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¿Cuántos años atrás revisar desalojos y antecedentes? Lo que dice la ley

Cuánto tiempo dura un desalojo en el récord, qué plazos fija la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) para desalojos, fallos, bancarrotas y antecedentes penales, qué es la excepción de $75,000, y qué estados ponen límites propios o permiten sellar un desalojo.

¿Cuánto tiempo dura un desalojo en el récord?

La palabra “récord” mezcla tres registros distintos, y cada uno tiene su propio plazo:

Por eso un solicitante puede tener un buen puntaje de crédito y, al mismo tiempo, un desalojo en su informe de verificación: son informes distintos, con fuentes distintas. Una verificación de inquilinos completa busca las dos cosas. Para leer cada parte, vea qué buscar en un reporte de verificación.

La regla de los siete años de la FCRA, frase por frase

Un desalojo es una demanda civil, y lo que dice la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) sobre las demandas civiles es esto: una agencia de informes no puede incluir “demandas civiles, fallos civiles y registros de arresto que, desde la fecha de registro, tengan más de siete años o hasta que venza el plazo de prescripción aplicable, lo que sea el período más largo” (15 U.S.C. § 1681c(a)(2)). Cada parte de esa frase importa:

• “Desde la fecha de registro”. El reloj corre desde la fecha de registro (date of entry), no desde que el inquilino se mudó ni desde que pagó. Según el personal de la FTC, para una demanda esa fecha es el día en que se presentó, y para un fallo, el día en que se dictó.
• “O hasta que venza el plazo de prescripción, lo que sea más largo”. Siete años es el mínimo, no siempre el máximo. Si el plazo de prescripción aplicable es más largo, el registro se puede informar mientras ese plazo sigue corriendo. La ley no define cuál es “el plazo de prescripción aplicable”, y la respuesta puede depender del estado y del tipo de caso. Por eso un fallo de más de siete años puede aparecer legalmente en un informe.
• “Demandas civiles, fallos civiles”. La demanda de desalojo y el fallo de dinero que la acompaña (renta debida, daños, costas) son dos registros. Los dos siguen la misma regla.
• “Registros de arresto”. Están en la misma frase: un arresto sin condena tampoco se informa después de siete años (o del plazo de prescripción). Las condenas penales son otra cosa (vea antecedentes penales).

Las agencias que no respetan estos plazos se exponen a la FTC. En 2020, la FTC anunció un acuerdo de $4.25 millones con AppFolio por informes de verificación de inquilinos que incluían, entre otras cosas, desalojos y registros penales sin condena de más de siete años.

Plazos federales por tipo de registro

Esta tabla resume los plazos de 15 U.S.C. § 1681c(a) que importan en la selección de inquilinos:

En la práctica, según Experian, una bancarrota del Capítulo 13 suele salir del informe de crédito a los siete años de la presentación y una del Capítulo 7 a los diez; la ley fija el máximo de diez años para cualquier capítulo. Lo explicamos en qué hacer con un solicitante en bancarrota. Para las cuentas en cobranza, vea cuentas en cobranza en el reporte.

¿Qué es la excepción de $75,000? ¿Se aplica a la renta?

La FCRA dice que los plazos de § 1681c(a)(1) a (a)(5) no se aplican a un informe que se usará en relación con alguno de estos tres casos (§ 1681c(b)):

1. Una transacción de crédito por un monto principal de $150,000 o más.
2. La suscripción de un seguro de vida por un monto de $150,000 o más.
3. El empleo de una persona con un salario anual de $75,000 o más.

La excepción de $75,000 es para el empleo, no para la renta. Se refiere a un empleador que contrata a alguien con ese salario. Que su solicitante gane $75,000 o más al año no convierte la solicitud de renta en un caso de empleo, y no permite que una empresa de verificación le muestre desalojos, fallos o arrestos de más de siete años. Ninguna de las tres excepciones menciona la renta de una vivienda.

Los estados que tienen su propia regla de siete años también fijan excepciones, con otros montos, y ninguna menciona la renta: Nueva York las fija en créditos o seguros de vida de $50,000 o más y empleos con salario de $25,000 o más (Ley General de Negocios § 380-j(f)(2)); Kansas y Washington, en $50,000 y salarios de $20,000 o más (K.S.A. 50-704(b); RCW 19.182.040(2)); Massachusetts, solo en créditos o seguros de vida de $50,000 o más (Leyes Generales, cap. 93, § 52(b)).

Estados con reglas propias sobre desalojos

La ley federal es el piso. Estas son las reglas estatales que comprobamos en el texto de cada ley:

La lista no es completa: otros estados y ciudades tienen reglas sobre desalojos durante la pandemia, sellado o uso de expedientes. Confirme la ley del lugar donde está la vivienda y vea las leyes de verificación de inquilinos por estado.

Los límites generales de siete años en leyes estatales

Varios estados tienen su propia regla general de siete años para los datos desfavorables en los informes: California (Código Civil § 1785.13(a)(2) y (a)(8)), Nueva York (§ 380-j(f)(1)), Kansas (K.S.A. 50-704(a)), Massachusetts (cap. 93, § 52(a)) y Washington (RCW 19.182.040(1)). Nueva York agrega que un fallo pagado dentro de los cinco años desde su registro se quita del informe a los cinco años (§ 380-j(f)(1)(ii)). La FCRA conserva las leyes estatales sobre este tema que ya estaban vigentes el 30 de septiembre de 1996 (15 U.S.C. § 1681t(b)(1)(E)).

Desalojos sellados, ocultos o anulados

Hay tres formas en que un desalojo deja de verse, y el arrendador debe tratarlas igual: si la ley o un juez lo sacó del registro público, no lo use para decidir.

• Oculto por ley desde el principio, como en California y Colorado: el expediente no es público salvo que el arrendador gane. Un caso que el inquilino ganó o que se desestimó normalmente nunca se hace público.
• Sellado a pedido del inquilino, como en Massachusetts y Oregón.
• Difusión limitada por orden del juez, como en Washington.

Si un informe le muestra un caso que el solicitante dice que está sellado, pídale la orden de la corte y avísele a la empresa de verificación antes de decidir. En Massachusetts, además, la agencia debe quitar un registro sellado del informe dentro de los 30 días desde el sellado (cap. 239, § 16(i)).

¿Y los antecedentes penales?

Para los antecedentes penales la regla federal es distinta: los arrestos sin condena siguen la regla de siete años de § 1681c(a)(2), pero las condenas no tienen límite federal (§ 1681c(a)(5)). Algunos estados sí limitan:

• Lo que se puede informar: California, Nueva York, Kansas, Massachusetts y Washington prohíben informar condenas de más de siete años desde la resolución, la salida de prisión o la libertad condicional, y Nueva York no permite informar arrestos sin condena, salvo cargos pendientes.
• Lo que usted puede considerar: Colorado, condenas de los últimos cinco años (con excepciones) y ningún arresto (C.R.S. § 38-12-904(1)(b)); la ciudad de Nueva York, delitos graves de 5 años y delitos menores de 3 años, después de una oferta condicional; el condado de Cook, condenas de 3 años, después de precalificar.

Lo explicamos en detalle en delitos menores y rentar y en leyes de oportunidad justa en la vivienda.

Demanda, desestimación o sentencia: qué significa cada resultado

Un informe no muestra “un desalojo”: muestra un caso con un resultado. Leer bien el resultado es la mitad de la evaluación.

Usted puede revisar por su cuenta el expediente en el portal de la corte, si es público. Recuerde que en Nueva York revisar expedientes de la corte y luego negar activa la presunción de § 227-f. Y llame a los arrendadores anteriores para completar el cuadro; vea cómo verificar el historial de renta.

¿De dónde salen los desalojos de un informe y por qué hay errores?

Las empresas de verificación reúnen expedientes de desalojo de las cortes de condado y de estado, directamente o por medio de proveedores de datos. Los desalojos se tramitan en las cortes locales de cada estado, y no todas publican sus expedientes en línea, así que la cobertura cambia de un lugar a otro. Estos son los errores que más se repiten, y por qué la ley exige a la agencia procedimientos razonables para lograr la máxima exactitud posible (15 U.S.C. § 1681e(b)):

• Registros de otra persona. Un nombre común y una coincidencia parcial bastan para mezclar a dos personas. En 2018, la FTC anunció un acuerdo de $3 millones con RealPage por emparejar registros con el apellido exacto aunque el nombre, el segundo nombre o la fecha de nacimiento no coincidieran.
• Personas que no eran el inquilino. Una demanda de desalojo suele nombrar a todos los adultos que vivían en la vivienda, e incluso a “ocupantes desconocidos”. Un hijo adulto o un compañero de cuarto que no firmó el contrato puede aparecer como demandado.
• Casos sin resultado. El informe muestra que se presentó la demanda pero no cómo terminó. Muchas demandas terminan en una desestimación o en un acuerdo.
• Casos duplicados. El mismo caso aparece dos veces, por ejemplo una vez por la demanda y otra por el fallo, y parece que hubo dos desalojos.
• Registros que la ley excluye. Casos de más de siete años (cuando no aplica un plazo de prescripción más largo), casos sellados u ocultos, o casos que en su estado no se pueden informar.

Antes de decidir por un desalojo, compare el nombre completo, la fecha de nacimiento, la dirección de la vivienda del caso y las fechas con la solicitud. Si algo no coincide, pídale al solicitante que lo explique y avise a la empresa de verificación.

¿Cómo revisar usted mismo un caso de desalojo en la corte?

Si el informe muestra un caso sin resultado, o si el solicitante le dice que el caso terminó a su favor, puede revisar el expediente por su cuenta:

1. Identifique la corte. El informe suele traer el condado y el número del caso. Los desalojos casi siempre se presentan en la corte del condado donde está la vivienda.
2. Busque en el portal de la corte o pida el expediente al secretario. Muchas cortes tienen una búsqueda en línea por nombre o por número de caso; otras solo atienden en persona. Algunas cobran por las copias.
3. Confirme las partes y la dirección. Que el demandado sea su solicitante y que la vivienda del caso coincida con una de sus direcciones anteriores.
4. Lea el resultado. Busque si hubo desestimación, acuerdo, sentencia a favor de quién y por cuánto, y si consta que el fallo se pagó o se cumplió.
5. Respete lo que la ley oculta. Si el expediente está sellado u oculto (por ejemplo, un caso de California que no se abrió al público), no intente llegar a él por otras vías para decidir.
6. Deje constancia de lo que revisó en el expediente de la solicitud, con la fecha y la fuente, y aplique la misma revisión a todos los solicitantes.

Recuerde que buscar un expediente por su cuenta no es pedir un informe del consumidor, pero las leyes de vivienda justa y las leyes estatales, como la § 227-f de Nueva York, siguen limitando lo que usted puede usar para decidir. Lo explicamos en ¿puede verificar a un solicitante sin su permiso?

¿Cuántos años atrás debe revisar usted?

Ninguna ley federal le obliga a revisar un número mínimo de años. La pregunta real es otra: dentro de lo que la ley le permite ver y considerar, ¿qué período es relevante para su decisión? Estas reglas ayudan a fijarlo:

1. Empiece por los límites legales del lugar. En Colorado, siete años para el historial de renta y de crédito y cinco para las condenas; en la ciudad de Nueva York, tres o cinco años para las condenas; en Nueva York, ningún caso anterior entre arrendador e inquilino como motivo de rechazo.
2. Escriba su período y aplíquelo a todos. Por ejemplo: “consideramos sentencias de desalojo a favor del arrendador de los últimos cinco años”. Un período distinto para cada solicitante es la forma más fácil de terminar en una queja de discriminación.
3. Distinga la demanda de la sentencia. Una demanda desestimada o ganada por el inquilino no es lo mismo que una sentencia en su contra.
4. Busque patrones, no un hecho aislado. Un desalojo de hace seis años seguido de cinco años de pagos puntuales dice algo distinto que dos desalojos en los últimos dos años.
5. Dé peso a lo reciente. Lo que pasó el año pasado predice mejor que lo que pasó hace una década.
6. Deje explicar. Una pérdida de empleo, una enfermedad o un desalojo durante la pandemia pueden explicar un caso, y un acuerdo cumplido muestra responsabilidad.
7. Tenga en cuenta las protecciones de vivienda justa. Si el desalojo se relacionó con violencia doméstica o con una discapacidad, consulte a un abogado antes de negar.

Una política escrita también le sirve para cumplir con la ley de su estado sobre los criterios de selección que debe dar a conocer; vea cómo preseleccionar inquilinos.

Cinco casos prácticos

Lista de verificación para el arrendador

1. Averigüe las reglas de su estado y su ciudad sobre desalojos, fallos y antecedentes penales: qué se puede informar, qué puede considerar y qué avisos debe dar.
2. Escriba su período de revisión para cada tipo de registro (desalojos, fallos, bancarrotas, condenas), dentro de esos límites, y publíquelo con sus criterios de selección.
3. Revise su solicitud de renta. Si pregunta por desalojos anteriores en Massachusetts, incluya el aviso sobre registros sellados. En Nueva York, no use un caso anterior entre arrendador e inquilino como motivo de rechazo.
4. Pida el informe con la solicitud completa y la autorización firmada si incluye crédito.
5. Lea el resultado de cada caso, no solo que existió, y confirme que es de su solicitante.
6. No use registros que la ley excluye: casos sellados, ocultos o fuera del período que la ley le permite.
7. Deje explicar al solicitante y llame usted mismo a sus arrendadores anteriores.
8. Si niega o pone condiciones por algo del informe, envíe el aviso de acción adversa y los avisos de su estado.

Si decide negar: avisos y disputas

Si el informe influye, aunque sea en parte, en una negativa o en condiciones peores (un depósito mayor, un fiador, una renta más alta), debe enviar el aviso de acción adversa de la FCRA: el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia; que la agencia no tomó la decisión; y el derecho del solicitante a una copia gratuita dentro de 60 días y a disputar lo que sea incorrecto (15 U.S.C. § 1681m(a)). Puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita.

Algunos estados agregan requisitos: en Colorado, el aviso de rechazo debe dar las razones por escrito e incluir copia del informe y del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)). Si el solicitante disputa un desalojo viejo, sellado o de otra persona, la agencia debe reinvestigarlo, en general dentro de 30 días (§ 1681i(a)(1)).

Qué incluye nuestro informe

Nuestra verificación de inquilinos incluye registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino) y antecedentes penales, además de un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave que no baja el puntaje del solicitante. También incluye el registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted. Y el informe no le dice cuántos años atrás considerar: eso lo decide la ley de su estado y su política escrita.

Fuentes

• Ley federal: 15 U.S.C. § 1681c (plazos y excepciones), § 1681m, § 1681t (Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell).
• CFPB: cuánto tiempo puede estar un desalojo en un informe de verificación de inquilinos (en inglés). Experian: cuánto tiempo dura un desalojo en el récord (en inglés, septiembre de 2026). FTC: acuerdo con AppFolio, 2020.
• California: Código de Procedimiento Civil § 1161.2, Código Civil § 1785.13 y § 1786.18. Nueva York: Ley de Bienes Raíces § 227-f y Ley General de Negocios § 380-j.
• Colorado: C.R.S. § 38-12-904 (Estatutos Revisados de Colorado 2026) y § 13-40-110.5. Massachusetts: cap. 239, § 16 y cap. 93, § 52. Oregón: O.R.S. § 105.163. Washington: RCW 59.18.367 y RCW 19.182.040. Kansas: K.S.A. 50-704.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes cambian y tienen exenciones, y las cortes interpretan los detalles. Antes de negar una solicitud por un registro antiguo, consulte a un abogado de su estado.