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¿Cuánto tarda un desalojo? Plazos por etapa y por estado

Qué plazos fija la ley en cada etapa, cómo se cuentan los días, ejemplos oficiales de Texas, California, Florida y Nueva York, y qué alarga un caso. Para arrendadores en Estados Unidos.

¿Por qué no hay un plazo único para un desalojo?

En Estados Unidos, un desalojo es un procedimiento judicial. El arrendador no puede sacar al inquilino por su cuenta: necesita una sentencia y una orden de la corte, y es un funcionario (un sheriff, un alguacil o un marshal) quien la ejecuta. Cada paso tiene un plazo mínimo que fija la ley estatal, y a veces también reglas del condado o de la ciudad.

Por eso la pregunta “¿cuánto tarda un desalojo?” tiene tres respuestas a la vez:

• Lo que fija la ley de su estado: cuántos días da el aviso, cuántos días tiene el inquilino para responder, cuándo puede celebrarse la audiencia y cuándo puede emitirse la orden de posesión.
• Lo que tarda su corte: una corte con mucho trabajo tarda más en fijar la audiencia, y un sheriff con muchas órdenes tarda más en ejecutarlas.
• Lo que haga el inquilino: si no responde, muchos casos terminan con una sentencia en rebeldía; si responde, pide un jurado, apela o se declara en bancarrota, el caso se alarga.

Una advertencia sobre lo que encontrará en internet: muchas páginas en español que responden a esta pregunta hablan del “desahucio” en España o en otros países de América Latina, con plazos de seis a dieciocho meses, burofax y procuradores. Esas reglas no se aplican a una vivienda en Estados Unidos. Tampoco conviene fiarse de una tabla con “días exactos” por estado: los plazos legales son mínimos, no promesas, y el total depende de su corte y de su caso.

¿Cuáles son las etapas de un desalojo y cuánto dura cada una?

Los nombres cambian según el estado (en California el caso se llama unlawful detainer; en Texas, forcible detainer), pero casi todos los desalojos pasan por las mismas etapas. Esta tabla muestra qué fija la duración de cada una:

La etapa que más varía entre estados es la primera. El plazo del aviso depende de la causa del desalojo: la falta de pago suele tener los avisos más cortos, y terminar un contrato de mes a mes o sin causa, los más largos. Puede ver el plazo y los requisitos de su estado en nuestra página de aviso de desalojo.

La segunda que más varía es lo que ocurre después de la sentencia. Ganar el caso no le devuelve la vivienda ese mismo día: primero hay que pedir la orden, y después el oficial tiene su propio aviso y su propia agenda.

¿Cómo se cuentan los días en un desalojo?

Un error al contar los días es una de las causas más comunes de que un caso se desestime y tenga que empezar de nuevo. Cada estado cuenta a su manera:

• Texas cuenta todos los días del calendario. Las reglas de desalojo de Texas dicen que se excluye el día del hecho que inicia el plazo, se cuentan todos los días, incluidos sábados, domingos y feriados, y si el último día cae en sábado, domingo o feriado, el plazo pasa al siguiente día que no lo sea (Regla 510.4 de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas).
• California excluye fines de semana y feriados judiciales. El aviso de tres días para pagar o desocupar no cuenta sábados, domingos ni feriados judiciales (Código de Procedimiento Civil de California, § 1161), y el plazo de 10 días para responder a la demanda tampoco (§ 1167).
• Florida también excluye fines de semana y feriados en el aviso de tres días por falta de pago; para esa regla, solo cuentan como feriados los que observa la corte (Estatutos de Florida, § 83.56(3)).

La regla práctica: cuente los días con el texto de la ley de su estado en la mano, deje un día de margen y no presente la demanda ni un día antes de que venza el aviso.

¿Cuánto tarda un desalojo en Texas, California, Florida y Nueva York?

Estos son los plazos que fija la ley en cuatro de los estados con más inquilinos hispanohablantes. Son mínimos legales, no el tiempo total: a cada uno se suman la espera de la corte y del oficial, y, si el inquilino se defiende, las audiencias y las apelaciones.

Texas (reglas nuevas desde el 1 de enero de 2026)

La ley SB 38 de 2025 reformó el desalojo en Texas para las demandas presentadas a partir del 1 de enero de 2026, y la Corte Suprema del estado actualizó la Regla 510 de las Reglas de Procedimiento Civil. Los plazos principales son:

• Aviso: al menos tres días por escrito para desocupar, salvo que el contrato escrito fije un plazo más corto o más largo (Código de Propiedad de Texas, § 24.005(a)). En un caso solo por falta de pago, si el inquilino no se había atrasado antes del mes del aviso, el aviso debe darle la opción de pagar o desocupar.
• Juicio: la citación debe fijar el juicio entre 10 y 21 días después de presentada la demanda (Regla 510.8(b)(10)), y no puede celebrarse hasta que pasen 4 días desde la entrega (Regla 510.15(b)).
• Apelación: cualquiera de las partes puede apelar dentro de los 5 días siguientes a la firma de la sentencia. El inquilino que apela debe declarar bajo pena de perjurio que tiene una defensa válida y que no apela para ganar tiempo (Regla 510.19(a)).
• Orden de posesión: no puede emitirse antes del sexto día después de firmada la sentencia, ni antes del día siguiente al vencimiento del plazo para apelar, lo que ocurra después. Tampoco puede emitirse más de 60 días después de la sentencia, salvo que la corte extienda ese plazo a 90 días por una buena causa (Regla 510.18(g)(1)).
• Ejecución: la ejecuta el sheriff o el alguacil del condado (constable). Si no la entrega en 5 días laborables, usted puede pedir una orden de reemplazo para que la ejecute otro oficial autorizado (Regla 510.18(g)(5)).

La reforma también creó una vía rápida, la “disposición sumaria”, pero solo para los casos de entrada ilegal (forcible entry and detainer), por ejemplo contra un ocupante que entró sin permiso. No sirve para un desalojo normal por falta de pago (en esos casos solo existe la moción ordinaria de la Regla 503.2, que en un caso típico no lo acelera). Lo explicamos en nuestra guía sobre okupas (ocupantes ilegales).

California

• Aviso por falta de pago: tres días, sin contar sábados, domingos ni feriados judiciales (Código de Procedimiento Civil, § 1161(2)). El aviso debe indicar el monto adeudado y a quién, dónde y cómo pagar.
• Respuesta: el inquilino tiene 10 días para responder, sin contar sábados, domingos ni feriados judiciales (§ 1167, reformado por la ley AB 2347, vigente desde el 1 de enero de 2025). Antes eran 5 días. Si la entrega se completó por correo o por medio del programa de confidencialidad de domicilio del Secretario de Estado, tiene 5 días de corte más (§ 1167(b)).
• Juicio: si el inquilino responde, el juicio debe celebrarse a más tardar el día 20 después de que se pide la fecha (§ 1170.5(a)), salvo que todas las partes acepten otra fecha o la corte extienda el plazo después de una audiencia.
• Ejecución: el oficial entrega la orden de posesión; si los ocupantes no se van dentro de los 5 días siguientes, el oficial los saca y le entrega la posesión (§ 715.020(c)).

Además, muchas viviendas en California están sujetas a la ley estatal de causa justa y a ordenanzas locales de control de renta, que exigen causas y avisos específicos. Confírmelos antes de entregar el aviso.

Florida

• Aviso por falta de pago: tres días, sin contar sábados, domingos ni feriados de la corte (Estatutos de Florida, § 83.56(3)). La ley incluye el texto que debe usar el aviso.
• Respuesta: el desalojo sigue el procedimiento sumario: el inquilino tiene 5 días desde la entrega para presentar su respuesta con todas sus defensas (§ 51.011(1)).
• La renta en depósito: si el inquilino presenta cualquier defensa que no sea haber pagado, debe depositar en la corte la renta adeudada y la que venza durante el caso. Si no lo hace (ni pide a la corte que fije el monto) dentro de 5 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, pierde esas defensas y usted tiene derecho a una sentencia inmediata (§ 83.60(2)).
• Ejecución: el sheriff le devuelve la posesión después de fijar un aviso de 24 horas en la vivienda; los sábados, domingos y feriados no detienen ese plazo (§ 83.62(1)).

Nueva York

• Aviso por falta de pago: una demanda escrita de pago con al menos 14 días de aviso. Debe incluir, entre otras cosas, si la vivienda está sujeta o no a la ley estatal de desalojo por causa justa (Good Cause Eviction) y, si está exenta, por qué (Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Raíces, RPAPL, § 711(2)).
• Ejecución: después de la sentencia y la orden (warrant), el oficial debe dar al menos 14 días de aviso por escrito antes de ejecutarla, y solo puede ejecutarla en un día laborable entre la salida y la puesta del sol (RPAPL § 749(2)(a)).

El aviso de 14 días para pagar y los 14 días de aviso antes de ejecutar la orden hacen que, en Nueva York, los plazos mínimos sean de los más largos de estos cuatro estados, antes de sumar la espera de la corte.

Si renta en uno de estos estados, revise también el contrato de arrendamiento de Texas, el de California, el de Florida o el de Nueva York: un contrato claro reduce las defensas que alargan un caso. Nuestra guía en inglés sobre cuánto tarda un desalojo por estado (en inglés) agrupa los demás estados en rápidos, intermedios y lentos.

Ejemplo: los plazos mínimos de un caso sin defensa en Texas

Este ejemplo suma solo los mínimos de la ley de Texas para un caso sencillo por falta de pago. Es ilustrativo: no es una promesa de cuánto tardará su caso, porque la corte, el oficial y el inquilino añaden su propio tiempo.

¿Qué pasa si el inquilino se defiende?

El momento que separa un desalojo corto de uno largo es cuando el inquilino responde a la demanda. Sin respuesta, muchas cortes dictan una sentencia en rebeldía. Con respuesta, el caso va a juicio y pueden sumarse:

• Un jurado. En Texas cualquiera de las partes puede pedir un jurado por escrito al menos 3 días antes del juicio o 3 días después de la entrega de la demanda, lo que ocurra después (Regla 510.15(c)). En Florida, si la ley permite un jurado, puede pedirse a más tardar 5 días después de que se cierran los escritos de las partes (§ 51.011(3)). Un juicio con jurado suele programarse más tarde que uno ante el juez.
• Aplazamientos. Muchas cortes conceden al menos un aplazamiento si alguna de las partes lo pide con una buena razón, por ejemplo para conseguir un abogado.
• Defensas sobre el estado de la vivienda o represalias. Si el inquilino alega que usted no hizo reparaciones necesarias o que lo demanda como represalia por quejarse, la corte tiene que revisar pruebas de los dos lados.
• Errores en el aviso o en la entrega. Si la corte encuentra un aviso defectuoso, desestima el caso y usted empieza de nuevo con otro aviso y otro plazo.

Llevar un registro de pagos claro, copia del contrato, del aviso y de la prueba de entrega, y un registro fechado de las solicitudes de reparación, es lo que más ayuda a que un caso con defensa se resuelva en la primera audiencia.

¿La bancarrota del inquilino detiene el desalojo?

Por lo general, sí, al menos por un tiempo. Cuando una persona se declara en bancarrota, la ley federal impone una suspensión automática que detiene, entre otras cosas, “cualquier acto para obtener la posesión” de bienes de la masa de la quiebra (11 U.S.C. § 362(a)(3)). Eso incluye, en principio, seguir con un desalojo. Pero la ley tiene dos excepciones pensadas para los arrendadores:

• Si usted ya tenía una sentencia de posesión antes de la bancarrota (§ 362(b)(22)). En ese caso la suspensión no le impide continuar, con una salvedad: si el inquilino, al presentar la bancarrota, certifica bajo pena de perjurio que la ley de su estado le permite ponerse al día con toda la deuda después de la sentencia, y deposita en la corte la renta de los 30 días siguientes, la excepción se aplica solo a los 30 días. Si dentro de ese plazo certifica que pagó toda la deuda, la excepción no se aplica, salvo que la corte lo ordene. Usted puede objetar esas certificaciones, y la corte debe celebrar una audiencia dentro de los 10 días (§ 362(l)).
• Si el desalojo se basa en que el inquilino puso en peligro la propiedad o usó drogas ilegales en ella (§ 362(b)(23)). Usted debe presentar una certificación bajo pena de perjurio; la excepción se aplica 15 días después, salvo que el inquilino la objete, y en ese caso la corte decide en una audiencia (§ 362(m)).

Fuera de esas excepciones, para continuar necesita que la corte de bancarrotas levante la suspensión. Cómo afecta la bancarrota a la selección de inquilinos lo explicamos en inquilino en bancarrota. Si su inquilino se declara en bancarrota durante el desalojo, hable con un abogado antes de dar cualquier otro paso: actuar contra la suspensión puede exponerlo a sanciones.

Otras causas que alargan un desalojo

• Un inquilino en servicio militar. Antes de dictar una sentencia en rebeldía, la corte debe exigir al arrendador una declaración jurada que diga si el inquilino está o no en servicio militar (o que no se pudo determinar). Si lo está, la corte debe nombrarle un abogado antes de dictar sentencia, y en ciertos casos debe suspender el proceso al menos 90 días (50 U.S.C. § 3931).
• Viviendas con hipoteca federal o programas federales. Si la propiedad es una “propiedad cubierta” (por ejemplo, con una hipoteca respaldada por el gobierno federal, incluidas las compradas por Fannie Mae o Freddie Mac, o dentro de ciertos programas de vivienda), la Ley CARES dice que no puede exigir que el inquilino desocupe antes de 30 días desde el aviso para desocupar (15 U.S.C. § 9058(c)). Las cortes no siempre coinciden en cómo se aplica; consulte a un abogado si su propiedad podría estar cubierta.
• Una apelación. En Texas, si el inquilino apela a tiempo y, cuando corresponde, deposita la renta en la corte, la orden de posesión no puede emitirse mientras la apelación está pendiente (Regla 510.18(g)(3)), y el caso se vuelve a juzgar en la corte del condado.
• Cortes con mucho trabajo. En las ciudades grandes, la espera para la audiencia o para que el oficial ejecute la orden puede ser de semanas. Pregunte en la secretaría cuánto tardan hoy.
• Programas de mediación o de ayuda para la renta. Algunas cortes y ciudades envían los casos a mediación o esperan una solicitud de ayuda para la renta. Pueden alargar el caso, pero a veces terminan con la deuda pagada.
• Viviendas con subsidio o reglas locales de causa justa. Exigen avisos más largos o causas específicas, y un error en esos requisitos reinicia el proceso.
• Aceptar pagos parciales después del aviso. En algunos estados puede afectar el aviso o el caso. En Florida, por ejemplo, la ley regula expresamente qué pasa si acepta renta parcial después del aviso (§ 83.56(5)). Pregunte a un abogado antes de aceptarla.

¿Cuánto tarda en irse el inquilino después de la sentencia?

Ganar la audiencia no le devuelve la vivienda ese día. Después de la sentencia, normalmente:

1. corre el plazo para apelar, si su estado lo tiene (5 días en Texas);
2. usted pide la orden de posesión y paga la tarifa;
3. la corte emite la orden y se la entrega al oficial;
4. el oficial avisa al inquilino (24 horas en Florida, 5 días en California, 14 días en Nueva York); y
5. si el inquilino no se ha ido, el oficial lo saca y le devuelve la posesión.

Solo el oficial, con la orden en la mano, puede sacar al inquilino. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios o sacar sus cosas antes de ese momento es un desalojo por mano propia, prohibido en prácticamente todos los estados; vea lo que el arrendador no puede hacer. Lo que puede hacer con las pertenencias que queden depende de su estado: en Florida, por ejemplo, la ley permite que el arrendador las saque hasta el límite de la propiedad al ejecutarse la orden o después (§ 83.62(2)); otros estados exigen guardarlas un tiempo.

¿Cómo evitar retrasos sin romper la ley?

No existe un atajo legal para saltarse una etapa. Lo que sí puede hacer es no perder tiempo en ninguna:

• Entregue el aviso correcto la primera vez, con el monto exacto, el plazo de su estado y la forma de entrega que permite la ley. Use nuestro aviso de desalojo por estado como punto de partida.
• Guarde la prueba de la entrega: fecha, hora, método y, si lo fijó en la puerta, una foto.
• Presente la demanda el día en que vence el aviso, no antes, y con todos los inquilinos que firmaron el contrato como demandados.
• Pregunte en la secretaría cuánto tardan hoy la entrega y la audiencia, y si puede usar un notificador privado cuando la ley lo permite.
• Prepare la audiencia: contrato, aviso, prueba de entrega, registro de pagos y el registro de reparaciones.
• Pida la orden de posesión en cuanto la ley lo permita y tenga lista la tarifa del oficial.
• Considere un acuerdo de salida. Un plan de pagos o un acuerdo por escrito para que el inquilino se vaya en una fecha (a veces con un pago a cambio de las llaves) puede devolverle la vivienda antes que el juicio. Vea cuánto le cuesta cada semana en nuestra guía de cuánto cuesta un desalojo.

Un abogado de desalojos de su estado conoce los plazos y las costumbres de su corte. En un caso con defensa, una bancarrota o una vivienda con subsidio, suele ahorrar más tiempo del que cuesta.

La forma más rápida: no necesitar un desalojo

Todos los plazos de esta guía empiezan el día en que algo ya salió mal. Muchos problemas de pago dejan huellas antes de la mudanza: desalojos anteriores, disputas con otros arrendadores, deudas en cobranza. Verificar al solicitante antes de firmar cuesta una fracción de un mes de renta; un desalojo, aunque sea rápido, suele costar semanas de renta perdida.

Aplique a todos los solicitantes los mismos criterios escritos. Si el informe influye en un rechazo o en condiciones más exigentes, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige enviar un aviso de acción adversa. Algunas leyes estatales y locales limitan qué registros puede usar; revise nuestras leyes de verificación de inquilinos.

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa reúne en un solo informe lo que suele anticipar un desalojo. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Verificación del número de Seguro Social.
• Historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted; vea cómo verificar el historial de renta.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• Corte Suprema de Texas, Reglas de Procedimiento Civil de Texas, reformadas por última vez el 1 de julio de 2026 (Reglas 510.4, 510.8, 510.15, 510.18 y 510.19). Consultadas el 26 de septiembre de 2026.
• Legislatura de Texas, texto aprobado de la ley SB 38 (2025), vigente desde el 1 de enero de 2026 (Código de Propiedad, § 24.005).
• Legislatura de California, Código de Procedimiento Civil, § 1161, § 1167, § 1170.5 y § 715.020.
• Senado de Florida, Estatutos de Florida (2025), § 83.56, § 83.60, § 83.62 y § 51.011.
• Senado de Nueva York, RPAPL § 711 y RPAPL § 749.
• 11 U.S.C. § 362, 50 U.S.C. § 3931 y 15 U.S.C. § 9058, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Los plazos de desalojo los fijan las leyes estatales y locales, cambian con el tiempo y dependen de cada corte; los plazos citados son mínimos legales, no una promesa de cuánto durará su caso. Antes de entregar un aviso o presentar una demanda, confirme las reglas vigentes con un abogado de su estado.