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Subarrendar un apartamento: guía del arrendador para verificar al subarrendatario

Qué dice la ley de su estado, cuándo puede negarse, cómo verificar al subarrendatario con los mismos criterios que a cualquier solicitante y quién responde si algo sale mal.

¿Qué es subarrendar un apartamento?

Subarrendar (en inglés, sublet o sublease) es un acuerdo en el que su inquilino le renta a otra persona todo el apartamento o una parte, por todo o parte del tiempo que le queda en su contrato. En el subarriendo hay tres personas:

• Usted, el arrendador, dueño o administrador de la propiedad, que firmó el contrato original.
• El inquilino original, que en el subarriendo pasa a ser el subarrendador: cobra la renta al subarrendatario y, en la mayoría de los casos, le sigue pagando a usted.
• El subarrendatario (o subinquilino), la persona que vive en el apartamento en lugar del inquilino, o junto con él.

Hay dos formas comunes. En un subarriendo total, el inquilino se va por un tiempo (un trabajo temporal, un semestre fuera, una enfermedad de un familiar) y otra persona ocupa todo el apartamento. En un subarriendo parcial, el inquilino se queda y le renta una habitación a otra persona. Este segundo caso se parece mucho a sumar un compañero de cuarto; lo explicamos en nuestra guía para verificar a varios solicitantes y compañeros de cuarto.

Para usted, el punto clave es este: en un subarriendo, alguien que usted no eligió vive en su propiedad. Por eso las preguntas del arrendador son distintas a las del inquilino: ¿tengo que aceptarlo?, ¿puedo verificarlo?, ¿quién me paga si algo sale mal?

¿En qué se diferencia el subarriendo de la cesión o de un nuevo inquilino?

Muchas personas usan “subarrendar” para cualquier cambio de ocupante. Sin embargo, la ley distingue varias figuras, y cada una tiene consecuencias distintas para usted:

Antes de dar su consentimiento, decida qué figura quiere. Si el inquilino se va para siempre, un subarriendo largo lo deja a usted con un ocupante sin contrato directo con usted. En ese caso, una cesión formal o un contrato nuevo suelen ser más claros para todos.

¿Puede un inquilino subarrendar sin permiso del arrendador?

Depende de dos cosas: lo que dice su contrato y la ley de su estado o ciudad. No hay una regla federal general sobre el subarriendo en viviendas privadas.

• Si el contrato prohíbe subarrendar o exige su consentimiento por escrito, en la mayoría de los estados esa cláusula es válida. Algunos estados y ciudades, sin embargo, limitan su derecho a negarse (vea la tabla de abajo).
• Si el contrato no dice nada, la respuesta cambia según el estado. En Texas, la ley exige su consentimiento previo aunque el contrato no lo mencione. En Maryland, la biblioteca legal del poder judicial del estado explica que, salvo que el contrato diga otra cosa, el inquilino puede subarrendar sin permiso.

La conclusión práctica: no deje el tema en silencio. Incluya en todos sus contratos una cláusula clara de subarriendo, y revise las reglas de su estado antes de redactarla. Puede partir de nuestro contrato de arrendamiento y ajustarlo a su estado.

¿Qué dicen las leyes de algunos estados y ciudades sobre el subarriendo?

Esta tabla resume reglas que verificamos en la fuente oficial o en la biblioteca legal del estado. No cubre todos los estados; si el suyo no aparece, su contrato y la ley local deciden.

Ejemplo: los plazos de Nueva York paso a paso

¿Cuándo puede el arrendador negarse a un subarriendo?

Donde la ley o el contrato le exigen ser razonable, la idea general es la misma: puede negarse por razones relacionadas con el negocio de rentar, no por quién es la persona. Ninguna ley federal define una lista cerrada, así que tome estos ejemplos como orientación:

La Ley de Vivienda Justa prohíbe negarse a rentar o negociar una vivienda por raza, color, religión, sexo, estado familiar u origen nacional, y la misma sección protege a las personas con discapacidad (42 U.S.C. § 3604). Esa protección se aplica al subarrendatario igual que a cualquier solicitante. Lo más seguro es tener criterios escritos y aplicarlos a todos por igual. Vea también nuestras leyes de verificación de inquilinos por estado.

¿Qué debe decir la cláusula de subarriendo en el contrato?

Una buena cláusula evita discusiones antes de que empiecen. Estos son los puntos que conviene cubrir:

1. Consentimiento previo por escrito: el inquilino no puede subarrendar, ceder el contrato ni recibir huéspedes pagados sin su consentimiento escrito.
2. Cómo pedirlo: por escrito, con el nombre del candidato, las fechas, la renta que pagará y su solicitud firmada.
3. Verificación: el candidato debe completar su solicitud y cumplir los mismos criterios escritos que cualquier solicitante.
4. Responsabilidad: el inquilino original sigue siendo responsable de la renta y de los daños durante el subarriendo.
5. Plazo: el subarriendo no puede durar más que el contrato original.
6. Uso: prohibición de rentas de corto plazo (por noche o por semana) salvo autorización expresa.
7. Consecuencia: un subarriendo sin consentimiento es una violación del contrato.

¿Cómo verificar a un subarrendatario, paso a paso?

Un subarrendatario va a vivir en su propiedad. Aunque el inquilino original siga siendo responsable, un mal subarrendatario puede dañar la vivienda, molestar a los vecinos o negarse a salir. Por eso conviene verificarlo con el mismo cuidado que a un inquilino nuevo:

1. Pida una solicitud completa. Use la misma solicitud que usa con todos. Puede usar nuestra solicitud de renta en español. Pida nombre legal completo, fecha de nacimiento, domicilios de los últimos años, empleo e ingresos, y los datos de sus arrendadores anteriores.
2. Obtenga la firma del candidato. Para un informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante; el informe de solo antecedentes, sin crédito, no requiere firma. Algunas leyes estatales también exigen el consentimiento para obtener un informe de crédito (por ejemplo, en Vermont, 9 V.S.A. § 2480e), y una firma en la solicitud deja claro que la persona sabe que usted revisará su crédito y sus antecedentes.
3. Confirme la identidad. Compare una identificación con foto con los datos de la solicitud. En un subarriendo, el candidato lo presenta el inquilino, no usted: confirme que la persona que va a vivir allí es la misma que firmó.
4. Ordene el informe de verificación. Revise crédito, antecedentes penales, desalojos y demás registros públicos, y confirme que cada dato es de la persona correcta.
5. Verifique usted los ingresos. Pida talones de pago, cartas de oferta de empleo, estados de cuenta o cartas de beneficios, y compárelos con la renta que pagará al inquilino. Lo explicamos en nuestra guía de comprobante de ingresos.
6. Llame usted a los arrendadores anteriores. Pregunte si pagó a tiempo, si dejó la vivienda en buen estado y si le volverían a rentar.
7. Decida con sus criterios escritos y documente la razón. Si el informe influyó en una decisión desfavorable, envíe el aviso de acción adversa (vea la sección siguiente).
8. Firme una carta de consentimiento con las condiciones del subarriendo (vea el recuadro de abajo).

¿Qué debe incluir la carta de consentimiento?

• Nombres del arrendador, del inquilino y del subarrendatario, y la dirección de la vivienda.
• Fechas de inicio y fin del subarriendo (nunca después del fin del contrato original).
• Declaración de que el contrato original sigue vigente y de que el inquilino sigue siendo responsable de la renta y de los daños.
• Que el subarrendatario recibió una copia del contrato original y se compromete a cumplir sus reglas.
• Quién paga la renta a quién, y a quién debe avisar el subarrendatario si hay reparaciones.
• El número máximo de ocupantes y la prohibición de volver a subarrendar.
• Cómo se maneja el depósito de seguridad (vea más abajo).

Si prefiere un documento listo, puede usar nuestro contrato de subarriendo para todos los estados (en inglés).

¿Qué exige la Ley de Informe Justo de Crédito al verificar a un subarrendatario?

Un informe de verificación de inquilinos es un “informe de los consumidores”, y la FCRA regula cómo se obtiene y cómo se usa. Para un subarrendatario se aplican las mismas reglas que para cualquier solicitante:

• Propósito permitido. Usted puede obtener el informe cuando tiene una necesidad legítima de negocio relacionada con una transacción que inició el consumidor (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). Cuando el candidato presenta una solicitud para vivir en su propiedad, él inició la transacción.
• Aviso de acción adversa. Si niega el subarriendo, o lo aprueba con condiciones peores (por ejemplo, un fiador o un depósito mayor), basándose total o parcialmente en el informe, debe darle al candidato un aviso (15 U.S.C. § 1681m(a)).

El aviso debe incluir:

• El nombre, la dirección y el teléfono de la agencia de informes que proporcionó el informe (y su número gratuito, si opera a nivel nacional).
• Una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar sus razones.
• El derecho del candidato a obtener una copia gratuita del informe si la pide dentro de 60 días, y a disputar la información inexacta o incompleta con la agencia.
• Si usó un puntaje de crédito, el puntaje, su rango, hasta cuatro factores clave, la fecha y quién lo proporcionó.

Puede prepararlo con nuestra carta de acción adversa gratuita. La decisión de negar el subarriendo afecta también a su inquilino, pero el aviso se le da a la persona cuyo informe usted usó: el candidato a subarrendatario.

¿Quién responde si el subarrendatario no paga o daña la vivienda?

En un subarriendo, usted normalmente no tiene un contrato directo con el subarrendatario. Por eso la respuesta práctica es: su inquilino original. La ley de Nueva York lo dice expresamente: aun con su consentimiento, el inquilino “sigue siendo responsable” de las obligaciones del contrato. La biblioteca legal de Maryland explica la misma regla general, y la Ayuda Legal de Texas indica que el inquilino sigue debiendo la renta salvo que el arrendador y el subarrendatario firmen un contrato directo.

Sobre el seguro de inquilino, vea nuestra guía de seguro de inquilino.

¿Cómo se maneja el depósito de seguridad?

Lo más simple es mantener intacto el depósito del inquilino original durante el subarriendo y que el inquilino, si quiere, cobre su propio depósito al subarrendatario. Así usted conserva la garantía con la persona que firmó con usted. Si decide convertir el subarriendo en un contrato nuevo, liquide el depósito del inquilino según la ley de su estado y cobre uno nuevo al nuevo inquilino, dentro del límite legal.

¿Qué pasa con los vales de vivienda, la vivienda pública y la renta estabilizada?

• Vales de elección de vivienda (Sección 8): la familia que recibe asistencia “no debe subarrendar ni rentar la unidad” (24 CFR § 982.551(h)(6)). Si sospecha un subarriendo en una unidad con vale, comuníquese con la agencia de vivienda pública que administra el vale.
• Vivienda pública y cooperativas en Nueva York: la ley § 226-b no se aplica a la vivienda pública ni a otras unidades con criterios de admisión fijados por ley, ni a los contratos de propietarios de acciones en una cooperativa.
• Renta estabilizada en Nueva York: además de la § 226-b, rigen los límites de residencia principal, renta máxima y duración de 9 NYCRR § 2525.6. Ejemplo: si la renta legal regulada es $2,000 y el inquilino subarrienda amueblado, lo máximo que puede cobrar al subarrendatario es $2,200.

¿Es un subarriendo rentar el apartamento por noche?

Sí, si el inquilino cobra a huéspedes por quedarse en la vivienda, en la práctica está subarrendando o dando alojamiento pagado, aunque use una plataforma de rentas de corto plazo. Muchas ciudades regulan o limitan estas rentas con reglas propias. Para protegerse:

• Escriba en el contrato que las rentas por menos de 30 días requieren su autorización expresa (o que están prohibidas).
• Pregunte a su aseguradora, por escrito, si su póliza de arrendador cubre a ocupantes de corto plazo.
• Confirme las reglas de su ciudad antes de autorizar cualquier renta de corto plazo.

¿Qué hacer si descubre un subarriendo no autorizado?

Señales frecuentes: personas desconocidas que entran y salen con llaves, cambios en los nombres del buzón, pagos de renta hechos por otra persona, anuncios de la vivienda en internet, o vecinos que se quejan de “inquilinos nuevos”. Antes de actuar:

1. Documente lo que ve (fechas, anuncios, pagos), sin entrar a la vivienda fuera de lo que su contrato y su ley estatal permiten.
2. Revise su contrato y la ley de su estado: ¿exige su consentimiento?, ¿el inquilino tenía derecho a subarrendar (por ejemplo, en Nueva York)?
3. Hable con el inquilino por escrito. Muchas veces la solución es pedir que el ocupante presente una solicitud y se verifique, o que se vaya.
4. Actúe pronto y por escrito. En algunos estados, si el arrendador permite a sabiendas un subarriendo sin objetarlo, la prohibición del contrato puede darse por renunciada. Así lo explica, por ejemplo, la biblioteca legal de Maryland.
5. Si decide terminar el contrato, siga el procedimiento de su estado. En Nueva York, un subarriendo que no cumple la § 226-b es un incumplimiento sustancial del contrato; en California, en viviendas cubiertas por la Ley de Protección al Inquilino, subarrendar en violación del contrato es una causa justa de terminación (§ 1946.2(b)(1)(G)); en Texas, la ley exige su consentimiento previo (§ 91.005). Nunca desaloje por su cuenta: consulte con un abogado y use el proceso judicial. Vea también nuestro aviso de desalojo.

Los fraudes con subarriendos también afectan a arrendadores: falsos “dueños” que anuncian su vivienda, o inquilinos que cobran depósitos a varias personas. Lo explicamos en estafas con compañeros de cuarto y subarriendos (en inglés).

¿Qué incluye nuestro informe para verificar a un subarrendatario?

Nuestra verificación de inquilinos completa sirve igual para un subarrendatario que para un inquilino nuevo. Incluye:

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), obtenido con una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por fallos judiciales), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas.
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Historial de empleo, cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día. Para nuestro informe con crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe de solo antecedentes, sin crédito, no requiere firma.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esos pasos los hace usted, como se explica arriba.

Fuentes

• Senado del Estado de Nueva York, Ley de Bienes Raíces § 226-b y § 238-a.
• 9 NYCRR § 2525.6 (renta estabilizada), en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Legislatura de Texas, Código de Propiedad, capítulo 91 (§ 91.005).
• Legislatura de California, Código Civil § 1995.010, § 1995.260 y § 1946.2.
• Biblioteca Legal del Pueblo de Maryland, subarriendos, subarrendatarios y huéspedes.
• Ciudad de San Francisco, reemplazo de compañeros de cuarto.
• Ayuda Legal de Texas, subarriendos y subinquilinos.
• Código Federal de Regulaciones, 24 CFR § 982.551.
• 15 U.S.C. § 1681b y § 1681m; 42 U.S.C. § 3604.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes estatales y locales sobre el subarriendo cambian y tienen excepciones; consulte con un abogado de su estado antes de negar un subarriendo o de iniciar un desalojo.