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Aprobación condicional: depósito más alto o fiador después del reporte

Cómo aprobar a un solicitante con condiciones (un depósito mayor, un fiador, renta pagada por adelantado) sin violar la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA), los límites estatales al depósito ni la Ley de Vivienda Justa: el aviso que debe enviar, qué decir, ejemplos con números y un modelo de carta.

¿Qué es una aprobación condicional?

Una aprobación condicional es una respuesta intermedia a una solicitud de renta: “sí, pero con condiciones”. En lugar de rechazar a un solicitante con crédito débil, un desalojo antiguo o poco historial, el arrendador ofrece rentarle si acepta algo más. Las condiciones más comunes son:

• Un depósito de seguridad mayor que el que pide a otros solicitantes.
• Un fiador o cofirmante (en inglés, co-signer o guarantor) que responda por la renta.
• Renta pagada por adelantado, por ejemplo el último mes.
• Una renta mensual más alta o un plazo de contrato más corto.
• Documentos adicionales, como más comprobantes de ingresos.

En español, “aprobación condicional” también se usa para las hipotecas, y la mayoría de las páginas que aparecen al buscarla hablan de préstamos para comprar casa. Esta guía trata de otra cosa: la oferta condicionada que hace un arrendador después de revisar el reporte de un solicitante.

No se confunda con la “oferta condicional” de las leyes locales de oportunidad justa (por ejemplo, en la ciudad de Nueva York o en Nueva Jersey), que es un paso obligatorio antes de revisar antecedentes penales; lo explicamos en leyes de oportunidad justa en la vivienda.

¿Por qué una aprobación condicional es una acción adversa?

La FCRA define “acción adversa” de forma amplia. Además de las reglas para crédito, seguros y empleo, incluye cualquier acción o decisión que se toma respecto de una solicitud que hizo el consumidor, o de una transacción que inició, y que es desfavorable para sus intereses (15 U.S.C. § 1681a(k)(1)(B)(iv)). Una solicitud de renta es exactamente eso.

La Comisión Federal de Comercio (FTC) no deja dudas en su guía para arrendadores. Da como ejemplos de acciones adversas comunes:

• rechazar la solicitud;
• exigir un cofirmante en el contrato;
• exigir un depósito que no se le pediría a otro solicitante;
• exigir un depósito mayor que el que se le podría pedir a otro solicitante; y
• cobrar una renta más alta que a otro solicitante.

La misma guía pone un caso casi idéntico al de esta página: una persona con una bancarrota en su informe de crédito solicita un apartamento; en lugar de rechazarla, el arrendador ofrece rentarle con un depósito del doble del normal. La conclusión de la FTC: debe darle un aviso de acción adversa, porque el informe influyó en la decisión de pedir un depósito mayor.

Tres detalles que muchos arrendadores pasan por alto:

• No importa que el solicitante acepte. El aviso se debe por la decisión desfavorable, no por el resultado final. El ejemplo de la FTC es una oferta que el solicitante puede aceptar.
• No importa que el informe haya pesado poco. La FTC dice que el aviso se exige aunque la información del informe haya tenido solo un papel pequeño en la decisión.
• No hace falta que el dato sea negativo. Según el informe de interpretaciones del personal de la FTC, también hay acción adversa si la decisión se basa en que no hay archivo de crédito o en que tiene muy pocas cuentas.

Si la condición no tiene nada que ver con el informe (por ejemplo, usted pide el mismo depósito mayor a todos los que tienen mascota, según una política escrita), no hay acción adversa bajo la FCRA. La clave es si el informe influyó, en todo o en parte.

¿Qué debe decir el aviso?

El § 1681m(a) exige cuatro cosas cuando la decisión se basa, en todo o en parte, en un informe del consumidor:

1. El aviso de la acción adversa, que puede ser oral, escrito o electrónico. Diga con claridad cuál es la condición: el monto del depósito, el requisito del fiador o la renta.
2. El puntaje de crédito, si usó uno, con la información que explicamos abajo. Esta parte debe ser por escrito o electrónica.
3. El nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe (y su número gratuito, si es una agencia nacional), más una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar las razones específicas.
4. Los derechos del solicitante: a obtener una copia gratuita del informe de esa agencia si la pide dentro de los 60 días, y a disputar con la agencia la exactitud o la integridad de la información.

La ley no fija un plazo en días para enviarlo. Hágalo cuando comunique la condición, en el mismo mensaje o en una carta aparte. La FTC permite el aviso oral, pero dice que el escrito es la mejor práctica, porque le da a usted la prueba de que cumplió y le facilita al solicitante pedir su copia y disputar errores.

La FCRA no le exige explicar sus razones personales en el aviso. Lo que no puede faltar es la identidad de la agencia y los derechos del solicitante. Nuestra carta de acción adversa gratuita ya trae esos elementos.

Si usó un puntaje de crédito

Si su decisión se basó en parte en un puntaje numérico de crédito, el aviso también debe incluir, por escrito o en forma electrónica (§ 1681m(a)(2), que remite al § 1681g(f)(1)(B) a (E)):

• el puntaje que usó;
• el rango de puntajes posibles del modelo;
• los factores clave que afectaron negativamente el puntaje, hasta cuatro (más el número de consultas, si ese fue un factor);
• la fecha en que se creó el puntaje; y
• el nombre de quien dio el puntaje o el archivo de crédito.

La guía de la FTC para arrendadores lo resume igual: el puntaje, su fuente, la fecha, el rango del modelo y los factores clave, en orden de importancia. Esos datos vienen en el informe; cópielos tal cual.

El fiador: dos personas, dos avisos posibles

Pedir un fiador por lo que mostró el informe del solicitante es una acción adversa para el solicitante, y él recibe el aviso. Pero después el fiador también es un consumidor con sus propios derechos:

• Su propio reporte, con su propia autorización. La firma del solicitante no cubre al fiador. Para nuestro informe con crédito, se requiere la autorización firmada de la persona cuyo crédito se consulta. Vea propósito permisible.
• Su propio aviso si lo rechaza. El personal de la FTC explica que, si un arrendador rechaza la solicitud por el informe del cofirmante o fiador, eso es una acción adversa respecto de ese cofirmante, porque asumió de forma voluntaria la responsabilidad por la renta.
• Criterios escritos para fiadores. Decida antes qué exige a un fiador (por ejemplo, ingresos o crédito mínimos) y aplíquelo a todos.

El fiador firma un acuerdo aparte o se agrega al contrato. Si el solicitante no consigue fiador, usted puede mantener su decisión, pero el aviso que ya envió sigue siendo el que cubre esa acción adversa.

Límites estatales al depósito

La condición más común, un depósito mayor, choca muchas veces con la ley estatal. Si su estado limita el depósito, no puede superar ese límite aunque el solicitante esté de acuerdo, y en varios estados el límite incluye la renta pagada por adelantado. Estos son ejemplos que comprobamos con el texto de cada ley:

Muchos estados no tienen un límite de monto, pero sí reglas sobre cómo guardar y devolver el depósito. Antes de ofrecer un depósito mayor, confirme la ley de su estado y de su ciudad. Si el depósito ya está en el límite, las otras condiciones (un fiador o renta por adelantado donde la ley lo permita) son la alternativa.

California: depósito mayor a un miembro del servicio militar

California tiene una regla hecha para las aprobaciones condicionales. Desde el 1 de abril de 2025, si un arrendador cobra a un miembro del servicio militar un depósito más alto que el estándar o el anunciado por su historial de crédito, su puntaje, su historial de vivienda u otro factor, debe (Civ. Code § 1950.5(c)(4)):

• darle por escrito, a más tardar el día en que se firma el contrato, el monto del depósito mayor y la explicación de por qué se cobra;
• devolverle la parte adicional después de no más de seis meses de residencia, si no está atrasado en la renta en ese periodo; y
• poner en el contrato la fecha de esa devolución.

Y el límite de dos meses para pequeños arrendadores no se aplica si el solicitante es miembro del servicio militar: el tope sigue siendo un mes, y el arrendador no puede negarse a rentarle por esa razón (§ 1950.5(c)(5)(B)).

Vivienda justa: las mismas condiciones para todos

La FCRA dice qué debe comunicar; la Ley de Vivienda Justa dice a quién no puede tratar diferente. La ley federal prohíbe fijar términos o condiciones distintos por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604(b)), y el reglamento de HUD da como ejemplo usar cláusulas distintas sobre la renta o los depósitos de seguridad (24 C.F.R. § 100.65(b)(1)). Para cumplir:

• Escriba cuándo pide condiciones (por ejemplo, “si el puntaje es menor de X o hay un desalojo en los últimos N años, se pide un depósito de Y o un fiador”) y aplíquelo igual a todos.
• No use la condición como filtro disfrazado. Pedir un fiador solo a ciertos solicitantes, sin un criterio escrito, es el tipo de trato distinto que la ley prohíbe.
• Animales de asistencia: un animal de asistencia no es una mascota; en Hawái, por ejemplo, la ley prohíbe el depósito por mascota para un animal que es un ajuste razonable. Vea evaluación de mascotas y animales de asistencia.
• Vales y fuente de ingresos: muchos estados y ciudades protegen la fuente de ingresos. En Colorado, si el solicitante tiene un subsidio de renta, el arrendador no puede considerar su puntaje de crédito, un evento de crédito adverso ni la falta de puntaje, salvo que la ley federal lo exija (C.R.S. § 38-12-904(1)(c)); en ese caso no puede poner una condición basada en el crédito. En California, con un subsidio de renta, si usa su historial de crédito, debe permitir que el solicitante presente otras pruebas legales y verificables de que puede pagar (Gov. Code § 12955(o)). Vea comprobante de ingresos para rentar.

Cómo hacerlo paso a paso

1. Antes de anunciar, escriba sus criterios de aprobación y de aprobación condicional, con los montos y los tipos de condición.
2. Revise el informe completo del solicitante y anote qué dato activa la condición según sus criterios.
3. Calcule el límite de su estado antes de ofrecer un depósito mayor, sumando la renta pagada por adelantado si su ley la cuenta.
4. Comunique la oferta condicional por escrito, con la condición exacta y un plazo razonable para aceptar.
5. En el mismo mensaje o junto con él, envíe el aviso de acción adversa con los elementos del § 1681m(a) y, si usó un puntaje, sus datos.
6. Si pide un fiador, reciba su solicitud y su autorización, evalúelo con sus criterios escritos y, si lo rechaza por su informe, envíele su propio aviso.
7. Guarde una copia de la oferta, del aviso y de la prueba de envío. Cuánto tiempo guardar cada documento es una decisión para su abogado.
8. Refleje la condición en el contrato: el monto del depósito, el acuerdo con el fiador o la renta pagada por adelantado, y, en California con un miembro del servicio militar, la fecha de devolución del depósito adicional.

Modelo de aviso de aprobación condicional

Este texto es un ejemplo para adaptar, no un formulario legal oficial. Revíselo con su abogado y agregue lo que exija su estado. Puede enviarlo en español; si el solicitante prefiere inglés, envíe también la versión en inglés.

Ejemplos con números

Después del aviso: disputas, fiadores y plazos

• Si el solicitante disputa el informe y la agencia corrige un error, reconsiderar la condición con sus mismos criterios escritos es una práctica prudente. La agencia debe investigar la disputa, en general dentro de 30 días (15 U.S.C. § 1681i).
• Si el solicitante no acepta la condición dentro del plazo, puede ofrecer la vivienda a otra persona. En general, el aviso que ya envió cubre esa decisión; conviene confirmar por escrito que la oferta venció.
• Si ofrece el depósito mayor y luego lo baja (por ejemplo, después de seis meses pagando a tiempo), escríbalo en el contrato desde el principio: es un incentivo claro y evita discusiones.
• No envíe el aviso sin necesidad a quien aprobó sin condiciones. El aviso es para decisiones desfavorables basadas en el informe.
• Si no envía el aviso, se expone a las acciones de la FTC y de la CFPB; lo explicamos en multas y demandas por violar la FCRA.

Nuestro informe

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe, o puede pagarlo usted.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted. El informe tampoco le dice si debe aprobar a nadie ni con qué condiciones: marca cada alerta concreta que encuentra, y la decisión, las condiciones y el aviso son suyos. Si su decisión usa el puntaje FICO, cópielo en el aviso con su rango, su fecha y sus factores.

Fuentes

• Ley federal: 15 U.S.C. § 1681a(k), § 1681m(a), § 1681g(f); 42 U.S.C. § 3604; 24 C.F.R. § 100.65.
• FTC: guía para arrendadores sobre informes del consumidor (julio de 2023); informe del personal de la FTC con resumen de interpretaciones (julio de 2011).
• Depósitos: California Civ. Code § 1950.5; Nueva York Gen. Oblig. Law § 7-108; Massachusetts c. 186, § 15B; Nueva Jersey N.J.S.A. 46:8-21.2; Maryland Real Prop. § 8-203; Hawái HRS § 521-44; Virginia § 55.1-1226.
• Colorado: C.R.S. § 38-12-904(1)(c). California: Gov. Code § 12955(o).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y locales cambian. El modelo de aviso es un ejemplo, no un formulario oficial. Antes de ofrecer una aprobación condicional, confirme la ley de su estado y consulte a un abogado.