¿Puede un arrendador verificar los antecedentes de un solicitante sin su permiso?
La regla del consentimiento · Informes del consumidor frente a registros públicos · Acción adversa · Las sanciones
La respuesta corta: depende por completo de qué obtiene la verificación y de quién la obtiene. Un arrendador puede consultar registros que son realmente públicos — un expediente judicial de desalojo, un registro publicado de delincuentes sexuales — sin el permiso del solicitante. Pero en el momento en que la información viene de una compañía de verificación de inquilinos o de una agencia de crédito, se convierte en un informe del consumidor (consumer report) según la ley federal llamada Ley de Informe Justo de Crédito (Fair Credit Reporting Act, FCRA), y la ley exige un propósito permitido y, en la práctica, la autorización por escrito del solicitante antes de que usted pueda pedirlo. Esta guía traza la línea exacta: qué puede consultar libremente, qué necesita consentimiento, qué le debe a un solicitante si un informe lleva a un rechazo y cuáles son las sanciones reales por obtener un informe sin permiso.
Esta pregunta surge todo el tiempo porque las dos mitades de una verificación de antecedentes se rigen por reglas completamente distintas. Cualquier persona puede entrar a un juzgado o buscar en un registro público — esa información está abierta a todo el mundo, y consultarla no está regulado. Un expediente de crédito o un informe de verificación compilado es lo contrario: son datos privados que una industria regulada por la ley federal reúne y vende solo bajo condiciones estrictas. Confundir las dos cosas es donde los arrendadores se meten en problemas — ya sea porque suponen que pueden sacar un informe de crédito solo porque el solicitante les dio su número de Seguro Social, o porque suponen que necesitan un consentimiento firmado para echar un vistazo a un expediente judicial público.
Más abajo, las secciones separan el informe del consumidor del registro público, recorren las reglas de la Ley de Informe Justo de Crédito que aplican en el instante en que interviene una compañía de verificación, explican los pasos de acción adversa que activa un rechazo, detallan las sanciones por obtener un informe sin un propósito permitido y presentan la línea de autorización en su solicitud que mantiene todo el proceso dentro de la ley.
La regla del consentimiento de un vistazo
Informe del consumidor
Necesita un propósito permitido — obtenga consentimiento por escrito
Registros públicos
Consúltelos directamente — sin consentimiento
Si rechaza
Se requiere un aviso de acción adversa
Sin propósito
Responsabilidad federal según la FCRA
Los dos tipos de “verificación de antecedentes” — y por qué solo uno necesita consentimiento
Casi toda disputa sobre verificar a alguien sin permiso se resuelve en cuanto se separan dos cosas que la gente agrupa bajo la frase “verificación de antecedentes”. Una es un informe del consumidor — información reunida y vendida por una compañía que se dedica a informar sobre personas. La otra es un registro público — información que el gobierno pone al alcance de cualquiera. La Ley de Informe Justo de Crédito rige la primera y no dice nada sobre la segunda.
El informe del consumidor se define de forma amplia. Es cualquier comunicación de una agencia de informes del consumidor relacionada con la solvencia crediticia, la situación crediticia, el carácter, la reputación general, las características personales o el modo de vida de una persona, que se usa para decidir si califica para crédito, seguro, empleo o — la categoría que cubre a los arrendadores — vivienda. Lo que lo activa no es el contenido del informe, sino la fuente. Un informe es un informe del consumidor porque una agencia de informes del consumidor lo compiló y lo proporcionó para una decisión de elegibilidad — aunque cada línea venga de expedientes judiciales públicos.
Una agencia de informes del consumidor (consumer reporting agency, CRA) es cualquier negocio que, a cambio de un pago, reúne o evalúa con regularidad información sobre consumidores para proporcionar informes a terceros. Toda compañía de verificación de inquilinos es una CRA. También lo es cada agencia nacional de crédito. Y una compañía que solo revende los datos de otro proveedor sigue siendo una CRA. La consecuencia práctica: cada vez que usted compra un informe a un servicio de verificación, está comprando un informe del consumidor a una CRA, y se aplica todo el peso de la Ley de Informe Justo de Crédito — sin importar qué tan “públicos” sean los registros de fondo.
| Lo que usted está consultando | Fuente | ¿Informe del consumidor? | ¿Necesita permiso? |
|---|---|---|---|
| Informe o puntaje de crédito | Agencia de crédito (una CRA) | Sí | Sí — autorización por escrito |
| Informe compilado de verificación de inquilinos | Compañía de verificación (una CRA) | Sí | Sí — autorización por escrito |
| Verificación penal de un servicio de verificación | Compañía de verificación (una CRA) | Sí | Sí — autorización por escrito |
| Expediente de desalojo que usted mismo busca en el juzgado | Índice judicial público | No | No |
| Registro de delincuentes sexuales que usted mismo consulta | Base de datos pública del gobierno | No | No |
| Índice penal que usted consulta directamente | Portal público del juzgado o del estado | No | No |
El mismo registro, dos reglas distintas
Un fallo de desalojo es un registro judicial público. Si usted va al juzgado y saca ese expediente, ha consultado un registro público y no se requería consentimiento. Si, en cambio, una compañía de verificación le entrega ese mismo desalojo dentro de un informe que reunió y le vendió, usted ha obtenido un informe del consumidor — y aplican las reglas del propósito permitido, del consentimiento y de la acción adversa. El registro no cambió; cambió la fuente, y la fuente es lo que le importa a la ley.
Conclusión
El consentimiento depende de la fuente, no del contenido. Todo lo que una compañía de verificación o una agencia de crédito reúne y le vende es un informe del consumidor que necesita un propósito permitido. Lo que usted mismo consulta en un registro gubernamental realmente público, no. El hábito más seguro es tratar cada informe que pida como uno que requiere consentimiento y obtener la firma.
Lo que de verdad exige la Ley de Informe Justo de Crédito
Una vez que usted pide un informe del consumidor a una compañía de verificación, la Ley de Informe Justo de Crédito federal pone las reglas. Dos de ellas deciden si usted puede obtener el informe en primer lugar; una tercera decide qué le debe al solicitante si el informe lleva a un rechazo. Entender estas tres reglas es todo.
1. Usted debe tener un propósito permitido
La Ley de Informe Justo de Crédito no permite que cualquiera compre un informe sobre cualquier persona. Una agencia de informes del consumidor puede proporcionar un informe del consumidor solo a un usuario que tenga un propósito permitido por la ley (permissible purpose). La sección que enumera esos propósitos es la Sección 1681b de la ley. A los arrendadores les importan dos de esos propósitos. El primero es un informe obtenido “de acuerdo con las instrucciones escritas del consumidor al que se refiere” — en palabras sencillas, el solicitante le indicó por escrito que lo pidiera. El segundo es un informe para quien tiene “una necesidad comercial legítima de la información … en relación con una transacción comercial iniciada por el consumidor”. Una persona que solicita rentar su unidad ha iniciado una transacción comercial, y eso da ese propósito de necesidad comercial legítima.
Cualquiera de los dos propósitos puede respaldar un informe de inquilino, pero no es igual de seguro apoyarse en ellos. El camino limpio y comprobable es el primero: la instrucción por escrito del solicitante. Por eso la regla práctica — que se explica más abajo — es obtener la autorización por escrito en lugar de apoyarse solo en la teoría de la “transacción comercial iniciada por el consumidor”.
2. Usted debe certificar ese propósito ante la compañía de verificación
La ley también exige que el usuario de un informe certifique el propósito permitido ante la agencia de informes del consumidor y certifique que el informe no se usará para ningún otro propósito. Por eso una compañía de verificación legítima le pide aceptar términos de usuario final y, para los informes que incluyen crédito, a menudo verifica su identidad y su negocio antes de entregar los datos. La certificación no es un trámite; un arrendador que certifica un propósito permitido que no existe ha hecho una certificación falsa, y eso en sí mismo es una infracción.
3. Si rechaza, le debe al solicitante un aviso de acción adversa
La tercera regla aplica cuando usted usa un informe en contra del solicitante. Si toma una acción adversa (adverse action) — rechazar la solicitud, o aprobarla solo con un depósito más alto, un cofirmante o condiciones distintas — con base total o parcial en un informe del consumidor, la Sección 1681m de la Ley de Informe Justo de Crédito le exige dar al solicitante un aviso de acción adversa. Es un requisito estricto, no una cortesía, y es uno de los pasos que más se omiten en la verificación de inquilinos. La sección de abajo detalla exactamente lo que debe contener el aviso.
“Me dio sus datos” no es consentimiento para sacar un informe de crédito
Un error frecuente y costoso: el solicitante llena un formulario con su nombre, fecha de nacimiento y número de Seguro Social, y el arrendador lo toma como permiso para sacar un informe de crédito. No lo es. Entregar datos de identificación no es lo mismo que autorizar un informe del consumidor, y una agencia de crédito no entregará un expediente a un usuario que no tenga un propósito permitido. Obtenga una autorización explícita y por escrito — una línea firmada que diga que usted puede obtener informes de crédito, penales y de historial de renta para evaluar la solicitud — antes de pedir cualquier cosa.
Conclusión
La Ley de Informe Justo de Crédito impone tres obligaciones al arrendador que pide un informe: tener un propósito permitido según la Sección 1681b, certificar ese propósito ante la compañía de verificación y entregar un aviso de acción adversa según la Sección 1681m si el informe lleva a un rechazo o a peores condiciones. La autorización por escrito es lo que hace que las dos primeras sean limpias y defendibles.
El aviso de acción adversa: lo que exige un rechazo
La acción adversa es donde los arrendadores que cumplen la ley tropiezan con más frecuencia, porque llega el informe, se toma la decisión y el seguimiento obligatorio se olvida. Pero si un informe del consumidor tuvo algún papel en un rechazo o en una oferta peor, la Ley de Informe Justo de Crédito le exige notificar al solicitante, y el aviso tiene un contenido específico. Omitirlo es una infracción propia, aparte de todo lo relacionado con el consentimiento.
Aviso de la acción adversa
Informe al solicitante, por escrito, por vía electrónica o de forma oral, que usted está tomando la acción adversa — el rechazo, el depósito más alto, el requisito de un cofirmante o las condiciones distintas — con base total o parcial en información de un informe del consumidor.
La identidad de la compañía de verificación
Dé el nombre, la dirección y el número de teléfono de la agencia de informes del consumidor que proporcionó el informe, para que el solicitante pueda comunicarse con la fuente de la información.
Una declaración de que la compañía no decidió
Indique que la agencia de informes del consumidor no tomó la decisión de la acción adversa y no puede explicar las razones específicas. La decisión fue suya; la compañía solo proporcionó los datos.
El derecho a un informe gratis y a impugnarlo
Informe al solicitante que puede obtener una copia gratis del informe de esa compañía dentro de sesenta días, y que puede impugnar ante la compañía la exactitud o la integridad de la información. Estos son los derechos del solicitante según la Sección 1681j y la Sección 1681i.
Entregue el aviso sin demora después de la decisión. Guardar una copia de cada aviso de acción adversa que envíe, junto con la autorización firmada, es la documentación que lo protege si un solicitante afirma después que usted lo verificó de forma indebida. Para la lista completa de las señales de alerta que llevan a estas decisiones, vea nuestra guía de señales de alerta en una solicitud de renta (en inglés).
La vivienda justa corre en paralelo a la FCRA
La Ley de Informe Justo de Crédito rige cómo obtiene un informe y cómo actúa con base en él. No prevalece sobre la ley de vivienda justa, que rige a quién puede rechazar. Usted no puede rechazar a un solicitante por su raza, color, religión, origen nacional, sexo, situación familiar o discapacidad, y muchos estados agregan otras clases protegidas. Un número creciente de jurisdicciones también limita cómo se pueden considerar los antecedentes penales en la vivienda. Aplique sus criterios de verificación de forma uniforme a todos los solicitantes, y lea nuestra guía de la Ley de Vivienda Justa para arrendadores (en inglés) antes de fijar sus normas.
Conclusión
Si un informe contribuyó a un rechazo o a peores condiciones, envíe un aviso de acción adversa que nombre a la compañía de verificación, diga que la compañía no tomó la decisión e informe al solicitante sobre el informe gratis y el derecho a impugnarlo. Es una obligación independiente de la Ley de Informe Justo de Crédito — omitirla es una infracción aunque su consentimiento y su propósito hayan sido perfectos.
Las sanciones por obtener un informe sin permiso
La razón para hacerlo bien no es abstracta. Obtener un informe del consumidor sin un propósito permitido, o usarlo de forma indebida, conlleva un riesgo económico real según la Ley de Informe Justo de Crédito — y quien normalmente la hace cumplir es el solicitante, mediante una demanda, no una agencia del gobierno.
| Tipo de infracción | Lo que puede recuperar el solicitante |
|---|---|
| Infracción por negligencia (usted debió saberlo) | Los daños reales del solicitante, más las costas judiciales y honorarios razonables de abogado |
| Infracción intencional (usted sabía que no había un propósito permitido) | Daños reales o daños establecidos por ley (statutory damages) de cien a mil dólares por infracción (para una persona física que obtuvo el informe a sabiendas sin un propósito permitido o con pretextos falsos, daños reales o mil dólares, lo que sea mayor), más posibles daños punitivos, costas judiciales y honorarios razonables de abogado |
| Obtener un informe con pretextos falsos | Responsabilidad penal federal por obtener a sabiendas e intencionalmente información de un consumidor con pretextos falsos — una multa, hasta dos años de prisión, o ambas — además del riesgo civil anterior |
| Infracciones de la ley estatal | Multas y sanciones adicionales que varían según el estado, a veces mayores que las cifras federales |
Dos características de este sistema lo hacen especialmente peligroso para un arrendador descuidado. Primero, los daños establecidos por ley por una infracción intencional no requieren que el solicitante demuestre un perjuicio real — la infracción en sí basta. Segundo, la regla que traslada los honorarios significa que el solicitante que gana recupera los honorarios de abogado, y eso es lo que hace atractivos estos casos para los abogados de los demandantes aunque los daños de fondo sean pequeños. Un solo informe de crédito obtenido de forma indebida puede convertirse en un reclamo que supera por mucho un mes de renta.
El seguro más barato es una firma
Cada una de estas sanciones desaparece cuando usted tiene una autorización firmada y un propósito permitido genuino. Todo el riesgo viene de pedir un informe que usted no estaba autorizado a pedir. Una línea de consentimiento en su solicitud — que no cuesta nada y toma un momento — es lo que separa una verificación de rutina de un reclamo federal. No hay protección más barata en todo el oficio de arrendador.
Conclusión
Obtener un informe del consumidor sin un propósito permitido lo expone a daños reales y honorarios de abogado por una infracción por negligencia y a daños reales o establecidos por ley (de cien a mil dólares, o al menos mil para una persona física que sabía que no tenía un propósito permitido), daños punitivos y honorarios por una intencional — con responsabilidad penal por pretextos falsos y sanciones estatales adicionales. Una autorización firmada elimina el riesgo por completo.
Lo que un arrendador SÍ puede consultar sin permiso
Nada de esto significa que el arrendador esté indefenso sin una firma. Mucha información útil es realmente pública, y usted puede consultarla directamente — sin consentimiento, sin la Ley de Informe Justo de Crédito, sin los trámites de acción adversa — siempre que usted haga la consulta en lugar de comprar un informe compilado.
✓ Consulte directamente — no necesita permiso
- Expedientes judiciales de desalojo buscados en el juzgado del condado o en su portal público.
- Registros publicados de delincuentes sexuales que mantiene el estado y que están abiertos al público.
- Índices penales públicos que usted consulta directamente en el portal de un juzgado o del estado.
- Fallos civiles y gravámenes en el expediente judicial público.
- Declaraciones de bancarrota en el sistema público de los tribunales federales.
- Registros de licencias comerciales o profesionales publicados.
✕ Necesita permiso por escrito primero
- Cualquier informe o puntaje de crédito de una agencia de crédito.
- Un informe de verificación compilado de una compañía de verificación de inquilinos.
- Una búsqueda penal o de desalojos pedida a un servicio de verificación en lugar de hecha por usted.
- Informes de historial de renta o de referencias de arrendadores que reúne una CRA.
- Cualquier informe “híbrido” que combine registros públicos con datos de crédito.
El inconveniente práctico es la exactitud y el esfuerzo. Hacer su propia búsqueda de registros públicos no está sujeta a las reglas de consentimiento, pero es lenta, va de jurisdicción en jurisdicción y es fácil equivocarse — un nombre común puede devolver el expediente de otra persona, y un registro que después se selló o se borró puede seguir apareciendo en un índice sin depurar. Un informe compilado por profesionales existe precisamente para resolver esos problemas, aplicando procedimientos de exactitud que una búsqueda pública sin depurar no tiene. Esa es la verdadera disyuntiva: hacerlo usted mismo sin necesidad de consentimiento pero asumiendo el riesgo de exactitud, o pedir un informe conforme a la ley, obtener la firma y dejar que la compañía de verificación cargue con las obligaciones de exactitud. Para la mayoría de los arrendadores, el segundo camino vale la firma.
Conclusión
Usted mismo puede consultar sin permiso los registros públicos judiciales, el registro de delincuentes sexuales y los registros de bancarrota — pero una búsqueda propia conlleva el riesgo de confundir a la persona o de que aparezca un registro sellado. Un informe pedido necesita consentimiento, pero viene con los procedimientos de exactitud que le faltan a una búsqueda sin depurar. Elija esa disyuntiva de forma consciente.
La forma correcta: la autorización en la solicitud
Todo lo anterior apunta a una regla sencilla que mantiene al arrendador del lado correcto de todo el marco legal: obtenga la autorización por escrito en la solicitud y trate cada informe que pida como uno que requiere consentimiento. Este solo hábito cumple el requisito del propósito permitido, da la certificación que necesita la compañía de verificación, le deja un documento para demostrar la autorización y no cuesta nada.
Ponga una autorización clara en la solicitud
Incluya una línea separada y firmada que diga que el solicitante le autoriza a obtener informes de crédito, penales y de historial de renta con el fin de evaluar la solicitud. Hágala visible, no escondida en la letra pequeña.
Obtenga la firma antes de pedir cualquier cosa
Nunca pida un informe hasta tener en la mano la autorización firmada. Dar un número de Seguro Social no es una autorización; la firma sí lo es.
Pida a un proveedor de verificación que cumpla la ley
Use una compañía de verificación que confirme el propósito permitido y siga procedimientos de exactitud, para que el informe que reciba sea defendible y esté al día.
Aplique sus criterios de forma uniforme
Evalúe a cada solicitante con las mismas normas escritas, teniendo en cuenta las reglas de vivienda justa y cualquier límite local de “oportunidad justa” (fair chance) sobre los antecedentes penales, para que ninguna decisión parezca discriminatoria.
Envíe un aviso de acción adversa si rechaza
Si el informe contribuye a un rechazo o a peores condiciones, entregue el aviso de acción adversa con los datos de la compañía de verificación y los derechos del solicitante a un informe gratis y a impugnarlo.
Guarde los documentos
Conserve la autorización firmada y una copia de cualquier aviso de acción adversa. La documentación es lo que derrota un reclamo posterior de que usted verificó sin permiso.
Los arrendadores que prefieran un documento aparte en lugar de un párrafo en la solicitud pueden usar un formulario de autorización para verificación de crédito y antecedentes (en inglés) o un formulario de autorización para la verificación de inquilinos (en inglés) más amplio — ambos obtienen el consentimiento firmado que hace limpia la certificación del propósito permitido. Para ver con más detalle cómo se arma y se lee el informe, consulte nuestra guía sobre cómo hacer una verificación de antecedentes del inquilino (en inglés).
Conclusión
Una sola regla cubre todo el marco: obtenga la autorización por escrito en la solicitud y trate cada informe que pida como uno que requiere consentimiento. Cumple el propósito permitido, da la certificación y le deja un rastro documental — el camino más simple y barato hacia una verificación conforme a la ley.
Leyes estatales que se suman y hay que vigilar
La Ley de Informe Justo de Crédito es el mínimo federal, no el máximo. Los estados y las ciudades agregan sus propias reglas, y algunas son más estrictas que la base federal. Como estas reglas adicionales cambian a menudo y varían mucho, la orientación de abajo es general — confirme siempre la regla vigente en su estado y su localidad antes de apoyarse en ella.
- Leyes estatales sobre informes de crédito. Varios estados tienen sus propias leyes de informes del consumidor que agregan requisitos de consentimiento, divulgación o aviso además de la ley federal, y algunas imponen sus propias sanciones por las infracciones.
- Reglas sobre antecedentes penales y de “oportunidad justa”. Una lista creciente de estados y ciudades limita cuándo y cómo se pueden considerar los antecedentes penales en la vivienda — algunos prohíben considerar arrestos que no terminaron en condena, algunos exigen una evaluación individualizada y algunos retrasan cualquier pregunta sobre antecedentes penales hasta después de una oferta condicional.
- Límites al cargo por la solicitud y al cargo por verificación. Algunos estados limitan lo que usted puede cobrar por la verificación, exigen un recibo detallado o le exigen devolver los cargos no usados — reglas que conviven con el marco del consentimiento.
- Fuente de ingresos y clases protegidas locales. Muchas jurisdicciones agregan clases protegidas además de la lista federal, lo que influye en cómo puede usar los resultados de la verificación.
Que una búsqueda de registros públicos hecha por usted mismo quede fuera de la Ley de Informe Justo de Crédito no significa que quede fuera de estas reglas — los límites de vivienda justa y de “oportunidad justa” rigen cómo puede usar lo que encuentre, sin importar de dónde vino. Tome el marco federal del consentimiento como la base y las reglas de su estado y su ciudad como agregados a esa base, nunca como sustitutos.
Conclusión
La ley federal es un mínimo. Las reglas estatales y locales agregan requisitos de consentimiento, de antecedentes penales y de cargos, y cambian a menudo — verifique su propia jurisdicción antes de verificar a un solicitante, y recuerde que los límites de vivienda justa sobre cómo usar lo que encuentre aplican incluso a los registros públicos que usted mismo consultó.
Verifique de la forma correcta — con el consentimiento incluido
Pida informes completos de crédito, penales y de desalojos mediante un proceso conforme a la ley que obtiene la autorización y lo mantiene del lado correcto de la Ley de Informe Justo de Crédito. El informe de verificación se entrega en inglés.
Preguntas frecuentes
¿Puede un arrendador verificar los antecedentes de un solicitante sin su permiso?
Depende de lo que obtenga la verificación. Un arrendador puede consultar directamente registros realmente públicos — expedientes judiciales de desalojo, registros publicados de delincuentes sexuales e índices penales públicos — sin el permiso del solicitante, porque no son informes del consumidor. Pero en el momento en que la información viene de una compañía de verificación de inquilinos o de una agencia de crédito, es un informe del consumidor según la Ley de Informe Justo de Crédito, y el arrendador debe tener un propósito permitido y, en la práctica, la autorización por escrito del solicitante antes de pedirlo. Obtener un informe del consumidor sin un propósito permitido es una infracción federal.
¿Exige la FCRA un permiso por escrito para la verificación de antecedentes de un inquilino?
La Ley de Informe Justo de Crédito exige un propósito permitido para obtener un informe del consumidor, y exige que el usuario certifique ese propósito ante la compañía de verificación. Una solicitud de renta cuenta como una transacción comercial iniciada por el consumidor, que es un propósito permitido. Pero como la compañía de verificación debe comprobar esa certificación y la mayoría de las compañías la exigen, la norma práctica y defendible es obtener la autorización firmada del solicitante en la solicitud de renta antes de pedir cualquier informe. El consentimiento por escrito cumple la certificación del propósito permitido y además lo protege si el solicitante afirma después que usted no tenía autorización.
¿Qué diferencia hay entre un informe del consumidor y un registro público que el arrendador puede consultar?
Un informe del consumidor es un informe que reúne una agencia de informes del consumidor — una compañía que recopila información sobre personas y la vende para decisiones de renta, crédito, seguros o empleo. Todo lo que una compañía de verificación o una agencia de crédito compila y vende es un informe del consumidor y se rige por la FCRA, aunque solo contenga registros públicos. Un registro público que el arrendador consulta directamente — buscando él mismo en el índice de desalojos del juzgado del condado o en el registro estatal de delincuentes sexuales, sin pasar por una compañía de verificación — no es un informe del consumidor, así que la ley no exige consentimiento para consultarlo.
¿Puede un arrendador sacar un informe de crédito sin el consentimiento del solicitante?
No. Un informe de crédito es un informe del consumidor, y una agencia de crédito solo lo entrega a un usuario que tenga un propósito permitido y que certifique ese propósito. En la verificación de inquilinos, esa certificación se apoya en la autorización del solicitante. Sacar un informe de crédito sin un propósito permitido es una infracción de la Ley de Informe Justo de Crédito que expone al arrendador a daños reales, daños establecidos por ley y punitivos en los casos intencionales y los honorarios de abogado del solicitante.
¿Qué debe hacer un arrendador si rechaza a un solicitante por una verificación de antecedentes?
Si un arrendador toma una acción adversa — rechaza la solicitud, exige un depósito más alto o un cofirmante — con base total o parcial en un informe del consumidor, la FCRA exige un aviso de acción adversa. El aviso debe decirle al solicitante que la acción se basó en el informe, dar el nombre, la dirección y el número de teléfono de la compañía de verificación, indicar que la compañía no tomó la decisión y no puede explicar las razones, e informar al solicitante de su derecho a una copia gratis del informe dentro de sesenta días y de su derecho a impugnar ante la compañía la información inexacta.
¿Cuáles son las sanciones por verificar antecedentes sin permiso?
Un arrendador que obtiene un informe del consumidor sin un propósito permitido puede ser responsable según la Ley de Informe Justo de Crédito. Una infracción por negligencia expone al arrendador a los daños reales del solicitante más los honorarios de abogado. Una infracción intencional permite daños reales o daños establecidos por ley de cien a mil dólares por infracción, más posibles daños punitivos y honorarios de abogado; si un arrendador que es persona física obtuvo el informe sabiendo que no había un propósito permitido, los daños son los daños reales o mil dólares, lo que sea mayor. Algunos estados agregan sus propias sanciones. También puede haber responsabilidad penal por obtener un informe con pretextos falsos.
¿Los registros de desalojo son públicos, y puede un arrendador consultarlos sin permiso?
Sí. Los casos de desalojo se presentan en un juzgado, y los expedientes judiciales son públicos en todos los estados, así que un arrendador puede buscar en el índice del juzgado del condado una demanda de desalojo anterior sin el permiso del solicitante. Lo que cambia el análisis es la fuente: si ese historial de desalojos llega dentro del informe de una compañía de verificación en lugar de la propia búsqueda del arrendador en el expediente judicial, forma parte de un informe del consumidor y aplica la FCRA — incluidas las reglas de consentimiento y de acción adversa.
¿Necesito permiso para verificar los antecedentes penales de un inquilino?
Si usted mismo busca en índices penales públicos o en el registro de delincuentes sexuales, la ley no exige consentimiento para ver esos registros públicos. Si pide una verificación de antecedentes penales a una compañía de verificación, ese informe es un informe del consumidor y aplica la FCRA, así que necesita un propósito permitido y, en la práctica, una autorización por escrito. Aparte de eso, un número creciente de estados y ciudades limita cómo y cuándo se pueden considerar los antecedentes penales en la vivienda, así que revise las reglas locales de vivienda justa y de “oportunidad justa” antes de basarse en un antecedente penal para rechazar.
¿Basta una solicitud de renta firmada para autorizar una verificación de antecedentes?
Una solicitud de renta que contiene un párrafo de autorización claro y visible — que diga que el solicitante permite al arrendador obtener informes de crédito, penales y de historial de renta con el fin de evaluar la solicitud — es la forma habitual en que los arrendadores obtienen el consentimiento. La práctica más segura es una línea de autorización separada y firmada en lugar de esconder el permiso en la letra pequeña, y guardar la solicitud firmada para poder demostrar la autorización si surge una disputa. Muchos arrendadores usan un formulario de autorización de verificación aparte por la misma razón.
¿Puede un arrendador verificar sin permiso los antecedentes de un cofirmante o un fiador?
La misma regla aplica a cualquier persona cuyo informe usted pida. Un cofirmante o un fiador es un consumidor, y un informe que una compañía de verificación reúne sobre él es un informe del consumidor que requiere un propósito permitido y, en la práctica, la autorización por escrito de esa misma persona. No se apoye en el consentimiento del solicitante principal para sacar un informe de un cofirmante distinto — cada persona cuyo informe usted obtenga debe autorizarlo.
¿Listo para verificar a su próximo solicitante?
Obtenga informes completos de crédito, penales y de desalojos mediante un proceso que empieza por el consentimiento — tome decisiones de arrendamiento con confianza y conforme a la ley.
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