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Verificación de inquilinos gratis: qué obtiene realmente

Qué puede revisar un arrendador sin pagar, por qué un informe de crédito o de antecedentes necesita una agencia de informes de los consumidores y qué riesgos legales tiene hacerlo todo por su cuenta.

¿Qué significa “verificación de inquilinos gratis”?

La frase se usa para tres cosas distintas, y conviene separarlas:

1. Lo que usted mismo revisa sin pagar: la solicitud, las llamadas a arrendadores y empleadores, los comprobantes de ingresos y los registros públicos. Esto es trabajo real y útil.
2. Plataformas “gratis para el arrendador”: el informe existe y alguien lo paga, pero normalmente es el solicitante.
3. Sitios de “antecedentes gratis”: buscadores de personas que muestran algunos datos sin costo y cobran por el resto. Muchos dicen en sus condiciones que no se pueden usar para decidir sobre vivienda.

La línea que no se cruza es esta: un informe de crédito o un informe de antecedentes que usted pide sobre otra persona para decidir si le renta es un informe de los consumidores, y solo lo puede preparar una agencia de informes de los consumidores, que tiene obligaciones legales y costos. Por eso no existe una versión gratuita y legal de ese informe para el arrendador.

¿Qué puede hacer gratis y de forma legal?

Estos pasos no cuestan nada y, bien hechos, eliminan muchas solicitudes que no cumplen sus criterios antes de gastar un solo dólar:

1. Una solicitud completa. Nombre legal, fecha de nacimiento, domicilios de los últimos años con los datos de los arrendadores, empleador e ingresos, y la firma del solicitante que le autoriza a verificar la información. Use nuestra solicitud de renta.
2. Ver la identificación con foto y compararla con la persona. Vea cómo verificar la identidad del solicitante.
3. Llamar al arrendador actual y al anterior. El anterior suele ser más útil, porque no tiene interés en que el inquilino se vaya. Busque usted mismo el teléfono y, si puede, confirme en los registros de propiedad del condado que esa persona es dueña de la vivienda.
4. Verificar ingresos y empleo. Pida talones de pago recientes u otros comprobantes y confirme con el empleador por un número que usted busque. Vea nuestra guía de comprobante de ingresos.
5. Buscar registros judiciales públicos en los portales de los tribunales de los condados donde vivió el solicitante (vea la sección siguiente).
6. Consultar los registros de delincuentes sexuales de todos los estados en NSOPW.gov, el sitio público que coordina el Departamento de Justicia.

Cuando usted mismo consulta un registro realmente público, no está obteniendo un informe de los consumidores, y la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) no le exige consentimiento para mirarlo. Lo explicamos con detalle en verificación sin permiso. Eso no significa que no haya reglas: las leyes de vivienda justa y las reglas locales sobre antecedentes penales se aplican a cómo usa lo que encuentre, sin importar de dónde vino.

Guion para llamar al arrendador anterior y al empleador

La llamada es el paso gratis que más información da, siempre que haga las mismas preguntas a todos. Antes de llamar, busque usted mismo el teléfono y, en el caso del arrendador, confirme en los registros de propiedad del condado que la persona es dueña o administradora de la vivienda. Así evita hablar con un amigo del solicitante que se hace pasar por arrendador.

Al arrendador anterior

1. ¿En qué fechas vivió el solicitante en su propiedad y cuánto pagaba de renta?
2. ¿Pagaba la renta completa y a tiempo? ¿Hubo pagos atrasados o rechazados?
3. ¿Cumplió el contrato: ocupantes, mascotas, ruido, cuidado de la vivienda?
4. ¿Avisó con tiempo antes de irse? ¿Recibió el depósito completo o hubo descuentos por daños?
5. ¿Presentó usted alguna demanda de desalojo contra esta persona?
6. ¿Le volvería a rentar?

Anote las respuestas tal como se las dan. Una pausa larga o un “prefiero no comentar” en la última pregunta también es información, pero no la convierta en un rechazo automático sin revisar el resto.

Al empleador

Muchas empresas solo confirman las fechas de empleo y el puesto, y algunas usan un servicio externo para eso. Pregunte solo lo necesario: si la persona trabaja allí, desde cuándo y, si la empresa lo permite, si el ingreso que aparece en la solicitud es correcto. Llame al número principal de la empresa que usted encuentre en su sitio oficial, no al número escrito en la carta del empleador.

¿Cómo buscar registros públicos gratis y qué limitaciones tienen?

Tribunales estatales y de condado

Muchos tribunales publican una búsqueda de casos en línea donde puede encontrar demandas de desalojo, fallos civiles y otros casos. Algunos son gratuitos y otros cobran por ver o copiar documentos. Busque en el condado actual del solicitante y en los condados donde dice haber vivido.

Tribunales federales de bancarrota

Las bancarrotas se tramitan en tribunales federales. El sistema PACER cobra $0.10 por página, con un máximo de $3 por documento, y no cobra si usted gasta $30 o menos en un trimestre. Para un arrendador que busca un par de casos al año, suele salir sin costo.

Las limitaciones que no se ven

• Solo ve lo que busca. Si el solicitante tuvo un desalojo en un condado o un estado que no mencionó, su búsqueda no lo encontrará.
• Los índices suelen mostrar solo el nombre. Sin la fecha de nacimiento u otro dato, no puede saber si “Juan García” es su solicitante. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), en su informe de 2022 sobre el mercado de verificación de inquilinos, cita un estudio de 3.6 millones de expedientes de desalojo en el que el 22% de los casos estatales eran ambiguos o falsos.
• Una demanda no es una condena. Muchos casos de desalojo se desestiman o terminan en acuerdo. Si solo ve que “se presentó” un caso, no sabe cómo terminó.
• Hay expedientes sellados. Algunos estados sellan o limitan el acceso a ciertos casos de desalojo. Que no aparezca nada no significa que no exista nada, y un caso que usted vio antes de que se sellara puede no ser utilizable.

Una búsqueda propia sin resultados significa “no encontré nada en los tribunales donde busqué”, no “este solicitante no tiene historial”.

¿Por qué un informe de crédito o de antecedentes necesita una agencia de informes de los consumidores?

La ley federal define como agencia de informes de los consumidores a quien, a cambio de un pago, reúne o evalúa información sobre consumidores para darles informes a terceros, y define como informe de los consumidores la comunicación de esa agencia que se usa para decidir si una persona califica para algo que la ley permite, como la vivienda (15 U.S.C. § 1681a). Esa agencia solo puede entregar el informe para los propósitos que enumera la ley (§ 1681b).

Además, la ley le impone a la agencia obligaciones que cuestan dinero cumplir:

• Pedirle al usuario que se identifique y certifique para qué quiere el informe, y verificar a los usuarios nuevos (§ 1681e(a)).
• Seguir procedimientos razonables para lograr la máxima exactitud posible (§ 1681e(b)).
• No incluir información vieja que la ley excluye, como demandas y fallos civiles de más de siete años (§ 1681c(a)).
• Reinvestigar gratis las disputas del consumidor, normalmente dentro de 30 días (§ 1681i).

Las agencias de crédito, además, no le entregan un informe a cualquiera: el usuario debe tener un propósito permitido y cumplir los requisitos de la agencia. Por eso un informe de crédito real sobre otra persona siempre pasa por una agencia, y siempre tiene un costo, aunque no lo pague usted. Si quiere comparar agencias, lea cómo elegir un servicio de verificación de inquilinos.

¿Sirven los sitios de “antecedentes gratis”?

Para decidir sobre un solicitante, no. Los sitios de búsqueda de personas muestran datos de registros públicos y comerciales, y muchos dicen en sus condiciones de uso que no son agencias de informes de los consumidores y que su información no se puede usar para decisiones de vivienda, empleo o crédito. Si lo dicen, créales.

Un caso de la Comisión Federal de Comercio (FTC) muestra por qué. En septiembre de 2023, TruthFinder e Instant Checkmate pagaron $5.8 millones para resolver acusaciones de la FTC. Según la FTC, a pesar de los avisos de sus sitios, las empresas actuaron como agencias de informes de los consumidores: anunciaban sus informes con palabras clave como “la mejor verificación para arrendadores”, los entregaban a personas sin propósito permitido, no aseguraban su exactitud y no atendían las quejas por datos inexactos. La FTC también dijo que algunos avisos presentaban como “antecedentes penales” lo que era una simple multa de tránsito.

Para el arrendador, el problema es doble: los datos pueden ser de otra persona o estar incompletos, y decidir con base en ellos no le da la base legal de un informe de una agencia, con sus datos de contacto para el aviso de acción adversa y el derecho del solicitante a disputar.

Tampoco es buena idea revisar las redes sociales del solicitante. Pueden mostrarle su religión, su origen nacional, su familia o una discapacidad, que son características protegidas por la Ley de Vivienda Justa (42 U.S.C. § 3604). Si luego lo rechaza, será difícil demostrar que eso no influyó.

¿Qué pasa con las plataformas “gratis para el arrendador”?

Varias plataformas de administración de rentas anuncian la verificación como gratuita para el arrendador. Lo que suele significar es que el solicitante paga el informe. Ese modelo es legal en muchos lugares y puede funcionarle bien, pero conviene tener en cuenta tres cosas:

• El costo existe, solo cambia de persona. Si varios solicitantes pagan un informe por la misma vivienda y solo uno la obtiene, los demás pagaron sin resultado. Algunos estados limitan el cargo por solicitud o exigen devolverlo en ciertos casos; revise las leyes de verificación de inquilinos de su estado.
• Colorado tiene una regla especial. En general (con algunas excepciones), el arrendador debe aceptar un informe de verificación portátil que cumpla ciertas condiciones, y si el solicitante lo entrega, no le puede cobrar un cargo por solicitud ni un cargo por ver el informe (C.R.S. § 38-12-904).
• Revise qué incluye el informe “gratis”. Pregunte si trae el informe de crédito completo o solo un puntaje, qué registros de desalojo y penales cubre y quién lo prepara.

Con nuestro servicio puede pagar el solicitante o usted, sin cuotas mensuales. Vea los precios actuales.

¿Puede el solicitante darle su propio informe de crédito gratis?

Puede darle uno, pero piense bien cuánto vale. El solicitante tiene varias formas de obtener su propio informe sin costo:

• AnnualCreditReport.com. Según la FTC, las tres agencias nacionales de crédito permiten que cada persona revise su propio informe de cada una una vez por semana, gratis, en ese sitio, que es el único autorizado para esos informes gratuitos.
• Agencias especializadas. Las agencias especializadas de alcance nacional, entre ellas las que llevan expedientes de historial de renta o de inquilinos, deben darle al consumidor una copia gratuita de su expediente una vez cada 12 meses si la pide (15 U.S.C. § 1681j(a)).
• Después de un rechazo. Si un arrendador tomó una acción adversa basada en un informe, el solicitante puede pedir una copia gratuita a esa agencia dentro de 60 días (§ 1681j(b)).

Estos informes son para el propio consumidor. Si el solicitante se lo reenvía, tenga en cuenta que:

• No le llega directamente de la agencia, así que no sabe si está completo o si alguien lo modificó.
• Puede no incluir la misma información que un informe de verificación de inquilinos, como registros de desalojo o antecedentes penales.
• No le sirve para comparar a todos los solicitantes con el mismo tipo de informe.

Úselo, si quiere, como apoyo o para empezar una conversación, no como la base de su decisión. La excepción es un informe portátil que la agencia le entrega directamente a usted, como el que regula Colorado.

¿Qué riesgos legales tiene hacer la verificación por su cuenta?

Buscar registros públicos usted mismo no está regulado por la Ley de Informe Justo de Crédito. Los riesgos aparecen cuando alguien intenta conseguir un informe de los consumidores “gratis” o por un atajo:

Obtener un informe sin propósito permitido

La ley prohíbe obtener o usar un informe de los consumidores sin un propósito permitido (§ 1681b(f)). Para la vivienda, el propósito existe cuando la persona solicitó rentar (§ 1681b(a)(3)(F)(i)). La FTC indica que también puede obtener un permiso por escrito para demostrar ese propósito. Usar el acceso de un amigo que trabaja en un banco o en una agencia de autos para “sacar” el crédito de un solicitante es justo lo que la ley castiga.

Lo que puede costar

Rechazar sin dar el aviso correcto

Si rechaza a un solicitante o le pone condiciones por algo que dice un informe de los consumidores, debe darle un aviso de acción adversa con los datos de la agencia y sus derechos (15 U.S.C. § 1681m). Un informe de una agencia le da esos datos; una búsqueda en un sitio de personas, no. Puede preparar el aviso con nuestra carta de acción adversa gratuita.

Decidir con datos de otra persona

El riesgo más común de la verificación gratis no es una demanda por la FCRA: es rechazar a un buen solicitante por un registro que no era suyo, o aceptar a uno riesgoso porque su desalojo estaba en un condado donde nadie buscó. Además, aplicar pasos distintos a distintos solicitantes (llamar a los arrendadores de unos y no de otros) puede dar pie a un reclamo de trato desigual bajo la Ley de Vivienda Justa. Escriba su proceso y úselo igual con todos.

Gratis o informe: comparación

Un proceso que combina lo gratis y el informe

La forma más eficiente no es elegir entre gratis o pagado, sino usar primero lo gratis y después el informe:

1. Escriba sus criterios (ingresos, historial de renta, crédito, desalojos, antecedentes) antes de anunciar la vivienda.
2. Preselección gratis: solicitud completa, identificación, llamadas a arrendadores y empleador, búsqueda en los tribunales de los condados principales.
3. Informe para quien pasa la preselección: pida el informe de verificación solo al solicitante que quiere aprobar, o a los finalistas, con su autorización firmada. Así nadie paga un informe sin necesidad.
4. Compare y decida con los mismos criterios para todos. Si el informe influye en un rechazo o en condiciones distintas, envíe el aviso de acción adversa.
5. Elimine de forma segura la información del informe cuando ya no la necesite, como exige la Regla de Eliminación de la FTC (16 C.F.R. § 682.3).

Con nuestro servicio, cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega y los resultados llegan el mismo día. El informe incluye crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax; consulta suave), antecedentes penales, registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino), registro de delincuentes sexuales, verificación del número de Seguro Social (con comparación con el registro de personas fallecidas), historial de domicilios y miembros del hogar, historial de empleo cuando está disponible, propiedad de bienes raíces, registros del DMV, vínculos con empresas, parientes y asociados conocidos, y búsqueda en la lista de la OFAC. No incluye verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores.

Fuentes

• 15 U.S.C. § 1681a, § 1681b, § 1681c, § 1681e, § 1681i, § 1681j, § 1681m, § 1681n, § 1681o y § 1681q, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Comisión Federal de Comercio (FTC), Free Credit Reports, Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know y comunicado sobre TruthFinder e Instant Checkmate (2023).
• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), informe sobre el mercado de verificación de inquilinos (noviembre de 2022).
• Tribunales federales, tarifas de PACER; Departamento de Justicia, NSOPW.gov.
• Colorado, C.R.S. § 38-12-904 (texto del estatuto); 42 U.S.C. § 3604; 16 C.F.R. § 682.3.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes federales, estatales y locales cambian, en especial las reglas sobre cargos por solicitud y sobre el uso de antecedentes penales; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.