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Estado familiar: niños, embarazo y límites de ocupación

Cuántas personas pueden vivir en un apartamento según la ley federal, la guía de HUD y algunas leyes estatales; qué protege la ley a las familias con hijos y a las embarazadas; cómo redactar anuncios y reglas de ocupación; y cuándo una vivienda para mayores de 55 años puede excluir a los niños.

¿Qué es el estado familiar?

El “estado familiar” (en inglés, familial status) es una de las siete características que protege la Ley federal de Vivienda Justa. La ley lo define como uno o más menores de 18 años que viven con (42 U.S.C. § 3602(k)):

• uno de sus padres u otra persona que tiene su custodia legal; o
• una persona designada por ellos, con su permiso por escrito.

La protección también cubre a cualquier persona embarazada y a quien está en proceso de obtener la custodia legal de un menor de 18 años. En la práctica, protege a madres y padres, a abuelos que crían a sus nietos, a familias de acogida y a quien espera un bebé.

La edad de los adultos no es una característica protegida por la ley federal de vivienda justa; sí lo es en algunas leyes estatales y locales. Tampoco lo es el estado civil a nivel federal, aunque muchos estados lo protegen.

¿Qué prohíbe la ley a los arrendadores?

Por estado familiar, la ley federal prohíbe (42 U.S.C. § 3604 y 24 C.F.R. §§ 100.65 y 100.75):

• Negarse a rentar o a negociar con una familia porque tiene hijos o porque alguien está embarazada.
• Cambiar las condiciones: cobrar un depósito o una renta más alta, o usar cláusulas distintas en el contrato, porque hay niños (§ 100.65(b)(1)).
• Limitar servicios o instalaciones por la presencia de niños, por ejemplo prohibirles el patio o la piscina sin una razón de seguridad aplicable a todos (§ 100.65(b)(4)).
• Dirigir a las familias a ciertos edificios, pisos o secciones (“las familias van en la planta baja”).
• Publicar o decir cualquier cosa que indique una preferencia o una limitación por tener hijos, en anuncios, solicitudes, letreros o conversaciones (§ 100.75).
• Usar reglas de ocupación como pretexto para excluir a familias con hijos.

Además, un criterio neutral que deja fuera a muchas familias con hijos sin una razón suficiente puede tener un efecto discriminatorio; la regla de HUD sobre efecto discriminatorio (24 C.F.R. § 100.500) sigue en vigor, aunque HUD propuso eliminarla en 2026.

¿Cuántas personas pueden vivir en un apartamento?

La Ley de Vivienda Justa no fija un número. Dice algo más útil para el arrendador: nada en la ley limita la aplicación de las restricciones locales, estatales o federales razonables sobre el número máximo de ocupantes de una vivienda (42 U.S.C. § 3607(b)(1)). En la práctica, el número sale de tres fuentes, en este orden:

1. La ley de su estado y de su ciudad (códigos de vivienda, de incendios o de zonificación), si fijan un límite.
2. La guía de HUD para evaluar quejas: dos personas por dormitorio como regla general, que se puede rebatir.
3. Su política escrita, que debe ser razonable para esa vivienda y aplicarse igual a todos.

Como punto de partida, con la guía de dos personas por dormitorio:

Algunas respuestas de buscadores hablan de una regla de “dos por dormitorio más uno” como si fuera la norma. No es una ley federal: es un criterio que usan algunas agencias. Lo que decide es la ley de su lugar y las circunstancias de cada vivienda.

Para grupos de adultos que no son familia (compañeros de cuarto), vea varios solicitantes y compañeros de cuarto; algunas ciudades limitan por zonificación cuántas personas sin parentesco pueden vivir juntas, y algunos estados, como Oregón, prohíben ese tipo de límite local.

¿Qué dice la guía de HUD de dos personas por dormitorio?

La guía se conoce como el memorando Keating, por Frank Keating, abogado general de HUD, que la escribió en 1991. En 1998, una ley del Congreso (la sección 589 de la Ley de Calidad de la Vivienda y Responsabilidad Laboral, QHWRA) ordenó que esas pautas fueran la política de HUD para las quejas por estado familiar, y HUD la publicó en el Registro Federal el 18 de diciembre de 1998 (63 FR 70256). Sus puntos clave:

• HUD considera que una política de dos personas por dormitorio, como regla general, es razonable bajo la Ley de Vivienda Justa.
• Esa razonabilidad se puede rebatir: HUD no decide si hay discriminación solo por el número de personas por dormitorio.
• El memorando dice expresamente que no pretende establecer políticas de ocupación para ningún tipo de vivienda. No es un límite legal que usted deba aplicar.

HUD mira estos factores:

El memorando también describe señales de que la política es un pretexto: declaraciones discriminatorias, reglas discriminatorias sobre las áreas comunes, otras medidas para desalentar a las familias, o aplicar el límite solo a familias con hijos. Y deja dos reglas prácticas:

• Cuente personas, no niños. Una política que limita el número de niños por vivienda es menos probable que sea razonable que una que limita el número de personas.
• No ponga cupos de familias. Si un arrendador con treinta apartamentos de dos dormitorios aplica un límite razonable de cuatro personas, pero rechaza a una pareja con dos hijos porque veinte apartamentos ya tienen familias con niños, HUD recomendaría declarar causa razonable de discriminación.

¿Sigue vigente la guía de 1998?

Sí, hasta donde muestran los registros oficiales en septiembre de 2026. En 2026, HUD publicó dos avisos de retiro de guías: uno de su Oficina de Vivienda Justa (91 FR 17291, retiro vigente desde el 17 de septiembre de 2025) y otro de su Oficina del Abogado General (91 FR 44867, vigente desde el 25 de septiembre de 2025). Ninguno de los dos incluye la declaración de 1998 sobre normas de ocupación. Además, esa política nació de una orden del Congreso en la ley de 1998.

HUD dijo en esos avisos que sigue revisando sus guías, así que conviene confirmar su estado antes de una decisión difícil. Y recuerde que la guía es una herramienta para evaluar quejas, no una regla que reemplaza la ley estatal o local.

Leyes estatales y códigos de vivienda: ejemplos

La mayoría de las reglas de ocupación son estatales o locales. Estos son ejemplos que comprobamos con el texto de cada ley; no es una lista completa, y su ciudad puede tener reglas más estrictas o distintas:

Note la diferencia: la guía de HUD dice que dos por dormitorio es razonable “como regla general”; Missouri y Virginia van más allá y dicen, por ley, que se presume razonable. En Texas, en cambio, la ley fija un techo que el arrendador no puede superar con adultos. Ninguna de estas reglas le permite contar a los niños de forma distinta o aplicar el límite solo a las familias.

Ejemplos con números

¿Qué pasa si nace un bebé durante el contrato?

Exigir que una familia se mude porque tuvo un bebé es una de las situaciones de mayor riesgo. La ley federal protege a las embarazadas, y la guía de HUD considera la edad de los niños: un recién nacido en el cuarto de sus padres no se compara con un adolescente. En Missouri, la presunción de dos por dormitorio no se aplica a un hijo nacido durante el contrato (RSMo § 441.060.2). Antes de tomar cualquier medida, revise el código local y consulte a un abogado; lo prudente es esperar a la renovación y reevaluar con la misma política que aplica a todos.

Anuncios y lo que usted dice

La prohibición de anuncios discriminatorios se aplica a todo lo que se escribe o se dice: anuncios, solicitudes, letreros, folletos y conversaciones (24 C.F.R. § 100.75(b)). También cuenta la elección de dónde anunciar, y las fotos e ilustraciones (§ 100.75(c)). Esta prohibición se aplica incluso a los arrendadores que están exentos de otras partes de la ley federal (42 U.S.C. § 3603(b)).

¿Qué puede y qué no puede preguntar?

• Sí puede preguntar a todos los solicitantes cuántas personas vivirán en la vivienda y pedir el nombre de cada adulto para verificarlo. Pregunte lo mismo a todos.
• No pregunte si la solicitante está embarazada, si piensan tener hijos, las edades de los niños para decidir, ni si “los niños son tranquilos”.
• No pida pruebas de custodia o actas de nacimiento de los niños como condición para rentar, salvo en un programa de vivienda que lo exija a todos.
• Verifique a los adultos, no a los niños. Los menores no firman el contrato ni necesitan una verificación de antecedentes.

Encuentre más ejemplos en preguntas para un posible inquilino y en preselección por teléfono y en la visita.

¿Cuándo puede una vivienda excluir a los niños? Viviendas para mayores

La protección del estado familiar no se aplica a la “vivienda para personas mayores” que cumple la ley (42 U.S.C. § 3607(b)(2)). Hay tres tipos:

• Programas estatales o federales que HUD reconoce como diseñados y operados para personas mayores.
• Vivienda para 62 años o más: destinada a y ocupada solo por personas de 62 años o más (con excepciones, como residentes anteriores a 1988 y ciertos empleados).
• Vivienda para 55 años o más (la Ley de Vivienda para Personas Mayores de 1995, HOPA), que debe cumplir tres requisitos a la vez:

1. Al menos el 80% de las unidades ocupadas tiene al menos un residente de 55 años o más (24 C.F.R. § 100.305).
2. Políticas y procedimientos publicados que muestren la intención de operar como vivienda para mayores de 55: cómo se describe, sus anuncios, el contrato, las reglas escritas y su aplicación real (§ 100.306). Frases como “comunidad para adultos” o “vida adulta” en los anuncios no son coherentes con esa intención.
3. Verificación de las edades con encuestas y declaraciones juradas confiables, actualizadas al menos cada dos años (§ 100.307). Sirven, entre otros, la licencia de conducir, el acta de nacimiento o el pasaporte.

Un edificio que simplemente “prefiere” adultos no califica. Si no cumple y documenta estos requisitos, no puede rechazar a familias con hijos.

¿Hay otras excepciones en la ley federal?

La ley federal exime de algunas de sus reglas, en ciertos casos, a una casa unifamiliar rentada por su dueño sin corredor ni anuncios discriminatorios, y a un edificio de hasta cuatro viviendas en el que vive el dueño (42 U.S.C. § 3603(b)). Pero tres advertencias:

• La prohibición de anuncios y declaraciones discriminatorias sigue aplicándose.
• Muchas leyes estatales y locales no tienen esas excepciones o las tienen más estrechas.
• Las reglas son técnicas; si piensa usarlas, consulte a un abogado.

Una política de ocupación por escrito

Quejas y plazos

Una persona que cree que fue discriminada puede presentar una queja ante HUD dentro de un año desde el hecho (42 U.S.C. § 3610(a)(1)(A)(i)) o demandar en una corte federal o estatal dentro de dos años (§ 3613(a)(1)(A)). Muchos estados y ciudades tienen agencias propias con sus propios plazos. Las agencias y los grupos de vivienda justa también usan “probadores” que se presentan como solicitantes, así que la mejor defensa es tratar igual a cada persona que pregunta.

Nuestro informe

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), por consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Incluye además la verificación del número de Seguro Social; antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Importante: el informe puede mostrar miembros del hogar, parientes y asociados. Úselos para confirmar la identidad y la coherencia de la solicitud, nunca para decidir según si la persona tiene hijos, está embarazada o vive con su familia. Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted, y la decisión es suya.

Fuentes

• Ley federal: 42 U.S.C. § 3602(k); § 3604; § 3603(b); § 3607(b); § 3610; § 3613.
• Reglamentos de HUD: 24 C.F.R. § 100.65; § 100.75; § 100.305; § 100.306; § 100.307; § 100.500.
• HUD en el Registro Federal: normas de ocupación, declaración de política (63 FR 70256, 1998); retiro de guías de la Oficina de Vivienda Justa (91 FR 17291); retiro de guías de la Oficina del Abogado General (91 FR 44867).
• Estados: Tex. Prop. Code § 92.010; RSMo § 441.060; Va. Code § 36-105.4; ORS 90.112.
• Código modelo: Código Internacional de Mantenimiento de Propiedades 2021, capítulo 4.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y locales y las guías de HUD cambian. Antes de fijar o aplicar un límite de ocupación, confirme el código de su ciudad y consulte a un abogado.