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Cuánto cuesta un desalojo (y por qué vale la pena verificar antes)

Las tarifas de la corte con ejemplos oficiales, la renta que deja de cobrar, el abogado, la limpieza y lo que casi nunca se recupera. Para arrendadores en Estados Unidos.

¿Cuánto cuesta un desalojo en total?

No hay un precio único. Un desalojo no es un solo gasto sino una suma de gastos que empieza el día en que el inquilino deja de pagar y termina el día en que un nuevo inquilino le paga la renta. Estas son las partes:

La idea central es sencilla: la tarifa de la corte es la parte más pequeña. Lo que más cuesta es el tiempo. Cada semana que el caso tarda es una semana sin renta, y el tiempo depende de las leyes de su estado, de si el inquilino se defiende y de lo ocupada que esté la corte local.

¿Cuánto cobra la corte por un desalojo? Ejemplos oficiales

Las tarifas las fija cada estado, y en algunos estados cada condado. Cambian con el tiempo, así que antes de presentar un caso confirme siempre la cifra con la secretaría de la corte. Estos ejemplos vienen de fuentes oficiales y tienen fecha:

Algunos detalles que cambian la cuenta:

• En California, algunos condados agregan un recargo local para la construcción de juzgados, y el sheriff cobra aparte por ejecutar la orden. El monto de la demanda (la renta y los daños que reclama) decide en qué categoría cae.
• En Florida, la tarifa de $180 es solo la de presentación. El sheriff cobra $40 por cada citación u orden que entrega, así que si demanda a dos inquilinos paga dos entregas.
• En Texas, la hoja del condado de Travis indica que la entrega se cobra por cada persona nombrada en el contrato, y que la orden de posesión se pide después de que vencen los cinco días para apelar.

Con estos ejemplos se ve el patrón: presentar y entregar la demanda cuesta entre unos $150 y unos cientos de dólares, y la ejecución de la orden agrega otro tanto. Es dinero real, pero es la parte pequeña.

¿Cuánta renta se pierde durante un desalojo?

La renta perdida es casi siempre el gasto más grande, y el que más se subestima. Un inquilino al que se desaloja por falta de pago normalmente dejó de pagar antes de que usted entregara el primer aviso. Desde ese momento, la vivienda no produce nada hasta que:

1. vence el plazo del aviso;
2. la corte dicta sentencia;
3. pasa el plazo para apelar y se ejecuta la orden de posesión;
4. usted limpia, repara y anuncia la vivienda; y
5. el nuevo inquilino se muda y paga.

La fórmula es simple:

Por eso el mismo desalojo cuesta muy distinto según el estado. En los estados con avisos cortos y cortes rápidas, un caso sin defensa puede resolverse en pocas semanas. En los estados con más protecciones para el inquilino, avisos más largos o cortes con mucho trabajo, el mismo caso puede durar meses, y cada mes es renta que no cobra.

¿Cuánto cuesta un abogado para un desalojo?

En muchos estados, un arrendador que es persona física puede presentar y llevar él mismo un desalojo sencillo por falta de pago. Las cosas cambian cuando:

• el inquilino contesta la demanda o presenta defensas;
• la propiedad es de una empresa (por ejemplo, una LLC), porque en muchas cortes una empresa debe actuar por medio de un abogado;
• la jurisdicción tiene reglas estrictas o protecciones especiales para el inquilino; o
• el caso incluye un reclamo de dinero importante o una apelación.

Los abogados de desalojos suelen cobrar de dos formas: una tarifa fija para un caso sin defensa hasta la sentencia y la orden, y una tarifa por hora cuando el inquilino se defiende. Antes de contratar, pida por escrito:

• qué incluye la tarifa fija y en qué momento termina;
• cuánto cobra por hora si el caso se contesta o se apela; y
• qué tarifas de la corte (presentación, entrega, orden, sheriff) se cobran aparte.

No publicamos una cifra “promedio” de honorarios porque varía mucho por ciudad y por abogado, y las cifras que circulan en internet no suelen tener una fuente verificable. Pida dos o tres presupuestos por escrito. Un abogado que evita que el caso se desestime por un error en el aviso suele ahorrar más de lo que cobra, porque un caso desestimado vuelve a empezar y la renta perdida sigue sumando.

¿Por qué un desalojo con defensa cuesta mucho más?

El momento que separa un desalojo barato de uno caro es cuando el inquilino contesta la demanda. Si no contesta ni se presenta, muchas cortes dictan una sentencia en rebeldía y el caso termina pronto. Si contesta, el caso va a audiencia y puede alargarse:

Las defensas más comunes tienen que ver con errores del arrendador: un aviso con el plazo equivocado o un monto de renta incorrecto, una entrega mal hecha, reparaciones pendientes o la sospecha de represalia. Un caso bien preparado desde el aviso reduce ese riesgo. Para el aviso, vea nuestro aviso de desalojo.

¿Qué gastos vienen después de recuperar la vivienda?

Ganar el caso no pone fin a los gastos. Después de que el sheriff o el alguacil le devuelven la posesión, normalmente vienen:

• Cambio de cerraduras. Hágalo solo después de que se ejecute la orden, nunca antes.
• Limpieza, pintura y reparaciones para poder mostrar la vivienda.
• Pertenencias que dejó el inquilino. Cada estado tiene reglas distintas sobre si debe guardarlas, por cuánto tiempo y si puede cobrar el almacenamiento. Confirme la regla de su estado antes de tirar o vender nada.
• Servicios públicos impagos que quedaron a nombre de la propiedad, según cómo estén contratados.
• Anuncios, visitas y la verificación del próximo solicitante.
• Las semanas de vacancia hasta que el nuevo inquilino paga.
• Su propio tiempo: preparar documentos, ir a la corte, coordinar reparaciones.

Además, mientras la vivienda no produce, la hipoteca, los impuestos y el seguro siguen corriendo.

Ejemplo completo con números

Este ejemplo usa las tarifas oficiales del condado de Travis, Texas (hoja de enero de 2026) y cifras supuestas para la renta, la limpieza y el abogado. Sirve para ver cómo se suma la cuenta, no como presupuesto.

Observe dos cosas. Primero, las tarifas oficiales ($349) son menos del 10% del total en el caso A y alrededor del 4% en el caso B. Segundo, lo que más cambia entre los dos casos es el tiempo: dos meses más de renta perdida pesan más que el abogado.

Hoja para calcular su propio caso

1. Tarifas de presentación y entrega en su corte (pregunte en la secretaría): $____
2. Orden de posesión y cargo del sheriff o alguacil: $____
3. Abogado, si lo necesita (presupuesto por escrito): $____
4. Renta mensual × meses sin cobrar (incluya la vacancia): $____
5. Preparación de la vivienda y cerraduras: $____
6. Daños que el depósito no cubre: $____
7. Menos el depósito aplicado según la ley de su estado: −$____

¿Puede cobrarle los costos del desalojo al inquilino?

A veces en el papel, pocas veces en la práctica. La corte puede darle una sentencia por la renta adeudada y, según la ley de su estado y lo que diga el contrato, por las costas y los honorarios de abogado. Pero una sentencia no es dinero en el banco: muchos exinquilinos no tienen bienes ni ingresos que se puedan embargar, y cobrarla toma más tiempo y más gastos.

• El depósito de seguridad puede aplicarse a la renta impaga y a los daños más allá del desgaste normal, siempre dentro de las reglas de su estado: plazos para devolverlo, lista detallada de descuentos y sanciones si no las cumple. Ganar el desalojo no suspende esas reglas.
• Los honorarios de abogado se recuperan solo si una ley o el contrato lo permiten, y en muchos estados esa misma regla también permite que el inquilino le cobre a usted si él gana.
• Planifique como si no fuera a recuperar nada y trate cualquier cobro como un extra.

¿Los gastos de un desalojo se deducen de impuestos?

Según la Publicación 527 del Servicio de Impuestos Internos (IRS), edición 2025, los honorarios legales y de otros profesionales están entre los gastos comunes de una propiedad en renta, y la mayoría de los arrendadores individuales declaran los ingresos y gastos de renta en el Anexo E (Schedule E) del Formulario 1040. La misma publicación aclara que si usted declara con el método de caja (la mayoría de las personas), no puede deducir la renta que no cobró, porque nunca la incluyó como ingreso. Consulte a su asesor de impuestos para su caso; esta guía no es asesoría fiscal.

Errores que multiplican el costo de un desalojo

• Sacar al inquilino por su cuenta. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios o sacar las pertenencias sin una orden de la corte expone al arrendador a demandas y daños, y la ley de su estado casi con seguridad lo prohíbe. Además no acelera nada: normalmente termina en otro caso.
• Un aviso con errores. Un plazo equivocado, un monto mal calculado o una entrega mal hecha pueden hacer que el caso se desestime y que tenga que empezar de nuevo, con más meses de renta perdida.
• Presentar antes de que venza el aviso. Espere el plazo completo.
• Aceptar pagos parciales sin saber qué efecto tienen. En algunos estados, aceptar renta después del aviso puede afectar el caso. Pregunte antes a un abogado.
• No llevar un registro de pagos claro. Un libro de pagos con fechas y montos es la prueba principal en un caso por falta de pago.

Alternativas que pueden costar menos que un desalojo

Como la renta perdida es el gasto principal, cualquier salida que le devuelva la vivienda antes suele costar menos, incluso si usted ganaría en la corte:

• Un plan de pagos por escrito para un inquilino que se atrasó por una causa puntual y actúa de buena fe.
• Un acuerdo de salida (a veces llamado “dinero por llaves”): usted paga una cantidad acordada si el inquilino se va en una fecha y deja la vivienda limpia. Póngalo por escrito y condicione el pago a la entrega de las llaves.
• La mediación, que muchas cortes o programas locales ofrecen, a veces antes de la audiencia.
• Programas de ayuda para la renta de su ciudad o condado, que a veces pagan atrasos directamente al arrendador.

Hay casos en los que conviene ir directo a la corte: actividad ilegal, un riesgo real para otras personas o un inquilino que ya incumplió varios acuerdos. Aun así, siempre por la vía legal.

Por qué vale la pena verificar a un solicitante antes de rentar

Todos los gastos de esta guía tienen el mismo origen: se le entregaron las llaves a una persona que no cumplía sus criterios. Muchos problemas de pago dejan huellas antes de la mudanza. Verificar bien cuesta una fracción de un solo mes de renta; un desalojo, como vio en el ejemplo, puede costar varios meses.

¿Qué puede detectar un informe de verificación?

• Desalojos y disputas entre arrendador e inquilino en registros públicos.
• Fallos civiles y gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia), y bancarrotas.
• El informe de crédito con puntaje FICO: cuentas en cobranza, deudas con arrendadores o servicios públicos, pagos atrasados.
• El historial de domicilios y los miembros del hogar, para comparar con la solicitud.

¿Qué tiene que verificar usted mismo?

• Los ingresos: pida y revise los comprobantes. Vea nuestra guía de comprobante de ingresos.
• Las referencias de arrendadores anteriores: llame usted y confirme que son los dueños reales. Vea cómo verificar el historial de renta.
• La identidad del solicitante: vea cómo verificar la identidad del inquilino.

Aplique los mismos criterios escritos a todos los solicitantes, y si el informe influye en un rechazo o en condiciones más exigentes, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige enviar un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m). Tenga en cuenta que algunas leyes limitan el uso de ciertos registros, como los antecedentes penales (vea leyes de oportunidad justa en la vivienda) o los casos anteriores entre arrendador e inquilino en Nueva York. Revise también las leyes de verificación de inquilinos.

Otras formas de prevenir un desalojo

• Un contrato de arrendamiento claro y completo.
• Una inspección de entrada con fotos y fecha, firmada por los dos.
• Hablar con el inquilino en cuanto se atrasa, antes de que la deuda crezca.

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa incluye el informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax; con una consulta suave, que no baja el puntaje del solicitante), antecedentes penales, registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino), registro de delincuentes sexuales, verificación del número de Seguro Social (incluida la comparación con el registro de personas fallecidas), historial de domicilios y miembros del hogar, el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes), propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas o LLC, parientes y asociados conocidos, y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Fuentes

• Consejo Judicial de California, tabla estatal de tarifas civiles, vigente desde el 1 de enero de 2026 (filas 2, 8, 11 y 73). Consultada el 26 de septiembre de 2026.
• Senado de Florida, Estatutos de Florida § 34.041 (2025) y § 30.231 (2025). Consultados el 26 de septiembre de 2026.
• Condado de Travis, Texas, Juzgado de Paz del Precinto 5, hoja informativa sobre desalojos, vigente desde enero de 2026. Consultada el 26 de septiembre de 2026.
• 15 U.S.C. § 9058, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Servicio de Impuestos Internos (IRS), Publicación 527 (2025), ingresos y gastos de propiedades residenciales en renta.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal ni fiscal. Las tarifas de las cortes cambian y varían por estado y condado; confírmelas con la secretaría de su corte antes de presentar un caso. Las cifras marcadas como supuestas son solo ilustrativas. Para un caso concreto, consulte con un abogado de su estado.