Inicio › Guía para arrendadores › Lo que el arrendador no puede hacer

Lo que el arrendador NO puede hacer: el desalojo por mano propia (cerraduras, servicios y pertenencias)

Por qué no puede cambiar las cerraduras, cortar la luz ni sacar las cosas del inquilino, cuánto le puede costar en California, Florida, Texas y Nueva York, qué es una represalia y qué hacer en su lugar.

¿Qué es un desalojo por mano propia?

Un desalojo por mano propia (en inglés, self-help eviction) es cualquier intento del arrendador de sacar a un inquilino, u obligarlo a irse, sin una orden de la corte ejecutada por un oficial. No importa si el inquilino debe meses de renta, si el contrato venció o si usted ya le entregó un aviso: mientras no haya una sentencia y una orden de posesión, la vivienda sigue siendo, legalmente, el hogar del inquilino.

La mayoría de las páginas en español sobre este tema están escritas para inquilinos o hablan de la ley de España. Esta guía está escrita para usted, el arrendador en Estados Unidos: qué no puede hacer, cuánto le puede costar y cuál es el camino que sí funciona.

Algo que conviene tener claro desde el principio: el desalojo por mano propia casi nunca ahorra tiempo. Un inquilino al que se deja fuera puede pedir a la corte que le devuelva la vivienda, reclamar daños y, en varios estados, cobrar una multa civil además de sus honorarios de abogado. En lugar de recuperar la vivienda antes, el arrendador termina con dos casos: el desalojo que todavía necesita y la demanda del inquilino.

Lo que el arrendador no puede hacer: la lista

Estas son las conductas que las leyes estatales prohíben con más frecuencia cuando su propósito es sacar al inquilino. Los nombres y los detalles cambian de un estado a otro, pero la lista es muy parecida en casi todo el país:

Una nota sobre las amenazas relacionadas con la situación migratoria: amenazar a un inquilino con denunciarlo a las autoridades de inmigración para que se vaya es otra forma de intimidación, y algunas leyes estatales y locales la tratan de forma específica. En California, por ejemplo, la ley lo define como una represalia prohibida (Código Civil § 1942.5(c)). No lo haga, ni en serio ni “para asustarlo”.

¿Por qué está prohibido si el inquilino no paga?

Porque en Estados Unidos la ley no deja que ninguna de las dos partes decida sola quién tiene derecho a la vivienda. El inquilino puede tener defensas que usted no conoce o no comparte: un pago que usted no registró, reparaciones pendientes, un aviso defectuoso o una represalia. La corte es el lugar donde se revisan esas defensas, y el oficial (sheriff, alguacil o marshal) es quien ejecuta la decisión de forma pacífica.

Por eso casi todas las leyes estatales dicen, con distintas palabras, lo mismo: la única forma de sacar a un inquilino es un procedimiento judicial. La ley de Nueva York, por ejemplo, prohíbe desalojar o intentar desalojar a un ocupante que ha vivido legalmente en la vivienda 30 días seguidos o más, o que tiene un contrato, salvo con una orden de la corte o una orden de desocupación del gobierno (Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Raíces de Nueva York, RPAPL, § 768(1)(a)).

Usted no pierde su derecho a recuperar la vivienda ni a cobrar la renta. Solo tiene que usar el camino correcto. Los plazos de ese camino están en nuestra guía de cuánto tarda un desalojo.

¿Cuánto le puede costar? Ejemplos de cuatro estados

Estos son ejemplos confirmados en el texto oficial de cada ley. No son todos los estados ni todas las sanciones posibles: muchos estados tienen reglas parecidas, y además el inquilino puede reclamar sus daños reales por otras vías.

Algunas ciudades añaden sus propias sanciones, y en varios lugares la policía puede intervenir para que el inquilino vuelva a entrar. Si su vivienda está en una ciudad con control de renta o con una ordenanza contra el hostigamiento, las consecuencias pueden ser mayores.

La excepción de Texas: el cambio de cerraduras con condiciones

Texas es un ejemplo de por qué decimos “prácticamente todos los estados” y no “todos”. La ley de Texas prohíbe impedir la entrada al inquilino salvo por proceso judicial, pero permite, con condiciones estrictas, cambiar la cerradura de la vivienda de un inquilino que debe al menos parte de la renta (Código de Propiedad de Texas, § 92.0081(b)(3)). Ese cambio no es un desalojo: el inquilino tiene derecho a recibir la llave nueva a cualquier hora, pague o no pague. Las condiciones incluyen:

• que el contrato diga que el arrendador puede cambiar la cerradura por falta de pago;
• un aviso previo por escrito, enviado por correo local a más tardar el quinto día antes del cambio, o entregado en mano o colocado en el interior de la puerta principal a más tardar el tercer día antes, con la fecha, el monto que debe pagar para evitarlo, dónde pagar y, en negrita o subrayado, su derecho a recibir la llave a cualquier hora;
• al cambiar la cerradura, un aviso en la puerta con un lugar abierto las 24 horas o un teléfono que se conteste las 24 horas para recibir la llave en menos de dos horas;
• no hacerlo cuando el inquilino u otro ocupante está dentro, ni más de una vez por período de pago, ni en un día en que nadie pueda recibir el pago; y
• no impedir el acceso a las áreas comunes.

Si el arrendador no cumple, el inquilino puede recuperar la vivienda o terminar el contrato y cobrar un mes de renta más $1,000, daños, costas y honorarios (§ 92.0081(h)); si además se niega a darle la llave, un mes de renta adicional (§ 92.0081(i)). Una cláusula del contrato que intente renunciar a estos derechos es nula (§ 92.0081(j)).

En la práctica, el cambio de cerraduras de Texas es una herramienta de presión con muchos requisitos, no una forma de recuperar la vivienda. Para eso, Texas exige el mismo camino que los demás estados: el aviso para desocupar y la demanda en la corte de paz.

¿Puede cortar la luz, el agua o el gas?

No, para presionar al inquilino. Esta es una de las preguntas más comunes (“¿puedo cortar la luz a mi inquilino si no paga?”), y la respuesta en los cuatro estados de esta guía es la misma:

• California prohíbe interrumpir el agua, la calefacción, la luz, la electricidad, el gas, el teléfono, el ascensor o la refrigeración con la intención de terminar la ocupación, esté o no el servicio bajo el control del arrendador (Código Civil, § 789.3(a)).
• Florida prohíbe causar, directa o indirectamente, la interrupción de cualquier servicio, incluidos el agua, la calefacción, la luz, la electricidad, el gas, el ascensor, la basura y la refrigeración, aunque los pague el arrendador (§ 83.67(1)).
• Texas prohíbe interrumpir los servicios que el inquilino paga directamente a la compañía, y el agua, el drenaje, el gas o la electricidad que da el arrendador, salvo por reparaciones reales, obras o emergencias (§ 92.008(a) y (b)). Hay una excepción estrecha para la electricidad medida o prorrateada por el arrendador, con avisos especiales, que nunca puede usarse por falta de pago de la renta u otros cargos (§ 92.008(o)(2)).
• Nueva York incluye expresamente la interrupción o suspensión de servicios esenciales entre las conductas de desalojo ilegal (RPAPL § 768(1)(a)(ii)).

¿Y si los servicios están a su nombre y el inquilino no le reembolsa? Eso es una deuda: cóbrela por la vía legal, inclúyala en su demanda si su estado lo permite, o use el procedimiento de desalojo. No la cobre cortando el servicio. Si necesita cortar un servicio por una reparación o una emergencia real, avise al inquilino, documente la razón y restablézcalo en cuanto termine.

¿Puede sacar las pertenencias del inquilino?

No mientras la vivienda siga siendo del inquilino. Sacar sus cosas, guardarlas “hasta que pague” o tirarlas es una de las conductas prohibidas en los cuatro estados. Lo que cambia de un estado a otro es qué puede hacer después de recuperar la posesión de forma legal:

• Florida solo permite sacar las pertenencias después de que el inquilino entregue la vivienda, la abandone, fallezca el último inquilino (siguiendo el procedimiento de la ley) o después de un desalojo legal (§ 83.67(5)). Al ejecutarse la orden de posesión, el arrendador puede sacarlas hasta el límite de la propiedad (§ 83.62(2)).
• California prohíbe sacarlas sin el consentimiento escrito previo del inquilino, salvo siguiendo el procedimiento para bienes abandonados del Código Civil (§ 1980 y siguientes), que exige avisos y plazos (§ 789.3(b)(3)).
• Nueva York incluye “sacar las pertenencias del ocupante” entre las conductas de desalojo ilegal (RPAPL § 768(1)(a)(iii)).

Si cree que el inquilino abandonó la vivienda, no lo dé por hecho: la ropa que queda, el correo que se acumula o una renta atrasada no siempre prueban un abandono. Siga el procedimiento de su estado para bienes abandonados o espere a la orden de posesión.

Las represalias: lo que no puede hacer después de una queja

Una represalia es castigar al inquilino por ejercer un derecho: por quejarse de reparaciones, por denunciar un problema de salud o seguridad ante la ciudad, o por organizarse con otros inquilinos. Muchas leyes estatales prohíben responder a eso con un aumento de renta, menos servicios o una demanda de desalojo, y varias presumen la represalia si usted actúa dentro de cierto plazo después de la queja:

La represalia no le impide desalojar por una razón legítima. Pero si el inquilino acaba de quejarse, documente con más cuidado que nunca la razón real (por ejemplo, el registro de pagos atrasados) y consulte a un abogado antes de dar el aviso. Atienda las reparaciones que le piden: además de ser su obligación, le quita al inquilino la mejor defensa.

Casos dudosos: lo que los arrendadores preguntan

“El contrato dice que puedo cambiar la cerradura si no paga”

En la mayoría de los estados, una cláusula así no le da ese derecho: las leyes que protegen al inquilino no se pueden renunciar en el contrato. Texas lo dice expresamente para el cambio de cerraduras y para los servicios (§ 92.0081(j) y § 92.008(g)). La única excepción real es la de Texas, con todas sus condiciones.

“El inquilino se fue, pero dejó cosas”

Confirme que de verdad se fue: pida la entrega de las llaves por escrito o siga el procedimiento de abandono de su estado. Cambiar la cerradura de una vivienda que el inquilino no ha entregado puede ser un desalojo ilegal aunque usted crea que ya no vive ahí.

“Necesito entrar a revisar”

Puede entrar por razones legítimas, con el aviso que exige su estado (en California, por ejemplo, un aviso escrito razonable, que la ley presume de 24 horas, salvo en emergencias). Entrar sin aviso de forma repetida para incomodar al inquilino puede contar como hostigamiento.

“Es un familiar o un huésped, no un inquilino”

Aunque no haya contrato ni renta, una persona que vive en su casa puede tener derecho a un proceso. En Nueva York, por ejemplo, la protección contra el desalojo ilegal se aplica a quien ha ocupado legalmente la vivienda 30 días seguidos o más. Si alguien entró sin permiso, las reglas son otras; vea nuestra guía sobre okupas (ocupantes ilegales).

“Hay una emergencia: una fuga de gas, una inundación”

Las emergencias reales justifican cortar un servicio o entrar sin el aviso normal. Documente la emergencia, avise al inquilino en cuanto pueda y restablezca el servicio o el acceso tan pronto como sea seguro.

“Ya gané en la corte”

Aun con la sentencia, no saque al inquilino usted mismo. Pida la orden de posesión y deje que el oficial la ejecute; solo entonces puede cambiar las cerraduras. En Florida, por ejemplo, el sheriff puede quedarse mientras usted cambia las cerraduras y saca las pertenencias (§ 83.62(2)).

¿Qué pasa si el inquilino llama a la policía o lo demanda?

Un inquilino al que se deja fuera, al que se le cortan los servicios o cuyas cosas terminan en la calle suele hacer dos cosas: llamar a la policía y buscar un abogado o una organización de ayuda legal. Conviene saber qué puede pasar en cada caso.

• La policía en la puerta. La policía no decide quién tiene derecho a la vivienda, pero sí puede pedirle que deje entrar al inquilino, tomar un reporte y, si hubo amenazas o fuerza, investigar un posible delito. Ese reporte suele terminar como prueba en la demanda del inquilino.
• Una orden urgente de la corte. Varios estados permiten que el inquilino pida a la corte que le devuelva la posesión de inmediato. En Florida, por ejemplo, la ley dice que una infracción de estas prohibiciones constituye un daño irreparable a efectos de una orden judicial (§ 83.67(7)), lo que facilita esa orden.
• Una demanda por daños y multas. Es la consecuencia más común: los daños reales del inquilino (hotel, comida perdida, pertenencias dañadas), la multa civil que fije la ley de su estado y, en muchos casos, los honorarios de su abogado.
• Una defensa en su propio desalojo. Si después usted presenta el desalojo legal, el inquilino puede usar lo que pasó como defensa o como reclamo contra usted, y el juez verá el caso con otros ojos.

Si el inquilino llama a la policía, no discuta en la puerta. Muestre la documentación que tenga, deje que el inquilino vuelva a entrar si se lo piden y hable con un abogado antes de hacer cualquier otra cosa.

Lista rápida: ¿esto es un desalojo por mano propia?

Antes de tocar una cerradura, un interruptor o una caja con pertenencias, pase por esta tabla. Si la respuesta es “sí” en la primera columna, deténgase y consulte la ley de su estado.

Qué hacer en su lugar

1. Hable con el inquilino y póngalo por escrito. Muchas veces un plan de pagos o una fecha de salida acordada resuelve el problema.
2. Entregue el aviso correcto. El plazo y la forma dependen de su estado y de la causa (falta de pago, incumplimiento, fin del contrato). Use nuestro aviso de desalojo por estado.
3. Espere a que venza el aviso y presente la demanda de desalojo en la corte que corresponda.
4. Prepare su caso: contrato, aviso, prueba de entrega, registro de pagos y registro de reparaciones.
5. Pida la orden de posesión en cuanto la ley lo permita y deje que el oficial la ejecute.
6. Considere un acuerdo de salida (a veces llamado “dinero por llaves”): un pago a cambio de que el inquilino se vaya en una fecha y entregue las llaves. Póngalo por escrito y pague solo al recibir las llaves.
7. Pregunte por la mediación o por programas de ayuda para la renta de su corte o su ciudad.

El camino legal tiene un costo, pero es predecible; vea cuánto cuesta un desalojo. El desalojo por mano propia añade al mismo costo una demanda que puede ser mayor que toda la renta adeudada.

Si ya lo hizo: cómo reducir el daño

Si cambió la cerradura, cortó un servicio o sacó pertenencias, cada día cuenta, sobre todo en los estados que sancionan por día:

• Deshaga la acción de inmediato: dé la llave, restablezca el servicio, devuelva las pertenencias o permita recogerlas.
• No discuta ni amenace; comuníquese por escrito y guarde copia.
• Si el inquilino pide volver a entrar, no lo impida. En Nueva York, no restablecer la ocupación después de que se lo piden añade una multa civil por día (RPAPL § 768(2)(b)).
• Hable con un abogado antes de seguir con el desalojo legal, porque la conducta anterior puede afectar su caso.

Cómo evitar llegar a este punto

Casi todos los desalojos por mano propia empiezan igual: un inquilino que no paga, un arrendador desesperado y la sensación de que la corte tarda demasiado. La mejor forma de no llegar ahí es elegir bien a quién le renta y tener un contrato claro desde el principio:

• Criterios escritos iguales para todos antes de anunciar la vivienda.
• Verificación de cada adulto que va a vivir en la vivienda: desalojos anteriores, disputas con otros arrendadores, crédito y registros públicos.
• Verificación de ingresos y referencias de arrendadores anteriores, que hace usted mismo; vea cómo verificar el historial de renta.
• Un contrato de arrendamiento claro, con las reglas de pago, de servicios y de ocupantes. Vea también los contratos de California, Florida, Texas y Nueva York.
• Actuar pronto cuando hay un atraso, con una conversación, un plan por escrito o el aviso que exige la ley.

Aplique a todos los solicitantes los mismos criterios. Si el informe influye en un rechazo o en condiciones más exigentes, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige enviar un aviso de acción adversa. Algunas leyes estatales y locales limitan qué registros puede usar; revise nuestras leyes de verificación de inquilinos.

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa reúne en un solo informe los registros que suelen anticipar un desalojo. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Verificación del número de Seguro Social.
• Historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• Legislatura de California, Código Civil, § 789.3 y § 1942.5. Consultados el 26 de septiembre de 2026.
• Senado de Florida, Estatutos de Florida (2025), § 83.67, § 83.64 y § 83.62.
• Código de Propiedad de Texas, § 92.0081, § 92.008, § 92.331 y § 92.333 (edición 2025).
• Senado de Nueva York, RPAPL § 768 y Ley de Bienes Raíces, § 223-b.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes sobre el desalojo por mano propia, los servicios y las represalias varían por estado y ciudad y cambian con el tiempo; las sanciones citadas son ejemplos, no una lista completa. Antes de actuar, consulte con un abogado de su estado.