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Okupas en Estados Unidos: cómo sacar legalmente a ocupantes ilegales de su propiedad

La diferencia entre un intruso, un okupa y un inquilino; las leyes nuevas de Florida, Georgia, Nueva York y Texas; qué es (y qué no es) la posesión adversa; y cuándo llamar a la policía o ir a la corte.

¿Qué es un okupa en Estados Unidos?

“Okupa” es una palabra que viene de España, y muchas páginas en español que la usan hablan de la ley española. Esta guía es para dueños de viviendas en Estados Unidos, donde las leyes son otras: cada estado decide cómo se saca a un ocupante sin permiso, y varios estados cambiaron esas reglas desde 2024.

En inglés se le llama squatter. La ley de Nueva York, por ejemplo, lo define como la persona que entra o se introduce en una propiedad sin permiso de quien tiene derecho a la posesión y sigue ocupándola sin título, derecho ni permiso del dueño (Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Raíces de Nueva York, RPAPL, § 711). La idea es la misma en casi todos los estados:

• entró sin permiso (no es alguien a quien usted le rentó ni un invitado suyo);
• se quedó a vivir (no es alguien que pasó por la propiedad); y
• no tiene un contrato ni otro derecho a estar ahí.

Los casos más comunes son una casa vacía entre inquilinos, una vivienda heredada o en venta, una propiedad en reparación, o una casa que alguien “rentó” a terceros con un contrato falso.

¿Intruso, okupa, inquilino o invitado? La categoría decide el camino

Antes de actuar, identifique quién está en su propiedad. La respuesta decide si la policía puede ayudarle o si necesita una corte, y qué ley se aplica.

La diferencia más importante es entre un okupa y un inquilino. Un inquilino que deja de pagar o que no se va al terminar el contrato no es un okupa, aunque usted lo sienta así. Para él existe el desalojo normal, con el aviso que exige su estado; vea nuestro aviso de desalojo. Tratarlo como okupa (por ejemplo, pedir al sheriff que lo saque con un procedimiento rápido) puede hacerlo responsable a usted de los daños.

¿Por qué se dice que los okupas “tienen derechos”?

La frase “derechos de los okupas” mezcla dos cosas distintas:

1. Protección procesal. En muchos estados, una persona que ya vive en un lugar no puede ser sacada a la fuerza sin un procedimiento legal, aunque no tenga derecho a estar ahí. La razón es que la policía no siempre puede saber en la puerta quién dice la verdad: alguien que muestra un contrato, recibos o correo a su nombre puede ser un inquilino real. Por eso la policía a veces dice que “es un asunto civil” y lo manda a la corte.
2. Posesión adversa. Es la doctrina que, después de muchos años de ocupación abierta y continua, puede permitir que el ocupante adquiera la propiedad. Existe, pero exige años (no semanas), y en varios estados exige pagar los impuestos de la propiedad. Lo explicamos más abajo.

El riesgo real para usted casi nunca es perder la casa. Es perder tiempo y renta mientras el caso pasa de la policía a la corte, y los daños que el ocupante cause mientras tanto. Por eso la regla número uno es actuar el mismo día en que lo descubre.

Las leyes nuevas contra los okupas, estado por estado

Desde 2024, varios estados cambiaron sus leyes para que los dueños recuperen su propiedad más rápido. Estos son los cambios que confirmamos en el texto oficial de cada ley. No es una lista completa: revise siempre la ley vigente de su estado.

Florida: el procedimiento con el sheriff (ley HB 621 de 2024)

La ley HB 621 (capítulo 2024-44 de las Leyes de Florida, vigente desde el 1 de julio de 2024) creó un “remedio alternativo limitado para sacar a personas no autorizadas de una vivienda” (Estatutos de Florida, § 82.036). El dueño, o su agente autorizado, puede pedir al sheriff del condado que saque de inmediato a los ocupantes si se cumplen todas estas condiciones:

• quien lo pide es el dueño o su agente autorizado;
• la propiedad incluye una vivienda;
• la persona entró de forma ilegal y sigue ahí;
• la propiedad no estaba abierta al público cuando entró;
• el dueño le ordenó irse;
• no es un inquilino actual ni anterior con un contrato escrito o verbal autorizado por el dueño;
• no es un familiar directo del dueño; y
• no hay un juicio pendiente sobre la propiedad entre el dueño y el ocupante conocido.

El dueño presenta al sheriff una denuncia jurada con el formulario que trae la propia ley. El sheriff verifica que quien la presenta es el dueño registrado o su agente y, si todo cuadra, entrega sin demora un aviso para desocupar de inmediato y pone al dueño en posesión; puede además arrestar a quien encuentre por allanamiento u otra causa legal (§ 82.036(4)). El sheriff cobra la misma tarifa que por entregar una orden de posesión, y puede quedarse, cobrando por hora, mientras el dueño cambia las cerraduras y saca las pertenencias hasta el límite de la propiedad (§ 82.036(5)).

La misma ley creó un delito aparte: anunciar una propiedad para la venta sabiendo que el vendedor no tiene título, o rentarla sabiendo que no se tiene derecho a hacerlo, es un delito grave de primer grado (§ 817.0311). Ojo con lo que dicen algunas páginas en español: la ley no convirtió en delito grave cualquier ocupación. El delito grave de esa sección es la venta o la renta fraudulenta.

Georgia: la citación y los tres días laborables para mostrar documentos (ley HB 1017 de 2024)

La ley HB 1017, llamada Ley de Reforma sobre Ocupantes Ilegales de Georgia, creó el delito de “ocupación ilegal” (unlawful squatting), vigente desde el 24 de abril de 2024 (Código Oficial de Georgia, § 16-7-21.1). Comete ese delito quien entra en un terreno o una vivienda ajena y reside ahí, por cualquier tiempo, sabiendo que actúa sin conocimiento ni consentimiento del dueño, del ocupante legítimo o de su representante. El procedimiento es:

1. La policía entrega una citación al ocupante.
2. El ocupante tiene tres días laborables para presentar a la agencia de policía documentos que autoricen su entrada, como un contrato de arrendamiento firmado o pruebas de pago de renta.
3. Si no los presenta, puede ser arrestado por ocupación ilegal.
4. Si los presenta, se fija una audiencia dentro de los siete días. Si la corte decide que los documentos no son válidos, el ocupante puede ser sacado mediante el procedimiento de posesión de la ley de Georgia, arrestado y multado según la renta de mercado mensual.

La ocupación ilegal es un delito menor (misdemeanor) en Georgia.

Nueva York: un okupa no es un inquilino (reforma de 2024)

En 2024, Nueva York añadió a la RPAPL § 711 una frase clave: “un inquilino no incluye a un okupa”, con la definición que citamos arriba. Esa sección es la que exige un procedimiento especial en la corte para sacar a un inquilino, así que la reforma aclara que un okupa no puede reclamar la protección de inquilino.

Eso no significa que el dueño pueda sacarlo por su cuenta. Para los ocupantes sin relación de arrendamiento, la ley de Nueva York prevé un procedimiento en la corte: primero se entrega un aviso de 10 días para desocupar, y después se puede iniciar el caso contra quien se introdujo u ocupó la propiedad sin permiso (RPAPL § 713(3)). Si hay conflicto entre las dos secciones sobre okupas, manda la § 713. Si la policía puede actuar directamente depende de los hechos y de la práctica local; consulte a un abogado de Nueva York antes de actuar.

Texas: la “disposición sumaria” para entradas ilegales (desde 2026)

La ley SB 38, aplicable a las demandas presentadas desde el 1 de enero de 2026, creó una vía rápida en la corte de paz para los casos de entrada ilegal (forcible entry and detainer). El dueño puede presentar junto con su demanda jurada una moción de disposición sumaria. El ocupante tiene 4 días desde que se le entrega la demanda para responder con hechos y documentos. Si no hay hechos realmente en disputa, el juez puede dictar sentencia sin juicio; si los hay, fija un juicio entre 10 y 21 días después de la demanda (Código de Propiedad de Texas, § 24.005106, y Regla 510.10 de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas).

Esta vía no sirve para un desalojo normal de un inquilino por falta de pago. Los plazos del desalojo normal están en nuestra guía de cuánto tarda un desalojo.

¿Y en los demás estados?

Otros estados han estudiado o aprobado leyes similares, y los detalles cambian mucho. Mientras no confirme lo contrario en la ley de su estado, asuma que necesitará un aviso por escrito y un caso en la corte: un desalojo (en California, unlawful detainer) o, cuando nunca hubo relación de arrendamiento, a veces una acción de recuperación de la posesión basada en su título (ejectment). Elegir la acción equivocada puede hacer que el caso se desestime; es un buen momento para una consulta con un abogado.

¿Llamo a la policía o voy a la corte?

Llame a la policía primero, siempre. Aunque al final necesite una corte, el reporte policial deja constancia de la fecha, de quién está en la propiedad y de lo que dijeron, y en varios estados es el primer paso del procedimiento rápido.

Lleve o tenga a mano:

• su escritura o el registro de propiedad del condado, y una identificación con foto;
• prueba de que la vivienda estaba vacía o de que usted no le rentó a nadie (por ejemplo, el último contrato terminado, fotos, facturas de servicios);
• fotos con fecha de las señales de ocupación (cerraduras cambiadas, muebles, vehículos);
• el nombre de las personas, si lo sabe, y cualquier documento que le hayan mostrado.

Qué esperar según el caso:

• Si la persona acaba de entrar y no muestra ningún documento, la policía puede tratarlo como allanamiento.
• Si el estado tiene un procedimiento rápido (Florida, Georgia) y se cumplen sus condiciones, siga ese procedimiento al pie de la letra.
• Si la persona muestra un contrato, recibos o dice que le rentó otra persona, la policía puede decir que es un asunto civil. En ese caso, entregue el aviso por escrito que exija su estado y presente el caso en la corte.

Pasos para sacar legalmente a un okupa

1. Documente todo el mismo día: fotos, fechas, cómo lo descubrió, quién está y qué dijo.
2. Llame a la policía y pida el número de reporte.
3. Revise si su estado tiene un procedimiento rápido (por ejemplo, la denuncia jurada ante el sheriff en Florida) y si se cumplen todas sus condiciones.
4. Si no hay procedimiento rápido o no se cumplen las condiciones, entregue por escrito el aviso para desocupar que exija su estado (en Nueva York, por ejemplo, 10 días para un ocupante sin contrato) y guarde la prueba de la entrega.
5. Presente el caso en la corte cuando venza el aviso: desalojo o la acción que corresponda en su estado.
6. Lleve a la audiencia la escritura, la prueba de que no existe un contrato, el aviso con su prueba de entrega, el reporte policial y las fotos.
7. Pida la orden de posesión y deje que el sheriff o el oficial la ejecute.
8. Asegure la propiedad en cuanto la recupere: cerraduras nuevas, ventanas, alarmas.

Una sentencia también puede incluir el valor de uso de la vivienda por el tiempo ocupado, según la ley de su estado; cobrarlo es otra cuestión. Los gastos habituales de un caso en la corte están en cuánto cuesta un desalojo.

Lo que no debe hacer nunca

Aunque la situación sea indignante, no saque al ocupante por su cuenta. Cambiar las cerraduras mientras está dentro o fuera, cortar la luz, el agua o el gas, quitar puertas o ventanas, o sacar sus pertenencias sin una orden o sin el procedimiento legal de su estado es un desalojo por mano propia, prohibido en prácticamente todos los estados. Si resulta que la persona tenía algún derecho (un contrato con un inquilino anterior, por ejemplo), usted puede terminar demandado. Tampoco use la fuerza ni amenazas: además de la responsabilidad civil, puede cometer un delito. Vea lo que el arrendador no puede hacer.

Tampoco ayuda “hacerse okupa” en su propia casa, cortar los servicios “para que se aburran” o contratar a alguien para que los saque. Esas ideas circulan en redes sociales, pero no cambian la ley de su estado y pueden complicar su caso.

¿Puede un okupa quedarse con su casa? La posesión adversa

La posesión adversa (adverse possession) es la regla que permite que alguien adquiera la propiedad de un inmueble después de ocuparlo durante un plazo largo que fija la ley estatal. No es lo mismo que “tener derechos de okupa”: es mucho más difícil y lento. En general, los tribunales exigen que la ocupación sea:

• real: la persona usa y ocupa la propiedad de verdad;
• abierta y notoria: visible para un dueño atento;
• exclusiva: no la comparte con el dueño ni con el público;
• hostil: sin permiso del dueño (un inquilino o un invitado con permiso no ocupa de forma hostil); y
• continua durante todo el plazo legal.

Dos ejemplos confirmados en la ley estatal:

• Florida: sin un título escrito, el ocupante debe tener la posesión real y continua durante 7 años, haber pagado todos los impuestos pendientes de la propiedad dentro del primer año, presentar una declaración ante el tasador del condado dentro de los 30 días siguientes y seguir pagando los impuestos (Estatutos de Florida, § 95.18).
• California: la posesión adversa exige ocupar y reclamar la propiedad durante 5 años continuos y haber pagado todos los impuestos estatales, del condado o municipales de esos cinco años (Código de Procedimiento Civil de California, § 325).

En otros estados el plazo es más largo, y en Nueva York la ley vincula la adquisición del título al vencimiento del plazo de prescripción para recuperar la propiedad (RPAPL § 501). En la práctica, un dueño que revisa su propiedad, paga sus impuestos y actúa en cuanto descubre a un ocupante interrumpe cualquier reclamo de posesión adversa. Si recibe un aviso de que alguien presentó una declaración de impuestos o un reclamo sobre su propiedad, consulte a un abogado de inmediato.

¿Existen los “derechos de okupa a los 30 días”?

Es una de las preguntas más buscadas, y muchas páginas publican listas de estados “con derechos a los 30 días” sin citar ninguna ley. No encontramos una ley que diga que un okupa adquiere derechos sobre la propiedad a los 30 días. Lo que sí es cierto es otra cosa: cuanto más tiempo lleva alguien viviendo en un lugar, más fácil es que la policía lo trate como un posible inquilino y lo mande a usted a la corte. Por eso importa actuar en días, no en semanas. Ningún plazo de 30 días le da a un okupa la propiedad de su casa; la posesión adversa exige años.

Contratos falsos y estafas de renta

Muchos casos de “okupas” empiezan con una estafa: alguien anuncia en internet una vivienda que no es suya, cobra un depósito y entrega un contrato falso. El ocupante puede ser también una víctima. Para usted, el efecto es el mismo: alguien en su propiedad mostrando un “contrato”. Algunas medidas:

• Busque periódicamente la dirección de su propiedad en los sitios de anuncios de renta, sobre todo si está vacía o en venta.
• Si encuentra un anuncio falso, repórtelo al sitio y a la policía.
• Pida al ocupante que le muestre el contrato: el nombre del supuesto arrendador y cómo pagó son pruebas para la policía y la corte.
• En Florida, rentar una propiedad sabiendo que no se tiene derecho a hacerlo es un delito grave de primer grado (§ 817.0311).

Del lado del arrendador honesto, lo mismo vale al revés: verifique la identidad de quien le pide rentar y no entregue llaves sin un contrato firmado. Vea cómo verificar la identidad del inquilino.

Cómo prevenir que entren okupas

Prevenir es mucho más barato que sacar a alguien. Los ocupantes buscan viviendas que parecen vacías y descuidadas.

• Visite la propiedad vacía con frecuencia, o pida a un vecino o a un administrador que lo haga.
• Asegure puertas, ventanas y accesos traseros, y cambie las cerraduras entre inquilinos.
• Evite las señales de abandono: correo acumulado, pasto crecido, luces siempre apagadas.
• Use cámaras o alarmas que le avisen de cualquier entrada.
• Ponga letreros de “prohibido el paso” si su estado o su ciudad los reconocen para el allanamiento.
• Controle quién vive en la vivienda rentada: un contrato que diga quiénes pueden vivir ahí y cuántos días puede quedarse un invitado evita el “invitado que nunca se fue”. Vea nuestro contrato de arrendamiento y las guías sobre subarrendar y compañeros de cuarto.
• Verifique a cada adulto que va a vivir en la vivienda antes de entregar las llaves.

¿Qué incluye nuestro informe?

Nuestra verificación de inquilinos completa le ayuda a saber quién está pidiendo sus llaves. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

• Informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante).
• Registros públicos: bancarrotas, fallos civiles, gravámenes (gravámenes fiscales federales y estatales y gravámenes por sentencia), desalojos y disputas entre arrendador e inquilino.
• Antecedentes penales y registro de delincuentes sexuales.
• Historial de domicilios y miembros del hogar.
• Verificación del número de Seguro Social.
• Historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes).
• Propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC.
• Parientes y asociados conocidos.
• Búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC.

Lo que el informe no incluye: nuestro informe no incluye referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted; vea cómo verificar el historial de renta. El informe tampoco le dice quién vive hoy en su propiedad: eso lo confirma usted en la mudanza.

Aplique a todos los solicitantes los mismos criterios escritos. Si el informe influye en un rechazo o en condiciones más exigentes, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige enviar un aviso de acción adversa.

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Fuentes

• Senado de Florida, Estatutos de Florida (2026), § 82.036, § 817.0311 y § 95.18; historial de la ley HB 621 (2024), capítulo 2024-44. Consultados el 26 de septiembre de 2026.
• Código Oficial de Georgia, § 16-7-21.1 (edición 2025, con la historia legislativa de la ley HB 1017).
• Senado de Nueva York, RPAPL § 711, RPAPL § 713 y RPAPL § 501.
• Legislatura de Texas, texto aprobado de la ley SB 38 (2025), y Corte Suprema de Texas, Reglas de Procedimiento Civil (Regla 510.10).
• Legislatura de California, Código de Procedimiento Civil, § 325.

Esta guía ofrece información general para dueños de propiedades y no es asesoría legal. Las leyes sobre ocupantes ilegales cambian con frecuencia y varían por estado y ciudad; la lista de leyes de esta guía no es completa. Antes de pedir a la policía o al sheriff que saque a alguien, o de presentar un caso, confirme las reglas vigentes con un abogado de su estado.