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Cómo ser arrendador por primera vez: guía para elegir a su inquilino

La hoja de ruta de un arrendador primerizo en Estados Unidos para elegir inquilino: qué leyes conocer antes de anunciar, cómo escribir criterios de selección que cumplan la ley, qué cobrar por la solicitud, qué formularios usar, cómo verificar y decidir, y los errores que más cuestan al principio.

¿Qué cambia cuando se convierte en arrendador?

El día que ofrece una vivienda en renta, usted pasa a estar sujeto a leyes que antes no le tocaban. Las tres que más pesan en la selección del inquilino son:

• La Ley de Vivienda Justa (federal), que prohíbe discriminar al anunciar, al seleccionar y durante todo el contrato;
• la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA), que regula cómo obtiene y usa un informe de crédito o de antecedentes; y
• la ley de su estado y de su ciudad, que fija los límites de la cuota de solicitud, el depósito, los avisos y, en muchos lugares, qué puede revisar y cuándo.

La mayoría de los problemas de un arrendador primerizo no vienen de un mal inquilino, sino de un buen proceso que nunca se escribió: criterios que cambian según quién pregunta, un anuncio con una frase prohibida, un rechazo sin aviso, un depósito por encima del límite. Esta guía se concentra en ese proceso: cómo elegir al inquilino. La preparación de la casa (permiso del banco hipotecario, seguro, reparaciones, precio, impuestos) está en cómo rentar su casa de forma segura.

Si prefiere que otro lo haga, un administrador de propiedades con licencia puede encargarse de la selección; aun así, conviene que usted entienda las reglas, porque la responsabilidad por la vivienda sigue siendo suya.

El mapa: los 30 días antes de firmar

Un calendario típico para un primer inquilino, contado hacia atrás desde la fecha en que quiere entregar la vivienda:

El informe de verificación es la parte más rápida: el nuestro llega el mismo día, después de la revisión de un investigador. Lo que alarga el calendario es todo lo demás. Vea cuánto tarda la verificación.

¿Qué leyes debe conocer antes de anunciar?

La Ley de Vivienda Justa, en lo básico

La Ley federal de Vivienda Justa prohíbe negarse a rentar, ofrecer condiciones distintas o hacer que una vivienda “no esté disponible” por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604). Siete clases; muchas listas en internet olvidan el color.

• Estado familiar protege a los hogares con menores de 18 años que viven con uno de sus padres, con otra persona que tiene su custodia legal o con quien esa persona designe por escrito, y también a la persona embarazada o que está tramitando la custodia de un menor (42 U.S.C. § 3602(k)). “No se aceptan niños” es ilegal. Vea estado familiar: niños, embarazo y límites de ocupación.
• Discapacidad incluye la obligación de hacer adaptaciones razonables en sus reglas cuando sean necesarias para que la persona use la vivienda (§ 3604(f)(3)(B)); por ejemplo, un animal de asistencia en un edificio que no acepta mascotas. Vea evaluación de mascotas y animales de asistencia.
• Preguntas sobre discapacidad. No puede preguntar si el solicitante tiene una discapacidad ni cuál es. Sí puede preguntar a todos los solicitantes si pueden cumplir los requisitos del contrato (24 C.F.R. § 100.202(c)).
• Anuncios. Ningún anuncio puede indicar una preferencia o limitación por una clase protegida (§ 3604(c)): “ideal para una pareja joven”, “solo profesionales cristianos” o “no Sección 8” donde la fuente de ingresos está protegida. Vea anuncios de renta que violan la ley de vivienda justa.

¿Hay excepciones para dueños pequeños?

Sí, pero son estrechas. La ley federal exceptúa, entre otros casos, la renta de una casa unifamiliar por un dueño particular que no tiene más de tres casas de ese tipo, si renta sin un agente o corredor de bienes raíces; y la renta de cuartos o unidades en un edificio de hasta cuatro unidades donde el dueño vive en una de ellas (42 U.S.C. § 3603(b)). Tres advertencias:

• la prohibición de anuncios discriminatorios (§ 3604(c)) se aplica incluso a esas viviendas exceptuadas;
• otra ley federal, más antigua, da a todos los ciudadanos el mismo derecho que a los ciudadanos blancos a rentar una propiedad (42 U.S.C. § 1982), y esa ley no tiene la excepción del dueño pequeño; y
• las leyes estatales y locales pueden no tener la excepción o tener una distinta.

Una persona que se considera discriminada puede presentar una queja ante HUD dentro de un año (42 U.S.C. § 3610(a)(1)(A)(i)) o demandar dentro de dos años (§ 3613(a)(1)(A)). La mejor defensa de un arrendador primerizo es un proceso escrito, aplicado igual a todos, con cada decisión documentada.

¿Cómo escribir sus criterios de selección?

Los criterios de selección son la lista, por escrito, de lo que un solicitante debe cumplir para que le rente. Se escriben antes de anunciar, se entregan a todos los interesados y se aplican igual a todos. Un buen documento de criterios cubre:

1. Ingresos. Cuánto debe ganar el hogar en relación con la renta y qué documentos acepta. Muchos arrendadores piden 2.5 o 3 veces la renta mensual; es una costumbre del mercado, no una ley, y hay límites: en Colorado, el arrendador no puede exigir un ingreso anual mayor que el 200% de la renta anual (C.R.S. § 38-12-904(1)(d)); donde hay un subsidio de renta, varias leyes exigen calcular solo sobre la parte que paga el inquilino. Vea la regla de 3 veces la renta.
2. Crédito. Qué hace con cuentas en cobranza, pagos atrasados o bancarrotas, y qué hace con quien no tiene historial de crédito (por ejemplo, un fiador o un depósito mayor donde la ley lo permita). Vea cómo leer el reporte de crédito.
3. Desalojos. Cuántos años atrás mira y si distingue entre una demanda y una sentencia. Vea cuántos años atrás revisar.
4. Antecedentes penales. Qué condenas considera, de hace cuántos años, sin arrestos y respetando las leyes locales. Vea leyes de oportunidad justa y delitos menores y rentar.
5. Ocupación. Cuántas personas pueden vivir en la vivienda. HUD considera razonable, como regla general, dos personas por dormitorio, pero no es una regla fija: el tamaño de los cuartos y la edad de los niños también cuentan, y los códigos locales pueden decir otra cosa.
6. Identidad. Qué documento con foto acepta y qué hace si el solicitante no tiene número de Seguro Social (con un ITIN podemos hacer nuestro informe). Vea cómo verificar la identidad.
7. Historial de renta. Qué referencias pide y qué pasa si es la primera vez que la persona renta.
8. Mascotas y animales de asistencia (que no son mascotas).
9. Alternativas. Qué ofrece a quien no cumple un punto: fiador, más meses de ingresos comprobados, un depósito mayor dentro del límite de su estado. Vea aprobación condicional.
10. Proceso. En qué orden considera las solicitudes completas, cuántos días tiene cada solicitante para completar lo que falta y cuándo pasa al siguiente.

Dos cuidados: no copie criterios de internet sin revisarlos contra la ley de su estado, y no cambie los criterios a mitad del proceso para un solicitante. Si los cambia, cámbielos para todos los que vengan después y guarde la versión anterior.

¿Cuánto puede cobrar por la solicitud?

Hay dos cobros que se confunden: la cuota de solicitud (lo que usted cobra por procesar la solicitud) y el costo del informe. Con nuestro servicio, el informe lo puede pagar usted o el propio solicitante. Antes de cobrar cualquier cosa, revise su estado:

• varios estados fijan un máximo o solo permiten cobrar el costo real de la verificación;
• algunos exigen un recibo, devolver lo que no se gastó o devolver la cuota a quien no fue seleccionado;
• otros prohíben la cuota o no permiten cobrar la verificación si el solicitante trae un informe reciente; y
• en California, quien cobra debe elegir entre considerar las solicitudes en orden de llegada o devolver la cuota a los no seleccionados (Código Civil § 1950.6).

La tabla completa, estado por estado, está en cuota de solicitud: límites por estado. No cobre la cuota si no hay una vivienda disponible, y no la cobre a más personas de las que puede considerar.

¿Qué formularios necesita?

Todos nuestros formularios en español están reunidos en formularios para arrendadores. Si el inquilino no lee inglés, puede ser útil tener el contrato también en español; revise si su estado exige entregar una traducción cuando se negocia en otro idioma.

¿Cómo verificar al solicitante?

La verificación tiene dos partes: un informe de una agencia de informes de los consumidores y sus propias verificaciones. El paso a paso completo está en cómo hacer un background check a un inquilino; en resumen:

• Un informe por cada adulto, con la autorización firmada si incluye crédito. Confirme primero que es de la persona correcta.
• Sus propias verificaciones: ingresos con documentos y con la fuente, empleo actual con una llamada a la empresa, y arrendadores anteriores con las mismas preguntas para todos. Vea comprobante de ingresos y verificar el historial de renta.
• Identidad y documentos: hoy es fácil falsificar talones de pago y cartas de empleo. Vea fraude con inteligencia artificial y documentos falsos.

Para leer el informe, use qué buscar en un reporte de verificación. Si le preocupa elegir un servicio, vea cómo elegir un servicio de verificación y verificación de inquilinos gratis: qué obtiene realmente.

La FCRA en seis reglas

1. Propósito permisible. Puede pedir el informe porque el solicitante inició la solicitud de renta (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). No lo pida por curiosidad ni sobre personas que no solicitaron.
2. Certificación. Al pedirlo, certifica que lo usará solo para la vivienda (§ 1681e(a)).
3. Firma para el crédito. Para nuestro informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante; el informe solo de antecedentes no necesita firma.
4. Aviso de acción adversa. Si el informe influye, aunque sea en parte, en un rechazo, un depósito mayor, un fiador o una renta más alta, debe avisar al solicitante con los elementos de § 1681m(a).
5. Reglas estatales. Algunos estados agregan avisos o condiciones; por ejemplo, Nueva York exige avisar antes de pedir el informe. Vea propósito permisible.
6. Eliminación segura. Cuando ya no lo necesite, destruya el informe triturándolo o borrándolo de forma que no se pueda reconstruir (16 C.F.R. § 682.3). Cuánto tiempo conservar el expediente es una decisión para hablar con un abogado de su estado.

Las consecuencias de no cumplir están en multas y demandas por violar la FCRA.

Solicitantes que no encajan en el molde

Sus criterios deben tener una respuesta escrita para los casos que más confunden a un arrendador primerizo, y la misma respuesta para todos los que estén en esa situación:

• Quien renta por primera vez y no tiene arrendadores anteriores: pida otras pruebas (ingresos verificados, crédito, un fiador) en lugar de rechazar por falta de historial. Vea cómo verificar el historial de renta.
• Estudiantes: casi nunca tienen crédito ni ingresos propios; lo usual es un fiador que firma su propia autorización. Vea estudiantes como inquilinos.
• Trabajadores por cuenta propia: no tienen talones de pago; se verifican con declaraciones de impuestos, transcripciones del IRS y estados de cuenta. Vea ingresos por cuenta propia.
• Personas que viven de beneficios (Seguro Social, SSI, discapacidad, vales de vivienda): en muchos estados y ciudades la fuente de ingresos está protegida, y rechazar esos ingresos puede ser ilegal. Vea cartas de beneficios y comprobante de ingresos.
• Solicitantes con ITIN o sin número de Seguro Social: podemos hacer nuestro informe con un ITIN, aunque el historial de crédito puede ser limitado o escaso. En California no puede preguntar por el estatus migratorio (Código Civil § 1940.3). Vea cómo verificar la identidad.
• Compañeros de cuarto y parejas: cada adulto con su solicitud, su autorización y su informe. Vea varios solicitantes y compañeros de cuarto.
• Una bancarrota o cuentas en cobranza: decida por escrito cuántos años mira y qué alternativa ofrece. Vea bancarrota en la solicitud y cuentas en cobranza.

¿Qué guardar en la carpeta de cada solicitante?

Si alguien cuestiona su decisión, su carpeta es su defensa. Para cada solicitud, guarde de forma segura:

• la versión de sus criterios que estaba vigente ese día y el anuncio que publicó;
• la solicitud completa y la autorización firmada;
• el informe de verificación, protegido, con acceso solo para quien decide;
• sus notas de verificación (con quién habló, cuándo y qué le dijeron);
• la decisión y la razón, con la fecha; y
• el aviso de acción adversa, si lo envió, y la prueba del envío.

Guarde los informes separados de lo que ven otras personas (por ejemplo, un contratista o un familiar que le ayuda) y, cuando ya no los necesite, destrúyalos de forma segura. Cuánto tiempo conservar la carpeta es una decisión para consultar con un abogado de su estado, según sus riesgos.

¿Cómo decidir y comunicar la decisión?

Compare cada solicitud completa con sus criterios, en el orden de su proceso, y documente el resultado con una frase: “Cumple todos los criterios”, “No cumple el criterio 2 (ingresos)”, “Cumple con fiador (criterio 6)”.

• Aprobación: por escrito, con lo que debe pagar antes de la mudanza y la fecha de firma.
• Aprobación con condiciones: si la condición viene del informe, es una acción adversa y requiere aviso. Vea aprobación condicional.
• Rechazo: si el informe influyó, aviso de acción adversa con los datos de la agencia, la frase de que la agencia no decidió y el derecho a pedir una copia gratuita dentro de los 60 días y a disputar la información. En algunos lugares, además, debe dar las razones por escrito; en Colorado, por ejemplo, con copia del informe (C.R.S. § 38-12-904(2)).

Avise también a los demás solicitantes cuando la vivienda ya no esté disponible. Un mensaje igual para todos, en el mismo momento, es parte de un proceso justo.

Después de elegir: contrato, depósito y entrega

La selección termina con la firma. Tres pasos que no debe improvisar:

• Contrato de su estado, con los anexos obligatorios (por ejemplo, la divulgación de pintura con plomo si la vivienda se construyó antes de 1978). Vea contrato de arrendamiento.
• Depósito de seguridad dentro del límite y con las reglas de devolución de su estado. Lo explicamos en cómo rentar su casa de forma segura.
• Inspección de entrada con fotos fechadas, firmada por los dos.

Y si algún día el inquilino deja de pagar, nunca cambie las cerraduras ni corte los servicios: la salida por mano propia es ilegal en prácticamente todos los estados. Empiece por el aviso correcto de su estado; vea desalojo por falta de pago.

Los 12 errores más comunes del primer año

Ejemplo: el primer inquilino de Ana

Si Ana hubiera estado en Colorado, su criterio de ingresos no podría pasar del doble de la renta; y si la pareja hubiera tenido que presentar un fiador por lo que mostró el informe, Ana habría tenido que enviar el aviso de acción adversa aunque los aprobara.

Nuestro informe

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), por consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Incluye además la verificación del número de Seguro Social; antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted, y la decisión es suya. Los datos de parientes, asociados y miembros del hogar sirven para confirmar la identidad, nunca para decidir.

Fuentes

• Vivienda justa: 42 U.S.C. § 3602(k); § 3603(b); § 3604; § 3610; § 3613; 42 U.S.C. § 1982; 24 C.F.R. § 100.202; HUD, criterios de ocupación (63 FR 70256, 1998).
• FCRA: 15 U.S.C. § 1681b; § 1681e; § 1681m; 16 C.F.R. § 682.3; FTC, guía para arrendadores sobre informes del consumidor.
• Plomo: 40 C.F.R. § 745.107.
• Estados: California Código Civil § 1950.6; Colorado C.R.S. § 38-12-904 (Estatutos Revisados de Colorado, 2026).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y locales cambian. Antes de anunciar su vivienda o de fijar sus criterios, confirme la ley de su estado y de su ciudad y consulte a un abogado.