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¿Puede el arrendador exigir
seguro de inquilino?

Qué permite la ley, los estados con reglas propias, cómo escribir la cláusula
y cómo comprobar que la póliza está vigente.

¿Es obligatorio el seguro de inquilino en Estados Unidos?

No por ley, pero sí puede serlo por contrato. No hay una ley federal que obligue a un inquilino a comprar un seguro de inquilino, y en las leyes estatales que revisamos tampoco hay una que se lo imponga directamente. Lo que sí permiten, de forma expresa o simplemente porque no lo prohíben, es que el arrendador lo ponga como condición del contrato de arrendamiento. Una vez que el inquilino firma, mantener la póliza es una obligación del contrato como pagar la renta a tiempo o no subarrendar sin permiso.

Virginia lo dice con todas las letras: “un arrendador puede exigir como condición del arrendamiento que el inquilino tenga seguro de inquilino según lo especificado en el contrato” (Va. Code §55.1-1206(B)). Oregón también lo permite en un contrato escrito, con límites (ORS 90.222). En la mayoría de los demás estados no hay una ley específica, y el requisito vale como cualquier otra cláusula razonable del contrato.

“Oklahoma lo prohíbe”: varias páginas en inglés lo afirman sin citar ninguna ley, y no encontramos esa prohibición en el Título 41 de los Estatutos de Oklahoma (arrendadores e inquilinos). Si renta en Oklahoma, confirme la regla actual con un abogado.

¿Por qué los arrendadores exigen seguro de inquilino?

Porque la póliza del arrendador no protege lo que es del inquilino. El Departamento de Seguros de Texas lo explica en español: “El seguro de su arrendador no cubrirá sus artículos personales” (TDI). Una póliza de inquilino normalmente tiene tres partes:

Cobertura	Qué paga	Por qué le importa a usted
Bienes personales	Los muebles, la ropa y los aparatos del inquilino si se dañan o se los roban.	Tras un incendio o una fuga, el inquilino con seguro no tiene que buscarle a usted para recuperar lo perdido.
Responsabilidad civil	Daños que el inquilino cause a otros o a la propiedad por negligencia, y lesiones de visitantes en la unidad.	Si el inquilino deja una estufa encendida o se desborda la tina, su póliza puede responder primero.
Pérdida de uso (gastos adicionales de vivienda)	Hotel y gastos extra si la unidad queda inhabitable por un siniestro cubierto.	Reduce la presión sobre usted mientras se hacen las reparaciones.

Tenga en cuenta los límites: las pólizas de inquilino normales no cubren inundaciones (TDI), y la cobertura de responsabilidad civil no sustituye la póliza de arrendador sobre el edificio. Nuestra guía de seguro para arrendadores (en inglés) explica cómo encaja cada póliza.

Estados y programas con reglas propias

Estas son las reglas específicas que verificamos en el texto de la ley. Si su estado no aparece, no quiere decir que no tenga reglas: revise la ley estatal y las ordenanzas locales, sobre todo si la unidad tiene renta regulada.

Virginia (Va. Code §55.1-1206)

• Puede exigir el seguro de inquilino como condición del arrendamiento, según lo diga el contrato.
• Si usted consigue la póliza y cobra la prima, debe avisar por escrito al inquilino de que tiene derecho a comprar su propia póliza por separado. Si la compra, el inquilino le entrega prueba escrita y debe mantenerla durante todo el contrato.
• Lo que el inquilino le paga por las primas de una póliza que usted consiguió no se considera depósito de garantía, sino renta.
• Si la póliza del inquilino vence, usted puede darle cobertura con la póliza del arrendador y cobrarle la prima hasta que demuestre por escrito que volvió a asegurarse.
• Tope combinado: si usted exige que las primas se le paguen antes de empezar el arrendamiento, la suma de depósitos de garantía, primas de seguro de daños y primas de seguro de inquilino no puede pasar de dos meses de renta. La ley sí le permite añadir un monto mensual como renta adicional para recuperar el costo de las primas.

Oregón (ORS 90.222)

• Puede exigir un seguro de responsabilidad civil del inquilino en un contrato escrito, y debe informar por escrito al solicitante del requisito y del monto.
• El monto exigido no puede superar $100,000 por incidente o la cantidad habitual para propiedades y rentas similares en ese mercado, lo que sea mayor.
• Puede pedir que lo nombren “parte interesada” (para recibir aviso si la póliza se cancela, se reduce o lo quitan a usted), pero no puede exigir que lo nombren asegurado adicional ni darle otra condición especial.
• Solo puede exigirlo si usted también tiene un seguro de responsabilidad comparable y le da prueba al inquilino que la pida.
• No puede exigirlo a hogares con ingresos iguales o menores al 50% del ingreso medio del área, ni en unidades con ciertos subsidios públicos (por ejemplo, créditos fiscales o subsidios federales a la unidad). Los vales de elección de vivienda (Sección 8) basados en el inquilino no activan esa excepción.
• En un contrato de mes a mes ya existente, puede añadir el requisito con al menos 30 días de aviso escrito.
• Si presenta un reclamo frívolo contra el seguro del inquilino, este puede cobrarle sus daños reales más $500.

Nueva York: apartamentos de renta estabilizada

El contrato de renovación de un apartamento de renta estabilizada debe darse “en los mismos términos y condiciones” que el contrato vencido, salvo las excepciones del propio reglamento (9 NYCRR §2522.5). En la práctica, si el contrato original no exigía seguro, no lo añada en la renovación sin consultar con un abogado o con la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del estado (DHCR). Otras ciudades con control de renta pueden tener reglas parecidas.

Vales de vivienda (Sección 8)

Con un inquilino que usa un vale de elección de vivienda, si usted usa un formulario estándar con inquilinos sin asistencia, el contrato debe ser ese mismo formulario, más el anexo de arrendamiento de HUD (24 CFR §982.308). Por eso lo sensato es exigir el seguro a todos sus inquilinos o a ninguno. En vivienda pública o en propiedades con subsidio de HUD a la unidad, siga las reglas del programa y consulte con el administrador del programa antes de exigirlo.

¿Cómo se exige el seguro de inquilino en el contrato?

El requisito debe estar por escrito en el contrato (o en un anexo firmado), ser igual para todos sus inquilinos y decir con claridad qué se exige. Una buena cláusula responde a estas preguntas:

1. Qué cobertura: como mínimo, responsabilidad civil; la cobertura de bienes personales puede ser recomendada u obligatoria.
2. Cuánto: un monto mínimo de responsabilidad civil por incidente. Muchos arrendadores piden $100,000; en Oregón ese es el máximo, salvo que lo habitual en su mercado sea mayor.
3. Cuándo: la prueba se entrega antes de recibir las llaves y otra vez en cada renovación de la póliza.
4. Parte interesada: que usted figure como “parte interesada” (interested party) para recibir aviso si la póliza se cancela.
5. Quién elige la aseguradora: el inquilino. Si usted ofrece una póliza propia, diga que el inquilino puede comprar una por su cuenta (en Virginia, avisarlo por escrito es obligatorio).
6. Qué pasa si no se cumple: es un incumplimiento del contrato que se maneja según la ley de su estado.

Si usa nuestro contrato de arrendamiento, puede agregar la cláusula en la sección de otras disposiciones, donde van los términos especiales que las partes acuerden. Esta cláusula es un ejemplo, no un documento legal revisado para su estado.

¿Cómo comprobar que el inquilino tiene la póliza?

Pida una de estas dos pruebas:

• La página de declaraciones (declarations page): la hoja de la póliza que muestra el asegurado, la dirección, las fechas y los límites.
• Un certificado de seguro o prueba de cobertura que emite la aseguradora; muchas lo envían por correo electrónico.

Al revisarla, confirme cinco datos:

1. El asegurado es su inquilino (y, si hay varios, que todos estén cubiertos o tengan su propia póliza).
2. La dirección es la de su unidad, con el número de apartamento.
3. Las fechas de vigencia cubren la fecha de mudanza.
4. El límite de responsabilidad civil es igual o mayor que el exigido.
5. Usted aparece como parte interesada, si lo exigió.

Anote la fecha de vencimiento en su calendario y pida la nueva prueba unas semanas antes. Una póliza que se compró para la mudanza y se canceló al mes siguiente es el problema más común.

¿Qué hacer si el inquilino no tiene seguro o lo deja vencer?

1. Antes de la mudanza: no entregue las llaves hasta recibir la prueba, si así lo dice el contrato.
2. Durante el contrato: envíe un recordatorio por escrito con un plazo razonable para corregirlo. Muchos casos se resuelven aquí.
3. Si no lo corrige: es un incumplimiento del contrato. Los pasos siguientes, como un aviso para corregir o desocupar y, en último caso, un desalojo, dependen de la ley de su estado. En Oregón, por ejemplo, el inquilino puede corregirlo obteniendo el seguro. Nuestra guía de aviso de desalojo explica ese proceso.
4. En Virginia: si la póliza del inquilino vence, la ley le permite darle cobertura con su póliza y cobrarle la prima como renta hasta que el inquilino muestre por escrito que volvió a asegurarse.

Trate a todos igual: si a un inquilino le perdona el vencimiento y a otro le inicia un desalojo, se expone a una queja de trato desigual bajo las leyes de vivienda justa.

¿Puede el arrendador comprar la póliza y cobrársela al inquilino?

Algunos arrendadores prefieren contratar ellos mismos una póliza para sus inquilinos y cobrar la prima junto con la renta, para no depender de que cada inquilino renueve la suya. Virginia regula esta opción con detalle; en otros estados, revise si un cargo así cuenta como depósito, como renta o como una tarifa limitada por la ley estatal o local antes de cobrarlo.

En Virginia, lo que el inquilino paga por esa póliza es renta, no depósito; usted debe avisarle por escrito de que puede comprar su propia póliza; y si cobra primas antes de empezar el arrendamiento, entran en el tope combinado de dos meses de renta.

Seguro de inquilino, seguro del arrendador y seguro de daños: ¿en qué se diferencian?

Póliza	Quién la compra	Qué protege
Seguro de inquilino (renters insurance)	El inquilino (o el arrendador por él, donde la ley lo permite)	Los bienes del inquilino, su responsabilidad civil y sus gastos si no puede vivir en la unidad.
Seguro del arrendador (póliza de vivienda en renta)	El arrendador	El edificio, la responsabilidad civil del arrendador y, según la póliza, la renta perdida tras un siniestro cubierto.
Seguro de daños	Lo exige el arrendador; en Virginia, puede cobrar la prima al inquilino	Daños a la unidad causados por el inquilino. En Virginia, junto con el depósito, no puede pasar de dos meses de renta.

Ninguna de estas pólizas reemplaza un buen proceso de selección ni el depósito de garantía; cada una cubre un riesgo distinto.

¿Puede exigir el seguro a mitad del contrato?

En un contrato a plazo fijo, las condiciones quedan fijadas al firmar. Añadir un requisito nuevo necesita, en general, el acuerdo firmado del inquilino. Lo normal es incluirlo:

• en contratos nuevos, desde el primer día;
• en la renovación, como parte del nuevo contrato (salvo en renta estabilizada de Nueva York, ver arriba);
• en contratos de mes a mes, con el aviso escrito que exija su estado para cambiar las condiciones; en Oregón son al menos 30 días.

Seguro de inquilino y verificación de inquilinos

El seguro de inquilino protege después de que algo sale mal; la verificación del solicitante reduce la probabilidad de que salga mal. Nuestro informe no incluye datos del seguro, pero sí el informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax; consulta suave), antecedentes penales, el registro de delincuentes sexuales, la verificación del número de Seguro Social (con comparación con el registro de personas fallecidas), el historial de domicilios y miembros del hogar, el historial de empleo cuando está disponible, propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas, parientes y asociados conocidos, una búsqueda en la lista de la OFAC y los registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (fiscales federales y estatales, y gravámenes por sentencia), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino. Si el solicitante tiene una bancarrota en su historial, lea nuestra guía sobre cómo evaluar una bancarrota en la solicitud.

Lista de verificación: exigir seguro de inquilino

• Confirme las reglas de su estado y ciudad (Virginia, Oregón, renta regulada, vivienda subsidiada).
• Ponga el requisito por escrito en el contrato o en un anexo firmado.
• Fije un monto mínimo de responsabilidad civil dentro del límite de su estado.
• Deje que el inquilino elija la aseguradora.
• Pida ser parte interesada, no asegurado adicional.
• Reciba la prueba antes de entregar las llaves y revise nombre, dirección, fechas y límites.
• Anote la fecha de vencimiento y pida la renovación.
• Exija lo mismo a todos sus inquilinos, incluidos los que usan vales de vivienda.
• Si hay un incumplimiento, siga el procedimiento de su estado.