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Multas y demandas por violar la FCRA en la selección de inquilinos

Qué puede pasarle a un arrendador que pide un reporte sin permiso legal, no envía el aviso de acción adversa o maneja mal los informes: daños legales, daños punitivos, sanciones civiles, delitos federales, acciones de los estados y los casos reales de la FTC y la CFPB contra empresas de verificación de inquilinos.

Las sanciones de la FCRA en una tabla

La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) no tiene una sola “multa”. Tiene varios tipos de responsabilidad, según quién reclame y qué tan grave sea la falta. Este es el mapa completo, con la sección de la ley:

Las cifras son por consumidor y por violación. Por eso una falla repetida en muchos solicitantes, por ejemplo un formulario o un procedimiento mal hecho, se multiplica.

¿Qué obligaciones de la FCRA tiene un arrendador?

Para entender el riesgo hay que separar lo que le toca a usted de lo que le toca a la empresa de verificación. La FCRA reparte las obligaciones así:

Casi todas las multas grandes que se ven en las noticias son contra agencias, por errores de exactitud o por no atender disputas. Las del arrendador vienen, sobre todo, de tres errores: pedir un reporte sin propósito permisible, no enviar el aviso de acción adversa y no desechar los informes con cuidado.

Violación intencional: daños legales y punitivos

El § 1681n dice que quien “intencionalmente” no cumple un requisito de la FCRA respecto de un consumidor le debe la suma de tres cosas:

1. Daños reales o daños legales. Los daños reales que sufrió la persona por la falla, o daños legales de no menos de $100 ni más de $1,000. La persona no tiene que calcular una pérdida exacta para pedir los daños legales, aunque sí necesita demostrar que fue afectada para poder demandar en una corte federal (ver más abajo).
2. Daños punitivos, en la cantidad que permita la corte. La ley no les pone un tope.
3. Costas y honorarios razonables de abogado, si la demanda tiene éxito.

¿Qué significa “intencional”?

No hace falta mala intención. En Safeco Insurance Co. of America v. Burr (2007), la Corte Suprema decidió que “intencional” en el § 1681n incluye no solo las violaciones a sabiendas, sino también las que se cometen con desprecio temerario de la obligación. Un arrendador que sabe que existe el aviso de acción adversa y decide no enviarlo nunca, o que ignora la ley de forma evidente, se acerca a esa línea.

La misma decisión dio un margen: una lectura de la ley que no es objetivamente irrazonable, aunque resulte equivocada, no es temeraria. Por eso ayuda tener un procedimiento escrito y basado en las guías oficiales.

Violación por negligencia

Si la falla fue por descuido y no intencional, el § 1681o permite cobrar los daños reales que sufrió el consumidor, más costas y honorarios. No hay daños legales de $100 a $1,000 ni daños punitivos. En la práctica, el consumidor tiene que probar una pérdida concreta: por ejemplo, que perdió una vivienda, pagó más renta en otro lugar o sufrió un daño que pueda demostrar.

Los honorarios también protegen al demandado: si la corte decide que un escrito se presentó de mala fe o para acosar, la parte que gana cobra honorarios razonables (§§ 1681n(c) y 1681o(b)).

Pedir un reporte sin propósito permisible

Este es el error con la multa mínima más clara. Si una persona natural obtiene un informe del consumidor con engaños o sabiendo que no tiene propósito permisible, debe al consumidor sus daños reales o $1,000, lo que sea mayor (§ 1681n(a)(1)(B)), más daños punitivos y honorarios. Además, responde ante la agencia que le entregó el informe por los daños de la agencia o $1,000, lo que sea mayor (§ 1681n(b)).

Ejemplos típicos de un arrendador: revisar a un exinquilino para decidir si lo demanda, a un vecino por curiosidad, a la pareja de un solicitante que no presentó solicitud o a alguien que solo preguntó por la vivienda. Lo explicamos en propósito permisible: cuándo puede pedir un reporte.

¿Cuándo es un delito federal?

La FCRA tiene dos delitos:

• Obtener información con engaños (§ 1681q): quien, a sabiendas y de forma intencional, obtiene información sobre un consumidor de una agencia de informes con falsos pretextos puede recibir una multa y hasta dos años de prisión, o ambas. Por ejemplo, fingir ser arrendador para conseguir el reporte de una expareja.
• Revelar información sin autorización (§ 1681r): el empleado o funcionario de una agencia que, a sabiendas y de forma intencional, entrega información de sus archivos a una persona no autorizada recibe la misma pena máxima.

El delito exige conocimiento e intención. Un arrendador que pide el informe de un solicitante real, con su solicitud, no está en esta zona.

¿Se puede demandar al arrendador por no enviar el aviso de acción adversa?

Aquí está el punto que casi ninguna guía explica. El aviso de acción adversa está en el § 1681m. Esa misma sección, en su apartado (h)(8), dice que los §§ 1681n y 1681o “no se aplican a ningún incumplimiento de esta sección” y que la sección se hace cumplir exclusivamente por las agencias federales y los funcionarios que nombra el § 1681s.

Las cortes discutieron si “esta sección” quiere decir todo el § 1681m o solo el apartado (h). La Corte de Apelaciones del Séptimo Circuito decidió que abarca toda la sección (Perry v. First National Bank, 459 F.3d 816, 2006). En 2025, la Corte de Apelaciones del Quinto Circuito llegó a la misma conclusión (Doe v. Charter Communications, 131 F.4th 323) y citó en el mismo sentido decisiones no publicadas del Sexto Circuito y del Circuito de D.C. Una corte de distrito de Virginia (Barnette v. Brook Road, 2006) leyó la regla de forma más estrecha.

¿Qué significa para un arrendador?

• En esos circuitos (entre ellos el Quinto, que incluye Texas y Luisiana, y el Séptimo, que incluye Illinois), un solicitante no puede cobrar daños de la FCRA solo porque usted no envió el aviso de acción adversa.
• Eso no quita la obligación. La FTC y la CFPB sí pueden actuar (§§ 1681m(h)(8) y 1681s). Otras violaciones del mismo caso, como pedir el reporte sin propósito, sí tienen demanda privada.
• La ley da una defensa: nadie responde por una violación del § 1681m si demuestra que, en ese momento, tenía procedimientos razonables para cumplirlo (§ 1681m(c)). Un modelo de aviso, una lista de pasos y la prueba de envío son esos procedimientos.

Algunas páginas en internet, e incluso guías de arrendadores, dicen que no enviar el aviso da derecho automático a $100 a $1,000 por solicitante. Con la jurisprudencia citada, eso no es correcto en buena parte del país; pero el aviso sigue siendo obligatorio. Use nuestra carta de acción adversa gratuita.

¿Hace falta probar un daño para demandar?

La FCRA permite daños legales sin probar una pérdida en dinero, pero la Constitución pone un filtro en las cortes federales. En Spokeo, Inc. v. Robins (2016), la Corte Suprema dijo que una violación puramente procesal, sin un daño concreto, no basta. En TransUnion LLC v. Ramirez (2021) lo aplicó a una demanda colectiva de 8,185 personas: solo las 1,853 cuyos informes engañosos se entregaron a terceros tenían un daño concreto; las demás no podían cobrar daños en una corte federal. En palabras de la Corte: sin daño concreto, no hay legitimación.

Para un arrendador, esto tiene dos lecturas. Primero, un error sin consecuencias para la persona puede no dar lugar a una demanda federal. Segundo, cuando hay un daño real (le negaron la vivienda por un informe que no debió pedirse, o su información llegó a quien no debía), la demanda sí procede. Las cortes estatales tienen sus propias reglas de legitimación.

Las agencias y los estados: FTC, CFPB y fiscales generales

Además de las demandas privadas, la FCRA tiene tres vías públicas (§ 1681s):

• La FTC hace cumplir la FCRA, como recuerda su propia guía para arrendadores, y ha actuado contra varias empresas de verificación de inquilinos. Puede pedir órdenes de cumplimiento y, cuando hay una violación a sabiendas que forma un patrón o práctica, una sanción civil. La ley dice hasta $2,500 por violación; con el ajuste por inflación publicado en el Código de Regulaciones Federales, el máximo es $4,983 por violación (16 C.F.R. § 1.98(m), aplicable a sanciones impuestas después del 17 de enero de 2025). Para fijarla, la corte considera la culpa, los antecedentes, la capacidad de pago y el efecto en el negocio.
• La CFPB también tiene autoridad sobre la FCRA en muchos casos, y actuó junto con la FTC contra TransUnion en 2023.
• Los estados: el fiscal general o la agencia que el estado designe puede pedir una orden para detener la violación y demandar en nombre de sus residentes por los daños de los §§ 1681n y 1681o o hasta $1,000 por cada violación intencional o negligente, más costas y honorarios (§ 1681s(c)). Debe avisar antes a la CFPB y a la FTC.

La guía de la FTC para arrendadores también aclara que el aviso de acción adversa se exige aunque el informe haya tenido solo un papel pequeño en la decisión.

Los errores más comunes del arrendador y lo que arriesga con cada uno

Esta tabla une cada error típico con la regla que rompe y la consecuencia que la ley prevé. Sirve para decidir dónde poner primero su atención:

¿Qué hacer si recibe una carta o una demanda por la FCRA?

1. No la ignore. Los plazos para responder en la corte son cortos, y una demanda sin respuesta puede terminar en una sentencia en su contra.
2. Reúna el expediente del solicitante: la solicitud, la autorización firmada, la certificación que aceptó ante la agencia, el informe, sus criterios escritos, el aviso de acción adversa y la prueba de envío.
3. Revise qué se le reclama: propósito permisible, aviso, eliminación de informes o una ley estatal. Cada reclamo tiene reglas y defensas distintas, como vimos arriba.
4. Avise a la empresa de verificación si el reclamo trata de la exactitud del informe: la obligación de exactitud y de investigar disputas es de la agencia (§§ 1681e(b) y 1681i).
5. No contacte al solicitante para presionarlo ni cambie documentos después del reclamo.
6. Consulte a un abogado que conozca la FCRA y la ley de su estado antes de responder por escrito.

Cuando el solicitante disputa el informe

Varias de las sanciones grandes de la tabla de casos, más abajo, nacieron de errores repetidos y de disputas mal atendidas. Conviene saber qué pasa en ese proceso, porque usted está en medio:

• La copia gratuita. Si usted envió un aviso de acción adversa, el solicitante puede pedir a la agencia una copia gratuita de su archivo dentro de los 60 días siguientes a recibir el aviso (15 U.S.C. § 1681j(b)). Por eso el aviso debe nombrar a la agencia correcta.
• La reinvestigación. Si el solicitante disputa un dato, la agencia debe hacer una reinvestigación razonable y gratuita, en general dentro de 30 días desde que recibe la disputa, con hasta 15 días más si el consumidor aporta información nueva en ese plazo (§ 1681i(a)(1)). Si el dato es inexacto, incompleto o no se puede verificar, la agencia debe corregirlo o borrarlo.
• Las fuentes. El consumidor tiene derecho a saber de dónde vino la información de su archivo. Los casos de TransUnion (2023) y RentGrow (2026) incluyeron, justamente, no revelar a los consumidores los proveedores de los registros.
• Su decisión. La FCRA no le obliga a esperar el resultado de una disputa antes de decidir, pero si el solicitante le muestra que el informe se corrigió, reconsiderar la solicitud con sus mismos criterios escritos es una práctica prudente y reduce el riesgo de un reclamo por vivienda justa o por daños.

Si usted ve en el informe algo que parece un error evidente, como un caso repetido o una condena de otra persona con un nombre parecido, no lo use para decidir sin aclarar. La FTC sancionó a RealPage, AppFolio, TransUnion y RentGrow precisamente por ese tipo de errores.

Si usted reporta pagos o desalojos a una agencia

Algunos arrendadores y administradores envían información de sus inquilinos a una agencia (por ejemplo, pagos de renta o deudas). Quien lo hace es un “proveedor de información” (furnisher) y tiene dos grupos de obligaciones con consecuencias distintas:

• Exactitud al reportar (§ 1681s-2(a)): no reportar información que sabe o tiene motivos razonables para creer que es inexacta, corregir lo que reportó mal y avisar cuando el consumidor la disputa directamente. La ley dice que los §§ 1681n y 1681o no se aplican a estas violaciones: las hacen cumplir las agencias federales y los funcionarios estatales (§ 1681s-2(c) y (d)).
• Investigar cuando la agencia le avisa de una disputa (§ 1681s-2(b)): investigar, revisar lo que envió la agencia, informar el resultado y, si el dato es inexacto, incompleto o no se puede verificar, modificarlo, borrarlo o bloquearlo. Esta obligación no está en esa lista de exclusiones, y los consumidores la reclaman en demandas privadas.

La guía de la FTC para arrendadores recuerda que, si usted reporta información como pagos atrasados o desalojos a una agencia, tiene obligaciones legales bajo la FCRA y su regla para proveedores. Si no reporta nada, esta parte no le aplica.

Casos reales contra empresas de verificación de inquilinos

Estos son los casos de la FTC (y uno con la CFPB) contra empresas de verificación de inquilinos, con la cifra y la fecha de cada comunicado oficial. Todos son acuerdos: la empresa acepta la orden sin que haya un juicio, y la FTC presenta la demanda cuando tiene “razón para creer” que se violó la ley.

Dos lecciones para el arrendador. Primero, el informe que usted recibe puede tener errores, y la ley le da al solicitante el derecho de disputarlos; por eso el aviso de acción adversa debe nombrar a la agencia. Segundo, elija un proveedor que cumpla la FCRA y que le exija certificar su propósito; lo explicamos en cómo elegir un servicio de verificación de inquilinos.

¿Y demandas colectivas contra arrendadores? Existen demandas de la FCRA contra usuarios de informes, pero no encontramos un caso contra un arrendador de vivienda que podamos verificar con una fuente oficial para esta guía, así que no citamos cifras de acuerdos. Desconfíe de las páginas que prometen o amenazan con montos “habituales” sin nombrar el caso.

Leyes estatales con multas propias

La FCRA no borra todas las leyes estatales: las desplaza solo en ciertas materias. Algunos estados tienen su propia ley de informes de crédito con daños mayores. California es el ejemplo más claro:

Hay dos cautelas. Primero, la FCRA desplaza las leyes estatales sobre los deberes de quien toma una acción adversa (15 U.S.C. § 1681t(b)(1)(C)), así que una regla estatal sobre el aviso, como la del Código Civil de California § 1785.20, puede no aplicarse tal como está escrita; consulte a su abogado. Segundo, en octubre de 2025 la CFPB publicó una regla interpretativa que sostiene que la FCRA, en general, desplaza las leyes estatales que tocan áreas amplias del sistema de informes de crédito; las cortes decidirán hasta dónde llega.

Otras leyes también pueden entrar en juego al mismo tiempo: la Ley de Vivienda Justa, las leyes locales de oportunidad justa y los límites estatales a la cuota de solicitud tienen sus propias multas. Vea leyes de oportunidad justa en la vivienda y límites a la cuota de solicitud.

¿Cuánto tiempo tiene el solicitante para demandar?

La demanda puede presentarse en una corte federal de distrito, sin importar el monto, o en cualquier otra corte competente, a más tardar en lo que ocurra primero (§ 1681p):

• 2 años después de que el demandante descubrió la violación; o
• 5 años después de la fecha de la violación.

Ejemplo: si usted pidió un reporte sin propósito el 1 de marzo de 2026 y la persona lo descubre el 1 de junio de 2027, el plazo vence el 1 de junio de 2029, porque llega antes que el límite de cinco años (1 de marzo de 2031).

Estos plazos explican por qué conviene poder mostrar, si llega un reclamo, la solicitud, la autorización firmada y el aviso que envió. Cuánto tiempo guardar cada documento es una decisión para su abogado; la FCRA sí exige que, cuando deseche los informes, lo haga de forma segura.

Tres ejemplos con números

Cómo evitar una demanda: lista para el arrendador

1. Pida reportes solo con propósito permisible: una solicitud real para rentar o renovar, o una instrucción escrita y específica de la persona.
2. Consiga la autorización firmada de cada persona cuyo crédito se consulta. En nuestro servicio, para el informe con crédito se requiere.
3. Certifique la verdad ante la agencia: fines de vivienda y ningún otro.
4. Escriba sus criterios y aplíquelos igual a todos.
5. Envíe el aviso de acción adversa siempre que el informe influya en un rechazo, un depósito mayor, un fiador o una renta más alta, con el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia, la declaración de que la agencia no tomó la decisión y los derechos del solicitante a una copia gratuita dentro de 60 días y a disputar. Si usó un puntaje de crédito, incluya el puntaje y sus factores. Vea aprobación condicional con depósito o fiador.
6. Guarde la prueba de envío de cada aviso, para poder usar la defensa de procedimientos razonables (§ 1681m(c)).
7. No comparta informes con otros arrendadores ni los use para cobros.
8. Deseche los informes con seguridad: triture o queme el papel y borre los archivos electrónicos para que no se puedan leer ni reconstruir (16 C.F.R. § 682.3).
9. Revise las leyes de su estado y de su ciudad; vea leyes de verificación de inquilinos por estado.

Nuestro informe

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe, o puede pagarlo usted. Al pedirlo, usted certifica que lo usará para decidir la renta.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted. El informe tampoco le dice si debe aprobar a nadie: marca cada alerta concreta que encuentra, y la decisión y el aviso de acción adversa son suyos.

Fuentes

• Ley federal (Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell): 15 U.S.C. § 1681n, § 1681o, § 1681p, § 1681q, § 1681r, § 1681s, § 1681m y § 1681t.
• Sanción civil ajustada: 16 C.F.R. § 1.98 (90 FR 5581, 17 de enero de 2025).
• Corte Suprema: Safeco Ins. Co. of America v. Burr (2007); Spokeo, Inc. v. Robins (2016); TransUnion LLC v. Ramirez (2021). Quinto Circuito: Doe v. Charter Communications, No. 24-50121 (14 de marzo de 2025).
• FTC: RealPage (2018); AppFolio (2020); TruthFinder e Instant Checkmate (2023); TransUnion (2023); RentGrow (2026); guía para arrendadores.
• California: Civ. Code § 1785.31, § 1786.50 y § 1785.20. CFPB: regla interpretativa sobre desplazamiento de leyes estatales (28 de octubre de 2025).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las cifras, los casos y las decisiones se comprobaron con el texto de la ley, las decisiones de las cortes y los comunicados oficiales en septiembre de 2026. Las multas reales dependen de los hechos, de la corte y del estado. Si recibe un reclamo, consulte de inmediato a un abogado.