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Propósito permisible: cuándo puede un arrendador pedir el reporte de un solicitante

Qué dice la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) sobre quién puede pedir un reporte de crédito o de antecedentes para rentar una vivienda, qué certifica usted ante la agencia, qué casos no están permitidos (inquilinos actuales, fiadores, curiosidad, pleitos) y qué reglas agregan Nueva York, Vermont y California.

¿Qué es el propósito permisible?

El propósito permisible (en inglés, permissible purpose) es la razón legal que una persona o empresa necesita para recibir un informe del consumidor. La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) enumera esas razones en la sección 604, que en el Código de Estados Unidos es el 15 U.S.C. § 1681b. La lista es cerrada: la ley dice que una agencia de informes del consumidor puede entregar un informe “en las siguientes circunstancias y en ninguna otra”.

La regla tiene dos lados. Del lado de la agencia, solo puede entregar el informe a quien tiene una de esas razones (§ 1681b(a)). Del lado de quien lo pide, nadie puede usar ni obtener un informe del consumidor si no tiene una razón de la lista y no la certificó ante la agencia (§ 1681b(f)). Por eso el arrendador no es un simple comprador: también tiene obligaciones propias.

Para el arrendador importa una idea más: un reporte de verificación de inquilinos es un informe del consumidor aunque no traiga crédito. La Comisión Federal de Comercio (FTC) lo dice en su guía para arrendadores, y su informe de interpretaciones de 2011 lo explica: un informe que una agencia prepara para decidir si se le renta una vivienda a una persona es un informe del consumidor, porque se usa para una transacción que la persona inició con fines personales o del hogar. Un reporte solo de antecedentes penales o de desalojos de una empresa de verificación sigue las mismas reglas de propósito permisible y de acción adversa que un informe de crédito.

Una agencia de informes del consumidor es cualquier negocio que, a cambio de un pago, reúne o evalúa con regularidad información sobre personas para entregarla a terceros (§ 1681a(f)). Las tres agencias nacionales de crédito lo son, y también las empresas de verificación de inquilinos.

¿Qué propósitos permite la ley?

La sección 1681b(a) enumera las razones. Esta tabla las resume y dice cuáles le sirven a un arrendador de vivienda:

La FTC lo resume así para los arrendadores: usted solo puede obtener un informe del consumidor si tiene un propósito permisible, y los arrendadores pueden obtenerlo sobre solicitantes y sobre inquilinos que piden rentar una vivienda o renovar un contrato.

Las dos vías del arrendador: la solicitud y las instrucciones por escrito

Vía 1: la transacción que inició el solicitante (§ 1681b(a)(3)(F)(i))

La ley permite entregar un informe a quien “tiene una necesidad comercial legítima de la información en relación con una transacción comercial iniciada por el consumidor”. Una persona que llena su solicitud para rentar una vivienda inició esa transacción. El informe de interpretaciones del personal de la FTC da el ejemplo directo: un arrendador tiene propósito permisible para obtener un informe del consumidor sobre una persona que solicita rentar un apartamento, y un administrador de propiedades que actúa por el dueño también puede obtenerlo sobre los futuros inquilinos.

Dos palabras de esa frase ponen el límite. “Iniciada” quiere decir que la persona dio el paso: el personal de la FTC explica, con el ejemplo de un concesionario de autos, que no hay transacción iniciada cuando alguien solo pide información o precios. “Legítima” quiere decir que el informe sirve para la decisión que usted va a tomar sobre esa transacción, y no para otra cosa.

Vía 2: las instrucciones por escrito del solicitante (§ 1681b(a)(2))

La otra vía es que la propia persona le ordene por escrito a la agencia entregar su informe. El personal de la FTC explica que el consentimiento escrito cuenta como instrucción si autoriza claramente el informe. Una frase específica como “autorizo que se obtenga un informe del consumidor sobre mí” sirve. Una frase como “entiendo que, cuando corresponda, se pueden obtener informes de crédito” no sirve, porque es un aviso, no una orden.

La instrucción puede darse en papel, por fax o de forma electrónica. La ley federal de firmas electrónicas (ESIGN, 15 U.S.C. § 7001 y siguientes) permite una firma electrónica, y el personal de la FTC dice que debe quedar en una forma que se pueda guardar y consultar después; si un clic o un correo basta depende de los hechos.

¿Por qué importan las dos vías?

La FTC dice en su guía para arrendadores que usted también puede obtener un permiso por escrito del solicitante para demostrar que tiene un propósito permisible. En la práctica, las dos vías se usan juntas: la solicitud crea la transacción y la firma deja la prueba de que la persona pidió rentar y aceptó la verificación.

No confunda esto con la regla de empleo. La FCRA tiene una regla especial para los informes de empleo: un aviso en un documento que contenga solo ese aviso y una autorización por escrito del trabajador (§ 1681b(b)(2)). Esa regla está escrita para los empleadores. En la selección de inquilinos, la base legal federal es el propósito permisible, más las reglas estatales que veremos abajo.

Para nuestro servicio la respuesta es simple: para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma.

¿Qué certifica usted ante la agencia?

La ley obliga a cada agencia a tener procedimientos razonables para entregar informes solo para los fines permitidos. Esos procedimientos deben exigir que quien pide el informe se identifique, certifique para qué lo quiere y certifique que no lo usará para ningún otro fin (§ 1681e(a)). La agencia también debe hacer un esfuerzo razonable para verificar la identidad de un usuario nuevo y el uso que declara, y no puede entregar el informe si tiene motivos para creer que no se usará para un propósito permitido.

La FTC lo traduce así para los arrendadores: usted debe certificar ante la empresa que le da el informe que lo usará solo para fines de vivienda, y no puede usarlo para otro fin. En la práctica, esto aparece como un acuerdo de usuario final, una casilla de certificación en el pedido o una verificación de su identidad y de la propiedad.

Tres consecuencias prácticas:

• La certificación es personal. Si usted certifica un propósito de vivienda y luego usa el informe para otra cosa, usted rompió la certificación, no la agencia.
• La certificación es por decisión. Un informe pedido para la solicitud de María no le da propósito para usarlo en otra decisión distinta, como un cobro o una disputa.
• Mentir en la certificación tiene sanción propia. Quien obtiene un informe con engaños o sabiendo que no tiene propósito permisible responde ante la agencia por sus daños reales o $1,000, lo que sea mayor (§ 1681n(b)).

¿Cuándo sí tiene propósito permisible?

Estos son los casos claros para un arrendador, con la base de cada uno:

• El solicitante que llenó una solicitud para una vivienda concreta que usted renta o administra (§ 1681b(a)(3)(F)(i); guía de la FTC para arrendadores).
• Cada adulto que presentó su propia solicitud, incluidos los cosolicitantes que firmarán el contrato. Cada uno es un consumidor distinto; la solicitud de uno no crea propósito sobre otro.
• El inquilino que le pide renovar el contrato. La FTC dice que los arrendadores pueden obtener informes sobre inquilinos que piden renovar.
• El administrador de propiedades o agente que evalúa solicitantes en nombre del dueño (personal de la FTC). Si usted es el agente, conviene que su contrato con el dueño mencione la selección de inquilinos.
• Cualquier persona que le dé instrucciones por escrito, específicas y firmadas, para obtener su informe (§ 1681b(a)(2)).
• La persona que propone su inquilino para subarrendar o para ocupar la vivienda, cuando esa persona presenta su propia solicitud. Lo explicamos en cómo verificar a un subarrendatario.

El orden importa: el propósito nace cuando la persona presenta la solicitud, no antes. Pida el reporte cuando la solicitud esté completa y usted esté listo para evaluarla con los mismos criterios escritos que aplica a todos.

¿Cuándo no tiene propósito permisible?

El informe de interpretaciones del personal de la FTC y la propia ley permiten armar esta lista de casos que un arrendador debe evitar:

• Curiosidad. Una agencia no puede entregar un informe para satisfacer la curiosidad de nadie. Eso incluye revisar a un vecino, a un inquilino que le cae mal o a la pareja de un solicitante.
• Alguien que solo preguntó por la vivienda. Una llamada, un mensaje o una visita no son una solicitud. Espere a que la persona la presente.
• Un pleito o un cobro. Según el personal de la FTC, un litigio, amenazado o en curso, no es una “transacción comercial”, y no hay propósito permisible para ver si vale la pena demandar a alguien. Un exinquilino que le debe daños o un depósito en disputa no le da un propósito de selección. (Si la deuda viene de una cuenta de crédito, la ley puede permitirlo para cobrarla; consulte a un abogado antes de pedir un informe para un cobro.)
• Mercadeo. Un vendedor no puede obtener informes para ofrecer productos.
• Pasar el informe a otro arrendador. El colega que no recibió la solicitud no tiene propósito ni certificó nada. Usted sí puede mostrárselo al propio solicitante: según el personal de la FTC, la FCRA no le prohíbe darle una copia, y si usted tomó una acción adversa por el informe, la agencia no puede prohibirle que le muestre su contenido (§ 1681e(c)).
• Reusar un informe viejo para otra decisión. Si el solicitante no rentó y vuelve un año después por otra vivienda, la decisión nueva necesita su propia solicitud y su propio informe.
• Una persona que vivirá en la vivienda pero no presentó solicitud ni dio instrucciones. Sin solicitud propia, no hay transacción iniciada por ella.
• Empleados o contratistas. Si usted contrata a un encargado de mantenimiento, ese es un propósito de empleo, con su propio aviso y autorización (§ 1681b(b)); no use el procedimiento de inquilinos.

Inquilinos actuales: renovación y cambios del contrato

Aquí está la zona gris que casi ninguna guía explica. La FTC dice que los arrendadores pueden obtener informes del consumidor sobre inquilinos que piden renovar un contrato. La renovación es una transacción nueva que el inquilino inicia.

Lo que la ley no aclara es la revisión a mitad del contrato. El propósito del § 1681b(a)(3)(F)(ii) permite “revisar una cuenta para determinar si el consumidor sigue cumpliendo los términos de la cuenta”. El informe del personal de la FTC describe ese propósito con el ejemplo de un banco que revisa las cuentas de ahorro o de cheques de un cliente, y ni la ley ni la guía de la FTC para arrendadores dicen que un contrato de renta vigente sea una “cuenta” en ese sentido. Por eso, la práctica prudente es esta:

• Renovación pedida por el inquilino: puede pedir un informe. Consiga una autorización firmada nueva para esa renovación.
• Un cambio que el inquilino pide (mudarse a otra unidad, agregar a un compañero, cambiar de contrato): trate a cada persona nueva como un solicitante, con su propia solicitud.
• Una revisión sin que el inquilino pida nada (por ejemplo, porque se atrasó dos meses): no pida un informe sin las instrucciones por escrito del inquilino. Para cobrar o desalojar use el proceso legal de su estado, no un reporte; vea el desalojo por falta de pago.
• Nueva York: si el aviso que usted dio al solicitar indicó que podría pedir informes para una renovación o extensión del contrato, la ley del estado no exige otro aviso en ese momento (N.Y. Gen. Bus. Law § 380-b(c)).

Si la renovación depende en parte del informe y usted la niega, sube la renta o pide un depósito mayor por lo que el informe mostró, eso es una acción adversa y debe dar el aviso de la FCRA. Lo explicamos en aprobación condicional: depósito más alto o fiador.

Fiadores, cosolicitantes, compañeros de cuarto y otros adultos

Cada persona sobre la que usted pide un informe es un consumidor distinto, con su propio propósito, su propia firma y sus propios derechos. La firma de un solicitante no cubre a nadie más.

El fiador o cofirmante

Ni la ley ni la guía de la FTC para arrendadores dicen de forma expresa cuál de los propósitos de la lista cubre al fiador de un contrato de renta. Lo que sí dice el personal de la FTC es que, si un arrendador niega la solicitud por el informe del cofirmante o fiador, eso es una acción adversa respecto de ese cofirmante, porque la persona asumió voluntariamente la responsabilidad por la renta. La forma más clara de tener propósito es que el fiador presente su propio formulario y firme su propia instrucción por escrito (§ 1681b(a)(2)). Para nuestro informe con crédito, se requiere la autorización firmada de la persona cuyo crédito se consulta, sea el solicitante o el fiador.

Cosolicitantes y compañeros de cuarto

Si dos o tres personas rentan juntas, cada una presenta su solicitud, cada una firma y cada una recibe su propio aviso si su informe influye en una decisión desfavorable. Vea varios solicitantes y compañeros de cuarto.

Cónyuges y parejas

Estar casado con un solicitante no crea propósito sobre el cónyuge que no solicita. Si los dos firmarán el contrato, los dos presentan solicitud. El personal de la FTC dice que no hay propósito permisible sobre un excónyuge que no solicita, en el contexto del crédito; y en una renta tampoco hay una transacción iniciada por esa persona.

Adultos que vivirán en la vivienda sin firmar el contrato

Algunos arrendadores verifican a todos los adultos que vivirán en la vivienda. Hágalo solo si cada uno presenta su propia solicitud o firma su propia instrucción. Y aplique la misma regla a todos los hogares: pedir informes solo a algunos ocupantes, según quiénes son, puede violar la Ley de Vivienda Justa.

¿Informe del consumidor o registro público?

El propósito permisible es una regla sobre informes de agencias. Si usted mismo busca un expediente de desalojo en el portal de la corte o consulta un registro público del gobierno, no está pidiendo un informe del consumidor. En cuanto una empresa de verificación reúne esos mismos registros y se los vende, sí lo es, y aplica todo lo de esta guía. Lo explicamos con detalle en ¿puede verificar a un solicitante sin su permiso?

Aun cuando busque por su cuenta, las leyes de vivienda justa y las leyes locales de oportunidad justa siguen limitando qué puede usar para decidir; vea leyes de oportunidad justa en la vivienda.

Reglas estatales que se suman

La ley federal es el piso. Algunos estados agregan requisitos para quien pide el informe. Estas son tres reglas que comprobamos con el texto de cada ley:

Otros estados limitan qué información puede usar o cuánto puede cobrar por la solicitud: Colorado, por ejemplo, limita cuántos años atrás puede considerar el crédito y la renta (C.R.S. § 38-12-904(1)(a)). Vea las leyes de verificación de inquilinos por estado y los límites a la cuota de solicitud.

¿Qué pasa si pide un reporte sin propósito permisible?

La FCRA tiene tres niveles de consecuencias, y un arrendador puede caer en los tres:

• Responsabilidad ante el consumidor por violación intencional (§ 1681n(a)): daños reales o daños legales de $100 a $1,000, más daños punitivos, costas y honorarios de abogado. Si una persona natural obtiene un informe con engaños o sabiendo que no tiene propósito permisible, debe los daños reales o $1,000, lo que sea mayor (§ 1681n(a)(1)(B)).
• Responsabilidad ante la agencia (§ 1681n(b)): daños reales de la agencia o $1,000, lo que sea mayor.
• Negligencia (§ 1681o): daños reales, costas y honorarios.
• Delito federal (§ 1681q): quien obtiene información de una agencia con engaños, a sabiendas y de forma intencional, puede recibir multa y hasta dos años de prisión.

Lo explicamos con casos y cifras en multas y demandas por violar la FCRA.

¿Qué guías federales siguen vigentes?

Muchas páginas citan documentos que ya no están en uso. Esto es lo que encontramos al revisar las fuentes en septiembre de 2026:

• La ley. El texto del 15 U.S.C. § 1681b es la regla, y no cambió en lo que se explica aquí.
• La guía de la FTC para arrendadores (“Using Consumer Reports: What Landlords Need to Know“, de julio de 2023) sigue publicada en el sitio de la FTC.
• El informe de interpretaciones del personal de la FTC (“40 Years of Experience with the Fair Credit Reporting Act“, de julio de 2011) es la opinión del personal de la agencia, no una regla, pero sigue siendo la explicación más detallada de cada propósito.
• La opinión consultiva de la CFPB de 2022 sobre propósito permisible (87 FR 41243), que todavía aparece en los resultados de búsqueda, fue retirada por la CFPB el 12 de mayo de 2025 junto con otros documentos de orientación. La ley que explicaba sigue igual, pero no cite esa opinión como guía vigente.

Cuatro casos prácticos

Lista de verificación para el arrendador

1. Escriba sus criterios antes de anunciar, y aplíquelos a todos por igual.
2. Reciba la solicitud completa de cada adulto que firmará el contrato y de cada fiador.
3. Obtenga la autorización firmada de cada persona cuyo crédito se consultará, con un texto específico (“autorizo que se obtenga un informe del consumidor sobre mí para evaluar mi solicitud de renta”).
4. Dé los avisos de su estado (por ejemplo, el de Nueva York antes de pedir el informe, o el de California si aplica la ley de informes de investigación).
5. Certifique el propósito ante la agencia: fines de vivienda y ningún otro.
6. Use el informe solo para esa decisión. No lo reenvíe a terceros ni lo use para cobros.
7. Si la decisión es desfavorable por algo del informe (rechazo, depósito mayor, fiador, renta más alta), envíe el aviso de acción adversa; puede usar nuestra carta de acción adversa gratuita.
8. Deseche el informe de forma segura cuando ya no lo necesite: la regla de eliminación de la FTC habla de quemar, triturar o pulverizar el papel y de borrar los archivos electrónicos para que no se puedan leer ni reconstruir. Pregunte a su abogado cuánto tiempo debe conservar sus expedientes.

Nuestro informe: autorización y contenido

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El solicitante puede pagar el informe, o puede pagarlo usted.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax). Nuestra consulta de crédito es una consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. El informe incluye además antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; verificación del número de Seguro Social; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted. El informe tampoco le dice si debe aprobar a nadie: marca cada alerta concreta que encuentra, y la decisión y los avisos son suyos.

Fuentes

• Ley federal: 15 U.S.C. § 1681b (propósitos permitidos), § 1681a (definiciones), § 1681e (certificación), § 1681n y § 1681q, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• FTC: guía para arrendadores sobre informes del consumidor (julio de 2023); informe del personal de la FTC con resumen de interpretaciones (julio de 2011); las verificaciones de antecedentes de los inquilinos y sus derechos (en español).
• CFPB: retiro de documentos de orientación, 12 de mayo de 2025 (incluye la opinión consultiva de 2022 sobre propósito permisible, 87 FR 41243).
• Estados: N.Y. Gen. Bus. Law § 380-b; 9 V.S.A. § 2480e; California Civ. Code § 1786.12 y § 1786.16.

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes y las guías cambian, y las cortes interpretan los detalles. Antes de decidir un caso concreto, consulte a un abogado de su estado.