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Desalojo por incumplimiento del contrato: avisos para corregir o desocupar, estado por estado

Guía para arrendadores en Estados Unidos cuando el inquilino viola el contrato por algo distinto de la renta (mascotas, ocupantes, ruido, daños, subarriendo): qué aviso usar, cuántos días da cada estado (18 estados comprobados con el texto de la ley), qué violaciones se pueden corregir, cómo documentarlas y qué límites pone la ley.

¿Qué es un desalojo por incumplimiento del contrato?

Es el desalojo que se basa en que el inquilino violó una obligación del contrato de arrendamiento o de la ley distinta de pagar la renta: tener una mascota que el contrato prohíbe, meter a vivir a personas que no están en el contrato, subarrendar sin permiso, causar daños, hacer ruido que molesta a los vecinos, estacionar donde no debe o no mantener la vivienda limpia y segura. Cuando el problema es la renta, el camino es otro; lo explicamos en desalojo por falta de pago.

Tres ideas guían todo el proceso:

• La violación tiene que ser importante. Las leyes hablan de un incumplimiento “sustancial” o “material” de una cláusula del contrato. Una falta menor, aislada y ya resuelta rara vez justifica un desalojo, y un juez puede rechazar el caso.
• El aviso depende del estado y del tipo de violación. En muchos estados, el primer aviso debe darle al inquilino la oportunidad de corregir el problema; en otros, la ley no da ese derecho y el aviso solo le da unos días para irse.
• Usted tiene que probar la violación. A diferencia de la renta, donde el estado de cuenta habla solo, una violación del contrato se prueba con documentos, fotos y testigos. Si no la puede probar, no demande todavía.

Dos tipos de aviso: corregir o desocupar, y desocupar sin opción

Las leyes estatales usan dos tipos de aviso para las violaciones del contrato:

• Aviso para corregir o desocupar (en inglés, notice to cure or quit, notice to perform covenants or quit o notice to comply or vacate). Describe la violación y le da al inquilino un plazo para corregirla. Si la corrige a tiempo, el contrato sigue y usted no puede demandar por esa violación. Si no la corrige ni se va, puede demandar.
• Aviso para desocupar sin opción de corregir (unconditional notice to quit). Termina el contrato y le da un plazo para irse, sin opción de corregir. Las leyes lo reservan, en general, para violaciones graves (daños intencionales, actividad ilegal, amenazas, molestias graves) o para una violación que se repite después de un primer aviso.

Usar el aviso equivocado es uno de los errores que más casos hacen perder. Si su estado exige primero un aviso para corregir y usted entrega un aviso para desocupar sin opción, el juez puede desestimar la demanda. Y si la ley exige que el aviso incluya cierta información (la descripción de los hechos, las fechas, cómo corregir), un aviso incompleto tampoco sirve.

¿Cuántos días da cada estado? Tabla de 18 estados

La tabla resume las reglas para violaciones distintas de la renta en 18 de los 19 estados para los que ofrecemos un contrato de arrendamiento en español. Cada fila se comprobó con el texto de la ley, por su título, en septiembre de 2026. No incluimos Massachusetts porque no verificamos en su ley una regla de plazos para violaciones distintas de la renta; si su vivienda está allí, consulte a un abogado local.

Estados donde la ley no da un plazo para corregir

Muchas guías en internet dicen que todos los inquilinos tienen derecho a corregir una violación. No es así. En cinco de los estados de la tabla, la ley no da un plazo para corregir las violaciones distintas de la renta:

• Texas: el arrendador entrega un aviso para desocupar de al menos 3 días antes de demandar, salvo que el contrato escrito fije un plazo más corto o más largo (§ 24.005(a)). La ley no exige ofrecer una opción de corregir; si su contrato la da, cúmplala.
• Illinois: cuando se incumple cualquier cláusula del contrato, basta un aviso para desocupar de 10 días, y la ley trae el texto del aviso (735 ILCS 5/9-210).
• Georgia: el dueño exige la posesión y, si el inquilino no la entrega, puede presentar la declaración jurada que inicia el procedimiento de desposesión (§ 44-7-50(a)).
• Carolina del Norte: el inquilino puede ser desalojado cuando hizo u omitió algo que, según lo que dice el contrato, termina su derecho, y después de que se le exige entregar la vivienda (§ 42-26(a)(2)). Si su contrato no dice que la violación termina el arrendamiento, el camino es más difícil.
• Pensilvania: el aviso para desocupar por incumplimiento de las condiciones del contrato es de 15 días (contrato de un año o menos, o sin plazo) o de 30 días (contrato de más de un año) (68 P.S. § 250.501(b)).

Que la ley no exija un plazo para corregir no significa que convenga saltárselo. Un aviso escrito previo, con la oportunidad de corregir, le da una prueba más de que actuó de buena fe, y a veces resuelve el problema sin ir a la corte. Y en Maryland, aunque el aviso no es para corregir, la ley exige que el contrato sea de plazo fijo, que no haya vencido y que permita recuperar la vivienda por incumplimiento y que la corte encuentre que el incumplimiento fue sustancial y justifica el desalojo (Real Prop. § 8-402.1(a)(1), (b)(1)).

Las leyes de causa justa: un requisito más

En algunos estados y ciudades, el arrendador solo puede terminar el arrendamiento por las causas que enumera la ley. En esos lugares, la violación del contrato es una causa permitida, pero con pasos adicionales:

• California (Ley de Protección al Inquilino): cuando la ley aplica, antes de un aviso de terminación por una violación que se puede corregir, el dueño debe dar primero un aviso de la violación con la oportunidad de corregirla. Si no se corrige en el plazo, puede entregar después un aviso de 3 días para desocupar sin opción de corregir (Código Civil § 1946.2(c)). Entre las causas “por culpa del inquilino” están el incumplimiento de una cláusula importante del contrato, las molestias graves, el deterioro, el subarriendo prohibido, el uso ilegal y negarse a permitir la entrada legal del dueño (§ 1946.2(b)(1)).
• Nueva York (ley de desalojo por causa justa): en las viviendas cubiertas, una causa es que el inquilino viole una obligación sustancial del arrendamiento, o reglas razonables que aceptó por escrito o que eran parte del contrato desde el principio, y no la corrija después de un aviso escrito para que la violación cese dentro de 10 días (Real Prop. Law § 216(1)(b)). Recuerde que la petición debe incluir el aviso de la ley de causa justa; vea demanda de desalojo y audiencia.
• Nueva Jersey: la violación de cláusulas razonables del contrato (con derecho de reingreso reservado en el contrato) o de reglas razonables aceptadas por escrito es causa si continúa después de un aviso escrito para que cese; luego se da un mes de aviso antes de demandar (N.J.S.A. 2A:18-61.1(d)-(e), 61.2(b)).
• Washington: la ley enumera como causa el incumplimiento sustancial de una cláusula importante, si el inquilino no lo corrige en la fecha del aviso, que debe ser de al menos 10 días; y las molestias, el deterioro o la actividad ilegal, con 3 días de aviso para desocupar (RCW 59.18.650(2)(b)-(c)).
• Oregón: el aviso de terminación por causa debe describir los hechos y, si la violación se puede corregir, decir que se puede corregir, describir al menos una forma de hacerlo y dar la fecha límite (ORS 90.392(3)).

Muchas ciudades tienen además sus propias leyes de causa justa o de control de rentas, con avisos y registros adicionales. Si su vivienda está en una de ellas, el aviso del estado puede no ser suficiente. Lo explicamos también en el inquilino no se quiere ir.

¿Qué violaciones se pueden corregir y cuáles no?

Las leyes dan ejemplos, que sirven de guía aunque cada caso es distinto:

Un detalle de Arizona que sorprende: la falsificación importante de la información de la solicitud (por ejemplo, sobre el número de ocupantes, las mascotas, los ingresos, el número de Seguro Social, el empleo, los antecedentes penales o los desalojos previos) es un incumplimiento del contrato, y la ley dice que la falsificación sobre antecedentes penales, desalojos previos y actividad delictiva no se puede corregir (§ 33-1368(A)). Es otra razón para verificar bien antes de firmar.

¿Qué debe decir el aviso?

Aunque cada estado tiene sus reglas, un buen aviso por violación del contrato incluye:

• Los nombres de todos los inquilinos adultos y la dirección completa de la vivienda.
• La cláusula del contrato (o la regla o la ley) que se violó, citada.
• Los hechos concretos: qué pasó, cuándo y dónde. Arizona exige especificar los actos y omisiones que constituyen el incumplimiento (§ 33-1368(A)); Nuevo México, las fechas y los hechos específicos (§ 47-8-33(A)); Oregón, los actos y omisiones y, si se puede corregir, al menos una forma de hacerlo (§ 90.392(3)).
• Qué debe hacer el inquilino y para cuándo, si es un aviso para corregir: por ejemplo, “retirar el perro de la vivienda antes del 15 de octubre”.
• Qué pasa si no corrige: la fecha en que termina el contrato y en que debe entregar la vivienda.
• El texto que exija la ley. Florida trae en la ley el texto de los dos avisos de 7 días que deben preceder a la demanda en la corte (§ 83.56(2)(a)-(b)); Illinois, el del aviso de 10 días (9-210).
• La firma y la fecha del arrendador o de su agente, y la prueba de cómo se entregó.

Entregue el aviso por un medio que permita su estado y guarde prueba (quién lo entregó, cuándo, dónde y cómo; fotos; recibos del correo). Los métodos de entrega de varios estados están en desalojo por falta de pago, y los modelos en formularios para arrendadores.

Cómo documentar la violación

La mayoría de los desalojos por violación del contrato se ganan o se pierden por las pruebas. Empiece a documentar desde la primera queja:

Tres consejos prácticos: anote cada incidente el mismo día, con fecha, hora y quién lo vio; guarde copia de todo lo que entregue al inquilino; y haga las inspecciones con el aviso de entrada que exija su estado, para que las pruebas no se puedan cuestionar.

El proceso, paso a paso

1. Revise el contrato: ¿qué cláusula se violó?, ¿el contrato permite terminar el arrendamiento por esa violación?, ¿fija su propio plazo de aviso?
2. Documente la violación con las pruebas de la sección anterior.
3. Considere una advertencia informal por escrito si la falta es menor; muchas se resuelven así.
4. Entregue el aviso correcto de su estado, con el contenido que exige la ley, por un medio permitido, y guarde la prueba de la entrega.
5. Espere el plazo completo, contado como lo cuenta su estado.
6. Verifique si el inquilino corrigió la violación. Si la corrigió a tiempo en un estado con derecho a corregir, el caso termina ahí; documente la corrección.
7. Si no corrigió ni se fue, presente la demanda; lo explicamos en demanda de desalojo y audiencia.
8. Si gana, pida la orden de desalojo; lo explicamos en la orden de desalojo y el sheriff.

Cuánto tarda el caso en la corte depende del estado; vea ¿cuánto tarda un desalojo? Y lo que cuesta, en ¿cuánto cuesta un desalojo?

Ejemplos con fechas

Las fechas son ejemplos; los plazos exactos y cómo se cuentan dependen de la ley de cada estado y de cómo se entregó el aviso.

Límites: represalias y trato igual

Un desalojo por violación del contrato que llega justo después de una queja del inquilino puede parecer una represalia, y varias leyes estatales la prohíben o la presumen:

• California: si el inquilino no debe renta, el arrendador no puede recuperar la vivienda como represalia dentro de los 180 días siguientes a ciertas quejas de buena fe sobre las condiciones de la vivienda (Código Civil § 1942.5(a)).
• Florida: es ilegal demandar o amenazar con una demanda de posesión principalmente como represalia, por ejemplo por una queja ante una agencia de vivienda o por participar en una asociación de inquilinos. La ley aclara que esa defensa no aplica si el arrendador prueba una causa justificada, como la violación del contrato o de reglas razonables (§ 83.64(1), (3)).
• Nueva York: se presume una represalia si el arrendador entrega un aviso para desocupar o demanda dentro del año siguiente a una queja de buena fe sobre la salud o la seguridad de la vivienda, entre otros casos (Real Prop. Law § 223-b(5)).
• Texas: la ley prohíbe ciertas represalias dentro de los seis meses siguientes a que el inquilino ejerce sus derechos (Prop. Code § 92.331).

La mejor defensa es un expediente que muestre que la violación existía antes de la queja y que usted aplica las mismas reglas a todos los inquilinos. La Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) también se aplica a los desalojos: no puede exigir una regla solo a algunos inquilinos por una característica protegida, y debe considerar las solicitudes razonables de adaptación por discapacidad, por ejemplo un animal de asistencia. Explicamos las prácticas prohibidas en desalojo ilegal y represalias, y durante el proceso nunca cambie cerraduras ni corte servicios: es ilegal en prácticamente todos los estados.

Alternativas al desalojo

• Una advertencia escrita antes del aviso formal, cuando la falta es menor.
• Un anexo al contrato que resuelva el problema: por ejemplo, aceptar la mascota con un anexo de mascotas y las condiciones que permita su estado, o agregar al ocupante al contrato después de verificarlo.
• Mediación, que ofrecen muchas cortes y centros comunitarios.
• Un acuerdo de salida con fecha fija, por escrito.

Si decide agregar a un ocupante al contrato, trátelo como a un solicitante más, con la misma verificación; lo explicamos en compañeros de cuarto y subarrendar un apartamento.

Cómo prevenir violaciones desde la selección

Muchas violaciones del contrato empiezan con información incompleta en la solicitud: ocupantes que no se declararon, mascotas que no se mencionaron o un historial de problemas con arrendadores anteriores. Una buena selección, con criterios escritos e iguales para todos, reduce ese riesgo:

• Pida la lista de todos los ocupantes adultos y verifique a cada uno; vea preguntas para un inquilino.
• Llame a los arrendadores anteriores y pregunte si el solicitante cumplía el contrato; vea cómo verificar el historial de renta.
• Revise los registros públicos con un informe de verificación de inquilinos, y lea un desalojo previo con cuidado; vea qué buscar en un reporte de verificación.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe. Si su decisión se basa en parte en el informe y es desfavorable, envíe un aviso de acción adversa; puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita, que explica los derechos que da la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA).

Fuentes

• Arizona: A.R.S. § 33-1368. California: CCP § 1161, Código Civil § 1946.2 y § 1942.5. Carolina del Norte: G.S. § 42-26.
• Colorado: C.R.S. § 13-40-104 y § 13-40-107.5. Florida: § 83.56 y § 83.64. Georgia: O.C.G.A. § 44-7-50 (versión vigente hasta el 1 de enero de 2027).
• Illinois: 735 ILCS 5/9-210. Maryland: Real Prop. § 8-402.1. Nevada: NRS capítulo 40. Nueva Jersey: N.J.S.A. 2A:18-61.1 y 61.2. Nuevo México: NMSA § 47-8-33.
• Nueva York: Real Prop. Law § 216, § 223-b y RPAPL § 753. Oregón: ORS 90.392 y 90.396. Pensilvania: Ley de 1951, núm. 20, § 501 (68 P.S. § 250.501).
• Texas: Código de la Propiedad, capítulo 24 (§ 24.005) y § 92.331. Utah: Utah Code § 78B-6-802. Virginia: Va. Code § 55.1-1245 (versión vigente hasta el 1 de julio de 2027). Washington: RCW 59.12.030 y 59.18.650 (versión vigente hasta el 1 de enero de 2028).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las reglas se comprobaron con el texto de cada ley en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y locales cambian, y las cortes interpretan los detalles. Antes de entregar un aviso o presentar una demanda, confirme la ley vigente y consulte a un abogado de su estado.