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Cómo leer el reporte de crédito de un inquilino: guía para arrendadores

Qué contiene cada sección del reporte, en qué orden leerla, qué importa de verdad para rentar y cómo distinguir una señal de alerta del simple ruido.

¿Qué le dice (y qué no) el reporte de crédito de un inquilino?

El reporte de crédito es el registro de cómo una persona ha manejado sus deudas: qué cuentas tiene o tuvo, cuánto debe, si pagó a tiempo, qué deudas pasaron a cobranza y quién consultó su crédito. Lo preparan las agencias de crédito nacionales (Equifax, Experian y TransUnion) con la información que les envían los bancos, las tarjetas, las financieras y las agencias de cobranza.

Para un arrendador, su valor está en que muestra hábitos de pago. La renta es, para la mayoría de los inquilinos, la cuenta más grande del mes, y una persona que lleva años pagando a tiempo su auto y sus tarjetas tiene un patrón que usted puede ver.

Pero el reporte de crédito tiene límites que conviene conocer antes de leerlo:

• No muestra ingresos. Ni el salario, ni los ahorros, ni el dinero en el banco. Los ingresos los verifica usted con documentos; vea nuestra guía de comprobante de ingresos.
• Casi nunca muestra la renta. Muy pocos arrendadores reportan los pagos de renta a las agencias de crédito (lo explicamos más abajo).
• No muestra los desalojos como tales. Un desalojo es un caso en la corte, no una cuenta de crédito. Solo aparece de forma indirecta si una deuda con un arrendador pasó a cobranza.
• No muestra antecedentes penales. Eso sale de otras búsquedas del informe de verificación.
• No explica las causas. Una deuda médica y un descuido crónico pueden bajar el puntaje igual. Leer el detalle es lo que le permite ver la diferencia.

Por eso el reporte de crédito es una parte de la selección, no toda. En un informe de verificación de inquilinos completo va acompañado de los registros públicos, los desalojos, los antecedentes penales y el historial de domicilios. Para saber cómo pesar cada una de esas partes, vea qué buscar en un reporte de verificación de inquilino.

¿Qué partes tiene un reporte de crédito?

El formato cambia según la agencia y el servicio de verificación, pero casi todos los reportes tienen las mismas secciones. Esta tabla resume qué contiene cada una y en qué fijarse:

Cada cuenta del reporte tiene su propio vocabulario (tipo de cuenta, responsable, códigos de pago). Lo explicamos campo por campo en líneas comerciales en el reporte de un inquilino, y los códigos de las agencias en cómo entender los códigos del reporte de crédito (en inglés). Esta guía se centra en cómo leer el conjunto y qué pesa de verdad para rentar.

¿En qué orden conviene leer el reporte de crédito?

El error más común es mirar el puntaje, decidir y cerrar el reporte. El puntaje es un resumen; las razones están debajo. Este orden le toma unos minutos y evita casi todos los errores de lectura:

1. Identidad. Confirme que el reporte es de su solicitante antes de leer nada más.
2. Alertas y avisos. Una alerta de fraude o una cuenta en disputa cambia cómo debe leer el resto.
3. Puntaje y factores. Anote el puntaje y los factores que lo bajan; son pistas de dónde mirar.
4. Historial de pagos. Busque atrasos recientes y patrones, cuenta por cuenta.
5. Carga de deuda. Sume los pagos mensuales que el solicitante ya tiene comprometidos.
6. Cobranzas y cuentas canceladas. Fíjese en el acreedor, la fecha y si están pagadas.
7. Registros públicos. Anote el tipo, la fecha y lo que pasó después.
8. Consultas. Confirme si hay una búsqueda intensa de crédito nuevo.
9. Decisión. Compare todo con sus criterios escritos y anote la razón.

¿Cómo revisar la identificación y las alertas del reporte?

Todo el reporte depende de que sea de la persona correcta. Las agencias identifican a los consumidores por nombre, número de Seguro Social, fecha de nacimiento y domicilios, y a veces mezclan expedientes de personas con nombres parecidos (un problema frecuente con nombres y apellidos hispanos comunes, o con dos apellidos que se registran de formas distintas). Revise:

• El nombre y sus variantes. Es normal ver el apellido de soltera, un segundo apellido omitido o un error de ortografía. Un nombre completamente distinto no lo es.
• Los domicilios. Compare los domicilios del reporte con los de la solicitud. Un domicilio reciente que el solicitante no mencionó merece una pregunta, igual que en el historial de renta; vea cómo verificar el historial de renta.
• Cuentas que no encajan. Una hipoteca en otro estado de alguien que dice no haber tenido casa, o cuentas abiertas cuando el solicitante era menor de edad, pueden indicar un expediente mezclado o un robo de identidad.
• La verificación del número de Seguro Social, si su informe la incluye, y la identificación con foto que usted revisó en persona.

Después, lea los avisos:

• Alerta de fraude. Indica que el consumidor pidió a las agencias que se tomen medidas extra antes de abrir crédito a su nombre. No es una señal negativa sobre el solicitante: suele significar que fue víctima de robo de identidad. Tómela como una razón para confirmar la identidad con más cuidado.
• Congelamiento del crédito. Un congelamiento impide a la agencia entregar el reporte a quien lo pide, pero la ley federal exceptúa a quien usa la información para la verificación de inquilinos (15 U.S.C. § 1681c-1(i)(4)(I)). Si aun así el reporte llega incompleto, hable con el solicitante; puede levantar el congelamiento temporalmente.
• Cuentas en disputa y declaraciones del consumidor. Una nota que dice que el consumidor disputa una cuenta le avisa que ese dato puede cambiar. Aplique la regla que use con todos para los datos en disputa.

Si algo no cuadra, no decida todavía: pregunte. Los pasos para confirmar la identidad están en cómo verificar la identidad del inquilino.

¿Qué significa el puntaje de crédito y cuánto debe pesar?

El puntaje es un número que resume el riesgo de que la persona se atrase gravemente en sus deudas. El más usado es el FICO, que va de 300 a 850. Según FICO, un puntaje de 670 o más se considera generalmente bueno; de 740 en adelante, muy bueno; y de 800 en adelante, excepcional.

Esos nombres de rango son de FICO y describen el puntaje. No son un estándar legal ni un mínimo para rentar: el mínimo lo decide usted, por escrito, antes de recibir solicitudes. Algunas páginas en internet citan rangos de 300 a 900; son los de Canadá, no los de Estados Unidos.

FICO explica que su puntaje pesa cinco grupos de información: el historial de pagos (35%), lo que se debe en relación con los límites (30%), la antigüedad del crédito (15%), el crédito nuevo (10%) y la mezcla de tipos de cuenta (10%). Por eso dos personas con el mismo número pueden tener historias muy distintas, como verá en el ejemplo.

Junto al puntaje, muchos reportes muestran los factores clave que lo bajaron (por ejemplo, “atrasos recientes” o “saldo alto en tarjetas”). Anótelos: le dicen en qué parte del reporte buscar, y si el puntaje influye en una decisión desfavorable, la ley le exige comunicarlos al solicitante (vea qué exige la ley).

Hay otros modelos de puntaje, como VantageScore, y puntajes creados solo para rentar, como ResidentScore. No se leen en la misma escala; lo explicamos en FICO vs. VantageScore y en puntaje de inquilino. Nuestro informe incluye un puntaje FICO, y puede ver cómo se presenta en nuestro informe de muestra.

¿Cómo leer las cuentas y el historial de pagos?

El historial de pagos es la sección que más le dice sobre cómo pagará la renta. Cada cuenta muestra, mes a mes, si se pagó a tiempo o con cuánto atraso. Según Experian, un pago atrasado se reporta cuando tiene al menos 30 días de atraso, y hay códigos para 30, 60, 90, 120, 150 y 180 días o más. No existe un código para un atraso de 1 a 29 días, así que pagar unos días tarde normalmente no aparece.

Al leer los pagos, fíjese en cuatro cosas:

• Qué tan reciente es. Un atraso de hace cuatro años pesa mucho menos que uno de hace cuatro meses. Los pagos atrasados permanecen en el reporte hasta siete años, y su efecto en el puntaje disminuye con el tiempo.
• Qué tan grave es. Un atraso de 30 días es un tropiezo; uno de 90 días o más indica que la persona dejó de pagar durante meses.
• Si es un patrón o un episodio. Varios atrasos concentrados en un mismo periodo y después años de pagos puntuales suelen reflejar un acontecimiento (pérdida de empleo, una enfermedad, un divorcio). Atrasos repartidos en muchas cuentas y muchos años reflejan un hábito.
• En qué tipo de cuenta. Un atraso en la tarjeta de una tienda no es lo mismo que dejar de pagar el auto o la hipoteca.

Revise también quién es responsable de cada cuenta. Una cuenta en la que el solicitante es solo “usuario autorizado” (por ejemplo, una tarjeta de sus padres) puede subir su puntaje sin que él haya pagado nunca esa deuda. Si todas las cuentas buenas son de ese tipo, el historial real del solicitante es más delgado de lo que parece. El detalle de los códigos de responsabilidad y de estado está en líneas comerciales en el reporte.

Por último, mire la utilización: cuánto usa el solicitante de sus límites en tarjetas. Una persona con todas las tarjetas al límite tiene poco margen para un gasto imprevisto, y eso afecta la renta aunque hoy pague a tiempo.

¿Cómo medir la carga de deuda con el reporte de crédito?

El reporte muestra lo que el solicitante debe y cuánto paga al mes en cada cuenta, pero no lo que gana. Para saber si la renta le cabe, combine las dos cosas:

1. Sume los pagos mensuales mínimos o fijos del reporte (tarjetas, auto, préstamos personales y estudiantiles).
2. Súmeles la renta que va a cobrar.
3. Divida el total entre el ingreso mensual bruto que usted verificó con documentos.

Usted decide qué porcentaje acepta, siempre por escrito y para todos. En Colorado, la ley no permite usar el ingreso salvo para confirmar que es al menos el doble de la renta (C.R.S. § 38-12-904(1)(d)); consulte a un abogado antes de usar este cálculo como criterio allí. Los cálculos, las variantes y las reglas estatales que limitan los requisitos de ingresos cuando hay un subsidio de renta están en nuestra guía de relación deuda-ingreso.

¿Qué significan las cuentas en cobranza y las cuentas canceladas?

Una cuenta en cobranza es una deuda que el acreedor original dejó de cobrar y pasó a una agencia de cobranza. Una cuenta cancelada como pérdida (charge-off) es una deuda que el acreedor registró como pérdida en su contabilidad. En los dos casos la persona dejó de pagar, no solo pagó tarde. Cancelar la deuda como pérdida no significa que se haya perdonado: puede seguir debiéndose.

La ley federal limita cuánto tiempo pueden aparecer: las cuentas en cobranza o canceladas no pueden reportarse después de siete años, contados desde que termina un plazo de 180 días que empieza con el atraso que llevó a la cobranza (15 U.S.C. § 1681c(a)(4) y (c)(1)). En la práctica, unos siete años y medio desde el primer atraso.

Al leerlas, pregunte tres cosas: quién es el acreedor, cuándo ocurrió y si está pagada.

• Deudas con un arrendador o una compañía de servicios (luz, gas, agua, teléfono) son las más relevantes para usted: son obligaciones de vivienda que la persona no pagó.
• Deudas médicas pesan poco sobre cómo se paga la renta: nadie elige enfermarse. Desde julio de 2022 las tres agencias nacionales ya no incluyen las deudas médicas en cobranza que se pagaron, y desde abril de 2023 tampoco las de menos de $500. Una regla de la CFPB de 2025 que iba a eliminar casi todas las deudas médicas de los reportes fue anulada por una corte federal de Texas el 11 de julio de 2025. Algunos estados tienen reglas propias sobre las deudas médicas; confírmelas antes de usarlas en una decisión.
• Una cobranza pagada sigue en el reporte, pero muestra que la persona resolvió la deuda. Una sin pagar y reciente es otra historia.

¿Qué registros públicos aparecen en un reporte de crédito?

Muchas guías dicen que el reporte de crédito muestra fallos civiles y gravámenes fiscales. Ya no es así. En julio de 2017 las tres agencias nacionales empezaron a exigir más datos de identificación para incluir registros públicos, y según la CFPB se eliminaron todos los fallos civiles y cerca de la mitad de los gravámenes fiscales de los archivos de crédito. Según Experian, para abril de 2018 las agencias ya habían eliminado todos los gravámenes fiscales. Las bancarrotas, en cambio, siguen apareciendo.

Esto tiene una consecuencia práctica: un reporte de crédito sin fallos ni gravámenes no significa que la persona no los tenga. Esos registros se encuentran buscando en los registros públicos, igual que los desalojos. En un informe de verificación completo, como el nuestro, aparecen en la sección de registros públicos, no en el archivo de crédito.

Sobre las bancarrotas en el reporte de crédito:

• La ley permite reportarlas durante diez años desde la orden de inicio del procedimiento (15 U.S.C. § 1681c(a)(1)).
• En la práctica, según Experian, un Capítulo 7 permanece diez años y un Capítulo 13 siete años, contados desde la fecha de presentación.
• En Colorado, el arrendador no puede considerar historial de crédito ni de renta de más de siete años antes de la solicitud, aunque el reporte lo muestre (C.R.S. § 38-12-904(1)(a)).
• Lo que más le dice es lo que pasó después: una bancarrota de hace cinco años seguida de cuentas nuevas pagadas a tiempo cuenta una historia de recuperación. Una bancarrota pendiente es otra situación.

Cómo leer el capítulo, las fechas y las cuentas incluidas en la bancarrota, y qué puede hacer si el solicitante tiene un caso abierto, está en nuestra guía sobre el inquilino en bancarrota.

¿Cómo leer las consultas de crédito?

La sección de consultas muestra quién pidió el reporte y cuándo. Hay dos tipos:

• Consultas fuertes: las que se hacen cuando la persona solicita crédito nuevo (una tarjeta, un préstamo, una hipoteca). Según FICO, pueden afectar el puntaje; cuentan para el puntaje durante un año y pueden verse en el reporte hasta dos años.
• Consultas suaves: por ejemplo, cuando la persona revisa su propio reporte. Según FICO, no afectan el puntaje.

Varias consultas fuertes en pocos meses pueden indicar que la persona está buscando crédito porque le falta dinero. Pero léalas con cuidado: quien compara préstamos para un auto o una hipoteca genera varias consultas en pocos días. FICO agrupa las consultas de este tipo hechas dentro de 14 días (versiones anteriores) o de 45 días (versiones más recientes) como si fueran una sola. Cinco consultas de financieras de autos en la misma semana son una compra, no una alarma.

Cuando usted pide nuestro informe, el crédito se consulta con una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Puede decírselo al solicitante con tranquilidad.

¿Muestra el reporte de crédito si el solicitante pagaba la renta?

Casi nunca. La CFPB estimó en 2022 que solo entre el 1.7% y el 2.3% de los adultos que rentan tienen pagos de renta registrados en su archivo de crédito. Un reporte de crédito limpio no prueba que la persona pagó la renta a tiempo; en la mayoría de los casos simplemente no lo sabe.

Lo que sí puede aparecer es una deuda con un arrendador anterior que pasó a cobranza. Si la ve, es uno de los datos más relevantes de todo el reporte. Para lo demás, el historial de renta se verifica con los registros de desalojo y hablando usted mismo con los arrendadores anteriores; vea cómo verificar el historial de renta.

Señales de alerta y ruido: tabla para arrendadores

No todo lo negativo del reporte pesa lo mismo para rentar. Una señal de alerta es una razón para preguntar y, junto con otras, para decidir. El ruido es algo que baja el puntaje pero dice poco de cómo pagará la renta.

Ejemplo: dos solicitantes con el mismo puntaje

Ana y Carlos (personas ficticias) solicitan la misma vivienda de $1,400 al mes. Los dos tienen un puntaje FICO de 648, en el rango regular. Así se leen sus reportes:

El mismo número, dos historias opuestas. Ana tuvo una mala racha que terminó hace años, pagó su deuda médica y tiene poca deuda. Carlos tiene atrasos actuales, una deuda de servicios sin pagar y busca crédito con frecuencia. Si su criterio escrito dice, por ejemplo, “sin atrasos de 60 días o más en los últimos 24 meses y sin cobranzas sin pagar de arrendadores o servicios”, Ana lo cumple y Carlos no, sin importar que el puntaje sea igual. Con Carlos, si decide rechazarlo o pedirle un fiador por lo que vio en el reporte, debe enviarle un aviso de acción adversa.

Ese es todo el argumento para leer el reporte y no filtrar solo por el número. Nuestro informe de muestra comenta un caso parecido, sección por sección.

¿Qué hacer con un expediente delgado o sin puntaje?

Algunos solicitantes tienen pocas cuentas o ninguna, y el modelo no puede calcular un puntaje. No es lo mismo que tener mal crédito: es no tener suficiente información. Pasa con jóvenes que se independizan, personas que siempre pagaron en efectivo, quienes llegaron hace poco al país o quienes pasaron años sin usar crédito.

En esos casos, pese más otras pruebas y ofrézcalas a todos por igual:

• Ingresos que usted verifica con documentos.
• El historial de renta que confirme con arrendadores anteriores o con recibos.
• Pagos puntuales de servicios o del teléfono, si el solicitante puede mostrarlos.
• Un fiador o un depósito dentro del límite legal de su estado, si su política lo prevé.

No trate distinto a una persona por el país donde vivió antes o por su idioma. El origen nacional es una característica protegida por la Ley de Vivienda Justa. Si su criterio dice “puntaje mínimo de 620”, decida por escrito qué hace cuando no hay puntaje y aplíquelo igual a todos.

¿Qué exige la ley cuando usa el reporte de crédito?

¿Necesita la autorización del solicitante?

La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) permite obtener un informe del consumidor cuando hay un propósito permitido, y una solicitud de vivienda que inicia el propio solicitante lo es (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). La regla de autorización por escrito de la FCRA está escrita para los informes con fines de empleo (§ 1681b(b)(2)). La Comisión Federal de Comercio (FTC) indica que el arrendador también puede obtener un permiso por escrito para demostrar su propósito permitido.

Para ver el crédito de un solicitante, se requiere su autorización firmada. La opción solo de antecedentes, sin crédito, no la necesita. Lo explicamos en ¿puede verificar a un solicitante sin su permiso?

Criterios escritos e iguales para todos

Decida antes de anunciar qué revisará en el crédito (por ejemplo, un puntaje mínimo, atrasos recientes, cobranzas de vivienda, una relación de deuda máxima) y qué hará en cada caso (aprobar, pedir un fiador, pedir un depósito mayor dentro del límite legal, rechazar). Aplíquelo igual a todos. Un criterio rígido que excluye sin revisar el detalle puede afectar más a un grupo protegido; revisar el detalle con las mismas reglas para todos es lo más justo y lo más fácil de defender. Algunos estados y ciudades limitan cómo se usa el crédito: en Colorado, por ejemplo, con un subsidio de renta no puede considerar el puntaje, un evento de crédito adverso ni la falta de puntaje, salvo que la ley federal lo exija (C.R.S. § 38-12-904(1)(c)); revise nuestras leyes de verificación de inquilinos.

El aviso de acción adversa

Si algo del reporte influyó, aunque sea en parte, en una decisión desfavorable, debe enviar un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m(a)). Según la FTC, una decisión desfavorable incluye rechazar la solicitud, exigir un fiador, exigir un depósito que no pediría a otro solicitante o uno mayor, y cobrar una renta más alta. El aviso debe incluir:

• El nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe.
• Una declaración de que la agencia no tomó la decisión y no puede explicar sus razones.
• El derecho del solicitante a una copia gratuita del informe y a disputar los datos incorrectos.
• Si usó un puntaje de crédito: el puntaje, el rango posible del modelo, la fecha en que se creó, quién lo dio y los factores clave que lo afectaron, hasta cuatro, más el número de consultas si ese fue un factor (15 U.S.C. § 1681g(f)).

En Colorado, además, el aviso de rechazo debe dar las razones por escrito e incluir copia del informe y del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)).

Use nuestra carta de acción adversa gratuita.

Errores y disputas

Si el solicitante dice que un dato está mal, puede disputarlo con la agencia de crédito. La agencia debe investigar gratis y terminar en 30 días desde que recibe la disputa, plazo que puede extenderse hasta 15 días más si el consumidor aporta información relevante durante ese periodo (15 U.S.C. § 1681i(a)(1)). Usted no corrige el reporte, pero sí decide qué hace mientras tanto: tenga una regla escrita (por ejemplo, reservar la vivienda unos días o seguir con el siguiente solicitante) y aplíquela a todos.

Guarde y deseche con cuidado

El reporte contiene datos sensibles. Úselo solo para esta solicitud, guárdelo protegido y, cuando ya no lo necesite, deséchelo de forma segura, por ejemplo triturando el papel y borrando los archivos de forma que no se puedan reconstruir, como indica la FTC.

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa reúne el crédito y el resto de la selección en un solo informe. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas.
• Historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted.

Un informe que incluye crédito requiere la autorización firmada del solicitante; la opción solo de antecedentes, sin crédito, no la necesita. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• 15 U.S.C. § 1681b, § 1681c, § 1681c-1, § 1681g, § 1681i y § 1681m, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Comisión Federal de Comercio (FTC), Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know.
• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), eliminación de registros públicos de los archivos de crédito (22 de febrero de 2018).
• CFPB, Tenant Background Checks Market Report, noviembre de 2022.
• CFPB, regla sobre información médica (Regulación V), anulada el 11 de julio de 2025.
• Equifax, Experian y TransUnion, eliminación de las deudas médicas en cobranza de menos de $500 (abril de 2023).
• FICO, qué es un puntaje FICO y consultas de crédito.
• Experian, cuándo se reportan los pagos atrasados, los gravámenes fiscales ya no están en los reportes de crédito y cuándo sale una bancarrota del reporte.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Las leyes federales, estatales y locales sobre el uso del crédito en la selección de inquilinos cambian; consulte con un abogado de su estado antes de aplicar una política de selección.