Inicio › Guía para arrendadores › Pago por llaves

Pago por llaves: cómo hacer un acuerdo para que el inquilino se vaya

Guía para arrendadores en Estados Unidos: cuándo conviene pagarle al inquilino para que desocupe en vez de desalojarlo, qué debe decir el acuerdo, cómo pagar sin perder el dinero y las reglas especiales de San Francisco y Los Ángeles.

¿Qué es el pago por llaves?

El pago por llaves (en inglés, cash for keys) es un acuerdo en el que el arrendador le paga al inquilino una cantidad de dinero, u otra compensación, a cambio de que desocupe la vivienda en una fecha acordada, la deje en las condiciones pactadas y entregue las llaves. También se le llama “dinero por llaves”, “acuerdo de salida voluntaria” o, en las leyes de San Francisco y Los Ángeles, “acuerdo de compra de la tenencia” (buyout agreement). El Departamento de Vivienda de la ciudad de Los Ángeles usa en español el término “pago por llaves”.

Tres ideas definen este acuerdo:

• Es voluntario. El inquilino puede decir que no. Si dice que no, usted sigue teniendo las mismas opciones legales que antes: negociar otra cosa o ir a la corte.
• No es un desalojo. No hay demanda ni sentencia si el acuerdo se firma antes de ir a la corte. Por eso a muchos inquilinos les interesa: se van sin un caso de desalojo en su historial.
• Solo funciona por escrito. Un acuerdo verbal no le da cómo probar lo que se pactó si el inquilino cambia de idea.

En español, muchas páginas hablan del pago por llaves en otro contexto: el del banco que, después de una ejecución hipotecaria, le paga al antiguo dueño o al inquilino de la casa para que se vaya. El Departamento de Bienes Raíces de California publicó en 2012 una alerta en español sobre ese uso. Esta guía es para el arrendador que quiere recuperar su vivienda rentada.

Ojo con otra confusión: en algunos países, “llaves” también es el nombre de un sistema de transferencias bancarias. Aquí hablamos de las llaves de la vivienda.

¿Cuándo conviene el pago por llaves más que un desalojo?

Un desalojo cuesta dinero en tres formas: la renta que no cobra mientras dura el caso, los costos de la corte y de la entrega de documentos, y el abogado si lo necesita. En el ejemplo de nuestra guía de costos, un desalojo sin defensa sumaba $4,149 y uno con defensa $8,649, antes de aplicar el depósito. Y el tiempo depende del estado y de la corte, como explicamos en cuánto tarda un desalojo.

El pago por llaves suele convenir cuando:

• El inquilino ya no puede pagar y lo sabe. Un inquilino que no puede ponerse al día a veces prefiere irse con dinero para la mudanza que esperar una sentencia.
• El caso sería lento o incierto. Si hay una defensa posible (reparaciones, un aviso con un error) o la corte está atrasada, cada mes de espera es un mes sin renta.
• No hay causa para desalojar. Si quiere vender vacía la vivienda o mudarse usted, y el contrato o la ley local no le permiten terminarlo, un acuerdo es la forma legal de pedirle al inquilino que se vaya antes.
• Quiere evitar daños. Un inquilino que se va en buenos términos y con un pago que depende del estado de la vivienda tiene un motivo para dejarla limpia.

Una buena práctica, que recomiendan también nuestras guías en inglés, es no detener sus pasos legales mientras negocia: si el inquilino no cumple el acuerdo, no habrá perdido semanas. Entregue los avisos que correspondan y, si llega el momento, presente la demanda.

¿Cuándo no conviene?

• Cuando el inquilino lo usa para ganar tiempo. Si propone fechas que se alargan una y otra vez, el acuerdo solo retrasa el desalojo.
• Cuando la ley local cambia las cuentas. En San Francisco, por ejemplo, los acuerdos de compra de la tenencia pueden impedir después convertir el edificio en condominios, y la ley obliga a informarlo al inquilino. Si su plan para la propiedad depende de eso, hable con un abogado antes.
• Cuando podría verse como represalia o acoso. Si el inquilino acaba de quejarse de las condiciones de la vivienda o de pedir reparaciones, una oferta insistente para que se vaya puede verse como una represalia; vea las represalias.
• Cuando el costo real es mayor. Si el inquilino está al día y solo quiere cambiar las condiciones del contrato, quizá le conviene más esperar al vencimiento, según la ley de su estado; vea el inquilino no se quiere ir.

¿Cuánto debe ofrecer en un pago por llaves?

En general, ninguna ley fija el monto: se negocia. Muchas páginas publican rangos de “lo normal”, pero no citan datos, y el monto razonable cambia mucho de una ciudad a otra. Estos factores ayudan a calcularlo:

• Lo que le costaría el desalojo: la renta de los meses que duraría el caso, más costos y abogado. El pago tiene sentido si es menor.
• Lo que le cuesta al inquilino mudarse: el depósito y la primera renta de otra vivienda, la mudanza, un almacén.
• Lo que ya le debe: muchas veces el acuerdo incluye perdonar la renta atrasada, lo que para el inquilino también es dinero.
• Lo que exige la ley si termina el contrato sin culpa del inquilino. En California, cuando la vivienda está cubierta por la Ley de Protección al Inquilino y el arrendador termina el contrato por una causa que no es culpa del inquilino, debe pagarle una ayuda de reubicación igual a un mes de renta, o perdonarle la renta del último mes (Código Civil de California § 1946.2(d)(3)(A)). Varias ciudades exigen montos mayores. En esos casos, una oferta de salida por menos de lo que la ley le daría al inquilino tiene poco sentido para él.
• La rapidez y las condiciones: puede ofrecer más por una salida más rápida o por dejar la vivienda en mejor estado.

Una forma común de estructurarlo es un monto base más un extra si el inquilino se va antes de cierta fecha. Decida por escrito su criterio para no ofrecer cosas muy distintas a inquilinos en la misma situación.

Cómo proponer el pago por llaves sin presionar

La ley de San Francisco explica por qué se reguló: había negociaciones con presión e intimidación, y amenazas de desalojo si el inquilino no aceptaba. Aunque viva en otro lugar, esas son las prácticas que convierten un buen acuerdo en un problema legal. Para proponerlo bien:

1. Hágalo por escrito y con calma. Una carta o un correo que explique la oferta, la fecha propuesta y el plazo para responder.
2. Diga que es voluntario. El inquilino no tiene que aceptar, y puede consultar a un abogado o a una organización de inquilinos antes de firmar.
3. No amenace. No diga que “de todos modos lo va a sacar” si no tiene una causa legal, ni insinúe consecuencias que no existen. No corte servicios ni entre a la vivienda para presionar.
4. Use el idioma del inquilino. En Los Ángeles, el acuerdo para unidades con control de renta debe estar en el idioma principal del inquilino. Aunque su ciudad no lo exija, un acuerdo en español para un inquilino que habla español evita discusiones sobre si entendió lo que firmó.
5. Trate a todos igual. La Ley de Vivienda Justa prohíbe discriminar en los términos o condiciones de una renta por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604(b) y (f)(2)). A quién le ofrece salir y cuánto no puede depender de eso.

Fíjese en lo que la carta no dice: no amenaza, no fija consecuencias si el inquilino no acepta y no le pide que firme en el momento.

¿Qué debe decir el acuerdo de pago por llaves?

Estos son los elementos que no deben faltar. En San Francisco y Los Ángeles se suman los textos obligatorios que vemos más abajo.

Si usa un formulario en inglés, entregue también una traducción, o haga el acuerdo en los dos idiomas con la misma numeración.

Cómo y cuándo pagar el pago por llaves

• Pague al recibir las llaves. Lo más seguro es pagar todo, o casi todo, cuando el inquilino ya desocupó y usted revisó la vivienda. Si paga antes, puede quedarse sin el dinero y con el inquilino adentro.
• Si el inquilino necesita dinero para mudarse, ofrezca un anticipo pequeño y el resto a la entrega, o use un tercero neutral (una cuenta de depósito en garantía) que libere el dinero cuando se cumplan las condiciones.
• Use un método que deje registro: cheque o transferencia, con un recibo firmado. Evite el efectivo sin recibo.
• Revise la vivienda con el inquilino. Tome fotos con fecha en la inspección final y anote lecturas de medidores si corresponde.
• En San Francisco y Los Ángeles, tenga en cuenta el plazo en que el inquilino puede cancelar el acuerdo (45 días en San Francisco y 30 días en Los Ángeles desde la firma) al fijar la fecha de salida y los pagos, y consulte a un abogado sobre el orden correcto.

Qué revisar en la inspección final

• Que no quede nadie viviendo ni durmiendo en la vivienda, incluidos otros ocupantes.
• Que la vivienda esté vacía de muebles, ropa, basura y vehículos, también en el garaje, el patio y el almacén.
• El estado de paredes, pisos, puertas, ventanas, electrodomésticos y baños, comparado con el acta o las fotos de la mudanza de entrada, si las tiene.
• Todas las llaves, controles del garaje, tarjetas de acceso y códigos del buzón.
• Una dirección nueva del inquilino, por escrito, para enviarle la cuenta del depósito.
• Las lecturas de los medidores, si los servicios pasan a su nombre.

Firmen los dos una hoja con la fecha y la hora de entrega. Ese papel, junto con el recibo del pago, cierra el acuerdo.

El depósito, las pertenencias y la renta pendiente

El depósito de garantía tiene sus propias reglas en cada estado: plazos para devolverlo y qué se puede descontar. El acuerdo de pago por llaves no las elimina. Lo más claro es tratar el depósito por separado: el pago por llaves es una cosa y la devolución del depósito, con su lista de descuentos si los hay, es otra, en el plazo que fija su estado. Si decide sumar el depósito al pago, escríbalo con cifras exactas.

Las pertenencias que el inquilino deje después de la fecha no pasan automáticamente a ser suyas. Muchos estados tienen reglas sobre los bienes abandonados, con avisos y plazos. El acuerdo puede decir que el inquilino se lleva todo antes de la fecha, pero si algo queda, siga la ley de su estado.

La renta pendiente: si el acuerdo no dice nada, el inquilino puede entender que la perdonó, o usted puede entender lo contrario. Escriba cuánto se perdona y si la renta hasta el día de salida se paga.

¿Y si el inquilino no se va en la fecha acordada?

Si el inquilino no cumple, el acuerdo le sirve de poco si usted ya pagó, y mucho si no pagó. Lo que debe hacer:

• No se haga justicia por mano propia. Aunque haya firmado, no puede cambiar las cerraduras, sacar sus cosas ni cortar los servicios. Es ilegal en prácticamente todos los estados (Texas permite un cambio de cerraduras muy limitado, con condiciones que no sirven para sacar a nadie). Lo explicamos en lo que el arrendador no puede hacer.
• Siga el proceso legal. Entregue el aviso que corresponda o continúe con la demanda que ya tenía en marcha. El acuerdo firmado puede servir de prueba de que el inquilino aceptó irse; su abogado decidirá cómo usarlo.
• No pague lo que depende de la entrega. Si el acuerdo dice que el pago se hace al entregar las llaves, no lo debe.

Para el proceso completo, vea desalojo por falta de pago y el inquilino no se quiere ir.

San Francisco: los acuerdos de compra de la tenencia (Código Administrativo § 37.9E)

San Francisco regula en detalle los acuerdos en los que el arrendador le paga al inquilino para que desocupe. La sección 37.9E de la Ordenanza de Renta se aplica a los arrendadores e inquilinos de las unidades de renta definidas en esa ordenanza (Junta de Renta de San Francisco, § 37.9E). Sus pasos:

1. Aviso antes de negociar. Antes de empezar cualquier conversación sobre el acuerdo, el arrendador debe entregar a cada inquilino un aviso por escrito en el formulario de la Junta de Renta. Dice, entre otras cosas, que el inquilino puede negarse a negociar, que puede consultar a un abogado y que puede cancelar el acuerdo hasta 45 días después de firmarlo, e incluye una lista de organizaciones de inquilinos. El arrendador debe tener archivada una copia firmada durante cinco años, con la fecha y la forma de entrega.
2. Declaración ante la Junta de Renta. Después del aviso y antes de negociar, el arrendador presenta una declaración bajo pena de perjurio con sus datos, los inquilinos, la dirección y la fecha del aviso.
3. Un plazo antes de firmar. El acuerdo debe ser por escrito y no puede firmarse antes de 30 días desde que empezaron las negociaciones. El arrendador entrega una copia a cada inquilino al firmar.
4. Textos obligatorios. El acuerdo debe incluir, en letra de al menos 14 puntos y con las iniciales de cada inquilino, el aviso de que puede cancelarlo hasta el día 45, el derecho a no firmar, la posibilidad de consultar a un abogado, la base de datos pública de acuerdos, las consecuencias para la conversión en condominios y, en ciertos casos, la posible renuncia a beneficios de reubicación. También la dirección y el número de parcela.
5. Cancelación. El inquilino puede cancelar el acuerdo hasta 45 días después de que todas las partes lo firmaron, con un aviso entregado, enviado por correo o por correo electrónico.
6. Registro. El arrendador presenta una copia ante la Junta de Renta entre el día 46 y el día 59 después de la firma. Si no lo hace a tiempo, las renuncias de derechos y liberaciones de reclamos del inquilino quedan sin efecto si el inquilino así lo decide.

Si no cumple: un acuerdo que no reúne los requisitos no tiene efecto y el inquilino puede cancelarlo en cualquier momento. El inquilino que se fue puede demandar por daños, con una multa de hasta $500 por no dar el aviso previo y de hasta el 50% de los daños por los defectos del acuerdo, más honorarios de abogado; y por no registrarlo hay una multa administrativa de hasta $100 por día y documento, con un máximo de $20,000 por demanda. Las demandas deben presentarse dentro de cuatro años.

Una excepción importante: la ordenanza dice que un acuerdo para resolver una demanda de desalojo que ya está en curso no es un acuerdo de compra de la tenencia. La Junta de Renta explica que lo que un tribunal suspendió en 2020, y confirmó la corte de apelaciones en 2023, fue la parte de una reforma de 2020 que trataba como acuerdos de compra ciertos acuerdos para resolver demandas de desalojo; el resto, incluido el plazo de 30 días antes de firmar, sigue vigente. Hubo otra reforma en 2026. Confirme la versión vigente con un abogado de San Francisco.

Los Ángeles: el programa de notificación de acuerdos de compra (LAMC § 151.31)

En la ciudad de Los Ángeles, desde el 25 de enero de 2017, los acuerdos para que un inquilino desocupe una unidad sujeta a la Ordenanza de Estabilización de Rentas (RSO) deben cumplir estas reglas, según el Departamento de Vivienda de la ciudad (LAHD, programa de notificación de acuerdos de compra):

• Aviso de la RSO antes de ofrecer. Antes de hacer una oferta o un acuerdo, el arrendador debe entregar al inquilino el aviso de derechos de la RSO (RSO Disclosure Notice), firmado y fechado. Ese aviso no es el acuerdo.
• En el idioma del inquilino. El acuerdo debe estar en el idioma principal del inquilino.
• Texto de cancelación. Arriba de la firma, en negrita de 12 puntos, debe decir que el inquilino puede cancelar el acuerdo en cualquier momento hasta 30 días después de que todas las partes lo firmaron, sin obligación ni penalidad.
• Registro. El arrendador debe presentar ante el Departamento de Vivienda una copia del aviso firmado y del acuerdo dentro de los 60 días siguientes a la firma de ambas partes.

Si no cumple: el inquilino puede cancelar el acuerdo en cualquier momento y por cualquier razón, puede usarlo como defensa en una demanda de desalojo y puede tener una acción civil contra el dueño.

Estas reglas son de la ciudad de Los Ángeles y de sus unidades con control de renta. Otras ciudades del condado tienen sus propias ordenanzas.

Otras reglas de California y de otras ciudades

• La Ley de Protección al Inquilino de California exige una causa justa para terminar el contrato después de 12 meses de ocupación en las viviendas cubiertas, y la ayuda de reubicación de un mes de renta cuando la causa no es culpa del inquilino (§ 1946.2). Un acuerdo voluntario de salida es distinto de un aviso de terminación, pero el inquilino sabe lo que la ley le daría, y eso influye en la negociación.
• Otras ciudades con control de renta en California y en otros estados tienen reglas propias sobre las negociaciones de salida o sobre la reubicación. Antes de hacer una oferta en una ciudad con control de renta, revise la ordenanza local.
• Viviendas con subsidio: si el inquilino tiene un vale de vivienda o vive en una propiedad con subsidio, el programa puede tener reglas propias sobre la terminación del contrato. Consulte con la agencia de vivienda antes.

Si ya presentó la demanda: el acuerdo ante la corte

Si el caso de desalojo ya está en la corte, el pago por llaves suele tomar la forma de un acuerdo entre las partes dentro del mismo caso, que la corte puede aprobar. Ventajas: queda bajo supervisión de la corte y, según el estado, si el inquilino no cumple, el arrendador puede pedir que se ejecute sin empezar de cero. Desventaja para el inquilino: el caso ya existe en el expediente de la corte, aunque se resuelva por acuerdo.

Como vimos, en San Francisco un acuerdo para resolver una demanda de desalojo en curso no es un “acuerdo de compra de la tenencia” para la sección 37.9E. En cualquier estado, un acuerdo dentro de un caso tiene reglas procesales propias: hágalo con su abogado o con la ayuda que ofrezca la corte.

¿Qué dice el IRS sobre el pago por llaves?

Solo lo que el IRS dice de forma expresa:

• Para el inquilino: la Publicación 544 del IRS (2025) indica que los pagos que recibe un inquilino por la cancelación de un contrato de arrendamiento se tratan como una cantidad obtenida por la venta de un bien (IRS, Publicación 544). Cómo lo declara es asunto del inquilino y de su asesor de impuestos.
• Al revés, si el inquilino le paga a usted para cancelar el contrato, la Publicación 527 indica que lo que recibe es renta y debe incluirse en sus ingresos por renta del año en que lo recibe (IRS, Publicación 527).

Cómo trata usted en sus impuestos el dinero que paga por llaves, y si debe presentar algún formulario informativo, depende de su situación: pregúntelo a su contador. Sobre los gastos de un desalojo, vea si se deducen de impuestos.

El pago por llaves y la verificación de inquilinos

Un acuerdo firmado antes de ir a la corte no crea un caso de desalojo, así que no aparece como desalojo en los registros públicos. Eso tiene dos consecuencias para usted como arrendador:

• Al evaluar a un solicitante, la falta de desalojos en su informe no prueba que nunca dejó una vivienda en malos términos. Por eso conviene llamar usted mismo a los arrendadores anteriores; vea cómo verificar el historial de renta.
• Al elegir a su próximo inquilino, la mejor forma de no llegar a un pago por llaves es verificar bien antes de entregar las llaves: crédito, desalojos anteriores, antecedentes e identidad, con un criterio escrito igual para todos.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO con datos de TransUnion, Experian y Equifax; nuestra consulta de crédito es una consulta suave y no baja el puntaje del solicitante. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas llamadas y comprobaciones las hace usted.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Errores comunes en un pago por llaves

• Pagar todo por adelantado. Es el error más caro: si el inquilino no se va, perdió el dinero y sigue sin la vivienda.
• Que firme solo uno de los inquilinos. Si hay dos inquilinos en el contrato y firma uno, el otro puede quedarse. Incluya a todos los inquilinos y ocupantes adultos, y pregunte quién más vive ahí.
• Un acuerdo sin fecha y hora. “A fin de mes” no alcanza. Ponga el día y la hora de entrega.
• No mencionar el depósito ni la renta atrasada. Después de la salida, cada parte entiende algo distinto.
• Ignorar la ordenanza local. En San Francisco o Los Ángeles, un acuerdo sin los avisos y textos obligatorios no tiene efecto, y el inquilino puede cancelarlo cuando quiera.
• Detener el proceso legal. Si deja de entregar avisos mientras negocia y el acuerdo fracasa, empezará semanas más tarde.
• Presionar. Llamadas repetidas, visitas sin aviso o amenazas pueden convertir la negociación en acoso o represalia.
• Pagar en efectivo sin recibo. Si hay una disputa, no podrá probar que pagó.
• Olvidar la inspección. Sin fotos de la entrega, cualquier discusión sobre daños es su palabra contra la del inquilino.

Tres casos resueltos

Los casos son ilustrativos; las fechas muestran cómo se cuentan los plazos.

Lista de pasos para un pago por llaves

1. Calcule qué le costaría el desalojo en tiempo y dinero, y fije su oferta máxima.
2. Revise la ley local: si está en San Francisco, Los Ángeles u otra ciudad con control de renta, cumpla primero los avisos y registros.
3. Mantenga su proceso legal en marcha mientras negocia, si ya tenía una causa.
4. Haga la oferta por escrito, clara, voluntaria, en el idioma del inquilino, con un plazo para responder.
5. Redacte el acuerdo con todas las cláusulas de la tabla, y con un abogado si hay control de renta o mucho dinero en juego.
6. Firmen todos los inquilinos adultos y entregue una copia a cada uno.
7. Registre el acuerdo donde la ley lo exige y respete el plazo de cancelación.
8. Haga la inspección final, reciba las llaves y pague por un método con registro.
9. Trate el depósito según la ley de su estado y en su plazo.
10. Verifique bien a su próximo inquilino antes de rentar.

Fuentes

• San Francisco, Código Administrativo, Ordenanza de Renta, § 37.9E, acuerdos de compra de la tenencia (Junta de Renta; Ord. 225-14, reformas de 2020 y Ord. 3-26 de 2026).
• Ciudad de Los Ángeles, Departamento de Vivienda, programa de notificación de acuerdos de compra (LAMC § 151.31, Ord. 184673).
• Código Civil de California, § 1946.2 (Ley de Protección al Inquilino).
• IRS, Publicación 544 (2025), cancelación de un contrato de arrendamiento; Publicación 527 (2025), cancelación de un contrato.
• Departamento de Bienes Raíces de California, “Dinero por llaves”: información para consumidores (2012); 42 U.S.C. § 3604, en el Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las reglas sobre acuerdos de salida, depósitos, pertenencias y control de renta cambian según el estado y la ciudad; consulte con un abogado de su localidad antes de ofrecer o firmar un acuerdo de pago por llaves.