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Leyes de “oportunidad justa” (fair chance) en la vivienda: guía para arrendadores

Qué pueden y qué no pueden hacer los arrendadores con los antecedentes penales de un solicitante, jurisdicción por jurisdicción, y qué pasó con la guía federal de HUD en 2025 y 2026.

¿Qué es una ley de oportunidad justa en la vivienda?

“Oportunidad justa” es la traducción más común de fair chance. Se usa para las leyes estatales y locales que limitan cuándo y cómo un proveedor de vivienda puede preguntar por los antecedentes penales de un solicitante o de un inquilino, y cómo puede usarlos para decidir.

No hay una sola ley. Cada jurisdicción escribe la suya, pero la mayoría combina algunas de estas piezas:

• Prohibición de anuncios excluyentes, como “no se aceptan personas con antecedentes”.
• Un orden obligatorio: primero se evalúan los ingresos, el crédito y el historial de renta; solo después de aprobar condicionalmente al solicitante se revisan los antecedentes penales.
• Límites de antigüedad: solo se pueden considerar ciertas condenas de los últimos años.
• Registros prohibidos: arrestos sin condena, registros sellados o anulados, casos de menores.
• Una evaluación individual de la condena y de las circunstancias de la persona.
• Avisos por escrito y un plazo para responder antes de negar la vivienda.

¿Qué dice la ley federal sobre los antecedentes penales en 2026?

No existe una ley federal de oportunidad justa para la vivienda privada. Lo que existe a nivel federal es esto:

• La Ley de Vivienda Justa. Los antecedentes penales no son una característica protegida por la ley federal. Pero una política sobre antecedentes puede ser ilegal si se usa como excusa para discriminar por raza, origen nacional u otra característica protegida, o si produce un efecto discriminatorio injustificado. En 2015 la Corte Suprema confirmó que la Ley de Vivienda Justa permite reclamos por “impacto dispar” (Texas Dept. of Housing and Community Affairs v. Inclusive Communities Project, 576 U.S. 519).
• La regla de efectos discriminatorios de HUD (24 C.F.R. § 100.500). Establece cómo se prueba un caso de impacto dispar en tres pasos: quien reclama debe probar el efecto discriminatorio; el proveedor de vivienda debe probar que su práctica es necesaria para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, con pruebas y no con razones hipotéticas o especulativas; y quien reclama todavía puede ganar si prueba que otra práctica menos discriminatoria serviría para el mismo interés.

Esa regla sigue en el Código de Reglamentos Federales, pero HUD propuso eliminarla. La propuesta se publicó el 14 de enero de 2026 (91 FR 1475), y una propuesta complementaria del 10 de agosto de 2026 (91 FR 51416) reabrió los comentarios, solo sobre los temas de esa propuesta, hasta el 9 de octubre de 2026. Una propuesta no es una regla: a la fecha de esta guía no encontramos una regla final. Aunque HUD la elimine, la decisión de la Corte Suprema de 2015 sigue siendo la base de los reclamos por impacto dispar.

En la práctica: una política de “no rentamos a nadie con antecedentes” es la más difícil de defender si alguien la cuestiona, porque tendría que probar con evidencia que es necesaria.

¿Sigue vigente la guía de HUD sobre antecedentes penales?

No. Este es el cambio más importante de los últimos meses y muchas páginas en internet todavía no lo reflejan. Según los avisos publicados en el Registro Federal:

El aviso de julio de 2026 dice que los documentos retirados “se han retirado del uso activo y no deben usarse como autoridad”, y que se emitirá nueva guía “cuando sea necesario y apropiado”. También recuerda que esos documentos nunca tuvieron fuerza de ley.

¿Qué significa para usted? Dos cosas a la vez:

• No cite la guía de 2016 como si fuera la norma. Ya no lo es. Si un curso, un formulario o un artículo le dice que “HUD exige una evaluación individual”, está desactualizado: esa exigencia venía de una guía, no de una ley ni de un reglamento federal.
• Retirar una guía no cambió la ley. La Ley de Vivienda Justa y la decisión de 2015 siguen igual, y las leyes estatales y locales de esta guía sí son obligatorias donde aplican.

¿Qué dice la ley de informes de crédito sobre los antecedentes penales?

Cuando usted obtiene los antecedentes penales de un solicitante por medio de una empresa de verificación, aplica la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA):

• Arrestos: una agencia de informes no puede incluir registros de arresto de más de siete años desde su registro, o hasta que venza el plazo de prescripción aplicable, lo que sea más largo (15 U.S.C. § 1681c(a)(2)).
• Condenas: la ley federal no pone límite de tiempo para informar condenas penales (§ 1681c(a)(5) excluye las condenas del límite general de siete años). Pero muchas leyes estatales y locales sí limitan cuántos años puede usted considerar.
• Aviso de acción adversa: si el informe influye en una negativa o en condiciones peores, debe enviar el aviso de la FCRA (15 U.S.C. § 1681m). Las leyes de oportunidad justa suelen agregar sus propios avisos, con otros contenidos y plazos. Use nuestra carta de acción adversa para la parte federal.

Que un dato pueda aparecer en un informe no significa que usted pueda usarlo en su ciudad. La pregunta correcta no es “¿el informe lo muestra?”, sino “¿la ley de mi jurisdicción me deja considerarlo, y en qué momento?”.

Comparación de jurisdicciones con leyes de oportunidad justa

Esta tabla resume las leyes que verificamos en sus textos o en las páginas oficiales de cada jurisdicción. No es una lista completa: otros estados y ciudades tienen reglas propias. Confirme siempre la versión vigente donde está la propiedad.

Ciudad de Nueva York: ley de oportunidad justa en la vivienda

Desde el 1 de enero de 2025, en la ciudad de Nueva York es ilegal que la mayoría de los proveedores de vivienda discriminen por antecedentes de condenas al rentar o vender, incluidas cooperativas y condominios. Según el aviso oficial de la Comisión de Derechos Humanos de la ciudad:

• La ley no obliga a revisar antecedentes. Los pasos siguientes aplican solo si usted decide hacerlo.
• Primero, la elegibilidad general y una oferta condicional por escrito. Es ilegal buscar o revisar antecedentes de condenas antes de esa oferta. Junto con la oferta, debe entregar al solicitante el aviso oficial de sus derechos.
• Qué puede considerar: condenas que exigen registro como delincuente sexual al momento de la verificación; delitos graves (felonies) de los últimos 5 años; delitos menores (misdemeanors) de los últimos 3 años. Los años se cuentan desde la liberación o, si no hubo cárcel, desde la sentencia.
• Qué nunca puede considerar: arrestos o casos pendientes; condenas selladas, eliminadas, perdonadas o anuladas; infracciones no penales; aplazamientos en contemplación de desestimación; adjudicaciones juveniles o de delincuente juvenil; casos que terminaron a favor de la persona; y ciertas condenas de otros estados por conductas legales en Nueva York.
• Antes de retirar la oferta debe darle copia de toda la información penal que recibió, dejarle 5 días laborables para responder mientras mantiene la unidad disponible, y hacer una evaluación individual aunque la persona no envíe nada.
• Solo puede retirar la oferta si demuestra por escrito un interés comercial legítimo y cómo se relaciona con la historia individual de esa persona, o si aparece información nueva, sin relación con los antecedentes, que afecta sus requisitos. La existencia de una condena, por sí sola, nunca crea esa relación. El aviso da ejemplos de razones no válidas, como “mis inquilinos no quieren delincuentes” o “va a subir mi seguro”.
• Exenciones: propiedades ocupadas por el proveedor de vivienda con 2 o menos habitaciones o unidades, y proveedores con fondos estatales o federales cuando esas normas les exigen o permiten ciertas acciones.

Aparte de esta ley, en todo el estado de Nueva York un arrendador no puede negarse a rentar porque el solicitante estuvo en un caso entre arrendador e inquilino (vea cómo verificar el historial de renta).

Nueva Jersey: ley de oportunidad justa en la vivienda

La Fair Chance in Housing Act de Nueva Jersey (N.J.S.A. 46:8-52 a 46:8-64) está vigente desde el 1 de enero de 2022. Sus reglas principales:

• Nada de preguntas antes de la oferta condicional. El arrendador no puede incluir preguntas sobre antecedentes penales en la solicitud ni hacerlas de palabra antes de una oferta condicional. Las dos excepciones: si la persona fue condenada por fabricar metanfetamina en vivienda con asistencia federal, y si está sujeta a registro de por vida como delincuente sexual.
• Antes de cobrar la tarifa de solicitud, debe informar por escrito si sus criterios incluyen revisar antecedentes penales.
• Registros que nunca puede evaluar, ni antes ni después de la oferta: arrestos o cargos sin condena, condenas eliminadas, perdonadas, anuladas o selladas, y adjudicaciones de menores.
• Después de la oferta condicional solo puede considerar: condenas por ciertos delitos graves que la ley enumera (entre ellos asesinato, agresión sexual agravada, secuestro, incendio provocado y trata de personas) o que causaron registro de por vida como delincuente sexual; delitos de primer grado de los últimos 6 años; de segundo o tercer grado de los últimos 4 años; y de cuarto grado del último año. Los plazos se cuentan desde la condena o, si hubo prisión, desde que terminó la sentencia.
• Para retirar la oferta debe determinar, por preponderancia de la prueba, que es necesario para un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, y enviar un aviso por escrito con las razones específicas y la oportunidad de apelar presentando pruebas.
• Exención: la ley no cubre las viviendas ocupadas por el dueño con no más de cuatro unidades.

Condado de Cook, Illinois: la enmienda de vivienda justa

La enmienda a la Ordenanza de Derechos Humanos del condado de Cook (Just Housing Amendment) entró en vigor el 1 de enero de 2020, y su aplicación empezó después del 31 de enero de 2020. Según las preguntas frecuentes para arrendadores de la Comisión de Derechos Humanos del condado:

• Dos pasos. Paso 1, precalificación: ingresos, historial de renta, crédito, mascotas y demás criterios, sin revisar antecedentes penales. Paso 2: solo si el solicitante precalificó, la verificación de antecedentes.
• Antes de cobrar la tarifa de solicitud, debe entregar sus criterios de selección, el aviso del derecho a disputar errores y a presentar pruebas de rehabilitación, y las reglas de la Comisión o un enlace a su sitio.
• Solo condenas de los últimos 3 años, siempre con evaluación individual. Nunca arrestos sin condena. No puede haber una casilla de “¿tiene antecedentes?” en la solicitud.
• Excepciones: puede negar si el solicitante o un miembro del hogar está obligado a registrarse como delincuente sexual o tiene una restricción de residencia como delincuente sexual contra menores. En esos casos no se exige la evaluación individual.
• Plazos: debe entregar copia de la verificación al solicitante dentro de 5 días laborables; el solicitante tiene 5 días laborables para disputarla o aportar información; usted tiene 3 días laborables desde que la recibe para aprobar o negar.
• La negativa debe ser por escrito y explicar por qué es necesaria para proteger contra un riesgo demostrable para la seguridad de las personas o la propiedad.
• Anuncios: no puede decir “no se aceptan personas con antecedentes”; sí puede decir “no se aceptan personas registradas como delincuentes sexuales ni personas con una restricción de residencia vigente como delincuentes sexuales contra menores”.

California: reglas estatales, Oakland, Berkeley y San Francisco

Reglamentos estatales de vivienda justa

Desde el 1 de enero de 2020, los reglamentos del Consejo de Derechos Civiles de California sobre antecedentes penales en la vivienda (Título 2 del Código de Reglamentos de California, §§ 12264 a 12271) establecen, entre otras cosas, que es ilegal:

• buscar o considerar arrestos que no terminaron en condena, la participación en programas de desvío (salvo que el solicitante lo revele voluntariamente), condenas selladas, desestimadas, anuladas, eliminadas o perdonadas, y adjudicaciones de menores;
• aplicar una “prohibición general” contra todas las personas con antecedentes, con condenas previas, con delitos menores previos o con delitos graves previos (§ 12269).

Además, una práctica que use antecedentes penales debe ser necesaria para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, y solo puede usar condenas directamente relacionadas. Al evaluar si había una alternativa menos discriminatoria se considera, por ejemplo, si la persona tuvo la oportunidad de presentar información atenuante y si se le avisó por escrito de esa oportunidad (§ 12266).

Oakland

La ordenanza de Oakland (Ordenanza núm. 135181, Capítulo 8.25 del Código Municipal), vigente desde el 4 de febrero de 2020, prohíbe en general a los arrendadores revisar los antecedentes penales de los solicitantes en el anuncio, la solicitud, la selección o el desalojo. Las excepciones incluyen ciertas viviendas ocupadas por el dueño, la vivienda con fondos de HUD sujeta a reglas federales y el registro estatal de delincuentes sexuales de por vida, que solo puede consultarse después de una oferta condicional, con el consentimiento del solicitante y dándole la oportunidad de presentar información en contra. Las multas civiles llegan hasta $1,000 por infracción, según la página oficial de la ciudad.

Berkeley

La ordenanza de Berkeley (Código Municipal 13.106) prohíbe preguntar por antecedentes penales, anunciar que no se considerarán personas con antecedentes, negarse a rentar o terminar un contrato por ellos, exigir que se revelen o autoricen, o cobrar más depósito o renta por ellos. Hay exenciones limitadas, entre ellas los delincuentes sexuales de por vida y ciertas viviendas de 1 a 3 unidades donde vive el dueño. Si un arrendador actúa por antecedentes penales, debe dar aviso por escrito y oportunidad de responder. Las multas administrativas van de $1,000 a $10,000 por infracción.

San Francisco (vivienda asequible)

La Ordenanza de Oportunidades Justas de San Francisco protege a solicitantes e inquilinos frente a los proveedores de vivienda asequible. El proveedor debe revisar primero las demás calificaciones y entregar una copia de los derechos antes de verificar antecedentes; no puede preguntar por antecedentes en la solicitud; solo puede considerar condenas y arrestos no resueltos “directamente relacionados”, y nunca una condena de más de 7 años. Si piensa negar, debe dar copia del informe y decir qué registro es la base, y la persona tiene 14 días para responder.

Seattle: la ordenanza y el fallo federal de 2023

La ordenanza de oportunidad justa en la vivienda de Seattle (Código Municipal de Seattle, capítulo 14.09) entró en vigor el 19 de febrero de 2018. Prohíbe tomar acciones adversas, como negar la vivienda, por antecedentes de arresto, de condena o antecedentes penales, y prohíbe anuncios que excluyan a esas personas.

El 21 de marzo de 2023, la Corte de Apelaciones del Noveno Circuito decidió en Yim v. City of Seattle que la parte que prohibía a los arrendadores preguntar por los antecedentes penales violaba la Primera Enmienda, pero confirmó la parte que prohíbe tomar acciones adversas basadas en ellos. Desde el 6 de junio de 2023, la Oficina de Derechos Civiles de Seattle ya no aplica la prohibición de preguntar, pero sigue aplicando el resto de la ordenanza. La ordenanza permite una acción adversa basada en la información del registro de delincuentes sexuales de un ocupante adulto solo si el arrendador tiene una razón comercial legítima, y tiene exenciones, como la vivienda con asistencia federal sujeta a reglas federales y ciertas viviendas unifamiliares o unidades accesorias donde vive el dueño.

En resumen: en Seattle, poder preguntar no significa poder usar la respuesta para negar la vivienda.

¿Cómo se hace una evaluación individual de antecedentes penales?

Una evaluación individual es un análisis caso por caso de una condena concreta y de la persona, en lugar de una regla automática. Donde la ley la exige (por ejemplo, en la ciudad de Nueva York o el condado de Cook), es obligatoria. Donde no la exige, es la práctica más fácil de defender si su decisión se cuestiona bajo la Ley de Vivienda Justa.

Los factores que enumera el condado de Cook sirven de guía general:

• la naturaleza y gravedad del delito y cuándo ocurrió;
• el tipo de sentencia;
• el número de condenas;
• el tiempo que ha pasado desde la condena más reciente;
• la edad de la persona cuando ocurrió el delito;
• las pruebas de rehabilitación;
• su historial como inquilino antes y después de la condena;
• si la condena estuvo relacionada con una discapacidad, y si un ajuste razonable podría reducir el riesgo.

Ejemplos de pruebas de rehabilitación que menciona la misma guía: completar un programa de reinserción, capacitación laboral, servicios de apoyo, estudios (como el GED), un informe del centro penitenciario, empleo y recomendaciones personales.

Un proceso que funciona en casi cualquier lugar

Si usted renta en varias ciudades, o no sabe todavía qué ley aplica, este orden le ayuda a cumplir las reglas más estrictas que describimos y a tratar a todos por igual:

1. Averigüe la ley de su estado, condado y ciudad antes de anunciar la vivienda. Revise nuestras leyes de verificación de inquilinos.
2. Escriba sus criterios y, si revisará antecedentes, qué condenas considerará, con qué antigüedad y por qué se relacionan con la seguridad de las personas o la propiedad.
3. Revise sus anuncios y su solicitud: nada de “no se aceptan personas con antecedentes” ni casillas sobre antecedentes, salvo donde la ley lo permita.
4. Evalúe primero todo lo demás: ingresos, crédito, historial de renta e identidad. Vea cómo verificar el historial de renta y nuestra guía de comprobante de ingresos.
5. Haga una oferta condicional por escrito a quien cumple esos criterios, si su jurisdicción lo exige (y es buena práctica aunque no lo exija).
6. Solo entonces revise los antecedentes penales, y solo lo que la ley local le permite considerar. Nunca arrestos sin condena ni registros sellados.
7. Dé copia de lo que revisó y un plazo para responder: el que marque su ley local, o uno razonable si no marca ninguno.
8. Haga y documente la evaluación individual.
9. Si niega, envíe todos los avisos: el que exija la ley local y el aviso de acción adversa de la FCRA.
10. Aplique exactamente el mismo proceso a todos los solicitantes.

¿Cómo encaja nuestro informe con estas leyes?

Nuestra verificación de inquilinos completa incluye el informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax; con una consulta suave, que no baja el puntaje del solicitante), antecedentes penales, registro de delincuentes sexuales, registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino), verificación del número de Seguro Social (incluida la comparación con el registro de personas fallecidas), historial de domicilios y miembros del hogar, el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes), propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas o LLC, parientes y asociados conocidos, y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores.

Que el informe incluya antecedentes penales no decide si usted puede usarlos. En la ciudad de Nueva York, Nueva Jersey o el condado de Cook, por ejemplo, la ley le dice cuándo puede revisarlos (después de la oferta condicional o de la precalificación) y qué puede considerar. En esos lugares, pida un informe que incluya antecedentes penales solo cuando la ley le permita revisarlos: por ejemplo, en la ciudad de Nueva York es ilegal buscar o revisar antecedentes de condenas antes de la oferta condicional. Si tiene dudas sobre qué informe pedir según su jurisdicción, escríbanos antes de ordenar.

Fuentes

• HUD, Notice of the Withdrawal of OGC Guidance Documents, 91 FR 44867, 17 de julio de 2026.
• HUD, Notification of Withdrawal of Fair Housing and Equal Opportunity Guidance Documents, 91 FR 17291, 6 de abril de 2026.
• 24 C.F.R. § 100.500, Código Electrónico de Reglamentos Federales; propuestas de HUD 91 FR 1475 (14 de enero de 2026) y 91 FR 51416 (10 de agosto de 2026).
• 15 U.S.C. § 1681c y § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York, página oficial sobre la ley de oportunidad justa en la vivienda y aviso oficial.
• Fiscalía General de Nueva Jersey, texto de la Fair Chance in Housing Act, N.J.S.A. 46:8-52 y siguientes.
• Comisión de Derechos Humanos del Condado de Cook, preguntas frecuentes para arrendadores sobre la enmienda de vivienda justa.
• Código de Reglamentos de California, Título 2, § 12266 y § 12269.
• Ciudad de Oakland, ordenanza de acceso justo a la vivienda; Junta de Renta de Berkeley, ordenanza de oportunidad justa; Ciudad de San Francisco, protecciones de vivienda asequible.
• Oficina de Derechos Civiles de Seattle, protecciones por antecedentes penales; Corte de Apelaciones del Noveno Circuito, Yim v. City of Seattle, núm. 21-35567 (21 de marzo de 2023).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes de oportunidad justa y la política federal de vivienda justa cambian con frecuencia y tienen exenciones detalladas. Todo el contenido de esta página debe ser revisado por un abogado de su jurisdicción antes de aplicarlo a una decisión o a una política de selección.