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Relación renta-ingreso: la regla de 3 veces la renta

Guía para arrendadores en Estados Unidos: cómo se calcula, qué dice la ley (y qué no), el tope de Colorado, las reglas para vales de vivienda y ejemplos resueltos.

¿Qué es la regla de 3 veces la renta?

La regla de 3 veces la renta es el criterio de ingresos más común en la selección de inquilinos en Estados Unidos: el solicitante debe ganar, antes de impuestos, al menos tres veces la renta mensual. Si la renta es de $1,500, necesita ingresos brutos de $4,500 al mes. En inglés se conoce como 3x rent rule o rent-to-income ratio (relación renta-ingreso).

La idea detrás es sencilla: si la renta no pasa de un tercio del ingreso bruto, al inquilino le quedan dos tercios para impuestos, comida, transporte, deudas y ahorro. Es un filtro rápido y fácil de explicar, y por eso lo usan tanto las grandes administradoras como muchos arrendadores pequeños.

Pero es solo una regla práctica. No mide las deudas, no mide el historial de pagos y no la exige ninguna ley federal. Y en algunos lugares la ley limita cómo se puede usar. Esta guía explica cómo calcularla bien y dónde tiene límites legales.

¿Cómo se calcula la regla de 3 veces la renta?

Hay dos formas de hacer la misma cuenta:

¿Ingresos brutos o netos?

La regla casi siempre se aplica sobre ingresos brutos: lo que gana la persona antes de impuestos y deducciones. Es la cifra que aparece de forma uniforme en los talones de pago, el formulario W-2 y las cartas de beneficios, y la que permite comparar a todos los solicitantes con la misma vara. Si usted prefiere usar ingresos netos, escríbalo en su criterio y aplíquelo a todos; pero sepa que el mismo múltiplo sobre ingresos netos es bastante más exigente.

Para quien trabaja por su cuenta, lo equivalente al ingreso bruto de un empleado es la ganancia neta del negocio que aparece en su declaración de impuestos, no lo que el negocio cobró. Lo explicamos con ejemplos en cómo verificar los ingresos de un trabajador por cuenta propia.

¿Y el ingreso por hora?

Una persona que trabaja 40 horas a la semana durante 52 semanas trabaja 2,080 horas al año. Con la regla de 3 veces, el salario por hora que alcanza para una renta es: renta × 3 × 12 ÷ 2,080. Para una renta de $1,500, eso es $54,000 ÷ 2,080 = $25.96 por hora.

Tabla rápida: ingreso necesario según la renta

Si su renta no aparece en la tabla, multiplíquela por 3 para el ingreso mensual y por 36 para el anual. Recuerde que en Colorado el máximo que puede exigir es el doble de la renta (vea más abajo).

Múltiplo y porcentaje: 2, 2.5, 3, 40 o 4 veces

El múltiplo y el porcentaje son dos maneras de decir lo mismo. Un múltiplo de 3 significa que la renta es un tercio (33.3%) del ingreso bruto. Así se traducen los criterios más comunes:

¿De dónde sale el 30%?

El 30% es la referencia de asequibilidad de las políticas federales de vivienda. Según el Servicio de Investigación del Congreso (CRS), esas políticas suelen considerar que una vivienda es asequible si cuesta no más del 30% del ingreso de la familia; quien paga más se considera “con carga de costos de vivienda”, y quien paga más de la mitad, “con carga severa”. El mismo informe estima que en 2023 el 49.5% de los hogares que rentan tenía carga de costos de vivienda y el 26.5% tenía carga severa (CRS, informe R48450). Esa medida incluye la renta y los servicios públicos, y es una referencia de política pública, no una norma para seleccionar inquilinos.

El dato ayuda a calibrar: un criterio muy estricto deja fuera a una parte grande de los inquilinos reales, muchos de los cuales pagan puntualmente. Un criterio muy flojo aprueba a quien va a pasar apuros el primer mes con un gasto inesperado. El múltiplo que usted elija es una decisión de negocio, dentro de la ley de su estado.

¿La regla de 3 veces la renta es una ley? ¿Es legal exigirla?

No es una ley. Ninguna ley federal obliga a pedir un múltiplo de ingresos ni fija cuál debe ser. Es una práctica del mercado.

¿Es legal exigirla? En la mayor parte del país, sí, siempre que se cumplan tres condiciones:

1. Se aplica igual a todos los solicitantes, con los mismos documentos y el mismo cálculo.
2. Respeta los topes y las reglas estatales y locales: Colorado limita el requisito al doble de la renta, y varios estados exigen calcularlo sobre la parte de la renta que paga el inquilino cuando hay un vale o un subsidio.
3. Cuenta todos los ingresos legales del solicitante cuando la ley protege la fuente de ingresos. En esos lugares, no puede rechazar un ingreso por venir de un beneficio o de un vale en lugar de un salario.

¿Puede exigir 4 veces la renta? Fuera de Colorado, en general puede fijar un múltiplo mayor si lo aplica igual a todos. Pero cuanto más alto es el múltiplo, más solicitantes deja fuera, y un criterio que excluye de forma desproporcionada a un grupo protegido sin una razón de negocio que lo justifique puede generar un reclamo de vivienda justa por “impacto dispar”. Si usa un múltiplo alto, tenga una razón escrita.

Colorado: el tope del doble de la renta

Colorado tiene una ley estatal que limita directamente el múltiplo de ingresos. Si el arrendador usa información financiera para evaluar a un solicitante sin subsidio:

• No puede exigir que el ingreso anual del solicitante supere el 200% de la renta anual, es decir, el doble de la renta.
• No puede considerar ni preguntar el monto de los ingresos del solicitante salvo para comprobar ese 200%.
• Con un subsidio de vivienda, el 200% se calcula sobre la parte de la renta anual que paga el inquilino, y además el arrendador no puede considerar el puntaje de crédito, un evento de crédito adverso ni la falta de puntaje, salvo que la ley federal lo exija.
• La ley define el “monto de ingresos” de forma amplia: incluye salarios, comisiones, pagos como contratista independiente, bonos, un subsidio de vivienda o ingresos de cualquier otra fuente pública o privada, y todos los activos en efectivo del solicitante.

Fuente: C.R.S. § 38-12-902(1) y § 38-12-904(1)(c) y (d) (Estatutos Revisados de Colorado 2026). Hay una excepción para viviendas con requisitos de ingresos de un programa financiado por una entidad pública o sin fines de lucro (§ 38-12-904(1)(e)). En Colorado, además, si rechaza una solicitud debe dar las razones por escrito, con copia del informe de los consumidores que usó y un aviso del derecho a disputarlo (§ 38-12-904(2)).

En la práctica: en Colorado, no use la regla de 3 veces la renta. Si usa un criterio de ingresos, que sea como máximo el doble de la renta, y consulte a un abogado antes de usar el ingreso para cualquier otro cálculo, como la relación deuda-ingreso.

¿Cómo se aplica la regla con un vale de vivienda?

Con un vale de elección de vivienda (conocido como Sección 8), la agencia de vivienda pública paga una parte de la renta directamente al arrendador y el inquilino paga el resto. Aplicar la regla de 3 veces sobre la renta completa casi siempre deja fuera a quien tiene un vale, aunque pueda pagar sin problema su parte. Por eso varios estados lo regulan:

Fuera de esos estados, muchas leyes estatales y locales de fuente de ingresos llevan al mismo resultado: si la ley prohíbe rechazar a alguien por pagar con un vale, aplicarle un múltiplo sobre la renta completa puede equivaler a rechazarlo por su vale. Hay una tabla de estas leyes, revisada contra el texto oficial, en nuestra guía de comprobante de ingresos.

Lo que dice la ley federal sobre la parte del inquilino

En el programa de vales, la parte que paga la familia se basa en su ingreso. En general, el pago de la agencia cubre la renta que excede la mayor de estas cifras: el 30% del ingreso mensual ajustado de la familia o el 10% de su ingreso mensual (o, en algunos casos, la renta de asistencia pública). Y cuando la familia empieza a recibir el vale en una vivienda, lo que se le puede exigir pagar no puede superar el 40% de su ingreso mensual ajustado (42 U.S.C. § 1437f(o)(2) y (o)(3)).

Una consecuencia útil para su cálculo: si la parte del inquilino es el 40% de su ingreso ajustado, ese ingreso equivale a 2.5 veces su parte; si es el 30%, a unas 3.33 veces. El ingreso bruto es igual o mayor que el ajustado. Por eso, con un criterio de 2.5 o 3 veces aplicado a la parte del inquilino, muchas familias con vale lo cumplen. Confirme siempre con la agencia de vivienda la división exacta entre la parte del vale y la del inquilino.

El mito de California: “ya no pueden pedir 3 veces la renta”

En redes sociales circula que desde julio de 2024 los arrendadores de California ya no pueden pedir 3 veces la renta. No es así. La ley que entró en vigor el 1 de julio de 2024 (la AB 12) limitó el depósito de seguridad, no el requisito de ingresos. Hoy, en general, el depósito no puede pasar de un mes de renta, además de la renta del primer mes. Un arrendador que es una persona física (o una LLC cuyos miembros son personas físicas) y que tiene como máximo dos propiedades en renta con un total de cuatro unidades o menos puede cobrar hasta dos meses, salvo que el solicitante sea un miembro del servicio militar (Código Civil de California § 1950.5(c); anuncio del autor de la ley).

Lo que sí afecta el criterio de ingresos en California es otra cosa: con un subsidio de renta, calcularlo sobre la parte del inquilino y ofrecer pruebas alternativas en lugar del crédito (§ 12955(o)), y tratar los ingresos conjuntos de quienes vivirán juntos igual que los de un matrimonio (§ 12955(n)). Y como el depósito tiene tope, la opción de “depósito más alto” para compensar un ingreso bajo tiene poco margen en California.

¿Qué ingresos cuentan para la regla?

Cuente todo ingreso legal, verificable y estable, con la misma vara para todos:

• Salarios, horas extra habituales, comisiones y propinas documentadas.
• Ganancia neta de un negocio o trabajo por cuenta propia (vea ingresos por cuenta propia).
• Beneficios del Seguro Social, SSI, pensiones y beneficios de veteranos (vea carta de beneficios del Seguro Social).
• Manutención de hijos o del cónyuge ordenada por un tribunal, si se recibe con regularidad.
• El salario de un trabajo que está por empezar, confirmado con el empleador (vea carta de oferta de trabajo).
• Beneficios con fecha de término (desempleo, por ejemplo): cuentan, pero revise si duran lo suficiente para el contrato.

Contar solo el salario y tratar los beneficios como ingreso “de segunda” es una forma común de discriminar sin darse cuenta, porque los beneficios se relacionan con la discapacidad, protegida por la ley federal, y con la edad, protegida en algunas leyes estatales y locales. Cómo verificar cada documento está en comprobante de ingresos para rentar.

Un detalle con los vales: si calcula el múltiplo sobre la parte del inquilino, no sume además el vale como ingreso del solicitante. Sería contar dos veces el mismo dinero.

¿Se suman los ingresos de varios solicitantes?

Es una decisión de su criterio, y muchos arrendadores suman los ingresos de todos los adultos que firmarán el contrato. En California es más que una práctica: la ley prohíbe usar un estándar financiero o de ingresos que no tome en cuenta el ingreso conjunto de las personas que vivirán juntas de la misma forma que el de un matrimonio (Código de Gobierno § 12955(n)).

Si suma los ingresos, aplíquelo a todos los grupos por igual, sin distinguir si son pareja, familia o compañeros de cuarto, y verifique los ingresos de cada persona con los mismos documentos. Si además usa la relación deuda-ingreso, sume también sus deudas. Vea más en varios solicitantes y compañeros de cuarto.

Ejemplos resueltos

Las cifras son ilustrativas. El múltiplo de cada ejemplo es un supuesto, no una recomendación ni una regla legal.

¿Qué hacer si el solicitante no alcanza las 3 veces?

No alcanzar el múltiplo no obliga a rechazar. Muchos criterios escritos incluyen alternativas que se ofrecen a todos los solicitantes en la misma situación:

• Fiador o garante: una persona que responde por la renta si el inquilino no paga. En el mercado es común pedirle al fiador un múltiplo mayor que al inquilino; si lo hace, escríbalo y verifique sus ingresos con los mismos documentos.
• Ahorros comprobados que cubran la diferencia, como en el ejemplo 5, con una regla escrita.
• Un depósito de seguridad mayor, solo dentro del máximo legal de su estado (en California, como vimos, el margen es poco o ninguno).
• Un múltiplo menor con un buen historial, por ejemplo 2.5 veces si el crédito y los registros cumplen su criterio. Si lo prevé, que sea una regla escrita, no una excepción de simpatía.
• Sumar a otro adulto que firmará el contrato y vivirá en la vivienda.

Una advertencia: si ofrece la vivienda con una condición más exigente (fiador o depósito mayor) y en esa decisión influyó un informe de los consumidores, eso es una acción adversa bajo la FCRA y debe enviar el aviso (vea más abajo).

Lo que la regla de 3 veces no mide

La regla compara solo dos números: el ingreso y la renta. No ve:

• Las deudas. Dos personas con el mismo ingreso pueden tener compromisos mensuales muy distintos. Para eso sirve la relación deuda-ingreso, que en el mismo ejemplo puede dar un resultado distinto.
• La estabilidad. Un ingreso que cumple en promedio pero cambia mucho de mes a mes es un riesgo distinto; vea ingresos por cuenta propia.
• El historial de pagos. El informe de crédito muestra cómo paga la persona sus cuentas; los arrendadores anteriores, a quienes llama usted, le dicen cómo pagó la renta.
• El tamaño del hogar. $2,000 libres al mes no alcanzan igual para una persona que para una familia de cinco.
• Si el ingreso es real. La regla vale lo que vale el ingreso que usted verificó. Un talón de pago falso cumple cualquier múltiplo.

Por eso muchos arrendadores usan la regla de 3 veces como primer filtro y luego revisan el crédito, los desalojos y las referencias antes de decidir.

Vivienda justa y avisos de rechazo

La Ley de Vivienda Justa federal prohíbe negarse a rentar por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604). Un múltiplo de ingresos es neutral en apariencia, pero se vuelve un problema cuando:

• se aplica a unos solicitantes y se perdona a otros en la misma situación;
• se piden más documentos a ciertas personas después de ver quiénes son;
• se descuentan los beneficios o la manutención como si no fueran ingresos;
• se calcula sobre la renta completa a quien tiene un vale, donde la ley exige la parte del inquilino;
• se niega una adaptación razonable a una persona con discapacidad sin evaluarla. La ley considera discriminación negarse a hacer adaptaciones razonables en reglas y políticas cuando son necesarias para que una persona con discapacidad tenga igualdad de oportunidades de usar una vivienda (42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B)). Si le piden una excepción a su criterio de ingresos por esa razón, evalúela y consulte a un abogado antes de negarla.

¿Tengo que enviar un aviso si rechazo por ingresos?

Depende de qué usó para decidir. Si la decisión se basó aunque sea en parte en un informe de los consumidores (crédito, desalojos o antecedentes), debe enviar un aviso de acción adversa según la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) (15 U.S.C. § 1681m). Si la única razón fueron los ingresos que usted verificó con los documentos del solicitante, sin ningún informe de los consumidores, esa ley no exige el aviso; aun así, algunas leyes estatales piden dar las razones por escrito (Colorado, por ejemplo, § 38-12-904(2)). Muchos arrendadores envían un aviso por escrito en todos los casos. Puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita.

Cómo escribir su criterio de ingresos

Publique el criterio antes de recibir solicitudes, entréguelo a quien lo pida y guárdelo con la fecha de cada versión. Un criterio escrito es su mejor prueba de que trató a todos igual. Si todavía no tiene un proceso de preselección, vea preselección de inquilinos.

¿Qué aporta nuestro informe a la decisión?

El ingreso lo verifica usted. Nuestro informe de verificación de inquilinos no incluye verificación de ingresos, ni referencias de arrendadores, ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores.

Lo que sí incluye, para lo que la regla de 3 veces no ve: un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), mediante una consulta suave que no baja el puntaje del solicitante; antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante. Tenga en cuenta los límites locales: con un subsidio, California exige ofrecer pruebas alternativas antes de usar el crédito, y en Colorado, con un subsidio, no puede considerar el puntaje de crédito.

Fuentes

• Estatutos Revisados de Colorado 2026, título 38, parte 9 (§ 38-12-902 y § 38-12-904).
• Legislatura de Nueva Jersey, P.L.2025, c.251 (reforma de N.J.S.A. 10:5-12), aprobada el 12 de enero de 2026.
• Legislatura de California, Código de Gobierno § 12955(n) y (o) y Código Civil § 1950.5(c).
• Legislatura de Washington, RCW 59.18.255.
• 42 U.S.C. § 1437f(o) y § 3604; 15 U.S.C. § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Servicio de Investigación del Congreso, informe R48450 sobre la carga de costos de vivienda en 2023, 11 de marzo de 2025.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Los múltiplos de ingresos que aparecen son ejemplos, no recomendaciones ni requisitos legales. Las leyes estatales y locales sobre ingresos, vales y fuente de ingresos cambian con frecuencia; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.