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Vender (o comprar) una casa con inquilinos: el contrato, las visitas, el depósito y la ejecución hipotecaria
Guía para dueños de propiedades en Estados Unidos: qué pasa con el contrato de renta cuando se vende la vivienda, cuándo puede el comprador pedir la vivienda para vivir en ella, cómo avisar para mostrarla, cómo se transfiere el depósito de seguridad, qué protege a los inquilinos en una ejecución hipotecaria y qué revisar si usted es quien compra.
Respuesta corta: sí, puede vender una casa con inquilinos. En Estados Unidos, la venta no termina el contrato: el comprador recibe la vivienda sujeta al contrato vigente y al depósito del inquilino. Para mostrarla debe dar el aviso de entrada de su estado, y para desocuparla necesita que el contrato termine legalmente o un acuerdo con el inquilino.
En esta guía
- ¿Se puede vender una casa con inquilinos?
- Cuatro formas de vender una vivienda rentada
- ¿Qué pasa con el contrato cuando se vende la casa?
- Estados con “causa justa”: ¿la venta es una causa?
- Si el comprador quiere vivir en la vivienda
- ¿Cómo se avisa para mostrar la vivienda?
- Cómo comunicarle la venta al inquilino
- ¿Qué pasa con el depósito de seguridad?
- Si usted compra una casa con inquilinos
- El certificado de estoppel
- Ejecución hipotecaria: la ley federal de 90 días
- ¿El inquilino tiene derecho a comprar primero?
- El próximo inquilino: qué incluye nuestro informe
- Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa con inquilinos?
Sí. Ninguna ley le impide vender una vivienda rentada. Lo que cambia es qué recibe el comprador: una vivienda con un inquilino y un contrato que siguen vigentes. El contrato de renta es un derecho del inquilino sobre la vivienda, y la venta no lo borra. El comprador ocupa el lugar del vendedor como arrendador, con los mismos derechos y deberes, hasta que el contrato termine como lo permite la ley.
Cuidado con lo que encuentre en internet en español: la mayoría de las páginas que aparecen al buscar “vender casa con inquilino” son de España y hablan de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del “derecho de tanteo y retracto” o de “indemnizaciones” que no existen en la ley de Estados Unidos. En este país, las reglas son estatales y a veces locales, y las explicamos a continuación con el texto de cada ley.
Cuatro formas de vender una vivienda rentada
| Opción | Cómo funciona | Ventajas | Riesgos |
|---|---|---|---|
| Vender con el inquilino dentro | El comprador recibe la vivienda con el contrato y el depósito. | Sigue cobrando renta hasta el cierre; atrae a inversionistas que buscan una vivienda que ya produce renta. | Menos compradores que quieren vivir allí; las visitas dependen de la cooperación del inquilino. |
| Esperar a que termine el contrato | Vende cuando el contrato vence y el inquilino se va, si la ley le permite no renovar. | Vivienda vacía, más fácil de mostrar y de preparar. | Meses sin vender; en estados con “causa justa”, el vencimiento puede no bastar; meses sin renta si queda vacía antes. |
| Acuerdo de salida | El inquilino acepta irse antes, a cambio de dinero, de perdonar renta o de ayuda con la mudanza. | Fecha cierta; vivienda vacía para vender. | Costo; debe ser voluntario y por escrito; algunas ciudades lo regulan. |
| Venderle al inquilino | Le ofrece la vivienda al inquilino que ya vive allí. | Sin visitas ni mudanza; comprador que ya conoce la vivienda. | El inquilino necesita financiamiento; en algunos lugares la ley le da una oportunidad de compra (ver abajo). |
Para el acuerdo de salida, vea pago por llaves: acuerdos para que el inquilino se vaya. Presionar al inquilino para que se vaya (cortar servicios, cambiar cerraduras, visitas constantes) es ilegal en prácticamente todos los estados; lo explicamos en lo que el arrendador no puede hacer.
¿Qué pasa con el contrato cuando se vende la casa?
Depende del tipo de contrato:
- Contrato de plazo fijo (por ejemplo, de un año): sigue vigente hasta la fecha de vencimiento. Ni el vendedor ni el comprador pueden terminarlo antes solo porque hubo una venta, salvo que el contrato o una ley lo permitan. Revise si su contrato tiene una cláusula sobre la venta; aun así, esa cláusula no puede dejar de lado una ley que proteja al inquilino.
- Contrato mes a mes (o por periodos): se puede terminar con el aviso que exige el estado, siempre que la ley estatal o local no exija una causa. El aviso lo puede dar el vendedor antes del cierre o el comprador después, según lo que acuerden en el contrato de compraventa.
- Viviendas con “causa justa”: en varios estados y ciudades, el arrendador solo puede terminar el contrato por las causas de la ley, y la venta, por sí sola, no suele estar en la lista (ver la sección siguiente).
Si el contrato ya venció y el inquilino no se va, el camino es el de un inquilino que se queda sin derecho; lo explicamos en el inquilino no se quiere ir: contrato vencido.
Estados con “causa justa”: ¿la venta es una causa?
Las leyes de “causa justa” enumeran las razones por las que el arrendador puede terminar un contrato. Tres ejemplos con el texto de la ley:
| Estado | ¿La venta es una causa? | Qué permite la ley | Ley |
|---|---|---|---|
| California | No por sí sola. | Después de 12 meses de ocupación, el dueño solo puede terminar con una causa de la lista. Entre las causas “sin culpa” está la intención de que el dueño o ciertos familiares vivan en la vivienda al menos 12 meses; en contratos firmados desde el 1 de julio de 2020, solo si el inquilino lo acepta por escrito o si el contrato lo permite. Con una causa “sin culpa”, el dueño paga un mes de renta como ayuda para la mudanza o perdona el último mes. Hay exenciones, por ejemplo para ciertas viviendas unifamiliares cuyo dueño no es una corporación, un fideicomiso de inversión ni una LLC con un miembro corporativo, si se dio el aviso escrito de exención que exige la ley. | Código Civil § 1946.2 (vigente hasta el 1 de enero de 2030) |
| Washington | Sí, pero solo para una casa unifamiliar y con condiciones. | El dueño puede terminar si decide vender una casa unifamiliar y da al menos 90 días de aviso por escrito. Se presume que no tenía intención de vender si, dentro de 30 días después de que el inquilino se va, no pone la casa en venta a un precio razonable con una agencia o en el servicio de listados. También es causa que el dueño o su familia inmediata vayan a vivir en la vivienda, con 90 días de aviso. | RCW 59.18.650(2)(d) y (e) (versión vigente hasta el 1 de enero de 2028) |
| Oregón | Sí, si aceptó la oferta de alguien que vivirá en la vivienda. | Después del primer año de ocupación, el arrendador necesita una razón calificada. Una es haber aceptado una oferta de compra de una persona que, de buena fe, vivirá en la vivienda como residencia principal: aviso de 90 días con prueba escrita de la oferta, o de 60 días si además paga un mes de renta. En general debe pagar también un mes de renta al dar el aviso, salvo que tenga participación en cuatro viviendas o menos. | ORS 90.427(3), (5) y (6) |
Muchas ciudades tienen, además, sus propias reglas. En San Francisco, por ejemplo, antes de vender una propiedad con viviendas sujetas a la ordenanza de renta, el vendedor debe informar por escrito a los inquilinos que no se les puede desalojar ni pedir que se muden solo porque la propiedad se vende, y el comprador debe darles otra declaración dentro de 30 días de adquirir el título (Junta de Renta de San Francisco, sección 37.9(k)). Revise siempre las reglas de su ciudad antes de anunciar la venta.
Si el comprador quiere vivir en la vivienda
Es la situación más común: el comprador ideal quiere mudarse, y hay un inquilino. Qué se puede hacer depende del contrato y del estado:
- Contrato de plazo fijo vigente: en general, el comprador debe esperar al vencimiento o negociar un acuerdo de salida con el inquilino.
- California, contrato mes a mes: el aviso normal para terminar es de 60 días si el inquilino lleva un año o más, y de 30 días si lleva menos. La ley permite un aviso de 30 días cuando el dueño ya firmó la venta de una vivienda que se puede vender por separado a una persona natural que, de buena fe, vivirá allí al menos un año, abrió el cierre (escrow) con una compañía o un agente autorizado, y da el aviso dentro de 120 días desde entonces (Código Civil § 1946.1(b)-(d)). Pero si el inquilino está protegido por la ley de causa justa (§ 1946.2), además necesita una de sus causas.
- Washington y Oregón: vea la tabla anterior: 90 días en Washington para el dueño o su familia; en Oregón, 90 días (o 60 con un mes de renta) cuando se aceptó la oferta de un comprador que vivirá allí.
Ponga estas condiciones en el contrato de compraventa: quién da el aviso, cuándo, qué pasa si el inquilino no se va a tiempo y quién paga la ayuda de mudanza que exija la ley. Si el comprador espera recibir la vivienda vacía y la recibe ocupada, el conflicto se resuelve según lo que diga ese contrato, así que conviene dejarlo por escrito desde el principio.
¿Cómo se avisa para mostrar la vivienda?
La vivienda sigue siendo el hogar del inquilino durante la venta. Casi todas las leyes estatales permiten entrar para mostrarla a compradores, pero con aviso y a horas razonables, y prohíben usar ese derecho para acosar. Cuatro ejemplos con el texto de la ley:
| Estado | Aviso para mostrar la vivienda | Ley |
|---|---|---|
| California | Aviso razonable por escrito, con la fecha, la hora aproximada y el motivo; 24 horas se presumen razonables. Para mostrarla a compradores, el aviso puede ser oral (en persona o por teléfono) si en los 120 días anteriores avisó por escrito que la vivienda está en venta y que podría avisar de forma oral; al entrar, debe dejar constancia escrita dentro de la vivienda. Solo en horario normal de trabajo, salvo que el inquilino acepte otro horario. | Código Civil § 1954 |
| Florida | El inquilino no puede negarse sin razón a que se muestre la vivienda a compradores. Para ese fin, el arrendador entra con el permiso del inquilino, en una emergencia, cuando el inquilino se niega sin razón o si el inquilino está ausente por la mitad del periodo de renta. El aviso de 24 horas (entre las 7:30 a. m. y las 8:00 p. m.) que fija la ley es para reparaciones. | Fla. Stat. § 83.53 |
| Washington | En general, dos días de aviso por escrito, con la fecha y la hora o un periodo de horas. El inquilino no puede negarse sin razón si el aviso para mostrar la vivienda a compradores o inquilinos se dio con al menos un día de anticipación. El arrendador no puede molestar al inquilino con visitas excesivas. | RCW 59.18.150(6) |
| Oregón | Al menos 24 horas de aviso real y a horas razonables; después de recibir el aviso, el inquilino puede negarse a la entrada, pero la ley dice que no puede negarla sin una razón. Mientras la vivienda esté en venta, pueden firmar un acuerdo aparte, por escrito y con una compensación para el inquilino, que permita mostrarla sin aviso a horas razonables. | ORS 90.322(1)(d), (1)(f) y (2) |
Para redactar el aviso, puede usar el formulario de aviso de entrada de su estado; por ejemplo, el aviso de entrada de California (en inglés) o el aviso de entrada de Florida (en inglés). Si el inquilino no coopera con las visitas, no entre sin cumplir la ley: documente los avisos y consulte a un abogado. Muchos vendedores ofrecen un descuento en la renta, limpieza pagada o un horario fijo de visitas a cambio de la cooperación.
Cómo comunicarle la venta al inquilino
Un inquilino que se entera de la venta por el letrero en el jardín se pone a la defensiva. Uno que recibe una carta clara suele cooperar más. La carta debería decir:
- Que la vivienda se pondrá en venta y cuándo.
- Que su contrato sigue vigente y que la venta, por sí sola, no lo termina.
- Cómo se avisarán las visitas (con el plazo de su estado) y un horario propuesto.
- Que la renta se sigue pagando igual hasta que le avisen por escrito un cambio de dueño y de forma de pago.
- Qué pasará con el depósito de seguridad cuando se cierre la venta.
- Si le interesa, la opción de comprar la vivienda o de hablar de un acuerdo de salida.
En San Francisco, además, esa información tiene un contenido obligatorio, en letra de al menos 12 puntos y en negrita. Revise si su ciudad exige algo parecido.
¿Qué pasa con el depósito de seguridad?
El depósito es dinero del inquilino que el arrendador guarda. Cuando la vivienda cambia de dueño, el depósito debe pasar al comprador o devolverse al inquilino, y el inquilino debe saber quién lo tiene. Cinco ejemplos con el texto de la ley:
| Estado | Qué exige la ley al vender | Ley |
|---|---|---|
| California | Dentro de un tiempo razonable, el vendedor debe (1) transferir al comprador lo que quede del depósito después de los descuentos legales y avisar al inquilino, en persona o por correo de primera clase, del traspaso, de cualquier descuento, del monto y del nombre, la dirección y el teléfono del nuevo dueño, o (2) devolverle el depósito al inquilino con la cuenta detallada. Antes de una venta voluntaria, debe darle al comprador una declaración escrita del depósito y de su elección. Si no cumple, el comprador responde junto con el vendedor por la devolución. | Código Civil § 1950.5(i)-(l) |
| Florida | Al vender, todos los depósitos y rentas adelantadas se transfieren al nuevo dueño, con los intereses ganados y una cuenta de lo que corresponde a cada inquilino. Se presume que el nuevo dueño recibió el depósito, hasta el equivalente a un mes de renta. | Fla. Stat. § 83.49(7) |
| Nueva York | Al entregar la escritura, o dentro de cinco días, el vendedor transfiere el depósito al comprador y avisa al inquilino por correo registrado o certificado del traspaso y del nombre y la dirección del comprador, salvo que el contrato de renta disponga otra cosa. Así queda libre de responsabilidad, y el comprador pasa a responder por la devolución. No cumplir es un delito menor. | N.Y. General Obligations Law § 7-105 |
| Texas | El nuevo dueño responde por la devolución de los depósitos desde que adquiere el título, y debe entregar al inquilino una declaración firmada que diga que compró la propiedad, que es responsable del depósito y el monto exacto. El vendedor sigue respondiendo por el depósito que recibió hasta que el comprador lo reciba o asuma la obligación, salvo que un contrato escrito diga otra cosa. | Tex. Prop. Code § 92.105 |
| Washington | Si cambia el arrendador durante el contrato, el dinero de la cuenta de depósitos se transfiere al mismo tiempo a una cuenta equivalente del nuevo arrendador, y este avisa pronto al inquilino del traspaso y del nombre, la dirección y la ubicación de la nueva institución. | RCW 59.18.270 |
En la práctica, el depósito suele aparecer como un crédito a favor del comprador en la liquidación del cierre. Pida por escrito la cuenta de cada depósito, con los descuentos que el vendedor haya hecho y los intereses si su estado los exige. Para las reglas generales de cada estado, vea nuestras guías de depósitos, por ejemplo las leyes de depósito de California (en inglés) y de Florida (en inglés).
Ejemplo (Texas): el inquilino pagó un depósito de $1,800. En el cierre, el vendedor le acredita $1,800 al comprador. El comprador le entrega al inquilino una declaración firmada: “Compré la propiedad el 15 de octubre y soy responsable de su depósito de $1,800”. Si el contrato se termina después, el comprador devuelve el depósito según las reglas de Texas, aunque el dinero lo haya recibido del vendedor. Los números son un ejemplo.
Si usted compra una casa con inquilinos
Comprar una vivienda con inquilinos es comprar también sus contratos. Antes de firmar, pida y revise:
- Copia de cada contrato vigente, con sus anexos y renovaciones: renta, fecha de vencimiento, quién paga cada servicio, mascotas, opciones de renovación o de compra.
- Una lista de rentas (en inglés, rent roll): cada vivienda, cada inquilino, la renta, el depósito, la fecha de inicio y de fin, y los atrasos.
- La cuenta de los depósitos que recibirá y cómo se transferirán en el cierre.
- Avisos o casos pendientes: avisos de terminación, demandas de desalojo, quejas ante agencias, pedidos de reparación.
- Reglas locales: control de renta, causa justa, registro de viviendas. Algunas reglas “viajan” con la vivienda y lo obligan a usted como nuevo dueño.
- Un certificado de estoppel de cada inquilino, si es posible (ver la sección siguiente).
Después del cierre, avise por escrito a cada inquilino quién es el nuevo dueño, dónde y cómo pagar la renta y quién tiene su depósito (en Texas, con la declaración firmada que exige la ley). No cambie las condiciones del contrato vigente por su cuenta; los cambios se hacen al renovar y dentro de lo que permita su ley local.
¿Puede verificar a los inquilinos actuales? Antes del cierre, usted todavía no es el arrendador. Pedir un informe de los consumidores sobre una persona exige un propósito permisible según la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA). Antes de pedir un informe sobre un inquilino que ya vive en la vivienda, lea propósito permisible: cuándo puede pedir un reporte o consulte a un abogado. Para los nuevos solicitantes que lleguen cuando se desocupe una vivienda, el camino normal es una solicitud completa y una verificación; vea preselección de inquilinos.
El certificado de estoppel
Un certificado de estoppel (en inglés, estoppel certificate; a veces llamado “certificado de impedimento”) es una declaración firmada por el inquilino que confirma el estado de su contrato a la fecha: la renta, la fecha de vencimiento, el monto del depósito, si pagó renta por adelantado, si tiene algún acuerdo verbal o alguna queja contra el arrendador. Su valor para el comprador es que, una vez firmado, el inquilino difícilmente podrá decir después algo distinto de lo que certificó.
¿Está obligado a firmarlo el inquilino? Depende del contrato y de la ley local. En San Francisco, la ordenanza obliga al vendedor a decirles a los inquilinos por escrito que no están obligados a completar ni firmar un certificado de estoppel, salvo que lo exija la ley o su contrato, y que deben buscar asesoría legal antes de firmarlo. Si su contrato no tiene una cláusula que lo exija, pídalo como un favor, con un formulario breve y claro, y no condicione nada a la firma. Puede partir de nuestro certificado de estoppel (en inglés).
Si el inquilino no lo firma, el comprador puede comparar el contrato, la lista de rentas y los recibos de pago, y pedir al vendedor una declaración firmada sobre esos datos como parte de la compraventa.
Ejecución hipotecaria: la ley federal de 90 días
Una ejecución hipotecaria (en inglés, foreclosure) no es una venta voluntaria, pero también cambia al dueño. La Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias de 2009 (Protecting Tenants at Foreclosure Act, PTFA) dice que, en una ejecución hipotecaria de una vivienda, quien adquiere la propiedad la recibe sujeta a dos derechos del inquilino de buena fe:
- Un aviso para desocupar de al menos 90 días antes de la fecha en que debe irse.
- El derecho a quedarse hasta el final de su contrato, si el contrato se firmó antes del aviso de ejecución. La excepción: si la vivienda se vende a un comprador que vivirá en ella como residencia principal, el contrato puede terminar en la fecha de esa venta, pero el inquilino igual debe recibir los 90 días de aviso. Si no hay contrato, o el contrato se puede terminar a voluntad según la ley estatal, también rige el aviso de 90 días.
Un inquilino es “de buena fe” solo si no es el deudor de la hipoteca ni su hijo, cónyuge o padre, si el contrato se hizo en condiciones de mercado entre partes independientes, y si la renta no es mucho menor que la renta justa de mercado (salvo que esté reducida o subsidiada por un programa del gobierno). La ley no elimina las reglas estatales o locales que den plazos más largos o más protección.
¿La ley de 90 días venció? La PTFA tenía una fecha de vencimiento y dejó de regir a fines de 2014, pero en 2018 la Ley Pública 115-174 (sección 304) eliminó ese vencimiento y restableció la ley de forma permanente, con efecto 30 días después del 24 de mayo de 2018. Es ley vigente.
Algunos estados tienen reglas propias. En California, por ejemplo, un inquilino mes a mes en una vivienda vendida en una ejecución hipotecaria debe recibir un aviso de 90 días antes de que se le pueda sacar, y el inquilino con contrato de plazo fijo firmado antes de la venta puede quedarse hasta el final del contrato, salvo excepciones como la de un comprador que vivirá en la vivienda, que igual debe dar 90 días de aviso (Código de Procedimiento Civil § 1161b). En Illinois, nuestro sitio tiene un aviso de 90 días por ejecución hipotecaria (en inglés).
¿El inquilino tiene derecho a comprar primero?
En general, no. A diferencia de lo que dicen muchas páginas de España (el “derecho de tanteo y retracto”), en Estados Unidos no existe una regla general que obligue a ofrecerle la vivienda al inquilino antes que a otros compradores. Ese derecho existe solo donde una ley lo crea o donde el contrato lo da (por ejemplo, un contrato con opción de compra).
El ejemplo más conocido es el Distrito de Columbia: antes de vender una vivienda de renta, el dueño debe darle al inquilino la oportunidad de comprarla a un precio y en condiciones que representen una oferta de venta de buena fe (D.C. Code § 42-3404.02, la ley de oportunidad de compra del inquilino). Pero esa oportunidad de compra, en general, no se aplica a una casa unifamiliar (con o sin una unidad accesoria) ni a una sola unidad de condominio o cooperativa: en esos casos el dueño debe avisar por escrito al inquilino dentro de 3 días calendario después de recibir o pedir por escrito una oferta de compra, y la oportunidad de comprar se mantiene solo para ciertos inquilinos mayores o con discapacidad cuyo contrato se firmó a más tardar el 31 de marzo de 2018 (§ 42-3404.09). La ley tiene plazos, avisos y excepciones detallados; si vende en Washington, D.C., consulte a un abogado antes de firmar con otro comprador.
El próximo inquilino: qué incluye nuestro informe
Si compra una vivienda para rentarla, o si una vivienda se desocupa después de la venta, el próximo contrato empieza con una buena selección. Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.
Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted; vea comprobante de ingresos para rentar y cómo verificar el historial de renta. Los miembros del hogar, parientes y asociados que aparecen en el informe no son solicitantes: no los use para decidir.
Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.
Preguntas frecuentes sobre vender una casa con inquilinos
¿Se puede vender una casa con inquilinos adentro?
Sí. La venta no termina el contrato: el comprador recibe la vivienda con el contrato vigente y con el depósito del inquilino. Para mostrarla, dé el aviso de entrada de su estado, y para entregarla vacía necesita que el contrato termine legalmente o un acuerdo por escrito con el inquilino.
¿Qué pasa con los inquilinos cuando se vende una casa?
Siguen con su contrato. Un contrato de plazo fijo sigue hasta su vencimiento, y uno mes a mes se puede terminar con el aviso que exige el estado, salvo que una ley de causa justa exija una razón. El nuevo dueño debe informarles dónde pagar la renta y quién tiene su depósito.
¿Puedo sacar al inquilino porque voy a vender la casa?
Solo si el contrato puede terminar legalmente. En California la venta, por sí sola, no es una de las causas de la ley de causa justa. En Washington, vender una casa unifamiliar es una causa con 90 días de aviso y condiciones. En Oregón, después del primer año, aceptar la oferta de un comprador que vivirá allí es una razón calificada, con 90 días de aviso.
¿Cuánto aviso debo darle al inquilino para mostrar la casa?
Depende del estado. En California, un aviso razonable por escrito, y 24 horas se presumen razonables; puede ser oral si avisó por escrito de la venta en los 120 días anteriores. En Washington, al menos un día para mostrarla a compradores. En Oregón, 24 horas; el inquilino puede negarse, pero no sin una razón.
¿Qué pasa con el depósito de seguridad si vendo la casa?
Debe pasar al comprador, con aviso al inquilino, o devolverse al inquilino. En Florida se transfiere con los intereses y una cuenta; en Nueva York, dentro de cinco días, con aviso por correo certificado o registrado; en Texas, el nuevo dueño firma una declaración con el monto; en California, puede transferirlo o devolverlo con la cuenta detallada.
¿Qué pasa si compro una casa con inquilinos?
Usted pasa a ser el arrendador, con los contratos y los depósitos existentes. Antes de comprar, pida los contratos, una lista de rentas, la cuenta de los depósitos y, si es posible, un certificado de estoppel de cada inquilino. Después del cierre, avise por escrito cómo pagar la renta y quién tiene el depósito.
¿El inquilino tiene que firmar un certificado de estoppel?
Depende del contrato y de la ley local. En San Francisco, el vendedor debe decirles a los inquilinos que no están obligados a firmarlo salvo que lo exija la ley o su contrato. Si el contrato no lo exige, pídalo como un favor y no condicione nada a la firma.
¿Sigue vigente la protección de 90 días para inquilinos en una ejecución hipotecaria?
Sí. La ley federal de 2009 dejó de regir a fines de 2014, pero la Ley Pública 115-174 la restableció de forma permanente en 2018. Quien adquiere la vivienda en la ejecución debe dar al inquilino de buena fe al menos 90 días de aviso y, en general, respetar su contrato hasta el final.
¿El inquilino tiene derecho de preferencia para comprar la casa?
En general, no: esa es una regla de España, no de Estados Unidos. Solo existe donde una ley o el contrato lo dan. El ejemplo más conocido es el Distrito de Columbia, cuya ley da al inquilino la oportunidad de comprar antes de la venta; una casa unifamiliar o una sola unidad de condominio está exenta en general, salvo para ciertos inquilinos mayores o con discapacidad.
Consulta suave • Revisado por un investigador • Resultados el mismo día
El informe de verificación se entrega en inglés.
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Fuentes
- Ley federal: 12 U.S.C. § 5220, nota (Protecting Tenants at Foreclosure Act, secciones 702 y 704), en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell; Ley Pública 115-174, sección 304 (2018).
- California: Código Civil § 1946.1, § 1946.2, § 1950.5 y § 1954; Código de Procedimiento Civil § 1161b. San Francisco: Junta de Renta, divulgación de derechos antes y después de la venta.
- Florida: § 83.49 y § 83.53. Nueva York: General Obligations Law § 7-105. Texas: Código de la Propiedad § 92.105.
- Washington: RCW 59.18.150, 59.18.270 y 59.18.650. Oregón: ORS 90.322 y 90.427. Distrito de Columbia: D.C. Code § 42-3404.02 y § 42-3404.09.
Esta guía ofrece información general para arrendadores, vendedores y compradores y no es asesoría legal ni de bienes raíces. Las reglas se comprobaron con el texto de cada ley en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y las ordenanzas locales cambian, y varias de las citadas tienen versiones futuras ya aprobadas. Antes de anunciar una venta, dar un aviso o firmar una compraventa con inquilinos, confirme la ley vigente y consulte a un abogado de su estado.
