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Cómo rentar su casa de forma segura: pasos antes de firmar

Guía para dueños de casa en Estados Unidos que van a rentar por primera vez: permisos, leyes, seguro, verificación del inquilino, contrato, depósito e impuestos, en el orden en que conviene hacerlos.

¿Qué debe revisar antes de anunciar su casa?

Rentar su propia casa no es solo “poner un anuncio”. Desde que firma el primer contrato, usted es un arrendador, con obligaciones federales, estatales y locales. Antes de anunciar, revise cuatro cosas:

1. Su hipoteca: si todavía debe la casa, su contrato de préstamo puede exigir que la use como residencia principal durante un tiempo (vea la sección siguiente).
2. Su asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés): sus reglas pueden prohibir las rentas, exigir un plazo mínimo, pedir registro del inquilino o limitar las rentas de corto plazo. Lea las reglas vigentes y pregunte por escrito.
3. Su ciudad y su condado: muchos gobiernos locales exigen un registro, un permiso o una inspección de las viviendas en renta, y algunos tienen control de renta o reglas de causa justa para terminar un contrato. Llame o consulte la página oficial de vivienda o de permisos de su ciudad.
4. Las leyes de su estado sobre arrendadores e inquilinos: límites y plazos del depósito, avisos para entrar a la vivienda, reparaciones y proceso de desalojo. Vea nuestras leyes de verificación de inquilinos por estado.

Anote lo que encuentre. Esa lista le servirá para redactar el contrato y para decidir si le conviene administrar usted mismo o contratar a un administrador de propiedades.

¿Necesita permiso de su banco hipotecario para rentar su casa?

Depende de su préstamo. Muchas hipotecas para residencia principal usan el modelo de escritura de Fannie Mae y Freddie Mac. En ese modelo, la cláusula de ocupación dice que el prestatario debe ocupar la casa como su residencia principal dentro de los 60 días después de firmar y seguir ocupándola al menos un año desde que se mudó, salvo que el prestamista acepte otra cosa por escrito (ese consentimiento no puede negarse sin razón) o existan circunstancias atenuantes fuera del control del prestatario.

• Si ya vivió en la casa más de un año, esa cláusula normalmente ya se cumplió. Aun así, lea su propia escritura (deed of trust o mortgage): no todos los préstamos usan el mismo texto.
• Si se muda antes del año (por ejemplo, por un traslado de trabajo), pida el consentimiento de su prestamista por escrito antes de rentar.
• Préstamos del gobierno (FHA, VA, USDA) tienen sus propias reglas de ocupación: confírmelas con quien administra su préstamo.

Avise también a su prestamista cuando cambie el seguro: la mayoría de las hipotecas exigen mantener la casa asegurada, y el tipo de póliza cambia cuando la casa se renta.

¿Qué seguro necesita para rentar su casa?

Una póliza de propietario pensada para la casa donde usted vive puede no cubrir daños ni responsabilidad civil cuando la casa está rentada. Pregunte a su aseguradora, por escrito, antes de que el inquilino se mude. En general, necesitará:

• Un seguro de arrendador (landlord policy o póliza de vivienda en renta), que suele cubrir la estructura, su responsabilidad civil como dueño y, según la póliza, la renta perdida si la casa queda inhabitable por un siniestro cubierto.
• Un seguro de inquilino a cargo del inquilino, que protege sus pertenencias y su propia responsabilidad. Su póliza no cubre las cosas del inquilino. En general puede exigirlo en el contrato, pero algunos estados tienen reglas propias; lo explicamos en nuestra guía de seguro de inquilino.
• Una póliza de responsabilidad adicional (umbrella), si su patrimonio lo justifica. Consúltelo con su agente.

¿Cómo preparar la casa antes de rentarla?

La casa debe ser habitable y segura desde el primer día. Las leyes estatales y los códigos locales definen qué significa eso, pero la lista mínima suele incluir:

• Techo, ventanas y puertas que cierren bien; cerraduras que funcionen y que usted cambie o reprograme entre inquilinos.
• Agua caliente y fría, calefacción, electricidad y plomería en buen estado.
• Detectores de humo y, donde la ley lo exija, de monóxido de carbono, con baterías nuevas y probados.
• Barandales, escaleras y pisos sin riesgos evidentes; aparatos incluidos (estufa, refrigerador) funcionando.

¿Su casa se construyó antes de 1978?

Entonces se aplica la regla federal sobre la pintura con plomo. Antes de que el inquilino quede obligado por el contrato, usted debe (40 CFR § 745.107):

• Entregarle el folleto informativo sobre el plomo aprobado por la Agencia de Protección Ambiental (EPA), disponible también en español.
• Informarle de cualquier pintura con plomo o peligro de plomo que usted conozca en la vivienda, con la información adicional que tenga.
• Entregarle los informes o registros sobre plomo que usted tenga.

Además, el contrato debe incluir, dentro del texto o como anexo y en el idioma del contrato, la declaración de advertencia sobre el plomo y las firmas correspondientes (40 CFR § 745.113). Las rentas de 100 días o menos, sin posibilidad de renovación o extensión, están exentas (§ 745.101).

¿Cuánto cobrar de renta por su casa?

No hay una fórmula legal; el precio lo fija el mercado, salvo donde exista control de renta. Un método práctico:

1. Busque casas comparables en su zona: mismo tamaño, número de recámaras y baños, estado y servicios. Fíjese en las que se rentaron, no solo en las que siguen anunciadas.
2. Sume sus costos mensuales: hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro, cuotas de la asociación, mantenimiento y, si lo contrata, administrador.
3. Reserve para imprevistos: meses sin inquilino, reparaciones grandes y, en el peor caso, un proceso de desalojo.

¿Qué dice la Ley de Vivienda Justa cuando renta su casa?

La Ley de Vivienda Justa prohíbe negarse a rentar, ofrecer condiciones distintas o publicar anuncios que indiquen preferencia o limitación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604). “Estado familiar” protege a las familias con hijos menores de 18 años, a las personas embarazadas y a quienes están obteniendo la custodia legal de un menor (42 U.S.C. § 3602(k)).

¿Hay una excepción para quien renta una sola casa?

Existe una excepción federal limitada para el dueño particular de una casa unifamiliar que no tiene más de tres casas de ese tipo y renta sin usar los servicios de un agente o corredor de bienes raíces (42 U.S.C. § 3603(b)(1)). Pero:

• La prohibición de anuncios discriminatorios de § 3604(c) sigue aplicándose.
• Otras leyes federales, estatales y locales pueden aplicarse aunque usted cumpla esa excepción. Muchos estados y ciudades protegen además otras características, como la fuente de ingresos (por ejemplo, un vale de vivienda).

En la práctica, lo más seguro es actuar como si la ley se aplicara siempre: un anuncio neutro que describa la casa, no al inquilino que usted “prefiere”, y los mismos criterios escritos para todos.

¿Cómo verificar al inquilino antes de rentar su casa?

La verificación es la parte que más protege su casa, y la que más errores legales puede causar si se hace sin método. Siga este orden:

1. Escriba sus criterios antes de anunciar. Por ejemplo: ingresos mensuales de al menos tres veces la renta, sin desalojos en los últimos años, puntaje de crédito mínimo de un modelo específico y cómo trata la falta de historial. Aplique los mismos criterios a todos. Si usa un puntaje, lea antes nuestra guía de puntaje de inquilino.
2. Pida una solicitud a cada adulto que vivirá en la casa. Puede usar nuestra solicitud de renta en español o la versión para arrendadores. Si van a vivir varias personas, vea nuestra guía para verificar a varios solicitantes.
3. Revise la solicitud en orden de llegada y decida en ese mismo orden, si le es posible. Así evita que parezca que eligió por razones distintas a sus criterios.
4. Ordene un informe de verificación (crédito, antecedentes penales, desalojos y registros públicos) y confirme que cada dato corresponde a la persona correcta.
5. Verifique usted los ingresos con documentos: talones de pago, formularios W-2 o 1099, cartas de beneficios o estados de cuenta. Vea nuestra guía de comprobante de ingresos.
6. Llame usted a los arrendadores anteriores. Busque el número por su cuenta (no solo el que aparece en la solicitud) y pregunte si pagaba a tiempo y si le volverían a rentar.
7. Decida y documente. Si el informe influye en un rechazo o en condiciones más exigentes (un fiador, un depósito mayor dentro del límite legal), envíe el aviso de acción adversa.

¿Qué exige la Ley de Informe Justo de Crédito?

La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le permite obtener el informe cuando hay una transacción que inició el consumidor, como una solicitud para rentar su casa (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). Si toma una decisión desfavorable basada total o parcialmente en el informe, debe dar un aviso que incluya los datos de la agencia de informes, que la agencia no tomó la decisión, el derecho a una copia gratuita del informe si la pide dentro de 60 días y el derecho a disputar errores; si usó un puntaje de crédito, también el puntaje y sus datos clave (15 U.S.C. § 1681m). Puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita.

¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?

El contrato es su principal protección. Use uno adaptado a su estado, como nuestros contratos de arrendamiento (tenemos versiones para Texas, Florida, California, Nueva York y otros estados). Como mínimo, debe decir:

• Quiénes son las partes y quiénes vivirán en la casa: todos los adultos firman; los menores se mencionan como ocupantes.
• Plazo: fecha de inicio y fin, o si es de mes a mes, y cómo se renueva o termina.
• Renta: cantidad, fecha de pago, forma de pago y cargo por pago tardío, dentro de lo que permita su estado.
• Depósito de seguridad: cantidad y reglas de devolución.
• Servicios: quién paga agua, luz, gas, basura, internet y jardinería.
• Mantenimiento y reparaciones: cómo se piden y qué le toca a cada parte.
• Entrada del arrendador: con cuánto aviso y para qué (en California, por ejemplo, se presume razonable un aviso por escrito de 24 horas, según el Código Civil § 1954).
• Mascotas, fumar, subarriendo y rentas de corto plazo: qué se permite. Sobre el subarriendo, vea nuestra guía para subarrendar un apartamento.
• Divulgaciones obligatorias: la del plomo si la casa es anterior a 1978 y las que exija su estado.

Encontrará más documentos listos en nuestros formularios para arrendadores.

¿Cuánto puede cobrar de depósito y cuándo debe devolverlo?

Lo decide la ley de su estado. Estos ejemplos muestran cuánto cambian las reglas:

Cobre la renta del primer mes y el depósito con un método que deje registro (transferencia, cheque o una plataforma de pagos), entregue recibos y nunca entregue las llaves antes de recibir fondos confirmados.

¿Qué hacer el día de la entrega de la casa?

1. Recorra la casa con el inquilino y llenen juntos una lista de inspección de entrada, cuarto por cuarto. Tome fotos y videos con fecha.
2. Firmen la lista y guarde una copia cada uno. Esa lista es su mejor prueba al final del contrato para justificar descuentos del depósito.
3. Entregue las llaves, los códigos y los manuales de los aparatos, y anote cuántas llaves entregó.
4. Explique cómo pedir reparaciones y qué hacer en una emergencia (fuga de agua, falta de calefacción).
5. Confirme el cambio de servicios a nombre del inquilino, si así lo dice el contrato.

¿Cómo afecta rentar su casa a sus impuestos?

Estas son las reglas generales del IRS para una vivienda en renta (Publicación 527). Hable con un profesional de impuestos para su caso:

• La renta y los gastos se declaran normalmente en el Anexo E del Formulario 1040.
• El edificio se deprecia en 27.5 años; el terreno no se deprecia.
• El depósito de seguridad no es ingreso cuando lo recibe, si piensa devolverlo. Si se queda con una parte porque el inquilino no cumplió el contrato, esa parte es ingreso del año en que la retiene.
• Si usa la vivienda como hogar y la renta menos de 15 días en el año, no incluye esa renta en sus ingresos y no deduce esos gastos como gastos de renta.

¿Puede perder la exclusión de impuestos al vender?

Sí, si renta la casa demasiado tiempo. Para excluir hasta $250,000 de ganancia al vender ($500,000 si declara en conjunto con su cónyuge), en general debe haber sido dueño de la casa y haberla usado como residencia durante al menos 24 meses de los 5 años anteriores a la venta. Además, no puede excluir la parte de la ganancia que corresponde a la depreciación permitida después del 6 de mayo de 1997 (Publicación 523).

¿Qué hacer si algo sale mal con el inquilino?

• Pago tardío: aplique el cargo por atraso que diga el contrato, dentro de lo que permita su estado, y comuníquese por escrito.
• Falta de pago o incumplimiento grave: el primer paso suele ser un aviso por escrito con el plazo que exige su estado. Puede partir de nuestro aviso de desalojo.
• Desalojo: solo un tribunal puede ordenarlo. Nunca cambie las cerraduras, corte los servicios ni saque las pertenencias del inquilino por su cuenta.
• Daños: documente con fotos y compare con la lista de inspección de entrada.

Si prefiere no hacer todo esto usted mismo, un administrador de propiedades puede encargarse a cambio de un cargo. Pregunte qué incluye (anuncios, verificación, cobro, reparaciones, desalojos) y pida el contrato por escrito.

Lista de control antes de firmar

¿Qué incluye nuestro informe de verificación?

Si va a rentar su casa, nuestra verificación de inquilinos completa le da en un solo informe:

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), obtenido con una consulta suave que no baja el puntaje del solicitante.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (fiscales federales y estatales, y por fallos judiciales), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas.
• Historial de domicilios y miembros del hogar, y historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día. No incluye verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores: esos pasos los hace usted, como se explica en esta guía.

Fuentes

• Fannie Mae/Freddie Mac, modelo uniforme de escritura para vivienda unifamiliar (versión de Maryland publicada por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor), sección 6, ocupación.
• 42 U.S.C. § 3603 y § 3604; 15 U.S.C. § 1681b y § 1681m.
• 40 CFR § 745.101, § 745.107 y § 745.113 (pintura con plomo).
• Legislatura de California, Código Civil § 1950.5 y § 1954.
• Senado del Estado de Nueva York, Ley de Obligaciones Generales § 7-108.
• Legislatura de Texas, Código de Propiedad, capítulo 92 (§ 92.103 y § 92.108).
• Servicio de Impuestos Internos (IRS), Publicación 527 y Publicación 523.

Esta guía ofrece información general para dueños de casa que rentan en Estados Unidos y no es asesoría legal ni fiscal. Las leyes estatales y locales y las reglas de cada préstamo y póliza cambian; consulte con un abogado, un profesional de impuestos y su aseguradora antes de rentar.