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Qué buscar en un reporte de verificación de inquilino: guía para arrendadores

Cada parte del informe (crédito, antecedentes penales, desalojos, registros públicos, registro de delincuentes sexuales, domicilios, identidad, empleo y otras búsquedas), qué buscar en ella y cuánto debe pesar en su decisión.

¿Qué es un reporte de verificación de inquilino?

Un reporte de verificación de inquilino (también llamado informe de antecedentes del inquilino) reúne en un solo documento varias búsquedas distintas sobre un solicitante: su crédito, los registros de la corte, los antecedentes penales, los registros de delincuentes sexuales, sus domicilios anteriores y otros datos. Para la ley federal es un “informe del consumidor”, y lo prepara una agencia de informes que debe seguir la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA).

Lo importante al leerlo es entender que cada parte es una búsqueda independiente, con sus propias fuentes y sus propios límites. Un resultado limpio en antecedentes penales no dice nada del crédito, y un buen puntaje no dice nada de los desalojos. Por eso conviene leer el reporte parte por parte, con una pregunta concreta para cada una.

También hay que saber qué no es. En muchas páginas en inglés se describe el reporte como si incluyera la verificación de ingresos y las referencias de arrendadores anteriores. El nuestro no las incluye, y muchos otros tampoco: esas verificaciones las hace usted. Lo explicamos en lo que el reporte no le dice.

Antes de abrir el reporte: escriba sus criterios

La forma más justa y más segura de evaluar a un inquilino es decidir antes de ver ningún reporte qué va a revisar y qué consecuencia tiene cada hallazgo. Si decide después de leer, cada decisión es un caso aparte, y dos solicitantes con el mismo problema pueden terminar tratados de forma distinta. Eso es justo lo que la Ley de Vivienda Justa busca evitar.

Unos criterios escritos responden, para cada parte del reporte, tres preguntas: qué busca, desde cuándo lo cuenta y qué hace si lo encuentra (aprobar, pedir un fiador, pedir un depósito mayor dentro del límite legal o rechazar). Este es un ejemplo de estructura, no una recomendación legal para su caso:

Escriba sus criterios, fechéelos y úselos con todos. Si cambia una regla, cámbiela para todos los solicitantes que vengan después, no para uno. Para los requisitos de ingresos, vea comprobante de ingresos y relación deuda-ingreso.

Cada parte del reporte de un vistazo

Esta tabla resume qué buscar en cada parte de nuestro informe y cómo pesarla. Las secciones siguientes explican cada una con más detalle.

Identidad y verificación del número de Seguro Social: ¿el reporte es de su solicitante?

Empiece siempre por aquí. Todas las demás búsquedas se hacen con el nombre, la fecha de nacimiento, el número de Seguro Social y los domicilios del solicitante. Si alguno está mal, el reporte puede traer registros de otra persona o, peor, no traer los del solicitante.

La verificación del número de Seguro Social le dice si el número que dio el solicitante es válido y está asociado con su nombre y sus domicilios. No prueba, por sí sola, que la persona que tiene delante sea el titular del número: para eso revise en persona una identificación con foto vigente. Qué buscar:

• Un número que no se verifica o que aparece asociado a otro nombre. Puede ser un error al escribirlo en la solicitud; pregunte antes de sacar conclusiones.
• Variantes del nombre (apellido de soltera, un solo apellido, errores de ortografía), que en los reportes en inglés suelen aparecer como AKA (“también conocido como”). Son normales; un nombre totalmente distinto no lo es.
• Una fecha de nacimiento que no coincide con la identificación.

Si el solicitante no tiene número de Seguro Social (por ejemplo, tiene un ITIN), decida por escrito qué documentos alternativos acepta y aplíquelo a todos. No haga preguntas sobre la nacionalidad ni el estatus migratorio que no haría a cualquier solicitante. Los pasos, los documentos y las reglas estatales están en cómo verificar la identidad del inquilino.

Crédito y puntaje FICO: ¿cómo maneja sus deudas?

La parte de crédito muestra cómo el solicitante paga sus deudas, cuánto debe y si alguna deuda pasó a cobranza. Nuestro informe incluye un puntaje FICO (de 300 a 850) y lo obtiene con una consulta suave, que no baja el puntaje del solicitante. Qué buscar:

• Atrasos recientes, sobre todo de 60 o 90 días en el último año o dos. Un atraso de 30 días de hace años es ruido.
• Cobranzas de vivienda: deudas con un arrendador anterior o con compañías de luz, agua o gas. Son de lo más relevante del reporte para usted.
• Pagos mensuales que se sumarán a la renta, para saber si le cabe.
• Bancarrotas y cómo se comportó el crédito después.

El puntaje es un resumen; las razones están en las cuentas. Dos solicitantes con el mismo puntaje pueden ser inquilinos opuestos. La guía completa, con el orden de lectura, una tabla de señales y ruido y un ejemplo, está en cómo leer el reporte de crédito de un inquilino. Para cada cuenta, vea líneas comerciales en el reporte, y para los modelos de puntaje, FICO vs. VantageScore.

Desalojos y disputas entre arrendador e inquilino: ¿cómo terminó cada caso?

Esta parte muestra casos presentados en la corte entre un arrendador y el solicitante: demandas de desalojo y otras disputas, como cobros de renta o de daños. Para usted es la parte más directamente relacionada con la renta, pero también la que más se malinterpreta, porque una demanda no es un desalojo. Lo que importa es cómo terminó:

Fíjese también en la fecha, en el monto (una deuda de renta sin pagar es un dato muy distinto de una disputa por un depósito) y en si el caso es de verdad del solicitante: con nombres comunes, un caso de otra persona puede aparecer asociado a él. Compare la dirección de la vivienda del caso con su historial de domicilios.

Algunas leyes limitan lo que puede ver o usar. La ley federal limita las demandas y los fallos civiles en un informe a siete años desde su registro o hasta que venza el plazo de prescripción aplicable, lo que sea más largo (15 U.S.C. § 1681c(a)(2)). En Colorado, además, el arrendador no puede considerar historial de renta ni de crédito de más de siete años antes de la solicitud (C.R.S. § 38-12-904(1)(a)), lo que incluye desalojos y bancarrotas antiguos. En California muchos expedientes de desalojo no son públicos, y en Nueva York no puede negarse a rentar a alguien porque estuvo en un caso entre arrendador e inquilino. Lo explicamos, con cómo complementar los registros llamando a los arrendadores anteriores, en cómo verificar el historial de renta.

Bancarrotas, fallos civiles y gravámenes: ¿qué deudas llegaron a la corte?

Esta parte reúne registros públicos de deudas: bancarrotas, fallos civiles y gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia). Qué es cada uno y qué buscar:

• Bancarrota: un caso ante la corte federal de bancarrotas para liquidar o reorganizar deudas. Busque el capítulo (7 o 13), la fecha de presentación y si terminó con la cancelación de las deudas, se desestimó o sigue abierta. La ley permite reportarla hasta diez años (§ 1681c(a)(1)). Una bancarrota antigua seguida de años de pagos puntuales cuenta una historia de recuperación. Vea inquilino en bancarrota.
• Fallo civil: una sentencia de una corte que ordena pagar una deuda. Mire quién demandó (un arrendador, un hospital, una tarjeta), cuánto, cuándo y si está pagado. Un fallo de un arrendador anterior por renta sin pagar es, en la práctica, un historial de renta negativo confirmado por una corte.
• Gravamen fiscal: un derecho que el gobierno registra sobre los bienes de alguien por impuestos no pagados. Un gravamen pagado solo puede reportarse siete años desde el pago (§ 1681c(a)(3)). Uno liberado o pagado dice mucho menos que uno activo.
• Gravamen por sentencia: el que un acreedor registra sobre los bienes del deudor después de ganar un fallo. Léalo junto con el fallo que lo originó.

La pregunta que ordena todo es la misma: ¿esta deuda predice que no pagará la renta? Una deuda de vivienda sin pagar sí; una cuenta médica que se pagó después, mucho menos.

Antecedentes penales: ¿qué buscar y cómo evaluarlos?

La parte penal es la que más cuidado exige, por tres razones: los registros pueden no ser del solicitante, no todos los registros son condenas y muchas leyes estatales y locales limitan cuándo y cómo puede usarlos. Qué buscar en cada registro:

• El resultado. Un arresto significa que la persona fue detenida, no que sea culpable. Un cargo es una acusación formal, que puede terminar desestimada o en absolución. Una condena significa que se estableció la culpabilidad. Base sus criterios en condenas.
• El tipo de delito y su gravedad: una condena por un delito grave (felony) contra personas no se lee igual que una infracción de tránsito o un delito menor (misdemeanor) sin relación con la vivienda.
• La fecha y lo que ha pasado desde entonces: empleo estable, años sin nuevos registros, programas completados.
• La relación con la vivienda: si el delito tiene que ver con la seguridad de otros residentes o con la propiedad.
• Que sea del solicitante. Compare nombre completo, fecha de nacimiento y domicilios.

¿Cuánto tiempo pueden aparecer?

Según la FCRA, los registros de arresto pueden reportarse siete años desde su registro o hasta que venza el plazo de prescripción, lo que sea más largo (§ 1681c(a)(2)). Las condenas quedan fuera del límite general de siete años (§ 1681c(a)(5)), así que la ley federal permite reportarlas sin límite de tiempo. Muchas leyes estatales y locales son más estrictas: en Colorado, por ejemplo, el arrendador no puede considerar ningún arresto ni condenas de más de cinco años antes de la solicitud, salvo algunas excepciones (metanfetamina, delitos que exigen registro como delincuente sexual, homicidio y acecho) (C.R.S. § 38-12-904(1)(b)).

¿Por qué importa confirmar la identidad?

La ley obliga a las agencias a seguir procedimientos razonables para asegurar la máxima exactitud posible de sus informes (15 U.S.C. § 1681e(b)). Aun así, los errores de coincidencia de nombres existen. En 2018 la FTC anunció un acuerdo de $3 millones con una empresa de verificación de inquilinos que, según la FTC, asociaba registros penales a solicitantes con solo coincidir el apellido y parte de otros datos: un “Anthony Jones” podía recibir los registros de un “Antonio” o una “Antoinette Jones” con la misma fecha de nacimiento. Si un registro no encaja con lo que sabe del solicitante, pregúntele antes de decidir.

¿Qué dice hoy la ley sobre el uso de antecedentes penales?

Durante años, la referencia federal fue una guía de 2016 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) que desaconsejaba las prohibiciones generales. HUD retiró esa guía con efecto desde el 25 de septiembre de 2025, y en su aviso de julio de 2026 dice que los documentos retirados no deben usarse como autoridad (91 FR 44867). Muchas páginas, en inglés y en español, todavía la presentan como vigente.

Eso no deja el tema sin reglas. Varias ciudades, condados y estados tienen leyes de “oportunidad justa” que dicen cuándo puede pedir y revisar antecedentes penales (por ejemplo, solo después de una oferta condicional) y cuáles puede considerar. En esos lugares, pida un informe que incluya antecedentes penales solo cuando la ley le permita revisarlos. Vea leyes de oportunidad justa en la vivienda y nuestras leyes de verificación de inquilinos.

Donde la ley lo permite, un buen criterio sigue siendo el mismo: considerar solo condenas, revisar cada caso individualmente según la gravedad, la antigüedad y la relación con la vivienda, dar al solicitante la oportunidad de explicar y documentar la razón de la decisión.

Registro de delincuentes sexuales: ¿qué hacer con una coincidencia?

El reporte busca al solicitante en los registros de delincuentes sexuales. En Estados Unidos no hay un único registro nacional: los estados, los territorios y los gobiernos tribales llevan sus propios registros, y el Departamento de Justicia ofrece, junto con ellos, un portal público, NSOPW.gov, que busca en todos ellos a la vez.

Qué buscar y cómo pesarlo:

• Confirme la coincidencia con todos los datos: nombre completo, fecha de nacimiento, domicilio, rasgos físicos si el registro los muestra. Una coincidencia solo por nombre es con frecuencia un falso positivo.
• Vivienda con asistencia federal: la ley federal prohíbe al dueño de una vivienda con asistencia federal admitir a un hogar en el que alguien esté sujeto a un requisito de registro de por vida como delincuente sexual (42 U.S.C. § 13663(a)).
• Vivienda privada: las reglas dependen del estado y de la ciudad. Algunas leyes de oportunidad justa permiten considerar el registro de por vida, pero limitan otros usos o el momento en que puede revisarlo. Confirme la regla local antes de decidir.
• Documente la coincidencia y la razón de su decisión, como con cualquier otro dato del reporte.

Historial de domicilios y miembros del hogar: ¿coincide con la solicitud?

Esta parte muestra los domicilios asociados al solicitante y otras personas asociadas a esos domicilios (los miembros del hogar). Es una lista independiente de lo que el solicitante escribió, y su valor está en la comparación:

• Domicilios que faltan en la solicitud. Omitir un domicilio es la forma más sencilla de esconder una mala experiencia con un arrendador. Pregunte, y revise si hay casos de desalojo ligados a esa dirección.
• Huecos y mudanzas frecuentes. Merecen una pregunta, no un rechazo automático: un trabajo temporal o vivir con la familia son explicaciones comunes.
• Adultos que no aparecen en la solicitud. Si el reporte muestra a otra persona en el domicilio actual del solicitante, pregunte si vivirá en la nueva vivienda. Cada adulto que vaya a vivir allí debería llenar su propia solicitud; vea varios solicitantes y compañeros de cuarto.

Para complementar los domicilios con llamadas a los arrendadores anteriores (algo que el reporte no hace), vea cómo verificar el historial de renta.

Otras búsquedas: propiedad, vehículos, empresas, parientes y OFAC

El informe también muestra propiedades y vehículos registrados, empresas o LLC asociadas, parientes y asociados conocidos, y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Úselos para confirmar la identidad y la coherencia de la solicitud. Una coincidencia en la OFAC solo por nombre no es una confirmación: compare la fecha de nacimiento y los demás datos antes de decidir. Los parientes y asociados no son solicitantes: no los use para decidir, ni para sacar conclusiones sobre la familia, el origen o la religión de nadie (42 U.S.C. § 3604).

Historial de empleo: ¿qué dice y qué no dice?

Cuando hay datos disponibles, nuestro informe muestra empleadores asociados al solicitante. No aparece en todos los informes, y su ausencia no es un resultado negativo: simplemente no hay datos registrados para esa persona.

Lo que hay que entender es que es historial reportado, no una verificación. Nadie llamó al empleador, el dato puede estar desactualizado y no dice nada del sueldo. Úselo para comprobar la coherencia: si los empleadores coinciden con los de la solicitud, el solicitante le dijo la verdad sobre algo que usted puede comprobar. Si no coinciden, pregunte.

El empleo actual y los ingresos los verifica usted con documentos: talones de pago, una carta de oferta de empleo o estados de cuenta. Vea comprobante de ingresos y carta de oferta de trabajo como prueba de ingresos.

Lo que el reporte no le dice (y tiene que verificar usted)

Un reporte de verificación reúne registros. No habla con personas ni revisa documentos que usted recibe. Nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Estas son las verificaciones que quedan en sus manos:

Pida estos documentos el mismo día en que pide el reporte, para no retrasar la decisión.

Cómo leer un reporte que llega en inglés

Nuestros informes de verificación se entregan en inglés, igual que los de casi todos los servicios de Estados Unidos. Estos son los términos que más aparecen y lo que significan:

Si un término de su reporte no está aquí o no entiende un resultado, escríbanos; le responderemos el mismo día. Nuestro informe de muestra muestra cada sección en inglés con la explicación en español.

Ejemplo: un reporte leído parte por parte

Roberto (persona ficticia) solicita una vivienda de $1,500 al mes. El arrendador usa los criterios escritos de más arriba y lee el reporte en orden:

Resultado: Roberto cumple todos los criterios escritos. Nada del reporte llevó a una decisión desfavorable, así que no hace falta un aviso de acción adversa. El arrendador guarda sus notas con la fecha y la razón de cada punto. Si otro solicitante tuviera la misma demanda desestimada, recibiría el mismo trato.

¿Cómo decidir y qué hacer después de leer el reporte?

Decida con sus criterios, no con la impresión general

Compare cada parte con su regla escrita. Si un hallazgo no está cubierto por sus criterios, decida qué hará con él a partir de ahora y aplíquelo a este solicitante y a todos los que vengan después. Anote qué revisó, qué encontró y por qué decidió así. Esas notas son su mejor prueba de que trató a todos igual.

Dé la oportunidad de explicar

Muchos problemas tienen una explicación verificable: un caso que no es del solicitante, una deuda que ya se pagó, un domicilio que olvidó. Preguntar antes de decidir evita errores y es una práctica justa. Si el solicitante dice que un dato está mal, puede disputarlo con la agencia, que debe investigarlo en 30 días desde que recibe la disputa, con hasta 15 días más si el consumidor aporta información relevante durante ese plazo (15 U.S.C. § 1681i(a)(1)). Tenga una regla escrita para lo que hace mientras tanto.

Envíe el aviso de acción adversa cuando corresponda

Si algo del reporte influyó, aunque sea en parte, en rechazar la solicitud, exigir un fiador, pedir un depósito mayor o cobrar una renta más alta, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige enviar un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m(a)). Debe incluir el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe; una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede dar sus razones; el derecho del solicitante a una copia gratuita del informe y a disputar errores; y, si usó un puntaje de crédito, el puntaje y los factores clave que lo afectaron. La ley federal no le exige explicar en el aviso sus propias razones, pero algunas leyes estatales y locales sí: en Washington y en Colorado, por ejemplo, el aviso debe indicar por escrito las razones de la decisión (RCW 59.18.257; C.R.S. § 38-12-904(2), que además exige copia del informe y del derecho a disputarlo). Revise la regla de su estado y su ciudad. Use nuestra carta de acción adversa gratuita.

Guarde y deseche con cuidado

El reporte contiene datos sensibles. Úselo solo para esta solicitud, guárdelo protegido y deséchelo de forma segura cuando ya no lo necesite, por ejemplo triturando el papel y borrando los archivos de forma que no se puedan reconstruir, como indica la Comisión Federal de Comercio (FTC).

¿Necesita la autorización del solicitante?

La FCRA permite obtener un informe del consumidor cuando hay un propósito permitido, y una solicitud de vivienda que inicia el propio solicitante lo es (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). La FTC indica que el arrendador también puede obtener un permiso por escrito para demostrar ese propósito. Para un informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. Vea ¿puede verificar a un solicitante sin su permiso?

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa reúne en un solo informe todas las partes que describe esta guía. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Registros públicos: desalojos y disputas entre arrendador e inquilino, bancarrotas, fallos civiles y gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia).
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas.
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de vigilancia de la OFAC.
• Historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Un informe que incluye crédito requiere la autorización firmada del solicitante; la opción solo de antecedentes, sin crédito, no la necesita. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• 15 U.S.C. § 1681b, § 1681c, § 1681e, § 1681i y § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• 42 U.S.C. § 3604 (Ley de Vivienda Justa) y 42 U.S.C. § 13663.
• HUD, aviso de retiro de documentos de orientación de la Oficina del Asesor Jurídico, 91 FR 44867 (17 de julio de 2026).
• Comisión Federal de Comercio (FTC), Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know, y acuerdo de 2018 sobre la exactitud de los informes de inquilinos.
• Departamento de Justicia, Sitio Web Público Nacional de Delincuentes Sexuales (NSOPW).
• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), eliminación de registros públicos de los archivos de crédito (2018).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes federales, estatales y locales sobre la selección de inquilinos, el uso de antecedentes penales y de registros de desalojo cambian; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.