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Preguntas para hacer a un posible inquilino: cuáles son legales y cuáles no

Guía para arrendadores en Estados Unidos: un guion de preguntas para el teléfono, la visita y la solicitud; lo que prohíben la Ley de Vivienda Justa y las leyes estatales; y qué anotar de cada conversación.

¿Por qué importa qué pregunta y cómo lo pregunta?

Las preguntas son la primera parte de la selección de inquilinos, y la ley las trata así. La Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe hacer “cualquier aviso, declaración o anuncio” sobre la renta de una vivienda que indique una preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604(c)). El reglamento de HUD aclara que esa prohibición cubre las declaraciones escritas y orales, y menciona expresamente las solicitudes (24 CFR § 100.75(b)).

Dicho de forma práctica: una pregunta hecha por teléfono, en la visita o por mensaje de texto cuenta igual que una pregunta impresa en la solicitud. No hace falta que usted rechace a nadie para violar la ley; basta con una pregunta o un comentario que indique una preferencia.

Hay un segundo riesgo, más común que la pregunta abiertamente ilegal: el trato desigual. Si a un solicitante le pide dos talones de pago y a otro seis, o si solo a algunos les pregunta por su empleo, la diferencia en sí puede ser la prueba de una discriminación. La ley prohíbe discriminar en “los términos, condiciones o privilegios” de la renta (42 U.S.C. § 3604(b)). La defensa más sencilla es la misma para los dos riesgos: un guion fijo, las mismas preguntas para todos y notas de lo que se preguntó y respondió.

Las preguntas buenas tienen algo en común: se relacionan con una obligación del contrato. Pagar la renta, cuidar la vivienda, respetar las reglas del edificio y el límite de ocupantes. Si una pregunta no sirve para medir nada de eso, probablemente no la necesita.

¿Qué preguntas puede hacer a un posible inquilino?

Estas preguntas son legales en general porque miden la capacidad de cumplir el contrato. La columna de la derecha indica dónde hay que tener cuidado con la forma o con la ley de su estado.

Fíjese en que ninguna pregunta de esta lista pide al solicitante que hable de quién es; todas preguntan qué puede cumplir. Esa es la prueba rápida para cualquier pregunta nueva que se le ocurra.

Un guion de preselección igual para todos

La preselección (el primer contacto por teléfono, mensaje o correo electrónico) es donde más se improvisa, y por eso es donde más errores se cometen. La solución es escribir el guion una vez y leerlo siempre igual. Este es un ejemplo que puede adaptar:

Algunas reglas para usar el guion:

• Léalo completo a cada persona, aunque la conversación vaya bien o mal desde el principio. Saltarse preguntas con unos y no con otros es trato desigual.
• Diga los criterios antes de preguntar. Cuando el solicitante conoce las reglas, muchas personas que no cumplen se retiran solas y nadie puede decir que las reglas cambiaron para él.
• Use el mismo canal de respuesta. Si envía los criterios por escrito a uno, envíelos por escrito a todos.
• Si el solicitante habla de algo personal (un embarazo, una enfermedad, su religión), no siga el tema, no lo anote y vuelva al guion: “Gracias; lo que necesito saber para la solicitud es…”.
• Atienda en el orden en que llegan las solicitudes completas, si esa es su política, y escríbala. Lo explicamos en la guía para arrendadores.

Puede convertir el guion en un formulario y enviarlo a cada interesado antes de la visita. Nuestra solicitud de renta para arrendadores ya reúne las preguntas de la solicitud formal.

¿Qué preguntas prohíbe la Ley de Vivienda Justa?

La ley federal protege siete características: raza, color, religión, sexo, estado familiar, origen nacional y discapacidad (42 U.S.C. § 3604(a), (c) y (f)). Muchas páginas en internet agregan a esa lista la edad, el estado civil, la fuente de ingresos o los arrestos. Esas protecciones existen, pero vienen de leyes estatales y locales, no de la ley federal. La diferencia importa, porque cambia de un estado a otro.

¿Y si el arrendador está exento de la ley?

La ley tiene excepciones limitadas: por ejemplo, un dueño que vive en un edificio de hasta cuatro unidades, o un particular que renta una casa unifamiliar sin agente y con ciertos requisitos (42 U.S.C. § 3603(b)). Pero la prohibición de hacer declaraciones discriminatorias de la § 3604(c) sigue aplicando incluso en esos casos, y muchas leyes estatales tienen excepciones más estrechas o ninguna. En la práctica, trate el guion como si la ley le aplicara siempre.

¿Qué cambió en 2025 y 2026 en las guías de HUD?

HUD retiró en 2025 varias guías que muchos sitios todavía citan, y lo publicó en el Registro Federal en 2026 (91 FR 17291 y 91 FR 44867). Entre ellas están las guías sobre antecedentes penales (2016 y 2022), sobre personas con inglés limitado (2007 y 2016), sobre animales de asistencia (2013 y 2020) y los memorandos de 2021 que aplicaban la protección por “sexo” a la orientación sexual y la identidad de género. HUD dice que ya no deben usarse como autoridad. Si la palabra “sexo” de la ley federal alcanza la orientación sexual y la identidad de género queda, por ahora, en manos de los tribunales; muchos estados y ciudades protegen las dos de forma expresa.

Lo que no cambió es la ley: la Ley de Vivienda Justa y sus reglamentos siguen vigentes, y el mismo aviso de HUD recuerda que una persona puede demandar en un tribunal dentro de los dos años siguientes a la práctica discriminatoria. Retirar una guía no convierte en legal una pregunta que la ley prohíbe. Por ejemplo, exigir que el solicitante hable inglés sin una razón del contrato puede seguir viéndose como discriminación por origen nacional, con o sin guía.

Discapacidad: lo único que sí puede preguntar

El reglamento de HUD prohíbe preguntar si un solicitante (o alguien que vivirá con él, o alguien relacionado con él) tiene una discapacidad, o preguntar por su naturaleza o gravedad (24 CFR § 100.202(c)). Solo permite cinco preguntas, y solo si se hacen a todos los solicitantes, tengan o no una discapacidad:

1. Si el solicitante puede cumplir los requisitos del contrato.
2. Si califica para una vivienda reservada a personas con discapacidad (o con un tipo de discapacidad).
3. Si califica para una prioridad reservada a personas con discapacidad.
4. Si el solicitante es actualmente consumidor ilegal o adicto a una sustancia controlada.
5. Si ha sido condenado por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada.

La ley excluye de la definición de discapacidad el “uso ilegal actual” de sustancias controladas (42 U.S.C. § 3602(h)), por eso la pregunta 4 es posible. Pero una persona que se recuperó de una adicción sí puede estar protegida: no pregunte por tratamientos pasados.

Si un solicitante le pide una excepción a una regla por una discapacidad (por ejemplo, un animal de asistencia en un edificio sin mascotas, o un lugar de estacionamiento cercano), eso es una solicitud de adaptación razonable. Negarse a hacer adaptaciones razonables cuando son necesarias es discriminación (42 U.S.C. § 3604(f)(3)(B)). En ese caso, sí puede pedir información, pero solo la necesaria para evaluar la solicitud; explicamos cómo en la guía de evaluación de mascotas y animales de asistencia.

Hijos, embarazo y número de ocupantes

El “estado familiar” protege a los hogares con menores de 18 años que viven con un padre, un tutor legal o una persona designada por ellos, y también a las mujeres embarazadas y a quienes están obteniendo la custodia de un menor (42 U.S.C. § 3602(k)). Por eso no puede preguntar si hay niños, qué edad tienen, si la solicitante está embarazada o si la pareja piensa tener hijos.

Lo que sí puede hacer es aplicar un límite razonable de ocupantes, igual para todos. Para eso solo necesita el número total de personas. La política de HUD sobre normas de ocupación considera que “dos personas por dormitorio” es razonable como regla general, pero no absoluta: el tamaño de los cuartos, la edad de los niños, la configuración de la vivienda y las normas locales pueden cambiar la respuesta (63 FR 70256, 1998). Muchas ciudades tienen además su propio código de ocupación.

La única vivienda en la que sí se puede preguntar la edad es la vivienda para personas mayores que cumple la ley: comunidades para personas de 62 años o más, o comunidades en las que al menos el 80% de las unidades ocupadas tiene una persona de 55 años o más, con los demás requisitos legales (42 U.S.C. § 3607(b)). Si su propiedad no lo es, no pregunte la edad.

Para los casos con varios adultos (compañeros de cuarto, parejas, familiares) vea nuestra guía de compañeros de cuarto y varios solicitantes.

¿Qué agregan las leyes estatales y locales?

Muchos estados y ciudades protegen más características que la ley federal, y algunos prohíben expresamente preguntar por ellas, no solo discriminar. Dos ejemplos con el texto de la ley:

• California: el Código de Gobierno prohíbe al dueño discriminar por raza, color, religión, sexo, género, identidad o expresión de género, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, fuente de ingresos, discapacidad, condición de veterano o militar, o información genética (§ 12955(a)). Además, prohíbe hacer “cualquier pregunta escrita u oral” sobre esas características, con una diferencia: la lista de preguntas prohibidas de la § 12955(b) no incluye la fuente de ingresos. Puede preguntar cuánto gana una persona y cómo lo documenta, pero no puede discriminarla por la fuente.
• Nueva York: la Ley Ejecutiva prohíbe negarse a rentar, y también usar un formulario de solicitud o “hacer cualquier registro o pregunta” que exprese una limitación, por raza, credo, color, origen nacional, ciudadanía o estatus migratorio, orientación sexual, identidad o expresión de género, condición militar, sexo, edad, discapacidad, estado civil, condición de víctima de violencia doméstica, fuente legal de ingresos o estado familiar (N.Y. Exec. Law § 296(5)(a)(1) y (3)).

Otros estados y muchas ciudades protegen la edad, el estado civil, la orientación sexual, la identidad de género, la fuente de ingresos, la condición militar o el estatus migratorio. La lista cambia con frecuencia. Consulte la ley de su estado en nuestra guía de leyes de verificación de inquilinos por estado y, antes de fijar su guion, la oficina de derechos civiles de su ciudad.

¿Puede preguntar por antecedentes penales?

A nivel federal, la ley no prohíbe preguntar por condenas, y el reglamento de HUD permite expresamente preguntar si el solicitante ha sido condenado por fabricar o distribuir sustancias controladas (24 CFR § 100.202(c)(5)). Pero la respuesta real depende de dónde está la vivienda y de cuándo pregunta:

• Ciudad de Nueva York: desde el 1 de enero de 2025, es ilegal buscar o revisar antecedentes de condenas antes de hacer una oferta condicional de renta.
• Nueva Jersey: la Ley de Oportunidad Justa en la Vivienda prohíbe preguntar por antecedentes penales antes de la oferta condicional, con excepciones muy limitadas (N.J.S.A. 46:8-55).
• Condado de Cook (Illinois): la verificación de antecedentes penales no se puede hacer en la etapa de precalificación; primero se revisan los demás criterios.
• California: el reglamento de vivienda justa prohíbe considerar, entre otros, arrestos que no terminaron en condena y condenas selladas, anuladas o eliminadas (2 CCR § 12269).

En esos lugares, la pregunta “¿Ha sido condenado por un delito?” en la solicitud inicial puede ser ilegal en sí misma. Lo explicamos, con las fuentes de cada ley, en nuestra guía de leyes de “oportunidad justa” en la vivienda.

Además, aunque HUD retiró sus guías de 2016 y 2022 sobre antecedentes penales, su regla de “efecto discriminatorio” (24 CFR § 100.500) sigue vigente mientras HUD tramita una propuesta para eliminarla. Una prohibición general del tipo “no rentamos a nadie con antecedentes” es la política más expuesta. Si pregunta, hágalo igual para todos, en el momento que su ley permite, y limite la pregunta a condenas, no a arrestos.

¿Puede preguntar por el estatus migratorio o el Seguro Social?

La ley federal de vivienda justa no menciona el estatus migratorio, pero protege el origen nacional, y una pregunta sobre “papeles” hecha solo a algunos solicitantes puede ser discriminación por origen nacional. Algunos estados van más lejos:

• California prohíbe al arrendador hacer cualquier pregunta sobre el estatus migratorio o de ciudadanía de un solicitante o de un ocupante, y exigirle que lo declare (Código Civil § 1940.3(b)). La misma ley permite pedir la información o los documentos necesarios para verificar las calificaciones financieras o la identidad del solicitante, y cumplir con programas federales de asistencia de renta (§ 1940.3(c)).
• Nueva York protege la ciudadanía y el estatus migratorio en su ley de derechos humanos (§ 296(5)).

La forma segura es preguntar por la identidad, no por el estatus: pida a todos una identificación con foto y acepte una lista escrita de documentos, igual para todos. Si pide el número de Seguro Social para la verificación de crédito, decida por escrito qué hará con un solicitante que no lo tiene (por ejemplo, aceptar un ITIN u otra forma de evaluar su historial) y aplíquelo siempre igual. Explicamos las opciones en cómo verificar la identidad del inquilino.

¿Puede preguntar por desalojos anteriores?

En la mayoría de los estados, sí, y la respuesta se puede comparar con los registros públicos. Pero hay límites:

• Nueva York prohíbe negarse a rentar o a ofrecer un contrato porque el solicitante estuvo involucrado en un juicio entre arrendador e inquilino, pasado o pendiente (N.Y. Real Prop. Law § 227-f). El fiscal general puede pedir multas civiles de $500 a $1,000 por cada violación. En Nueva York, pregunte por el cumplimiento del contrato y por las deudas con arrendadores anteriores, no por los juicios.
• Otros estados y ciudades limitan cuántos años atrás se pueden considerar los desalojos, o si se pueden considerar los casos que se desestimaron o se sellaron.
• La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) limita, en general, a siete años lo que una agencia de informes puede reportar sobre demandas y fallos civiles, o hasta que venza el plazo de prescripción si este es más largo (15 U.S.C. § 1681c(a)(2)).

Una pregunta abierta suele dar mejor información que una de sí o no: “¿Ha tenido algún problema con un contrato de renta anterior que quiera explicarme?”. Ver también cómo verificar el historial de renta.

Ingresos y fuente de ingresos: cómo preguntar

Preguntar por los ingresos es legal y necesario. El problema aparece cuando la pregunta es sobre la fuente: “¿Trabaja o vive de la ayuda del gobierno?”, “¿Tiene Sección 8?”. En los estados y ciudades que protegen la fuente de ingresos, rechazar a alguien por pagar con un vale de vivienda, con beneficios del Seguro Social o con manutención es discriminación, y una pregunta que busca esa información puede usarse como prueba.

La forma neutral es preguntar a todos lo mismo: “¿Cuál es el ingreso mensual del hogar y qué documentos puede presentar?”. Luego trate todo ingreso legal y verificable de la misma forma. Si el solicitante tiene un vale, calcule sus criterios sobre la parte de la renta que pagará él. Lo explicamos en comprobante de ingresos para rentar (con una tabla de leyes estatales de fuente de ingresos) y en relación deuda-ingreso.

No pregunte por qué una persona recibe un beneficio. “¿Por qué recibe beneficios por discapacidad?” es una pregunta sobre la naturaleza de una discapacidad, que el reglamento de HUD prohíbe. La carta del beneficio prueba el monto; eso es todo lo que usted necesita. Ver carta de beneficios del Seguro Social.

¿Qué debe anotar de cada conversación?

Si un solicitante presenta una queja, sus notas serán su mejor defensa, o la prueba en su contra. Anote lo mismo de cada contacto, en el mismo formato:

• Escriba hechos, no impresiones. “Llegó 20 minutos tarde a la visita” es un hecho; “no me dio confianza” no lo es y no le sirve de nada.
• No anote características protegidas aunque el solicitante las haya mencionado: ni embarazo, ni religión, ni acento, ni “familia con niños”.
• Guarde las notas junto con la solicitud y con los criterios vigentes ese día, durante el tiempo que indique su política y la ley de su estado; consulte con su abogado cuánto conservarlas.
• Destruya los documentos de forma segura cuando ya no los necesite. Si contienen información de un informe de los consumidores, la regla de eliminación de la FTC exige medidas razonables, como triturar o quemar los papeles o borrar los archivos de forma que no se puedan reconstruir (16 CFR § 682.3).

Frases que parecen inocentes y no lo son

La mayoría de los problemas de vivienda justa no vienen de una pregunta planeada, sino de la conversación informal durante la visita. Estas frases son ejemplos comunes:

Una buena costumbre: si trabaja con otras personas (un administrador, un familiar que enseña la unidad), deles el mismo guion y esta lista, y pídales que no improvisen. El reglamento de HUD hace al dueño responsable de las prácticas discriminatorias de sus agentes y empleados, aunque no supiera lo que dijeron (24 CFR § 100.7(b)).

Lo que el inquilino le preguntará a usted

Buena parte de las páginas en español sobre este tema son listas de preguntas que el inquilino debe hacer antes de firmar. Tener las respuestas listas, por escrito, ahorra tiempo y evita que las respuestas cambien de una persona a otra. Prepare, al menos:

• La renta, el depósito, la cuota de solicitud y cualquier otro cargo, con montos exactos.
• Qué incluye la renta (agua, basura, estacionamiento) y qué paga el inquilino.
• La política de mascotas y el proceso para animales de asistencia.
• Los criterios de selección y cuánto tarda la decisión.
• Quién hace las reparaciones y cómo se piden.
• La duración del contrato, las renovaciones y las penalidades por terminar antes.
• Si la propiedad exige seguro de inquilino; ver ¿puede el arrendador exigir seguro de inquilino?

Las respuestas a esas preguntas también son “declaraciones” para la ley: deben ser las mismas para todos.

Después de las preguntas: la verificación

Las respuestas del solicitante son lo que él dice. La verificación es lo que usted confirma. Con una solicitud firmada, usted tiene un propósito permitido para pedir un informe de los consumidores, porque existe una transacción que el propio solicitante inició (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)).

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas preguntas del guion las confirma usted: pide los documentos de ingresos y llama a los arrendadores anteriores.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. La FTC indica, además, que un permiso por escrito del solicitante le sirve al arrendador para demostrar su propósito permitido. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe. Si su decisión se basa en parte en el informe y es desfavorable, envíe un aviso de acción adversa; puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita. Sobre cuándo se puede verificar a alguien, vea ¿se puede verificar a un inquilino sin su permiso?

Fuentes

• 42 U.S.C. § 3602(h) y (k), § 3603(b), § 3604 y § 3607(b), en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• 24 CFR § 100.75 (anuncios, declaraciones y avisos discriminatorios) y § 100.202(c) (preguntas sobre discapacidad).
• HUD, 91 FR 17291 (6 de abril de 2026, retiro de guías de la Oficina de Vivienda Justa, vigente desde el 17 de septiembre de 2025) y 91 FR 44867 (17 de julio de 2026, retiro de guías de la Oficina del Asesor Jurídico, vigente desde el 25 de septiembre de 2025).
• HUD, normas de ocupación, declaración de política, 63 FR 70256 (18 de diciembre de 1998).
• Legislatura de California, Código de Gobierno § 12955 y Código Civil § 1940.3; 2 CCR § 12269.
• Senado de Nueva York, Ley Ejecutiva § 296 y Ley de Bienes Raíces § 227-f.
• Ciudad de Nueva York, Ley de Oportunidad Justa en la Vivienda; Oficina del Fiscal General de Nueva Jersey, N.J.S.A. 46:8-52 y siguientes; Condado de Cook, preguntas frecuentes para arrendadores.
• 24 CFR § 100.500 (efecto discriminatorio); 15 U.S.C. § 1681b y § 1681c (Cornell); 16 CFR § 682.3 (regla de eliminación).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Los guiones y las frases son ejemplos. Las leyes federales, estatales y locales de vivienda justa cambian, y las guías de HUD cambiaron en 2025 y 2026; consulte con un abogado de su estado antes de adoptar un guion o una política de selección.