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Cómo elegir entre varios inquilinos: la política de primero en llegar y las leyes que la exigen

Guía para dueños de propiedades en Estados Unidos: qué es una política de “primero en llegar”, dónde es obligatoria (Seattle, Portland y, si cobra una cuota de solicitud, California), cómo registrar la hora de cada solicitud, qué dice la ley sobre los depósitos para apartar la vivienda y cómo elegir de forma justa cuando nadie le obliga a un método.

¿Qué es una política de “primero en llegar”?

Una política de “primero en llegar” (en inglés, first come, first served) es una forma de elegir inquilino: usted revisa las solicitudes completas en el orden en que las recibió y le ofrece la vivienda al primer solicitante que cumple todos sus criterios escritos. No se trata de rentarle a la primera persona que llama o que visita la vivienda. La carrera empieza cuando la solicitud está completa, y solo gana quien, además de llegar primero, cumple los requisitos.

La idea tiene tres piezas que funcionan juntas:

• Criterios escritos antes de anunciar: ingreso mínimo, historial de renta, crédito, antecedentes y cualquier otro requisito, con el umbral de cada uno.
• Un registro de la fecha y la hora en que llega cada solicitud completa.
• Una regla de desempate fija: la primera solicitud completa que cumple los criterios recibe la oferta; si esa persona no acepta, pasa a la siguiente.

Muchos administradores de propiedades usan este método aunque ninguna ley los obligue, porque deja poco espacio para decisiones subjetivas. Cuando dos personas califican y usted elige a una “porque le dio mejor impresión”, esa decisión es difícil de explicar si la otra persona pertenece a una clase protegida y presenta una queja. En algunas ciudades, además, el método es obligatorio.

¿Es obligatoria? Dónde la exige la ley

No existe una ley federal que obligue a rentar al primer solicitante calificado. La ley federal de vivienda justa prohíbe tratar distinto a los solicitantes por su raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional, pero no le dice qué método de selección usar. Las reglas de “primero en llegar” son locales o estatales. Estas son las que comprobamos con el texto de la ley en septiembre de 2026:

Algunas páginas en inglés dicen que la regla de Seattle “fue anulada”; no es así. Otras dan versiones viejas de la de Portland. Lo que muestra el texto oficial hoy es esto: la regla de Seattle sigue en el código municipal (con una reforma de 2025), y la de Portland se reformó con vigencia desde el 1 de enero de 2025. Otras ciudades pueden adoptar reglas parecidas, así que revise las ordenanzas de su ciudad y de su condado antes de anunciar.

Seattle: la regla del “primero en el tiempo”

Seattle llama a su regla first-in-time (“primero en el tiempo”). Está en la sección 14.08.050 del código municipal, que la define como una práctica injusta si el dueño no cumple estos pasos:

1. Aviso por escrito (o publicado en la oficina, en el edificio y, si existe, en el sitio web del anuncio) de los criterios de selección y del umbral mínimo de cada uno, de todos los documentos que forman una solicitud completa, de cómo pedir más tiempo y de si aplica alguna excepción. El aviso se da al mismo tiempo que la información que exige la ley estatal (RCW 59.18.257(1)).
2. Anotar la fecha y la hora en que recibe cada solicitud completa, llegue por correo, por internet o en persona.
3. Revisar las solicitudes completas en orden cronológico. Si durante la revisión necesita información que no pidió en el aviso, debe avisar al solicitante y darle al menos 72 horas para entregarla; si la entrega a tiempo, conserva su lugar en la fila.
4. Ofrecer la vivienda al primer solicitante que cumple todos los criterios. Si esa persona no acepta dentro de 48 horas desde la oferta, pasa a la siguiente solicitud completa en orden.

La regla tiene excepciones. No se aplica cuando el dueño debe, o decide voluntariamente, reservar la vivienda para poblaciones vulnerables (por ejemplo, personas sin hogar o sobrevivientes de violencia doméstica), ni a una unidad accesoria (ADU) en el mismo lote donde vive el dueño (SMC 14.08.050(A)(4) y (E)). El capítulo 14.08 tiene además exclusiones propias para ciertas viviendas donde vive el dueño.

Si un solicitante necesita más tiempo para completar la solicitud por una razón de acceso (por ejemplo, el idioma) o como adaptación razonable por una discapacidad, puede pedirlo; la fecha y la hora de su pedido cuentan como la de su solicitud, y el dueño no puede negar el pedido sin razón (SMC 14.08.050(B)).

Portland: el orden de recepción y el aviso de 72 horas

Portland regula la selección de inquilinos en la sección 30.01.086 del código de la ciudad, a menudo llamada por su nombre en inglés, FAIR. La versión vigente, reformada con efecto desde el 1 de enero de 2025, dice:

• Aviso de 72 horas: si anuncia la vivienda, debe publicar el aviso al menos 72 horas antes del momento en que empezará a aceptar solicitudes. El aviso indica cuándo empieza a aceptarlas, una descripción de los factores que evaluará (si cobrará una cuota de verificación) y si la vivienda es accesible (30.01.086(C)(1)).
• Registro de la hora: desde que empieza el periodo de solicitudes, debe registrar, en forma digital o manual, la fecha y la hora de cada solicitud completa. Las solicitudes que llegan antes de que empiece ese periodo se registran como recibidas ocho horas después del inicio (30.01.086(C)(2)(a)).
• Orden de decisión: puede procesar varias solicitudes al mismo tiempo, pero debe aceptar, aceptar con condiciones o rechazar a los solicitantes en el orden de recepción.
• Constancia para el solicitante: si un solicitante la pide, debe darle en cinco días laborables el registro de la fecha y la hora en que recibió su solicitud completa.
• Viviendas accesibles: si durante las primeras ocho horas llega una solicitud de un hogar con un miembro con una discapacidad de movilidad, esa solicitud tiene prioridad para una vivienda accesible (30.01.086(C)(2)(c)).
• Solicitudes incompletas: puede negarse a procesar una solicitud materialmente incompleta, sin datos de identificación o de ingresos, o con información ocultada o falsa a propósito.

La misma sección limita otros criterios. Por ejemplo, puede exigir un ingreso mensual de hasta 2.5 veces la renta cuando la renta está por debajo de la renta máxima para un hogar con el 80% del ingreso mediano (según publica la Oficina de Vivienda de Portland), y de hasta 2 veces cuando está en esa cifra o por encima; los vales o subsidios de renta se restan de la renta antes de calcular (30.01.086(D)(2)). También debe responder por escrito dentro de dos semanas después de terminar la evaluación y, en caso de rechazo o aceptación con condiciones, explicar la razón.

Hay exenciones, entre otras: la vivienda que comparte con el dueño que vive allí, la unidad de un dúplex cuando el dueño vive en la otra, una unidad accesoria en el lote donde vive el dueño, y la vivienda que no se renta ni se anuncia al público (30.01.086(G)). El incumplimiento puede costar hasta $250 por violación, más daños reales, honorarios y costas (30.01.086(H)).

California: la cuota de solicitud y las dos opciones

California no obliga a todos los arrendadores a usar el orden de llegada, pero lo convierte en una de dos condiciones para cobrar una cuota de solicitud. Desde la ley AB 2493 (capítulo 966 de 2024), el Código Civil § 1950.6(c)(2) permite cobrar la cuota solo si, en el momento de cobrarla, el arrendador ofrece una de estas dos opciones:

La misma ley fija otras reglas para la cuota: no puede cobrarla si sabe que no hay una vivienda disponible ahora o en un plazo razonable; debe entregar un recibo con los gastos; debe devolver la parte que no usó si no hizo la verificación; y, si el solicitante pagó la cuota, debe darle una copia del informe de crédito dentro de 7 días de recibirlo (§ 1950.6(c)(1), (d), (e) y (f)). El monto máximo y otros límites los explicamos en cuota de solicitud: límites por estado.

Texas, Oregón, Washington, Nueva York y Colorado

Estos estados no exigen el orden de llegada, pero sus reglas sobre criterios, plazos y cobros afectan cómo elige entre varios solicitantes:

Texas

• Cuando entrega la solicitud, debe poner a disposición del solicitante un aviso impreso de sus criterios de selección y de las razones por las que puede rechazarlo (antecedentes penales, historial de renta, ingreso actual, historial de crédito o información falsa o incompleta), y el solicitante firma un reconocimiento (Tex. Prop. Code § 92.3515).
• Si no avisa que acepta al solicitante a más tardar el séptimo día después de recibir la solicitud completa, el solicitante se considera rechazado; y rechazar a un cosolicitante equivale a rechazar a todos (§ 92.352).
• La ley distingue la cuota de solicitud (no reembolsable, para cubrir la verificación) del depósito de solicitud, que se devuelve si el solicitante es rechazado (§ 92.351). Si no dio el aviso de criterios y rechaza al solicitante, devuelve la cuota y el depósito (§ 92.3515(e)). Quien no devuelve de mala fe paga $100, más tres veces lo retenido, más los honorarios del solicitante (§ 92.354).

En la práctica, un arrendador de Texas con varias solicitudes debe decidir rápido: a los siete días, las solicitudes sin respuesta se consideran rechazadas.

Oregón

• Antes de cobrar una cuota de verificación, debe adoptar criterios escritos y avisar al solicitante del monto, de los criterios, del proceso, de sus derechos a disputar y a apelar, de la política de no discriminación y de la renta y los depósitos, entre otros datos. También debe darle una estimación del número de viviendas disponibles y de las solicitudes que ya está considerando (ORS 90.295(3)).
• Solo puede cobrar una cuota de verificación por solicitante cada 60 días, y debe devolverla dentro de 30 días si llenó la vivienda antes de verificarlo (ORS 90.295(1)(b) y (5)).
• Si rechaza la solicitud después de aplicar sus criterios, debe darle al solicitante por escrito, dentro de 14 días, una o más razones; una de las razones que la ley permite es que “la vivienda ya se rentó” (ORS 90.304).

Washington

• Antes de obtener información sobre un solicitante, debe avisarle por escrito qué tipo de información revisará y qué criterios pueden causar un rechazo, y si acepta un informe reutilizable (RCW 59.18.257(1)(a)).
• Si toma una decisión desfavorable, debe entregar un aviso escrito con las razones, en un formato parecido al que trae la ley (RCW 59.18.257(1)(c)).

Nueva York

La ley de Nueva York no permite cobrar ningún pago, cuota o cargo por procesar o aceptar una solicitud, ni ningún otro cargo antes o al comienzo del contrato, salvo los que otra ley permite y hasta $20 (o el costo real, si es menor) por la verificación de antecedentes y de crédito (N.Y. Real Prop. Law § 238-a(1)). Para cobrar esos $20 debe darle al solicitante una copia de la verificación y el recibo, y no puede cobrarlos si el solicitante trae una verificación de los últimos 30 días.

Colorado

• No puede exigir un ingreso anual mayor que el 200% de la renta anual, es decir, el doble de la renta (C.R.S. § 38-12-904(1)(d)). Con un subsidio, el cálculo se hace sobre la parte que paga el inquilino.
• Un arrendador que acepta una sola cuota de solicitud a la vez por vivienda, y la devuelve completa dentro de 20 días naturales después de que una de las partes comunica por escrito que no firmará el contrato, queda exento de la regla del informe portátil (§ 38-12-904(1.5)(f)). Es, en la práctica, otra forma de “uno a la vez”.
• Desde el 1 de enero de 2027, toda solicitud de renta en Colorado deberá indicar qué información revisará el arrendador, una descripción general de los factores que considerará y si usa un servicio de verificación, con su nombre (§ 38-12-904(1.7)).

Para las reglas de verificación de los demás estados, vea nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos por estado.

¿Qué es una solicitud completa?

Todo el sistema depende de esta definición. Si no la escribe, cada solicitante discutirá cuándo “llegó”. Seattle lo dice de forma expresa: una solicitud está completa cuando incluye toda la información, los documentos y demás materiales que el dueño enumeró en su aviso; y la falta de un dato que no es importante no la vuelve incompleta (SMC 14.08.050(A)(1)(b)). Aunque su ciudad no lo exija, conviene seguir la misma lógica:

• Enumere los documentos: formulario firmado por cada adulto, identificación, comprobantes de ingresos (por ejemplo, los dos últimos talones de pago o una carta de beneficios), datos de arrendadores anteriores y la autorización firmada para el informe de crédito.
• Diga si la cuota de solicitud forma parte de la solicitud completa, y cómo se paga.
• Trate igual a los cosolicitantes: si dos adultos rentarán juntos, diga si la solicitud está completa cuando ambos entregaron todo. Vea varios solicitantes y compañeros de cuarto.
• No cambie la lista a mitad del proceso. Pedirle a un solicitante un documento extra que no pidió a los demás parece un criterio hecho a la medida. En Seattle, si de verdad lo necesita, debe darle al menos 72 horas sin que pierda su lugar.

Una lista clara también protege al solicitante que tiene ingresos distintos de un sueldo; vea comprobante de ingresos para rentar para saber qué documentos aceptar.

Cómo registrar la fecha y la hora de cada solicitud

El registro de la hora es la prueba de que siguió su propio orden. Portland y Seattle lo exigen; en los demás lugares es la mejor defensa si alguien dice que lo pasó por alto. Formas prácticas de hacerlo:

• Solicitud en línea: la mayoría de los formularios en internet guardan la fecha y la hora del envío. Puede usar nuestra solicitud de renta en línea para arrendadores y conservar el correo de confirmación.
• Correo electrónico: la hora del mensaje que trae el último documento es la hora de la solicitud completa. Responda confirmando que la recibió.
• Papel: escriba la fecha y la hora en la primera página cuando la reciba, con sus iniciales, y dele al solicitante una copia o una foto.
• Un registro único: una hoja con el nombre, la fecha y la hora de recepción, la fecha en que la solicitud quedó completa, la fecha de la verificación, la decisión y la razón.

Anote también cuándo hizo cada oferta y cuándo venció el plazo para aceptarla. Si un solicitante pide su registro, en Portland debe dárselo en cinco días laborables; en otras ciudades, dárselo igual es una buena práctica.

Si su ciudad no lo exige: primero en llegar o comparar

Fuera de Seattle, de Portland y de la opción A de California, usted puede elegir su método, siempre que lo aplique igual a todos. Hay dos métodos que se pueden defender:

Si usa puntos, cada factor debe medir algo relacionado con pagar la renta y cuidar la vivienda, y debe cumplir la ley de su estado. Algunos ejemplos de límites: en Colorado no puede exigir más del doble de la renta en ingresos, y en varios estados la fuente de ingresos (por ejemplo, un vale de vivienda) está protegida. Lo explicamos en la regla de 3 veces la renta.

Lo que no se puede defender es una mezcla: revisar en orden a unos y comparar a otros, o cambiar de método cuando ya vio quién aplicó. Tampoco conviene “el primero que pague el depósito se queda con la vivienda”: convierte la selección en una carrera de dinero, deja fuera a quien cobra a fin de mes y choca con las reglas sobre depósitos de varios estados (vea la sección siguiente).

¿Puede cobrar un depósito para apartar la vivienda?

Un depósito para apartar la vivienda (en inglés, holding deposit) es el dinero que el solicitante aprobado paga para que usted deje de mostrar la vivienda mientras se firma el contrato. No es lo mismo que la cuota de solicitud ni que el depósito de seguridad, y algunos estados lo regulan de forma expresa:

En los demás estados, confirme la ley local antes de cobrarlo. Como mínimo, póngalo por escrito: el monto, cuántos días aparta la vivienda, si se abona al depósito de seguridad o a la renta, en qué casos se devuelve y en qué casos lo retiene. Y cóbrelo solo al solicitante que ya aprobó, no a varios a la vez: cobrarlo a varios para “ver quién firma primero” genera reclamos. En Colorado, además, la ley limita otros cobros a quien trae un informe portátil; lo explicamos en cuota de solicitud por estado.

Un ejemplo con tres solicitudes

La ley de vivienda justa al elegir

Sea cual sea el método, la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) se aplica a cada paso. Es ilegal negarse a rentar, o hacer que una vivienda no esté disponible, por raza, color, religión, sexo, estado familiar u origen nacional, y también por discapacidad (42 U.S.C. § 3604(a) y (f)). También es ilegal decirle a alguien, por una de esas razones, que la vivienda ya no está disponible cuando sí lo está (§ 3604(d)); la regla de HUD incluye dar información falsa sobre la disponibilidad a cualquier persona, “incluidos los evaluadores” (testers) que no buscan vivienda de verdad (24 CFR § 100.80(b)(5)).

Cuatro errores comunes al elegir entre varios solicitantes:

• Decir que ya se rentó para despedir a un solicitante que no le gustó, mientras sigue mostrando la vivienda.
• Pedir requisitos distintos: más documentos, un fiador o un depósito mayor a unos y no a otros con resultados iguales.
• Elegir por “cómo encaja”: la edad de los niños, el idioma, la religión o el acento no son criterios. Vea estado familiar: niños, embarazo y límites de ocupación.
• Responder más rápido a unos que a otros. Demoras desiguales cambian el orden en la práctica y son difíciles de explicar.

Muchos estados y ciudades protegen además otras características, como la fuente de ingresos o el estado civil. Si pide información sobre antecedentes penales, revise primero las leyes de “oportunidad justa” en la vivienda, que en algunos lugares fijan en qué momento puede hacerlo. Y para redactar el anuncio sin frases problemáticas, vea anuncios de renta y vivienda justa.

Qué decirles a los que no eligió

Un mensaje breve, escrito y con la razón real protege a los dos lados. Lo que exige la ley depende de por qué no eligió a cada persona:

• Si la decisión se basó, en todo o en parte, en un informe de los consumidores (por ejemplo, un informe de crédito o de antecedentes), la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) exige un aviso de acción adversa con los datos de la agencia y los derechos del solicitante (15 U.S.C. § 1681m(a)). Una aprobación con condiciones peores, como un fiador o un depósito mayor por el informe, también cuenta. Puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita y leer aprobación condicional: depósito más alto o fiador.
• Si simplemente otra persona llegó primero y calificó, no se basó en un informe. Aun así, avise por escrito que la vivienda se rentó. En Oregón, “la vivienda ya se rentó” es una de las razones que la ley acepta en la declaración escrita de rechazo (ORS 90.304(2)(e)).
• Reglas locales: Washington exige un aviso escrito con las razones de cualquier decisión desfavorable (RCW 59.18.257(1)(c)); Colorado exige un aviso escrito de rechazo con las razones y, si obtuvo un informe, una copia y el aviso del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)); Portland exige una respuesta escrita dentro de dos semanas.

No explique más de lo necesario ni dé una razón distinta de la real. Y no le cobre la cuota a quien no llegó a verificar: en California y en Oregón la ley obliga a devolverla en esos casos.

Un modelo de política escrita

Adapte este texto a su ley local y entréguelo con cada solicitud (y publíquelo con el anuncio). Es un ejemplo, no un formulario oficial:

Si usa el método de comparación, cambie los puntos 1 y 4 por la fecha límite y el sistema de puntos, y en California devuelva la cuota a quienes no elija. Para preparar las preguntas de la visita y del teléfono con el mismo cuidado, vea preselección por teléfono y en la visita y preguntas para hacer a un posible inquilino.

La verificación: qué incluye nuestro informe

El método de “primero en llegar” funciona mejor cuando la verificación es rápida: mientras espera un informe, el siguiente solicitante también espera. Verifique a los solicitantes uno a la vez, en el orden de su registro, y solo cuando la solicitud está completa.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted; vea cómo verificar el historial de renta. Los miembros del hogar, parientes y asociados que aparecen en el informe no son solicitantes: no los use para decidir.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante. Si el solicitante no tiene número de Seguro Social pero tiene un ITIN, podemos hacer el informe con el ITIN, aunque el historial de crédito puede ser limitado o escaso.

Fuentes

• Seattle: Código Municipal de Seattle, capítulo 14.08 (§ 14.08.050); Oficina de Derechos Civiles de Seattle; Corte Suprema de Washington, núm. 95813-1 (14 de noviembre de 2019).
• Portland: Código de la Ciudad de Portland § 30.01.086 (vigente desde el 1 de enero de 2025).
• California: Código Civil § 1950.6; ley AB 2493 (capítulo 966 de 2024).
• Texas: Código de la Propiedad, capítulo 92, subcapítulo I (§§ 92.351 a 92.355).
• Oregón: ORS capítulo 90 (§§ 90.295, 90.297 y 90.304). Washington: RCW 59.18.253 y RCW 59.18.257.
• Nueva York: Real Property Law § 238-a. Colorado: C.R.S. § 38-12-904 (Estatutos Revisados de Colorado 2026, título 38).
• Leyes federales: 42 U.S.C. § 3604, 24 CFR § 100.80 y 15 U.S.C. § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las reglas se comprobaron con el texto de cada ley y ordenanza en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y las ordenanzas locales cambian, y su ciudad puede tener reglas propias. Antes de adoptar una política de selección o de cobrar un depósito, confirme la ley vigente y consulte a un abogado de su estado.