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Lista de verificación para evaluar inquilinos

Una lista para imprimir con cada paso de la selección de inquilinos, desde los criterios escritos hasta la entrega de llaves, con un enlace a la guía que explica cada punto y las reglas federales y estatales que más se olvidan.

Respuesta corta: una lista de verificación para evaluar inquilinos incluye criterios escritos antes de anunciar, una solicitud completa de cada adulto, la autorización firmada para el informe de crédito, la revisión del informe, la verificación de ingresos e historial de renta, el aviso de acción adversa cuando corresponde y un registro de cada decisión.

Al imprimir se ocultan el índice, las preguntas frecuentes y los botones, y quedan la lista y sus explicaciones.

En esta guía

La lista de verificación completa

Use una copia por vivienda o por solicitante. Marque cada casilla, anote la fecha y guarde la lista con la solicitud. Cada punto enlaza la guía que lo explica.

Fase 1. Antes de anunciar la vivienda

  • Revise las leyes de su estado y de su ciudad sobre la selección de inquilinos: cuota de solicitud, uso de antecedentes penales, fuente de ingresos y aviso de rechazo. Leyes de verificación por estado.
  • Escriba sus criterios de selección: ingreso mínimo, crédito, desalojos, antecedentes penales, ocupación, mascotas y fiador. Vea qué criterios escribir y la regla de 3 veces la renta.
  • Decida cómo elegirá entre varios solicitantes que cumplan los criterios (por ejemplo, por orden de llegada de solicitudes completas) y escríbalo. Preselección de inquilinos.
  • Confirme cuánto puede cobrar por la solicitud, o si puede cobrar algo, y qué recibo debe dar. Cuota de solicitud: límites por estado.
  • Prepare los avisos que exige su estado. En Washington, por ejemplo, antes de obtener información del solicitante debe informarle por escrito o en un aviso publicado qué información revisará y qué criterios pueden llevar a un rechazo (RCW 59.18.257). Leyes por estado.

Fase 2. Anuncio y preselección

  • Revise el anuncio: sin preferencias por familia, religión, origen o discapacidad, y con los requisitos básicos. Anuncios y vivienda justa.
  • Haga las mismas preguntas de preselección a todos (fecha de mudanza, número de ocupantes, mascotas, si cumplen el ingreso). Preselección de inquilinos.
  • Evite las preguntas prohibidas sobre hijos, embarazo, nacionalidad, religión o discapacidad. Preguntas para un posible inquilino.
  • Muestre la vivienda con el mismo trato a cada interesado y entregue a todos la misma solicitud. Preselección y visita.

Fase 3. La solicitud

Fase 4. El informe de verificación

Fase 5. Lo que verifica usted

Fase 6. La decisión

  • Compare los resultados con sus criterios escritos, sin agregar requisitos nuevos para una sola persona. Sus criterios.
  • Si aprueba con condiciones (fiador, depósito mayor o renta más alta), aplíquelas con la misma regla a todos. Aprobación condicional.
  • Envíe el aviso de acción adversa si un informe del consumidor influyó, aunque sea en parte, en un rechazo o en una condición. Carta de acción adversa.
  • Revise si su estado exige más: razones por escrito en Washington (RCW 59.18.257) y en Colorado, donde además debe dar copia del informe y del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)). Qué hacer después de decidir.
  • Comunique la decisión por escrito y con el mismo formato a todos. Modelo de carta.

Fase 7. Registro y resguardo

  • Anote cada verificación: qué revisó, con quién habló, cuándo y qué resultado obtuvo. Qué guardar.
  • Guarde la solicitud, la lista y sus notas en un lugar seguro, con acceso limitado. Cómo protegerla.
  • Defina con su abogado cuánto tiempo conservar cada documento; no hay un plazo único que sirva para todos los estados. Vea por qué.
  • Deseche el informe y los datos personales de forma segura cuando ya no los necesite: triturado del papel y borrado de archivos que no se pueda revertir. Vea cómo.

Fase 8. Antes de entregar las llaves

¿Por qué usar una lista de verificación para evaluar inquilinos?

Una lista de verificación hace tres cosas que la memoria no hace:

  • Le obliga a tratar igual a todos. La Ley de Vivienda Justa prohíbe tratar distinto a una persona por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604). El trato distinto rara vez es intencional: casi siempre es un paso que se hizo con un solicitante y se saltó con otro. La lista evita eso.
  • Le da una prueba. Si un solicitante rechazado presenta una queja, la lista marcada y fechada muestra qué revisó y en qué orden. Una queja ante HUD puede presentarse hasta un año después del hecho, y una demanda privada hasta dos años después (42 U.S.C. §§ 3610 y 3613).
  • Evita los olvidos caros. El aviso de acción adversa, la divulgación de pintura con plomo o el límite de la cuota de solicitud son pasos fáciles de olvidar y difíciles de corregir después.

Casi todo lo que aparece en español al buscar “lista de verificación para inquilinos” es para el inquilino: qué revisar antes de mudarse. Esta lista es para el otro lado: el arrendador que evalúa una solicitud. Si es su primera vivienda en renta, empiece por cómo rentar su casa de forma segura.

¿Qué criterios escribir y qué límites pone la ley?

Sus criterios deben ser escritos, medibles y aplicados a todos. Esta tabla resume los más comunes y los límites legales que más se olvidan. No es completa: confirme las reglas de su estado y de su ciudad.

CriterioEjemplo de redacciónLímites que debe conocer
Ingreso“Ingreso bruto mensual de al menos 3 veces la renta”En Colorado no puede exigir más del 200% de la renta anual (C.R.S. § 38-12-904(1)(d)). En Nueva Jersey, California y Washington hay reglas para calcularlo solo sobre la parte que paga el inquilino cuando hay un subsidio. Vea la regla de 3 veces la renta.
Fuente de ingresos“Aceptamos cualquier ingreso legal y comprobable”Muchos estados y ciudades prohíben rechazar a alguien por su fuente de ingresos, incluidos los vales de vivienda. Vea beneficios como prueba de ingresos.
Crédito“Sin cuentas en cobranza de arrendadores en los últimos [número] años”En Colorado, con un subsidio de renta, no puede considerar el puntaje de crédito, salvo que la ley federal lo exija (§ 38-12-904(1)(c)). Vea puntaje de inquilino.
Desalojos“Sin sentencia de desalojo en los últimos [número] años”Colorado limita el historial de renta y de crédito a siete años (§ 38-12-904(1)(a)); Nueva York prohíbe rechazar por un caso pasado entre arrendador e inquilino (Ley de Bienes Raíces § 227-f).
Antecedentes penalesUna evaluación individual, solo de delitos relacionados con la seguridad o la propiedadVarias ciudades y estados limitan cuándo y qué puede revisar. Vea leyes de oportunidad justa y delitos menores.
Ocupación“Máximo de [número] personas por recámara, según el código local”HUD considera razonable, como regla general, dos personas por recámara, pero esa regla admite excepciones. Vea estado familiar.
Mascotas“Se aceptan hasta [número] mascotas con depósito”Un animal de asistencia no es una mascota. Vea evaluación de mascotas.
Fiador“Se acepta un fiador que cumpla [criterio]”Pedir un fiador por lo que dice un informe es una acción adversa. Vea aprobación condicional.

Evite los criterios que excluyen de más sin necesidad. La regla de efecto discriminatorio de HUD (24 C.F.R. § 100.500) sigue en vigor, aunque HUD propuso eliminarla en 2026. Una prohibición total de cualquier antecedente penal, por ejemplo, puede ser un problema aunque se aplique igual a todos.

¿En qué orden se evalúa a un solicitante?

El orden de la lista va de lo más barato a lo más caro y de lo general a lo particular:

  1. Preselección: unas pocas preguntas iguales para todos descartan a quien no cumple lo básico antes de que pague nada.
  2. Solicitud completa: sin ella no debe pedir un informe. Una solicitud incompleta tampoco le permite comparar a los solicitantes por orden de llegada.
  3. Informe de verificación: confirma la identidad y trae los registros que el solicitante no controla.
  4. Verificaciones personales: empleo, ingresos y arrendadores anteriores. Tardan más porque dependen de terceros.
  5. Decisión y avisos.

Hay una excepción importante. En algunas ciudades y estados con leyes de oportunidad justa, el arrendador no puede buscar ni revisar antecedentes penales hasta después de una oferta condicional o de una precalificación. En esos lugares, pida un informe que incluya antecedentes penales solo cuando la ley le permita revisarlos. Lo explicamos en leyes de oportunidad justa en la vivienda.

La autorización firmada y el informe

Para pedir un informe del consumidor sobre un solicitante, usted necesita un propósito permisible. Una solicitud de vivienda que el propio solicitante inicia lo es (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)). Sobre la firma, lo que usted debe saber de nuestro servicio:

  • Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante.
  • El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma.
  • Si también revisa el crédito de un fiador, se requiere la autorización firmada del fiador.
  • El informe lo puede pagar usted o el propio solicitante.
  • Si el solicitante no tiene número de Seguro Social, el informe se puede hacer con un ITIN, aunque el historial de crédito puede ser limitado o escaso.

Para elegir entre las opciones, vea las opciones para arrendadores, cómo funciona y los precios. Si compara proveedores, lea cómo elegir un servicio de verificación.

¿Qué documentos pedir y cómo verificarlos?

El informe no verifica ingresos, empleo ni referencias de arrendadores. Esos documentos los pide y los verifica usted. Pida los mismos documentos a todos los solicitantes en la misma situación.

DocumentoPara qué sirveCómo verificarlo
Identificación con foto vigenteConfirmar que la persona es quien firmaVerla en persona o en una verificación en vivo; compararla con el informe. Guía
Talones de pago recientesIngreso de un asalariadoCompararlos con los depósitos del banco y confirmar con el empleador. Guía
Estados de cuenta bancariosDepósitos reales y ahorrosQue el solicitante los descargue frente a usted. Guía
Documentos de impuestos o transcripción del IRSIngreso de un trabajador por cuenta propiaTranscripción descargada de la cuenta del IRS del solicitante. Guía
Carta de beneficiosSeguro Social, SSI, pensionesLa carta de verificación de beneficios de la agencia. Guía
Carta de empleo u ofertaEmpleo actual o futuroConfirmación con la empresa por su número principal. Guía
Datos de arrendadores anterioresConducta como inquilinoRegistros de propiedad del condado y llamada con guion. Guía
Documentos del animal de asistencia, si los haySolicitud de adaptación razonableSolo lo que la ley permite pedir. Guía

Si el solicitante tiene deudas importantes, calcule también su relación deuda-ingreso, salvo donde la ley lo limita. Para varios solicitantes en una misma vivienda, vea compañeros de cuarto; para estudiantes, estudiantes como inquilinos; y para quien subarrienda, subarrendatarios.

¿Qué hacer después de decidir?

Si aprueba

Comuníquelo por escrito, con la fecha límite para firmar y pagar el depósito. Si otros solicitantes esperaban, avíseles cuando la vivienda quede rentada.

Si rechaza o aprueba con condiciones

Si un informe del consumidor influyó en la decisión, aunque sea en parte, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le exige un aviso de acción adversa (15 U.S.C. § 1681m). Debe incluir el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia que dio el informe; una declaración de que la agencia no tomó la decisión; el derecho del solicitante a pedir una copia gratuita del informe dentro de los 60 días; su derecho a disputar la información; y, si usó un puntaje de crédito, ese puntaje y los datos que la ley pide. La FTC explica que pedir un fiador, un depósito mayor o una renta más alta también es una acción adversa.

Algunos estados piden más. Washington exige un aviso por escrito con las razones (RCW 59.18.257). Colorado exige las razones por escrito y, si hubo un informe, copia del informe y un aviso del derecho a disputarlo (C.R.S. § 38-12-904(2)). Use nuestra carta de acción adversa y lea multas y demandas por violar la FCRA.

¿Qué guardar y cómo desecharlo?

Guarde la solicitud, la autorización, la lista marcada, sus notas de cada verificación y una copia de los avisos que envió. Esos documentos muestran que aplicó el mismo proceso a todos.

No le damos un plazo de conservación: depende de las leyes de su estado y de sus riesgos, y conviene definirlo con su abogado. Lo que sí es claro es cómo desechar la información. La Regla de Eliminación de la FTC exige tomar medidas razonables para que nadie pueda leer ni reconstruir la información de un informe del consumidor al desecharla, por ejemplo quemando, pulverizando o triturando el papel y borrando los archivos electrónicos de forma segura (16 C.F.R. § 682.3).

Mientras la tenga, proteja la información personal y el informe: no los deje en un correo compartido, en una carpeta abierta ni en un escritorio a la vista.

Vivienda justa en cada fase

La regla que atraviesa toda la lista: mismo criterio, mismo orden y mismos documentos para todos. La ley federal protege raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar y origen nacional (42 U.S.C. § 3604), y muchos estados y ciudades agregan otras características, como la fuente de ingresos, la edad o el estado civil.

  • En el anuncio: ninguna preferencia ni limitación por una característica protegida (§ 3604(c)).
  • En la preselección: las mismas preguntas a todos, sin preguntar por hijos, nacionalidad o discapacidad.
  • En la solicitud: en California, el arrendador no puede preguntar por el estatus migratorio (Código Civil § 1940.3). Acepte un ITIN o un pasaporte extranjero de forma coherente.
  • En la decisión: sin excepciones para una sola persona. Si flexibiliza un criterio, hágalo para todos los que estén en el mismo caso.
  • Con la discapacidad: considere las solicitudes de adaptación razonable, como un animal de asistencia en una vivienda sin mascotas (§ 3604(f)(3)(B)).
  • Con el informe: los datos sobre parientes o miembros del hogar sirven para confirmar la identidad y la coherencia de la solicitud; nunca para decidir por la familia de nadie.

Errores comunes al evaluar inquilinos

  • Escribir los criterios después de ver al solicitante. Un criterio creado para una persona es un trato distinto.
  • Pedir el informe antes de tener la solicitud completa, o sin la autorización firmada que requiere el informe con crédito.
  • Confiar en un documento porque se ve bien. Hoy un talón o una carta falsos se hacen en minutos. Confirme con la fuente.
  • No buscar por su cuenta el contacto del empleador o del arrendador anterior. Si una referencia o un empleador son falsos, el número que dio el solicitante lo contesta un cómplice.
  • Olvidar el aviso de acción adversa cuando se pide un fiador o un depósito mayor.
  • Usar la regla de 3 veces la renta sin revisar la ley estatal, por ejemplo en Colorado o con un vale de vivienda.
  • Revisar antecedentes penales demasiado pronto en una ciudad con una ley de oportunidad justa.
  • Dejar la información a la vista o tirarla a la basura sin triturar.

Un ejemplo de principio a fin

Una casa en renta en Texas, $1,600 al mes. Antes de anunciar, la arrendadora escribe sus criterios: ingreso de 3 veces la renta ($4,800 al mes), sin sentencias de desalojo en los últimos cinco años, un fiador aceptado si el ingreso no alcanza, y las solicitudes completas se evalúan por orden de llegada. Publica el anuncio sin preferencias y hace las mismas cinco preguntas de preselección a cada interesado.

La primera solicitud completa llega de Sofía y su pareja. Cada uno firma su solicitud y la autorización para el informe con crédito. El informe confirma sus identidades y domicilios y no muestra desalojos. Sofía gana $3,100 al mes y su pareja $2,000: juntos, $5,100, más que los $4,800 del criterio. La arrendadora confirma los dos empleos llamando al número principal de cada empresa, compara los talones con los depósitos y verifica en los registros del condado que el arrendador anterior es el dueño de la casa donde vivían. Lo llama con su guion: pagaban a tiempo.

Aprueba la solicitud por escrito, firma el contrato, cobra el depósito, hace la inspección de entrada con fotos y guarda la lista marcada con la solicitud. Al segundo solicitante le avisa por escrito que la vivienda ya se rentó. Si hubiera pedido un fiador por algo del informe, habría enviado el aviso de acción adversa.

Nuestro informe

Nuestra verificación de inquilinos incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), por consulta suave: no baja el puntaje del solicitante. Incluye además la verificación del número de Seguro Social, con la comparación con el registro de personas fallecidas; antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); registro de delincuentes sexuales; historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador antes de la entrega, y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esos puntos de la lista (fase 5) los hace usted. Tampoco decide por usted: la decisión, con sus criterios escritos, es suya.

Preguntas frecuentes sobre la lista de verificación para evaluar inquilinos

¿Qué debe incluir una lista de verificación para evaluar inquilinos?

Criterios escritos antes de anunciar, preselección con las mismas preguntas, una solicitud completa de cada adulto, la autorización firmada para el informe con crédito, la revisión del informe, la verificación de ingresos, empleo e historial de renta, la decisión con sus avisos y un registro de cada paso.

¿Qué documentos le pido a un inquilino para rentar?

Una solicitud completa y firmada, una identificación con foto vigente, comprobantes de ingresos como talones de pago, estados de cuenta, documentos de impuestos o cartas de beneficios, y los datos de sus arrendadores anteriores. Pida los mismos documentos a todos los solicitantes en la misma situación.

¿En qué orden se evalúa a un solicitante?

Primero la preselección, después la solicitud completa, luego el informe de verificación, después las verificaciones personales de empleo, ingresos y arrendadores anteriores, y al final la decisión con sus avisos. En lugares con leyes de oportunidad justa, los antecedentes penales se revisan más tarde.

¿Necesito la firma del solicitante para el informe?

Para el informe que incluye crédito, se requiere la autorización firmada del solicitante. El informe solo de antecedentes, sin crédito, no necesita firma. En todos los casos necesita un propósito permisible, que una solicitud de vivienda le da.

¿Su informe verifica los ingresos y las referencias?

No. Nuestro informe no incluye verificación de ingresos, referencias de arrendadores ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Sí incluye crédito con puntaje FICO, antecedentes penales, desalojos y otros registros públicos, verificación del número de Seguro Social, historial de domicilios y el historial de empleo cuando está disponible.

¿Cuánto tiempo debo guardar las solicitudes y los informes?

No hay un plazo único para todos los estados, y conviene definirlo con su abogado. Mientras los guarde, protéjalos, y cuando ya no los necesite, deséchelos de forma que nadie pueda leerlos ni reconstruirlos, como exige la Regla de Eliminación de la FTC.

¿Qué hago si rechazo a un solicitante por su informe?

Envíe un aviso de acción adversa con el nombre y el contacto de la agencia, una declaración de que la agencia no decidió y el derecho del solicitante a una copia gratuita dentro de los 60 días y a disputar errores. Washington y Colorado piden además dar las razones por escrito.

¿Puedo exigir un ingreso de 3 veces la renta?

En la mayoría de los estados puede usarlo como criterio escrito si lo aplica a todos, pero Colorado no permite exigir más del 200% de la renta, y varios estados piden calcularlo solo sobre la parte que paga el inquilino cuando hay un subsidio. Confirme la regla de su estado.

¿Hay una lista para imprimir?

Sí. Esta página está preparada para imprimirse: use el botón de imprimir o la opción de impresión de su navegador, y se imprimirá la lista con sus explicaciones, sin el índice ni las preguntas frecuentes.

Complete la fase 4 de la lista con un informe →

Consulta suave • Revisado por un investigador • Resultados el mismo día

El informe de verificación se entrega en inglés.

Vea un informe de muestra → · Precios · Solicitud de renta

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Fuentes

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal. Comprobamos cada regla con el texto de la ley o de la agencia en septiembre de 2026, pero las leyes estatales y locales cambian. Antes de aplicar una política de selección, confirme la ley de su estado y de su ciudad y consulte a un abogado.