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Desalojo por falta de pago: el proceso legal para arrendadores, estado por estado

Guía para dueños de propiedades en Estados Unidos: el aviso para pagar o desocupar de 19 estados (con la ley de cada uno), cómo contar los días, la demanda, la audiencia, qué llevar a la corte y qué pasa después de la sentencia.

¿Qué es un desalojo por falta de pago?

Un desalojo por falta de pago es el proceso judicial con el que el arrendador recupera la posesión de la vivienda cuando el inquilino no paga la renta. Es el tipo de desalojo más común, y también el más reglamentado: cada estado fija cuántos días de aviso debe dar, qué debe decir el aviso, cómo se entrega, cómo se cuentan los días y qué puede hacer el inquilino para detenerlo.

El proceso tiene dos partes que no se deben confundir. El aviso (por ejemplo, el aviso para pagar o desocupar) es una exigencia por escrito del arrendador; no es una orden de nadie y no obliga al inquilino a salir. La demanda es el caso ante la corte; solo la sentencia y la orden que la ejecuta permiten sacar al inquilino, y quien la ejecuta es un funcionario (alguacil, sheriff, constable o marshal, según el lugar), no el arrendador.

El caso cambia de nombre según el estado, y conviene reconocerlo cuando busque formularios:

• California y Nevada: unlawful detainer (retención ilícita).
• Texas: forcible detainer, ante la corte de juez de paz del precinto donde está la propiedad (Tex. Prop. Code § 24.004).
• Arizona: special detainer (A.R.S. § 33-1368(B)).
• Massachusetts: summary process.
• Georgia: procedimiento de desposesión (dispossessory), que empieza con una declaración jurada del dueño (O.C.G.A. § 44-7-50).
• Maryland y Carolina del Norte: summary ejectment (expulsión sumaria).
• Nueva York y Nueva Jersey: casos entre arrendador e inquilino; en Nueva York, el caso por falta de pago se llama nonpayment proceeding.

En muchas páginas en español verá la palabra “desahucio”. Es el término de España, y el procedimiento de España no tiene nada que ver con el de Estados Unidos: si una página habla de “juicio verbal”, “burofax” o de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no le sirve para una propiedad en Estados Unidos.

Los pasos del proceso, en orden

Con variaciones de nombre y de plazos, el desalojo por falta de pago sigue este orden en los estados de esta guía:

1. La renta vence y no se paga. Revise si su contrato o la ley de su estado da un periodo de gracia antes de considerar la renta atrasada.
2. Aviso por escrito. Entregue el aviso que exige su estado, con el monto correcto y por un medio permitido. En Nueva Jersey la ley no exige este aviso antes de demandar por falta de pago (N.J.S.A. 2A:18-61.2).
3. Vence el plazo. Si el inquilino paga todo dentro del plazo, en la mayoría de los estados el asunto termina. Si no paga ni se va, puede demandar.
4. Demanda. Presente la demanda en la corte que corresponde a la propiedad y pague la cuota de presentación.
5. Notificación. Un funcionario o una persona autorizada entrega al inquilino la citación y la demanda.
6. Respuesta o falta de respuesta. El inquilino tiene un plazo para responder o presentarse. Si no lo hace, puede haber una sentencia sin juicio (sentencia por falta de comparecencia).
7. Audiencia o juicio, si el inquilino responde o si la corte la programa.
8. Sentencia. Si gana, obtiene la posesión y, a menudo, un fallo por la renta adeudada.
9. Orden de posesión y ejecución. Un funcionario ejecuta la orden. Usted recupera la vivienda.

Cuánto dura todo depende del estado, de la corte y de si el inquilino se defiende; lo explicamos en ¿cuánto tarda un desalojo?. Lo que cuesta, en cuotas de la corte y renta perdida, está en ¿cuánto cuesta un desalojo?

Antes del aviso: revise el contrato y sus números

La mayoría de los desalojos se pierden por errores que se cometen antes de llegar a la corte. Antes de redactar nada, reúna y revise:

• El contrato firmado (o los términos del acuerdo verbal, con pruebas): fecha de vencimiento de la renta, monto, forma de pago, cargo por atraso, y si el contrato cambia el plazo del aviso. En Texas, por ejemplo, el contrato escrito puede fijar un plazo de aviso más corto o más largo que los tres días de la ley (Tex. Prop. Code § 24.005(a)), y en Pensilvania el contrato puede acortar el aviso o permitir que el inquilino renuncie a él (68 P.S. § 250.501(e)). En otros estados, la ley prohíbe esa renuncia: Colorado dice que ningún contrato puede contener una renuncia del inquilino al aviso (C.R.S. § 13-40-104(1)(d)), y Florida, que los avisos no se pueden renunciar en el contrato (Fla. Stat. § 83.56(4)).
• Un estado de cuenta (ledger) que muestre cada cargo, cada pago y la fecha. De ahí sale el monto del aviso.
• Quiénes firmaron. Todos los inquilinos adultos del contrato deben aparecer en el aviso y en la demanda.
• Si la vivienda tiene un subsidio o una hipoteca con respaldo federal. Algunas viviendas tienen reglas federales adicionales (ver reglas federales).
• Si hay reglas locales. Algunas ciudades y condados tienen normas propias de desalojo o de causa justa que se suman a las del estado.

Las reglas sobre periodos de gracia y cargos por atraso cambian mucho de un estado a otro; puede consultarlas en nuestra guía de leyes sobre renta atrasada por estado (en inglés).

¿Cuántos días de aviso exige cada estado? (19 estados)

La tabla resume el aviso por falta de pago en los 19 estados para los que ofrecemos un contrato de arrendamiento en español. Cada fila se comprobó contra el texto de la ley, por su título, en septiembre de 2026. Las leyes cambian (Texas, Georgia, Oregón, Utah y Virginia cambiaron sus reglas en los últimos años), así que confirme la versión vigente y las reglas locales antes de entregar un aviso.

Para los estados que no están en la tabla, nuestra guía de aviso de desalojo por estado enlaza la guía de cada uno de los 50 estados y el Distrito de Columbia.

¿Qué debe decir el aviso para pagar o desocupar?

Un aviso bien hecho es la base de toda la demanda. Si el aviso tiene un error, la corte puede desestimar el caso y usted tendrá que empezar de nuevo, con otro aviso y otro plazo. Como regla general, el aviso debe incluir:

• El nombre de cada inquilino adulto, igual que en el contrato.
• La dirección completa de la vivienda, con el número de unidad. Florida pide incluir el condado en el texto del aviso (§ 83.56(3)).
• El monto exacto que se debe y los periodos que cubre. En Nueva York, la exigencia escrita debe pedir, como alternativa, el pago de la renta o la entrega de la vivienda (RPAPL § 711(2)) e incluir o anexar el aviso de la ley de causa justa del Real Prop. Law § 231-c; Oregón exige indicar el monto y la fecha y hora límite para pagar (ORS 90.394(3)).
• El plazo, contado como lo cuenta su estado, y la fecha límite.
• La alternativa: pagar o entregar la vivienda.
• Cómo y a quién pagar. En California, el aviso debe dar el nombre, el número de teléfono y la dirección de quien recibe el pago, y los días y horas en que se puede pagar en persona, o una cuenta bancaria o un método electrónico ya establecido (CCP § 1161(2)).
• La firma y la fecha del arrendador o de su agente.

¿Puede incluir cargos por atraso y otros cargos?

Depende del estado, y es una de las causas más frecuentes de avisos defectuosos. Algunas leyes incluyen otros cargos expresamente: en Georgia el aviso es para pagar “la renta, los cargos por atraso, los servicios y otros cargos” (O.C.G.A. § 44-7-50(c)); el formulario de Washington tiene líneas para renta, servicios y “otros cargos recurrentes o periódicos” del contrato (RCW 59.18.057); en Utah el aviso es por “la renta y otros montos adeudados” (§ 78B-6-802(1)(c)). En otros estados, incluir en el aviso por falta de pago un cargo que no es renta puede invalidarlo. Si no está seguro, ponga solo la renta vencida y reclame lo demás en la demanda o por separado.

Un ejemplo con números

Para redactar el aviso puede partir de los formularios de nuestra página de formularios para arrendadores y de la guía de aviso de desalojo por estado.

¿Cómo se entrega el aviso?

Cada estado aprueba sus propios métodos de entrega, y un aviso perfecto entregado de una forma no permitida puede no valer. Ejemplos con el texto de la ley:

• Texas (desde el 1 de enero de 2026): por correo (de primera clase, registrado, certificado o por un servicio de entrega), dejándolo dentro de la vivienda en un lugar visible, entregándolo en mano a cualquier inquilino de 16 años o más, o por correo electrónico u otro medio electrónico si las partes lo acordaron por escrito (Tex. Prop. Code § 24.005(f-3)).
• Florida: por correo, entregando una copia, por correo electrónico según la § 83.505, o, si el inquilino no está, dejando una copia en la vivienda (§ 83.56(4)).
• Maryland: por correo de primera clase con certificado de envío, fijado en la puerta o, si el inquilino lo eligió, por correo electrónico, mensaje de texto o portal del inquilino, con prueba de la transmisión (Real Prop. § 8-401(c)(2)).
• Georgia: fijado en un sobre cerrado, de forma visible, en la puerta de la vivienda, y además por cualquier otro medio acordado en el contrato (§ 44-7-50(d)).
• Pensilvania: en persona, dejándolo en el edificio principal de la propiedad o fijándolo en un lugar visible de la vivienda (68 P.S. § 250.501(f)).

Sea cual sea el método, guarde prueba: quién entregó el aviso, cuándo, dónde, cómo y a quién; una foto del aviso fijado; el recibo del correo. Algunas cortes piden una declaración de entrega firmada. Sin esa prueba, un caso puede fracasar aunque todos sepan que el inquilino recibió el aviso. Una regla útil de California: el arrendador no puede cobrarle al inquilino por entregar o fijar el aviso (CCP § 1161(6)).

¿Cómo se cuentan los días?

El número de días es solo la mitad de la regla; la otra mitad es cómo se cuentan. Contar un día de menos es un error común y puede hacer que la corte desestime la demanda por presentarse antes de tiempo. Hay al menos cuatro formas de contar en los estados de la tabla:

Oregón agrega otra condición: el aviso no se puede entregar antes de cierto día del periodo de renta (el 5.º o el 8.º día, contando el día en que vence la renta), y el plazo depende del día elegido (ORS 90.394(2)). Si entrega un aviso de 10 días el día 6, el aviso no cumple la ley.

¿Qué pasa si el inquilino paga todo o una parte?

Esta es la pregunta que más confunde a los arrendadores, y la respuesta cambia por estado:

• Pago total dentro del plazo: en la mayoría de los estados termina el asunto. Nuevo México lo dice expresamente: si el inquilino entrega el monto completo, en la forma indicada en el aviso, antes de que venza, no se puede demandar por esa falta de pago (§ 47-8-33(D)).
• Pago después del plazo, antes de la demanda: en Arizona, el contrato se restablece si el inquilino paga toda la renta vencida y el cargo razonable por atraso antes de que se presente la demanda; después, también tiene que pagar honorarios de abogado y costas (§ 33-1368(B)).
• Pago después de la demanda: en Massachusetts, el inquilino con contrato escrito puede pagar hasta el día en que vence su respuesta, con intereses y costas (c. 186, § 11). En Pensilvania, en un caso solo por falta de pago, el inquilino puede pagar la renta atrasada y las costas al funcionario en cualquier momento antes de que se ejecute la orden (68 P.S. § 250.503(c)). En Maryland existe un derecho de redención hasta la ejecución, salvo para quien tuvo tres sentencias por falta de pago en los 12 meses anteriores (Real Prop. § 8-401(h)).
• Pagos parciales: aceptar dinero puede afectar su caso. En Illinois, los pagos parciales no anulan el aviso si este incluye, en forma destacada, la frase de la ley que dice que solo el pago total deja sin efecto el aviso (735 ILCS 5/9-209). En Florida, aceptar renta parcial no hace perder el derecho a terminar el contrato, pero si la acepta después de entregar el aviso debe dar un recibo con la fecha, el monto y el saldo, depositar el pago en la corte al presentar la demanda o entregar un aviso nuevo con el nuevo monto (§ 83.56(5)(a)).

Si no conoce la regla de su estado, no acepte un pago parcial después del aviso sin consultar antes a un abogado, o documente por escrito lo que acordaron.

Presentar la demanda de desalojo

Si el plazo vence y el inquilino no pagó ni se fue, el siguiente paso es presentar la demanda en la corte que corresponde a la ubicación de la propiedad. En Texas, por ejemplo, la demanda se presenta en la corte de juez de paz del precinto donde está la propiedad (§§ 24.004 y 24.0041) y debe ser una petición jurada (§ 24.00505). En Georgia, el dueño hace una declaración jurada ante un juez, un secretario de la corte, un magistrado o un notario (§ 44-7-50).

Al presentar la demanda, en general necesitará:

• El formulario de demanda de su corte (muchas cortes estatales publican formularios y guías de autoayuda).
• Una copia del contrato y del aviso, con la prueba de entrega.
• El monto de la renta que reclama y, si lo pide, los daños por el tiempo que el inquilino siga en la vivienda. En Illinois, la ley permite unir el reclamo de renta a la demanda de desalojo (735 ILCS 5/9-209); en Texas, la corte puede dictar sentencia por la posesión y la renta impagada (§ 24.0051).
• La cuota de presentación, que varía por estado y por condado; vea ejemplos en cuánto cuesta un desalojo.

¿Necesita un abogado? En muchos estados, un dueño que es una persona puede presentar su propio caso; una empresa o LLC a veces debe hacerlo por medio de un abogado, según las reglas de cada corte. En casos con un inquilino que se defiende, una vivienda con subsidio o reglas locales complejas, un abogado de arrendadores suele ahorrar tiempo y errores.

La notificación y la respuesta del inquilino

Después de presentar la demanda, el inquilino debe recibir la citación y la demanda. Los plazos para responder son cortos y cambian por estado. Tres ejemplos:

• California: el inquilino tiene 10 días para presentar su respuesta, sin contar sábados, domingos ni feriados judiciales, desde que recibe la demanda (CCP § 1167(a), reformado por la ley AB 2347, vigente desde el 1 de enero de 2025).
• Florida: si el inquilino presenta cualquier defensa distinta del pago, debe depositar en la corte la renta que se alega y la que venza durante el caso; si no lo hace (ni pide que la corte fije el monto) dentro de 5 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, desde la notificación, pierde sus defensas salvo la del pago, y el arrendador tiene derecho a una sentencia inmediata (§ 83.60(2)).
• Texas: un alguacil o constable debe intentar entregar la citación en un plazo de cinco días laborables desde la presentación; la corte fija el juicio entre el día 10 y el día 21 después de la presentación, y no antes del cuarto día después de la notificación al inquilino (§ 24.0051(f), (g)).

¿Siempre hay audiencia?

No siempre. Si el inquilino no responde ni se presenta, muchas cortes dictan una sentencia por falta de comparecencia sin juicio; la corte de California, por ejemplo, explica en su guía para arrendadores cómo pedir al juez que decida sin juicio cuando el inquilino no responde. En Texas, la resolución sumaria rápida que creó la ley SB 38 en 2026 solo sirve contra quien entró sin permiso (forcible entry and detainer), no contra un inquilino que dejó de pagar (§ 24.005106; Regla 510.10 de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas). En un desalojo por falta de pago, si el inquilino no se presenta al juicio, la corte puede dictar sentencia por falta de comparecencia.

Antes de cualquier sentencia por falta de comparecencia, la ley federal de protección a militares exige que el demandante presente una declaración jurada que diga si el demandado está o no en servicio militar, o que no pudo determinarlo (50 U.S.C. § 3931(b)(1)). Si el inquilino está en servicio militar, la corte no puede dictar sentencia hasta nombrarle un abogado (§ 3931(b)(2)). El Departamento de Defensa tiene un sitio público para consultar el estado de servicio militar con los datos de la persona.

Si el inquilino sí responde, habrá una audiencia o un juicio. Algunas cortes ofrecen mediación ese mismo día. Llegue temprano, con todos sus documentos y con copias para el juez y para el inquilino.

¿Qué llevar a la audiencia?

El juez decide con lo que usted pueda probar ese día. Prepare una carpeta con copias, en este orden:

1. El contrato de arrendamiento firmado, con todos sus anexos (y las renovaciones o aumentos de renta por escrito).
2. El estado de cuenta de la renta: cada cargo, cada pago, con fechas, hasta el día de la audiencia.
3. El aviso que entregó, exactamente como lo entregó.
4. La prueba de entrega del aviso: declaración firmada, foto, recibo del correo o comprobante de envío electrónico.
5. La demanda y la prueba de notificación al inquilino.
6. La declaración sobre servicio militar y el resultado de la consulta, si la corte la pide.
7. Las comunicaciones con el inquilino sobre la renta (mensajes, correos electrónicos, cartas), impresas y ordenadas por fecha.
8. Los registros de pagos parciales y los recibos que entregó, si aceptó alguno.
9. Pruebas del estado de la vivienda, como fotos y solicitudes de reparación atendidas, si espera una defensa por reparaciones.
10. Su identificación y, si actúa por una empresa, el documento que lo autoriza.

Después de la sentencia: la orden y la ejecución

Ganar la sentencia no le da derecho a sacar al inquilino por su cuenta. Necesita una orden (writ of possession o writ of restitution, según el estado) que ejecuta un funcionario. Algunos plazos con el texto de la ley:

• Texas: la orden de posesión no puede emitirse antes del sexto día después de la sentencia, salvo con una fianza de posesión; el funcionario fija un aviso en la puerta y no puede ejecutar la orden antes de 24 horas después de fijarlo (§ 24.0061(b), (d)). El inquilino puede apelar dentro de 5 días desde que se firma la sentencia (§ 24.005107).
• Pensilvania: a pedido del arrendador, la orden se emite después del quinto día desde la sentencia, se entrega en 48 horas y se ejecuta el día 11 después de su entrega al inquilino (68 P.S. § 250.503(b)).
• Maryland: cualquiera de las partes puede apelar dentro de 4 días desde la sentencia (Real Prop. § 8-401(i)).

Qué hacer con las pertenencias que el inquilino deja también lo fija la ley estatal. En Texas, por ejemplo, el funcionario coloca las pertenencias fuera de la vivienda y no puede exigir que el arrendador las guarde (§ 24.0061(d), (f)). No tire ni venda nada sin conocer la regla de su estado.

Defensas comunes del inquilino

Conocer las defensas le ayuda a preparar el caso y, a veces, a decidir si le conviene negociar:

• Aviso defectuoso: plazo mal contado, monto incorrecto, nombres faltantes o entrega por un medio no permitido. Es la defensa más común. En Florida, la corte debe dar al arrendador la oportunidad de corregir un defecto del aviso o de la demanda antes de desestimar el caso (§ 83.60(1)(a)).
• Reparaciones (habitabilidad): en Florida, un incumplimiento importante del deber de mantenimiento del arrendador es una defensa completa contra el desalojo por falta de pago, si el inquilino avisó por escrito y pasaron 7 días (§ 83.60(1)(b)). Muchos estados tienen reglas parecidas, con condiciones propias.
• Represalia: un desalojo que sigue a una queja del inquilino ante una agencia o a un reclamo de reparaciones puede ser atacado como represalia en muchos estados.
• Pago o intento de pago dentro del plazo, o aceptación de pagos que el inquilino alega que renuevan el contrato.
• Discriminación: la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) también aplica al desalojo; tratar de forma distinta a inquilinos en la misma situación por una característica protegida es ilegal.
• Bancarrota: la presentación de una bancarrota suspende en general los procesos contra el deudor, con excepciones para el arrendador que ya tiene sentencia de posesión (11 U.S.C. § 362(b)(22)). Lo explicamos en inquilino en bancarrota.

Reglas federales que pueden cambiar el plan

• Ley CARES (propiedades cubiertas): si la vivienda es una “propiedad cubierta” (por ejemplo, con ciertas hipotecas con respaldo federal o que participa en programas federales de vivienda), el arrendador no puede exigir que el inquilino desocupe antes de 30 días después de darle un aviso para desocupar (15 U.S.C. § 9058(c)). Las cortes no siempre coinciden en cómo se aplica esta regla hoy; si su propiedad puede estar cubierta, consulte a un abogado antes de entregar un aviso de pocos días.
• Protección a militares: además de la declaración jurada antes de una sentencia por falta de comparecencia (50 U.S.C. § 3931), existen otras protecciones para militares en servicio activo y sus familias.
• Vivienda con subsidio: los contratos de vivienda pública o con vales pueden exigir avisos adicionales. En Texas, si el contrato o una ley exige dar al inquilino la oportunidad de responder a un aviso de desalojo propuesto, el plazo del aviso estatal puede correr al mismo tiempo (§ 24.005(e)); y si una ley federal exige un aviso antes de pedir que el inquilino desocupe, la orden de posesión no puede entregarse hasta que haya pasado ese plazo federal desde el aviso (Tex. Prop. Code § 24.005(c-1)).

Lo que no puede hacer: el desalojo por mano propia

Cambiar las cerraduras, sacar las pertenencias del inquilino, quitar puertas o ventanas o cortar el agua, la luz o el gas para obligarlo a irse es ilegal en prácticamente todos los estados, aunque el inquilino deba meses de renta. Dos ejemplos con el texto de la ley:

• Florida: el arrendador no puede interrumpir los servicios ni impedir el acceso del inquilino, por ejemplo cambiando las cerraduras; si lo hace, debe pagar los daños reales y consecuentes o tres meses de renta, lo que sea mayor, más costas y honorarios de abogado (Fla. Stat. § 83.67).
• California: con la intención de terminar la ocupación, el arrendador no puede cortar servicios, cambiar cerraduras, quitar puertas o ventanas ni sacar las pertenencias sin permiso escrito; el inquilino puede cobrar sus daños y, además, hasta $100 por cada día de la infracción, con un mínimo de $250 (Código Civil § 789.3).

Explicamos la lista completa de prácticas prohibidas en lo que el arrendador no puede hacer: desalojo por mano propia.

Alternativas al juicio

El juicio no siempre es la opción más rápida ni la más barata. Antes de demandar, o incluso durante el caso, considere:

• Un plan de pagos por escrito, con fechas y montos, y con lo que pasa si no se cumple. En Virginia, a partir del 1 de julio de 2027, un arrendador con más de cuatro unidades de renta en el estado deberá ofrecer un plan de pagos cuando la deuda no supere un mes de renta más los cargos por atraso del contrato (versión futura de Va. Code § 55.1-1245(G)); confirme la versión vigente antes de actuar.
• Un acuerdo de salida voluntaria (“pago por llaves” o cash for keys): usted paga una cantidad o perdona parte de la deuda, y el inquilino entrega la vivienda en una fecha fija. Póngalo por escrito, con la fecha, el estado de la vivienda y qué pasa con el depósito. Algunas ciudades regulan estos acuerdos.
• Ayuda de renta de emergencia o de programas locales, cuando existan: a veces pagan la deuda directamente al arrendador.
• Mediación, que muchas cortes ofrecen.

Si el inquilino ya se fue sin pagar, el caso ya no es de posesión sino de cobro; vea la sección siguiente.

Cobrar la renta que se debe

La sentencia de desalojo puede incluir un fallo por la renta adeudada, pero tener un fallo no es cobrarlo. Algunas opciones:

• Aplicar el depósito de seguridad a la renta, siguiendo las reglas y los plazos de devolución de su estado (con una lista detallada de descuentos).
• Una demanda de reclamos menores por lo que quede, si el inquilino ya se fue y el monto está dentro del límite de su estado.
• Los medios de cobro de un fallo que permita su estado (por ejemplo, embargos), que suelen requerir pasos adicionales ante la corte.
• Una agencia de cobranza, sabiendo que la ley de cobranza de deudas puede aplicarse a quien cobra por usted.

Un fallo por renta puede aparecer después en los registros públicos, y es parte de lo que otros arrendadores ven al verificar a un solicitante.

Cómo evitar el próximo desalojo

Un desalojo por falta de pago cuesta, entre cuotas, abogado y renta perdida, mucho más que una verificación. La mejor prevención es elegir bien desde el principio, con criterios escritos e iguales para todos:

• Confirme los ingresos usted mismo, con talones de pago, cartas de oferta o cartas de beneficios; vea comprobante de ingresos para rentar.
• Llame a los arrendadores anteriores y pregunte si el solicitante pagaba a tiempo; vea cómo verificar el historial de renta.
• Revise el crédito y los registros públicos con un informe de verificación de inquilinos.

Hay límites a lo que puede usar. En Nueva York no puede negarse a rentar porque el solicitante estuvo en un juicio entre arrendador e inquilino (N.Y. Real Prop. Law § 227-f). En Colorado no puede considerar historial de renta ni de crédito de más de siete años antes de la solicitud (C.R.S. § 38-12-904(1)(a)). En California, el acceso a los expedientes de desalojo está restringido en muchos casos (CCP § 1161.2). Lo explicamos en qué buscar en un reporte de verificación.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe. Si su decisión se basa en parte en el informe y es desfavorable, envíe un aviso de acción adversa; puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita, que explica los derechos que da la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA).

Fuentes

• Arizona: A.R.S. § 33-1368. California: CCP § 1161, CCP § 1167, Código Civil § 789.3; Cortes de California, fallo por falta de comparecencia.
• Carolina del Norte: N.C. Gen. Stat. § 42-3. Colorado: C.R.S. § 13-40-104; C.R.S. § 38-12-904.
• Florida: § 83.56, § 83.60 y § 83.67. Georgia: O.C.G.A. § 44-7-50 (versión vigente hasta el 1 de enero de 2027; desde esa fecha rige una versión que agrega la subsección (e), según la ley SB 406 de 2026).
• Illinois: 735 ILCS 5/9-209. Maryland: Real Prop. § 8-401. Massachusetts: c. 186, § 11 y § 12.
• Nevada: NRS capítulo 40. Nueva Jersey: N.J.S.A. 2A:18-61.2. Nuevo México: NMSA § 47-8-33. Nueva York: RPAPL § 711 y Real Prop. Law § 235-e; § 227-f.
• Oregón: ORS 90.394. Pensilvania: Ley de 1951, núm. 20, §§ 501 y 503 (68 P.S. §§ 250.501, 250.503). Texas: Código de la Propiedad, capítulo 24 (reformado por la ley SB 38, vigente desde el 1 de enero de 2026).
• Utah: Utah Code § 78B-6-802. Virginia: Va. Code § 55.1-1245. Washington: RCW 59.12.030 y 59.18.057.
• Leyes federales: 15 U.S.C. § 9058 (Ley CARES), 50 U.S.C. § 3931 (protección a militares) y 11 U.S.C. § 362 (suspensión por bancarrota), en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Los plazos y requisitos se comprobaron con el texto de cada ley en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y las reglas locales cambian, y las cortes interpretan los detalles. Antes de entregar un aviso o presentar una demanda, confirme la ley vigente y consulte a un abogado de su estado.