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Delitos menores y rentar: qué puede considerar el arrendador en la verificación de antecedentes

Qué es un delito menor (misdemeanor), en qué se diferencia de un delito grave y de un arresto, cuántos años puede aparecer en un informe de antecedentes, qué leyes limitan lo que usted puede considerar y cómo evaluar cada caso sin violar la Ley de Vivienda Justa.

¿Qué es un delito menor?

Un delito menor (en inglés, misdemeanor) es un delito penal menos grave que un delito grave (felony). En la ley federal la línea está en la pena máxima: un delito cuya pena máxima es de un año de cárcel o menos, y más de cinco días, es un delito menor; si la pena máxima supera un año, es un delito grave; y si la pena es de cinco días o menos, o no hay cárcel, es una infracción (18 U.S.C. § 3559(a)).

Cada estado define sus propios delitos, y las etiquetas cambian de un estado a otro. La idea general es la misma: el delito menor se castiga con multa, libertad condicional, servicio comunitario o hasta un año en una cárcel local, no en una prisión estatal. Algunos ejemplos que muchos estados tratan como delito menor, según las circunstancias y el número de veces:

• Un primer caso de manejar bajo los efectos del alcohol (DUI o DWI) sin lesionados.
• Hurto menor o robo en una tienda por un valor bajo.
• Entrada sin permiso a una propiedad (trespass).
• Alteración del orden público.
• Agresión simple, sin arma y sin lesiones graves.
• Posesión de una cantidad pequeña de una sustancia controlada, donde sigue siendo delito.
• Manejar con la licencia suspendida.

Hay dos detalles que un arrendador debe conocer para leer bien un informe:

• Los delitos “mixtos”. En California, algunos delitos se pueden castigar como delito grave o como delito menor, y pasan a ser delito menor “para todos los efectos” en ciertos casos, por ejemplo cuando el juez impone una pena distinta de la prisión estatal o declara el delito como delito menor al conceder la libertad condicional (Código Penal de California § 17(b)). Por eso un mismo hecho puede aparecer con una etiqueta al principio del caso y con otra al final.
• Los nombres estatales. Algunos estados usan categorías y nombres propios para las faltas leves, y no todas son delitos penales. Un informe muestra la categoría del estado donde ocurrió el caso, así que antes de decidir confirme qué significa esa categoría en ese estado.

Delito menor, delito grave e infracción: la diferencia

La etiqueta sola no mide el riesgo. Un delito menor de hace diez años por manejar con la licencia suspendida y un delito menor reciente por agredir a un vecino son el mismo tipo de delito y dicen cosas muy distintas sobre la seguridad de su propiedad. Por eso las leyes y la práctica prudente piden mirar el hecho concreto, su fecha y su relación con la vivienda, y no solo la palabra misdemeanor.

¿Aparece un delito menor en la verificación de antecedentes?

Sí, una condena por delito menor puede aparecer en una verificación de antecedentes para rentar (lo que muchos llaman background check). Las empresas de verificación buscan en expedientes de cortes de condado y de estado, en registros estatales y en bases de datos de registros públicos. Lo que aparece depende de dónde ocurrió el caso, de qué fuentes consulta la empresa y de las leyes que limitan lo que se puede informar.

Una verificación de antecedentes hecha por una empresa es un informe del consumidor, así que aplica la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA). Eso tiene tres consecuencias para usted:

• Necesita un propósito permisible, que nace cuando la persona le presenta su solicitud para rentar. Lo explicamos en propósito permisible: cuándo puede pedir el reporte.
• La empresa debe seguir procedimientos razonables para lograr la máxima exactitud posible de la información (15 U.S.C. § 1681e(b)). Los antecedentes penales son un área con errores frecuentes: nombres comunes, fechas de nacimiento que no coinciden y casos sin la resolución final. En California, una agencia de informes de investigación no puede entregar registros públicos de arrestos o condenas si no verificó su exactitud en los 30 días anteriores a la entrega (Código Civil de California § 1786.18(c)).
• Si el informe influye en una decisión desfavorable, debe enviar el aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m). Lo vemos más abajo.

Que un dato aparezca en el informe no significa que usted pueda usarlo. Esa es la idea central de esta guía: hay reglas sobre lo que se puede informar y otras reglas, distintas, sobre lo que usted puede considerar.

¿Cuánto tiempo aparece un delito menor en el récord?

Depende de si hubo condena y del estado. La regla federal es esta:

• Arrestos: una agencia de informes no puede incluir registros de arresto de más de siete años desde su registro, o hasta que venza el plazo de prescripción aplicable, lo que sea más largo (15 U.S.C. § 1681c(a)(2)).
• Condenas: la ley federal no fija un límite. El límite general de siete años para “cualquier otro dato desfavorable” excluye expresamente las condenas penales (§ 1681c(a)(5)). Una condena por delito menor de hace quince años puede aparecer legalmente en un informe federal.
• Las excepciones federales no son para la renta. Los límites de § 1681c(a) no se aplican a informes para un crédito de $150,000 o más, un seguro de vida de $150,000 o más, o el empleo de una persona con un salario anual de $75,000 o más (§ 1681c(b)). Ninguna de las tres menciona la renta de una vivienda, así que no le permiten a una empresa de verificación mostrarle registros viejos por el monto de la renta ni por el ingreso del solicitante.

Estados que sí limitan las condenas a siete años

Algunas leyes estatales de informes de crédito prohíben informar condenas viejas. Estas son las que comprobamos en el texto oficial de cada ley:

Otra vez, ninguna de esas excepciones menciona la renta de una vivienda. Una nota legal: la FCRA no permite que los estados legislen sobre lo que se informa en los informes del consumidor, pero conserva las leyes estatales sobre ese tema que ya estaban vigentes el 30 de septiembre de 1996 (15 U.S.C. § 1681t(b)(1)(E)). Estas leyes son anteriores a esa fecha; si una reforma estatal posterior se aplica o no es una pregunta para un abogado.

Cuando el registro se sella o se elimina

El sellado o la eliminación de antecedentes (sealing o expungement) puede sacar un delito menor del récord mucho antes. Cada estado tiene sus propias reglas y plazos, y varios estados sellan algunos registros de forma automática. Un ejemplo con el texto de la ley:

• Nueva York (ley de Borrón y Cuenta Nueva, Clean Slate): una condena por delito menor se sella automáticamente cuando pasaron al menos tres años desde la sentencia o desde la salida de la cárcel, si la persona no tiene otro cargo penal pendiente en el estado ni está en libertad condicional por esa condena; las condenas por delitos graves, a los ocho años. No se sellan los delitos sexuales registrables ni ciertos delitos graves de clase A (Ley de Procedimiento Penal § 160.57(1)(b)).
• La misma ley dice que un registro sellado no se puede usar en un juicio civil como prueba de negligencia contra quien dio una vivienda en renta, si ese registro no se le entregó en una consulta autorizada, y que el arrendador que actúa de forma razonable y de buena fe puede no tener el deber de investigar una condena sellada (§ 160.57(3)(e) y (f)).

Si un informe le muestra un caso que el solicitante dice que fue sellado o eliminado, no lo use para decidir mientras lo aclara: pida la orden de la corte y avísele a la empresa de verificación. Un registro sellado que aparece es un error del informe, no información que usted pueda considerar.

Lo que aparece no es lo mismo que lo que puede considerar

Aunque una condena aparezca legalmente en el informe, varias leyes estatales y locales le prohíben considerarla después de cierto número de años. Estos son los límites que ya verificamos en nuestra guía de leyes de oportunidad justa en la vivienda, donde explicamos cada ley con detalle:

La lista no es completa: otras ciudades y condados tienen reglas propias, y Oakland y Berkeley limitan casi por completo el uso de antecedentes penales. Antes de revisar antecedentes, confirme la ley del lugar donde está la vivienda; vea también las leyes de verificación de inquilinos por estado. Si revisa el historial de desalojos y otros registros, la pregunta de los años se repite: la explicamos en cuántos años atrás revisar desalojos y antecedentes.

Arrestos, cargos pendientes, desvíos y registros sellados

Un informe de antecedentes no siempre muestra una condena limpia. Estas son las situaciones que más confunden a los arrendadores:

• Arresto sin condena. Un arresto es una acusación, no la prueba de que la persona cometió el delito. La FCRA permite informarlo hasta siete años (o el plazo de prescripción), pero Nueva York prohíbe informar arrestos que no terminaron en condena (Ley General de Negocios § 380-j(a)(1)), California los prohíbe en sus reglamentos de vivienda justa, y Colorado prohíbe considerar cualquier arresto. La práctica prudente en todo el país es no usar arrestos sin condena para decidir.
• Cargo pendiente. El caso sigue abierto y la persona no ha sido condenada. Nueva York permite que se informe mientras sigue pendiente, pero la ley de la ciudad de Nueva York prohíbe considerarlo. Si su ley local lo permite y el cargo tiene relación directa con la seguridad de otros residentes, lo prudente es esperar el resultado o evaluarlo con un abogado, nunca tratarlo como una condena.
• Programa de desvío, juicio diferido o suspensión del proceso. Muchas cortes ofrecen programas donde el caso se cierra si la persona cumple ciertas condiciones. Según el estado, puede terminar sin condena. En California, por ejemplo, los reglamentos prohíben considerar la participación en un programa de desvío, salvo que el solicitante la revele por su cuenta.
• Caso desestimado o absolución. No hay condena. No lo use.
• Condena sellada, eliminada, anulada o con indulto. Varias leyes prohíben considerarla (por ejemplo, los reglamentos de California, la ley de la ciudad de Nueva York y la ley de Nueva Jersey), y en California una agencia no puede seguir informando una condena con indulto total (Código Civil § 1785.13(a)(6)).
• Caso juvenil. Las adjudicaciones de menores no son condenas de adultos. Washington no permite informar registros juveniles cuando la persona tiene 21 años o más (RCW 19.182.040(1)(f)), y varias leyes locales prohíben considerarlos.

¿Qué dice la ley federal de vivienda justa en 2026?

Los antecedentes penales no son una característica protegida por la Ley de Vivienda Justa (42 U.S.C. § 3604). Pero una política sobre antecedentes puede ser ilegal si se usa como excusa para discriminar por raza, origen nacional u otra característica protegida, o si tiene un efecto discriminatorio injustificado. La Corte Suprema confirmó en 2015 que la ley permite reclamos por “impacto dispar” (Texas Dept. of Housing and Community Affairs v. Inclusive Communities Project, 576 U.S. 519).

Muchas páginas, y algunas respuestas automáticas de buscadores, todavía dicen que “HUD prohíbe” las reglas de “no rentamos a nadie con antecedentes”. Esa afirmación venía de la guía de 2016 de la Oficina del Asesor Jurídico General de HUD sobre antecedentes penales, y esa guía ya no está vigente:

• HUD retiró la guía de 2016, con efecto desde el 25 de septiembre de 2025 (aviso del 17 de julio de 2026, 91 FR 44867).
• HUD retiró el memorando de 2022 que la aplicaba, con efecto desde el 17 de septiembre de 2025 (aviso del 6 de abril de 2026, 91 FR 17291). HUD dice que esos documentos “no deben usarse como autoridad”.
• La regla de efectos discriminatorios de HUD (24 C.F.R. § 100.500) sigue en el Código de Reglamentos Federales, pero HUD propuso eliminarla en enero de 2026 (91 FR 1475) y reabrió los comentarios hasta el 9 de octubre de 2026 (91 FR 51416). A la fecha de esta guía no encontramos una regla final.

Retirar una guía no cambió la ley. Una regla automática como “no rentamos a nadie con un delito menor” sigue siendo la más difícil de defender si alguien la cuestiona, y en California está prohibida de forma expresa (2 CCR § 12269). Lo explicamos con más detalle en leyes de oportunidad justa en la vivienda.

Excepciones federales: drogas y vivienda con asistencia federal

• Condenas por fabricar o distribuir drogas. La Ley de Vivienda Justa dice que nada en ella prohíbe actuar contra una persona porque fue condenada por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada (42 U.S.C. § 3607(b)(4)). La excepción no cubre la simple posesión y no anula las leyes estatales y locales.
• Vivienda con asistencia federal. Si su propiedad recibe asistencia federal, hay reglas propias. Por ejemplo, el dueño debe negar la admisión a un hogar con una persona sujeta a registro de por vida como delincuente sexual (42 U.S.C. § 13663(a)), y un inquilino desalojado de vivienda con asistencia federal por actividad delictiva relacionada con drogas no es elegible durante tres años, salvo que complete un programa de rehabilitación aprobado o hayan cambiado las circunstancias (42 U.S.C. § 13661(a)). Siga las reglas de su programa y de su agencia de vivienda.

Un contrato con vales de la Sección 8 en una propiedad privada tiene además sus propios requisitos; consulte a la agencia de vivienda pública que administra el vale.

¿Cómo evaluar un delito menor caso por caso?

Una evaluación individual es un análisis del caso concreto y de la persona, en lugar de una regla automática. Donde la ley la exige (por ejemplo, en la ciudad de Nueva York y en el condado de Cook), es obligatoria. Donde no la exige, es la forma más fácil de defender su decisión si alguien la cuestiona. Estas preguntas ordenan el análisis:

1. ¿La ley me permite considerarlo? Antigüedad, tipo de registro (condena, arresto, caso sellado) y momento (antes o después de una oferta condicional).
2. ¿Qué pasó exactamente? El nombre del delito, la fecha, la pena y si hubo violencia, amenazas o daño a una propiedad.
3. ¿Qué relación tiene con la vivienda? Piense en la seguridad de los otros residentes, del personal y de la propiedad. Un delito de violencia contra un vecino tiene una relación directa; un delito menor de tránsito, casi nunca.
4. ¿Cuánto tiempo pasó y qué hizo la persona desde entonces? Los factores que enumera el condado de Cook sirven de guía general: la naturaleza y gravedad del delito y cuándo ocurrió; el tipo de sentencia; el número de condenas; el tiempo desde la más reciente; la edad de la persona cuando ocurrió; las pruebas de rehabilitación; su historial como inquilino antes y después; y si la condena se relacionó con una discapacidad.
5. ¿Qué me dice el solicitante? Dele la oportunidad de explicar y de presentar pruebas, como una carta de su empleador, un certificado de un programa, estudios o referencias de su arrendador actual. Usted mismo puede llamar a sus arrendadores anteriores; vea cómo verificar el historial de renta.
6. ¿Hay una alternativa? Muchas veces la respuesta no es negar o aprobar, sino aprobar con las mismas condiciones que exige a todos.
7. Documente su decisión por escrito, con la razón concreta, y aplique el mismo proceso a todos los solicitantes.

Cinco casos prácticos

Cómo escribir su política sobre delitos menores

1. Averigüe la ley de su estado, condado y ciudad antes de anunciar la vivienda: momento de la revisión, años que puede considerar, registros prohibidos y avisos obligatorios.
2. Revise su anuncio y su solicitud. Nada de “no se aceptan personas con antecedentes” ni casillas sobre antecedentes donde la ley lo prohíbe. Vea anuncios de renta que violan la ley de vivienda justa.
3. Escriba qué delitos considerará y por qué: por ejemplo, condenas de los últimos años por delitos violentos, amenazas, daño a la propiedad o delitos que afectan a otros residentes, con la relación de cada categoría con la seguridad. Evite las reglas del tipo “ningún delito menor”.
4. Evalúe primero todo lo demás: ingresos, crédito, historial de renta e identidad. Es obligatorio en varias jurisdicciones y buena práctica en las demás.
5. Revise los antecedentes solo cuando su ley local se lo permita, y solo lo que le permite considerar. Nunca arrestos sin condena ni registros sellados.
6. Dé copia de lo que revisó y un plazo para responder: el que marque su ley local, o uno razonable si no marca ninguno.
7. Haga y documente la evaluación individual, con la misma plantilla para todos.
8. Si niega, envíe los avisos: el de su ley local y el aviso de acción adversa de la FCRA.
9. Pida a un abogado de su jurisdicción que revise la política antes de usarla. Estas leyes cambian y tienen exenciones detalladas.

Si decide negar: avisos y disputas

Si el informe influye, aunque sea en parte, en una negativa o en condiciones peores (un depósito mayor, un fiador, una renta más alta), la FCRA le exige un aviso de acción adversa. El aviso debe incluir el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe; decir que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar por qué se tomó; y explicar el derecho del solicitante a pedir una copia gratuita del informe dentro de 60 días y a disputar la información incompleta o incorrecta (15 U.S.C. § 1681m(a)). Puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita.

Las leyes locales suelen agregar su propio aviso. En Colorado, por ejemplo, el aviso de rechazo debe dar las razones por escrito e incluir copia del informe y del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)). Si el solicitante disputa un registro penal con la agencia, la agencia debe reinvestigarlo, en general dentro de 30 días (15 U.S.C. § 1681i(a)(1)). Si el registro resulta ser de otra persona o estaba sellado, vuelva a evaluar la solicitud.

Nuestro informe y los antecedentes penales

Nuestra verificación de inquilinos incluye antecedentes penales y el registro de delincuentes sexuales. El informe no decide si usted puede usar un registro: eso lo decide la ley de su estado y de su ciudad, y la decisión es suya. En los lugares donde la ley le prohíbe buscar antecedentes antes de una oferta condicional o de la precalificación, pida un informe que incluya antecedentes penales solo cuando la ley le permita revisarlos.

La verificación completa incluye además un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave que no baja el puntaje del solicitante; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Fuentes

• Ley federal: 15 U.S.C. § 1681c (datos que no se pueden informar), § 1681e, § 1681m, § 1681t; 18 U.S.C. § 3559; 42 U.S.C. § 3607, § 13661 y § 13663; 24 C.F.R. § 100.500 (Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell).
• HUD: aviso de retiro de guías de FHEO, 91 FR 17291; aviso de retiro de guías de la Oficina del Asesor Jurídico General, 91 FR 44867 (17 de julio de 2026).
• Estados: California, Código Civil § 1785.13, § 1786.18 y Código Penal § 17; Nueva York, Ley General de Negocios § 380-j y Ley de Procedimiento Penal § 160.57; K.S.A. 50-704; Massachusetts, cap. 93, § 52; RCW 19.182.040; Colorado, C.R.S. § 38-12-904 (Estatutos Revisados de Colorado 2026).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes cambian, tienen exenciones y las cortes interpretan los detalles. Antes de adoptar una política sobre antecedentes penales o de negar una solicitud, consulte a un abogado de su estado.