue a pasar por el proceso de mascotas ni a pagar por él.
• Que la decisión final sea suya y que los criterios del servicio coincidan con su política escrita.

El anexo de mascotas del contrato

La aprobación se formaliza en un anexo de mascotas firmado por todos los adultos del contrato. Debe incluir:

• La descripción de cada animal aprobado (nombre, especie, raza, color, peso y foto).
• Los cobros: depósito, cargo o renta por mascota, dentro de la ley de su estado, y cuándo se devuelve el depósito.
• Las reglas: correa en áreas comunes, recogida de desechos, ruido, animales sin supervisión, vacunas y licencias al día.
• Qué pasa si el inquilino agrega otro animal sin permiso.
• La responsabilidad por daños y lesiones.

Puede partir de nuestros modelos de contrato de arrendamiento y de los formularios para arrendadores. Los animales de asistencia no firman un anexo de mascotas; si quiere dejar por escrito las reglas de conducta, use un acuerdo de adaptación razonable.

Errores comunes

• Tratar una solicitud de animal de asistencia como una mascota: formulario de mascota, visita, depósito o límite de raza.
• Suponer que las guías de HUD de 2020 siguen vigentes, o suponer lo contrario: que desde 2026 se puede negar cualquier animal de apoyo emocional sin revisar la ley estatal.
• Pedir el diagnóstico, recetas o historial médico.
• Aceptar como prueba solo un “certificado” o un chaleco comprado en internet, o rechazarlo sin dar la oportunidad de presentar otra información.
• Cobrar un depósito por mascota que, sumado al depósito general, supera el límite de su estado.
• Hacer la visita con la mascota solo con algunos solicitantes.
• No actualizar el anexo cuando el inquilino cambia o agrega un animal.

La mascota y la verificación del inquilino

La evaluación de mascotas y la verificación del inquilino son pasos distintos. Ningún informe de los consumidores evalúa a un animal; lo que usted confirma es el historial de la persona.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Las preguntas sobre la mascota a los arrendadores anteriores las hace usted.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe.

Fuentes

• HUD, Oficina de Vivienda Justa, memorando de aplicación de la ley sobre animales como adaptación razonable, 22 de mayo de 2026 (incluye como anexo la decisión Henderson v. Five Properties LLC).
• HUD, 91 FR 17291, 6 de abril de 2026 (retiro del FHEO-2020-01 y del FHEO-2013-01, vigente desde el 17 de septiembre de 2025).
• 42 U.S.C. § 3604(f) y § 1437z-3; 24 CFR § 100.202 y § 100.204, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell; 24 CFR § 5.303 (eCFR).
• 28 CFR § 36.104 y § 36.302(c) (reglamento de la ADA sobre animales de servicio).
• Departamento de Derechos Civiles de California, Ley de animales de apoyo emocional e igualdad en la vivienda, versión de agosto de 2026.
• Legislatura de California, Código Civil § 1950.5; Asamblea General de Colorado, HB23-1068; Hawái, HRS § 521-44; Massachusetts, M.G.L. c. 186, § 15B; Nueva York, Ley de Obligaciones Generales § 7-108.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las reglas federales sobre animales de asistencia cambiaron en 2025 y 2026 y HUD anunció un reglamento nuevo; las leyes estatales y locales varían. Consulte con un abogado de su estado antes de negar una solicitud de animal de asistencia o de fijar cobros por mascotas.