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Puntaje de inquilino: qué es ResidentScore y cómo usar los puntajes de riesgo

Guía para arrendadores en Estados Unidos: qué mide cada puntaje, en qué se diferencia del FICO y qué exige la ley cuando un puntaje influye en su decisión.

¿Qué es un puntaje de inquilino?

Un puntaje de inquilino (en inglés, tenant score o resident score) es una cifra o una calificación que una empresa de verificación de inquilinos genera a partir de los datos de un solicitante. Su objetivo es resumir en un solo número el riesgo de que la persona pague tarde, deje la vivienda sin pagar o termine en un proceso de desalojo.

En la práctica, un arrendador en Estados Unidos puede encontrarse con tres tipos de “puntaje” dentro de un informe de verificación:

• Un puntaje de crédito genérico, como FICO o VantageScore. Se diseñó para prestamistas y predice el riesgo de incumplir una deuda. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) señala que las consultas de crédito para inquilinos suelen venir acompañadas de un puntaje genérico de este tipo.
• Un puntaje de riesgo de inquilino, creado por una empresa de verificación con su propio modelo. Ejemplos con nombre comercial: ResidentScore (TransUnion SmartMove) y SafeRent Score (SafeRent Solutions). La CFPB menciona además funciones de “calificación de riesgo” propias de otras plataformas.
• Una recomendación del tipo “aceptar”, “aceptar con condiciones” o “rechazar”. A veces se basa en criterios que el propio arrendador eligió (por ejemplo, ingresos menores a tres veces la renta o un desalojo previo) y a veces en un modelo de la empresa.

Los tres parecen parecidos porque todos reducen a una cifra o a una palabra una historia complicada. Pero no miden lo mismo, no se calculan igual y no tienen las mismas consecuencias legales. Esa es la idea central de esta guía: antes de usar un puntaje, sepa qué modelo lo produjo y qué intenta predecir.

¿Qué es ResidentScore y cómo se calcula?

ResidentScore es el puntaje de riesgo para inquilinos que TransUnion ofrece en su servicio SmartMove. Según la página oficial del producto, asigna una cifra de 350 a 850, donde 850 es el mejor puntaje posible, y está diseñado para tomar en cuenta los datos del informe de crédito.

¿Qué factores usa ResidentScore?

TransUnion describe cinco factores generales, y aclara que los elementos reales pueden variar según el solicitante:

• Historial de pagos: si la persona paga sus cuentas a tiempo.
• Utilización: qué parte de su crédito disponible usa.
• Historial de crédito: su comportamiento de crédito a lo largo del tiempo.
• Crédito disponible: cuánto crédito tiene abierto.
• Consultas: con qué frecuencia busca crédito nuevo.

¿Qué afirma TransUnion sobre su precisión?

TransUnion afirma que, según su propia investigación de 2016, ResidentScore identifica un 15% más de desalojos que un puntaje de crédito típico en el 20% inferior del rango de puntajes, que es donde el riesgo es mayor, y un 19% más de abandonos de la vivienda sin pagar. También afirma que puede calificar a cualquier solicitante que tenga al menos una cuenta en su informe de crédito, lo que incluye a muchas personas con un historial corto.

Son afirmaciones del fabricante. La CFPB observó en 2022 que las empresas de verificación no han publicado validaciones independientes de sus modelos, aunque algunas publican estudios propios. La misma CFPB explica que TransUnion define un mal resultado del inquilino como desalojo, tres o más pagos atrasados o pagar menos de lo adeudado. Conocer esa definición le ayuda a entender qué predice el número y qué no predice.

¿Hay otros puntajes de inquilino?

Sí. SafeRent Solutions comercializa el SafeRent Score, y la CFPB cita modelos de otras empresas y plataformas de administración de propiedades. Cada modelo usa su propia escala, sus propios datos y su propia definición de “mal inquilino”. Por eso no conviene comparar el número de un proveedor con el de otro como si fueran la misma medida.

¿En qué se diferencia un puntaje de inquilino del puntaje FICO?

La diferencia principal está en el objetivo. El puntaje FICO se creó para que los prestamistas estimen si una persona pagará una deuda. Un puntaje de inquilino como ResidentScore se diseñó para estimar resultados de renta: desalojo, pagos atrasados o abandono de la vivienda.

Para una comparación completa de los dos puntajes de crédito genéricos más comunes, vea nuestra guía FICO vs. VantageScore: qué puntaje ve el arrendador.

¿Por qué un 620 de ResidentScore no equivale a un 620 de FICO?

Porque son dos modelos distintos que comparten una escala parecida. Un mismo solicitante puede tener un número en un modelo y otro número en el otro, y la “línea de corte” que tiene sentido en uno no se traslada automáticamente al otro. Si sus criterios escritos dicen “puntaje mínimo de 620”, escriba también de qué modelo: “FICO de 620 o más” o “ResidentScore de 620 o más”. Así aplica la misma regla a todos y puede explicarla si alguien la cuestiona.

Tampoco existe un “buen puntaje de inquilino” universal. La propia SmartMove indica que no hay un límite único y que cada arrendador fija sus estándares. Cualquier cifra que vea en internet como “el mínimo que aceptan los arrendadores” es una opinión, no una regla.

¿Qué ha dicho la CFPB sobre los puntajes de inquilino?

En noviembre de 2022 la CFPB publicó un informe sobre el mercado de verificación de inquilinos (Tenant Background Checks Market Report). Estos son los hallazgos que más le importan a un arrendador que usa puntajes:

• El historial de renta casi no está en el crédito. Se estima que solo entre el 1.7% y el 2.3% de los adultos que rentan tienen pagos de renta registrados en su archivo de crédito. Un puntaje basado en crédito, por lo tanto, casi nunca “ve” si la persona pagó la renta a tiempo.
• Los modelos son poco transparentes. La CFPB dice que no conoce validaciones objetivas de los modelos de las empresas de verificación ni descripciones detalladas de sus variables o pesos.
• Un puntaje puede esconder errores. Según la CFPB, los puntajes de riesgo o las recomendaciones de aprobar o rechazar que no muestran la información de fondo pueden ocultar errores en los datos y aumentar el efecto de información equivocada o desactualizada.
• Los registros públicos tienen problemas de calidad. El informe cita un estudio de 3.6 millones de expedientes de desalojo en el que el 22% de los casos estatales eran ambiguos o falsos.
• Hay riesgo legal para el arrendador. La CFPB señala que el uso de puntajes y decisiones automatizadas ha dado lugar a acusaciones de violaciones de la Ley de Vivienda Justa.

La conclusión práctica es sencilla: un puntaje es un resumen. La decisión debe apoyarse en los datos que el puntaje resume, y esos datos deben ser de la persona correcta.

¿Cómo debe usar un arrendador un puntaje de inquilino?

Estos pasos le ayudan a usar cualquier puntaje (FICO, VantageScore, ResidentScore u otro) de forma coherente y defendible:

1. Escriba sus criterios antes de anunciar la vivienda. Indique qué puntaje usará, de qué modelo y qué pasa si el solicitante no lo alcanza (por ejemplo, rechazo, fiador o revisión adicional). Aplique los mismos criterios a todos los solicitantes.
2. Confirme la identidad antes de leer el número. Revise que el nombre, la fecha de nacimiento y el historial de domicilios coincidan con la solicitud. Un expediente mezclado (datos de otra persona con un nombre parecido) produce un puntaje que no es del solicitante.
3. Lea el informe de crédito que está detrás del puntaje. Un expediente delgado y un expediente con problemas pueden dar números parecidos por razones opuestas. Fíjese si las cuentas negativas tienen relación con la vivienda (por ejemplo, un cobro de un arrendador anterior o de servicios públicos) o no.
4. No convierta el puntaje en la única prueba. Combínelo con la capacidad de pago y con el historial de renta. Esas dos cosas las verifica usted: pida comprobantes de ingresos (vea nuestra guía de comprobante de ingresos) y llame usted mismo a los arrendadores anteriores.
5. Revise las leyes de su estado y su ciudad. Algunas jurisdicciones limitan el uso del crédito o de los puntajes en decisiones de vivienda. Vea nuestras leyes de verificación de inquilinos.
6. Documente la razón de cada decisión. Anote qué criterio no se cumplió y con qué dato. Si el informe influyó en una decisión desfavorable, prepare el aviso de acción adversa.

¿Qué debe hacer si rechaza a un solicitante por su puntaje?

Si usted toma una acción adversa basada total o parcialmente en información de un informe de los consumidores, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige dar un aviso al solicitante (15 U.S.C. § 1681m(a)). Una “acción adversa” no es solo un rechazo: la ley la define también como cualquier decisión desfavorable para el consumidor tomada en relación con una solicitud que él inició (15 U.S.C. § 1681a(k)(1)(B)(iv)). Por ejemplo, exigir un fiador o un depósito mayor por lo que dice el informe.

¿Qué debe incluir el aviso?

• El aviso de la acción adversa, que puede ser oral, escrito o electrónico (§ 1681m(a)(1)).
• El nombre, la dirección y el teléfono de la agencia de informes de los consumidores que proporcionó el informe; si la agencia opera a nivel nacional, también su número gratuito (§ 1681m(a)(3)(A)).
• Una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar las razones específicas (§ 1681m(a)(3)(B)).
• El derecho del solicitante a obtener una copia gratuita del informe de esa agencia, con la indicación del plazo de 60 días para pedirla, y su derecho a disputar la exactitud o integridad de la información (§ 1681m(a)(4)).

¿Qué información extra exige la ley cuando se usó un puntaje?

Si usted usó un puntaje de crédito numérico, la ley le exige además revelarlo por escrito o de forma electrónica (§ 1681m(a)(2)), junto con la información que describe el 15 U.S.C. § 1681g(f)(1), apartados (B) a (E):

• El puntaje numérico que usó.
• El rango de puntajes posibles del modelo (por ejemplo, 300 a 850).
• Los factores clave que afectaron negativamente el puntaje, en orden de importancia y hasta un máximo de cuatro. Si las consultas de crédito son uno de esos factores, se incluyen aunque se supere ese número (§ 1681g(f)(9)).
• La fecha en que se creó el puntaje.
• El nombre de la persona o entidad que proporcionó el puntaje o el archivo de crédito con el que se calculó.

Puede preparar el aviso con nuestra carta de acción adversa gratuita. Para el contexto completo de la FCRA, vea también nuestra guía de la FCRA para arrendadores (en inglés).

¿Qué riesgos de vivienda justa tienen los puntajes de inquilino?

La Ley de Vivienda Justa prohíbe negarse a rentar una vivienda por raza, color, religión, sexo, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604), y la misma sección protege también a las personas con discapacidad. Un puntaje no pregunta por ninguna de esas características, pero eso no elimina el riesgo. En 2015 la Corte Suprema confirmó que la Ley de Vivienda Justa permite reclamos por “impacto dispar”, es decir, por prácticas que en apariencia son neutrales pero que perjudican de forma desproporcionada a un grupo protegido (Texas Dept. of Housing and Community Affairs v. Inclusive Communities Project, 576 U.S. 519).

¿Qué pasó en el caso de SafeRent?

En el caso Louis v. SafeRent Solutions, LLC (Tribunal Federal del Distrito de Massachusetts, núm. 1:22-cv-10800), los demandantes alegaron que el algoritmo de puntaje de SafeRent afectaba de forma desproporcionada a solicitantes afroamericanos, hispanos y a personas con vales de vivienda. El tribunal aprobó un acuerdo de $2,275,000 el 20 de noviembre de 2024. Como parte del acuerdo, durante cinco años SafeRent se comprometió a no dar recomendaciones de “aprobar” o “rechazar” basadas en su puntaje para solicitantes con vales de vivienda pagados con fondos públicos, salvo que el modelo se valide por su equidad. El acuerdo no es una sentencia sobre el fondo del caso, pero muestra el tipo de riesgo que describe la CFPB.

¿Hay leyes estatales o locales sobre el crédito y los puntajes?

• California: desde el 1 de enero de 2024 (SB 267), cuando hay un subsidio de renta del gobierno, el arrendador no puede usar el historial de crédito del solicitante sin ofrecerle la opción de presentar pruebas alternativas, legales y verificables, de su capacidad razonable de pagar su parte de la renta, como pagos de beneficios del gobierno, registros de pago de salario o estados de cuenta bancarios (Código de Gobierno de California § 12955(o)).
• Ciudades: según el informe de 2022 de la CFPB, Filadelfia, Mineápolis y Portland limitan el uso de cierta información de crédito, en particular de los puntajes, en decisiones de vivienda. Por ejemplo, la CFPB describe que Filadelfia prohíbe rechazar a un solicitante basándose solo en su puntaje de crédito. Confirme la versión vigente de la norma local antes de aplicarla.

Además, muchos estados y ciudades prohíben la discriminación por fuente de ingresos, lo que afecta cómo evalúa a solicitantes con vales o beneficios. Lo explicamos en nuestra guía de comprobante de ingresos.

¿Qué hacer con solicitantes sin historial de crédito?

Una persona sin historial de crédito (o con un “expediente delgado”, con pocas cuentas) puede no tener puntaje, o tener uno que dice poco. No tener puntaje no es lo mismo que tener un puntaje bajo. Tratar ambos casos igual puede dejar fuera a buenos inquilinos: jóvenes, personas recién llegadas al país o personas que pagan todo en efectivo.

Opciones razonables, siempre que las aplique por igual:

• Pedir comprobantes de ingresos y verificarlos usted mismo: talones de pago, formularios W-2 o 1099, estados de cuenta bancarios o cartas de beneficios.
• Llamar usted mismo a arrendadores anteriores para preguntar por el pago de la renta y el estado en que entregó la vivienda.
• Aceptar un fiador que cumpla sus criterios, donde la ley local lo permita.
• Considerar un depósito de seguridad dentro del límite legal de su estado. Muchos estados fijan un máximo.

En California, si el solicitante tiene un subsidio de renta del gobierno, recuerde la regla del § 12955(o) explicada arriba.

¿Qué puntaje incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa incluye un informe de crédito completo con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), no un ResidentScore. Así usted ve el puntaje y también las cuentas, los pagos y las consultas que lo explican. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

El informe incluye, además del crédito: antecedentes penales, registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino), registro de delincuentes sexuales, verificación del número de Seguro Social (incluida la comparación con el registro de personas fallecidas), historial de domicilios y miembros del hogar, el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes), propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas o LLC, parientes y asociados conocidos, y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted, con los pasos de esta guía.

Fuentes

• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), Tenant Background Checks Market Report, noviembre de 2022 (secciones 3.2, 4.2 y 4.3).
• 15 U.S.C. § 1681m(a), § 1681g(f) y § 1681a(k), en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• TransUnion SmartMove, página oficial de ResidentScore y artículo de comparación con el puntaje de crédito.
• myFICO, qué hay en su puntaje FICO y qué no considera.
• Civil Rights Litigation Clearinghouse, resumen del caso Louis v. SafeRent Solutions, LLC.
• Legislatura de California, Código de Gobierno § 12955.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes federales, estatales y locales cambian; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección. Los nombres de productos de terceros se mencionan solo con fines informativos, según lo que publican sus empresas.