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Demanda de desalojo y audiencia: cómo presentarla y qué llevar a la corte

Guía para dueños de propiedades en Estados Unidos sobre la etapa en la corte: dónde se presenta la demanda, qué formularios usa cada estado (California, Texas, Florida y Nueva York, con enlaces oficiales), cómo se entrega al inquilino, cuánto tiempo tiene para responder, qué pasa si no responde, cómo es la audiencia y qué pruebas llevar.

¿Qué es la demanda de desalojo y cuándo se puede presentar?

La demanda de desalojo es el caso judicial con el que el arrendador pide a una corte que le devuelva la posesión de la vivienda. Es el segundo paso del desalojo legal: el primero es el aviso por escrito que exige su estado (por ejemplo, el aviso para pagar o desocupar), y solo cuando ese plazo vence sin que el inquilino pague, corrija el problema o se vaya, se puede demandar.

Esta guía explica solo la etapa en la corte. Para las etapas anteriores y los casos especiales, vea nuestras otras guías:

• El aviso por falta de pago, con los días de 19 estados: desalojo por falta de pago.
• El aviso por otras violaciones del contrato: desalojo por incumplimiento del contrato.
• El inquilino cuyo contrato ya venció: el inquilino no se quiere ir.
• Familiares, huéspedes y personas sin contrato: cómo sacar legalmente a alguien de su casa; ocupantes que entraron sin permiso: okupas y ocupantes ilegales.
• El modelo de aviso de cada estado: aviso de desalojo por estado.

Dos reglas valen en casi cualquier estado. Primero, no presente la demanda antes de tiempo: la corte de California lo resume así, “solo puede presentar la demanda después de que venza el plazo del aviso”, y un día de menos puede hacer que el juez desestime el caso. Segundo, la demanda tiene que coincidir con el aviso: si el aviso fue por renta, la demanda es por renta; si fue por una violación del contrato, la demanda describe esa violación. Un monto o un motivo distinto del aviso es una de las defensas más comunes del inquilino.

El nombre del caso cambia según el estado, y conviene reconocerlo cuando busque formularios: en California es unlawful detainer (retención ilícita); en Texas, un caso de desalojo ante la corte de juez de paz; en Florida, una acción de posesión ante la corte del condado; en Nueva York, un procedimiento especial ante la corte de vivienda o la corte local, que empieza con una petición.

Los pasos en la corte, en orden

Con variaciones de nombre y de plazos, la demanda de desalojo sigue este orden:

1. Confirmar que el aviso venció y que el inquilino no pagó, no corrigió ni se fue.
2. Preparar los formularios de su estado y los anexos (aviso, prueba de entrega del aviso, contrato).
3. Presentar la demanda en la corte del lugar donde está la propiedad y pagar la cuota, o pedir una exención si no puede pagarla.
4. Notificar al inquilino: un funcionario o una persona autorizada le entrega la citación y la demanda, y firma una prueba de la entrega.
5. Esperar el plazo de respuesta. Si el inquilino no responde o no se presenta, puede pedir una sentencia por falta de comparecencia.
6. Audiencia o juicio, si el inquilino responde.
7. Sentencia. Si gana, obtiene la posesión y, a menudo, un fallo por el dinero que se debe.
8. Orden de desalojo. Un funcionario la ejecuta; lo explicamos en después de ganar: la orden de desalojo y el sheriff.

Cuánto dura cada etapa depende del estado y de la corte; lo detallamos en ¿cuánto tarda un desalojo?

¿Dónde se presenta la demanda? Tabla por estado

La demanda se presenta en la corte que corresponde al lugar donde está la vivienda, no donde vive usted. Presentarla en la corte equivocada es un error caro: en Texas, si la petición se presenta fuera del precinto donde está la propiedad, el juez debe desestimar el caso y usted no recupera la cuota de presentación (Regla 510.6(c) de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas).

¿Su estado no está en la tabla? El procedimiento sigue el mismo orden general. Nuestra guía de aviso de desalojo por estado enlaza la guía de cada uno de los 50 estados y el Distrito de Columbia, y la mayoría de las cortes estatales tienen un centro de autoayuda con los formularios de desalojo para arrendadores.

¿Qué formularios necesito en cada estado?

California: SUM-130, UD-100, CM-010 y los formularios locales

Para iniciar el caso, la guía de autoayuda de las Cortes de California indica llenar la citación (Summons – Unlawful Detainer – Eviction, formulario SUM-130), la demanda de retención ilícita (formulario UD-100) y la hoja de portada del caso civil (formulario CM-010), además de los formularios locales que exija su corte. Usted es el demandante; los inquilinos y los demás residentes son los demandados. La corte insiste en un punto: ponga a todos los inquilinos y ocupantes adultos, aunque no estén en el contrato, porque si falta alguno puede frenar el desalojo más adelante y tendrá que empezar de nuevo.

La ley fija lo que debe decir la demanda (Código de Procedimiento Civil de California, § 1166):

• Debe estar verificada (firmada bajo juramento) e incluir el nombre de la persona que la verifica.
• Debe exponer los hechos, describir la vivienda con certeza razonable y, si el caso es por falta de pago, indicar el monto de la renta atrasada.
• Debe indicar específicamente cómo se entregó el aviso al inquilino; basta con llenar esa parte del formulario oficial o adjuntar la prueba de entrega del aviso.
• En viviendas residenciales, debe llevar anexos una copia del aviso y una copia del contrato escrito con los anexos en que se basa la demanda. El contrato no hace falta si fue verbal, si el arrendador no lo tiene o si el caso es solo por falta de pago. Si faltan los anexos, la corte da cinco días para corregir la demanda.

Otros formularios de California que aparecen más adelante en el caso: la prueba de entrega de la citación (POS-010), la respuesta del inquilino (UD-105), la solicitud para fijar el juicio (UD-150), la solicitud de sentencia por falta de comparecencia (CIV-100), la declaración para sentencia por falta de comparecencia (UD-116), la sentencia (UD-110), la verificación del arrendador sobre ayuda de renta en casos por renta (UD-120) y la orden de posesión (EJ-130). Si sospecha que en la vivienda viven adultos que no conoce, puede entregar junto con la demanda el formulario de reclamo previo del derecho a la posesión (CP10.5), que la ley permite entregar a cualquier persona que parezca ocupar la vivienda (§ 415.46).

Texas: la petición jurada ante la corte de juez de paz

En Texas, el desalojo empieza con una petición jurada presentada en la corte de juez de paz del precinto donde está la vivienda. La Regla 510.6(a) de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas enumera lo que debe contener, entre otras cosas:

• el nombre del demandante y su dirección y teléfono (o los de su abogado);
• el nombre, la dirección y el teléfono del demandado, si se conocen;
• el dinero que reclama, si reclama alguno, y cualquier otra medida que pida;
• la descripción de la vivienda, con la dirección;
• los hechos y el motivo del desalojo;
• cuándo y cómo se entregó el aviso previo, y si fue un aviso para desocupar o un aviso para pagar la renta o desocupar;
• el total de la renta vencida y no pagada al presentar la petición;
• si el desalojo es solo por falta de pago, si el inquilino se había atrasado antes del mes del aviso;
• si pide honorarios de abogado.

Cuatro reglas más de la misma norma que conviene conocer antes de presentar:

• Nombre a todos los inquilinos del contrato que viven en la vivienda y que quiere desalojar: no se puede dictar ni ejecutar una orden contra un inquilino del contrato que no fue nombrado y notificado (Regla 510.6(d)).
• Reclamo de renta: puede reclamar la renta impagada en el mismo caso si no pasa de $20,000, sin contar intereses legales ni costas pero incluyendo honorarios de abogado (Regla 510.6(e)).
• Solo se decide la posesión: la corte decide quién tiene derecho a ocupar la vivienda, no quién es el dueño, y no se permiten contrademandas en el caso de desalojo (Regla 510.6(f)). Los daños a la vivienda o los servicios impagos se reclaman por separado.
• Si no puede pagar las cuotas, puede presentar una declaración de incapacidad para pagar las costas (Regla 510.7).

El Centro de Capacitación de Cortes de Justicia de Texas (TJCTC, de la Universidad Estatal de Texas) publica la petición, la declaración de incapacidad, la fianza de apelación y los formularios para cobrar un fallo, actualizados en enero de 2026, y muchas cortes de condado tienen su propia versión de la petición. Use un formulario actualizado: la ley SB 38 cambió el procedimiento de desalojo desde el 1 de enero de 2026, y los paquetes anteriores (algunos todavía aparecen en buscadores en español) describen plazos que ya no aplican.

Florida: la demanda ante la corte del condado

En Florida, el arrendador, su abogado o su agente presenta en la corte del condado donde está la vivienda una demanda que describe la vivienda y los hechos que permiten recuperarla (Fla. Stat. § 83.59(2)). El caso sigue el procedimiento sumario de la sección 51.011, y la corte debe darle prioridad en el calendario. Un detalle que confunde: el agente del arrendador que no es abogado solo puede presentar la demanda inicial; cualquier paso posterior lo hace el arrendador o un abogado.

La Corte Suprema de Florida aprobó formularios de arrendador e inquilino, que publica el Colegio de Abogados de Florida (The Florida Bar), con la advertencia de que la ley cambia y que los formularios no garantizan estar al día. Muchos secretarios de condado publican también un paquete de desalojo por falta de pago con instrucciones. Si reclama también la renta, la ley le permite pedir, además de la posesión, un fallo por el dinero que se debe (§ 83.625), con una condición que veremos en la sección sobre la sentencia sin juicio.

Nueva York: petición y aviso de petición

En Nueva York, el procedimiento especial de desalojo empieza con una petición y un aviso de petición (RPAPL § 731(1)). El aviso de petición solo lo puede emitir un abogado, un juez o el secretario de la corte; el arrendador que actúa por su cuenta no puede emitirlo él mismo. La corte también puede dar una orden para mostrar causa en lugar del aviso de petición (§ 733(2)).

La petición debe estar verificada y debe indicar el interés del arrendador en la vivienda, la relación del inquilino con él, la descripción de la vivienda, los hechos y lo que se pide, que puede incluir un fallo por la renta que se debe (§ 741). Desde 2024 debe además incluir o anexar el aviso de la ley de desalojo por causa justa (Good Cause Eviction, artículo 6-A de la Ley de Bienes Raíces): si la vivienda está sujeta o no a esa ley y, si está exenta, por qué; si no renueva el contrato de una vivienda cubierta, la causa legal; y si sube la renta por encima del estándar local, la justificación (§ 741(5-a)). En Albany, Newburgh, Syracuse y Schenectady, si una ley local exige registrar la vivienda como condición para rentarla, la petición debe alegar que cumplió con ese registro (§ 741(6)-(9)). Y si el arrendador alega la exención del § 214(1) de la Ley de Bienes Raíces, la petición debe incluir o anexar la información que exige esa norma (§ 741(5-b)).

¿Cuánto cuesta presentar la demanda?

La cuota de presentación depende del estado, del condado y, a veces, del dinero que reclama. En California, la guía de las cortes indica que suele ser de $240 si reclama hasta $10,000, de $385 si reclama más de $10,000 y hasta $35,000 y de $435 si reclama más de $35,000, y que los condados de San Bernardino, San Francisco y Riverside pueden cobrar un poco más. A eso se suma el costo de notificar al inquilino (sheriff o notificador profesional) y, al final, la cuota de la orden de desalojo y del funcionario que la ejecuta.

Si no puede pagar, puede pedir una exención: en California, con la solicitud de exención de cuotas de la corte (puede calificar si recibe ciertos beneficios públicos, si sus ingresos están por debajo de un límite o si no puede pagar la cuota y cubrir sus necesidades básicas); en Texas, con la declaración de incapacidad para pagar las costas de la Regla 510.7. Vea ejemplos de cuotas por condado y el costo total, con la renta perdida, en ¿cuánto cuesta un desalojo?

¿Quién le entrega la demanda al inquilino?

Presentar la demanda no basta: cada inquilino demandado tiene que recibir la citación y la demanda por un medio que permita la ley, y alguien debe dejar constancia por escrito. En casi todas las cortes, el arrendador no puede entregar él mismo los papeles de la demanda. Si la notificación falla, la sentencia puede anularse después, aunque el inquilino supiera del caso.

California

• Quién: cualquier persona de 18 años o más que no sea parte del caso (Código de Procedimiento Civil § 414.10): un conocido, el sheriff del condado (en la mayoría de los condados) o un notificador profesional. Usted no.
• Entrega personal primero: el notificador entrega los papeles al inquilino en la mano. Si el inquilino se niega a recibirlos, puede dejarlos cerca de él y decirle qué son, pero el inquilino tiene que estar presente.
• Entrega sustituta: si no encuentra al inquilino, puede dejar los papeles con otro adulto en su casa o su trabajo y enviar después una copia por correo; la entrega se completa 10 días después del envío.
• Fijar y enviar por correo: solo con permiso del juez, cuando no se pudo notificar de otro modo con diligencia razonable; el notificador fija los papeles en la vivienda y se envía otra copia por correo certificado. La entrega se completa el décimo día después de fijar y enviar (§ 415.45).
• Prueba de la entrega: el notificador llena y firma el formulario POS-010, y usted lo presenta en la corte.

Texas

• Quién: solo un sheriff o un constable puede entregar la citación en un caso de desalojo (Regla 510.8(d)(1)). Si no la entregan dentro de 5 días laborables desde la presentación, usted puede pedir una citación nueva para que la entregue otro agente del orden con la capacitación que exige el estado, incluso fuera de servicio (Regla 510.8(d)(2)).
• Cómo: en mano al inquilino, o dejándola con una persona mayor de 16 años, que no sea el demandante, en la residencia habitual del inquilino, al menos 4 días antes del juicio. No se puede entregar en domingo (Regla 510.8(d)(4)).
• Entrega en la vivienda: si el funcionario no logra entregarla después de intentarlo al menos dos veces en todas las direcciones conocidas del condado, y la petición lista todas las direcciones de casa y trabajo que usted conoce, el juez puede autorizar que se deje en la vivienda (por debajo de la puerta o fijada en ella) y se envíe por correo de primera clase (Regla 510.8(e)).
• Prueba: el funcionario presenta la constancia de entrega al menos un día antes del juicio (Regla 510.8(f)).

Florida

• La citación se entrega como en otros casos civiles. Si el inquilino no está en el condado o no hay en su casa una persona de 15 años o más después de al menos dos intentos, con al menos 6 horas entre uno y otro, la citación se puede fijar en un lugar visible de la vivienda (Fla. Stat. § 48.183(1)).
• Si piensa notificar solo fijando los papeles, debe dar al secretario de la corte una copia adicional de la demanda y un sobre con franqueo dirigido al inquilino; el secretario la envía por correo de primera clase. La entrega vale desde la fecha de fijar o del envío, la que sea posterior, y deben pasar al menos 5 días antes de una sentencia de desalojo (§ 48.183(2)).

Nueva York

• La petición y el aviso de petición se entregan en mano al inquilino; o a una persona de edad y juicio adecuados que viva o trabaje en la vivienda; o, si no se puede, fijándolos en un lugar visible de la vivienda o bajo la puerta. En los dos últimos casos, dentro de un día se envían además por correo certificado o registrado y por correo regular de primera clase (RPAPL § 735(1)).
• La prueba de la entrega se presenta en la corte dentro de tres días (§ 735(2)).
• Salvo en los casos por falta de pago que siguen el § 732, la petición se entrega al menos 10 y no más de 17 días antes de la audiencia (§ 733(1)).

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para responder?

El plazo de respuesta es corto en los cuatro estados de esta guía, pero se cuenta distinto en cada uno:

Un dato práctico de California: el inquilino puede presentar su respuesta en cualquier momento antes de que usted pida la sentencia por falta de comparecencia, aunque ya haya pasado su plazo. La guía de las cortes lo explica así: cuanto más espere usted, más tiempo tiene el inquilino para responder. Una vez que la corte registra la falta de comparecencia, el inquilino ya no puede responder.

¿Qué pasa si el inquilino no responde?

En muchos casos, el inquilino no responde ni se presenta, y la corte puede decidir sin juicio, con una sentencia por falta de comparecencia (default judgment). No es automática: usted tiene que pedirla con los formularios correctos, después de que venza el plazo, y demostrar que la notificación fue válida.

California: tres tipos de sentencia sin juicio

Si el inquilino no responde a tiempo, el secretario, a pedido escrito del arrendador y con la prueba de la notificación, registra su falta de comparecencia y, si usted lo pide, dicta de inmediato sentencia por la posesión y emite la orden (Código de Procedimiento Civil § 1169). La guía de las cortes distingue tres caminos:

• Solo la posesión: el más rápido. Se usan los formularios CIV-100, UD-110 y EJ-130 y, si el caso es por renta, el UD-120. Puede cobrar la renta después.
• La posesión y el dinero: se agrega la declaración UD-116 para probar el monto, y un juez tiene que firmar la sentencia, lo que puede tardar más.
• Solo el dinero: cuando el inquilino ya se fue o usted ya tiene la orden de posesión.

Un límite importante: solo puede pedir el dinero que puso en la demanda. Si el inquilino debe más ahora, tiene que reclamar la diferencia en otro caso. Y antes de presentar la solicitud de falta de comparecencia, debe enviar una copia a cada inquilino.

Texas

Si el inquilino no se presenta al juicio y no presentó una respuesta antes de que se llame el caso, y la constancia de entrega está en el expediente, lo que dice la petición se toma por admitido y el juez dicta sentencia por falta de comparecencia (Regla 510.16(a)). Usted debe dar al secretario, por escrito, el último correo electrónico y la última dirección postal conocidos del inquilino, y notificarle la sentencia (Regla 510.16(b)). Si el inquilino sí respondió por escrito pero no se presenta, el juez puede escuchar la prueba y decidir.

La ley SB 38 creó en 2026 una resolución sumaria rápida, pero solo sirve contra quien entró sin permiso (forcible entry and detainer), no contra un inquilino que dejó de pagar o que no se quiere ir (Regla 510.10). Lo explicamos en okupas y ocupantes ilegales.

Florida

Si el inquilino alega una defensa distinta del pago y no deposita la renta en la corte ni pide que se fije el monto dentro de los 5 días, pierde sus defensas salvo la del pago, y el arrendador tiene derecho a una sentencia inmediata de desalojo, con la orden de posesión, sin otra audiencia (Fla. Stat. § 83.60(2)). Para el dinero hay una condición: la corte solo dicta un fallo por la renta si la notificación se hizo en mano o por otro medio que la ley permita para ese fin (§ 83.625). Si solo fijó la citación en la puerta, puede recuperar la vivienda, pero el cobro de la renta puede requerir otro paso.

Nueva York

En los casos por falta de pago que siguen el § 732, si el inquilino no responde en 10 días desde la entrega, el juez dicta sentencia a favor del arrendador y puede suspender la orden hasta 10 días desde la entrega (RPAPL § 732(3)). Otra regla propia de Nueva York: si el inquilino ofrece el total de la renta que se debe antes de la audiencia, el arrendador tiene que aceptarlo, y el caso por falta de pago queda sin objeto (§ 731(4)).

¿Qué pasa si el inquilino responde?

Si el inquilino responde, el caso se vuelve contencioso y habrá una audiencia o un juicio. Los plazos varían:

• California: usted pide la fecha del juicio con el formulario UD-150. Si el inquilino compareció, el juicio debe celebrarse a más tardar el día 20 después de la solicitud (Código de Procedimiento Civil § 1170.5(a)), salvo que todas las partes acuerden otra fecha o la corte la extienda después de una audiencia, en cuyo caso puede ordenar que el inquilino deposite la renta mientras siga en la vivienda (§ 1170.5(b)-(c)).
• Texas: la citación ya trae la fecha del juicio, que debe ser entre 10 y 21 días después de presentada la petición (Regla 510.8(b)(10)), y no puede celebrarse antes de 4 días después de la entrega (Regla 510.15(b)). Cualquiera de las partes puede pedir un jurado, por escrito, al menos 3 días antes del juicio o 3 días después de la entrega, lo que ocurra después, pagando la cuota o con la declaración de incapacidad (Regla 510.15(c)). El juez solo puede posponer el juicio hasta 7 días, salvo acuerdo escrito de las partes; no puede ordenar mediación si retrasa el juicio; y la investigación previa (discovery) se limita a lo que el juez considere razonable (Regla 510.13).
• Florida: el caso sigue el procedimiento sumario; si la ley permite jurado, se pide a más tardar 5 días después de que el caso queda trabado (§ 51.011(3)).
• Nueva York: en los casos por falta de pago del § 732, el secretario fija el juicio entre 3 y 8 días después de la respuesta; en los demás, la audiencia es la del aviso de petición, entregado entre 10 y 17 días antes (§§ 732(2) y 733(1)).

Muchas cortes ofrecen mediación el mismo día del juicio. Es voluntaria en la mayoría de los casos, y un acuerdo bien escrito puede ahorrarle semanas; vea ¿y si llegamos a un acuerdo?

¿Qué llevar a la audiencia de desalojo?

El juez decide con lo que usted pueda probar ese día, y en los desalojos las pruebas son sobre todo documentos. Prepare una carpeta, con el original y dos copias de cada documento (una para el juez y otra para el inquilino, como recomienda la corte de California), en este orden:

Documentos que sirven en cualquier desalojo

1. La demanda presentada, con el sello de la corte, y la citación.
2. La prueba de la notificación de la demanda (en California, el POS-010; en Texas, la constancia del funcionario).
3. El contrato de arrendamiento firmado, completo, con todos sus anexos, reglas de la propiedad, renovaciones y avisos de aumento de renta. Si fue verbal, recibos, mensajes y registros de pago que prueben el acuerdo.
4. El aviso exactamente como se entregó, y la prueba de su entrega: quién lo entregó, cuándo, dónde, cómo y a quién, firmada por esa persona; fotos del aviso fijado; recibos del correo.
5. Prueba de su derecho a demandar si puede discutirse: la escritura o el registro de la propiedad, el contrato de administración o la autorización de la empresa o LLC dueña.
6. La declaración sobre servicio militar y el resultado de la consulta.
7. Las comunicaciones con el inquilino (mensajes, correos electrónicos, cartas), impresas y ordenadas por fecha.
8. Su identificación y, si actúa por una empresa, el documento que lo autoriza.
9. Un resumen de una página con las fechas clave y el monto que reclama.

Pruebas según el motivo del desalojo

Pruebas para responder a las defensas más comunes

• “El aviso estaba mal”: lleve su cálculo de los días, contado como lo cuenta su estado, y la prueba de la entrega. En Florida, la corte debe darle la oportunidad de corregir un defecto del aviso o de la demanda antes de desestimar el caso (§ 83.60(1)(a)).
• “No hizo las reparaciones”: lleve las solicitudes de reparación y cómo las atendió (facturas, mensajes, fotos). En Florida, un incumplimiento importante del deber de mantenimiento puede ser una defensa completa ante la corte en un desalojo por falta de pago, si el inquilino avisó por escrito y pasaron 7 días (§ 83.60(1)(b)).
• “Es una represalia”: lleve la cronología que muestre que el motivo del desalojo existía antes de la queja del inquilino. Lo explicamos en desalojo ilegal y represalias.
• “Aceptó la renta después del aviso”: lleve los registros de cada pago y cualquier carta en que haya reservado sus derechos.

Testigos

Un testigo solo ayuda si vio u oyó los hechos en persona. La guía de las cortes de California lo dice sin rodeos: los testigos que solo oyeron la historia de otra persona no sirven. Prepare por escrito las preguntas; empiece por lo básico (nombre, cómo lo conoce) y luego pregunte qué vio u oyó, en qué fecha. En Texas, cualquier parte puede pedir una orden de la corte (citación de testigos, o subpoena) para obligar a un testigo a presentarse, y el juez, a pedido de una parte, excluye de la sala a los testigos para que no escuchen a los demás (Reglas 510.14 y 510.15(e)).

¿Cómo es la audiencia, paso a paso?

Las audiencias de desalojo son rápidas, y el juez suele tener muchos casos el mismo día. Lo que sigue es el orden habitual:

1. Llegue temprano y regístrese con el secretario o el alguacil de la sala. La corte de California advierte que puede esperar hasta 4 horas después de la hora fijada; planifique el día completo.
2. Llamado de los casos. En Texas, el juez llama todos los casos fijados para ese día (Regla 510.15(f)). Si usted, como demandante, no está cuando llaman su caso, el juez puede posponerlo o desestimarlo (Regla 510.15(g)). No se vaya hasta que termine su caso.
3. Usted habla primero, porque es quien demanda. Explique en orden: el contrato, el problema, el aviso y su entrega, lo que pasó cuando venció el plazo y lo que pide.
4. Muestre cada prueba cuando la mencione, y entregue una copia al juez y otra al inquilino.
5. Sus testigos, si los tiene.
6. El inquilino presenta su versión y sus pruebas. Usted puede hacerle preguntas a él y a sus testigos, siempre con respeto; en Texas, el juez también puede interrogar a los testigos y a las partes (Regla 510.15(d)).
7. Cierre breve: repita en dos o tres frases por qué la ley le da la posesión.
8. La decisión. En Texas, cuando decide el juez sin jurado, anuncia la decisión en la sala (Regla 510.18(b)). En otros estados, el juez puede decidir ese día o enviar la sentencia por correo.

Algunas cortes permiten comparecer por video. En Texas, el juez puede permitir que una parte comparezca por video o por teléfono si las partes lo acuerdan, pero no puede exigírselo (Regla 510.17(a)). Si su corte le envía instrucciones para una audiencia virtual, pruebe la conexión antes y tenga sus documentos numerados para leerlos en pantalla.

¿Tengo derecho a un intérprete?

Muchos arrendadores hispanohablantes no saben que las cortes pueden poner un intérprete. Las reglas cambian por estado:

• California: las cortes dan intérpretes en casos civiles a las partes que no hablan o no entienden bien el inglés, y los casos de desalojo están en segundo lugar de prioridad cuando los fondos no alcanzan para todos. La parte no paga por el intérprete de la corte (Código de Evidencia de California § 756(b)(2) y (d)). Pídalo con anticipación a la corte.
• Nueva York: en todos los casos civiles, cuando la corte determina que una parte o un testigo no puede entender ni comunicarse en inglés lo suficiente para participar, el secretario programa un intérprete sin costo (22 NYCRR § 217.1(a)).
• Texas: la corte debe nombrar un intérprete autorizado si una parte presenta una moción para pedirlo, y puede hacerlo por iniciativa propia (Código de Gobierno de Texas § 57.002(a)-(b)). Pregunte en la corte cómo presentar la solicitud y si hay algún costo.

No dé por hecho que un familiar puede interpretar por usted en la sala: pregunte a la corte qué permite. Y si sus pruebas están en español (un contrato, mensajes con el inquilino), pregunte también si debe presentar una traducción al inglés y cómo. Si usa uno de nuestros contratos bilingües, vea contrato de arrendamiento en español.

¿Necesito un abogado?

No siempre. Las cortes de desalojo están pensadas para que un dueño que es una persona pueda presentar su propio caso con formularios oficiales. Pero hay reglas sobre quién puede actuar por usted:

• Texas: una persona puede representarse a sí misma, o ser representada por un agente autorizado o por un abogado. Una empresa puede actuar por medio de un empleado, dueño, directivo o socio que no sea abogado, de un administrador de la propiedad o de otro agente autorizado. El juez también puede permitir, con causa justificada, que un familiar u otra persona no pagada ayude en la sala a quien se representa solo (Regla 510.3).
• Florida: el agente del arrendador que no es abogado solo puede presentar la demanda inicial (§ 83.59(2)).
• Nueva York: el aviso de petición no lo puede emitir el arrendador que actúa por su cuenta; lo emite un abogado, un juez o el secretario (RPAPL § 731(1)).
• California y otros estados: una empresa o LLC a veces debe tener abogado en la corte; confírmelo con su corte antes de presentar.

Un abogado de arrendadores suele valer la pena si el inquilino ya respondió con defensas, si la vivienda tiene un subsidio federal o está en una ciudad con leyes de causa justa o control de rentas, si el inquilino es militar en servicio activo o si el caso incluye daños importantes. Los costos de un abogado y de la corte están en ¿cuánto cuesta un desalojo?

Errores que hacen perder la demanda

• Presentar antes de que venza el aviso. Cuente los días como los cuenta su estado; en California, los avisos que permiten corregir el problema no cuentan fines de semana ni feriados judiciales, y los que no lo permiten cuentan todos los días.
• Pedir en la demanda algo distinto de lo que decía el aviso, como cargos por atraso que no estaban en un aviso por renta.
• Olvidar a un inquilino u ocupante adulto en la demanda.
• Entregar usted mismo la demanda, o dejarla en la puerta sin el permiso o los intentos que exige la ley.
• Presentar en la corte equivocada (en Texas, fuera del precinto).
• Usar formularios viejos, en especial en Texas después de la ley SB 38.
• No presentar la declaración sobre servicio militar antes de pedir una sentencia sin juicio.
• No presentarse el día del juicio, o irse antes de que llamen el caso.
• Olvidar los anexos que exige la ley (en California, el aviso y el contrato) o el aviso de causa justa en Nueva York.
• Hacer justicia por mano propia mientras el caso sigue: cambiar cerraduras o cortar servicios es ilegal en prácticamente todos los estados y puede costarle el caso y una multa; vea desalojo ilegal.

¿Y si llegamos a un acuerdo?

Muchos desalojos terminan en un acuerdo, antes o el mismo día del juicio: una fecha de salida, un plan de pagos o un pago por llaves (usted paga o perdona parte de la deuda y el inquilino entrega la vivienda en una fecha fija). Tres consejos:

• Póngalo por escrito y, si el caso ya está en la corte, preséntelo al juez. La corte de California recomienda no salir de la sala sin una copia del acuerdo.
• Decida qué pasa si no se cumple. Si el inquilino necesita tiempo para cumplir, la corte de California explica que puede pedirse una nueva fecha de juicio y que, si todo se cumple, usted puede desestimar el caso. Si desestima el caso antes de que se cumpla y el acuerdo falla, puede tener que empezar de nuevo con otro aviso y otra demanda.
• Revise el efecto en los registros. Algunas cortes limitan quién puede ver el expediente de un caso desestimado o que terminó en acuerdo; lo explicamos en el expediente.

Después de la sentencia

Ganar la sentencia no le permite sacar al inquilino por su cuenta: necesita la orden de desalojo (writ of possession o writ of restitution, según el estado), que ejecuta un funcionario. En Texas, por ejemplo, la sentencia debe informar al inquilino que puede apelar dentro de 5 días desde que se firma (Regla 510.18(c)(5)), y la orden de posesión no puede emitirse antes del sexto día después de la sentencia o del día siguiente al vencimiento del plazo para apelar, lo que ocurra después (Regla 510.18(g)(1)). Los plazos de cada estado, qué hace el sheriff, las pertenencias que quedan en la vivienda y cómo cobrar el dinero de la sentencia están en después de ganar: la orden de desalojo y el sheriff.

Si pierde, el inquilino se queda, pero debe seguir cumpliendo el contrato y pagando la renta. Muchas veces el caso se pierde po