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Cómo verificar la identidad del solicitante y evitar el robo de identidad

Guía para arrendadores en Estados Unidos: identificaciones, número de Seguro Social e ITIN, identidades sintéticas, señales de alerta y lo que la ley permite y no permite.

¿Por qué verificar la identidad antes de rentar?

Todo lo demás depende de la identidad. Un informe de crédito, un registro de desalojos o un comprobante de ingresos solo le sirven si pertenecen a la persona que va a vivir en su propiedad. Si alguien presenta la identidad de otra persona, el informe puede salir perfecto y aun así describir a alguien que nunca firmará su contrato.

El problema es real. En una encuesta del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar (NMHC), hecha entre el 15 de noviembre de 2023 y el 9 de enero de 2024 entre miembros que representan a 75 grandes propietarios y administradores de apartamentos:

• El 93.3% dijo haber sufrido algún fraude en los 12 meses anteriores.
• De quienes sufrieron fraude, el 70.0% vio robo de identidad, identificaciones falsas o el uso de los datos personales de otra persona.
• De quienes sufrieron fraude, el 84.3% vio talones de pago, referencias de empleo u otros comprobantes de ingresos falsificados.
• El 70.7% dijo que las solicitudes y los pagos fraudulentos habían aumentado en los últimos 12 meses.

Es una encuesta a grandes empresas del sector, no una muestra de todos los arrendadores, así que no le dice qué tan probable es un fraude en su vivienda. Sí muestra que los fraudes de identidad no son raros y que conviene tener un proceso fijo en lugar de confiar en la intuición.

Hay una segunda razón, menos visible: proteger al solicitante honesto. Si alguien le robó la identidad a una persona y usted rechaza a esa persona por una deuda o un desalojo que no son suyos, el daño es doble. Por eso la verificación de identidad no es solo una defensa del arrendador; también es parte de una decisión justa.

¿Qué tipos de fraude de identidad existen?

Cada tipo necesita una defensa un poco distinta. La comparación en persona o por video ayuda contra la suplantación y el solicitante de fachada. La revisión cruzada de domicilios y fechas ayuda contra la identidad sintética y los documentos alterados. Ningún paso por sí solo detecta todo.

¿Qué identificación puede pedirle a un solicitante?

Lo habitual es una identificación oficial vigente con foto. Por ejemplo:

• Licencia de conducir o tarjeta de identificación estatal.
• Pasaporte de Estados Unidos o de otro país.
• Otras identificaciones oficiales con foto que usted decida aceptar, como una tarjeta de residente permanente o una identificación militar.

Escriba la lista de documentos que acepta y úsela con todos. La Ley de Vivienda Justa prohíbe discriminar por raza, color, religión, sexo, estado familiar, origen nacional o discapacidad (42 U.S.C. § 3604). Pedirle más documentos solo a quien tiene acento o apellido extranjero es justo el tipo de trato desigual que genera reclamos por origen nacional. La regla más segura es sencilla: la misma lista, los mismos pasos y el mismo orden para cada solicitante.

¿Tiene que tener estrella la licencia (REAL ID)?

No para rentar. El Departamento de Seguridad Nacional empezó a exigir la identificación REAL ID el 7 de mayo de 2025 para abordar vuelos nacionales y entrar a ciertas instalaciones federales. Una licencia con estrella muestra que el estado siguió esas normas de emisión, pero una licencia vigente sin estrella sigue siendo una identificación oficial. No la rechace solo por eso.

¿Puede preguntar por el estatus migratorio?

Depende del estado, y es un tema para revisar con un abogado. En California, la ley prohíbe al arrendador preguntar por el estatus migratorio o de ciudadanía de un solicitante o exigirle que lo declare, pero le permite pedir la información o los documentos necesarios para verificar su identidad y su capacidad financiera (Código Civil de California § 1940.3). Es decir: puede verificar quién es la persona sin preguntar por su estatus. Algunos programas federales de vivienda con ayuda para la renta tienen sus propias reglas; si participa en uno, siga las de ese programa. En cualquier estado, recuerde que el origen nacional es una categoría protegida por la ley federal.

Cómo revisar la identidad del solicitante paso a paso

1. Pida la identificación antes de gastar en el informe. Así evita pagar un informe de alguien que no puede identificarse.
2. Compare la foto con la persona. Si es posible, en persona durante la visita a la vivienda. Si no, por video (vea la sección siguiente). Una foto enviada por correo o por mensaje no le dice si quien la envía es la persona de la foto.
3. Revise la vigencia y los datos básicos. Que no esté vencida, que la fecha de nacimiento sea coherente con la edad aparente y que el nombre esté completo.
4. Compare el nombre y la fecha de nacimiento en la identificación, la solicitud, los comprobantes de ingresos y, después, el informe de verificación. Tome en cuenta las variaciones normales de los apellidos compuestos (vea el recuadro).
5. Compare los domicilios. Los domicilios anteriores que el solicitante escribe deben parecerse a los que aparecen en el informe. Un historial de domicilios muy corto o que no coincide merece una pregunta.
6. Confirme por su cuenta los datos de contacto de terceros. Si llama a un empleador o a un arrendador anterior, busque usted mismo el teléfono (en el sitio del empleador o en los registros de propiedad del condado), no use solo el número que aparece en la solicitud.
7. Anote lo que revisó y el resultado. Una nota breve y objetiva (“identificación vigente, foto coincide, domicilios coinciden con el informe”) le ayuda a demostrar que trató a todos igual.

¿Sirve revisar el código de barras de la licencia?

Muchas licencias tienen en el reverso un código de barras con los mismos datos del frente. Si usted tiene un lector, puede comprobar que los datos del código coincidan con los impresos; una diferencia es una razón para hacer más preguntas. Pero un código que coincide no prueba que la licencia sea auténtica, porque los falsificadores también pueden copiar el código. Úselo como una verificación más, no como la prueba final.

¿Cómo verificar la identidad de un solicitante a distancia?

Si no puede ver al solicitante en persona, tiene dos opciones razonables:

• Una videollamada corta en la que el solicitante muestra su cara y la identificación, por el frente y por el reverso. No es infalible, pero hace mucho más difícil usar la identificación de otra persona.
• Un servicio de verificación de identidad digital, que compara una foto de la identificación con una selfi o un video del solicitante y revisa las características del documento. Pregunte al proveedor qué revisa exactamente, qué hace con las imágenes y cómo cumple las leyes estatales sobre datos biométricos (algunos estados regulan la recolección de rasgos como la geometría del rostro).

En ambos casos, la regla es la misma que en persona: si pide videollamada a un solicitante, pídala a todos los que no puedan venir en persona.

Una advertencia práctica: la identificación de un solicitante es la información que más buscan los estafadores. No le pida que la envíe por mensaje de texto a un número personal ni por redes sociales. Use un canal que usted controle, como su correo de negocio o el formulario de su servicio de verificación.

¿Cómo se valida un número de Seguro Social?

Esta es la parte que más se explica mal en internet. Un arrendador no tiene un acceso directo al Seguro Social para confirmar el número de un solicitante. Esto es lo que sí existe:

El servicio de verificación para empleadores (SSNVS) no es para arrendadores

La Administración del Seguro Social (SSA) tiene un servicio llamado SSNVS, pero solo se puede usar para verificar a empleados actuales o anteriores y solo para reportar salarios en el formulario W-2. La propia SSA dice que no es correcto usarlo para otros fines, como la verificación de identidad o de crédito. Un arrendador no puede usarlo para verificar a un solicitante.

La verificación con consentimiento (CBSV) es para empresas inscritas

La SSA ofrece otro servicio, la Verificación del Número de Seguro Social con Consentimiento (Consent Based SSN Verification, CBSV). Según la SSA:

• Necesita el consentimiento de la persona en el formulario SSA-89.
• La empresa debe inscribirse y tener un número de identificación de empleador (EIN).
• Cuesta una inscripción única de $5,000 y $2.25 por cada verificación (tarifa vigente desde el 1 de octubre de 2023, que puede cambiar).
• Responde “sí” o “no” a si el nombre, la fecha de nacimiento y el número coinciden con los registros de la SSA, e indica si la persona figura como fallecida.
• La SSA aclara que el CBSV no verifica la identidad de la persona: solo confirma que esos datos van juntos.

Por su costo, el CBSV lo usan empresas, no arrendadores individuales. Y aunque la respuesta sea “sí”, eso no prueba que la persona frente a usted sea la dueña del número: un ladrón de identidad puede tener el nombre, la fecha y el número correctos de otra persona. Por eso la comparación con una identificación con foto sigue siendo necesaria.

Lo que ya no se puede deducir del número

Desde el 25 de junio de 2011, la SSA asigna los números de forma aleatoria. Los tres primeros dígitos ya no indican el estado donde se emitió el número, y la lista que mostraba los grupos más altos emitidos quedó congelada. Algunas guías todavía recomiendan comparar el “estado de emisión” con el lugar de nacimiento del solicitante; esa prueba no funciona con los números asignados desde 2011.

Sí sigue siendo cierto que la SSA no asigna números que empiecen con 000, con 666 ni del 900 al 999. Un número de Seguro Social que empiece así no es válido como número de Seguro Social. Tenga en cuenta que el ITIN, que es otro tipo de número de nueve dígitos, puede verse parecido; lo explicamos en la sección siguiente.

Entonces, ¿cómo se comprueba en la práctica?

Con el informe de verificación. Cuando usted pide un informe de crédito con el nombre, la fecha de nacimiento y el número del solicitante, la agencia de crédito busca el expediente que corresponde a esos datos. Si el número está ligado a otro nombre o a otra fecha de nacimiento, si el expediente es muy reciente o si los domicilios no se parecen a los de la solicitud, el informe se lo mostrará de una u otra forma. Nuestro informe incluye el historial de domicilios y los miembros del hogar, y la verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas. Revise siempre esos datos contra la solicitud antes de leer el resto del informe.

¿Qué hacer con un solicitante que tiene ITIN o que no tiene número?

El Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) lo emite el IRS a personas que necesitan un número para impuestos federales pero no pueden obtener un número de Seguro Social. El IRS es claro en dos puntos:

• Los ITIN no son válidos como documento de identificación fuera del sistema tributario federal, y no deben ofrecerse ni aceptarse como identificación para fines que no sean de impuestos.
• El ITIN no autoriza a trabajar en Estados Unidos ni da derecho a beneficios del Seguro Social.

En la práctica, esto significa que el ITIN no reemplaza la identificación con foto. Si un solicitante le da un ITIN, verifique su identidad con una identificación oficial, igual que a cualquier otro. Nuestro informe se puede hacer con un ITIN, aunque el historial de crédito puede ser limitado o escaso; si usa otro servicio, pregunte si lo acepta.

Si un solicitante no tiene número de Seguro Social ni ITIN, puede que no tenga expediente de crédito. Trátelo como a cualquier solicitante sin historial: evalúe los ingresos que usted verifique, llame a arrendadores anteriores, y considere un fiador o un depósito dentro del límite legal de su estado. Lo importante es que esas alternativas estén escritas en sus criterios y se apliquen igual a todos, sin preguntar por el estatus migratorio donde la ley lo prohíbe. Vea también nuestras guías de comprobante de ingresos y puntaje de inquilino, que explica qué hacer con solicitantes sin historial de crédito.

¿Qué es una identidad sintética?

La Reserva Federal define el fraude de identidad sintética como el uso de una combinación de datos personales para fabricar una persona o una entidad con el fin de cometer un acto deshonesto para beneficio personal o económico. A diferencia del robo de identidad clásico, no hay una víctima que se dé cuenta enseguida, porque la “persona” no existe.

Para un arrendador, la lección más importante es esta: un informe de crédito limpio no prueba que exista una persona real. Un expediente sintético puede tener cuentas al día y un puntaje aceptable. Lo que suele delatarlo es lo que no tiene: un historial de domicilios corto o sin relación con lo que dice la solicitud, pocas huellas fuera del crédito y dificultad para confirmar a un empleador o a un arrendador anterior por un número que usted busque por su cuenta.

Señales que justifican una revisión adicional (ninguna prueba nada por sí sola):

• Expediente de crédito reciente, pero con cuentas que parecen antiguas por ser de “usuario autorizado” en la tarjeta de otra persona.
• Domicilios en el informe que no coinciden con los de la solicitud, o un solo domicilio reciente.
• Un empleador o un arrendador anterior que solo se puede contactar por el teléfono que dio el solicitante.
• Resistencia a una videollamada o a mostrar la identificación en persona.

La defensa es la misma que en el resto de esta guía: ver a la persona con su identificación, comparar los domicilios y confirmar a terceros por su cuenta.

Qué le dice el informe de verificación sobre la identidad

La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) incluye varias herramientas contra el robo de identidad que pueden aparecer cuando usted pide un informe:

Alerta de fraude

Una persona que cree ser víctima de robo de identidad puede pedir que su expediente lleve una alerta de fraude, y la agencia debe incluirla en los informes que entrega (15 U.S.C. § 1681c-1). La ley le exige a quien va a otorgar un crédito nuevo con esa alerta que use procedimientos razonables para confirmar la identidad de quien lo pide. Aunque esa regla está escrita para el crédito, la alerta le dice algo útil a cualquier arrendador: alguien con esos datos teme que se usen sin permiso. Si la ve, confirme la identidad con más cuidado antes de seguir; si la alerta trae un número de contacto, úselo.

Congelamiento del crédito

Un consumidor puede congelar su expediente para impedir que la agencia entregue su informe. La ley federal, sin embargo, dice que el congelamiento no se aplica a los informes para verificación de inquilinos, de empleo o de antecedentes (§ 1681c-1(i)(4)(I)). Cómo aplica esto cada agencia y cada producto puede variar; si un informe no se puede generar, pregunte a su proveedor qué pasó antes de sacar conclusiones.

¿Aplica la Regla de Señales de Alerta de la FTC a los arrendadores?

Muchas páginas mencionan la Regla de Señales de Alerta (Red Flags Rule) de la Comisión Federal de Comercio (FTC) como si fuera obligatoria para todos. No lo es. Según la guía de la FTC, la regla exige un programa contra el robo de identidad a las instituciones financieras y a ciertos acreedores que tienen “cuentas cubiertas”.

Desde la Ley de Aclaración del Programa de Señales de Alerta de 2010, un “acreedor” para esta regla es quien, de forma regular y en el curso normal de su negocio, hace al menos una de estas cosas: obtiene o usa informes de los consumidores en relación con una transacción de crédito; da información a agencias de informes de los consumidores en relación con una transacción de crédito; o adelanta fondos a una persona con la obligación de devolverlos. Quedan fuera los que adelantan fondos solo para gastos relacionados con un servicio que prestan.

La guía de la FTC no menciona a los arrendadores en ningún momento, y no debemos suponer que la regla les aplica o que no les aplica. Si usted, además de rentar, financia algo al inquilino, otorga crédito o reporta pagos a agencias de crédito, pregunte a un abogado si la regla le alcanza. Aunque no le aplique, la idea central de la regla es buena práctica para cualquier arrendador: tener por escrito cuáles son sus señales de alerta y qué hace cuando aparece una.

Lo que sí aplica a cualquier arrendador que pide un informe de los consumidores es la Ley de Informe Justo de Crédito: necesita un propósito permitido, debe dar un aviso de acción adversa si el informe influye en un rechazo, y debe eliminar la información de forma segura. Lo explicamos en verificación sin permiso y en cómo elegir un servicio de verificación.

Señales de alerta en la solicitud

Una señal sola rara vez prueba algo. Dos o tres juntas justifican pausar y verificar más, siempre con los mismos pasos que usaría con cualquier otro solicitante en esa situación. Para las señales relacionadas con los ingresos, vea nuestra guía de comprobante de ingresos.

¿Qué hacer si sospecha un fraude de identidad?

1. Pause la solicitud, sin acusar. Diga que necesita confirmar algunos datos. Muchas diferencias tienen explicaciones normales, como un apellido de casada o un error de la agencia.
2. Pida lo mismo que pediría a cualquiera en esa situación: una identificación en persona, un comprobante de domicilio o una llamada con el empleador por un número que usted busque.
3. Documente qué no coincidió y qué respuesta recibió.
4. Si el informe de verificación influyó en su decisión de rechazar o de poner condiciones, envíe un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m). El solicitante puede tener un informe con datos de otra persona y ese aviso le permite disputarlos. Use nuestra carta de acción adversa gratuita.
5. Si confirma un fraude, puede presentar una denuncia ante la policía local, y si ocurrió por internet, ante el Centro de Denuncias de Delitos por Internet del FBI (IC3.gov). Si identifica a la persona real cuyos datos se usaron, puede indicarle que el sitio oficial de la FTC, RobodeIdentidad.gov, le ayuda a reportar el robo y a obtener un plan de recuperación.
6. Si la persona ya vive en la vivienda, no cambie las cerraduras ni corte servicios por su cuenta. Consulte a un abogado sobre el proceso legal de su estado. Vea nuestra guía del aviso de desalojo.

Tres casos prácticos

Caso 1: la foto no coincide del todo

Un solicitante presenta por correo una licencia de otro estado y una solicitud impecable. En la visita, la persona se parece a la de la foto, pero no está claro. El arrendador, siguiendo su política, le pide una videollamada con la identificación y un segundo documento con foto de su lista. El solicitante deja de responder. El arrendador anota “no completó la verificación de identidad” y pasa al siguiente. No hubo informe de por medio, así que no hay aviso de acción adversa, pero sí una nota objetiva que muestra que aplicó su política como a cualquier otro.

Caso 2: apellido de casada

Una solicitante se llama “Ana Martínez de Rodríguez” en la solicitud, pero el informe de crédito la muestra como “Ana Rodriguez” y un registro de desalojo aparece a nombre de “Ana Martinez”. La fecha de nacimiento del expediente de crédito coincide; la del registro de desalojo no aparece. El arrendador no rechaza por el desalojo: le pregunta al proveedor si el registro tiene fecha de nacimiento u otro dato que lo vincule con ella. El proveedor responde que no se pudo confirmar. El arrendador decide con base en lo demás. Si ese registro sin confirmar hubiera influido en un rechazo, la solicitante tendría derecho a un aviso de acción adversa y a disputarlo.

Caso 3: solicitante con ITIN y sin historial de crédito

Un solicitante trabaja por su cuenta, tiene ITIN y no tiene expediente de crédito. El arrendador verifica su identidad con su pasaporte en persona, le pide estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos como comprobantes de ingresos, y llama a su arrendador anterior por un número que encuentra en los registros de propiedad. Su política escrita dice que, sin historial de crédito, se aprueba con un fiador o con un depósito dentro del límite legal del estado. Aplica esa misma regla, sin preguntar por el estatus migratorio. El resultado se puede explicar y repetir con el siguiente solicitante en la misma situación.

En los tres casos, lo que protege al arrendador no es haber “descubierto” algo, sino haber seguido pasos escritos, iguales para todos, y haber documentado cada uno.

¿Hay que verificar a cada adulto y al fiador?

Sí, si cada uno va a firmar el contrato o a responder por la renta. El fraude de “solicitante de fachada” funciona justamente cuando solo se verifica a una persona y otra es la que vive en la vivienda. Estas reglas ayudan:

• Cada adulto que firma el contrato llena su propia solicitud y muestra su propia identificación.
• Cada persona autoriza su propio informe. La autorización de un solicitante no sirve para pedir el informe de otra persona, como un fiador. Lo explicamos en verificación sin permiso.
• El fiador se verifica igual que el solicitante: identificación con foto, comparación de domicilios e informe propio.
• El contrato nombra a todos los ocupantes adultos. Así, si alguien distinto se muda, usted tiene una base clara para actuar según su contrato y la ley de su estado.

¿Y si se agrega un adulto a mitad del contrato?

Si su contrato exige su aprobación para agregar ocupantes, trate al nuevo adulto como a un solicitante más: solicitud propia, identificación con foto, autorización firmada para su propio informe y los mismos criterios que usó con los demás. Lo mismo vale para un subarrendatario, si su contrato y la ley de su estado permiten el subarriendo. Si el nuevo ocupante no va a firmar el contrato, revise con un abogado qué puede exigirle en su estado. La FTC reconoce que los arrendadores pueden obtener informes de los consumidores sobre personas que solicitan rentar o renovar un contrato; fuera de esos casos, confirme que tiene un propósito permitido antes de pedir un informe.

Ejemplo de política escrita de verificación de identidad

Una política corta, escrita antes de anunciar la vivienda, es su mejor defensa contra el fraude y contra un reclamo de trato desigual. Puede adaptar este ejemplo:

Revise la política con un abogado si renta en un estado o una ciudad con reglas propias sobre la selección de inquilinos, y actualícela cuando cambie su proceso.

Cómo proteger los datos del solicitante

Verificar la identidad significa manejar los datos más sensibles de una persona. Estas prácticas reducen el riesgo para ella y para usted:

• Pida solo lo que necesita. Para identificar a alguien basta con ver una identificación con foto; no necesita copias de todos sus documentos.
• Use canales seguros. Reciba la solicitud por un formulario protegido o en persona, no por mensajes de texto o redes sociales.
• Limite quién ve la información. Solo quien toma la decisión.
• Elimine de forma segura la información de los informes. La Regla de Eliminación de la FTC exige tomar medidas razonables al desechar información de informes de los consumidores, por ejemplo triturar los papeles y borrar o destruir los archivos electrónicos (16 C.F.R. § 682.3).
• Revise las leyes de privacidad de su estado, que pueden agregar obligaciones sobre datos personales.

Una solicitud en línea hecha para esto ayuda a no recibir datos por canales inseguros. Vea nuestra solicitud de renta.

¿Qué aporta nuestro informe a la verificación de identidad?

Nuestro informe le da los datos para hacer la comparación cruzada que describe esta guía:

• Historial de domicilios y miembros del hogar, para comparar con lo que escribió el solicitante.
• Verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas.
• Informe de crédito completo con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax) en la verificación completa, por consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (incluidos gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por fallos judiciales), desalojos y disputas entre arrendadores e inquilinos.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales, e historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día. El informe no incluye verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores, y no reemplaza que usted vea al solicitante con su identificación: esos pasos los hace usted.

Fuentes

• Administración del Seguro Social (SSA): restricciones del SSNVS, servicio CBSV y asignación aleatoria de números.
• IRS, Información adicional sobre los ITIN y página del ITIN.
• Legislatura de California, Código Civil § 1940.3.
• 15 U.S.C. § 1681c-1 y § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell; 16 C.F.R. § 682.3; 42 U.S.C. § 3604.
• FTC, Fighting Identity Theft with the Red Flags Rule, y RobodeIdentidad.gov.
• Reserva Federal, definición de fraude de identidad sintética.
• Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar (NMHC), comunicado sobre su encuesta de fraude en solicitudes de renta (2024).
• Departamento de Seguridad Nacional, REAL ID.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes federales, estatales y locales cambian, en especial sobre el estatus migratorio, la privacidad y los datos biométricos; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.