Inicio › Guía para arrendadores › Deudas médicas y la evaluación de inquilinos

Deudas médicas en el reporte de crédito: cómo tratarlas al evaluar a un inquilino

Qué deudas médicas pueden aparecer en 2026, qué pasó con la regla federal, qué estados las prohíben en el reporte, cuánto deberían pesar y qué cuidados exige la ley de vivienda justa.

¿Aparecen las deudas médicas en el reporte de crédito en 2026?

Algunas sí. Las tres agencias nacionales de informes de crédito, Equifax, Experian y TransUnion, cambiaron por su cuenta la forma de reportar las cuentas médicas en cobranza entre 2022 y 2023. Según su anuncio conjunto del 11 de abril de 2023:

Según ese mismo anuncio, con el último cambio se eliminó casi el 70% de las cuentas médicas en cobranza que se reportaban a las agencias nacionales. Por eso, una deuda médica que usted ve hoy en un reporte de una agencia nacional casi siempre es una cobranza sin pagar, de $500 o más y con más de un año.

Dos precisiones importantes:

• Son políticas de las agencias, no leyes federales. Algunas páginas dicen que los proveedores “deben esperar 365 días” antes de reportar: el plazo de un año es una política de las agencias, no una obligación federal para los hospitales. Algunas leyes estatales sí regulan cuándo y si se puede reportar.
• Los veteranos tienen una protección en la ley. La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) prohíbe a las agencias nacionales incluir la deuda médica de un veterano por atención recibida hace menos de un año, y la deuda médica de un veterano ya pagada o saldada que estuvo atrasada, cancelada o en cobranza, cuando la agencia sabe que se trata de ese tipo de deuda (15 U.S.C. § 1681c(a)(7) y (8)).

Para el panorama general de las cuentas en cobranza (cuánto tiempo aparecen, qué pasa si se pagan, cómo se ven dos veces), vea cuentas canceladas y en cobranza en el reporte.

¿Qué pasó con la regla de la CFPB sobre deudas médicas?

El 7 de enero de 2025, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) emitió una regla que modificaba la Regulación V para prohibir que los acreedores tomaran en cuenta la información de deudas médicas y que las agencias incluyeran deudas médicas en los reportes de crédito. Esa regla nunca llegó a aplicarse:

• El 11 de julio de 2025, el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Este de Texas la anuló, a pedido conjunto de la propia CFPB y de los demandantes, en el caso Cornerstone Credit Union League v. CFPB (CFPB).
• La CFPB explica que el tribunal concluyó que la regla excedía la autoridad de la CFPB porque la FCRA permite reportar y considerar la información de deudas médicas codificada, es decir, la que no identifica al proveedor ni la naturaleza del servicio médico.
• La CFPB mantiene los materiales de esa regla en su sitio “solo como referencia”.

En consecuencia, no hay hoy una regla federal que saque las deudas médicas de los reportes de crédito en general. Muchas páginas en español siguen diciendo que “la deuda médica está siendo removida” de los reportes; esa información es anterior a la anulación.

¿Qué estados prohíben reportar deudas médicas?

Mientras la regla federal caía, los estados avanzaron. El Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC) contaba, en su actualización del 21 de septiembre de 2026, quince estados y el Distrito de Columbia con leyes que limitan el reporte de deudas médicas. Nosotros leímos el texto de doce de esas leyes; esto es lo que dicen:

El NCLC incluye además a Delaware, Nueva Jersey, Oregón y el Distrito de Columbia, cuyas leyes no pudimos confirmar en el texto oficial. Si renta en esos lugares, consulte la ley vigente o a un abogado. La ley de California, por ejemplo, exige que los contratos que crean una deuda médica, firmados desde el 1 de julio de 2025, incluyan esa prohibición (Código Civil § 1785.27(c)).

Para el arrendador, la consecuencia práctica es simple: en esos estados, una deuda médica en el reporte de un residente puede ser en sí misma un error del reporte. Y en Maryland la ley va más allá: prohíbe usar esa información para decidir sobre la solvencia de la persona, algo que, según cómo se interprete, puede alcanzar la evaluación de crédito de un solicitante de vivienda.

¿Siguen vigentes las leyes estatales? La disputa sobre la ley federal

Hay una pregunta abierta: si la FCRA, que es ley federal, desplaza (en inglés, preempts) a las leyes estatales sobre deudas médicas. Las posiciones oficiales se contradicen:

• La CFPB publicó una regla interpretativa, aplicable desde el 28 de octubre de 2025, que dice que la FCRA en general desplaza a las leyes estatales que tocan áreas amplias del reporte de crédito, y que los estados no pueden regular que ciertas categorías, como las deudas médicas, aparezcan en un reporte (90 FR 48710). La misma regla reconoce que la CFPB no puede dar opiniones legalmente obligatorias sobre este tema.
• El fiscal general de California publicó el 13 de noviembre de 2025 una alerta que dice que la ley federal no desplaza a la ley estatal y que en California sigue siendo ilegal que una deuda médica aparezca en el reporte (Departamento de Justicia de California).
• Los tribunales no coinciden. Según el NCLC, el Tribunal de Apelaciones del Primer Circuito decidió en 2022 que la FCRA no desplazaba la ley de Maine sobre deudas médicas, mientras que dos tribunales de distrito de Texas opinaron en sentido contrario, uno de ellos en agosto de 2026 sobre una ley de Texas.

¿Qué hace el arrendador con esto? No tiene que resolver la disputa. Lo prudente es no basar una decisión en una deuda médica, sobre todo en los estados de la tabla, y consultar a un abogado si su política depende de ella.

¿Cómo se ve una deuda médica en el reporte?

Normalmente, como una cuenta en cobranza con una marca de que es médica, pero sin decir qué atención recibió la persona. La ley protege esa información:

• Datos codificados. La agencia no puede incluir el nombre, la dirección ni el teléfono de un proveedor médico que se identificó como tal, salvo que se reporten con códigos que no permitan saber quién es el proveedor ni qué servicio dio (§ 1681c(a)(6)).
• Información médica. Para el empleo, el crédito o el seguro, la agencia no puede entregar un reporte con información médica salvo en casos limitados, entre ellos las deudas médicas reportadas con esos códigos (15 U.S.C. § 1681b(g)(1)).

En la práctica, usted verá algo como “cobranza, médica” con el nombre de la agencia de cobranza, el monto y la fecha. No verá un diagnóstico, y no debe tratar de averiguarlo (lo explicamos en la sección de vivienda justa). Para leer el resto de la línea, vea cómo leer el reporte de crédito de un inquilino.

¿Puede el arrendador tomar en cuenta una deuda médica?

La respuesta depende del estado:

• Ley federal. No encontramos una regla federal que prohíba de forma expresa al arrendador considerar una deuda médica codificada que aparece en el reporte. La FCRA prohíbe a los acreedores obtener o usar información médica para decidir sobre el crédito, salvo la información codificada (§ 1681b(g)(2)); si esa regla alcanza a un arrendador es una pregunta para un abogado.
• California. Quien usa un reporte “en relación con una transacción de crédito” no puede usar una deuda médica como factor negativo (Código Civil § 1785.20.6). Si una solicitud de renta es una transacción de crédito para esta ley no está claro; como la deuda ni siquiera debería aparecer en el reporte, lo prudente es no usarla.
• Maryland. Nadie puede usar la información de deudas médicas de un reporte para determinar la solvencia del consumidor (Com. Law § 14-1213(c)).
• Colorado. Si usa el historial de crédito, no puede considerar nada de más de siete años antes de la solicitud, y con un subsidio de vivienda no puede considerar el puntaje, un evento de crédito adverso ni la falta de puntaje, salvo que la ley federal lo exija (C.R.S. § 38-12-904(1)(a) y (c)).

Aunque su estado no lo prohíba, tomarla en cuenta tiene riesgos que vemos más abajo. Para las reglas de su estado, vea leyes de verificación de inquilinos por estado.

¿Cuánto debería pesar una deuda médica al evaluar a un inquilino?

Poco, o nada. Hay razones concretas:

• Dice poco sobre la renta. Una deuda médica suele venir de una emergencia, de un seguro que no pagó o de una factura inesperada, no de una decisión de gastar. El NCLC resume que los estudios encuentran poco o ningún valor predictivo en las deudas médicas.
• Muchas son discutibles. La facturación médica es complicada por los seguros, y la CFPB advierte que cobrar o reportar montos mayores que los que permite la Ley Sin Sorpresas (No Surprises Act, vigente desde el 1 de enero de 2022) puede violar la ley federal.
• Los propios modelos de puntaje la descartan. VantageScore 4.0 dejó de usar las cobranzas médicas, como explicamos más abajo.
• Riesgo legal. En varios estados la deuda no debería estar en el reporte, en Maryland no se puede usar para juzgar la solvencia, y un criterio rígido puede afectar más a las personas con discapacidad.

Lo que sí dice mucho sobre un futuro inquilino está en otras líneas del mismo reporte: deudas con arrendadores anteriores, cobranzas de luz, agua o gas, desalojos y el patrón reciente de pagos de sus cuentas de crédito. Vea qué buscar en un reporte de verificación.

Si su criterio usa la relación deuda-ingreso, una cobranza médica sin plan de pagos no tiene cuota mensual y no entra en la división. Si el solicitante tiene un plan de pagos con el hospital, la cuota sí es un gasto mensual real; decida por escrito si la cuenta y aplíquelo igual a todos.

Vivienda justa y discapacidad: lo que no debe preguntar

Una deuda médica puede estar ligada a una enfermedad o a una discapacidad. La Ley de Vivienda Justa protege a las personas con discapacidad, y eso cambia cómo debe hablar de estas deudas:

• No pregunte por la enfermedad. Es ilegal preguntar a un solicitante si tiene una discapacidad o cuál es la naturaleza o la gravedad de su discapacidad (24 C.F.R. § 100.202(c)). “¿De qué es esa cuenta del hospital?” puede convertirse en esa pregunta.
• Lo que sí puede preguntar, a todos por igual: la misma norma permite preguntar a todos los solicitantes, tengan o no una discapacidad, si pueden cumplir los requisitos del contrato, como pagar la renta.
• Deje que el solicitante explique si quiere. Si le cuenta que la deuda es de una hospitalización, no pida más detalles médicos; basta con documentos sobre la deuda misma (un plan de pagos, una disputa con el seguro).
• Adaptaciones razonables. La ley considera discriminación negarse a hacer adaptaciones razonables en las reglas, políticas o prácticas cuando pueden ser necesarios para que una persona con discapacidad tenga igual oportunidad de usar una vivienda (42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B)). Si un solicitante le pide no tomar en cuenta deudas causadas por su discapacidad, trátelo como una solicitud de adaptación y consulte a un abogado antes de negarla.
• Criterios que excluyen de más. Una regla como “cualquier cobranza = rechazo” alcanza a muchas personas con deudas médicas, y la regla de HUD sobre el efecto discriminatorio (24 C.F.R. § 100.500) sigue vigente. Excluir las deudas médicas de su criterio reduce ese riesgo.

Maryland, desde el 1 de octubre de 2026: un arrendador que usa información financiera, como el historial de crédito, no puede rechazar a un solicitante que paga la renta con un subsidio de vivienda basado en ingresos por su ingreso, por su puntaje o falta de puntaje, ni por un historial de crédito adverso de una época en que no tenía el subsidio, si ese período se confirma (HB 315, State Gov. § 20-705.1). Sí puede exigir que el ingreso del solicitante alcance para la parte de la renta que no cubre el subsidio, con una proporción equivalente a la que usa con los demás solicitantes (§ 20-705.1(e)). La misma ley creó el reporte positivo de renta que explicamos en reporte de pagos de renta al crédito.

¿Cómo tratan las deudas médicas los puntajes de crédito?

• FICO Score 9: según myFICO, las cobranzas de terceros ya pagadas, incluidas las médicas, dejan de tener un efecto negativo, y las cobranzas médicas sin pagar pesan menos que otras deudas.
• VantageScore 4.0: VantageScore explica que dejó de usar las deudas médicas y las cuentas médicas en cobranza en el cálculo de VantageScore 4.0.
• Otras versiones: los modelos anteriores las tratan de otra forma, y cada usuario del reporte decide qué versión usa.

Por eso, un puntaje bajo por una cobranza médica puede subir con otro modelo sin que la persona haya cambiado nada. Lea las líneas, no solo el número; vea FICO vs. VantageScore y puntaje de inquilino.

¿Y si el solicitante dice que la deuda médica es un error?

Con las deudas médicas es frecuente. Qué puede hacer:

• Revise si debería estar ahí. Una deuda médica pagada, de menos de $500 o con menos de un año, o cualquier deuda médica en uno de los estados de la tabla, en principio no debería aparecer en el reporte de una agencia nacional.
• Explíquele su derecho a disputar. El solicitante puede disputar la información con la agencia, que en general debe investigar dentro de 30 días desde que recibe la disputa, con una posible extensión de hasta 15 días (15 U.S.C. § 1681i(a)(1)). También puede disputarla con el cobrador. La disputa la presenta el consumidor, no usted.
• Facturas sorpresa. Si la deuda es un cobro fuera de la red por una emergencia, puede estar por encima de lo que permite la Ley Sin Sorpresas; la CFPB recomienda disputarla por escrito.
• No espere a ciegas. Si su criterio ya excluye las deudas médicas, la disputa no cambia su decisión y no tiene que esperarla.

Un criterio de ejemplo y tres casos

Un criterio escrito, aplicado igual a todos, podría decir:

Si su decisión es desfavorable y se basó, aunque sea en parte, en el reporte de crédito, el aviso de acción adversa es obligatorio (15 U.S.C. § 1681m(a)); debe decir, entre otras cosas, que el solicitante tiene derecho a una copia gratuita del informe si la pide dentro de 60 días y a disputar lo que sea inexacto.

¿Qué muestra nuestro informe sobre las deudas médicas?

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO, con datos de TransUnion, Experian y Equifax, que muestra las cuentas que las agencias tienen del solicitante, entre ellas las cobranzas que se reporten, con las reglas y límites que se aplican a cada agencia. Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Cómo pesa una deuda médica lo decide usted, con su criterio escrito.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• 15 U.S.C. § 1681c(a)(6)–(8), § 1681b(g), § 1681i(a)(1) y § 1681m(a); 42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B); 24 C.F.R. § 100.202(c), en el Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• CFPB, regla sobre información médica (Regulación V), emitida el 7 de enero de 2025 y anulada el 11 de julio de 2025; CFPB, regla interpretativa sobre la preemption de la FCRA, 90 FR 48710 (28 de octubre de 2025); CFPB, “Obtener respuestas” n.º 2122 sobre facturas médicas en cobranza y la Ley Sin Sorpresas (revisada el 25 de julio de 2025).
• Equifax, Experian y TransUnion, anuncio conjunto del 11 de abril de 2023.
• Leyes estatales: California, SB 1061 (cap. 520, 2024); Colorado, C.R.S. § 5-18-109 y § 38-12-904; Connecticut, § 19a-673b; Illinois, 815 ILCS 505/2EEEE; Maine, 10 M.R.S. § 1310-H; Maryland, Com. Law § 14-1213; Minnesota, § 332C.03; Nueva York, Gen. Bus. Law § 380-j; Rhode Island, § 6-60-3; Vermont, 9 V.S.A. § 2466d; Virginia, § 59.1-444.4; Washington, RCW 19.182.040.
• Fiscal general de California, alerta del 13 de noviembre de 2025; NCLC, lo último sobre las deudas médicas en los reportes de crédito (actualizado el 21 de septiembre de 2026).
• myFICO, versiones del FICO Score; VantageScore, preguntas frecuentes; Maryland, HB 315 (2026).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las reglas sobre deudas médicas cambian rápido y su relación con la ley federal está en disputa en los tribunales; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.